Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.05.19 - sak 21/19 - Detaljregulering for Sjøgata brygge

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2018/12999

 

 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.05.19 21/19

 

Andre dokumenter, ikke saksbehandlet (utlagt 14.05.19): Underskriftskampanje mot utbygging av parkeringsplassen mellom Sjøgata 27 og ferjeleiet PDF


Rådmannens forslag til vedtak:

Detaljregulering for Sjøgata brygge legges frem for høring og offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende endringer: 

  • Maks mønehøyde justeres ned til kote c+ 15,5 m.
  • Byggegrense for arealformålet BKB legges inn slik at minimumsbredde på 3 m for promenadekai og 30 m for Allmenningen blir sikret.
  • I bestemmelse 7.2 endres ordlyden «før det gis ferdigattest» til «før det gis brukstillatelse til nye boenheter».
  • Plan for vann, avløp og overvannshåndtering, samt en fagkyndig planlegging av kulvertløsning under p-kjeller må legges ved planforslaget før 2.gangs behandling. Levanger kommune har egne krav til innholdet i VA-planer.


Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse PDF
     
  2. Plankart  PDF
     
  3. Planbestemmelser PDF
     
  4. Vedlegg 1-14 (oversikt over vedlegg fins på siste side i planbeskrivelsen) PDF
     
  5. Byantikvarens forhåndsvurdering PDF
     
  6. Referat fra oppstartsmøte mars 2017 PDF
     
  7. Referat fra møte med utbygger januar 2019 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Gjeldende områderegulering for Levanger sentrum L2013014:

Saksopplysninger:

Bakgrunn.

Stiklestad Eiendom AS ønsker å regulere eiendommen gnr. 315, bnr. 118 og 332 i Levanger sentrum. Planforslaget legger opp til etablering av to boligblokker på opptil fire etasjer og omregulering og ombygging/rehabilitering av eksisterende bygningsmasse med leiligheter. Deler av eksisterende bebyggelse forutsettes revet. Det legges opp til en boligkapasitet på ca. 53 nye boenheter i tillegg til de 12 leilighetene som er der fra før.

Planområdet.

Planområdet på ca. 15 daa ligger nord i Levanger sentrum, på Sjøgatas vestlige side mot Levangersundet. I nord grenser området mot fergeleiet, i sør grenser det mot den historiske bygningsmassen som utgjør Dampskipsbrygga. Levanger kjøpesenter står på tomta i dag og eies av Levanger Kjøpesenter AS. Leietakere i dag er Macron, som leier lokalene der Posten var tidligere. Lokalene som tidligere ble leid av Elkjøp står i dag tomme. Arealet lengst nord i planområdet er i dag parkeringsplass.

Planstatus.

Utbyggingsområdet innenfor planområdet har status som offentlig bolig/forretning/kontor (05A) og parkering, parkeringshus/‐anlegg (05C) i gjeldende plan: områdeplan for Levanger sentrum av 2014. Det kreves detaljregulering for område 05A iht. til bestemmelsene i områdeplanen.

Planområdet markert med lilla skravur over gjeldende områdereguleringsplan.

Planområdet markert med lilla skravur over gjeldende områdereguleringsplan.

Reguleringsplanen er vurdert til å ikke utløse krav om konsekvensutredning etter forskriften og det kreves ikke planprogram.

Planforslaget.

Generelt.

Eiendommen ønskes omregulert fra bolig/forretning/kontor og parkeringshus/anlegg til boligbebyggelse‐blokkbebyggelse, bolig/kontor og uteoppholdsareal/parkeringskjeller. Eksisterende formål kai og småbåthavn ønskes beholdt. Planforslaget foreslås gjennomført i to byggetrinn.

Bebyggelsen.

Ny planlagt bebyggelse skal harmonere med bryggebebyggelsen langs Sundet. Bebyggelsen skal ha saltak, og møneretning skal være vinkelrett på sundet. Maks mønehøyde er satt til kote c+ 18,5 m, men høyden nedtrappes mot Dampskipsbrygga og mot Fergeleiet. Det er lagt inn siktakser mellom bebyggelsen som skal bidra til å åpne sikten ut mot sundet sett fra sentrum.

