Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 - sak 34/16 - 1719/229/7 - Detaljregulering Saltbuvik - hyttefelt og flytebrygge

Ingrid Okkenhaug Bævre - klikk for personkort
Saksbehandler: Ingrid Okkenhaug Bævre
Arkivsaknr: 2012/4046 - /L2012004
Saksordfører: Ingen


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 34/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:

I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas detaljregulering for Saltbuvik – hyttefelt og flytebrygge, datert 29.12.15, rev. 20.05.16, framlagt for høring og offentlig ettersyn. 

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Ingen

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse, dat. 29.12.15, rev. 20.05.16 PDF

2

Plankart, dat. 29.12.15, rev. 20.05.16 PDF

3

Reguleringsbestemmelser, dat. 29.12.15, rev. 20.05.16 PDF

4

ROS-analyse PDF

5

Botanisk undersøkelse på eiendommen Saltbuvika ved Leangsfjorden, dat. 09.11.15 PDF

6

Utredning, konsekvenser for fugl ved bygging av småbåthavn på Tørøya i Leangsfjorden, Levanger kommune. Utredning nr. 175, 2015 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen 

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Allskog har utarbeidet forslag til detaljregulering for Saltbuvik – hyttefelt og flytebrygge, på vegne av tiltakshaver Bård Olav Leangen.

Formålet med planen er å legge til rette for en utvidelse av hyttefeltet Saltbuvik som ligger på deler av eiendommen 229/7 i Leangsfjorden, Levanger kommune.

Det totale planområdet er på 216 daa. 

Planområdet

Planområdet ligger innerst i Åsenfjorden med adkomst fra Rv 753, Frostavegen.

Innenfor planområdet er det i dag 17 hytter og to boliger. Området ligger på ei halvøy som strekker seg fra Rv 753 og sørøstover ut i Åsenfjorden mellom Sunndalsfjorden og Leangsfjorden. Terrenget er småkupert fjordlandskap hvor jordbrukets kulturlandskap danner landskapsrommene i området. Vegetasjonen er en blanding av bar- og løvskog.

Klikk for større kart

Planområdet ligger i området markert med blå sirkel.

Planstatus

For området gjelder i dag reguleringsplan for Saltbuvik, vedtatt 23.01.1986. Arealet innenfor plangrensen er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel fra 13.04.2011, og området for småbåthavn er også omdisponert til formålet i kommuneplanens arealdel. 

Planforslaget

Generelt

Det er bygd 17 hytter i Saltbuvik i perioden 1960 og fram til i dag. Feltet har ikke et helhetlig preg, men hyttene har et relativt nøkternt formspråk med klassisk «hytte»-preg.

Det er foreslått 11 nye tomter for fritidsbebyggelse med tilhørende veger, område for naust samt areal for flytebrygge, med tilhørende parkering. Det totale planområdet er på 216 daa.

Planen har som mål å legge til rette for en fortetting av Saltbuvik der tomter, veger og infrastruktur tilpasses området på best mulig måte. Resultatet skal være et hyttefelt med gode kvaliteter, hvor tetthet av nye tomter forsvarer infrastrukturbyggingen, men samtidig tar hensyn til eksisterende bebyggelse. Estetiske hensyn skal ivaretas.

Etablering av småbåthavn skal medføre minimalt med terrenginngrep og skal ha kun flytende konstruksjoner (bortsett fra landfeste). Hensynet til områdets natur- og miljøkvaliteter skal ivaretas på best mulig måte.

Plangrensen følger eiendomsgrensen til 229/7. Mot nord-vest følger plangrensen åsryggen og inkluderer tre nye tomter i dette området. Område for småbåtanlegg er flyttet noe østover i forhold til ved planoppstart, dette for bedre å knytte naustområde, landgang og flytebrygge sammen i en enhet. Det er også dypere i det nye området.

Bebyggelse

Innen områdene avsatt til fritidsbebyggelse tillates oppført frittliggende fritidsbebyggelse samt tilhørende uthus eller anneks – i alt to bygg.

