Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 03.05.17 - sak 29/17 - Sluttbehandling av mindre reguleringsendring for Sagtun L1983016

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2017/200

   

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og byggesakssjefen - delegert sak 03.03.17 183/17
Plan- og utviklingskomiteen 03.05.17 29/17

 

Rådmannens vedtak:

Rådmannen tilrår at forslag til mindre endring av reguleringsbestemmelsene for Sagtun L1983016 avvises.

Vedlegg:

1

L1983016 Sagtun, søknad om mindre endring av reguleringsplan PDF

2

Reguleringsbestemmelser Sagtun rev. 2.03.2017 PDF

3

Fylkeskommunens uttalelse til mindre reguleringsendring for Sagtun - Høring PDF

4

Høringsuttalelse fra Fylkemsnannen til mindre reguleringsendring for Sagtun 1719/232/12 PDF


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Sagtun og Elvesand hytteforening har anmodet i brev datert 12.12.2016 om endring av reguleringsbestemmelse for tomteutnyttelse i reguleringsplan for Sagtun L1983016. Samlet BYA for fritidsbebyggelse ble ønsket økt til 120 m2 per hyttetomt, tilpasset omkringliggende planer. Gjeldende reguleringsbestemmelser for Sagtun L1983016 tillater oppføring av hytter inntil 100 m2, hvorav uthus/anneks maksimalt kan utgjøre 20 m2. Saken blir behandlet som en mindre endring, og ble sendt ut på begrenset høring til berørte parter i fire uker. 

Høring.

Planforslaget er sendt på høring 3.03-3.04.2017 i samsvar med sak nr. 183/17, vedtatt av plan- og byggesakssjefen med delegert myndighet. I forbindelse med høringen har det kommet inn to høringsuttalelser:

1.      Nord-Trøndelag fylkeskommune, 13.03.2017:

Vi har ingen merknader til foreslått endring av reguleringsbestemmelsene.

2.      Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 28.03.2017 (utdrag):

Miljøvernavdelingen vil sterkt fraråde en reguleringsendring som her omsøkt.

Miljøvernavdelingen er av den oppfatning at den omsøkte endringen vil kunne medføre et økt press på arealutnyttingen. En åpning for å bygge større bygningskropper i en enhet, vil kunne gjøre det vanskeligere å tilpasse terrenget, og vil slik sett kunne medføre behov for mer sprengning osv. Videre er det en viss sannsynlighet for at dette i neste omgang vil medføre flere dispensasjoner for å få sette opp uthus/anneks. Erfaringsmessig vil slike dispensasjoner kunne være vanskelig å gå i mot, da de gjelder inngrep på allerede utbygd areal, kanskje også lagt slik at de kommer nærmere en evt. strandsone enn den allerede oppførte fritidsboligen.

Kommunen viser til at det fins en del eksempler på reguleringsplaner for hyttefelt i Innherred samkommune hvor reguleringsbestemmelsene åpner for hytter med BYA inntil 120 m2, hvorav uthus/anneks maksimalt kan utgjøre 30 m2. Dette gjelder bl.a. detaljregulering for Sagtun vedtatt 10.2.2016, og detaljregulering for Lo sør, vedtatt 26.5.2010. Hyttefeltene Sagtun og Lo sør ligger mindre enn én kilometer unna det omsøkte planområdet. De prinsipielle sidene ved en slik endring er så vidt vi kan se ikke drøftet i saksframleggene for disse sakene fra kommunen. l reguleringsplanen for Lo sør er det framført følgende begrunnelse for at bestemmelsen om utnyttingsgrad ble endret i siste i planprosessen: «§ 3.1-4 er endret ved at samlet bruksareal økes fra 100 til 120 m2 som en følge av at parkering iht. TEK skal regnes med i grad av utnytting».

Miljøvernavdelingen vil beklage at vi ikke har vært observant og bevisst nok til å oppfatte de prinsipielle sidene ved disse endringene i nevnte planer. Vi kan likevel ikke se at det er tilstrekkelig grunnlag for uten videre å akseptere tilsvarende endringer i flere planområder.

Videre vil vi bemerke at forholdene i den nyere reguleringsplan for L2005019 som planområdet er tenkt tilpasset til, ikke er helt sammenlignbare med omsøkte planområde. l følge kart vist i kommunens saksframlegg er dette et område som ligger bak eksisterende fritidsboliger i forhold til strandsonen, og delvis utenfor 100-metersbeltet langs sjø. Omsøkte planområde har et betydelig antall fritidsboliger, der så å si alle ligger innenfor 100-metersbeltet, flere svært nær strandkanten.

Åsenfjorden er et område i Levanger med mange fritidsboliger og stort utbyggingspress på utmarksområdene, spesielt i strandsona. Mange eldre reguleringsplaner, bl.a. Sagtun 1983 som her omsøkt, har åpnet for en betydelig utbygging av fritidsboliger i strandsona. En generell trend for større fritidsboliger i Åsenfjorden generelt, inkludert det omsøkte området, vil etter vår vurdering være svært uheldig. Større bygningskropper vil som nevnt kunne medføre større inngrep i terrenget, og vil redusere grad av uberørthet. Vi er av den oppfatning at det vil kunne bidra til å gjøre naturen i området mindre tilgjengelig for allmenn ferdsel, ikke minst i strandsonen. I tillegg vil det kunne ha betydning for Iandskapet og for biologisk mangfold. En vurdering av en slik endring bør derfor tas i en helhetlig sammenheng i forbindelse med revidering av overordnet plan (kommuneplanens arealdel).

