Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - sak 39/16 - Detaljregulering Levanger brygge 1

Håvard Kvernmo - klikk for personkort
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
Arkivsaknr: 2015/6866 - /L2015011
Saksordfører: Ingen


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 39/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Levanger brygge trinn 1 legges frem for høring og offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens § 5-2 og § 12-10, med de endringene som er foreslått i saken. Endringene skal legges inn i planforslaget før planen legges frem for høring og offentlig ettersyn.

Vedlegg:

1

Alternativ kjellerplan PDF

2

Levanger Brygge regbestemmelser PDF

4

Vedlegg 8 ROS-analyse PDF

5

Levanger Brygge planbeskrivelse PDF

6

Vedlegg 7 Utearealer PDF

7

Vedlegg 6 Illustrasjoner PDF

8

Vedlegg 5 Snitt PDF

9

Vedlegg 4 Planer PDF

10

Vedlegg 3 Illustrasjonsplan PDF

11

Vedlegg 2 Innkomne merknader PDF

12

Vedlegg 1 Varslingsdokumenter PDF

13

Sol/skyggestudier PDF

14

Gjeldende bestemmelser - områderegulering for Levanger havn PDF

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Per Knudsen Arkitektkontor AS har på vegne av tiltakshaver, TOBB og ForrBo Eiendom AS fremmet forslag til detaljreguleringsplan for Levanger brygge 1 - del av Gunnlaug Ormstunges gate 6 gnr. 315 bnr. 112. Planforslaget er mottatt den 15.april 2016. Siste revisjon ble mottatt 03.juni.2016. 

Planforslaget som foreligger til behandling består av: 

  • Revidert plankart i målestokk 1:1000, datert 02.06.2016.
  • Reviderte reguleringsbestemmelser datert 03.06.2016.
  • Revidert planbeskrivelse datert 27.05.2016.
  • Illustrasjon av bygningssnitt datert 29.03.2016.
  • Illustrasjonsplan datert 15.04.2016.
  • Illustrasjonsplan arealdisponering pr. etasje datert 15.04.2016.
  • Utomhusplan inkludert sol og skyggestudie datert 15.04.2016.
  • Revidert ROS-analyse datert 27.05.2016.


Hensikten med reguleringen

Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for et bygg som er utformet iht. vedtatt kvartalsstruktur i områdereguleringen for Levanger havn. Bygget skal bl.a. bestå av følgende:

  • 80 nye boenheter i form av leilighetsbygg oppdelt i karrébebyggelse i varierende høyde mellom 3 til 5 etasjer.
  • Næring i deler av første etasje. Deriblant kontorlokale og tilhørende café med uteservering, samt kiosk.
  • Parkering i to etasjer, med delvis nedgravd første etasje.
  • Felles leke- og uteoppholdsareal.


Eiendomsforhold

Hjemmelshaver av eiendommen som nå ønskes regulert, gbnr 315/107 er Levanger kommune. 

Tinglyst fester er Fides Eiendom Levanger AS. 

Forhold til overordnete planer

Overordnet plan er Områderegulering for Levanger havn, egengodkjent den 25.05.2011.

Området er avsatt til bygging med arealformål Kombinert bolig/forretning/kontor, og bestemmelsene stiller krav om reguleringsplan.

Følgende temaplaner gjelder for området:

  • Trafikksikkerhetsplan 2012-2015
  • Klima- og energiplan 2009
  • Temaplan for økt sykkelbruk 2015-2018 (2019-2022)


Følgende regionale planer gjelder for området:

  • Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag 25.04.2013


Følgende rikspolitiske retningslinjer gjelder for området:

  • Statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging 26.09.2014
  • Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. 20.09.1995


Gjeldende reguleringsplan

Gjeldende bestemmelser for overordnet plan ligger ved i sin helhet. 

Klikk for større kart

Figur 1. Viser utdrag fra gjeldende områderegulering for Levanger havn. Planområdet som nå søkes regulert er markert med B/F/K-04.

Rådmannen vurderer planbeskrivelsen å ikke gjøre godt nok rede for avvikene fra overordnet plan. Det anses behov for å gjengi en mer systematisk oversikt over hvilke avvik det legges opp i forhold til gjeldende områdeplan.

Planforslaget som foreligger har avvik fra følgende rekkefølgebestemmelser:

  • § 9.1 (Generelt): Alle tilliggende veger til et kvartal skal være ferdigstilt før området bebygges.
  • § 9.2 (Indre havn – syd for Holmgangen): Helga Den fagres allé og Havnevegen frem til rundkjøring skal ferdigstilles i henhold til plankart før bygninger i tilliggende områder tas i bruk.
  • Uteareal for lek og opphold for barn og unge, skal ferdigstilles samtidig med boligene det skal betjene.
    Avvik: Planforslaget har rekkefølgebestemmelse som hjemler at uteareal for lek og opphold er ivaretatt for takhagen, men øvrig areal som til vanlig forutsettes opparbeidet før ferdigstillelse er ikke tatt inn. Dette omfatter lek- og uteoppholdsareal på gateplan, gatetun, fortau, beplantning iht. utomhusplan, teknisk infrastruktur som veg, vann og avløp, renovasjon og kollektivholdeplass. 
    Kommentar:
    Rekkefølgebestemmelsene anbefales videreført i planforslaget for å sikre utbygging av felles lek- og uteoppholdsareal, gatetun, fortau, renovasjon, teknisk infrastruktur og kollektivholdeplass parallelt med prosjektet. 


