Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - sak 35/16 - Søknad om mindre endring - Reguleringsplan for Løvtangen

Håvard Kvernmo - klikk for personkort
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
Arkivsaknr: 2016/1036
Saksordfører: Ingen


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 35/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Levanger kommune vedtar mindre endring av detaljregulering for Løvtangen datert 08.03.2006, med følgende endringer i bestemmelsene:

13c)

«Det er tillatt å føre opp ei hytte med et uthus og et anneks – til sammen tre bygg. Maks BYA for hytta skal være 90m2 og maks samlet BYA for uthus/anneks skal være 30m2. Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt BYA = 135m2, der 15m2 inngår i maksimalt BYA. Maksimalt BYA for hyttetomter uten vegadkomst er 120m2. Hytte og uthus/anneks skal danne en hytteenhet/tun. Avstanden mellom enhetene skal ikke være mer enn 4,0 meter. I tilfeller hvor større avstand mellom enhetene er betydelig landskapsbesparende, ved at bebyggelsen skjermes i større grad i terrenget enn ved plassering innenfor 4,0 meter, kan større avstand mellom enhetene tillates.

Terrasser/plattinger bygd i tre kan tillates i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2, med maksimalt bebygd areal (BYA) = 50 m2. Terrasse/platting skal bygges i forbindelse med hytta. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt».

§ 13 e)

«Største tillatte mønehøyde er 5,0 m, og største tillatte gesimshøyde er 4,0 m. Mønehøyden og gesimshøyden måles i forhold til høyeste fasade over planert terreng. Høyden på grunnmur skal holdes så lav som mulig. Største tillatte mur- eller pilarhøyde er 30 cm i plant terreng og 80 cm i hellende terreng.»

Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-14.

Vedlegg:

 1

Uttalelse til mindre endring fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag PDF

 2

Høringsuttalelse – Edgar Sandvik PDF

Saksopplysninger:

Tegn 3 Arkitekter AS har på vegne av grunneier Odd Tore Kvamvold fremmet forslag til mindre endring av gjeldende reguleringsplan for Løvtangen hytteområde i Levanger. 

Endringsforslaget ble lagt frem samtidig med den ordinære endringen for del av Løvtangen hytteområde. Disse blir nå behandlet som to ulike endringsforslag, med bakgrunn i at den mindre endringen omfatter hele Løvtangen hytteområde og den ordinære endringen er mer omfattende og innebærer en mindre del av Løvtangen hytteområde. Ulike endringer medfører ulike prosesser. Prosessen for den mindre endringen er forenklet gjennom at slike planer vedtas i Plan- og utviklingskomiteen og ikke kommunestyret. Den ordinære endringen krever på sin side vanlig prosess og vil med det sluttbehandles i kommunestyret. Siden det er snakk om to planer for samme område har administrasjonen valgt å avvente den mindre endringen for å få en samlet behandling av begge planene i Plan- og utviklingskomiteen.

Endringsforslaget er utelukkende knyttet til planbestemmelsene.

Tiltakshaver foreslår en endring i bestemmelsene:

13 c)

«Det er tillatt å føre opp ei hytte med uthus. Hytta kan maksimalt ha grunnflate på 80 m2 og uthus på 20 m2. Totalt areal på 100 m2. Terrasser inntil 50 m2 bygd i tre kan tillates. Terrasse skal bygges i forbindelse med huset. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt.»

Bestemmelsen foreslås endret til:

«Det er tillatt å føre opp ei hytte med uthus. Hytta kan maksimalt ha grunnflate på 90 m2 og uthus på 30 m2. Totalt areal på 120 m2. Terrasser inntil 50 m2 i tre kan tillates. Terrasse skal bygges i forbindelse med huset. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt.

Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 135 m2, der er parkeringsplass på 15 m2 inngår i maksimalt bebygd areal.»

Den foreslåtte endringen vil i praksis åpne for at man kan etablere større hytter og uthus. De foreslåtte størrelsene er imidlertid i tråd med bestemmelsene om størrelse i kommuneplanens arealdel. Det er videre også innført en bestemmelse fra kommuneplanens arealdel som åpner for at man kan avsette 15 m2 til privat parkeringsplass for hytter med vegadkomst.