Kommuneadministrasjonens kommentar:

Fylkesmannen har i uttalelse til forslag til mindre endring både i Sagtun hyttefelt og Tinbuen friområde (hvor det for tiden pågår en tilsvarende planprosess), kommet med momenter og opplysninger som er av viktig betydning i saken. Åsenfjorden er et område som allerede er under stort utbyggingspress. Selv små endringer i tillatt tomteutnyttelse antas å legge betydelig press på områdets natur- og friluftsverdier fordi man må regne med at man åpner opp for en ny norm med større hytter i området generelt. Det er et viktig poeng at Sagtun L1983016 er et stort hyttefelt med hovedvekten av hyttene innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Kommunens planavdeling tar miljøvernavdelingens uttalelse til etterretning, og vil i likhet med Fylkesmannen fraråde mindre endring av reguleringsbestemmelsene i forhold til økt tillatt tomteutnyttelse.

Vurdering:

Følgende punkter har tidligere vært vurdert i forbindelse med omsøkt mindre endring av tillatt tomteutnyttelse:

  1. En endring slik foreslått vil ikke være i tråd med overordna kommuneplan.
    • Kommuneplanen tillater at samlet fritidsbebyggelse kan utgjøre inntil 120 m2 BYA, hvorav hytte maks. kan utgjøre 90 m2 BYA. Uthus/anneks kan maks. utgjøre 30 m2 BYA.
  2. En endring slik foreslått vil gi presedens for videre utvikling i Åsenfjord.
  3. En endring slik foreslått vil samsvare med enkelte andre reguleringsplaner for hytteområder i Levanger og Verdal.


Planområdet for Sagtun er, slik Fylkesmannen påpeker, et gammelt hyttefelt (reguleringsplan vedtatt i 1983) hvor det ble tillatt å sette opp flere hytter innenfor strandsonen. Dette står i kontrast til dagens forvaltningspraksis der bevaring av strandsonen står mye sterkere. Av hensynet til bevaring av 100-metersbeltet langs sjø kan det være rimelig å ikke følge øvre grense for tomteutnyttelse (BYA) i kommuneplanen på 120 m2, men heller legge seg på et litt lavere nivå for Sagtun hyttefelt slik bestemmelsen for Sagtun L1983016 sier i dag = maks. 100 m2

Fylkesmannen legger ettertrykkelig vekt på at Åsenfjord allerede er underlagt stort utbyggingspress. Fylkesmannen beklager samtidig at de ikke har vært oppmerksomme nok i forbindelse med behandling av tilsvarende mindre endringer i planområder i nærheten av Sagtun, og at det er uheldig at det er åpnet for å bygge hytter inntil 120 m2 i disse reguleringsplanene. De mener imidlertid at dette ikke bør innebære at man skal akseptere tilsvarende endringer i flere planområder.

Som planfaglig avdeling i kommunen skal det svært gode argumenter til for å gå imot en regional myndighet som sterkt fraråder et planforslag eller endringsforslag. Fylkesmannens argumenter veier i dette tilfellet tungt, både med tanke på landskapsverdier, biologisk mangfold og tilrettelegging for allmenn ferdsel. Planavdelingen vurderer det slik at de samlede negative konsekvensene av en mindre endring slik foreslått vil være større enn de positive virkningene av forslaget. Dersom vi skal åpne for en ny norm for hyttestørrelse i Åsenfjord eller Innherred samkommune generelt, bør dette tas opp i en ny revisjon av kommuneplanen.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at forslag til mindre endring av reguleringsbestemmelsene for Sagtun L1983016 avvises. Dette på bakgrunn av at det ikke er ønskelig med en ny norm som støtter oppføring av større hytter i Åsenfjord.

Til toppen av siden

Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling 03.03.17

Plan- og byggesakssjefens vedtak

Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Sagtun L1983016, fremsatt i forespørsel mottatt av kommunen den 9. januar 2017, sendes ut på høring. Endringene omfatter justering av maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) for samlet fritidsbebyggelse fra 100 m2 til 120 m2 per tomt, hvorav areal til uthus/anneks maksimalt kan utgjøre 30 m2. Endringen skal gå fram av reguleringsbestemmelsens § 2 fjerde og femte punktum.

Vedtaket fattes med hjemmel i lov 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling §§ 12-12 og 12-14.

