Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.02.17 - sak 8/17 - Mindre reguleringsendring Vollamarka boligfelt 2, saksfremlegg II

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2013/2139 - /L12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og byggesakssjefen 03.01.17 1048/16
Plan- og utviklingskomiteen 15.02.17 8/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Vollamarka boligfelt 2 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12. Endringene i reguleringsbestemmelsene skal lyde som følger:

§ 4.1.2           

Bebygd areal (BYA) skal ikke overskride 30 % av netto tomteareal. BYA er definert i NS 3940, pkt. 6.1.

§ 4.1.4

For bebyggelse med saltak tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,2 meter. For bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Alle høyder skal måles på høyeste fasade over planert terreng.

§ 4.1.5

I søknaden om tiltak skal gesims- og mønehøyder angis med kotetall sammen med høyder for både eksisterende og planlagt terreng. Det skal også angis kotehøyde ved inngang og overkant gulv.

Disse bestemmelsene skal erstatte gjeldende §§ 4.1.2, 4.1.4 og 4.1.5, mens § 4.1.3 skal utgå i sin helhet.

Vedlegg:

1

Mindre reguleringsendring Vollamarka boligfelt 2 PDF

2

Reguleringsbestemmelser Vollamarka boligområde, 2. etappe, revidert 2.01.2017 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Høringsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune
  2. Høringsuttalelse fra fylkesmannen Nord-Trøndelag


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Kommunalteknikk Levanger har anmodet på vegne av kjøper av tomt i Vollamarka boligfelt II en mindre endring av reguleringsbestemmelsene. Endringen omhandler tillatt taktype, og maks. gesims- og mønehøyde. Saksbehandler la til ytterligere to bestemmelsesendringer i saken, som ble nødvendig da disse var relaterte til de foreslåtte endringene. Plan- og byggesakssjefen vedtok med delegert myndighet i sak 1048/16, datert 3.01.2017 at saken skulle sendes ut på begrenset høring. Det ble gitt 4 ukers frist for høringsuttalelser. Denne fristen gikk ut 3.02.2017, og det har per 6.02.2017 ikke kommet inn synspunkter eller anmodninger som vil medføre endring av de foreslåtte endringene. 

Høring.

Planforslaget er sendt på høring i samsvar med sak nr. 1048/16, vedtatt av plan- og byggesakssjefen med delegert myndighet. I forbindelse med høringen har det kommet inn to høringsuttalelser:

1.      Fylkeskommunens uttalelse til mindre reguleringsendring Vollamarka boligfelt 2

Planfaglig uttalelse:

Vi har ingen merknader til de foreslåtte endringene.

Kulturminnefaglig uttalelse:

Vi oppfatter dette som en planfaglig spesifisering av planbestemmelsene. Vi har derfor ingen merknader knyttet til automatisk freda kulturminner.

2.      Fylkesmannens uttalelse til mindre reguleringsendring Vollamarka boligfelt 2 

Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger, og vi har ingen merknader til de foreslåtte endringene.

Endringer etter høring.

Det har ikke kommet inn noen uttalelser i løpet av høringsperioden der det er uttrykt behov for endringer av forslaget.

Vurdering:

Det har ikke kommet nye opplysninger i løpet av høringsperioden som endrer de vurderingene som ble gjort ved 1.gangs behandling. Rådmannen vil derfor foreslå at endringene av reguleringsbestemmelsenes §§ 4.1.2 – 4.1.5 vedtas.

Til toppen av siden

Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling.

Plan- og byggesakssjefens vedtak:

Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Vollamarka boligfelt 2, fremsatt i søknad mottatt av kommunen den 23.11.2016, legges frem for høring og offentlig ettersyn. De omsøkte endringene i bestemmelsene skal lyde som følger: 

§ 4.1.2           

Bebygd areal (BYA) skal ikke overskride 30 % av netto tomteareal. BYA er definert i NS 3940, pkt. 6.1.

§ 4.1.4

For bebyggelse med saltak tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,2 meter. For bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Alle høyder skal måles på høyeste fasade over planert terreng.

§ 4.1.5

I søknaden om tiltak skal gesims- og mønehøyder angis med kotetall sammen med høyder for både eksisterende og planlagt terreng. Det skal også angis kotehøyde ved inngang og overkant gulv.

Disse bestemmelsene skal erstatte gjeldende §§ 4.1.2, 4.1.4 og 4.1.5, mens § 4.1.3 skal utgå i sin helhet.

Vedtaket fattes med hjemmel i lov 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling §§ 12-12 og 12-14.