Planforslaget som foreligger til behandling har følgende avvik fra gjeldende bestemmelser:

  • § 3.1 (krav til innhold i detaljreguleringen) - Avvik: Uteoppholdsareal inkl. lekeplasser er ikke angitt i plankartet. Sykkelparkering er ikke vist løst. Frisiktsoner går ikke frem av plankartet. Grunnforhold er ikke ferdig utredet, men planlagt gjort før sluttbehandling. Det er ikke gjort rede for materialbruk i bygninger og utomhusanlegg eller støyskjermingstiltak. Det er ikke gjort rede for vann- og avløpsforhold. Det er ikke lagt ved dokumentasjon på at støykravene i § 3.3 overholdes.
    Kommentar:
    Sykkelparkering må dokumenteres. Det er ikke tatt høyde for sykkelparkering i de skissene som er vedlagt planforslaget. Sykkelparkeringskravet er imidlertid sikret i bestemmelsene. Rådmannen anbefaler at dette dokumenteres før planen legges frem for høring og offentlig ettersyn. Det vil være en forutsetning at sykkelparkering ikke går på bekostning av areal avsatt til felles lek- og uteoppholdsareal. Sistnevnte anbefales lagt inn i bestemmelsene.
    Materialbruk i bygninger osv. forutsettes avklart i byggesaken ved godkjenning av kommunen. Det er anledning for kommunen å kreve en detaljert materialbruk allerede på plannivå, men Rådmannen har valgt å ikke ta stilling til dette på nåværende tidspunkt. Det bør imidlertid være en forutsetning at man sikrer fasaden i bestemmelsene. Dette er nærmere kommentert under punkt om estetikk.
    Krav til dokumentasjon på at støykravene overholdes er skissert avklart ved søknad om rammetillatelse. Dette omfatter også vann- og avløpsforholdene. Dette bør sikres også i denne planen.
     
  • § 3.6 første ledd (Fyllingsnivå) - Avvik: Fyllingsnivå er ikke sikret i bestemmelsene.
    Kommentar:
    Planforslaget gjør rede for at området delvis ligger innenfor sone for vann i kjeller ved 200-årsflom. Vann i kjeller vil sannsynligvis ikke være et problem med løsningen som skisseres delvis nedgravd 1,0 m under gateplan. Planforslaget tar derfor heller ikke nærmere stilling til denne problemstillingen. Det er imidlertid teknisk løsbart med parkeringskjeller og man kan prosjektere avbøtende tiltak gjennom heving av nivået på omkringliggende terreng til innkjøringen til parkeringskjelleren til en bestemt kote for å hindre vann i kjeller ved 200-årsflom. Dette er gjort i tilsvarende prosjekt i området og anbefales videreført også her.
      
  • § 3.7 (Estetikk) -  Avvik: Fasadeliv og materialbruk er kun sikret for første etasje, men ikke bebyggelsen for øvrig.
    Kommentar:
    Man regner vanligvis de tre første meterne av et bygg som byggets fasade i gateplan. Parkering, trappoppganger og boder vil genere «døde fasader». Planforslaget legger opp til 5 meter høy fasade inn til parkering i to etasjer mot ny stikkveg mellom Helga den Fagres allé og Gunnlaug Ormstunges gate. Det er ikke lagt parkering mot Helga den Fagres allé, men forslaget foreslår trappeoppgang, en kiosk og ellers boder mot alléen. Dette ivaretar ikke hensynet i overordnet plan om fasadeliv godt nok. Alternativt forslag med parkeringskjeller løser noe av fasadehensynet, men innfrir fortsatt ikke intensjonen med områdereguleringen fullt ut. Dette bør kompenseres med strengere bestemmelser til fasade i tillegg. Foreslått tiltak: Områdereguleringens bestemmelse etterfølges i planforslaget og følges opp i byggesaken når det kommer til konkrete valg av material og farge. Områdereguleringens bestemmelse anbefales videreført for hele bygningsmassen og ikke kun første etasje. Det bør legges spesielt vekt på fasadeliv i første etasje og videre presiseres i bestemmelsene at fasaden mot Helga den Fagres allé skal være næring. 
     
  • § 3,9 punkt b (parkeringskrav) – Avvik: Det er ikke sikret i bestemmelsene at det skal settes av lasteareal for vare- og lastebiler for næringsbebyggelsen, selv om det er gjort rede for i planbeskrivelsen og nevnt i bestemmelsene at det ikke skal plasseres mot Helga den Fagres allé.
    Kommentar:
    Dette anbefales lagt inn i bestemmelsene.
     
  •  § 3,14 (Strømforsyning) – Avvik: Bestemmelsene sikrer ikke lokalisering av strømforsyningssystem eller at det settes av areal til strømforsyningssystem.
    Kommentar:
    Rådmannen anbefaler at bestemmelsen for områdereguleringen videreføres for å sikre areal og plassering av strømforsyningen til bygget og innenfor bygningsmassen.
     
  • § 3,16 (Hensyn til belysning) – Avvik: Det er ikke sikret i bestemmelsene at belysning fra bebyggelse langs sjøkanten ikke får negativ innvirkning på sjøveis ferdsel inn og gjennom Levanger havn.
    Kommentar:
    Området ligger ved Levangersundet og bør derfor sikre dette forholdet i bestemmelsene.
      