Parkering, biladkomst og gang-/sykkelveg.

Eksisterende adkomst fra Sjøgata til planområdet beholdes. Det etableres to parkeringskjellere i området, en under bygg BBB1 med innkjøring ve Dampskipsbrygga, og en under Allmenningen for bygg BKB og BBB2 med innkjøring fra nord‐øst. I nord‐ øst benyttes eksisterende innkjøring til området. Denne innkjøringen vil også betjene parkeringskjelleren i borettslaget i Sjøgata 26 og Sjøgata 28. I sør‐ vest benyttes innkjøring ved Dampskipsbrygga, og det etableres gjesteparkering for de nye boligene. Dampskipsbrygga har rett til adkomst over denne plassen. 26 og 28.

Parkeringsdekningen er planlagt på 0,75 plasser per boenhet og 1,0 plasser per 50 m2 kontor. Det skal avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet innenfor planområdet og 1 sykkelparkeringsplass per 100 m² kontorlokale.

Gang- og sykkelveiforbindelsene i området er gode.

Lek og uteopphold.

Planforslaget tilfredsstiller kravet til minste uteoppholdsareal (MUA) i gjeldende områderegulering (20 m2 uteoppholdsareal per boenhet) og kommunedelplanforslag for Levanger sentrum (10 m2 felles/offentlig uteoppholdsareal per boenhet) på både byggetrinn 1 og 2. Både arealformål uteoppholdsareal o_BUT og gangareal o_SGG i plankartet kan medregnes som uteoppholdsareal. Småbarnslekeplass på minimum 150 m2 per 25 boenheter skal plasseres innenfor Allmenningen med maks 100 m avstand fra boligene. Allmenningen skal fremstå med et grønt preg og skal driftes og vedlikeholdes av Levanger kommune. Dette skal reguleres gjennom en utbyggingsavtale. Kravet til kvartalslekeplass dekkes av tilgrensende park- og friområder i nært tilgrensende byområder.

Universell utforming.

Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av uteområdene.

Alle bygningene der det er krav om heis skal ha adkomst som er universelt utformet.

Ramper mellom allmenning og promenadekai tillates utført med stigning 1:10. Minimum 30% av boenhetene skal være utformet som tilgjengelige boenheter. Minimum 5% av parkeringsplassene skal være reservert og tilrettelagt for personer med funksjonsnedsettinger.

Støy.

Planområdet grenser ikke direkte til større veg‐ eller jernbaneanlegg. Det vil være noe støy fra gjennomfartstrafikk i Sjøgata og fra Ytterøyferga.

Samfunnsikkerhet og Risiko- og sårbarhetsanalyse.

Parkeringskjeller skal bygges som tette anlegg og nedkjøringsrampe og parkeringskjeller skal sikres mot flom. OK gulv i bebyggelse avsatt bolig og kontor skal ikke være under kote 3,5 m.

I ROS-analysen er 22 hendelser er vurdert å være aktuelle for planområdet. Analysen viser at ingen hendelser havner i kategorien høy risiko. Risiko for hendelser ved realisering av planen vil i første omgang knytte seg til grunnforhold, kulturminner og naturmangfold.

Kulturminner.

Ingen kulturminner er registrert på området. Det er ikke verneverdig bebyggelse innenfor planområdet, men planområdet grenser opp mot den verna trehusbyen. Tre trehusbygg på motsatt side av Sjøgata og Dampskipsbrygga, er datert til fjerde kvartal på 1800‐tallet og er SEFRAK‐registrert. 

Biologisk mangfold.

