Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 19.01.11 - sak 10/11 - Reguleringsplan Joplassen 1719/2/105 og 2/271 – mindre endring

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2007/7541 - /L12 
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.01.11 10/11

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Reguleringsplan for Joplassen, sist rev. 08.12.2010, med bestemmelser sist rev. 03.01.2011, vedtas som en mindre endring i hht. plan- og bygningslovens § 12-14.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 21.09.2010 og 08.12.2010 PDF
  2. Plankart sist rev. 08.12.2010 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser sist rev. 03.01.2011 PDF
  4. Situasjonsplan rev. 23.08.2010 PDF
  5. Terrengsnitt, AA, BB rev. 08.09.2010 PDF
  6. Terrengsnitt CC, DD rev. 08.09.2010 PDF
  7. Kompletterende snitt AA (inkl. hus Hegglia 50) PDF


planområdets beliggenhet med blå prikk - klikk for større kartAndre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Reguleringsplan for Joplassen, vedtatt 12.03.2008.

Saksopplysninger:
Voll Arkitekter har på vegne av Brevik Boligutleie AS foreslått en endring av reguleringsplanen for Joplassen, vedtatt 12.03.08, sak 13/08.

Bakgrunn
I fbm. søknad i 2009 om oppføring av tre leilighetsbygg med til sammen 14 boenheter ble det klart at det var behov for en planendring. Det viste seg også at bedre kartgrunnlag med 1-meters koter ga grunnlag for ytterligere bearbeidelse av plan og prosjekt.

Planområdet
Kartet ovenfor til høyre viser planområdets beliggenhet med blå prikk. Utbyggingsområdet omfatter nå to grunneiendommer. Gnr. 2/271 er bebygd med to bolighus som hver har 8 leiligheter (husene var allerede oppført ved forrige planbehandling). De nye boligene planlegges innenfor gnr. 2/105.

Planstatus
Gjeldende plan (til venstre under) legger til rette for nye boliger fordelt på tre bygg i nordvest. Bebygd areal skulle ikke overstige 45 % av boligformålet og maks mønehøyde var satt til 6,5 m. Foreliggende forslag til planendring til høyre.

Foreliggende forslag til planendring til høyre - klikk for større kart 

Endringsforslaget
Ny bebyggelse omfatter fortsatt 3 bygningsvolumer, men med en ekstra carport ved Hus A (i område f_P3). Det planlegges 14 boenheter.
Endringsforslaget er tilpasset ny plan- og bygningslov. Liten bokstav foran formålsnavn angir planlagt eierform (o = offentlig formål, f = fellesareal for angitte eiendommer, a=annen/(privat)). Innholdsmessig foreslås det følgende hovedendringer:

Endringer i plankartet:

  • Formålsgrense mellom FP3 (nå f_P3) og boligformål (hus A) foreslås justert og det legges til rette for at parkering kan integreres i bygningsvolum jfr. § 4.1.5.
  • Lekeareal er justert og forbundet til ett område.
  • Offentlig veganlegg er justert i hht. framforhandlet utbyggingsavtale.
  • Byggegrenser er kun vist langs Odins veg og Joplassvegen.
  • Antall avkjørsler fra Odins veg er økt fra 2 til 6.
  • Maks kotehøyde for gesims er angitt, se nærmere forklaring i § 4.1.3.
  • Omriss av planlagt bebyggelse blir nå juridisk bindende, se også § 4.1.1.
  • Etter første høring ble område for trafo ved Odins veg forskjøvet syd for lekeplass.


Endringer i bestemmelsene:
Bestemmelsene har ny nummerering og er forbedret mht. utomhusplan, utstyr på lekeplass, plassering av overbygg/bod for avfallsbeholdere, samferdselsanlegg og frisiktsone. Det er også innført rekkefølgebestemmelser §§ 7.1 - 7.5.

De viktigste endringene ses i §§ 4.1.1, 4.1.3, 4.1.5 og 5.1.3, som omhandler bebyggelsens plassering, takform og høyde samt nærmere angitte parkeringsløsninger. Det foreslås bl.a. at parkering kan integreres i bygningsvolum. Det legges også til rette for carport/garasje i parkeringsformålet f_P3.

§ 4.3.1 er supplert og § 7.6 er tilføyd etter siste høring.

Planprosess
Medvirkning
Varsel om oppstart av planendring ble kunngjort i to aviser den 12.01.10, samtidig med varsel om oppstart av arbeid med utbyggingsavtale.

Utbyggingsavtale
Tilhørende utbyggingsavtale ble førstegangsbehandlet i Plan- og utviklingskomiteen i møte den 17.03.10, sak 24/10 og har ligget ute til offentlig ettersyn. Utbyggingsavtalen omhandler løsninger i endringsforslaget og legges fram for sluttbehandling parallelt med planendringen. Avtalen er på en del punkter strengere enn planens rekkefølgebestemmelser.