Kommunen har ved delegert førstegangs behandling tilført ytterligere endringer i to av bestemmelsene, deriblant den som opprinnelig søkes endret:

13c)

Endres til:

«Det er tillatt å føre opp ei hytte med et uthus/anneks. Maks BYA for hytta skal være 90m2 og maks BYA for uthus/anneks skal være 30m2. Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt BYA = 135m2, der 15m2 inngår i maksimalt BYA. Maksimalt BYA for hyttetomter uten vegadkomst er 120m2. Hytte og uthus/anneks skal danne en hytteenhet.

Terrasser og plattinger inngår ikke i beregning av BYA. Terrasse/platting skal bygges i forbindelse med hytta. Terrasser/plattinger inntil 50m2 bygd i tre kan tillates. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt.»

§ 13 e)

«Største tillatte mønehøyde er 5,0 m, og største tillatte gesimshøyde er 4,0m. Mønehøyde og gesimshøyde måles i forhold til gjennomsnittlig planert terrengnivå. Høyden på grunnmuren skal holdes så lav som mulig. Største tillatte mur- eller pilarhøyde er 30 cm i plant terreng og 80 cm i hellende terreng».

Endres til:

«Største tillatte mønehøyde er 5,0 m, og største tillatte gesimshøyde er 4,0 m. Mønehøyden og gesimshøyden måles i forhold til høyeste fasade over planert terreng. Høyden på grunnmur skal holdes så lav som mulig. Største tillatte mur- eller pilarhøyde er 30 cm i plant terreng og 80 cm i hellende terreng.»

Kommunens vedtak om tilleggsendring er basert på av hensyn til at gjeldende plan for Løvtangen er vedtatt etter gammel plan- og bygningslov, samt erfaringer gjort på de opprinnelige bestemmelsene i byggesaksbehandling og ulovlighetsoppfølging i området. De opprinnelige bestemmelsene er generelle og i enkelttilfeller vanskelig å håndheve, da de åpner for ulike tolkninger. Kommunen har forsøkt å konkretisere ordlyden på følgende tema ved utlegging til høring og offentlig ettersyn:

  • Tillatelse for bygging av anneks i tillegg til uthus.
  • Plassering av enhetene i forhold til hverandre.
  • Regulering av plattinger som ikke omfattes av begrepet terrasse eller søknadsplikten iht. plan- og bygningslovens § 20-1.
  • Fasadehøyde.


Forslaget til bestemmelser som ble lagt ut på høring er iht. kommuneplanens arealdel, med unntak av det som går på tillatt avstand mellom enhetene. Det er tidligere ikke definert noen konkret avstand, men kommuneplanens arealdel definerer 4,0 meter mellom hytte, anneks og evt. uthus. Kommunen har imidlertid valgt å tillate avvik fra 4,0 meter, dersom det medfører landskapsmessige fordeler, ved f.eks at bygninger blir liggende mer skånsomt i terrenget.  

Plan og byggesakssjefen fattet delegert vedtak om å legge forslaget til mindre endring ut til høring i 4 uker den 16.03.2016 (sak 107/16). Høringsfristen var 14.04.2016. Det har i løpet av høringsperioden kommet 2 merknader.

  • Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
  • Edgar Sandvik


Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 05.04.2016:

Har i høringen til endringen for del av Løvtangen vist til at bestemmelse om at terrasser ikke skal inngå i beregning av grad av utnytting (BYA), noe som er i strid med TEK 10 og regelen for beregningen av BYA som sier at konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen skal medregnes i bebygd areal (BYA). Med andre ord må også terrasser inngå i BYA om de er mer enn 0,5 meter over terrenget. 

Minner om at kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere saken etter prinsippene i naturmangfoldloven.

Kommentar:

Bestemmelse om måleregel endres iht. Fylkesmannens merknad.

