Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 21.04.10 - sak 40/10 - 1719/3/345 - Reguleringsendring Friggs veg 2 - Utvidelse av boligtomt fra 1719/3/338

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2010/1654 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og byggesakssjefen - delegert sak 05.03.10 101/10
Plan- og utviklingskomiteen 21.04.10 40/10

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte forslag til planendring, vedtas som en mindre endring jfr. plan- og bygningslovens § 12-14.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 03.03.2010 PDF
  2. Plankart datert 24.02.2010, sist rev. 08.04.10 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 03.03.10, rev. 04.03.10 PDF
  4. Illustrasjonsplan 24.02.2010 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen

Saksopplysninger:
Plan- og byggesakssjefen behandlet overnevnte planforslag den 05.03.10, delegert sak 101/10, og vedtok at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Planforslaget ble lagt ut på kommunens internettsider samtidig med at berørte parter ble tilskrevet med brev av 08.03.10. Høringsfristen var satt til 30. mars 2010.

Ca. 300 m2 av regulert friområde foreslås omregulert til boligformål, som tilleggsareal til boligeiendommen gnr. 3/345. Da saken anses uproblematisk og avklaring av menneskelige hensyn haster ble det satt en kort høringsfrist på ca. 3 uker, og det ble tatt sikte på sluttbehandling som en mindre planendring såfremt det ikke mottas innvendinger. 

Følgende uttalelser er mottatt:

  1. NVE, 15.03.10 PDF
  2. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 10.03.10 PDF
  3. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 26.03.10 PDF


1  NVE, 15.03.10
I følge våre kart og register forefinnes det ikke kjente registrerte fareområder i området. Dette kan ikke utelukkes. I og med at tiltaket er av begrenset omfang og innebærer påbygg på en allerede eksisterende eiendom i et etablert boligområde, anser vi imidlertid dette til å inneha et lavt farepotensiale. Vi har derfor ingen innvendinger til tiltaket.

2  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 10.03.10
Ingen merknader ut ifra regionale interesser.
Kulturminner: Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) §3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv,
askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt,
jfr også KML §8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.
Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar: Nevnte aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

3  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 26.03.10
Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen har ingen merknader.
Kommunal- og administrasjonsavdelingen: På bakgrunn av telefonsamtale med saksbehandler legger vi til grunn at den streken som er inntegnet på kartet er den tidligere eiendomsgrensen, og at dette ikke skal være med på det endelige kartet. Ellers har vi ingen merknader til planforslaget.

Kommentar: Eksisterende eiendomsgrense i kartgrunnlaget er ikke en del av planen, men planmessig er den nå markert som en eiendomsgrense som skal oppheves.

Endring av planen etter høring
Plankartet: Aktuell eksisterende eiendomsgrense er vist som eiendomsgrense som skal oppheves.

Vurdering:
I fbm. gjennomført høring er det ikke mottatt vesentlige innvendinger som tilsier at saken må behandles som en full planendring. Vedlagte planforslag tilrås vedtatt som en mindre planendring.

Til toppen av siden  

FØRSTE GANGS BEHANDLING

Plan- og byggesakssjefens vedtak:
Forslag til planendring sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn på kommunens internettsider.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 03.03.2010 PDF
  2. Plankart datert 24.02.2010, sist rev. 08.04.10 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 03.03.10, rev. 04.03.10 PDF
  4. Illustrasjonsplan 24.02.2010 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Reguleringsplanen for Gjemble øvre del, stadfestet 09.12.1977
  • AS Levanger Tomteselskap, 19.01.10 - svarbrev
  • Letnes Arkitektkontor AS, 25.11.09 - forespørsel til tomteselskapet


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Letnes Arkitektkontor AS har oversendt forslag til planendring innenfor det området som omfattes av reguleringsplanen for Gjemble øvre del, stadfestet 09.12.1977.
Ca. 300 m2 av regulert friområde foreslås omregulert til boligformål, som tilleggsareal til boligeiendommen gnr. 3/345. Dette pva. Hans Egil Berg og Stine Vevelstad.
Bebyggelsen ønsket tilrettelagt for trafikkskadet sønn, og dette fordrer noe større tomt.

Planområdet
Planområdet er på ca. 1,1 daa og omfatter eksisterende boligeiendom pluss foreslått tilleggsareal på ca. 300 m2. Foreslått tilleggsareal var allerede tatt i bruk til boligformål da nåværende eiere kjøpte boligeiendommen. Vi har også fått opplyst at pga. terrengforhold synes ikke omsøkt tilleggsareal som noen naturlig del av friområdet.

Planstatus
Området omfattes av reguleringsplan for Gjemble, øvre del, stadfestet 09.12.1977. Det areal som foreslås tillagt boligtomten omfattes av et større regulert friområde omkring Gjemleshaugen, med påskriften ”skibakke” sørvest for planområdet. Det sammenhengende friområdet er på ca. 20,5 daa.
reguleringsplan for Gjemble, øvre del, stadfestet 09.12.1977 

Planforslaget
Generelt
Hovedhensikten med planendringen er å avklare om ca. 300 m2 av regulert friområde kan tillegges boligeiendommen. Videre er det bl.a. antydet behov for noe større garasje enn de 35 kvadratmeterne som gjeldende reguleringsplan hjemler. Denne garasjen, som i bestemmelsene foreslås å kunne være inntil 100 m2, tenkes også plassert nærmere tomtegrense enn 4 m, se vedlagte illustrasjonsplan. Følgelig ble eksisterende tomt også inkludert i planendringen, og det foreslås bestemmelser i tråd med antydet garasjebehov og -plassering. Dette for om mulig å avklare disse forholdene uten å gå vegen om dispensasjon i etterkant av planendringen.