Levangersundet er en registrert viktig naturtype av type Grunne strømmer. Ut ifra en vurdering av omfanget en eventuell pæling ved etablering av byggetrinn 2 forutsetter, og registrert naturtypes omfang og verdi, vurderes mulig negative effekt av tiltaket på naturmangfold i Levangersundet som minimal. En eventuell pæling vurderes til å være et mindre inngrep i randsonen mot denne naturtypen, og vil ikke endre forutsetningene for denne naturmangfoldverdien, eller forringe den i utstrakt grad. Framtidige tiltak representerer ikke et stort avvik fra tidligere og eksisterende bruk av området, og vurderes å ikke endre forutsetninger for beitemulighetene til ærfugl.

Vann-, avløp-, energiløsninger.

Vann og avløp må legges i kulvert under planlagt P‐kjeller. Eksisterende trafostasjon beholdes, og får tilgang fra parkeringskjeller under allmenningen. Trafostasjonen vil ligge under allmenningen, og vil ikke komme i konflikt med siktaksen. Ny bebyggelse skal tilknyttes fjernvarmeanlegg, forutsatt at fjernvarme kan leveres.

Utbyggingsavtale.

Arbeid med utbyggingsavtale er under oppstart. Utbyggingsavtalen skal fortrinnsvis behandles mest mulig parallelt med plansaken.

Geoteknisk vurdering.

Ved fundamentering for setningsømfintlige eller tunge bygg i tiltaksklasse 2 (3‐5 etasjer), eller fundamentering i form av fylling eller pæling i sjø eller strandsone skal nærmere geoteknisk prosjektering være gjennomført før rammetillatelse kan gis.

Privatrettslige bindinger.

For å kunne realisere det som planlegges må tiltakshaver, i tillegg til godkjent regulering, ha det eiendomsrettslige på plass. Området har komplekse rettighetsforhold i dag. Levanger kommune er hjemmelshaver, men eiendommen er seksjonert. Dette betyr at i tillegg til avtale med kommunen må også Stiklestad eiendom forholde seg til et sameie med rettigheter på eiendommen. Per i dag har ikke tiltakshaver en omforent avtale med 100 % av sameiet. Tiltakene i byggetrinn 1 berører ikke rettighetsforhold som ikke er avklart.

Planprosess.

Medvirkning.

Oppstartsmøte med Innherred samkommune ble avholdt 17.03.2017. Varsel om planoppstart ble sendt til naboer, og annonsert i avisa Innherred og Verdalingen 06.04.2017. Det er avholdt tre informasjonsmøter; med sameiet, naboer og taxisentralen. 

Det kom inn 11 skriftlige innspill til planarbeidet. Disse er gjengitt og kommentert av tiltakshaver i slutten av vedlagt planbeskrivelse.

Vurdering:

Forholdet til gjeldende plan.

I gjeldende reguleringsplan er området betegnet 05A regulert til bolig/forretning/kontor med maks. møne- og gesimshøyde på hhv. kote c+18,5 og c+ 16,0 m. Tillatt utnyttingsgrad er 80 %-BYA. Området 05C er regulert til parkering, parkeringshus/-anlegg på tre halvplan, hvor det øverste halvplanet skal ligge på høyde med Sjøgata. Området PS1 ut i Sundet er regulert til småbåthavn. Parkområdet (TS1) med gnr./bnr. 315/332 er regulert til offentlig friområde og havneområde i sjø.

Vedlagt planforslag for Sjøgata brygge samsvarer i stor grad med gjeldende områderegulering, men avviker på følgende punkter:

  • Arealformål endres fra hhv. bolig/forretning/kontor og parkeringshus/anlegg til boligbebyggelse‐blokkbebyggelse, bolig/kontor/parkering og uteoppholdsareal/parkeringskjeller. (Eksisterende formål kai og småbåthavn ønskes beholdt.)
  • Utbyggingsområdet er trukket bort fra Sjøgata for å gjenskape den gamle parkaksen «Allmenningen», og samtidig utvidet utover arealet 05C som er regulert til parkeringsanlegg i gjeldende regulering. Både arealformål og byggehøyder vil dermed avvike for den delen av bygningsmassen som overlapper med 05C i gjeldende områderegulering.
  • Det skal samlet opprettes 73 parkeringsplasser innenfor planområdet. Gjeldende regulering hjemler oppretting av ca. 100 parkeringsplasser.
    • Foreslått parkeringsdekning på 0,75 plasser per boenhet avviker også fra kommunedelplanforslag for Levanger sentrum, der kravet for bolighus i bykjernen er 1,0 plass per boenhet.
    • Dersom byggehøyden justeres ned, vil fortettingsgraden reduseres, og det vil bli enklere å møte overordna krav til parkeringsdekning.
  • Parkering skal løses i kjeller istedenfor halvplan over bakken.
  • Iht. plankartet er regulert promenadekai langs bygningen ca. 2,5 m bred på det smaleste, men skal være minst 3 m bred iht. områdereguleringen.

 
Konsekvenser av tiltaket.

Byutvikling.

Levanger sentrum kjennetegnes blant annet av lav trehusbebyggelse, kvartalsstruktur grønne strukturer, og nærhet til sjøen/Eidsbotn. Dette er kvaliteter som det er ønskelig å bevare og spille videre på. Samtidig er det viktig at en legger til rette for videre utvikling av sentrum, og at argumentet om bevaring ikke står i veien for dette. I dag er det lite byggeaktivitet i sentrum, det meste foregår utenfor sentrumssonen. Det er med andre ord svært positivt at en utbygger ønsker å videreutvikle Sjøgata 21, 23, 25 og 27 slik at attraktiviteten i området forbedres. Administrasjonen mener det er ønskelig at det skjer en videre utvikling av planområdet, da dette området ikke fremstår spesielt attraktivt i dag – det er et stort forbedringspotensial. 

I tråd med råd fra administrasjonen har utbygger utarbeidet et prinsipp som i stor grad skal spille på eksisterende bryggestil langs sundet, sikre siktakser mot sundet og gjenåpne den historiske «Allmenningen» som går parallelt med Sjøgata. Allmenningen er en ca. 30 m bred akse mellom bryggebebyggelsen og sentrumsbebyggelsen for øvrig som skal være fri for bebyggelse. Både byantikvaren, Bymuseet i Levanger og Trøndelag fylkeskommune understreker betydningen av å gjenåpne Allmenningen i forbindelse med arbeidet med ny reguleringsplan. Promenadekaia rundt foreslått bebyggelse skal være offentlig tilgjengelig.  

Det er forholdsvis lite næringsaktivitet i Levanger sentrum i dag sammenlignet med hva som har vært. Mange trekker mot Magneten for å gjøre unna innkjøp. Dersom målet er å øke næringsaktiviteten i Levanger sentrum, kan det være lurt å ta vare på de områdene hvor det er åpnet for næring i dag. Det foreslås å fjerne Forretning som tillatt formål innenfor planområdet, da tiltakshaver ikke ønsker å videreføre dette formålet. Dette kan bidra til å innskrenke mulighetene for næringsutvikling i området sammenlignet med dagens situasjon.

Flere byggetrinn.

Den aktuelle eiendommen er heftet med flere privatrettslige bindinger. Da tiltakshaver ikke har lyktes med å få til en avtale med alle rettighetshaverne, vil det ikke være mulig å realisere alle tiltakene i reguleringsplanen før man har en omforent avtale på plass. Dette er en av grunnene til at planforslaget er satt sammen av to byggetrinn, der byggetrinn 1 kan gjennomføres uavhengig av de privatrettslige bindingene.  

Det er et viktig poeng å sikre at kvaliteter blir tilføyd til området allerede på byggetrinn 1, da det ikke er mulig å forutsi når byggetrinn 2 vil bli gjennomført. Å sikre tilstrekkelig gode kvaliteter også på byggetrinn 1 har vært et viktig tema i møter med tiltakshaver i forkant av innsending av komplett planforslag. Administrasjonen forutsetter at byggetrinn 1 løser både krav til nok uteoppholdsareal av god kvalitet og parkering for de boligene som skal bygges i første byggetrinn. Det er også en forutsetning at byggetrinn 1 bidrar til å øke attraktiviteten i området.

