Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 03.05.17 - sak 30/17 - Sluttbehandling - mindre reguleringsendring for Tinbuen friområde

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2017/749 - /L2010006

   

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og byggesakssjefen - delegert sak 03.03.17 184/17
Plan- og utviklingskomiteen 03.05.17 30/17

 

Rådmannens vedtak:

Rådmannen tilrår at forslag til mindre endring av reguleringsbestemmelsene for Tinbuen friområde avvises.

Vedlegg:

1

Forslag fra Tove og Geirmund Arnesen til mindre vesentlig reguleringsendring for eiendommen 1719/232/17 PDF

2

Bestemmelser Tinbuen rev. 2.03.2017 PDF

3

Fylkeskommunens uttalelse til mindre reguleringsendring for Tinbuen friområde - Høring PDF

4

Høringsuttalelse fra Fylkesmannen til mindre reguleringsendring for Tinbuen friområde PDF


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Hytteeierne av fritidseiendom gbr.nr. 1719/232/17 har i søknadsbrev datert 17.10.2016 uttrykt ønske om mindre endring av reguleringsbestemmelse vedrørende maks. tillatt BYA (bebygd areal) for fritidsbebyggelse, for Tinbuen friområde L2010006. De har tidligere søkt om dispensasjon for bestemmelsene om maks. BYA, men fikk avslag på dette i PUK-møte 14.09.2016 sak 48/16. Bakgrunnen for avslaget var at PUK ikke ønsket en uthuling av reguleringsplaner ved at det gis dispensasjoner fra forholdsvis nye planer. De konkluderte samtidig med at de ville anbefale at tiltakshaver tar opp med grunneier behovet for en mindre reguleringsendring. Forslaget ble dermed behandlet som mindre reguleringsendring og sendt på begrenset høring til berørte parter i 4 uker. 

Høring.

Planforslaget er sendt på høring 4.03-3.04.2017 i samsvar med sak nr. 184/17, vedtatt av plan- og byggesakssjefen med delegert myndighet. I forbindelse med høringen har det kommet inn to høringsuttalelser:

1.      Nord-Trøndelag fylkeskommune, 13.03.2017:

Vi har ingen merknader til foreslått endring av reguleringsbestemmelsene.

2.      Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 28.03.2017 (utdrag):

Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen vil av hensyn til verdiene i Tinbuen friområde spesielt og farene for økt utbyggingspress i Åsenfjorden generelt, sterkt fraråde en reguleringsendring som her omsøkt.

Miljøvernavdelingen er av den oppfatning at den omsøkte endringen vil kunne medføre et økt press på arealutnyttingen. En åpning for å bygge større bygningskropper i en enhet, vil kunne gjøre det vanskeligere å tilpasse terrenget, og vil slik sett kunne medføre behov for mer sprengning osv. Videre er det en viss sannsynlighet for at dette i neste omgang vil medføre flere dispensasjoner for å få sette opp uthus/anneks. Erfaringsmessig vil slike dispensasjoner kunne være vanskelig å gå i mot, da de gjelder inngrep på allerede utbygd areal, kanskje også lagt slik at de kommer nærmere en evt. strandsone enn den allerede oppførte fritidsboligen.  

Kommunen viser til at det fins en del eksempler på reguleringsplaner for hyttefelt i Innherred samkommune hvor reguleringsbestemmelsene åpner for hytter med BYA inntil 120 m2, hvorav uthus/anneks maksimalt kan utgjøre 30 m2. Dette gjelder bl.a. detaljregulering for Sagtun vedtatt 10.2.2016, og detaljregulering for Lo sør, vedtatt 26.5.2010. Hyttefeltene Sagtun og Lo sør ligger mindre enn én kilometer unna det omsøkte planområdet. De prinsipielle sidene ved en slik endring er så vidt vi kan se ikke drøftet i saksframleggene for disse sakene fra kommunen. l reguleringsplanen for Lo sør er det framført følgende begrunnelse for at bestemmelsen om utnyttingsgrad ble endret i siste i planprosessen: «§ 3.1-4 er endret ved at samlet bruksareal økes fra 100 til 120 m2 som en følge av at parkering iht. TEK skal regnes med i grad av utnytting».