Da det foreslås mulighet for en forholdsvis stor garasje, er det ikke foreslått noe parkeringskrav. Adkomsten fra Friggs veg endres ikke og planforslaget vil ikke medføre endringer i forhold til støy.

Barn og unges interesser i planleggingen i fht. foreslått omdisponering av friområde
Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen legger føringer for omdisponering av arealer som i planer er avsatt til friområde som er i bruk eller er egnet for lek. Ved omdisponering skal det i utgangspunktet skaffes fullverdig erstatning og kvalitetssikres at omdisponeringen ikke medfører at dagens eller framtidige barnegenerasjoners behov ikke blir oppfylt. I Rundskriv T-2/08 går det fram at dette med erstatningsareal har til hensikt å forhindre at lekearealer betraktes som reservearealer for utbyggingsformål, men det går også fram at:
Retningslinjene tar utgangspunkt i faktisk bruk av arealet eller arealets nytteverdi for lek og opphold, og ikke i de formelle eller reguleringsmessige forhold som gjelder for arealer. Det er bruks- eller nytteverdien som er relevant for barn og unge og ikke hva arealet faktisk er regulert til, om det er regulert eller uregulert og hvem som eier det.

Bebyggelsen
Grad av utnytting: Det foreslås maks %-BYA = 30 %.
I gjeldende reguleringsplan er det ikke fastsatt noen utnyttingsgrad, men kommunedelplan sentrum, vedtatt 27.09.00, åpner for %-BYA = 35 %.  

Bolighuset: Det foreslås bebyggelse i 2 etasjer, inkl. sokkel, med gesims- og mønehøyde på hhv. 5,5 og 7,5 m. Foreslått gesimshøyde er i samsvar med gjeldende plan.

Garasje, uthus foreslås med grunnflate inntil 100 m2 som eget bygg, med maks gesimshøyde 3,0 m og maks mønehøyde 5,0 meter. Gjeldende plan tillater bl.a. frittliggende garasje i en etasje, noe som ikke er en gyldig høydefastsettelse i dag.

Når det gjelder boligen er det allerede gitt tillatelse til ombygging og tilbygg etter gjeldende plan. Garasje/verksted og uteområde behandles som en egen sak når planforholdene er avklart. All bebyggelse ønskes tilrettelagt mht. universell utforming.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Planen legger til rette for noe større boligtomt, som dels vil bli benyttet til garasje, se vedlagte illustrasjonsplan. Pga. tiltakets beliggenhet og begrensede omfang er det ikke gjennomført noen utfyllende ROS-analyse. Det er for øvrig ikke registrert fareområde kvikkleire i dette området, og vi kan ikke se at det foreligger andre forhold som skulle tilsi at området er utsatt for risiko.

Kulturminner
Ifølge askeladden.ra.no er det ikke registrert kulturminner innenfor planområdet.

Biologisk mangfold
Det er ikke registrert spesielle forhold innenfor planområdet som må hensyntas.

Planprosess
Medvirkning
Hjemmelshaver av regulert friområde; AS Levanger Tomteselskap, opplyser i brev av 19.01.10 at de har behandlet forespørsel om tilleggsareal i styremøte den 16.12.09, og tomteselskapet stiller seg velvillig til å avhende nødvendig areal, som gjennom en planbehandling blir disponert til boligformål.  

Det har ifølge planbeskrivelsen ikke kommet inn merknader til nabovarsel i fbm. byggesøknad.

Intern høring i kommunen
Barnerepresentanten stiller seg positiv til reguleringsendringen slik den er skissert.
Pga. knapp tid til saksforberedelse er planforslaget ikke vurdert av enhet for kommunalteknikk, men de vil få mulighet til det gjennom høringen. Det går ikke fram av plankartet om eksisterende lyktestolper berøres av planområdet, men dette antas å ikke være av vesentlig betydning for planen.

Vurdering:
Generelt er det ikke ønskelig å utvide private boligtomter utover regulerte friområder eller å formalisere privatisering av friområder. Vi har imidlertid forståelse for de menneskelige forholdene som ligger til grunn i denne saken, og ser at det er flere forhold som taler for omsøkte omdisponering. Barnerepresentanten ser også positivt på planendringen. Foreslått planendring på ca. 300 m2 omfatter svært lite av det ca. 20,5 daa store friområdet. Vi har også fått opplyst at foreslått avgangsareal pga. terrengforhold ikke synes som en naturlig del av friområdet samt at deler av arealet allerede ble tatt i bruk av tidligere boligeier. Privatiseringen er ikke av avgjørende betydning, men samlet sett synes allmennheten/brukerne av friområdet å bli lite berørt. Planforslaget synes heller ikke å være i strid med de rikspolitiske retningslinjene for barn og unges interesser i planleggingen. Etter det vi kan se er det ingen øvrige forhold som taler imot utvidelse av boligtomten. På bakgrunn av overnevnte ser vi positivt på foreslått omdisponering.

Foreslåtte bestemmelser er knappe, men anses tilstrekkelige og synes tilpasset gjeldene bestemmelser og føringer der det har vært mulig. Det er ikke argumentert spesielt for garasjestørrelsen, bortsett fra at det foreligger spesielle tilpasningsbehov.
 
Det tilrås at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn på kommunens internettsider.

Da tilrettelegging av bebyggelsen haster, tas det sikte på å behandle endringsforslaget som en mindre endring, såfremt det ikke mottas innvendinger.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 21.04.2010 19:52
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051