  • § 4 (Bebyggelse og anlegg) – Avvik: Planforslaget regulerer B/F/K-04 med maks BYA % 83. Jf. vedlagt arealtabell. Minimum BYA% er ikke videreført. Planforslaget legger opp til en byggehøyde t.o.m kote 22.1 dvs. 18,3 meter gesimshøyde dersom man regner fra kote 3.8. Det er da regnet med 3,2 meter pr. boligetasje og 5,0 meter for næringsetasjer. Jf. snitt.
    Tabell 1: Utdrag fra områdebestemmelsene med oversikt over krav til utnytting og byggehøyder.
    Tabell

                Kommentar:
Planforslaget legger opp til et vesentlig avvik fra fastsatt byggehøyde. Tiltakshaver har imidlertid variert høyden på de ulike seksjonene av bygget noe som gir et mildere inntrykk. Avviket vil på det meste være på 5.1 meter fra gjeldende områderegulering og gjennomsnittlig avvik vil være på ca. 2 meter over tillatt gesimshøyde i områdereguleringen. I tillegg kommer takoppstikk som tillates inntil 10 % av takflaten, som er en vanlig bestemmelse. Det må forventes at bebyggelsen lengre inn i området ønskes høyere slik at man får en nedtrapping mot Levangersundet. Det kan ikke utelukkes at man vil få et betydelig avvik på fremtidig bebyggelse i bakkant. Dette kan medføre at man mister det åpne inntrykket på gateplan som er tenkt gjennom overordnet plan. Man vil også kunne oppleve å få trangere stikkgater mellom hovedgatene. Dette i kombinasjon med fasadehøyden som nå foreslås i første etasje, gjennom parkering i to etasjer er Rådmannen kritisk til. Å bygge i høyden er på en annen side i tråd med regionale målsetninger om bærekraftig fortetting i sentrum, noe også Rådmannen for øvrig er positiv til. Det er derfor en utfordring å vurdere når et bygg anses å være for høyt. Vedlagt sol- og skyggestudie viser skyggelegging i og rundt bygget. Solforholdene internt i området er gode med den foreslåtte byggehøyden. Det kan forventes bedre solforhold i gatene ved en lavere bebyggelse enn det som går frem av skyggestudiet for området. Byggehøyden må også sees i sammenheng med det eksisterende bybildet fra Levangersundet. Det er videre en faktor at man bygger inn den eksisterende bebyggelsen med å tillate høyere bebyggelse. Dette vil ha betydning for eksisterende bebyggelses utsikt og solforhold. Det er kommet inn merknader til oppstart som påpeker redusert sjøutsikt. Man forsøker i plansaker å ivareta utsiktsforhold i den grad det lar seg gjøre, men i sentrumsnære strøk er man av den oppfatning, spesielt på flate områder som det er her, at man må forvente reduserte sol- og utsiktsforhold ved fortetting til en viss grad. Bygget blir imidlertid nord for eksisterende bebyggelse, som det siste bygget mot Levangersundet. Rådmannen vurderer derfor utsiktsforholdene som det primære.

Rådmannens vurdering er at byggehøyden ideelt sett skulle vært vurdert mer helhetlig i revisjon av overordnet plan eller at man har redusert byggehøyden til et gjennomsnitt på dagens tillatte gesimshøyde, slik at man kun unntaksvis får avvik over områdereguleringens bestemmelser. Dette vil medføre dårligere utnytting av området, men gi et bedre uttrykk i gateplan og redusere høyden på bebyggelsen mot Levangersundet. Rådmannen minner om at det vil være fare for presedens ved å fravike byggehøyden. Det har blitt vurdert å få tiltakshaver til å stramme inn utgangspunktet for etasjeinndeling. 3,2 meter pr. boligetasje er over det kommunen vanligvis påregner en boligetasje. Kommunen setter vanligvis av 3,0 meter pr. boligetasje. Næringsetasjer er vanligvis på 5,0 meter. Det er da tatt høyde for tekniske installasjoner i tak osv. Ved å justere gesimshøyden i plankartet vil man få redusert byggehøyden med noe. Effekten av en slik reduksjon vil imidlertid ikke ha vesentlig betydning for utsiktsforhold og er derfor ikke stilt som krav. Skal en reduksjon i byggehøyden ha betydning bør antall etasjer reduseres. Planforslaget legger opp til 5 etasjer på det meste. Det er ikke bygd høyere enn 3 etasjer over høy næringsetasje i området fra før. Rådmannen har foreløpig konkludert med at byggehøyden kan fravikes ut i fra regionale mål om økt fortetting i sentrumsnære områder.

  • § 4.4 (Gårdsplass) – Avvik: Øverste høyde for overkant dekke (inkludert jord og vekstlag) kan være maks. 2 meter over gatenivå. Planforslaget har til hensikt å legge opp til 5 meter med gradvis nedtrapping mot gatenivå. Dette er ikke sikret i bestemmelsene eller lagt inn i plankartet.
    Dekkene skal opparbeides til grønne fellesarealer for boligene. De må tåle jordtrykk fra en meter jord og vekstlag. Bestemmelsene har ikke sikret grønt dekke eller at bæreevnen på konstruksjonen skal tåle et vekstlag på inntil 1 meter. Bæreevnen sikres gjennom Byggteknisk forskrift (TEK 10).
    Kommentar:
    Den grønne takhagen er med på å gi bygget en frodig karakter. Området har fra før en blanding av næring og parkering. Forslaget har spilt videre på den planlagte bygningsmassen som er vist i områdeplanen, men har lagt til rette for et mer åpent bygg med mer rom enn områdeplanen, noe Rådmannen vurderer å gi området gode kvaliteter. Valg av denne løsningen passer også bra inn i Levanger havn ved at det gir et mer åpent uttrykk ut mot sjøen.  Det er ikke stilt krav til grønt dekke i planforslaget. Gjeldende områderegulering presiserer i bestemmelsene at det tillates parkering under slikt dekke, med øverste høyde for overkant dekke på maks 2 meter over gatenivå. Takhagen forventes liggende ca. 5,0 meter over gatenivå med utgangspunkt i planforslaget. Dette utgjør et fravik på 3,0 meter. Tiltakshaver har kompensert fraviket med å trappe ned takhagen gradvis mot sundet, slik vedlagt skisse illustrerer. Rådmannen vurderer dette grepet i kombinasjon med den åpne fasaden mot sentrum som et positivt grep. Det er imidlertid viktig å ta i betraktning at høyden på 5 meter fra gatenivå også kan medføre at takhagen oppfattes som utilgjengelig og privatisert fra gateplan, noe som virker imot det åpne uttrykket som søkes i prosjektet. Dette må veies opp imot at området skal benyttes som felles leke- og uteoppholdsareal for beboerne i området, hvor det på en annen side kan være ønskelig med et mer privatisert areal. Høyden er også tenkt som et ledd i å forbinde to takhager med en bro over gateplan til et fremtidig bygg i sør. Dette er imidlertid ikke regulert og bør derfor ikke tillegges alt for stor vekt i denne reguleringen, selv om det vil være en sammenheng. Rådmannens foreløpige konklusjon er at det bør videreføres bestemmelser om krav til grønt dekke på felles leke- og uteoppholdsareal og  nedtrappingen mot Levangersundet slik illustrasjonene viser. Nedtrappingen anbefales lagt inn i plankartet med kotehøyder og juridiske linjer.
      