Byggetrinn 1 omfatter bygging av BBB1 med parkeringskjeller, samt opparbeiding av uteoppholdsareal mellom BBB1 og lokalene som tidligere ble brukt av posten. Vedlegg nr. 14 til planforslaget viser tegninger av hvordan området vil bli etter realisering av første byggetrinn.

Byggetrinn BBB2 omfatter de gjenstående tiltakene i planforslaget. Dvs. utbygging av BBB2, renovering av BKB, og etablering av «Allmenningen» med parkeringskjeller under, samt riving av bebyggelse som forutsettes fjernet.

Slik planforslaget fremstår, med sikring av flere viktige kvaliteter allerede på byggetrinn 1, anser administrasjonen at de planlagte tiltakene på byggetrinn 1 vil føre til en forbedring i området sammenlignet med dagens situasjon. Det er viktig å ta inn over seg at realisering av byggetrinn 2, inkludert riving av de gamle lokalene til posten kan ligge langt fram i tid.

Utnyttingsgrad, byggehøyder og forholdet til bykjernen.

Det er foretatt flere gode grep i planforslaget som vil tilføre området kvalitet. Blant annet vil utformingen av bebyggelsen spille på eksisterende bryggebebyggelse i Levanger, og planlagte siktakser mellom bebyggelsen vil bidra til å slippe inn lys og luft, og gi utsikt mot Sundet. Saltaksutforming, og nedtrapping av byggehøyder mot Dampskipsbrygga og Fergeleiet vil bidra til å dempe høyden på bebyggelsen.

På anbefaling fra administrasjonen, er det sikret at den gamle «Allmenningen» skal bli gjenåpnet der den i dag er bygd igjen av det gamle postbygget. Dette skal skje i forbindelse med gjennomføring av byggetrinn 2. Utbyggingsområdet innenfor 05A i gjeldende områderegulering som faller bort med gjenoppretting av Allmenningen er derfor erstattet med utbyggingsareal innenfor 05C der det i dag er bakkeparkeringsareal og adkomst til parkeringskjeller. Administrasjonen vurderer at bygging av bryggehus på nåværende bakkeparkeringsareal vil bidra til å forskjønne området sammenlignet med dagens situasjon. Samtidig vil det være riktig og fremtidsrettet utvikling å erstatte bakkeparkering med parkering i kjeller for å legge bedre til rette for fortetting i sentrumssonen. Likevel vil det kunne oppleves negativt for enkelte naboer i bakenforliggende blokk at de mister noe av den utsikten de har i dag mot Sundet.

Administrasjonen mener de foreslåtte byggehøydene på kote c+ 18,5 m i prosjektet vil påvirke omgivelsene negativt ved at bebyggelsen vil kunne oppleves som en høy barriere mellom Sjøgata og Sundet. Bebyggelsen i bykjernen i Levanger er stort sett lave trehus, og bryggebebyggelsen langs Sundet er typisk lavere enn resten av sentrumsbebyggelsen. Byantikvaren påpeker i sin forhåndsuttalelse at de fleste bryggene langs Sundet har en mønehøyde som varierer mellom kote c+13 og +15 m. Dampskipsbrygga har en mønehøyde på kote c+ 10,13 m. Det høyeste bryggehuset vi har langs Sundet i dag er Bryggestua på kote c+ 15,13 m.

Administrasjonen vurderer at riktig maks høyde for ny bebyggelse dermed vil på kote c+15,5 m, altså ikke høyere enn dagens leilighetsbygg innenfor planområdet. Dette har også vært signalisert til tiltakshaver i møte tidligere i prosessen. En reduksjon av byggehøyden vil nødvendigvis medføre lavere fortettingsgrad siden en må ta bort en etasje, men det anslås at gevinsten for bybildet og folkehelsa med å redusere byggehøyden er større enn ulempen. Det er viktig å påpeke at de foreslåtte byggehøydene i planforslaget er i samsvar med gjeldene områdeplan for Levanger sentrum for mesteparten av planområdet (dvs. den delen av bebyggelsen som er innenfor dagens 05A).

