Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - sak 36/16 - Endring av reguleringsplan for del av Løvtangen

Håvard Kvernmo - klikk for personkort
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
Arkivsaknr: 2015/7899
Klikk for personkort
Saksordfører: Geir Tore Persøy, FRP


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 10.02.16 10/16
Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 36/16
Kommunestyret    

 

Rådmannens forslag til innstilling:

Levanger kommune vedtar endring for del av Løvtangen hytteområde med følgende endringer i bestemmelsene: 

§ 4.1 c)

«Det er tillatt å føre opp ei hytte med et uthus og et anneks – til sammen tre bygg. Maks BYA for hytta skal være 90m2 og maks samlet BYA for uthus/anneks skal være 30m2. Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt BYA = 135m2, der 15m2 inngår i maksimalt BYA. Maksimalt BYA for hyttetomter uten vegadkomst er 120m2. Hytte og uthus/anneks skal danne en hytteenhet/tun. Avstanden mellom enhetene skal ikke være mer enn 4,0 meter. I tilfeller hvor større avstand mellom enhetene er betydelig landskapsbesparende, ved at bebyggelsen skjermes i større grad i terrenget enn ved plassering innenfor 4,0 meter, kan større avstand mellom enhetene tillates.

Terrasser/plattinger bygd i tre kan tillates i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2, med maksimalt bebygd areal (BYA) = 50 m2. Terrasse/platting skal bygges i forbindelse med hytta/annekset. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt».

§ 4.1 d)

Terrasser/plattinger bygd i tre kan tillates i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2, med maksimalt bebygd areal (BYA) = 50 m2. Terrasse/platting skal bygges i forbindelse med hytta. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt».

Vedlegg:

1

Høringsforslag - Reguleringsplanforslag for Del av Løvtangen hytteområde PDF

2

Høringsforslag - Del av Løvtangen - Bestemmelser PDF

3

Høringsforslag -  Del av Løvtangen - Illustrasjonsplan PDF

4

Høringsforslag - Del av Løvtangen - ROS-analyse PDF

5

Høringsforslag - Del av Løvtangen - Planbeskrivelse PDF

6

Høringsuttalelse - Endring av reguleringsbestemmelser for detaljregulering Løvtangen PDF

7

Høring - Endring av reguleringsplan for del av Løvtangen hytteområde, Levanger kommune PDF

8

Uttalelse fra Fylkesmannen til høring - endring av reguleringsplan deler av eiendommen Løvtangen 1719/243/1 PDF

Saksopplysninger:

Tegn 3 arkitekter AS har på vegne av grunneier Odd Tore Kvamvold sendt inn forslag til detaljregulering for del av Løvtangen hytteområde, datert 15.12.2015. Hensikten med planen er å bl.a. avklare reguleringen av eksisterende og ønsket situasjon innenfor en del av Løvtangen hytteområde. Planområdet ligger i hovedsak innenfor 100-metersbeltet langs sjø. 

Ny reguleringsplan skal avklare grensene mellom ulike arealformål på nytt, slik at disse blir i tråd med dagens situasjon og det som er naturlig i forhold til terrenget i området. Siden gjeldende reguleringsplan er vedtatt er de fleste hyttetomtene innenfor planområdet utbygd, og flere av hyttene er godkjent slik at de delvis ligger utenfor arealene som er avsatt til byggeformål. Dette rettes nå opp.

Videre skal det legges til rette for at en eksisterende hytte og en ny hyttetomt sør for denne kan fradeles, ny atkomstveg fram til 3 andre hytter, samt ny flytebrygge. I tillegg skal veg frem til felles bryggeanlegg reguleres slik at den blir i tråd med bygd situasjon.

Det tenkes for øvrig å kjøre en mindre vesentlig endring for hele Løvtangen-området, parallelt med denne reguleringsendringen. Denne omfatter en utvidelse av tillatt bebygd areal (BYA), fra 80 m2 hytte + 20 m2 uthus/anneks, til 90 m2 hytte + 30 m2 uthus/anneks.

Denne utvidelsen er for øvrig også tatt høyde for i dette planforslaget og er kommentert under eget punkt.

Beskrivelse av tiltaket fremgår av forslaget med tilhørende beskrivelse.

Førstegangs behandling

Saken ble førstegangs behandlet i møte i plan- og utviklingskomiteen den 10. februar 2016 – sak PS 10/16. Utvalget vedtok å fremme saken og sende den på høring og legge den ut til offentlig ettersyn.

Høringsuttalelser:

Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden fra 18.03.2016 til 30.04.2016. I samme periode ble forslaget sendt regionale myndigheter, berørte grunneiere, kommunens tjenesteområder m.fl. til uttalelse. Det kom inn totalt 3 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor.

Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 29.04.2016:

Landbruk:

Ingen merknader.