Miljøvernavdelingen vil beklage at vi ikke har vært observant og bevisst nok til å oppfatte de prinsipielle sidene ved disse endringene i nevnte planer. Vi kan likevel ikke se at det er tilstrekkelig grunnlag for uten videre å akseptere tilsvarende endringer i flere planområder.

Nettopp utfordringer knyttet til allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen var en viktig begrunnelse for oppkjøpet og reguleringen av arealet på Tinbuen som statlig sikret friluftslivsområde. En reguleringsendring som på sikt vil medføre at det blir flere store hytter i Tinbuen friområde, finner vi svært uheldig med tanke på å ivareta områdets preg som utmarksområde. Det vil redusere verdien av et område det er brukt, og brukes, offentlige midler til å sikre og tilrettelegge for allmennheten.

Kommuneadministrasjonens kommentar:

Fylkesmannen har i uttalelse til forslag til mindre endring både i Tinbuen friområde og i Sagtun hyttefelt (hvor det for tiden pågår en tilsvarende planprosess), kommet med momenter og opplysninger som er av viktig betydning i saken. Åsenfjorden er et område som allerede er under stort utbyggingspress. Selv små endringer i tillatt tomteutnyttelse antas å legge betydelig press på områdets natur- og friluftsverdier fordi man må regne med at man åpner opp for en ny norm med større hytter i området generelt. Kommunens planavdeling tar miljøvernavdelingens uttalelse til etterretning, og vil i likhet med Fylkesmannen fraråde mindre endring av reguleringsbestemmelsene i forhold til økt tillatt tomteutnyttelse.

Vurdering:

Følgende punkter har tidligere vært vurdert i forbindelse med omsøkt mindre endring av tillatt tomteutnyttelse:

  1. En endring slik foreslått vil ikke være i tråd med overordna kommuneplan
    • Kommuneplanen tillater at samlet fritidsbebyggelse kan utgjøre inntil 120 m2 BYA, hvorav hytte maks. kan utgjøre 90 m2 BYA. Uthus/anneks kan maks. utgjøre 30 m2 BYA.
  2. En endring slik foreslått vil gi presedens for videre utvikling i Åsenfjord.
  3. En endring slik foreslått vil samsvare med enkelte andre reguleringsplaner for hytteområder i Levanger og Verdal.
  4. Detaljregulering for Tinbuen friområde er en ganske ny plan (vedtatt 2015), og det skal dermed mye til for å få gjennomslag for endringer.
  5. En endring slik foreslått regnes å ikke nødvendigvis legge beslag på mer terreng enn det dagens reguleringsbestemmelser åpner for. Samlet BYA forblir den samme som før, men man tillater mer BYA i én bygningskropp.


I høringsperioden har det kommet inn uttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling som belyser et par momenter som ikke har vært vektlagt tidligere i saksbehandlingen. Det har blitt påpekt at utfordringer knyttet til allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen var en viktig begrunnelse for oppkjøpet og reguleringen av arealet på Tinbuen som statlig sikret friluftslivsområde. I tillegg legger Fylkesmannen ettertrykkelig vekt på at Åsenfjorden allerede er underlagt stort utbyggingspress. Flere av fritidseiendommene i Tinbuen friområde er dessuten plassert helt eller delvis innenfor 100-meterbeltet fra sjø. Fylkesmannen beklager at de ikke har vært oppmerksomme nok i forbindelse med behandling av tilsvarende mindre endringer i planområder i nærheten av Tinbuen, og at det er uheldig at det er åpnet for å bygge hytter i én bygningskropp inntil 120 m2 i disse reguleringsplanene. De mener imidlertid at dette ikke bør innebære at man må akseptere tilsvarende endringer i flere planområder. 