  • § 4.7 (Bolig/forretning/kontor) – Avvik:
    Det skal ikke etableres bolig i første etasje. Planforslaget åpner for bolig i første etasje. Tegningene viser bolig i første etasje henholdsvis mot vest. Det er stilt krav om at overkant gulv på bolig i første etasje skal legges 1,0 meter over gateplan.
    Minst 25% av bebyggelsens bruksareal BRA skal være kontor og forretning.
    Arealtabellen som følger planforslaget legger opp til 9470 m2 BRA. Bestemmelsene hjemler 9900 m2 BRA. Bestemmelsene hjemler ingen krav til næringsareal eller andel næringsareal i BRA. Med et areal på 9470 m2 BRA som her skisseres tilsier gjeldende bestemmelser et påkrevd næringsareal på 2367,5 m2 BRA. Vedlagt arealtabell viser 960 m2 BRA kontor/næring. Dette tilsvarer ca. 10% av foreslått BRA.
    Første etasje mot Helga den Fagres allé forbeholdes detaljhandel. Planforslaget viser en kiosk mot Helga den fagres gate i vedlagt illustrasjon. Denne er ikke juridisk bindende. Det er ikke sikret næringsareal eller forretningsareal mot Helga den Fagres allé i plankartet eller bestemmelsene.
    For områdene (…) B/F/K-04 tillates ikke bakkeparkering. Planforslaget åpner for to etasjer med parkering på gateplan, delvis nedgravd 1,0 meter. Forslagsstiller har utarbeidet et alternativt forslag hvor parkeringskjeller for boligbebyggelsen er lagt inn, men næringsparkeringen er på gateplan.
    Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau. Dette er ikke sikret i bestemmelsene.
    Kommentar:
    Andelen %BRA næring/forretning/kontor som settes av i planen vil få betydning for vurderingen av næringskravet ved den pågående revisjonen av områdereguleringen for Levanger havn som nå er iverksatt. 10% vil være over en halvering av næringskravet. En ser imidlertid at næringskravet på 25 % BRA er høyt og lite realistisk mtp. etterspørsel på næringsareal. Rådmannen anbefaler at det ikke gås under kravet på 10 % BRA. Planforslaget legger generelt opp til lite aktivitet mot planlagte Helga den Fagres allé. Byggets bakside oppfattes lagt mot alléen, mens areal som fremmer aktivitet på gateplan er lagt mot Gunlaug Ormstunges gate. Planforslaget legger opp til kontor og næring i første etasje ved Gunnlaug Ormstunges gate, som en del av Fides’ nye lokaler.  Kontorlokalene er plassert etter ønske fra fester av eiendommen.
    Det er varierende praksis i området når det kommer til krav til parkeringskjeller. Jf. andre reguleringsplaner i området. Det er bl.a. ikke etablert parkeringskjeller ved sjøgata 33 C, men sjøgata 33 og Kirkegata 73 A og B har begge parkeringskjeller. Sjøsiden er også regulert med parkering i første etasje, men denne er lagt innenfor området og ikke ut mot gateplan. Tiltakshaver har vist at det er mulig med større næringsareal langs Helga den Fagres allé og boligparkering i kjeller. Parkeringskjeller er gjennomførbart i området og bør tilstrebes av hensyn til både grad av utnytting og fasaden på gateplan. Planforslaget legger opp til 70 parkeringsplasser – 35 plasser pr. plan. Alternativt forslag hvor boligparkeringen er lagt i parkeringskjeller viser næringsparkering på 14 plasser i gateplan og boligparkering på 56 plasser i kjeller.
    Parkeringskravet i gjeldende områderegulering er videreført og sikret i bestemmelsene. Sykkelparkering er imidlertid ikke vist i planforslaget, men sikret i bestemmelsene. Dette må gjøres før planen legges frem for høring og offentlig ettersyn slik at man er sikker på at det kan løses. Det anbefales også å stille krav til parkeringskjeller i bestemmelsene.
    Det bør legges inn bestemmelser som sikrer at hele fasaden i første etasje mot Helga den Fagres allé skal være næring. Det legges opp til bolig i første etasje, delvis i denne fasaden. Rådmannen er positiv til at det etableres bolig i første etasje som kompensasjon for at det ikke etableres næring iht. kravet på 25% BRA. Dette vurderes som et grep for å opprettholde aktiviteten mot gateplanet og er i tråd med regionale retningslinjer om effektiv arealbruk. Krav om å heve gulvnivået til 1,0 m over gateplan er også et grep i bestemmelsene som er positivt for skille boligen i noe grad fra gaten og med det øke bokvaliteten i de aktuelle leilighetene. Rådmannen er derimot kritisk til at det etableres boligbebyggelse i første etasje mot det fremtidige torget – markert som «Skald Ravns plass» i gjeldende områderegulering, samt boder mot Helga den Fagres allé. Det er i bestemmelsene hjemlet at området B/F/K-09 skal inneholde detaljhandel samt bevertning mot Skald Ravns plass. Siden Skald Ravns plass er et offentlig rom bør det velges bort alternativ som privatiserer dette rommet i første etasje. Rådmannen anbefaler at bestemmelsen § 4.7 for B/F/K-09 også skal gjelde for B/F/K-04. Denne krever bevertning/næring i første etasje mot Skald Ravns plass, noe som tilsvarer fortsettelsen av fasaden langs Helga den Fagres allé mot Levangersundet.
     