Miljøvernavdelingen:

Positiv til at deler av areal som tidligere er regulert til felles naust omreguleres til friområde. Ingen øvrige merknader til planforslaget.

Kommunalavdelingen:

Det vises til planbestemmelsene § 4.1, bokstav c der det fremgår at terrasser ikke skal inngå i beregning av grad av utnytting (BYA). Det er ikke anledning til å gi bestemmelser i strid med TEK 10, og regelen for beregning av BYA sier at konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen skal medregnes i bebygd areal (BYA). Med andre ord må terrasser også inngå i BYA om de er mer enn 0,5 meter over terrenget.

Samme paragraf bokstav d, siste setning slår fast at bygging i strandsonen eller øvrige byggverk ikke er tillatt. Det er uklart hva som menes med dette. Hele eller store deler av planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet mot sjø, og er således omfattet av det som normalt omtales som strandsonen, og det ligger implisitt i planformålene hva som er tillatt. 

Andre utbyggingsformål er det ikke åpnet for.

Når det gjelder det alminnelige byggeforbudet i 100 metersbeltet så minner vi om PBL § 1-8, andre og tredje ledd som slår fast at dette gjelder så fremt annen byggegrense ikke er fastsatt i plan. Vi kan ikke se at det er fastsatt noen slik byggegrense i planen, og andre tiltak etter PBL § 1-6 enn fasadeendringer vil således betinge at det innvilges dispensasjon fra dette byggeforbudet. Vi kan vanskelig se at dette er intensjonen, og anbefaler at det tegnes inn en formålstjenlig byggegrense mot sjø i planen.

Samfunnssikkerhet og beredskap:

Grunnforholdene i store deler av planområdet består av marine avsetninger. Slike avsetninger kan ha forekomster av ustabile masser selv om dette ikke er påvist i tidligere overordnete kartlegginger. Vi kan ikke se at dette forholdet er omtalt i ROS-analysen. Vi vil også anbefale at virkinger av klimaendringer tas inn i risiko- og sårbarhetsanalysen.

Kommentar:

Bestemmelsenes § 4.1 bokstav c: Kommuneplanens arealdel åpner for 30 m2 terrasse i tillegg til hyttebebyggelsens BYA. Kravet til måleregel er ufravikelig. Dette er derfor lagt inn i bestemmelsene som nå foreslås endret. I gjeldende plan for Løvtangen er det imidlertid kun åpnet for 50 m2 terrasse uten at det er definert nærmere måleregel eller tatt stilling til hvorvidt dette skal inngå i det totale hyttearealet eller ikke. Kommunens praksis har vært å tillate 50 m2 utover bebyggelsens totale BYA. Med bakgrunn i at etablert praksis i området er 50 m2, ser kommunen ingen grunn til å redusere dette ned til det som er gjeldende regel i kommuneplanens arealdel på nåværende tidspunkt. Dette er også vurdert på samme måte i den mindre endringen for Løvtangen. 

Bestemmelsenes § 4.1 bokstav d: Dette ble også vurdert ved førstegangs behandling.

Det er riktig som Fylkesmannen påpeker, at man nå åpner for bygging av fritidsbebyggelse helt ned til strandlinjen. Dette er fremlagt som en av flere grunner til at reguleringsendringen er fremmet.

Etter befaring av området er kommunen kjent med at området ved strandsonen allerede privatisert helt ned til friluftsområde for sjø. Topografien i og rundt området, kombinert med hyttenes godkjente plassering gjør at en utvidelse av formålsgrensen kan tillates. Det er imidlertid viktig at kommunen er restriktiv i slike saker med tanke på presedens. Det kan ikke utelukkes at tilnærmet like tilfeller må vurderes ved fremtidige behandlinger. Disse må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Rådmannen har ikke kommet frem til en generell bestemmelse som sikrer dette, men understreker at bygging helt ned i dette konkrete tilfellet kan tillates med bakgrunn at det ikke er friluftsverdi i området som blir berørt.

Byggegrense vurderes med det å være mot planhensikten for dette området. 

Bestemmelsen vurderes med det som overflødig. Bestemmelse om bygging i strandsonen tas ut. Formålsbestemmelsene i de ulike formålene definerer hva som kan tillates bygd og ikke. Formålenes plassering i kartet viser hvor dette kan tillates.

Samfunnssikkerhet og beredskap:

Saken er lagt frem for NVE mtp. skredrisiko. Det er ikke kommet inn merknad fra NVE i forbindelse med saken.

Området består av et tynt lag med marine avsetninger. Rådmannen foreslår at det legges inn en bestemmelse om at grunnforholdene skal vurderes og sikres iht. kravene i TEK 10 før etablering av ny hyttebebyggelse tillates. Det foreslås følgende formulering:

Det kan ikke gis tillatelse til ny hytteutbyggelse før det er dokumentert tilfredsstillende sikkerhet mot skred i henhold til kravene gitt i kapittel 7 i byggteknisk forskrift, TEK10, med tilhørende veiledning.

Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 12.04.2016:

Ingen merknader.

Uttalelse fra NTNU Vitenskapsmuseet datert 22.04.2016:

Ingen merknader.

Det er ikke kommet inn øvrige uttalelser i forbindelse med høringen.

Lovhjemler

I henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12, legges saken frem for kommunestyret til vedtak.

Vurdering:

Innkomne merknader

Administrasjonen ser behov for å endre to bestemmelser og tilføre en ny. Endringene er for å få likelydende bestemmelser med de som går frem av den mindre endringen av hele området, slik at man oppnår likebehandling i størst mulig grad. Planen i dette tilfellet, som regulerer en mindre del av Løvtangen opprettholder imidlertid hensynet til de lokale forholdene som opprinnelig søkes endret. Tilleggsbestemmelsen som går på de geotekniske forholdene i området er ment for å sikre den nye fritidsbebyggelsen.

Innsigelser

Det er ikke mottatt innsigelser til planen og kommunestyret kan gjøre endelig planvedtak.

Samlet vurdering:

Planforslaget er bearbeidet og ivaretar nødvendige hensyn. Kommunen står overfor flere utfordringer i Åsenfjord-området. De nye bestemmelsene og formålsendringene retter opp mye av de mer bagatellmessige fravikene, sett i sammenheng med at man nå også endrer hele planen iht. kommuneplanens arealdel. Man legger videre opp til en situasjon som ivaretar de lokale hensynene i dette konkrete området på Løvtangen, uten at man nødvendigvis skaper en uheldig utvikling som følge av presedens i friluftsområder nært sjøen.

Rådmannen konkluderer med at planforslaget for Detaljregulering for del av Løvtangen hytteområde L2016003 kan vedtas med de endringene som er gjort rede for i saken.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.02.2016

Forslag i møte:

Forslag til endring av §7.1 fra Geir Tore Persøy, FRP:

§ 7.1; I friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone tillates ikke oppankring av husbåter, flytehytter og landfaste flytebrygger. Bestemmelsen skal likevel ikke være til hinder for midlertidig oppankring av fritidsbåter, eller fortøyning etter bestemmelsene som går frem av Friluftsloven, ved bruk av friluftsområdene».

Saksordfører:

Geir Tore Persøy, FRP

Avstemning:

Endringsforslag fra Persøy vedtatt med 9 mot 2 stemmer.

Rådmannens forslag til vedtak, med endringer i møtet, enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til Detaljregulering for Løvtangen, datert 15.12.2015, vedtas lagt frem for høring og offentlig ettersyn, med de endringene som er nevnt nedenfor.

Det gjøres følgende endringer i planen før planen sendes på høring:

Plankartet: Formålet «VS2=Småbåthavn2» (enkeltstående flytebryggeanlegg), tas ut av planen. Det anbefales at man før høring av planen, søker muligheter for utvidelse av eksisterende felles flytebryggeanlegg, merket FL 5 og FL 6 i gjeldende plan fra 2006.

§ 4.1 bokstav f; «Største tillatte mønehøyde er 5,0 m, og største tillatte gesimshøyde er 4,0 m. Mønehøyde og gesimshøyde måles i forhold til høyeste fasade over planert terreng. Høyden på grunnmur skal holdes så lav som mulig. Største tillatte mur- eller pilarjøyde er 30 cm i plant terreng og 80 cm i hellende terreng».

§ 7.1; I friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone tillates ikke oppankring av husbåter, flytehytter og landfaste flytebrygger. Bestemmelsen skal likevel ikke være til hinder for midlertidig oppankring av fritidsbåter, eller fortøyning etter bestemmelsene som går frem av Friluftsloven, ved bruk av friluftsområdene». 

Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til Detaljregulering for Løvtangen, datert 15.12.2015, vedtas lagt frem for høring og offentlig ettersyn, med de endringene som er nevnt nedenfor.

Det gjøres følgende endringer i planen før planen sendes på høring:

  • Plankartet: Formålet «VS2=Småbåthavn2» (enkeltstående flytebryggeanlegg), tas ut av planen. Det anbefales at man før høring av planen, søker muligheter for utvidelse av eksisterende felles flytebryggeanlegg, merket FL 5 og FL 6 i gjeldende plan fra 2006.
  • § 4.1 bokstav f; «Største tillatte mønehøyde er 5,0 m, og største tillatte gesimshøyde er 4,0 m. Mønehøyde og gesimshøyde måles i forhold til høyeste fasade over planert terreng. Høyden på grunnmur skal holdes så lav som mulig. Største tillatte mur- eller pilarjøyde er 30 cm i plant terreng og 80 cm i hellende terreng».
  • § 7.1; I friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone tillates ikke oppankring av husbåter, flytehytter, landfaste flytebrygger, badebrygger, fiskebrygger o.l. Bestemmelsen skal likevel ikke være til hinder for midlertidig oppankring av fritidsbåter, eller fortøyning etter bestemmelsene som går frem av Friluftsloven, ved bruk av friluftsområdene».


Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

Fylkesmannens forhåndsuttalelse til oppstart av planarbeid - detaljregulering deler av Løvtangen hytteområde 1719/243/1 m fl PDF

2

Planbeskrivelse - Del av Løvtagnen hytteområde PDF

3

Plankart PDF  -  JPG

4

Illustrasjonsplan PDF  -  JPG

5

ROS-analyse PDF

6

Reviderte planbestemmelser iht. intern høring. 28.01.2016 PDF


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Tegn 3 arkitekter har på vegne av Odd Tore Kvamvold sendt inn forslag til detaljregulering for del av Løvtangen hytteområde, datert 15.12.2015. Hensikten med planen er å avklare reguleringen av eksisterende og ønsket situasjon innenfor en del av Løvtangen hytteområde. Planområdet ligger i hovedsak innenfor 100-metersbeltet langs sjø. 

Ny reguleringsplan skal avklare grensene mellom ulike arealformål på nytt, slik at disse blir i tråd med dagens situasjon og det som er naturlig i forhold til det bratte terrenget i området. Siden gjeldende reguleringsplan er vedtatt er de fleste hyttetomtene innenfor planområdet utbygd, og flere av hyttene er godkjent slik at de delvis ligger utenfor arealene som er avsatt til byggeformål. Dette rettes nå opp.

Videre skal det legges til rette for at en eksisterende hytte og en ny hyttetomt sør for denne kan fradeles, ny atkomstveg fram til 3 andre hytter, samt ny flytebrygge. I tillegg skal veg frem til felles bryggeanlegg reguleres slik at den blir i tråd med bygd situasjon.

Det tenkes for øvrig å kjøre en mindre vesentlig endring for hele Løvtangen-området, parallelt med denne reguleringsendringen. Denne omfatter en utvidelse av tillatt bebygd areal (BYA), fra 80 m2 hytte + 20 m2 uthus/anneks, til 90 m2 hytte + 30 m2 uthus/anneks.

Denne utvidelsen er for øvrig også tatt høyde for i dette planforslaget og er kommentert under eget punkt. 

Planstatus

Nasjonale føringer/retningslinjer

Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, fra 01.04.11.

Formålet med retningslinjene er å tydeliggjøre nasjonalarealpolitikk i 100-metersbeltet langs sjøen. Målet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen.

Levanger kommune defineres som et pressområde i disse retningslinjene. Altså skal byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen her håndheves strengt. Tiltak skal imidlertid kunne vurderes. Retningslinjer som legges til grunn er blant annet følgende:

  • Bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljø, landskap, landbruk, fiskerinæring, havbruk eller annen samfunnsmessig betydning. Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i strandsonen på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges. 
  • Muligheten for fritidsfiske gjennom å tillate oppføring av naust og brygge skal også tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp imot hensynet til de allmenne interesser som er angitt foran, og mulighetene for fellesbrygger og naust bør også vurderes.


Regjeringen signaliserer dermed at planlegging og dispensasjonspraksis må vurderes ut fra stedlige forhold og den faktiske situasjon for friluftsliv, naturverdier, landskap og kulturmiljø i den enkelte region. Forholdene langs kysten er svært forskjellige. Regionale og kommunale planer kan derfor gjennom helhetlig planlegging etter plan- og bygningsloven bidra til en differensiering som synliggjør lokalevariasjoner. 

Regionale planer

Regional plan for arealbruk for Nord-Trøndelag, vedtatt 25.04.13.

Her legges det vekt på en differensiert forvaltning av strandsonen. Utgangspunktet er at strandsonen har stor verdi som friluftsområde med allmenn tilgjengelighet, som vekstmiljø for spesielle plante og dyrearter og de ofte særegne landskapsmessige verdier knyttet til disseområdene. Kommunen kan imidlertid foreta en differensiering av strandområdene gjennom kommuneplanens arealdel (KPA), og generelt skal spørsmål om bygging vurderes i forhold til den faktiske situasjonen for allmenne interesser, som natur- og kulturmiljø, friluftsliv og landskap.

De regionalpolitiske retningslinjene for strandsonene legger vekt på en differensiert forvaltning i 100m beltet.

Som JA-kriterier for tiltak er det blant annet angitt:

  • Tiltak i områder med lite potensial for allment friluftsliv
  • Tiltak som har liten privatiseringseffekt
  • Tiltak som er landskapsmessig forsvarlig eller forbedrende ved endring
  • Fortetting i eksisterende bebygd og regulertområde


Om båtanlegg står det spesielt:

Etablering av flytebrygger og naust kan føre til en privatisering av strandsonen og utbygging bør skje i form av fellesanlegg som i minst mulig grad beslaglegger urørt og attraktiv strandsone (…).