Størrelsen på hyttebebyggelsen settes til maks bebygd areal (BYA) på 120 m2. Størrelsen på hytte kan være maksimalt 90 m2 BYA, og uthus/anneks kan være maksimalt 30 m2 BYA. Terrasser kan i tillegg bygges i tilknytning til hytta med inntil 30 m2.

For hyttetomter med kjøreadkomst kan maksimalt bebygd areal (BYA) være 135 m2, og en parkeringsplass på 15 m2 skal da inngå i bebygd areal. 

Ny bebyggelse tillates utformet med flatt tak, pulttak eller saltak. Ved saltak skal takvinkel ikke overstige 30 grader. Maks mønehøyde skal være 5,5m og maks gesims 3,5m. Ved evt. flatt tak er maks mønehøyde/gesims 3,5m. Møne/gesims måles fra topp grunnmur.

Det påpekes i reguleringsbestemmelsene at bebyggelsen skal underordne seg områdets topografiske særpreg, ha en helhetlig form-, farge- og volumoppbygging.

I følge planbeskrivelsen tillates ikke høye grunnmurer, fyllinger og skjæringer. Verandaer skal tilpasses terrenget og helst trappes ned i nivåer slik at de blir liggende på bakkeplan.

For naust gjelder maksimalt bebygd areal pr naust (BYA) = 30 m2. Mønehøyde kan være maksimalt 4,5m fra planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Takvinkel mellom 25 og 35 grader. Naustplassering skal tilpasses terrenget og males i naturtilpassede farger.

Det påpekes i reguleringsbestemmelsene § 2.4.1 at det sammen med søknad om tiltak (byggetillatelse) skal leveres situasjonsplan i angitt målestokk som viser bebyggelsens plassering og utforming, gesims-/mønehøyder, adkomstforhold og parkeringsløsning, evt. andre nødvendige installasjoner.

Biladkomst og parkering

Alle hyttene vil ha vegadkomst.

De interne vegene er private veger som er felles for hytteeiendommene innenfor planområdet. Disse vegene skal i størst mulig grad tilpasses terrenget, og maksimal vegbredde skal være 5 meter inkl. grøft.  

All parkering skjer på hver enkelt tomt.

P1 skal kunne benyttes av 229 /33, 229/76 og 62 og T1.

P2 benyttes for brukere av småbåthavna.

Småbåtanlegg

Innenfor områder avsatt til småbåtanlegg skal det kun etableres flytende konstruksjoner (bortsett fra festeanordninger på land) og ikke foretas inngrep i sjøen som mudring og lignende.

Arealet småbåtanlegg er i tråd med kommuneplanens arealdel. Området er derimot flyttet noe øst for på bedre måte å knytte naustområde, landgang og flytebrygge sammen i en enhet. Det er også dypere i dette området. Det tas sikte på max 50 båtplaser, og disse skal være tilgjengelig for hyttefolk i området. I utgangspunktet skal det ikke legges til rette for gjesteplasser. Det er dannet vegforening og bomløsning er under utredning.

Det er et mål at området skal framstå like attraktivt etter etablering av småbåtanlegg, og det vil legges til rette for felles rekreasjonsområde ved sjøen med benker, grill og bålplass.

Parkering tilknyttet småbåtanlegget vil ligge bak og i god avstand til areal for rekreasjon, så det forventes ikke at dette skal framstå som skjemmende for brukerne av strandsonen. Det skal ikke foretas inngrep i sjø i form av mudring og lignende.

Da småbåtanlegget vil være knyttet opp mot hyttefolket i området, vil eksisterende renovasjonsordning/container ved Frostavegen benyttes til avfall.

Vann-, avløp-, energiløsninger

I dag har enkelte egne brønner mens andre har koblet seg på kommunal vannledning som går inn i planområdet. Nye hytter må enten koble seg på det kommunale nettet eller sørge for egne brønner.

