Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 17.02.10 - sak 17/10 - 1719/35/183 - Trude Sverkmo - Søknad om dispensasjon for oppføring av garasje - Elgvegen 25

Saksbehandler: Oddvar Govasmark
Arkivsaknr: 2009/8962 - /1719/35/183
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 17.02.10 17/10

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Dispensasjon fra reguleringsplanen Holåsen vest samt plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkninger av reguleringsplan) vedrørende maksimal størrelse på garasjer innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon).

Som begrunnelse vises det til saksutredningen med vurdering og konklusjon.

Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens § 28.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Trude Sverkmo og Roar Enstad søker om dispensasjon fra reguleringsplanen for Holåsen vest for oppføring av garasje/uthus. Dispensasjonssøknaden er datert 16.11.2009 og gjelder størrelsen på bygget. I henhold til reguleringsplanen skal garasjer ikke bygges med grunnflate større enn 35 m2, mens søknaden omfatter garasje/uthus med 69 m2.

Vedlegg:

  1. Oversiktskart PDF
  2. Søknad om dispensasjon PDF
  3. Situasjonskart PDF
  4. Plan og fasader PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Planforhold:
Tomta ligger innenfor området til reguleringsplanen Holåsen vest som ble vedtatt 21.07.1978. I bestemmelsene til planen er det anført om garasjer blant annet:
Bygningsrådet kan, hvor forholdene tilsier det, tillate oppført frittliggende garasje. Garasjen kan bare oppføres i 1 etasje med grunnflate ikke over 35 m2, og skal være tilpasset bolighuset med hensyn til materialvalg, form og farge.

Kartdelen til planen er vist med byggelinje mot veg og med planlagte bygg. Byggelinjen er tegnet 8 meter fra senterlinje veg. Verken planbestemmelser eller tegnforklaringer sier noe om vist husplassering er bindende eller ment som illustrasjon. Det fremkommer heller ikke noe særskilt om garasjer kan plasseres utenfor byggelinje mot veg.
I kommunedelplanen for Skogn, som er nyere enn reguleringsplanen, er det laget bestemmelser som gjelder eksisterende byggeområder. Her fremkommer det om garasjeplasseringer:
I boligområder kan garasjer plasseres med portvegg inntil 5 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg eller med andre vegger inntil 2 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg.

Dispensasjonssøknad:
Søknad om dispensasjon er fremmet i brev datert 16.11.2009:
Søker med dette om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene, da grensen er satt til 35 kvm, og planlagt garasje er på ca 69 kvm inkl avskilt bodareal, jfr tegninger. Jeg og min samboer, Roar Enstad, eier hver vår nabotomt og har bygget en enebolig på Elgvegen 27, GNR.35 BRN.184. Den planlagte garasjen vil stå i tilknytning til denne eneboligen, og vil bli den eneste bygningen på denne tomten.
Eneboligen som er bygget er bygd på støpt plate på mark uten noe bodareal for lagring av sesomgrelatert utstyr, derfor ønsker vi denne boden i bakkant av garasjen for å møte disse behovene. Selve garasjen er under 50 kvm som er en normal størrelse på garasjer i Holåsen vest. Det vil ha en stor økonomisk betydning for oss å få satt denne boden i tilknytning med den planlagte garasjen fremfor oppføring ev en separat hagebod, og håper derfor at dette går i orden.
Innkjøring til garasjen skjer delvis på nabotomten, GNR.35 BRN.184.

Nabovarsling:
Det foreligger ingen kjente merknader eller innvendinger etter nabovarsling.

Andre myndigheter:
Høring til andre myndigheter anses unødvendig. Det vises til rundskriv fra Fylkesmannen datert 30.06.2009 vedrørende høring i dispensasjonssaker.

Vurdering:
Estetiske forhold:
Garasjen er tegnet i tilsvarende stil som bolighuset på 35/184 med valmet tak og liggende kledning. Bygget vil, etter kommunens skjønn, tilfredsstille de krav til rimelig skjønnhet som er satt i lovens § 74.2.

Plassering:
Plassering med 4 meter fra nabogrense og 2 meter fra grense mot kommunal veg anses for å være i samsvar med plan- og bygningslovens § 70 og kommunedelplan for Skogn.

Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser når en regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Argumenter som kan tale for dispensasjon kan være:

  • Det er behov for lagerplass og det kan være rasjonelt/økonomisk å oppføre slik lagerplass som del av garasje framfor oppføring av frittstående bod.
  • Tiltakshaver eier også nabotomten der det er bygd bolig. Det er derfor ingen planer om å bygge bolig på tomta der garasjen skal stå. Tomta blir dermed ikke hardt utnyttet selv om det bygges forholdsvis stor garasje. Selve garasjedelen i bygget vil bli under 50 m2, det vil si normal størrelse for garasjer i feltet.
  • Det er gitt dispensasjon og tillatelse til oppføring av like stor garasje i et boligfelt (Gottås) på Ronglan. Der var situasjonen tilsvarende med at tiltakshaver eide to boligtomter der det bygges bolig på den ene og garasje på den andre. Det vises til planutvalgssak PS 70/09.
  • Reguleringsplanen er fra 1978, det vil si relativt gammel. I dag er det ikke vanlig å regulere eneboligtomter der garasjestørrelsen er begrenset til 35 m2.


Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være:

  • Vi antar at begrunnelsen for bestemmelser som begrenser garasjers størrelse er av estetisk art. Det vil si at det er ønskelig at underordnet bygg skal begrenses i størrelse i forhold til boligbygget. I dette tilfellet er utgangspunktet 35 m2 som vedtatt i bestemmelsene til reguleringsplanen.
  • Dispensasjoner fra plan kan gi presedensvirkning, særlig når begrunnelsen er av generell karakter som kan gjelde mange.


Begrunnelsen med at det er rasjonelt/økonomisk å føre opp både garasje og bod i samme bygg anser vi som generell. Alle kan ha, eller vil ha, et ønske og behov for å bygge rasjonelt og økonomisk. Nå er det ikke vanlig å kjøpe to boligtomter i byggefelt, slikt sett kan det hevdes at dispensasjon ikke vil medføre presedens. Ettersom reguleringsplanen ikke endres ved dispensasjon, kan det fortsatt bygges bolig på tomta, dette forholdet svekker argumentet med utnytting/romslighet.

Konklusjon:
Med bakgrunn i ”romsligheten” to tomter gir, og særlig det forhold at det er gitt tilsvarende dispensasjon i annet byggefelt, mener vi at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon i denne saken.

Det blir fortsatt mulig å bygge bolig på tomta. Det kan derfor sies at hensynene bak planen - boligbebyggelse – ikke blir vesentlig tilsidesatt. Ulempene anses som små og fordelene blir dermed er vesentlig større. Dispensasjon anses som lovlig og forsvarlig.

Til toppen av siden





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 17.02.2010 17:37
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051