Høringer
Første høring: Plan- og byggesakssjefen vedtok den 19.10.2010, sak 747/10, at forslag til planendring sendes på høring i hht. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd og gjøres tilgjengelig på kommunens internettsider under Annonser/ettersyn. Berørte parter ble tilskrevet med brev av 19.10.10 og planforslaget ble gjort allment tilgjengelig jfr. vedtaket. Høringsfristen var satt til 12.11.10.

Følgende uttalelser er mottatt:

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 10.11.2010 - ingen merknader
  2. Eldres Råd, 10.11.2010     - ingen merknader
  3. NTE Nett AS, 16.11.2010    - trafo
  4. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 12.11.2010 - kulturminneloven


Uttalelser med merknader er i det følgende oppsummert og kommentert:

3  NTE Nett AS, 16.11.2010
Ut fra situasjonsplan (rev. 23.08.2010) tilfredsstilles ikke nødvendig avstand mellom
eks. nettstajon 79670 Hesttrøa og bygningsmasse B1 og B2. Avstanden skal være min. 5 m mellom nettstasjon og brennbare bygningsmasser (FEF 2006 § 4-9).

Kommentar:
Planforslaget ble justert for å imøtekomme merknad/innspill fra NTE, ved at trafo ble foreslått flyttet nærmere vegkrysset Odins veg / Joplassvegen. Dette ble sendt på en begrenset høring og det er ikke mottatt ny uttalelse fra NTE Nett AS.

4  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 12.11.2010
Ikke merknader ut ifra regionale interesser.
Kulturminner: Det er ikke kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Ingen innvendinger til planen, men det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

Siste høring: Planforslaget ble justert for å imøtekomme merknad/innspill fra NTE, ved at trafo ble foreslått flyttet nærmere vegkrysset Odins veg / Joplassvegen. Dette ble sendt på en begrenset høring med brev av 09.12.2010. Høringsfristen var satt til 28.12.2010.

I høringsbrevet ga vi følgende foreløpige vurdering:
Ny trafoplassering berører ikke frisiktsonen i krysset, men trafoen vil, i likhet med eksisterende trafo, være i strid med planens byggegrense langs veg. Trafoens avstand til regulert fortauskant eller eiendomsgrense bør følgelig avklares nærmere før sluttbehandling.

Med tanke på evt. etappevis utbygging og ukjent rekkefølge/tidspunkt for ny trafo foreslår vi at følgende forbehold tas inn i bestemmelsene til planen før sluttbehandling: ”Hvis bebyggelse B1 og B2 bygges og tas i bruk før eksisterende nettstasjon fjernes/tas ut av drift, må det påses at avstanden mellom brennbar bygningsmasse og eksisterende nettstasjon blir minimum 5 m.”
Nytt trafoområde medfører enda en formålsendring, og vi stiller spørsmål ved om saken kan sluttbehandles som mindre endring. Trafoen foreslås imidlertid i et område som i gjeldende plan allerede er byggeområde (for boliger). Videre forutsetter vi at det ikke er knyttet helse- /strålingsfare til ny trafo nært inntil lekeplassen.

Følgende uttalelser er mottatt:
5  Kommunalteknikk, Levanger, 13.12.2010
6  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 21.12.2010
7  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 28.12.2010  - ingen merknader

Uttalelser med merknader er i det følgende oppsummert og kommentert:

5  Kommunalteknikk, Levanger, 13.12.2010
Trafokiosk må plasseres 1,5 meter fra fortauskant for å få utført brøyting av fortauet. 

Kommentar: Uttalelsen er hensyntatt i bestemmelsene ved supplering av § 4.3.1.

6  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 21.12.2010
Endringen gjelder flytting av trafostasjon og bestemmelser i tilknytning til denne. Dersom foreslått tillegg til bestemmelsene tas inn, slik som foreslått av kommunen, har fylkeskommunen ikke merknader til endringen.

Kommentar: Uttalelsen er hensyntatt i bestemmelsene ved tilføyelse av § 7.6.

Endring av planen etter høring
Plankartet: Etter første høring, på bakgrunn av innspill fra NTE, ble trafoområdet flyttet.
Reguleringsbestemmelsene: § 4.3.1 er supplert og § 7.6 er tilføyd etter siste høring.
 
Illustrasjonene er ikke oppdatert med ny trafoplassering.