Som kommunal planfaglig avdeling skal det svært gode argumenter til for å gå imot en regional myndighet som sterkt fraråder et planforslag eller endringsforslag. Fylkesmannens argumenter veier i dette tilfellet tungt, både med tanke på landskapsverdier, biologisk mangfold og tilgjengelighet for allmenn ferdsel. Planavdelingen vurderer det slik at de samlede negative konsekvensene av en mindre endring slik foreslått vil være større enn de positive virkningene av forslaget. Dersom vi skal åpne for en ny norm for hyttestørrelse i Åsenfjord eller Innherred samkommune generelt, bør dette tas opp i en ny revisjon av kommuneplanen.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at forslag til mindre endring av reguleringsbestemmelsene for Tinbuen friområde avvises. Dette på bakgrunn av at det ikke er ønskelig med en ny norm som støtter oppføring av større hytter i Åsenfjord.

Til toppen av siden

Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling 03.03.17

Plan- og byggesakssjefens vedtak

Forslag til mindre endring av reguleringsbestemmelsene for detaljregulering for Tinbuen friområde, sendes ut på høring jfr. plan og bygningsloven §§ 12-12- og 12-14. Endringen gjelder bestemmelsens § 3.1.1. Denne erstattes med:

3.1.1.  Tillatt utnytting

I område for fritidsbebyggelse F1, F2, F3, F4, F5 og F6 kan hver tomt bebygges med hytte/uthus/anneks med samlet BYA på maks 120 m2, hvorav anneks/uthus maks kan utgjøre 30 m2.

Terrasse i tilknytning til hytta kan oppføres med BYA på maks 30 m2.**** slutt på innstilling – ikke slett dette ****

Vedlegg:

1

Forslag fra Tove og Geirmund Arnesen til mindre vesentlig reguleringsendring for eiendommen 1719/232/17

2

Bestemmelser Tinbuen rev. 2.03.2017


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Hytteeierne av fritidseiendom gbr.nr. 1719/232/17 har i søknadsbrev datert 17.10.2016 uttrykt ønske om mindre endring av reguleringsbestemmelse vedrørende maks. BYA for fritidsbebyggelse, for Tinbuen friområde L2010006. Bakgrunnen for ønsket er at hytta deres allerede er utvidet med bebygd areal (BYA) utover det reguleringsbestemmelsene i området åpner for. Det ble i første omgang søkt om dispensasjon fra bestemmelsene om maks BYA, men dette resulterte i avslag fra PUK i møte den 14.09.2016 sak 48/16. Bakgrunnen for avslaget var at PUK ikke ønsker en uthuling av reguleringsplaner ved at det gis dispensasjoner fra forholdsvis nye planer. De konkluderte samtidig med at de ville anbefale at tiltakshaver tar opp med grunneier behovet for en mindre reguleringsendring. 

Planområdet

Området for aktuell reguleringsplan for Tinbuen friområde er situert på Langøya, en liten halvøy i Åsenfjorden, på nordsiden av Lofjorden, se figur 1. Området er i stor grad bebygd, og bruken i dag er hovedsakelig fritidseiendommer.

Planområde for omsøkt reguleringsplan for Tinbuen friområde merket med rødt. - klikk for større kart

Figur 1. Planområde for omsøkt reguleringsplan for Tinbuen friområde merket med rødt.

Planstatus

Reguleringsplanen som er omsøkt til mindre endring er detaljregulering for Tinbuen friområde, vedtatt 28.01.2015. Dette er altså en forholdsvis ny reguleringsplan. Fritidseiendommen gbr.nr. 1719/232/17 dekkes av både kommuneplanens arealdel og detaljregulering for Tinbuen friområde, men detaljregulering for Tinbuen friområde er av nyere dato og er dermed gjeldende.

Forslaget om mindre endring er vurdert av kommunen til å ikke utløse krav om konsekvensutredning.

Forslag til mindre endring

Generelt

Endring som foreslås i vedlagt søknad om mindre reguleringsendring:

Reguleringsbestemmelse § 3.1.1, «Tillatt utnytting», gis et tillegg som følger;

«For eiendommen 1719/232/17 tillates hovedvolumet å være inntil 110 kvm, i en bygningskropp. Totalvolumet kan likevel ikke overstige 120 kvm»

(Denne formuleringen blir diskutert under saksfremleggets vurdering på side 3.)

