Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - sak 42/16 - Søknad om dispensasjon fra kravet om frikjøp av parkeringsplasser i Levanger sentrum - 1719/315/208 Håkon den godes gate 35 B - Stig Strømberg og Tone-Lill Arntsen

Siri Lunnan - klikk for personkort
Saksbehandler: Siri Lunnan
Arkivsaknr: 2015/7887 - /L2015014


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 42/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det innvilges ikke dispensasjon fra kravet om frikjøp for hver manglende parkeringsplass på eiendommen 315/208 i Levanger kommune. 

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Vedtaket hjemles i:

  • Plan- og bygningsloven § 28-7, tredje ledd.
  • Plan- og bygningsloven § 11-9, jf. § 34-2, niende ledd.
  • Plan- og bygningsloven § 19-2
  • Forskrift av 13. oktober 2004, nr. 1437, om vedtekter til plan- og bygningsloven, Levanger kommune, Nord-Trøndelag. I.
  • Kommunedelplan for Levanger sentrum, med planident L2000017.
  • Områderegulering for «Levanger sentrum», med planident L2013014.
  • Formannskapets sak 91/12 og vedtak i møte 17.10.2012.


Vedlegg:

1

Søknad PDF

2

Tegninger av bygning PDF

3

Bilde av stall-uthus jpg

4

Situasjonskart PDF

5

Situasjonskart II PDF

6

Uttalelse Nord-Trl. Fylkeskommune PDF

7

Møtereferat PDF

8

Bilde, område for frikjøp GIF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen 

Saksopplysninger:

Søknaden gjelder dispensasjon fra kravet om frikjøp av manglende biloppstillingsplasser i Levanger sentrum. Søknaden gjelder eiendommen 1719/315/208, og det er i tillegg søkt om å få rive uthuset/stallen som står på eiendommen i dag for deretter å bygge opp et nytt bygg med tilsvarende estetisk uttrykk. Selve behandlingen av søknad om riving og bygging vil bli behandlet i eget vedtak. Det nye bygget på eiendommen er ifølge byggesakens tegninger planlagt inneholde to leiligheter. I søknaden om dispensasjon fra kravet om frikjøp av manglende biloppstillingsplasser er det feilaktig angitt at bygget skal inneha hybler.  

I søknaden fra hjemmelshaverne for eiendommen står følgende:

«Vi ønsker med dette å søke om fritak fra parkeringsbestemmelsene i Levanger Kommune i forbindelse med restaureringen av uthus i bakgården. Vi har planer om å restaurere uthuset til to hybler samt bod. Vi har et areal på 8 x 11 m2, som utgjør et areal på 88 m2 i bakgården. Kravet til parkering er 15 m2 pr. boenhet.

Vi søker om fritak da bygården ligger i det området som er midlertidig fredet, noe som begrenser våre muligheter til å gjøre det vi måtte ønske med huset vårt. Samt at Levanger Kommune ønsker økt bosetting i sentrum, og at fredningsforslaget er ute til høring og mest sannsynlig blir vedtatt i nærmeste framtid.»

Gjeldende plan for eiendommen er områderegulering for «Levanger sentrum», med planident L2013014. Reg.område 11B i sone VII i plan/arealkartet, og § 12 i regulerings-bestemmelsene. I reguleringsbestemmelsen pkt. 12.1 står det at «(B)ebyggelsen skal nyttes til boligformål med tilhørende garasjeanlegg/ uthus og/eller forretninger, kontorer og lignende med nødvendige lagerrom og andre ytre rom.»

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring av bebyggelse med kulturhistorisk verdi. Reguleringsbestemmelsene § 22 gjelder for eiendommen, og i tillegg ligger eiendommen innenfor et område som er «under fredning», hvor Riksantikvaren jobber med å skrive vedtak om eventuell fremtidig fredning.

Plan- og bygningsloven (heretter forkortet: plbl.) § 28-7, tredje ledd, regulerer den såkalte frikjøpsordningen. Dersom tilfredsstillende parkeringsmuligheter ikke finnes på tiltakshaverens egen eiendom eller på tilhørende fellesarealer, kan det bestemmes i kommuneplanen at det likevel gis byggetillatelse på vilkår om innbetaling til frikjøpsordningen. Bestemmelsen erstattet tidligere plbl. av 1985 § 69.