Forholdet mellom foreslått byggehøyde for Sjøgata brygge og bakenforliggende bebyggelse går frem av figur 9.2.1 i vedlagt planbeskrivelse.

Tilgjengeligheten og utsikten mot Sundet en viktig kvalitet for byen. I dag er noe av denne kvaliteten allerede forringet ved at det en gang i tiden ble gitt tillatelse til å bygge igjen den sammenhengende siktaksen langs gateløpet ved Holbergs gate. Det er desto viktigere å sørge for at man ikke i enda større grad legger opp til å fjerne åpenheten mot Sundet ved å tillate for store byggehøyder.

Byantikvarens forhåndsvurdering.

Byantikvaren har i sin forhåndsvurdering av planforslaget listet opp positive og negative virkninger/utfordringer. Det vises til vedlagt forhåndsvurdering for nærmere detaljer. Det er viktig å merke seg at forhåndsvurderingen tar utgangspunkt i et gammelt planutkast som senere har blitt revidert.

Følgende punkter i byantikvarens forhåndsvurdering er i senere revisjon endret/forbedret:

  • Utfylling og bygging i siste rest av den intakte allmenningen.
    • Med «siste rest av den intakte Allmenningen» menes den nordøstlige delen av planområdet mot fergeleiet som i dag ikke er bygd eller fylt igjen. Planlagt utbyggingsområde er i revidert planforslag trukket tilbake, slik at siste rest av den intakte Allmenningen blir bevart.
  • Plassering av sykkelparkering og trafo.
    • Sykkelparkering er nå lagt til p-kjeller slik at sykkelparkeringsplasser ikke bidrar til å privatisere den offentlig tilgjengelige allmenningen. Plassering av trafo er endret tilbake til dagens plassering, dvs. under gatenivå.
  • Bredde på siktakser.
    • Minimumsbredde på 8 m er nå sikret i plankartet.
  • Etablering av parkering i første etasje i eksisterende bebyggelse mot sjøfronten inntil realisering av byggetrinn 2.
    • Midlertidig parkering for eksisterende boenheter skal være lik dagens inntil gjennomføring av byggetrinn 2.

 
Allmenningen er ikke foreslått regulert til spesialområde for bevaring slik byantikvaren anbefaler. Dette regnes som ikke nødvendig da Allmenningen sikres godt nok gjennom bestemmelsene i planforslaget og at Allmenningen er gitt et offentlig formål.  

Administrasjonen har ikke foreslått å trappe ned mot Dampskipbrygga i sørvest og den intakte allmenningen i nordøst slik byantikvaren anbefaler. Når administrasjonen innstiller på at maks mønehøyde justeres ned til kote c+ 15,5 m, vil en nedtrapping bety at byggene i enden blir på to etasjer. Dette kan komme i konflikt med kravet om fortetting i sentrum. Kote c+ 15,5 m er omtrent samme mønehøyde som for Bryggestua.

Naboprotester.

Siden planarbeidet ble kjent, har det vært mye engasjement fra naboer i saken. Dette gjelder først og fremst naboer som vil miste deler av utsikten sin ved realisering av planforslaget. Allerede før kommunen mottok planforslaget for Sjøgata brygge, ble det satt i gang en underskriftskampanje for å synliggjøre motstanden mot planarbeidet. Det ble også krevd konsekvensutredning, men kommunen har allerede vurdert at planarbeidet ikke utløser krav om konsekvensutredning etter forskriften. Brev til kommunen datert april 2017 med 300 innsamlede underskrifter følger vedlagt som vedlegg nr. 10 til planbeskrivelsen.

