Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 08.09.10 - sak 64/10 - Endring av reguleringsbestemmelsene - Reguleringsplan Kjønstadmarka

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2006/2464 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 08.09.10 64/10

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Foreliggende forslag til endring av  2.3 og 3.1 i reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka boligfelt vedtas som en mindre endring, jfr. plan- og bygningslovens  12-14.

Vedlegg:
Ingen.

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Reguleringsplan m/bestemmelser for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1

Saksopplysninger:
Bakgrunn
De fleste boligtomtene i Kjønstadmarka boligfelt ligger i svært bratt terreng, og mulighet for annen takform enn det planen legger til rette for er etterspurt. Planavdelingen tok opp dette i møte med tomteselskapet, som syntes positive til endring av bestemmelsene. Vi ble enige om å sende et endringsforslag på høring.

Foreslått endring av bestemmelsene åpner for mulighet til å bygge boliger med pulttak i tillegg til saltak. Det er også foreslått en revisjon av  2.3, hvor andre setning anses unødvendig og tredje setning er uklar. Videre foreslås endringer om utforming/plassering av garasje. Se under plan-/endringsforslag for utfyllende informasjon. 

Planstatus
Reguleringsplanen for Kjønstadmarka boligfelt ble vedtatt den 16.04.08, sak 24/08.
Bestemmelse om mønehøyde ble endret/økt av kommunestyret i møte den 27.01.10.
Plan- og byggesakssjefen vedtok en forlengelse av veg V6 med flytting av snuplass den 01.07.2010.
 
Gjeldende reguleringsplankart. Eneboligtomtene er nummerert fra 1-36.
Gjeldende reguleringsplankart. Eneboligtomtene er nummerert fra 1-36.

 2.3 og 3.1 er formulert slik i vedtatte bestemmelser:

 2.3 BYGNINGENES PLASSERING
Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene.
Boligbebyggelse tillates oppført med minimum 4 m avstand til tomtegrense.
Garasjer/carporter kan plasseres med portvegg inntil 5,0 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg eller med andre vegger inntil 2,0 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg.

 3.1 OMRÅDER FOR ENEBOLIGER
Områder avsatt til eneboligformål er regulert til totalt 35 eneboliger. Eneboligtomter er vist med tomtegrenser. Det tillates oppført en carport/garasje i tilknytning til hver enebolig. Maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) er 30 %. Boligene skal oppføres med sokkel. Bygningene skal oppføres med saltak med møneretning parallelt med terreng og takvinkel mellom 27 og 40 grader. Maksimal tillatt mønehøyde ved saltak er 9,2 m over planert terreng foran sokkel/høyeste fasade. Takopplett eller ark tillates i inntil 1/3 av takflatens lengde.
Garasjer eller carporter skal ha maksimal mønehøyde 4,0 m over planert terreng foran høyeste fasade. Maksimalt bebygd areal for garasje/carport er 50 m2.
Garasjer/carporter skal være tilpasset bolighuset i form, materialvalg, detaljer og farger. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve at eneboliger som ligger i samme delområde/ vegstrekning utformes med lik takvinkel og beslektet formuttrykk.

Plan-/endringsforslag
 2.3 og 3.1 foreslås endret til:

 2.3 BYGNINGENES PLASSERING
Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene.
Garasje/carport kan plasseres med portvegg minimum 5,0 m fra eiendomsgrense mot kommunal veg eller med andre vegger minimum 2,0 m fra eiendomsgrense mot kommunal veg.

 3.1 OMRÅDER FOR ENEBOLIGER
Områder avsatt til eneboligformål er regulert til totalt 36 eneboliger. Eneboligtomter er vist med tomtegrenser. Det tillates oppført en carport/garasje på hver tomt.
Maks prosent bebygd areal: %-BYA = 30 %. I hellende terreng skal det bygges hus som følger terrenget. Bebyggelsen skal ha saltak eller pulttak.

Bolighus med saltak skal ha møneretning parallelt med terreng og takvinkel mellom 27 og 40 grader. Største tillatte mønehøyde ved saltak er 9,2 m over planert terreng foran sokkel/høyeste fasade. Takoppløft eller ark tillates i inntil 1/3 av takflatens lengde.

Bolighus med pulttak skal ha takfall som følger terrenget og takvinkel mellom 10 og 25 grader. Største tillatte gesimshøyde ved pulttak er 8,0 m på høyeste fasade over planert terreng.

