Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 19.01.11 - sak 9/11 - Reguleringsendring bebyggelsesplan Stokkberget - felt B1

Thomas Møller - klikk for personkort
Saksbehandler: Thomas Møller
Arkivsaknr: 2008/2164 - /L2008008 
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.01.11 9/11

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Reguleringsendring for bebyggelsesplan Stokkberget – felt B1 vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-12.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
RG Prosjekt fremmet innledningsvis, på vegne av Åsen Eiendomsutvikling, og i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-14 privat forslag om mindre reguleringsendring av del av reguleringsplan, felt B1 i Stokkberget, Åsen. Kommunen kom etter en samlet vurdering fram til at endringsforslaget var såpass omfattende at det ikke lot seg gjennomføre som en mindre reguleringsendring med redusert høring. Kommunen v/Plan- og byggesakssjefen bestemte derfor å sende saken på høring som ordinær reguleringsendring med tilhørende kunngjøring i media.

Kommunestyret har delegert myndighet til å vedta mindre reguleringsplaner til PUK jfr. bebyggelsesplan i 1985-loven.

Vedlegg:

  1. Mindre vesentlige reguleringsendringer & igangsettingstillatelse - Stokkberget Åsen PDF
  2. Snitt PDF
  3. Detaljregulering-20101021 PDF
  4. Planbestemmelser 2010 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Reguleringsplan for Stokkberget i Åsen ble vedtatt av kommunestyret den 12.3.2008, sak nr. 109/07. Det var i reguleringsbestemmelsene satt krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan for flere av byggeområdene innenfor reguleringsplanområdet.
Bebyggelsesplan for Stokkberget, felt B1 ble vedtatt i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger den 11.2.2009, sak nr. 20/09. Bebyggelsesplanen angir følgende: Avkjørsler, byggegrenser, eventuell tomtedeling, veiledende plassering og omriss av bygninger, takform, tillatt maksimale mønehøyder, møneretninger, felles leke-/oppholdsarealer, felles adkomst til parkeringsplasser og gangveger m.m

I henhold til gjeldende plan er felt B1 delt inn i to trinn: Trinn 1: 7 rekkehusenheter og trinn 2: 32 leiligheter. Gjennomføring av trinn 2 er p.g.a. manglende etterspørsel i markedet inntil videre lagt på is. Utbygger ønsker derimot nå å gå i gang med trinn 1, men ønsker først å endre dette prosjektet fra sju rekkehusleiligheter til åtte leiligheter fordelt på to firemannsboliger.

Endringen forutsetter at man innenfor felt B1 løser den totale P-graden og det påkrevde uteoppholdsarealet/nærlekeplasser. Dette løses ved at B1 – trinn 2 reduseres fra 32 enheter til 24 enheter, noe som utbygger vurderer som fordelaktig for prosjektet som sådan. Denne endringen medfører at kravet til lekeareal reduseres til 800m², mens man innenfor planen har avsatt 900 m². Utbygger mener disse endringene vil gjøre B1 til et mer attraktivt felt å bo i.

På plankartet er det i tillegg gjennomført følgende endringer i forhold til gjeldende plan.
Deler av område FL 3 (felles leke- og oppholdarealer) er omdisponert til garasjer. Videre er en smal stripe omdisponert fra konsentrert bebyggelse til felles leke- og oppholdsarealer. Dette fører til at tidligere områder FL 2 og FL 3 henger sammen og benevnes nå som FL 2. Det er videre innregulert gang- og sykkelveg langs vegen nordøst for utbyggingsområdet. Dette arealet er i gjeldende plan regulert til fortau. Fire parkeringsplasser foran terrassehuset tidligere regulert som konsentrert bebyggelse er nå også foreslått regulert som veg.

Når det gjelder bestemmelsene til planen medfører endringsforslaget noen endringer i forhold til grad av utnytting. For område for terrassehus settes maksimalt tillatte bebygd areal, BYA%, til 85% av tomtearealet. For område for firemannsboliger er maksimalt tillatte bebygd areal, BYA% satt til 55% av tomtearealet. For område for garasjer settes maksimalt BYA% til 100% av tomtearealet. Tidligere stod følgende bestemmelse for grad av utnytting: Maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) innenfor byggeområdet skal være 65 % og minimalt bebygd areal (BYA) skal være 35 %.