Kommunale planer

Kommuneplanens arealdel for Levanger kommune ble vedtatt av kommunestyret 13.04.11. Her er planområdet, i likhet med hele planområdet for gjeldende reguleringsplan, avsatt som detaljeringssone (se markering på kartet). Dette betyr i henhold til PBL§ 11-8, f) Sone hvor gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde uendret.

Gjeldende reguleringsplan

Gjeldende reguleringsplan Løvtangen ble vedtatt i Levanger kommunestyre 08.03.06, og omfatter et stort område med rundt 100 hyttetomter, friluftsområder, jordbruksområder og andre mindre arealer. Det nye planområdet grenser ikke inn mot andre reguleringsplaner enn denne. Se utsnitt underkap.6 i planbeskrivelsen.

Forhold til forskrift om konsekvensutredninger (KU-forskriften).

KU-forskriften definerer hvilke planer som omfattes av kravet til konsekvensutredning, jf. Plan- og bygningsloven § 4-2 annet ledd:

  • Regionale planer med retningslinjer for fremtidig utbyggingsformål.
  • Kommuneplanens arealdel
  • Reguleringsplaner som kan få vesentlig virkninger for miljø og samfunn.


KU-forskriften skiller mellom planer som alltid skal konsekvensutredes og planer som skal vurderes nærmere, jf. KU-forskriften §§ 2, 3 og 4. 

Planforslaget faller ikke inn under tiltak nevnt i KU-forskriftens § 2, «Planer som alltid skal behandles etter forskriften».

Planforslaget faller ikke inn under tiltak nevnt i KU-forskriftens §3 «planer som skal vurderes nærmere» eller § 4 «Vurderinger etter vedlegg III for planer som omfattes av § 3».

Med bakgrunn i at tiltaket ikke utløser krav til konsekvensutredning, frafaller også kravet til planprogram etter KU-forskriftens § 5.

Planforslaget

Generelt

Plandokumentene beskriver hva som tenkes gjort i området.

Bakgrunn

Det er tidligere søkt om fradeling av egen tomt for hytte 36, men denne ble avslått av kommunen pga at den godkjente hytta ligger i overgangen mellom flere ulike formål – byggeområde for hytte, friluftsområde og jordbruksområde. Den fordelingen av areal mellom de ulike formålene som er vist i gjeldende reguleringsplan er ikke tråd med eksisterende situasjon, og angir en fordeling av areal hvor det ikke er tatt hensyn til terrenget på stedet. For å kunne få fradelt hyttetomta ønsker man derfor å få ryddet opp i denne situasjonen.

For å kunne nå hyttene i området også dersom man er bevegelseshemmet ønsker man å ha mulighet til å etablere kjøreadkomst fram til de hyttene som ligger lengst unna atkomstvegen forbi området. Mulighet for etablering av ny flytebrygge ønskes da kapasiteten ved eksisterende flytebryggeanlegg innenfor planområdet er fylt opp.

Følgende forhold anses ikke som godt nok vurdert i gjeldende plan:

  • Plassering av jordbruksarealet som er regulert sør for hytte 36: Arealet ligger delvis på en knaus og delvis som en omkransning av en tennisbane. Arealet som kunne vært nyttet til jordbruker svært begrenset.
  • Plassering av friluftsområdet langs sjøen(F4) nord for hytte 35, 36 og 38: Området har stort sett svært bratt terreng ned mot sjøen og er ikke egnet for ferdsel.
  • Plasseringen av hytte 100: Hytta er på grunn av terreng endret oppført lenger sør enn vist i reguleringsplanen, og traseen for vegen ned mot felt FL6 er derfor også forskjøvet mot sør.


Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er utført risiko- og sårbarhetsanalyse for området. 

Det går frem av ROS-analysen at planforslaget ikke vil medføre en betydelig økning av risikoverdier, eller være vesentlig utsatt for risikoverdier i området.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse ble avholdt 22.september 2015.

Varsel om planoppstart ble annonsert 22.10.2015 i avisa Innherred. Videre ble planarbeidet kunngjort på Levanger kommune sine nettsider (inkludert facebook og twitter) 13.11.2015. Varsel om igangsatt planarbeid ble også varslet til berørte grunneiere og festere ved brev datert 20.10.2015, og offentlige instanser og andre relevante parter per brev datert 10.11.2015 (sendt elektronisk).

Det ble i alt mottatt fem innspill til planarbeidet. To offentlige og tre private. Disse er oppsummert i planbeskrivelsen under kap. 9.