  • § 5,1 (Veg og fortau) – Avvik: «Helga den Fagres allé skal opparbeides med fortau 3.0 m, gateparkering 2,0 m og kjørevegbredde 3,0+3,0 m, og med parallelle trerekker. Trær plasseres mellom parkeringsplasser. Plassering av trær samt type tresort godkjennes av kommunen».
    Kommentar:
    Gateutforming med vegetasjon er ikke sikret i bestemmelsene. Dette anbefales. Fortau og kjøreveg er sikret i plankartet gjennom eget formål.
     
  • § 5,6 (Kollektivholdeplass) – Avvik: Det er ikke sikret i bestemmelsene at busslommen skal være integrert i fortauarealet.
    Kommentar:
    Dette anbefales videreført.
     
  • § 8.2 (Hensynssone for gjennomføring – krav om felles planlegging) – Avvik: Av plankartet og oversikten på neste side går det frem hvilke områder det kreves fellesplanlegging, dvs. områder for detaljreguleringer. Detaljreguleringene skal i tillegg til plankart, bestemmelser og planbeskrivelse inneholde utomhusplan samt lokalisering av varemottak. Planområdet fraviker det som er avkrevd i områdeplanen. Planforslaget tar utgangspunkt i et område fram til den nylige anlagte gang- og sykkelvegen mot Holmgangen.
    Klikk for større kart
    Figur 2: Viser utdrag fra kart over hensynssoner. Planområdet som nå er aktuelt er markert som H810-08.
    Kommentar:
    Planområdets størrelse anses som tilstrekkelig, da øvrig areal er nylig regulert gjennom egen detaljregulering.


Andre reguleringsplaner i området

  • Detaljregulering Kirkegata 73 A og B 04.05.2005
  • Detaljregulering for Sjøsiden Levanger havn 18.12.2013
  • Detaljregulering for Sjøgata 33 C 25.04.2012
  • Detaljregulering for Sjøgata 33 (Lensmannsgården) 25.02.2015


Innkomne merknader til planoppstart

Per Knudsen Arkitekter AS varslet, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev datert 06.10.2015 og kunngjorde det i avisa Innherred den 13.10.2015. Det kom inn totalt 6 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor og i planbeskrivelsen. 

Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert 03.11.2015:

Et brudd på karrébebyggelsen, med en større åpning mot småbåthavna kan gi planområdet gode kvaliteter.

Parkering i bakkeplan i stedet for kjeller er uheldig, både med tanke på arealbruk og fordi dette vil føre til døde fasader på bakkeplan. Her vil vi også vise til regionalpolitiske retningslinjer for byene i Regional plan for arealbruk fra 2013. Om p-kjeller likevel ikke er gjennomførbart hadde det i det minste vært en bedre løsning å legge næringsareal i et bånd langs fasaden, med parkering i bakkant. Vi viser til områdeplanens § 4.7 som sier at arealer i størst mulig grad skal nyttes til virksomheter som er publikumsorientert. Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau.

Vegglivet i førsteetasje forholder seg til byggelinja mot gata og at eventuelle sprang i fasaden løses i de øvre etasjene. Dette ser vi er et godt prinsipp som ivaretar et ryddig gatebilde og samtidig gir mulighet for variasjon i fasadene og eventuell mulighet for lysinnslipp i etasjene lenger opp.

Gode utearealer er viktig, her viser vi til fellesbestemmelsene i områdeplanen. Det samme gjelder universell utforming, men her vil vi presisere at §3.8 sitt krav om at minst 40 % av nye boenheter skal tilfredsstille krav om tilgjengelig boenhet vil være alt for lavt for dette byggetrinnet, 100 % vil være det riktige.

Kulturminner:

Ingen merknader.

Forslagsstillers kommentar:

«Vår vurdering er at en slik bygningsstruktur, fra tre til fem etasjer, gir et bedre og mer variert bilde enn å få det samme volumet som en jevn byggehøyde på fire etasjer. Vårt forslag legger opp til åpninger i bygningsmassen mot videre byggetrinn lenger bak for å gi disse gode sol- og utsiktsforhold. Vi ønsker i det videre arbeidet å i størst mulig grad etterkomme ønsket om parkering i bakkant, ut fra det grunnlaget/behovet for næringsarealer som eksisterer for området»

«Løfting av gulv i nedre p-kjeller til ca. kote +2,8 for å unngå spunting og derav vesentlig høyere byggekostnader».

Rådmannens kommentar:

Regulanten har i revidert forslag ivaretatt mye av hensynet til fasaden i første etasje, men ikke på øvrig bygningsmasse. Rådmannen viser også til formuleringen i gjeldende områderegulering som sikrer fasadeliv på en meget god måte. Det er vesentlig i dette området at man stiller krav til fasade.

Parkeringskjeller vurderes som gjennomførbart og i tråd med regionale føringer om effektiv arealbruk i sentrumsområder, Økonomiske forhold vurderes ikke som grunnlag for å fravike dette kravet. Det er store arealbesparende fordeler med parkeringskjeller da man får anledning til å utnytte alt arealet over bakken til bolig- eller næringsformål noe som på sikt vil få ringvirkning ved å redusere utbyggingspress på landbruksareal. Forslagsstiller har laget et alternativt forslag som viser boligparkering (56 plasser) i kjeller og næringsparkering (14 plasser) i første etasje. Beliggenheten i forhold til Levangersundet vurderes også som overkommelig mtp. parkeringskjeller. Det avhenger imidlertid at man tar høyde for havnivåstigning når man setter kotehøyden for nedkjøringen. I forhold til geoteknikk vil parkeringskjellere i prinsippet være positivt for grunnforholdene, tatt i betraktning at man letter trykket på underlaget. Det er imdlertid uvisst om det er forekomster av kvikkleire i området. Det er snakk om et utfylt areal bestående primært av steinmasse. Det er ikke registrert kvikkleire i planområdet per i dag, men det utelukkes ikke at det kan forekomme små lommer under utfyllingen ut i fra områdets beliggenhet til sjøen. En geoteknisk undersøkelse må klarere området tiltenkt bygg med parkeringskjeller. Denne forutsettes levert til sluttbehandling. Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag forutsettes videre lagt til grunn i denne rapporten.