Med hjemmel i plbl. § 11-9, nr. 5, kan kommunen vedta bestemmelser i kommuneplanens arealdel om parkering og frikjøp av parkeringsplasser etter plbl. § 28-7. Da bestemmelsen ble vedtatt tok den sikte på å erstatte den tidligere vedtektshjemmelen i plbl. av 1985 § 69 nr. 3 som sa at kommunen ved vedtekt kunne «gi bestemmelser om utforming og opparbeiding av ubebygd del av tomt og fellesareal».

Ifølge Forskrift av 13. oktober 2004, nr. 1437, om vedtekter til plan- og bygningsloven, Levanger kommune, Nord-Trøndelag. I. (forkortet: «forskrift om vedtekter til plbl, Levanger») er det gitt vedtekt etter tidligere plbl. § 69, nr. 3. Vedtekten setter krav om at leilighet skal ha oppstillingsplass for minst 1,5 bil per boenhet, i tillegg til kravet om minst to bilplasser på egen tomt for eneboligen som allerede er oppført på eiendommen. Til sammen vil det bli krav til minst fem biloppstillingsplasser på egen eiendommen eller på fellesareal for flere tomter, eller eventuelt frikjøp av disse.

I kommunedelplan for Levanger sentrum, med planident L2000017, er det bestemt at «(P)arkeringsplasser på terreng skal regnes med i BYA (bebygd areal) med 15 m2 per plass i samsvar med kommunens parkeringsnorm». Bestemmelsen i kommunedelplanen er retningsgivende og praksis i kommunen er at det skal settes av 15 m2 til parkeringsplass på terreng. Etter dette er det krav om 15 m2 x 5 = 75 m2 areal til biloppstillingsplass på eiendommen.

I forskrift om vedtekter til plbl, Levanger ble det også gitt vedtekt til tidligere plbl. § 69, nr. 4 om at «Kommunen kan for sentrale deler av Levanger som ligger innenfor de grenser som er nevnt nedenfor, samtykke i at det i stedet for biloppstillingsplasser på egen grunn eller fellesareal blir innbetalt et beløp pr. manglende plass til kommunen for bygging av parkeringsanlegg. Kommunestyret bestemmer hvilke satser som til enhver tid skal gjelde i slike tilfeller.

Grensebeskrivelse: Område for frikjøpsordningen er begrenset av Levangersundet, Levangerelva og en linje mellom Levangersundet og Levangerelva som går inn i den vestlige begrensning for reguleringsplan Levanger sentrum, inkludert Sykehuset Levanger og Levanger videregående og utfylling. Grensen er vist i figur 1.

Beløpet innbetales til kommunen får byggetillatelse utleveres (får byggestart) og avsettes til fond for parkeringsplasser. Ved innbetaling av beløpet tar kommunen over det ansvar tiltakshaver har til å skaffe det nødvendige antall parkeringsplasser. Eiendommen får ingen særrettigheter av noe slag til de parkeringsplasser kommunen bygger for det innbetalte frikjøpsbeløp.»

Området for frikjøp er angitt i figur 1 til bestemmelsen: 

 

Den aktuelle eiendommen i saken ligger innenfor området for frikjøp, og i møte 17.10.212 fattet formannskapet vedtak i sak 91/12 om satsen for frikjøp fra plikten til å bygge egne parkeringsplasser:

  1. «Satsen for frikjøp fra plikten til å bygge egne parkeringsplasser settes til kr. 300 000,- pr. manglende plass i henhold til Levanger kommunes vedtekt til plan- og bygningslovens § 69 nr. 4. Beløpet justeres årlig etter Statistisk Sentralbyrå sin ”Byggekostnadsindeks Veganlegg i alt”. Som basis for regulering benyttes indeks pr. 01.01.13. Beløpet justeres til nærmeste 10 000,- kroner.
  2. Det nye frikjøpsbeløpet iverksettes som gjeldende sats med virkning fra vedtaksdato»


Rådmannen gjør oppmerksom på at plbl. § 34-2, niende ledd, slår fast at kommunale vedtekter gitt med hjemmel i den tidligere pbl. § 69 nr. 4, faller bort senest åtte år etter ikrafttreden av plbl. av 2008. Bestemmelsen i tidligere plbl. § 69, nr. 4 sa følgende:

«Ved vedtekt kan bestemmes at kommunen kan samtykke i at det i stedet for parkeringsplass på egen grunn eller på fellesareal blir innbetalt et beløp pr. manglende plass til kommunen for bygging av parkeringsanlegg. Kommunestyret bestemmer hvilke satser som til enhver tid skal gjelde i slike tilfelle.»