Planforslaget er i tillegg sendt på en intern høring. Planforslaget er revidert i henhold til de merknadene som er kommet inn under høringsperioden, med unntak en som går på tillatt mønehøyde og gesimshøyde. Dette er vurdert nærmere i saken nedenfor. 

Vurdering:

Kulturminner

Det er ikke stilt krav til arkeologisk registrering ved tidligere regulering av området, da det ble befart i 1991, uten å avdekke automatisk freda kulturminner. Jf. Fylkeskommunens uttalelse datert 12.11.2015. Det er heller ikke registrert freda kulturminner i området, ut i fra de kartinnsynene administrasjonen har tilgang til. Videre vil den generelle aktsomhetsplikten gjelde dersom man under arbeid i marken vil avdekke uregistrerte kulturminner som er automatisk freda. Dette er også vurdert i planforslaget. 

Rådmannen har derfor ingen ytterligere kommentarer til dette punktet.

Friluftsformål

Friluftsområder på land

Planforslaget legger opp til en fragmentering av et eksisterende friluftsområde, samt reduksjon i arealet regulert til friluftsformål, til fordel for en utvidelse av formålet «fritidsbebyggelse».

Rådmannen er i utgangspunktet imot at sammenhengende friluftsområder blir fragmentert eller redusert i areal. Spesielt i områder hvor friluftsområdene er under press eller tilknyttet 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Dersom man godkjenner planforslaget, vil man gjennom en slik praksis legge opp til en privatisering av strandsonen og dermed kunne føre til at friluftsverdiene i området blir vesentlig tilsidesatt. Friluftsverdiene er sterkt forankret i befolkningen og har på den måten vesentlige kulturelle verdier, men omfatter også en uttømmende liste over flere andre verdier – deriblant naturmangfold og folkehelse. Den nøyaktige verdisettingen av slike friluftsområder er imidlertid vanskelig. Verditapet av at slike områder går tapt er dermed også vanskelig å definere. Med bakgrunn i dette skal det foreligge særlige grunner til at det kan tillates en reduksjon eller fragmentering av slikt areal, gjennom regulering av et område. Dette er spesielt knyttet opp mot retten for fri ferdsel (Allemannsretten).

Allemannsretten gjelder bare i utmark og ikke i innmark. I følge friluftslovens § 20 er det kommunen som avgir uttalelse om hva som er innmark og utmark. Både i teori og rettspraksis («Furumoadommen») er det lagt til grunn at innmarksdelen av en hustomt samsvarer med det en kan kalle «den private sone» rundt et hus. Om en huseier har eiendomsretten til et større område rundt et hus, vil normalt ikke hele arealet bli å betrakte som hus- eller hyttetomt etter friluftslovens §1a. Hvorvidt tomten er inngjerdet eller på liknende måte klart avgrenset har ingen betydning for vurderingen av utmarksspørsmålet.

Det er ikke mulig å fastsette standardavstander for hva som er innmark rundt hus. Det er likevel mulig å trekke slutninger ut fra rettspraksis.

Tar man utgangspunkt i rettspraksis fra «Furumoadommen», er det en tommelfingerregel at man går ut i fra at ca. ett dekar rundt hus eller hytte betraktes som privat område. På fremsiden av bebyggelsen, som i dette tilfellet er ned mot strandsonen, vil den kunne betraktes som lengre enn på baksiden.

Ved regulering av Løvtangen i 2006 ble det ikke tatt høyde for topografi og eksisterende bebyggelse slik situasjonen er i dag, da man regulerte friluftsområdet. I dette konkrete tilfellet er det allerede godkjent etablert fritidsbebyggelse innenfor 100-metersbeltet, så nærme som 14 meter fra strandsonen innenfor friluftsområdet. Man kan på den måten si at feilen allerede er gjort. Ved befaring av området, ble det registrert at området avsatt til friluftsformål var svært bratt. Det lot seg ikke gjøre å forsere hele friluftsområdet uten å krenke den «private sonen» til den eksisterende fritidsbebyggelsen. Rådmannen anser derfor strandsonen å ligge innenfor den «private sonen» til fritidsbebyggelsen i området. Verdien av friluftsområdet, som et sammenhengende område, anses som tilsidesatt. Rådmannen har med dette ingen motsetning om at fritidsboligformålet utvides slik som det er vist i plankartet.

Friluftsområde i sjø

Bestemmelsene for «Friluftsområde sjø» i gjeldende plan for Løvtangen, forbyr oppankring av husbåter og flytehytter.

Forbudet foreslås nå utvidet, til å inkludere «landfaste flytebrygger, badebrygger, fiskebrygger o.1.» i tillegg.