Vedlegg:

1 Mindre reguleringsendring Vollamarka boligfelt 2
2 Reguleringsbestemmelser Vollamarka boligområde, 2. etappe, revidert 2.01.2017

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Lenke til gjeldende reguleringsplan - «Åsenfjord. Vollamarka boligfelt 2»:

http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_1719/gl_planarkiv.aspx?knr=1719&planid=L1999005

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Etter forespørsel fra kjøper av tomt i Vollmarka boligfelt, anmoder kommunalteknikk i Levanger kommune om noen endringer i reguleringsbestemmelsene for "Åsenfjord. Vollamarka boligfelt 2". Bestemmelsene gjelder i hovedsak tillat taktype og gesims- og mønehøyde fastsatt i §§ 4.1.4 og 4.1.5. De foreslåtte endringene berører også noe av innholdet i §§ 4.1.2 og 4.1.3 slik at disse må endres i tråd med de foreslåtte endringene. Kommunen anmoder om at hele § 4.1.3 fjernes, da innholdet i dette punktet allerede er dekt av andre punkter i bestemmelsen.

Planområdet

Vollamarka boligfelt er lite boligfelt sør for Hammervatnet, mellom Frostavegen og Solhaugvegen. Området er hovedsakelig regulert til frittliggende småhusbebyggelse. I dag er bare deler av reguleringsområdet bebygd.

Planstatus

De ønskede mindre endringene er i tilknytning til reguleringsplan for «Åsenfjord. Vollamarka boligfelt 2» av 1999. Dette er en reguleringsplan som ifølge kommuneplanens arealdel fremdeles skal gjelde.

Forslag til endring

Generelt

I søknaden anmodes det om endring av §§ 4.1.4 og 4.1.5 i bestemmelsene for "Åsenfjord. Vollamarka boligfelt 2". De gjeldende bestemmelsene lyder som følger:

«Gesimshøyden skal ikke overstige 7,0 m og mønehøyden skal ikke overstige 9,0 m. For hus i 1 etasje er tilsvarende mål 3,0 m og 6,0 m. Høyden er målt fra planert terreng. For hus med sokkel, måles høyden fra planert terreng foran sokkel. FUP fastsetter høyde på grunnmur.»

«Alle bygg skal oppføres med skråtak med takvinkel mellom 22° og 40°. FUP kan kreve tilnærmet lik møneretning og takvinkel som etter FUP’s skjønn hører til samme vegstrekning eller husgruppe.»

De gjeldende bestemmelsene søkes endret til:

«For bebyggelse med saltak tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,2 meter. For bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Alle høyder skal måles på høyeste fasade over planert terreng. I søknaden om tiltak skal gesims- og mønehøyder angis med kotetall sammen med høyder for både eksisterende og planlagt terreng. Det skal også angis kotehøyde ved inngang og overkant gulv.»

Berørte planer/pågående planarbeid:

Kommuneplanens arealdel

Kommuneplanens arealdel for Levanger datert 13.04.2011, definerer følgende rammebestemmelser for boligbebyggelse i kommunen:

1.5.2 Boligbebyggelse

Fradelt boligtomt kan være maksimalt 2 dekar.

Boligtomt kan bebygges med prosent bebygd areal (%-BYA) = 35 % og bebygd areal

(BYA) = 300 m2.

Boligbebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 m og maksimal mønehøyde på 9,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.

Takoppløft eller ark på inntil ¼ lengde av takflaten kan tillates uavhengig av maksimal gesimshøyde.


De foreslått endringene samsvarer dermed stort sett med overordnet plan. Det søkes imidlertid om noe høyere gesimshøyde for pulttak og flate tak enn det som er fastsatt i arealplanen. I arealplanen er ikke gesimshøyde spesifisert mtp. taktype. 

Begrunnelse

Det er ikke oppgitt begrunnelse for forslaget til endringer i søknaden. Kommunen antar at anmodningen grunner i et ønske om at tillatte rammer for oppsett av bolighus skal være tilpasset mer moderne byggestil og eksisterende situasjon i tilsvarende boligområder i Levanger.

Planprosess

Medvirkning

Det er ikke varsel om planoppstart, da saken behandles som en mindre endring.

Det forventes innspill fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, beboere i Vollamarka boligfelt, samt gjenboere/naboer i løpet av høringsperioden.

Vurdering:

Vollamarka boligfelt 2 er regulert til frittliggende småhusbebyggelse etter den gamle plan- og bygningsloven av 1985. Bare deler av området er utbygd til dette formålet i dag. Boligfeltet er ikke spesielt tettbygd.