Vedtektshjemmelen viste til forhold som reguleres i lovens byggesaksdel, og med noen unntak ble byggesaksdelen i den gjeldende plbl. satt i kraft 01.07.2010. Det vil si at den kommunale vedtekten faller bort senest 01.07.2018. 

Siste setning i plbl. § 34-2, niende ledd, viser at kommunen kan gi dispensasjon fra vedtekter etter reglene i plbl. kapittel 19, noe som innebærer at det kan gis dispensasjon etter reglene i 2008-loven fra vedtekter fastsatt med hjemmel i 1985-loven.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune har i brev av 12.04.2016 skrevet en uttalelse til byggesøknaden, og har i den anledning skrevet en kommentar til søknaden om fritak fra frikjøpsordningen for parkering i Levanger sentrum.

«Spørsmålet om oppstillingsplasser for biler er et kommunalt anliggende. Vår eneste kommentar er at det er uheldig dersom kravet om parkeringsplass medfører at en framtidig fredet bygning vil forfalle i motsetning til å bli bevart. Dagens krav kan skape utfordringer i forhold til framtidig bruk av bakgårdsbebyggelse til boligformål.»

Enheten kommunalteknikk i Levanger kommune er forvalter av fondet for frikjøp av parkeringsplasser. Kommunalteknikk har blitt spurt, men har ikke gitt noen skriftlig vurdering av søknaden om frikjøp, herunder den eventuelle presedensen et slikt vedtak setter for de øvrige eiendommene innenfor firkjøpsområdet, og konsekvensene vedtaket i saken kan ha for systemet om frikjøp av manglende parkeringsplasser. Fagansvarlig for avdelingen «Plan og miljø» i kommunen har imidlertid vist til at «Parkeringsvedtektene er vedtatt etter gammel plan- og bygningslov og er gyldige i 8 år etter den nye loven ble vedtatt. Bestemmelser om parkering må heretter vedtas som utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel, jfr. plan- og bygningslovens § 11-9. Dette betyr at vi innen utgangen av 2017 må ta inn bestemmelser om parkering og frikjøp i kommuneplanene. For Levanger må dette sikres nå ved revideringen av kommunedelplan for Levanger sentrum. Diskusjon om størrelsen på parkeringskrav og frikjøpsområde hører hjemme i den planprosessen.»

Som vist ovenfor skal dispensasjon fra kravene i forskrift om vedtekter til plbl, Levanger vurderes etter plbl. kapittel 19. I henhold til plbl. § 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i, eller i medhold av plan- og bygningsloven. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra (…) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. plbl. § 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges.

En naturlig forståelse av ordlyden i plbl. § 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243. Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås.

Dagens ordlyd i plbl. § 19-2 ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk.

Vurdering:

I møte 06.04.2016 opplyste tiltakshaver at de hadde areal til tre parkeringsplasser i bakgården på eiendommen, og at de per dato leide parkeringsareal annet sted for biler de selv disponerte. Det kom frem i møtet at kostnad for frikjøp av parkeringsplasser ville gå på bekostning av det omsøkte tiltaket, og de ville vurdere å søke om å få unntak fra kravet om frikjøp av manglende biloppstillingsplasser i Levanger sentrum. Tiltakshaver ga uttrykk for at de ikke ønsket parkering i egen bakgård, men at det lot seg gjøre å ordne biloppstillingsplasser der hvis nødvendig. Rådmannen oppfatter tiltakshavers utsagn slik at de i utgangspunktet ikke ønsker å benytte areal på egen eiendom til biloppstillingsplass, og til tross for at det nok finnes parkeringsmuligheter for noen biloppstillingsplasser på tiltakshavers egen eiendom blir vurderingstemaet i saken hvorvidt det kan gis dispensasjon fra frikjøpsordningen for kravet om fem biloppstillingsplasser på eiendommen 315/208 i Levanger sentrum.