Rådmannen oppfatter denne bestemmelsen som rund og åpen for mistolking. Det er en bekymring at bestemmelsen vil være til hinder for utøvelsen av friluftslivet i disse områdene, ved at den kan benyttes for å bortvise båter som ankrer opp for bruk av friluftsområdene. Oppankring av fritidsbåter er regulert gjennom friluftsloven § 7. Denne lyder som følger;

«Friluftsloven §7:

Under ferdsel har enhver rett til for kortere tid å dra i land båt på strandstrekning i utmark. Det er ikke tillatt å nytte kai eller brygge uten eierens eller brukerens samtykke. Andre fortøyningsgreier (ringer, bolter o.l.) i utmark kan ikke nyttes dersom eieren eller brukeren har forbudt det. Eieren eller brukeren kan likevel ikke motsette seg bruk av slike fortøyningsgreier for kortere tid når bruken kan foregå uten utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker».

Rådmannen anbefaler at det i tillegg tas inn en setning som åpner for ankring i tråd med reguleringene i Friluftsloven (Allemannsretten).

Rådmannen tilrår følgende formulering: «I friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone tillates ikke oppankring av husbåter, flytehytter, landfaste flytebrygger, badebrygger, fiskebrygger o.l. Bestemmelsen skal likevel ikke være til hinder for midlertidig oppankring av fritidsbåter, eller fortøyning etter bestemmelsene som går frem av Friluftsloven, ved bruk av friluftsområdene».

Småbåthavn

I tillegg til at reguleringen av flytebryggeanlegget innenfor felt VS1 videreføres, foreslås det nå regulert et nytt flytebryggeanlegg nord for hytte 35 og 36, felt VS2. Flytebryggene ligger innenfor reguleringsformålet småbåthavn. Reguleringen begrunnes med at det ikke er kapasitet ved eksisterende flytebryggeanlegg innenfor planområdet, merket VS1, i plankartet. I vedlagt ROS-analyse argumenteres det med at friluftsområdet i sjøen som foreslås regulert til bøyehavn, ikke har noen strategisk funksjon mtp. friluftsliv. Dette bekreftes av Rådmannens vurdering om utvidelse av fritidsboligformålet. Rådmannen viser for øvrig til at det foreligger tre registrerte flyttebryggeanlegg med stor tetthet, ifølge kart over området, hvor det ikke foreligger kommunal godkjenning. VS2 er bl.a. en av disse. 

Rådmannen er uenig i den skisserte løsningen i planforslaget, hvor det legges opp til et nytt anlegg markert som VS2. Rådmannen understreker at det er allerede etablert tre private flytebrygger i området, hvor det ikke foreligger kommunal godkjenning, jf. ortofoto. Det er bratt topografi i området og bryggeanlegget vil kun være tilgjengelig ved å gå innimellom fritidsbebyggelsen til hytte nr. 35 og 36. Plasseringen vil etter alt å dømme fungere som et privat anlegg og ikke et fellesanlegg. Dette, sett i sammenheng med at det allerede eksisterer to større fellesanlegg i nærområdet, gjør at Rådmannen ser det som lite hensiktsmessig å søke den foreslåtte løsningen. Det er også overhengende fare for presedens ved å tillate etablering av et slikt enkeltanlegg, ved at det ønskes etablert tilsvarende små enkeltanlegg i andre deler av kommunen. I «Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen», fra 01.04.2011, defineres Levanger kommune som et pressområde, når det kommer til bygging innenfor 100-metersbeltet. Landskapstilpasning og hensyn er nevnt til å skal tillegges spesielt vekt i denne retningslinjen. Det er et landskapsøkologisk prinsipp at man søker løsninger med få store enn flere små inngrep. Lokale forhold kan derimot tilsi at det vil være mer hensiktsmessig å dele opp i flere små inngrep ved nærmere vurdering, eksempelvis når fellesanlegg begynner å nå en viss størrelse. I slike tilfeller søker man heller å legge opp til et nytt, større fellesanlegg, noe den skisserte løsningen ikke omfatter. Rådmannen ser i dette konkrete tilfellet ingen lokale forhold som tilsier at det skal gjøres unntak fra prinsippet om samling av inngrep.

Med bakgrunn i ovenfor nevnte anbefales område VS2, tatt ut av planen. Det anbefales videre at man før høring av planen, søker muligheter for utvidelse av eksisterende felles flytebryggeanlegg, merket FL 5 og FL 6 i gjeldende plan fra 2006.

Bebygd areal (BYA)

Opprinnelig regulering av Løvtangen legger opp til et tillatt bebygd areal på totalt 100m2, hvor hyttas maksimale grunnflate tillates å være 80m2 og eventuelt uthus/anneks tillates å være 20 m2. Dette ønskes endret i planforslaget til henholdsvis en 90 m2 på hytte og 30 m2 på eventuelt uthus/anneks – til sammen 120 m2 BYA. Endringen vil medføre større bebyggelse i området. Bestemmelsene vil være i tråd med bestemmelsene som er vedtatt for fritidsboliger, gjennom Kommuneplanens arealdel for Levanger kommune, datert 13.04.2011. Rådmannen har derfor ingen ytterligere kommentarer.