Edgar Sandvik i brev datert 30.03.2016

Fremmer spørsmål til bestemmelsene:

  1. Hva er antall enheter som tillates bygd i de nye bestemmelsene?
  2. En tomt har ei hytte på 80 m2 og anneks på 20m2. Kan det bli tillat å bygge et uthus i tillegg på 20m2, så lenge det er innenfor maks 120m2 totalt?


Hvis ikke, kan man sette opp et uthus på 10 m2, i tillegg til å bygge ut hytta fra 80 til 90 m2.

Kommentar:

Dette er kommentert under rådmannens vurdering 

Det er ikke kommet inn øvrige merknader til planendringen.

Vurdering:

Det vises til delegert førstegangs behandling i sin helhet.

Antall bygninger og plassering av bygninger

Gjeldende reguleringsplan åpner kun for uthus i tilknytning til hytten. Rådmannen har lagt endringen ut på høring med at anneks også skal inngå i denne bestemmelsen.  Svakheten med bestemmelsen som ble lagt ut på høring er at den ikke definerer antall bygg som tillattes. Dette kan være vanskelig å ta stilling til ved behandling av fremtidige byggesaker og eventuelle ulovlighetsoppfølginger.

Antall bygg må sees i sammenheng med størrelsen og plasseringen i forhold til hverandre. Det legges nå opp til større bygg. Det er i kommuneplanens arealdel krav til 4,0 meter mellom bygningene, i tillegg til at dagens overordnede rammer tolkes til at det tillates to enheter i tillegg til hytten – jf. «(…) Innenfor disse arealgrenser tillates i tillegg til hytte også oppført uthus og anneks (…)». Rådmannen har ved førstegangs behandling lagt vekt på at det kan være landskapsbesparende å fravike kommuneplanens 4-meters regel mellom enhetene. Dette foreslås nå endret slik at bestemmelsen stiller tilsvarende krav som i kommuneplanens arealdel, men med mulighet til å fravike dersom det er betydelig landskapsbesparende. Rådmannen har heller ingen innvendinger mot at kommuneplanens arealdel legges til grunn ved fastsetting av antall bygg.  

Terrasser

Bestemmelsen om målebestemmelser på terrasser endres iht. Fylkesmannens merknad.

Det er ikke presisert i de opprinnelige bestemmelsene om terrassene/plattingene skal være frittliggende eller i tilknytning til bebyggelsen. Det er en etablert praksis i området at terrassen skal ligge i tilknytning til hytta. Siden man nå legger opp til å få samlet enhetene i størst mulig grad vil dette også regulere terrassenes/plattingenes plassering naturlig og med det privatisere omkringliggende områder i mindre grad. Rådmannen anbefaler at denne formuleres på samme måte som den andre reguleringen i området, hvor det er gjengis at terrasse skal etableres i tilknytning til hytten eller annekset og ikke kun hytten.

Det foreslås følgende omformulering i bestemmelsene:

«Det er tillatt å føre opp ei hytte med et uthus og et anneks – til sammen tre bygg. Maks BYA for hytta skal være 90m2 og maks samlet BYA for uthus/anneks skal være 30m2. Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt BYA = 135m2, der 15m2 inngår i maksimalt BYA. Maksimalt BYA for hyttetomter uten vegadkomst er 120m2. Hytte og uthus/anneks skal danne en enhet/tun. Avstanden mellom enhetene skal ikke være mer enn 4,0 meter. I tilfeller hvor større avstand mellom enhetene er betydelig landskapsbesparende, ved at bebyggelsen skjermes i større grad i terrenget enn ved plassering innenfor 4,0 meter, kan større avstand mellom enhetene tillates.

Terrasser/plattinger bygd i tre kan tillates i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2, med maksimalt bebygd areal (BYA) = 50 m2. Terrasse/platting skal bygges i tilknytning til hytta/annekset. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt».

Konklusjon:

Rådmannen viser til at det ikke er mottatt innsigelser i saken. De formelle prosesskravene anses som imøtekommet. Det konkluderes med at planforslaget slik det ble lagt ut til høring kan godkjennes. Rådmannen anbefaler imidlertid at bestemmelsene endres slik det er formulert ovenfor.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.06.2016 16:03
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051