Det første spørsmålet blir om hensynet bak den fastsatte satsen for frikjøp av manglende biloppstillingsplass blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen.

I vedtak i formannskapet 17.10.2012 ble fastsettelsen av satsen for frikjøp av manglende biloppstillingsplasser begrunnet med erfaringstall fra kostnadsoppgaver for parkeringshus i andre kommuner, og følgende argumentasjon:

«Et vesentlig avvik under selvkostnivå vil øke etterspørselen etter ordningen og kan påføre kommunen store netto kostnader. Et avvik vesentlig over selvkost kan gjøre ordningen overflødig eller virke dempende på etableringslysten. Virkeområdet for ordningen med frikjøp ligger derfor erfaringsmessig rundt et frikjøpsbeløp tilsvarende selvkost. Det er heller ikke alltid at individuelle løsninger med egen parkeringskjeller gir den beste trafikk- og parkeringsløsningen for sentrum som helhet. Vi har flere eksempler på dette, bl.a. adkomster til p-kjellere over fortau. Det antas derfor at det i noen tilfeller kan være en fordel at parkeringen inngår i en større fellesløsning som gjennom frikjøpte plasser realiseres gjennom kommunen.»

I argumentasjonen som er lagt frem for å underbygge søknaden er det lagt vekt på det økonomiske aspektet ved frikjøpsordningen. Med en kostnad på omlag 1 500 000,- kroner i frikjøpskostnad for manglende biloppstillingsplass på egen eiendom, har rådmannen forståelse for at dette vil påvirke både motivasjon og ressurser hva gjelder å utvikle boenheter i bygninger i Levanger sentrum med kulturhistorisk verdi.

Imidlertid går det frem av begrunnelsen bak vedtaket om firkjøpssummen at det er vurdert hvorvidt den fastsatte satsen for frikjøp vil «virke dempende på etableringslysten», og at dette begrunner hvorfor satsen ikke er vedtatt å skulle være høyere. 

Plbl. § 28-7, tredje ledd beskriver at kommunen kan bestemme i kommunedelplanen at det i stedet for parkeringsplass på egen grunn blir innbetalt et beløp for hver manglende plass til kommunen for bygging av parkeringsanlegg. At bestemmelsen er tatt inn i loven, og åpner for å innbefatte ordningen i en omfattende kommuneplan, vil måtte tolkes dit hen at lovgiver ønsker at ordningen skal være felles for et større område i den enkelte kommune. Hensynet til likhet vil dermed ligge bak bestemmelsen. At vedtaket om fastsettelse av satsen for frikjøp også er offentlig, og relativt lett tilgjengelig på kommunens nettside, vil måtte sies å ivareta hensynet til forutberegnelighet for befolkningen som er bosatt i det området hvor frikjøpsordningen er ment å gjelde.

En eventuell innvilgelse av dispensasjon fra satsen for frikjøp av parkeringsareal vil få presedensvirkning. Forvaltningsrettens likhetsprinsipp innebærer at rådmannen i senere søknader om dispensasjon fra frikjøpsordningen må sen hen til utfallet i aktuelle sak. Det betyr at en eventuell innvilgelse av dispensasjon vil skape en forventning hos andre hjemmelshavere til eiendommer innenfor området for frikjøp, om at de ikke lenger må betale omlag 300 000,- kroner for frikjøp av manglende parkeringsareal.

Rådmannen må også ta hensyn til at en eventuell dispensasjon vil kunne føre med seg forventninger/reaksjoner hos de som allerede har vært nødt til å betal for frikjøp av manglende biloppstillingsplasser på egen eiendom, eller som har avsluttet ambisiøse byggeprosjekter i Levanger sentrum som følge av kravet om frikjøp. 

En eventuell dispensasjon fra frikjøpsordningen for eiendommen 315/208 i Levanger sentrum vil innebære at hensynet bak den fastsatte satsen for frikjøp uthules, og at likhetsprinsippet svekkes. Rådmannen finner at hensynet bak satsen for frikjøp av parkeringsareal blir vesentlig tilsidesatt ved en eventuell dispensasjon fra ordningen.