Ny bebyggelse

Det legges opp til en ny fritidsbolig innenfor 100-metersbeltet.

Denne tenkes plassert mellom Djupvikvegen og hytte nr. 35 og 36. Avstanden til strandsonen vil være mellom 50-60 meter.

Hyttetomten er sikret parkering i bestemmelsene.

Tatt i betraktning at hensynet til 100-metersbeltet allerede er brutt, gjennom den eksisterende fritidsbebyggelsen (hytte nr. 35 og 36), vurderer Rådmannen den skisserte fortettingen til å kunne aksepteres. Hytten blir liggende bak den eksisterende bebyggelsen. Den vil bli liggende på et høyere nivå, men lite indikerer at hytten i nevneverdig grad vil stikke seg ut i terrenget. Vurdering opp mot naturverdiene er gjort under eget tema.

Regulert tomtegrense

Kommunen anbefalte i oppstartsmøtet at man regulerer tomteinndeling på samtlige fritidsboliger i området. Dette har regulanten, som i dette tilfellet er grunneier av hovedeiendommen, ikke samtykket til.

Rådmannen presiserer at en regulert tomtegrense hadde vært hensiktsmessig, ved at man slipper å foreta reguleringsendringer dersom forutsetningene for at fradeling kan gjøres i fremtiden blir endret. Rådmannen merker seg for øvrig at det blir reguleres til en stor tomt, på ca. 2. daa, for hytte nr. 36, men har ingen vesentlige merknader som tilsier at dette ikke skal kunne tillates.

Byggehøyde

Tiltakshaver er blitt oppfordret til å endre bestemmelsene som går på tillatt byggehøyde.

Planforslaget legger opp til at man kan etablere fritidsbebyggelse med mønehøyde på 5,0 meter og gesimshøyde på 4,0 meter over bakken, målt i forhold til gjennomsnittlig planert terrengnivå.

Denne bestemmelsen legger opp til at man ved bygging i skrått terreng, kan etablere bygg med uhensiktsmessig høy fasade. I praksis kan dette medføre at man kan bygge i 7-8 meter dersom terrengforholdene legger til rette for det.

Rådmannen anbefaler derfor bestemmelsen endres til å lyde slik: 

«§ 4.1 bokstav f; «Største tillatte mønehøyde er 5,0 m, og største tillatte gesimshøyde er 4,0 m. Mønehøyde og gesimshøyde måles i forhold til høyeste fasade over planert terreng. Høyden på grunnmur skal holdes så lav som mulig. Største tillatte mur- eller pilarjøyde er 30 cm i plant terreng og 80 cm i hellende terreng».

Biladkomst

Ny adkomst

Det legges opp til en ny adkomstveg, frem til hytte nr. 10, via hytte 30 og 31 i gjeldende plankart. I ROS-analysen betegnes dette området som erosjonsutsatt. Det foreslått som avbøtende tiltak at man reduserer jordbearbeidingen ved etablering av vegen. Det er også sikret at man skal ta hensyn til dette i bestemmelsene.

Arealet som blir berørt av vegen er registrert som dyrkamark, med jordkvalitet klasse 1 – som er svært god jordkvalitet. Rådmannen er i utgangspunktet negativ til at slike jordareal bygges ned. Det er også et ønske fra sektormyndighetene at man søker løsninger som unngår båndlegging av dyrka mark.

Ortofoto over området - klikk for større foto

Ortofoto over området viser at det allerede er oppbygd en sti ned til området, i kanten av jordarealet. Vegen tenkes lagt i denne traseen. Topografien tilsier at det ikke er mulig med en annen løsning, da det er berg på begge sider av arealet. 

Vegen vil med den skisserte beliggenheten betjene alle tre hyttene som er planlagt i området (nr. 10, 30 og 31). Det er positivt at infrastrukturen samlokaliseres. Rådmannen merker seg at den blir lagt ned mot et strandområde, delvis regulert til felles naust. Vegen kan medføre bedre adkomst ned til dette området og på den måten fremme friluftsformålet. Vegen vil imidlertid være privat og derfor mulig å stenge med bom. Den vil legge ytterligere press på et jordareal som er av vesentlig høy kvalitet, men som allerede vurderes som liten i forhold til verdi for utnytting, tatt i betraktning dagens driftsmetoder i landbruket.

Rådmannen har derfor ingen innvendinger mot at vegen kan tillates etablert.

Vurdering etter naturmangfoldloven §§ 8-12

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på GINT-basen til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Med bakgrunn i ovenfor nevnte vurdering, samt endringer i plankartet og bestemmelsene, anbefales planforslaget lagt frem for høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.06.2016 16:03
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051