Vurdering:
Bebyggelsen
Byggehøyder angis nå mer nøyaktig med kotehøyder, og pga. skrått terreng er det vanskelig å anslå hvor stor endring dette utgjør i fht. gjeldende plans mønehøyde. Konsekvensene er uansett synliggjort i vedlagte illustrasjoner, som også viser planlagt oppfylling av terreng. Vi gjør oppmerksom på at maks gesims angitt på plankartet må ses i sammenheng med forklaringen i bestemmelsenes § 4.1.3.

Bestemmelsene åpner for carport/garasje i parkeringsområde f_P3. Vi gjør oppmerksom på at detaljert plassering ikke går fram av planen. Heller ikke størrelse (grunnflate). Situasjonsplan og beskrivelse antyder imidlertid plassering av carport for 3 biler.

§ 4.1.1: Vi anser at utstikkene ikke kan være i strid med byggegrense eller boligformål.

Grad av utnytting er angitt som en bestemmelse til boligformålet. Opprinnelig var det sannsynligvis tenkt en samlet beregning, men etter deling i to eiendommer må utnyttingsgraden for den enkelte eiendoms boligformål være i hht. bestemmelsene.

Biladkomst og fortau
Kjøreveg, fortau og annen veggrunn ser ikke ut til å berøre/omfatte naboeiendommer til planområdet. Foreslåtte avkjørsler fra Odins veg er akseptert av kommunalteknikk. Utbyggingsavtalen stiller krav om nødvendige terrengtilpasninger i fht. siktkrav.

Lek og uteopphold
Areal til lek er justert noe og forbundet med hverandre. Lekeområdene i nordre del av området ser ut til å ha blitt noe mindre. Vi har fått opplyst at lekeplassen nå er på 782 m2. Antall boenheter er ikke fastsatt i planen, men i tillegg til dagens 16 boenheter planlegges det 14 nye boenheter. For 30 boenheter krever dagens vedtekter 1,5 daa uteareal. Dette må dekkes opp innenfor lekeplassen, ubebygd boligformål og evt. nærliggende friområder. Utnyttingsgraden for hele området sett under ett tilsier at minst 1,5 dekar av boligformålet vil være ubebygd, men ikke alt vil være egnet for lek. Med hensyn til vedtektenes krav om kvartalslekeplass 250 m fra bebyggelsen ble det ved behandling av reguleringsplanen påpekt at Joplassen ligger nært store friområder ned mot sjøen; områdene rundt det gamle sjøbadet.
I bestemmelsene er det nå angitt at lekeplasser skal opparbeides i hht. kommunale vedtekter og som vist i planen. Når revisjon av kommuneplanens arealdel vedtas vil vedtektene erstattes av nye bestemmelser i arealdelen.
Barnerepresentanten har opplyst å ikke ha merknader.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Sikkerhets- og beredskapsmessige forhold ble sjekket ut ved forrige planbehandling.
Ifølge kvartærgeologisk kart ligger planområdet på en hav- og fjordavsetning, men det er ikke registrert fareområde kvikkleire innenfor eller i nærheten av planområdet.
Snittene viser planlagt oppfylling av terreng.

Andre forhold
Bestemmelsene er ikke endret mht. parkering, universell utforming og støy. Videre skal plassering av avfallsbeholdere være avklart med Innherred renovasjon, og å flytte formålet nærmere eksisterende bygninger ble forkastet. En bør være oppmerksom på frisikten ved plassering av avfallsbeholderne. Når det gjelder kulturminner ble det ved forrige planbehandling vist til aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven. Når det gjelder biologisk mangfold er det ikke registrert spesielle forhold som må hensyntas.
Ved sluttbehandling av planen i 2008 vedtok kommunestyret også at: ”Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.”
Utbyggingsavtalen angir at bebyggelsen bør tilrettelegges for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder og for vannbåren varme.

Konklusjon
Endringene er foreslått i fbm. prosjektering av ny bebyggelse. Det er nå tatt med rekkefølgebestemmelser som sikrer en hensiktsmessig utvikling av området.
Det foreslås følgende hovedendringer: Utvidelse av utbyggingsområdet i nordøst, at parkering kan integreres i bebyggelsen, at det kan oppføres carport/garasje i parkeringsområde P3, at byggehøyder for planlagt bebyggelse angis med kotehøyder og at det legges til rette for flere avkjørsler i Odins veg. Endringene er av forslagsstiller vurdert som mindre endringer. Område for trafo er på bakgrunn av høringsuttalelse flyttet syd for lekeplass.

Høringsuttalelsene anses imøtekommet og det er ikke mottatt innspill som tilsier at planendringen ikke kan behandles som mindre endring. Vi kan heller ikke se at planendringen er så omfattende at sluttbehandling i kommunestyret er nødvendig. Revidert planforslag tilrås vedtatt som en mindre planendring.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 19.01.2011 17:26
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051