Kommunen har forståelse for at utsikt mot Sundet er viktig for den enkelte beboer som nyter dette i dag, men utsikt alene kan ikke være et hinder for videre utvikling av en by i vekst. Det har tidligere stått en brygge på denne tomten fram til 1970, så dagens bakkeparkering er en nyere planløsning. Befolkningen i Levanger er forventet å stige med over 3000 innbyggere innen 2040, og nasjonale forventninger tilsier at nye boliger bør bygges sentrumsnært det er gode vilkår for sykkel, gange og kollektivtransport. Når en bor i by må en også kunne forvente at ledige sentrumsnære tomter blir utbygd.

Trafikk.

Boligfortetting i Sjøgata vil nødvendigvis medføre mer trafikk. To avkjørsler fra planområdet og plassering av renovasjonsanlegg som forutsetter at tømmebilen må løfte containere over fortauet vil også bidra til et uryddigere trafikkbilde. Hverken administrasjonen eller tiltakshaver har lyktes med å finne løsninger som løser utfordringene med adkomst og plassering av renovasjonsanlegg. To avkjørsler er nødvendig for å tilfredsstille kravet til parkering på byggetrinn 1 og 2. Mulige plasseringer av renovasjonsanlegg er begrenset, da det ikke er tilgjengelig areal for snuplass for tømmebil på området. Det er likevel en veldig begrenset periode at tømmebilen må stå ved fortauet, og fortau på motsatt side kan også benyttes.

Fergeleiet.

I området rundt fergeleiet er det regulert og bygd bygninger som begrenser mulighetene for utvidelse av fergeleiet. Ytterøyutvalget hevder i sin forhåndsuttalelse at det er behov for større areal til fergeleie med flere oppstillingsplasser for å kunne møte økt aktivitet og virksomhet på Ytterøy i fremtiden, og at det kun er i retning av Sjøgata brygge at utvidelse er mulig. Ytterøyutvalget ber om at behovet for arealutvidelse av fergeleiet blir tatt hensyn til i reguleringen av Sjøgata brygge og at arealet nærmest fergeleiet reguleres til utvidelse av fergeleiet. 

Administrasjonen har lagt til grunn at siste rest av den intakte Allmenningen skal bevares. Dette kommer i konflikt med eventuell utvidelse av fergeområdet i retning planområdet. Sannsynligvis fins det alternative løsninger for å møte et eventuelt behov for utviding av fergeområdet. Blant annet kan man legge restriksjoner på parkeringsplassen ved Fergeleiet slik at denne ikke blir okkupert av folk som ikke skal over med ferga.

Barn og unges interesser.

Kommunens representant for barn og unge skriver at det er positivt for barn og unges interesser at det tas sikte på å utvikle lekeområde og grøntområdet slik at det blir tilgjengelig for bruk for barn og unge. Ved utvikling av området bør det tas hensyn til kriminalitetsforebyggende tiltak, som lyssetting, beplanting, gjennomsyn osv. Dette forventer barn og unges representant blir ivaretatt gjennom f.eks. «kriminalitetsforebygging -tryggere nærmiljøer». Dette kan inngå i en utbyggingsavtale. 

Konklusjon.

Rådmannen anbefaler at planforslaget legges frem for høring og offentlig ettersyn med følgende endringer:

  • Maks mønehøyde justeres ned til kote c+ 15,5 m.
  • Byggegrense for arealformålet BKB legges inn slik at minimumsbredde på 3 m for promenadekai og 30 m for Allmenningen blir sikret.
  • I bestemmelse 7.2 endres ordlyden «før det gis ferdigattest» til «før det gis brukstillatelse til nye boenheter».

 
Plan for vann, avløp og overvannshåndtering, samt en fagkyndig planlegging av kulvertløsning under p-kjeller må legges ved planforslaget før 2.gangs behandling. Levanger kommune har egne krav til innholdet i VA-planer.

Til toppen av siden





Publisert: 28.04.2011 17:50 Sist endret: 15.05.2019 16:56
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051