Garasje/carport kan være frittstående eller sammenbygd med boligen. Maks bebygd areal for frittstående garasje/carport er 50 m2 BYA. Garasje/carport skal være tilpasset bolighuset i form, materialvalg, detaljer og farger. Garasje/carport kan ha maks takhøyde (maks gesims ved pulttak og maks mønehøyde ved saltak) på 4,0 m over planert terreng foran høyeste fasade. Garasje/carport bygd sammen med boligens sokkeletasje kan ha flatt tak med terrasse over.

Kommunen kan kreve at eneboliger som ligger i samme delområde/vegstrekning utformes med lik takvinkel og beslektet formuttrykk.
_______________________________________

I korte trekk foreslås det en mulighet også for bebyggelse med pulttak. Videre foreslås det åpnet for at garasje/carport bygd sammen med boligens sokkeletasje kan ha flatt tak med terrasse over. Når det gjelder størrelsesbegrensning på 50 m2 BYA for garasje/carport foreslår vi at dette begrenses til å gjelde frittstående garasje/carport, hvor det anses mest behov for en slik styring. Maks prosent bebygd areal på tomta samt skjønnhetsparagrafen vil likevel legge føringer for løsning hvor garasje/carport bygges sammen med bolighuset. Med dette unngår en også at evt. bodplass i slike garasjer ”spiser” av garasjearealet. Det er også presisert at i hellende terreng skal det bygges hus som følger terrenget. Se endringsforslaget ovenfor for flere detaljer.
Med unntak av de foreslåtte endringene ovenfor, vil bestemmelsene være som før.

Planprosess
Medvirkning/høring
Forslag til planendring ble sendt på høring til berørte parter med brev av 02.07.2010. Frist for uttalelser var satt til 15. august 2010. Høringen ble også kunngjort i Levangeravisa den 03.07.2010 og på kommunens internettsider.

I forbindelse med høringen har det innkommet følgende uttalelser:

1. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 15.07.2010
Ingen merknader ut ifra regionale interesser.

2. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 16.08.2010
Ingen merknader.

3. Tronnofoten Eiendom AS, 24.08.2010
Ingen motforestillinger, men forventer at hvis noe av endringene i forhold til opprinnelige reguleringsplan går utover siktlinjer etc. for noen av leilighetene i B1, så må dette få konsekvenser for mulige endringer på B1 for å kompensere for den evt. tapte sikten. For eksempel heve terrenget etc.

Vurdering:
Det er ikke mottatt direkte motforestillinger, men utbygger av ovenforliggende leilighetsområde er noe betenkt med hensyn til sikt.

Kommentar til høringsuttalelse nr. 3:
Område B1 som det vises til ligger i nordre/øvre del av boligfeltet. Her er det i en detaljert reguleringsplan for Tronnofoten (vedtatt 20.05.09) lagt til rette for fire leilighetsbygg med til sammen 28 leiligheter. Veiledende kotehøyde for golvnivå i 1. etasje for disse leilighetene er angitt på plankartet og varierer fra kote +48 til +50.

Eneboligtomtene ligger lavere i terrenget enn overnevnte leilighetsprosjekt. De fleste eneboligtomtene har også store høydevariasjoner innenfor tomta, slik at fasadene mot nevnte leilighetsprosjekt sannsynligvis vil framstå som forholdsvis lav bebyggelse.
I reguleringsplanen for Kjønstadmarka er det ikke avsatt direkte siktlinjer, men grøntkorridor og åpninger mellom bygninger kan, noe avhengig av vegetasjon, oppleves som siktlinjer. Videre er eneboligenes nye mulighet for pulttak foreslått med 1,2 m lavere totalhøyde enn for saltakene.
På bakgrunn av overnevnte antar vi at foreslåtte endringer ikke medfører økte siktulemper for framtidige beboere i leilighetsbebyggelsen.

Andre forhold:
At det åpnes for pulttak i stedet for saltak, gir utbyggerne romsligere rammer, men det går også fram at kommunen kan kreve at eneboliger som ligger i samme delområde/vegstrekning utformes med lik takvinkel og beslektet formuttrykk.

Når det gjelder bestemmelsen om pulttakshus er det tenkt at høyeste fasade er den som er høyest i meter, ikke nødvendigvis den som rager høyest kotemessig. I svært skrått terreng vil pulttakshusene få høyeste fasade på nedsiden av huset og motsatt på slakere tomter.

Konklusjon: Rådmannen tilrår at det innstilles på at endringsforslaget vedtas som en mindre endring.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 08.09.2010 17:01
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051