Tomtekjøper i Vollamarka ønsker større fleksibilitet i forhold til bestemmelsene for taktype og -høyde i reguleringsplan for Vollamarka boligfelt. Det legges vekt på at tillatte rammer for oppsett av bolighus bør være tilpasset mer moderne byggestil og eksisterende situasjon i tilsvarende nærliggende områder.

Konsekvensene av en eventuell endring av reguleringsbestemmelsene er at det åpner for noe høyere bebyggelse, som igjen kan innebære dårligere utsikts- og solforhold i boligområdet. Kommunen vurderer at omfanget av endringene som er foreslått er såpass uanselig at det ikke vil utgjøre nevneverdige forskjeller i utsikts- og solforhold for beboere i området. Boligområdet er skrånende og bebyggelsen ikke særlig tett, dette bidrar til at noe høyere tillat byggehøyde ikke vil oppleves veldig fremmed.

Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel fastslår en maksimal gesimshøyde på 6,5 meter og en maksimal mønehøyde på 9,5 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. De foreslåtte endringene faller innenfor disse øvre grensene når det gjelder saltak, men ikke når det gjelder pulttak og flate tak da disse omsøkes til maksimal gesimshøyde på henholdsvis 8,0 meter og 7,0 meter. De foreslåtte endringene virker uansett ikke å være urimelige da omfanget av endringene vurderes til å være lite, og kan aksepteres ut fra områdets karakter.

Det er naturlig å sammenligne med reguleringsbestemmelser for et par områder regulert til boligformål i nærheten av det aktuelle reguleringsområdet. I bestemmelsene for områderegulering av Kjønstadmarka 2 er det fastsatt i § 4.1 at for bebyggelse med saltak tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,2 meter. For bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. I bestemmelsene for detaljregulering av Fossingtrøa er det fastsatt i § 2.1.4 en maksimal gesimshøyde på 7,0 meter, og en maksimal mønehøyde på 9,2 meter.

Endringene som er foreslått i Vollamarka samsvarer dermed med bestemmelser for tilsvarende nyere boligområder i Levanger. 

Med endring av de gjeldende bestemmelsenes §§ 4.1.4 og 4.1.5, må også §§ 4.1.2 og 4.1.3 følgelig endres. Dette fordi ordlyden av disse vil motstride de nye bestemmelsene som erstatter §§ 4.1.4 og 4.1.5. Det vil si at siste punktum i § 4.1.2 og siste del av siste punktum i § 4.1.3 må fjernes. Kommunen vurderer det best å fjerne § 4.1.3 fullstendig da hovedinnholdet i denne er dekt av punktene under i bestemmelsen.

Under er gjeldende §§ 4.1.2 og 4.1.3 gjengitt med de foreslåtte endrede/fjernede delene gjennomstreket.

§ 4.2.2           

Bebygd areal (BYA) skal ikke overskride 30 % av netto tomteareal. BYA er definert i NS 3940, pkt. 6.1. Største gesimshøyde er 7,0 m.

§ 4.1.3

Bebyggelsen kan oppføres i inntil 2 etasjer. Der terrenget tilsier dette, skal bebyggelsen oppføres i 1 etasje eller 1 etasje + sokkel. For hus med 1 etasje og 1 etasje med sokkel, kan det innredes tilbaketrukket boligareal innenfor maksimalt tillatt takvinkel.

Konklusjon

Endringsforslaget samsvarer stort sett med rammer satt i kommuneplanens arealdel, og er i tillegg direkte sammenlignbart med vedtatte reguleringsbestemmelser for tilsvarende boligområder i Levanger. Siden endringene vurderes til å ikke medfølge vesentlige ulemper har ikke kommunen noe å utsette på at de foreslåtte mindre endringene vedtas. Noe forkorting av § 4.1.2 må til og § 4.1.3 må fjernes helt slik at disse ikke motstrider de nye endringene.

Rådmannen tilrår at gjeldende § 4.1.3 fjernes i sin helhet, og de gjeldende bestemmelsene §§ 4.1.2, 4.1.4 og 4.1.5 erstattes med:

§ 4.2.2           

Bebygd areal (BYA) skal ikke overskride 30 % av netto tomteareal. BYA er definert i NS 3940, pkt. 6.1.

§ 4.1.4

For bebyggelse med saltak tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,2 meter. For bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Alle høyder skal måles på høyeste fasade over planert terreng.

§ 4.1.5

I søknaden om tiltak skal gesims- og mønehøyder angis med kotetall sammen med høyder for både eksisterende og planlagt terreng. Det skal også angis kotehøyde ved inngang og overkant gulv.

Rådmannen foreslår med bakgrunn i dette at planen legges ut på høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.02.2017 16:15
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051