Det er i nytt forslag tilført ytterligere næringsareal langs Helga den Fagres allé. Rådmannen vurderer dette som et steg i riktig retning, men ikke godt nok til å ivareta de vesentligste hensynene i gjeldende områderegulering.

Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 28.10.2015:

Reguleringsplanen må sikre ambisjonene om en høg bymessig utnytting av området.

Planforslaget må ta hensyn til miljøkvaliteter i området, herunder verdier for biologisk mangfold. Områdets beliggenhet ut mot Levangersundet gjør dette forholdet særlig viktig. Konsekvensene for naturmangfoldet skal fremgå av planbeskrivelsen, og vurdering og vektlegging av prinsippene skal framgå av beslutningen. Vi vil understreke behovet for å ivareta grøntarealer i nærområdet, herunder ikke minst sikre uteområder og lekeområder for barn og unge.

Planprosessen må ivareta barn og unges mulighet for medvirkning.

Minner om grenseverdier for støy iht. retningslinjer T-1442, samt oppdatert veileder for behandling av støy i arealplanlegging (M-12872014).

Minner om at ROS-analyse må utføres.

Forslagsstillers kommentar:

«Fylkesmannens innspill tas til følge i det videre planarbeidet».

Uttalelse fra Borettslaget SAGAS Hall i brev datert 28.10.2015:

Fire etasjer over høy første etasje, vil si en gesimshøyde langt over den reguleringshøyde på maks 13.2 m som er tillatt i området.

Viser til uheldig praksis i området gjennom dispensasjoner, med vekt på Sjøgata 33 C hvor reguleringshøyden var 9,9 m men ble godkjent til 12.9 m.

Viser til redusert sjøutsikt. Siste hus mot sjøkant må å være lavere enn bakenforliggende bebyggelse. Dette må sees i sammenheng med at det ikke er utelukket å overskride områdereguleringens makshøyde med gesims på 13.2 m. Byggehøyden vil allerede i dette planforslaget skjerme for sjøutsikten for borettslaget. Med tanke på at det blir høyere bebyggelse sørover, blir de høyeste husene plassert nærmest deres bygg.

Viser til de at økonomiske gevinstene for utbygger ved å bygge i høyden.

Viser til at prisstigningen i området vil presse ut «vanlige» folk fra boligmarkedet i området.

Forslagsstillers kommentar:

«Vår vurdering er at det bebyggelsesmønsteret det legges opp til, med åpninger i bebyggelsen, vil sikre flere beboere i borettslaget bedre utsikt enn om man fulgte områdeplanens tettere karréstruktur. Det må også bemerkes at borettslaget ikke grenser til planområdet, slik det hevdes, men ligger lenger sørøst.»

Uttalelse fra Boligsameiet Havna Terrasse i brev datert 21.10.2015:

De tilsendte planene virket spennende og at de er verd å bygge videre på. Ingen innvendinger mot den totale planløsningen. Påpeker at parkeringskravet bør være på minst 1 plass pr. leilighet. Gjesteparkering må også vurderes, med bakgrunn i at Lensmannsgården vil medføre at svært mange parkeringsplasser forsvinner i området.

Innkjøring til garasjene bør skje fra Helga den fagres gt.

Forslagsstillers kommentar:

«Vi vurderer områdeplanens krav til parkering (0,75 plasser per leilighet) til å være tilstrekkelig, og avventer Statens vegvesens vurdering når det gjelder adkomstløsninger.»

Rådmannens kommentar: Innkjøring mot Helga den fagres gt. frarådes sterkt.

Uttalelse fra Statens vegvesen i brev datert 21.10.2015:

Avventer planforslaget for nærmere uttalelse i saken. Viser til at løsninger for gående og syklende vektlegges da det er et sentrumsnært område. Bestemmelsene bør sikre parkeringsplasser for sykkel.

Uttalelse fra Norges vassdrag- og energidirektorat i brev datert 21.10.2015:

Viser til sjekkliste ved oppstart av plansaker.


Minner om at manglende utredning eller innarbeiding av hensynet til flom- eller skredfare, eller manglende avklaring mot vannressursloven eller energiloven, vil være grunnlag for innsigelse.

Foreløpig ingen merknader.

Vurdering:

Konsekvensutredning

Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. For øvrig er det gjennomført en konsekvensutredning for området gjennom områdereguleringen for Levanger havn. 

Gatetun/Grønnstruktur/Lekeplasser

Bestemmelsene sikrer at det settes av nok felles lek- og uteoppholdsareal iht. overordnet plan. Rådmannen anbefaler imidlertid at dette også legges inn som en rekkefølgebestemmelse.

Områdereguleringen innehar bestemmelser om gatetun, men disse er primært fokusert mot Plassen «Tømmerlunden». Det er ikke tatt stilling til arealet regulert gatetun i planforslaget hverken i detaljreguleringen eller områdereguleringen. Rådmannen anbefaler at bestemmelsen for gatetun i overordnet plan legges til grunn i ved utformingen av bestemmelsen for dette gatetunet slik at man sikrer sammenheng mellom Skald Ravns plass og Helga den Fagres allé, samt opparbeidelse med fast dekke, vegetasjon.