Det er etablert to fellesanlegg for kloakk innenfor planområdet, og ellers har de ulike hyttene egne løsninger som slamavskiller/filtrering i grunnen. For de nye hyttene så legges det opp til separate løsninger som det søkes om i hvert enkelt tilfelle og flere kan gå sammen om fellesanlegg der dette fremstår som hensiktsmessig.

Røropplegg skal som hovedregel følge traséer for annen infrastruktur, herunder kabel og ledningsnett, veier og stier.

Det tillates ført frem strøm, datakommunikasjon m.m. til hyttene via jordkabel. Nye kabler skal som hovedregel følge traséer for annen infrastruktur, herunder kabel- og ledningsnett, rørtraséer, veier og stier. All graving og nødvendig sprengning i terrenget skal gjøres så skånsomt som mulig. 

Avfallshåndtering

Det er felles avfallshåndtering for hytteområdet i dag, med container ved Frostavegen.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er gjennomført en analyse med egen sjekkliste basert på rundskriv fra DSB. Planen er vurdert å ikke ha konsekvenser som medfører behov for tiltak for å redusere/forhindre evt. risiko og sårbarhet. ROS-analyse er vedlagt planen.

Kulturminner

Det er foretatt kulturminneregistrering innenfor planområdet, men det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner. Aktsomhets- og meldeplikten ivaretas i planbestemmelsene.

Biologisk mangfold, naturmangfoldloven

Leangsfjorden er i Miljødirektoratets naturbase karakterisert som et viktig bløtbunnsområde med strandflater av mudderblandet sand som er lokalt viktig. Det er også registrert naturtype strandeng og strandsump, både på Tysknebben (kommunens faktaark nr. 00223) og i bukter i Leangsfjorden (kommunens faktaark nr. 00319). 

Det er foretatt biologisk kartlegging av botaniker Bjørg Rindal, sommer/høst 2015 innenfor området. Alle arter som ble lokalisert inngår i vedlagt rapport. Det ble ikke funnet noen planter som står oppført i «Norsk rødliste for arter 2010» i denne undersøkelsen.

I forbindelse med planlagt bygging av småbåthavn ved Tørøya i Leangsfjorden ble konsekvensene for fugl utredet av Magne Husby ved Nord universitet. Det ble utført feltundersøkelser i Leangsfjorden i perioden mai-september 2015. Leangsfjorden er delt i fire soner i denne undersøkelsen, hvorav Tørøya utgjorde en av sonene. Hensikten var å se hvilke delområder som var mest attraktive for de ulike fuglearter. Det meste av området er langgrunt, med mye bløtbunn som eksponeres ved fjære sjø.

I rapporten konkluderes det med følgende:

«Det var i gjennomsnitt 60 individ av våtmarksfugler ved de ukentlige tellingene i Leangsfjorden i mai og juni, og under halvparten så mange på tellingene i august og september. Totalt ble det registrert 24 arter på våren og 17 arter på høsten, til sammen 25 ulike arter. Kun fem av artene er rødlistet, alle i kategori ‘Nær truet’. Ingen arter eller artsgrupper var spesielt tallrike i Leangsfjorden sammenlignet med lignende våtmarksområder i Levanger og Stjørdal kommuner. Det ble observert flest siland og kvinand i sone Tørøya, arter som holder til i de åpne vannmasser og forstyrres mest av ei småbåthavn. Begge artene var fåtallige, og begge ble observert med færre enn tre individ i gjennomsnitt på hver telling for hele Leangsfjorden. De andre artene var mer tallrike i andre soner. Hekkebestandene er små i hele Leangsfjorden, og på sone Tørøya hekket kun to par tjeld og ett par fiskemåke, og fiskemåkereiret var på et hustak og vil i liten grad bli forstyrret av ferdselen knyttet til småbåthavna. Med liten verdi som fugleområde og forholdsvis lite teknisk inngrep, har småbåthavna liten negativ konsekvens for fuglelivet i sone Tørøya».  

Landbruk

Det er ca. 20 daa med landbruksareal innenfor planområdet som brukes til gras- og kornproduksjon.

Innenfor område avsatt til jordbruk, landbruk og skogbruk skal det ikke iverksettes tiltak som reduserer/forhindrer jordbruksdrift. 