Tilgrensende planer

Den aktuelle reguleringsplanen for Tinbuen friområde avgrenses av eldre reguleringsplan for Framnes og eldre reguleringsplan for Tindbuen 232/6 i vest, eldre reguleringsplan for Sagtun i nord, og for øvrig av kommuneplanens arealdel vedtatt 13.04.2011.

Planprosess

Medvirkning

Det er ikke varslet planoppstart, da saken behandles som en mindre endring.

Det forventes innspill i høringsperioden fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, samt hytteeiere/beboere som blir direkte berørt av forslaget til mindre reguleringsendring.

Vurdering:

Alternativ til mindre endringsforslag

Tillegget i bestemmelsen som foreslås i vedlagt søknad om mindre reguleringsendring er ikke helt optimalt med tanke på innhold og formulering. Plan- og byggesakssjefen tilrår at det ikke skal legges til et tillegg i bestemmelsen som kun skal gjelde for én fritidseiendom, men at endringen av bestemmelsen om maks. BYA for fritidsbebyggelse skal gjelde likt for alle fritidseiendommer i reguleringsplanen. Plan- og byggesakssjefen tilrår at gjeldende bestemmelse i reguleringsplan for Tinbuen friområde:

3.1.1.  Tillatt utnytting

I område for fritidsbebyggelse F1, F2, F3, F4, F5 og F6 kan hver tomt bebygges med fritidsbebyggelse med BYA på maks 90 m2.

I tillegg til fritidsbebyggelsen tillates uthus/anneks med BYA på maks 30 m2 og terrasse i tilknytning til hytta med BYA på maks 30 m2.

erstattes med ny bestemmelse som skal lyde slik:

3.1.1.  Tillatt utnytting

I område for fritidsbebyggelse F1, F2, F3, F4, F5 og F6 kan hver tomt bebygges med hytte/uthus/anneks med samlet BYA på maks 120 m2, hvorav anneks/uthus maks kan utgjøre 30 m2.

Terrasse i tilknytning til hytta kan oppføres med BYA på maks 30 m2

Dette blir da en bestemmelse som skal gjelde for alle fritidseiendommer i reguleringsplanen, og ikke bare eiendom med gbr.nr. 1719/232/17. En endring som foreslått over vil være mer fleksibel, og lar det være opp til hytteeier om man vil ha litt større hytte på bekostning av areal til uthus/anneks, såfremt den samlede fritidsbebyggelsen er innenfor rammen på 120 m2.

Videre i saksfremlegget er det sistnevnte endringsforslag som vurderes.

Forslaget iht. framtidig utvikling av hytteområder i Innherred-regionen

Et eventuelt vedtak av mindre endring vil bidra til å skape en ny norm for øvre tillatte grense for BYA for hytter i Levanger. Antageligvis vil et eventuelt gjennomslag av forslaget medføre at flere søker om mindre endring av reguleringsplaner for å få tilsvarende bestemmelser for sitt hyttefelt. Dette er et viktig moment i vurderingen av forslaget.

Forholdet til overordnet plan og gjeldende regulering

Bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan for Tinbuen friområde sier at hver tomt kan bebygges med fritidsbebyggelse med BYA på maks 90 m2. I tillegg til fritidsbebyggelsen tillates uthus/anneks med BYA på maks 30 m2 og terrasse i tilknytning til hytta med BYA på maks 30 m2. Disse bestemmelsene ble i sin tid basert på kommuneplanens bestemmelser av 2011, se tekstboksen under.

Utdrag fra kommuneplanens arealdel (plan-ID 2008018), vedtatt 13.04.2011:

Hyttebebyggelse

Fradelt hyttetomt kan være maksimalt 1,5 dekar. Hver hyttetomt eller feste kan bebygges med kun en hytteenhet.

Hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 120 m2.

Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 135 m2, der en parkeringsplass på 15 m2 inngår i maksimalt bebygd areal.

Innenfor disse arealgrenser tillates i tillegg til hytte også oppført uthus og anneks.

Uthus kan eventuelt oppføres sammen med garasje.

Hytte og anneks skal danne en hytteenhet og avstanden mellom disse skal ikke være mer enn 4,0 meter.

Størrelsen på hytte kan være maksimalt bebygd areal (BYA) = 90 m2, og uthus/garasje eller anneks kan være maksimalt bebygd areal (BYA) = 30 m2.

Terrasser kan i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2, tillates med maksimalt bebygd areal (BYA) = 30 m2.

Hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyden på 5,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.

Bebyggelsen skal tilpasses landskapet og nærliggende bebyggelse.

Maksimalt bebygd areal kan gjennom reguleringsplan settes lavere ut fra spesielle landskaps-, miljø-, kultur- og friluftsverdier.

Å åpne for en endring av bestemmelsen slik det går fram av forslaget, vil være i strid med kommuneplanen selv om maks. BYA for samlet fritidsbebyggelse er den samme som i kommuneplanen, nemlig 120 m2. Den foreslåtte bestemmelsen åpner for at man i praksis kan sette opp ei hytte på 120 m2, såfremt man velger å ikke sette opp uthus/anneks.

Det fins en del eksempler på reguleringsplaner for hyttefelt i Innherred samkommune hvor reguleringsbestemmelsene åpner for hytter med BYA inntil 120 m2, hvorav uthus/anneks maksimalt kan utgjøre 30 m2. Dette gjelder detaljregulering for Storholmen (plan-ID 2012009), vedtatt 29.04.2013, detaljregulering for Sandvika (plan-ID 2015005), vedtatt 29.08.2016, detaljregulering for Sagtun (plan-ID L2005019), vedtatt 10.02.2016, og detaljregulering for Lo sør (plan-ID L2006001), vedtatt 26.05.2010. Hyttefeltene Sagtun og Lo sør ligger mindre enn én kilometer unna det omsøkte planområdet.

Arealbruk

Tillatt størrelse og arealbruk for fritidsbebyggelse påvirker både uttrykket hyttefeltet har i landskapet, og opplevd tilgjengelighet for allmenn ferdsel i området. Et hyttefelt med veldig store hytter kan eksempelvis redusere det landlige preget eller villmarkspreget i området. Store hytter kan også være ugunstig i forhold til sol- og utsiktsforhold. Store hytter som opptar mye plass i terrenget kan bidra til å gjøre naturen i området mindre tilgjengelig for allmenn ferdsel. Spesielt gjelder dette for hyttefelt som ligger ved sjø, hvor hyttene gjerne står tett, og terrenget kan stedvis være kupert og utilgjengelig ned mot sjøen.

Til diskusjon kan ei hytte på 90 m2 med tilliggende uthus/anneks på 30 m2 oppleves å oppta mer plass i terrenget enn ei enkelt hytte på 120 m2, da utearealet mellom hytta og annekset oppleves veldig privatisert. Dette taler for at det ikke nødvendigvis er en større ulempe for folk flest om hytta er 120 m2, enn om den er 90 m2 i hovedbygningen + 30 m2 uthus/anneks.

Konklusjon

Eventuelt vedtak av omsøkte mindre endring av tillatt tomteutnyttelse vil på sikt medføre at det blir flere store hytter i Tinbuen friområde. Endringen vil trolig også bidra til en generell trend for størrelse på hyttebebyggelse i Åsenfjorden.

Med bakgrunn i at endringsforslaget er i tråd med flere andre nyere reguleringsplaner for hyttefelt i Levanger/Verdal det er naturlig å sammenligne med, samt at endringen ikke vurderes til å ha vesentlige ulemper for hytteeiere og andre brukere av området, vedtar Plan- og byggesakssjefen at mindre endring av reguleringsbestemmelsene sendes ut på høring jfr. plan og bygningsloven §§ 12-12- og 12-14.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 04.05.2017 10:07
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051