Naturmangfoldsloven

Planbeskrivelsen gir et kort resymé av naturverdiene i området. Det kan i tillegg nevnes at det er gjennomført en konsekvensutredning av naturverdiene i området gjennom arbeidet med områdereguleringen for Levanger havn. Her er det lagt særlig vekt på de undersjøiske verdiene i Levangersundet av hensyn til geotekniske fyllinger.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området gjennom konsekvensutredningen av Levanger havn er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Naturverdiene i Levangersundet er primært knyttet til marinbiologiske verdier, fugleliv og noen terrestriske arter. Planforslaget vil ikke berøre sundet, da den allerede etablerte gang- og sykkelstien frem til Holmgangen blir liggende mellom eiendommen og Levangersundet. De foreløpige geotekniske vurderingene gjort for området viser heller ingen behov for fyllinger i sundet som følge av denne utbyggingen. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Trafikkforhold

ÅDT (Årsdøgntrafikk)

Det er i gjeldende plan stilt krav til rundkjøring i krysset Havnegata/Kirkegata før ÅDT (årsdøgntrafikk) overstiger 4000 kjøretøy til/fra planområdet for Levanger havn.

Det er videre stilt krav til etablering av en avlastningsveg for Kirkegata sørover før ÅDT overstiger 7000 kjøretøy til/fra planområdet for Levanger havn.

Statens vegvesens trafikkart over området viser primært skjønnsbaserte ÅDT-verdier langs vegnettet (årstall er vist i parantes):

  • Helga den fagres gate - Kirkegata: 3000 ÅDT (skjønn 2012).
  • Havnevegen - Kirkegata: 2000 ÅDT (skjønn 2012)
  • Gunnlaug Ormstunges gate - Kirkegata: 2000 ÅDT (skjønn 2012)
  • Sjøgata – Kirkegata: 2150 ÅDT (trafikktelling 2015).


Vedlagt ROS-analyse viser til en forholdsvis liten trafikkøkning som følge av prosjektet. Det er også hjemlet i bestemmelsene at det skal foreligge en trafikksikkerhetsvurdering som vedlegg til søknad om rammetillatelse. Det ville vært naturlig å utrede trafikksikkerheten allerede på plannivå, men Rådmannen har i mellomtiden ingen vesentlige motsetninger til at det gjøres ved rammesøknaden. Kommunens foreløpige vurdering av trafikksituasjonen oppsummeres i følgende. 

Med utgangspunkt i 3,5 ÅDT pr. boenhet vil planforslaget med 80 boenheter isolert sett generere en ÅDT på ca. 280 kjøretøy. Her må det også påregnes et tillegg på 12 ÅDT pr. 100 m2 kontor og 8 ÅDT pr. 100 m2 næring. Med utgangspunkt i 900 m2 BRA kontor og 60 BRA næring kan det foreliggende planforslaget forventes å gi en samlet økning i ÅDT på ca. 400 kjøretøy, primært fordelt på Helga den fagres allé og Gunnlaug Ormstunges gate. Rådmannen vurderer den samlede ÅDT-verdien på vegnettet å ikke vil utløse krav til rundkjøring. En rundkjøring i krysset Havnegata/Kirkegata vurderes videre som urelevant for trafikkøkningen langs Helga den Fagres allé og Gunnlaug Ormstunges gate. Det må imidlertid forventes at kravet vil komme ved fremtidige prosjekt i området, da det er lagt vekt på at rundkjøring skal være etablert før man overstiger 4000 i ÅDT.

Renovasjonsanlegg

Det etableres nytt vegnett iht. vedtatt kvartalstruktur i området. Dette medfører en ny gate mellom Gunnlaug Ormstunges gate og den planlagte Helga den Fagres allé.

Planforslaget legger opp til at det ene kjørefeltet i den nye gaten mellom Gunnlaug Omrstunges gate og den planlagte Helga den Fagres allé settes av til renovasjonstorg, slik at man får en innsnevring til et felt. Dette er begrunnet med at man søker løsninger hvor man slipper å løfte containere over fortauarealet til renovasjonsbilen og at man får stanset trafikken med renovasjonsbilen ved henting/rengjøring. Det er også sett på en løsning hvor man forlenger kollektivholdeplassen i den planlagte Helga den Fagres allé. Her vil man med fordel få plass til renovasjonsbilen og samtidig opprettholde muligheten for forbikjøring, samtidig som man kan plassere containerne på en måte som gjør at man slipper å løfte over fortauet av hensyn til fotgjengere. Rådmannen mener det må sees nærmere på denne løsningen før sluttbehandling, selv om den legger opp til infrastruktur i Helga den Fagres allé.

Samlet vurdering:

Planforslaget er ikke i tråd med overordnet plan.

Området som søkes regulert har en sentral beliggenhet på Levanger havn og vurderes som en viktig brikke i den videre utviklingen av området. Reguleringsplanen er videre det første prosjektet ved den kommende Helga den fagres allé som skal opparbeides med hovedgatepreg iht. områdereguleringen. 

Overordnet plan er en områderegulering som gir godt grunnlag for den videre utviklingen av området på Levanger havn. Områdereguleringen viser detaljert hvordan en god utvikling av området bør gjennomføres. Detaljreguleringen skal videreføre viktige trekk i områdereguleringen og gi en mer detaljert oversikt over hvordan området tenkes utnyttet. Rådmannen vurderer konseptet for den ønskede utbyggingen å inneha mange gode kvaliteter som man kan bygge videre på, men at selve reguleringsplanen kommer til kort når den skal beskrive viktige trekk og legge til grunn hvorfor fravik som er gjort og vurderingen av de konkrete virkningene av disse fravikene.