Friluftsliv

Innenfor regulerte friluftsområder kan det ikke settes i verk tiltak som hindrer allmennhetens ferdsel eller bruk av områdene som friluftsområder.

Området benyttes i dag noe til turgåing av beboere og hyttefolk i grenda. En fortetting i hyttefeltet vil bidra til økt bruk av strandsonen da flere folk vil etablere seg i området, men strandsonen har fortsatt god kapasitet.

For å sikre allmennhetens frie ferdsel langs stranda avsettes strandsoneområdet til friluftsformål. Ved stranda Saltbuvik og vest for naustområdet og småbåtanlegget vil det etableres felles grillplass med tilhørende benker. Dette kan benyttes av alle som bruker området. 

Planprosess

Medvirkning

Det har blitt gjennomført oppstartsmøte med Innherred Samkommune den 23.03.12. Varsel om oppstart er kunngjort i Levangeravisa og på kommunens hjemmeside, samt at det er sendt varselbrev til berørte parter.

I vedlagt planbeskrivelse er svar i forbindelse med varsel om planoppstart kort kommentert.

Prosessen ble «liggende på is» etter varsel om oppstart, men ble tatt opp igjen i april 2015. Det ble da vurdert at det ikke var nødvendig med nytt oppstartsmøte.

I kommunen er planforslaget forelagt landbruk, folkehelsekoordinator, kommunalteknikk, byggesak og oppmåling.

Etter innspill fra oppmålingsavdelingen viste det seg at flere av de eksisterende eiendomsgrensene i planområdet var unøyaktige. Det ble derfor foretatt grensepåvisning av tomt 229/44, 229/54 og 229/90 i april 2016.  

Det ble gjennomført befaring i planområdet 28.04.2015. Tilstede på befaringa var tiltakshaver, fylkesmannens miljøvernavdeling, arkeolog fra fylkeskommunen, Magne Husby fra Nord universitet og Innherred Samkommune.

Vurdering:

Planforslaget legger til rette for ny fritidsbebyggelse som fortetting i eksisterende hyttefeltet Saltbuvik samt etablering av småbåthavn.

Landskap, friluftsliv og naturmangfold

Planområdet har landskapskvaliteter som bør ivaretas. Vegetasjonen er en blanding av bar- og løvskog, og variasjon i naturtyper gir grunnlag for et rikt biologisk mangfold og har opplevelsesverdi i forhold til landskap og friluftsliv. I kommuneplanens arealdel ble det avsatt areal til småbåthavn, men i og med områdets biologisk verdi samt at det er sårbart i forhold til olje- og kjemikalieforurensning, så ble det i konsekvensutredningen konkludert med at både området for småbåthavn og området for fritidsbebyggelse måtte utredes nærmere i detaljreguleringen.

Det er foretatt biologisk kartlegging i hele planområdet av botaniker Bjørg Rindal, sommer/høst 2015, og kartlegging av fugl av Magne Husby ved Nord universitet, mai til september 2015.  

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at kunnskapsgrunnlaget basert utredningen om konsekvenser for fugl ved bygging av småbåthavn på Tørøya i Leangsfjorden og botaniske undersøkelser på eiendommen Saltbuvik ved Leangsfjorden, som begge er vedlagt, samt søk i Naturbasen til Miljødirektoratet, Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

I utredning om konsekvenser for fugl ved bygging av småbåthavn konkluderes det med at noen av fuglene som har tilhold i sone Tørøya vil kunne bli påvirket av menneskelig ferdsel og båttrafikk i forbindelse med planlagt båthavn. Fuglene i Leangsbukta og Oldretbukta vil bli svært lite påvirket, vurdert ut fra hvilke arter og antall av de ulike artene som ble registrert ved undersøkelsene i 2015. Skadene på fuglelivet i Leangsfjorden som helhet blir små ut fra disse vurderingene.