Som beskrevet ovenfor kan det ikke gis dispensasjon dersom ikke begge de kumulative vilkårene i plbl. § 19-2, andre ledd, er oppfylt. Da rådmannen nå har kommet til at det første vilkåret ikke anses å være oppfylt, er det dermed ikke nødvendig å gå videre med vurderingen. Rådmannen vil likevel gå videre og vurdere det neste vilkåret i plbl. § 19-2, andre ledd da det synes hensiktsmessig for å belyse saken best mulig.

Det neste vilkåret som skal vurderes er om fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene. Vilkåret stiller et krav om kvalifisert interesseovervekt gjennom begrepet «klart større».

Eiendommene i sentrum er relativt små, og i de fleste tilfeller vil det bli for lite areal til å oppfylle kravet til biloppstillingsplasser på egen eiendom. I tillegg kommer arealet som må benyttes til adkomst og fremkommelighet til biloppstillingsplassen. De aller fleste hjemmelshavere vil derfor møte et krav om å betale for frikjøp av biloppstillingsplasser.

I Levanger sentrum er store deler av eiendommene regulert til spesialområde bevaring av bebyggelse med kulturhistorisk verdi. En av fordelene som ligger i å innvilge en dispensasjon fra frikjøpsordningen er at hjemmelshavere i sentrum lettere vil kunne motiveres til, og ha økonomi til, å bevare bygninger gjennom å bruksendre til hybler eller leiligheter. I forlengelsen av dette vil økt antall boenheter føre til økt befolkning i sentrum, som gir større grobunn for forretning og næring i sentrumsområdet, og som igjen fører med seg et mer levende sentrum. Kommunen kan selv kunne høste flere fordeler av befolkningsvekst og økt folkeliv i Levanger sentrum.

En eventuell innvilgelse av dispensasjon fra kravet om frikjøp av biloppstillingsplasser i aktuelle sak vil imidlertid innebære at kommunen gir avkall på omlag 1 500 000,- kroner avsatt til opparbeiding av offentlig parkeringsanlegg, jf. plbl. § 28-7, tredje ledd, siste pkt. Dette vil være en ulempe for kommunen. At avgjørelsen i tillegg vil skape presedens for andre eiendommer i området for frikjøp, vil i forlengelsen av dette innebære at det må innvilges dispensasjon i like saker og kommunen vil dermed måtte gi avkall på ytterligere beløp som skal benyttes til opparbeiding av offentlige parkeringsanlegg.

Det er ikke nødvendigvis slik at samtlige beboere i sentrum har behov for biloppstillingsplass. Befolkning med adresse i sentrum vil sannsynligvis ha mindre behov for å benytte bil, enn den delen av befolkningen som bosetter seg utenfor sentrum da det er kortere avstand til nødvendige kontorer, instanser, butikker, samt at knutepunktet for kollektivtilbudet er samlet der. Det vil dermed oppleves som en ulempe at man må betale omlag 300 000,- kroner for frikjøp av manglende areal til biloppstillingsplass så lenge behovet ikke er der, eller biloppstillingsplass ikke blir benyttet. På den andre siden har ikke kommunen grunnlag for å vurdere hvorvidt det faktisk er behov for biloppstillingsplass, eller ikke, i det enkelte tilfelle. Og det vil i tillegg være umulig å håndheve kravet til frikjøp ut fra om biloppstillingsplass faktisk er nødvendig, eller ikke. Momentet viser en fordel for hjemmelshaver ved en eventuell innvilgelse av dispensasjon, men samtidig en ulempe for kommunen.

Ovenfor er det vist til at en eventuell innvilgelse av dispensasjon fra frikjøpsordningen vil ha omfattende presedensvirkning som vil bety en omfattende ulempe for kommunens mulighet til å opparbeide offentlig parkeringsanlegg. Denne ulempen vil bli av et slikt omfang at momentet må tillegges stor vekt i helhetsvurderingen.

Som det går frem av saken belyser søknaden om dispensasjon fra frikjøpsordningen både store fordeler og ulemper for tiltakshaver og kommunen ved å innvilge en dispensasjon. Rådmannen konkluderer imidlertid med at fordelene ikke er klart større enn ulempene, og dispensasjon kan dermed ikke innvilges etter § 19-2, andre ledd.

Vilkårene for å innvilge dispensasjon fra frikjøpsordningen er ikke oppfylt og det må dermed gis avslag på søknaden.  

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.06.2016 16:05
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051