Rådmannen har under tvil konkludert med at planforslaget kan legges frem for høring og offentlig ettersyn. Områdereguleringen innehar allerede et høyt detaljnivå. Konsekvensene av de viktigste grepene er med det allerede tatt stilling til. Planforslaget slik det foreligger vurderes imidlertid ikke som godt nok til å legges frem for høring og offentlig ettersyn, da planmaterialet er for lite detaljert og innehar for mange mangler til å sikre en god videreføring av områdereguleringen i bl.a. bestemmelser og plankart. Det vil være en forutsetning at detaljeringsgraden i bestemmelsene og plankartet økes. Rådmannen har gjort en oppsummering av punktene som anbefales videreført og tatt inn i konklusjonen nedenfor.

Planforslaget bryter stort sett med samtlige bestemmelser som er satt i områdereguleringen. Det må forventes at fravik som tillates i dette prosjektet vil medføre presedens ved fremtidige prosjekt i området og påvirke beslutningsgrunnlaget ved en revisjonen av område-reguleringen. Størrelsen på bygget vil være en oppveiing av fordelene med økt fortetting opp mot reduserte arkitektoniske verdier. Kravet til kontor og lignende næringsareal er fraværende, men vist som mulig i illustrasjoner og nevnt i planbeskrivelsen. Å avvise planforslaget i påvente av en revidert områderegulering må vurderes, men ikke et absolutt krav. 

Kommunen står overfor flere utfordringer i dette området. Det foreligger interessemotsetning mellom hensyn til byggehøyde og ønsket om fortetting. Vekt på fortetting er lagt til grunn for forslaget til vedtak i saken. Konsekvensen av dette er høyere bygg, reduserte solforhold på gateplan og et mindre åpent bybilde.

Konklusjon – forslag til endringer

Endringer i plankartet:

  1. Bygningsmassen legges inn med juridisk bindende linje i tegnforklaringen.
  2. Nedtrapping av takhagen mot Levangersundet skal sikres i plankartet med juridisk bindende linje og angitt kotehøyde for hvert trinn.
  3. Felles leke- og uteoppholdsareal skal sikres i plankartet. Takhagen sikres gjennom bestemmelsene.
  4. Siktelinjer legges inn iht. kravene i håndbok N100.


Endringer i utomhusplan:

  1. Beplantning og belysning langs gatene skal vises.


Endringer i bestemmelsene:

  1. Det stilles krav til parkeringskjeller. All boligparkering skal inngå i parkeringskjeller.
  2. Dokumentasjon på at støykravene overholdes skal vedlegges søknad om rammetillatelse.
  3. Første etasje mot den planlagte Helga den fagres allé skal settes av til næring/kontor/forretning. Det stilles krav til minimum 10 % næring/kontor/forretning av tillatt BRA.
  4. Nedtrapping av takhagen mot Levangersundet skal sikres i bestemmelsene.
  5. § 3.6 endres til: «Bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk. Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitetktoniske utformingen, detaljeringen og materialbruken. Fasader skal i materialvalg, detaljering og fargebruk gis utforming som oppleves visuelt og estetisk tiltalende og samspille med bebyggelsens utforming. I første etasje hvor det ikke er næring i fasaden ut mot gateplan, skal det av hensyn til gatebildet tillegges særlig vekt på fasadeliv. Plan for dette skal angis ved søknad om rammetillatelse.»
  6. Kommunaltekniske anlegg eller strømforsyningssystem skal ikke være synlig i Helga den fagres allé. Eksisterende kommunal pumpestasjon i Helga den fagres gate skal trekkes inn i bygningsmassen. Ved behov for større energiuttak skal det etableres transformatorrom i byggets 1. etasje over bakkenivå.  
  7. Fortau og gang- og sykkelveg skal ikke bebygges. Utkraging i 2. -5 etasje tillates.
  8. Områdereguleringens bestemmelse om anlegg for tining av is og snø langs Helga den Fagres allé videreføres.
  9. § 3.5 tilføres: «Sykkelparkering skal ikke berøre felles lek- og uteoppholdsareal.»
  10. Nedkjøring til parkeringskjeller skal ivareta hensynet til havnivåstigning og stormflo samt 200-årsflom.
  11. Alle tilliggende veger, fortau og kollektivholdeplass til kvartalet skal være ferdigstilt før bebyggelsen kan tas i bruk.
  12. Helga den Fagres allé skal ferdigstilles i henhold til plankart og godkjent situasjonsplan innenfor det som omfattes av plankartets avgrensning, før bygninger i tilliggende område tas i bruk. Situasjonsplanen skal inkludere Helga den Fagres allé fra Kirkegata ned mot Levangersundet.
  13. Felles leke- og uteoppholdsareal, beplantning langs gatene iht. utomhusplan samt tekniske anlegg skal være ferdig opparbeidet før bebyggelsen kan tas i bruk.
  14. Det skal settes av lasteareal for vare- og lastebiler. Det tillates ikke etablert lasteareal langs Helga den Fagres allé.
  15. Det skal ikke etableres belysning  fra boliger og forretningsbygg langs sjøkanten, herunder også gatelys, som får negativ innvirkning på sjøveis ferdsel inn og gjennom Levanger havn.
  16. Gårdsrom tillates oppført på dekke over parkering. Øverste høyde for overkant dekke (inkludert jord og vekstlag) kan være maks. 5 meter over gatenivå. Dekkene skal opparbeides til grønne fellesarealer for boligene. De må tåle jordtrykk fra en meter jord og vekstlag. Parkering under dekket tillates.
  17. Kollektivholdeplass skal være integrert i fortauarealet.


Utredninger som skal være gjort før sluttbehandling:

  • Strømforsyning.
  • Geoteknisk vurdering av grunnforhold og samlet områdestabilitet.


Havnivåstigning/stormflo/200-årsflom i forhold til innkjøring på parkeringskjeller. 

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.06.2016 16:04
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051