Avbøtende tiltak er mulig. Det kan være en forholdsvis lav maksimalhastighet på båtene så lenge de er innenfor undersøkelsesområdet. Det vil medføre mindre støy, og dermed også være ønskelig for hyttebeboerne i området. Dessuten bør det i reglene for båthavna være et punkt om å ta hensyn til fuglelivet ved å opptre rolig og svinge unna kull med unger.

Landskapskvaliteter og dyrka jord

De aller fleste nye hyttetomter plassert i mellom allerede eksisterende tomter. De tomtene som etableres i «nye» områder skal gå fint inn i landskapet og ikke forringe dagens landskapskvaliteter. I reguleringsbestemmelsene § 2.2 står det at bebyggelse og infrastruktur skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng og at inngrep på tomta skal gjøres så skånsomt som mulig for å ta vare på naturpreget.

Tomt T8 ligger delvis på dyrka jord opp mot skogkanten. T8 berører ca. 165 kvm dyrka jord samt vegadkomst. Vegadkomst skal også benyttes (er i dag avkjørsel til gammel driftsveg) som adkomst til dyrkajorda. Det presiseres i planbeskrivelsen at tapt areal kompenseres ved at tilsvarende dyrkes opp lenger nord i forlengelse av eksisterende åker. Dermed forsvinner ikke noe dyrka jord som følge av mer fritidsbebyggelse i området. 

100-metersbeltet

Tomt T8 ligger også i utkanten av 100 metersbeltet langs sjøen. Tomta er trukket så langt opp som mulig og tomtegrense mot sjø er på 64 meter. Dersom tomta trekkes lengre opp, så vil den ta mer av dyrkajorda. Kommunen kan ikke se at T8 skal forringe området der den ligger godt tilbaketrukket mot skogkanten.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i kraft av en sjekkliste (vedlagt).

Berggrunnen består av tynnbåndet grågrønn metasandstein og leirskifer eller fyllitt i veksling. NVEs kartdatabase er konsultert og det er ikke registrert kvikkleire i området, ikke fare for snø, jord/flomskred eller flom.  

Ut i fra biologisk kartlegging og kartlegging av fugl så medfører ikke planen skade på sårbar flora og fauna/fisk. Det ble ikke kartlagt rødlistearter i planområdet. Konklusjonen i utredningen for fugl er at «med liten verdi som fugleområde og forholdsvis lite teknisk inngrep, har småbåthavna liten negativ konsekvens for fuglelivet».

Det er foretatt kulturminneregistrering i området og det ble ikke registrert automatisk fredete kulturminner.

Det er vurdert at planen kan få konsekvenser for vannforsyningen i området, men nye hytter kan kobles på eksisterende kommunal vannledning.

Det går en høyspentledning gjennom deler av området, men i planen er denne avsatt som hensynssone.

Det er vurdert at planen/tiltaket kan medføre støy og støv fra trafikk i byggeperioden, men ved ferdigstillelse av området vil ikke dette utgjøre et problem.

På tomt T5 og T6 er det terrengformasjoner som utgjør fare og det bør settes opp gjerde mot skrent i forkant av disse tomtene. Det tillates å gjerde inn hele eller deler av tomt T5 og T6, ifølge reguleringsbestemmelsene § 3.1.4.   

Kommunen kan ikke se andre risiko- eller sårbarhetsforhold som ikke er tilstrekkelig behandlet i planforslaget.

Kommunen ser positivt på at det legges til rette for ny fritidsbebyggelse, i hovedsak som fortetting, i området. Kommunen kan ikke se at etablering av småbåthavn vil være problematisk ut i fra de undersøkelser som er gjort. Det skal kun etableres flytende konstruksjoner, bortsett fra festeanordninger på land, og det skal ikke foretas inngrep i sjøen som mudring og lignende. Det vil være viktig å ha fokus på å unngå forurensning fra båter. Det er også viktig at det holdes forholdsvis lav maksimalhastighet på båtene samt at det bør tas inn et punkt i reglene for båthavna om å ta hensyn til fuglelivet.

Det tilrås på dette grunnlag at planforslaget framlegges for høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.06.2016 16:03
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051