For de tidligere regulerte rekkehusleilighetene gjaldt
Følgende bestemmelse: Bebyggelsen tillates oppført i inntil 1 etasje med sokkel med maksimal gesimshøyde for høyeste gesims på 7,5 meter. I nye bestemmelser § 3.3 settes maksimal kotehøyde for høyeste gesims til kt. 110,5.Dette tilsvarer tidligere forhold uten at kotehøyden da var eksplisitt formulert i bestemmelsene. Maksimal gesimshøyde, kotehøyde, for terrassehus reduseres i nytt forslag fra 123,3m til 122,5m.

Nytt i bestemmelsene er også nytt avsnitt under § 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur der gjeldende bestemmelse pkt. 4.1 veg: ”Arealet skal benyttes til felles avkjørsler og felles parkeringsarealer, det kan ikke bygges på disse arealene”, har fått følgende tilføyelse: ”Vegen er felles for boligene som oppføres på området.
Parkeringsplassene er felles for firemannsboligene”.
Ny er også pkt 4.2 gang/-sykkelveg: ” Det skal opparbeides gang/-sykkelveg som vist i planen.

Innkomne merknader: Fra gjennomført høringsrunde er det kommet inn tre merknader til endringsforslaget.
Eldres råd: Har ingen innsigelser til de foreslåtte reguleringsendringer, men savner universell utforming som en del av fellesbestemmelsene.

Kommunens kommentar: Universell utforming er tatt med i fellesbestemmelsene under pkt. 3.1.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Ber om at det gjøres en vurdering av om endringene i planen vil ha betydning for risiko- og sårbarhetstemaer som er aktuelle i planområdet.

Kommunens kommentar: Kommunen kan ikke se at en endring fra 7 rekkehusleiligheter til to firemannsboliger skal medføre endringer hva gjelder risiko- og sårbarhetsforhold. I tillegg er det tatt inn bestemmelser som sikrer at det før oppstart av byggearbeidene skal gjennomføres geologiske undersøkelser i steinbruddet og at nødvendige sikringsarbeider skal være gjennomført før boligene tas i bruk. Før området tas i bruk skal det settes opp sikringsgjerde langs bruddkanten jf. planbestemmelsenes pkt. 2.2

Nord-Trøndelag fylkeskommune: Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommunens kommentar: Det forutsettes at kulturminnelovens bestemmelser overholdes og at tiltakshaver videreformidler aktsomhetsplikten til de som skal utføre arbeidet.

Vurdering:
Kommunen har vurdert de enkelte endringsforslagene og kommet frem til at de verken enkeltvis eller samlet vil få negative konsekvenser for planen eller omgivelsene. Flere av endringene vurderes som positive for området i forhold til tidligere plan. Kommunen vurderer det som positivt at hensynet til syklende i området styrkes ved at det blir opparbeidet gang- og sykkelveg i området. For øvrig finner vi at leke- og oppholdsareal som omdisponeres til garasjer er mindre og i utgangspunktet har begrenset egnethet som leke- og oppholdsareal. Det er vesentlig at leke- og oppholdsarealet som ligger nordøst
for firemannsboligene (FL1) videreføres som tidligere planlagt da dette området også er egnet til formålet. Endring av hustype fra rekkehusleiligheter til leiligheter i firemannsboliger gir tiltakshaver mulighet til å starte realiseringen av planen da dette er en bygningstype som er etterspurt. Kommunen har ellers ingen merknader til foreslåtte endringer hva gjelder grad av utnytting og en ekstra etasje for firemannsboligene så
lenge maksimal tillatte gesimshøyde (kotehøyde) ikke økes. Det er positivt at maksimal gesimshøyde (kotehøyde) reduseres noe for terrassehusene.

Administrasjonen vil med bakgrunn i overstående tilrå at reguleringsendring for bebyggelsesplan Stokkberget – felt B1 vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-12.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 20.10.2011 08:36
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051