Vedlegg:

1

L1983016 Sagtun, mindre endring reguleringsplan (søknadsbrev)

2

Reguleringsbestemmelser Sagtun rev. 2.03.2017


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Sagtun og Elvesand hytteforening har anmodet om endring av reguleringsbestemmelse for tomteutnyttelse i reguleringsplan for Sagtun L1983016. Søknad om endring ble mottatt av kommunen 9.01.2017, og saken blir behandlet som et mindre endringsforslag. Anmodningen går ut på å tilpasse planbestemmelsene til tilgrensende detaljregulering for Sagtun L2005019, ved å åpne for at man kan sette opp noe større hytter. Her anmodes det om at bestemmelsen endres ved at samlet bebygd areal (BYA) for fritidsbebyggelse (hytte og evt. anneks/uthus) tillates inntil 120 m2, hvorav areal til anneks/uthus maksimalt kan utgjøre 30 m2

Planområdet

Området for gjeldende plans utstrekning ligger på nordvestsiden av Høgberga ved Hoplafjorden i Åsenfjord, se figur 1. Området er i stor grad bebygd, og bruken i dag er hovedsakelig fritidsbebyggelse.

Planstatus

Gjeldende plan i området er en eldre reguleringsplan for Sagtun, vedtatt 27.12.1983. Hovedformål i planen er fritidsbebyggelse. Reguleringsbestemmelsene for denne planen har allerede i to omganger blitt revidert med mindre vesentlig endringer, først i 2007, da § 2 - øvre grense for BYA ble økt til 100 m2, § 3 - tillatt byggehøyde ble økt til 5,5 meter ved møne, § 4 om takutforming ble endret, og § 6 ble tatt ut. Mindre endring ble også vedtatt i 2008, da § 2 ble endret mht. naust.

Forslaget om mindre endring er vurdert av kommunen til å ikke utløse krav om konsekvensutredning. 

Forslag til mindre endring

Generelt

Bestemmelsene om tomteutnyttelse ønskes tilpasset bestemmelser for detaljregulering for Sagtun L2005019, vedtatt i 2005, sist revidert med nye bestemmelser i 2016. Dette innebærer at tillatt tomteutnyttelse for fritidsbebyggelse ønskes økt fra 100 m2 BYA til 120 m2 BYA. Av dette arealet skal uthus/anneks maksimalt kunne utgjøre 30 m2.

Tilgrensende reguleringsplaner

Tre reguleringsplaner perforerer reguleringsplan for Sagtun av 1983, se figur 1. Én av disse, L2005019 har bestemmelser om tomteutnyttelse slik det som er foreslått i den aktuelle reguleringsplanen for Sagtun av 1983. De to andre er reguleringsplaner av 2002 og 2014 hvor samlet BYA for fritidsbebyggelse er satt til å være inntil 100 m2. Planområdet grenser for øvrig til eldre reguleringsplan for Elvsanden i nord, og detaljregulering for Tinbuen i sør, og kommuneplanens arealdel i øst.

Kartutsnitt som viser eldre reguleringsplan for Sagtun L1983016 som er aktuell for mindre endring, merket med rød linje - klikk for større kart

Figur 1. Kartutsnitt som viser eldre reguleringsplan for Sagtun L1983016 som er aktuell for mindre endring, merket med rød linje. Nyere reguleringsplan for L2005019 som planområdet er tenkt tilpasset til, er merket med blå linje. Den eldre reguleringsplanen for Sagtun perforeres imidlertid av reguleringsplan for L2003014 og L2014017, som kan ses i omtrent i midten av eldre reguleringsplan for Sagtun, sør for reguleringsplan med blå merking.

Planprosess

Medvirkning

Det er ikke varslet om planoppstart, da saken behandles som en mindre endring.  

Det forventes innspill i løpet av høringsperioden fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, og hytteeiere/festere i Sagtun som blir direkte berørt av forslaget til mindre reguleringsendring.

Vurdering:

Forslaget iht. framtidig utvikling av hytteområder i Innherred-regionen

Et eventuelt vedtak av mindre endring vil bidra til å skape en ny norm for øvre tillatte grense for BYA for fritidsbebyggelse i Levanger. Antageligvis vil et eventuelt gjennomslag av forslaget medføre at flere søker om mindre endring av reguleringsplaner for å få tilsvarende bestemmelser for sitt hyttefelt. Dette er et viktig moment i vurderingen av forslaget.

Det fins en del eksempler på reguleringsplaner for hyttefelt i Innherred samkommune hvor reguleringsbestemmelsene åpner for hytter med BYA inntil 120 m2, hvorav uthus/anneks maksimalt kan utgjøre 30 m2. Dette gjelder detaljregulering for Storholmen (plan-ID 2012009), vedtatt 29.04.2013, detaljregulering for Sandvika (plan-ID 2015005), vedtatt 29.08.2016, detaljregulering for Sagtun (plan-ID L2005019), vedtatt 10.02.2016, og detaljregulering for Lo sør (plan-ID L2006001), vedtatt 26.05.2010.

I og med at det allerede er åpnet for fritidsbebyggelse med hytte inntil 120 m2 i flere deler av Innherred samkommune, må det vel sies at dette er i ferd med å bli en ny norm allerede. Dette taler for at man bør åpne for større hytter også i Sagtun, spesielt med tanke på at dette tillates i reguleringsplan L2005019, som blir omsluttet av det aktuelle planområdet.

Forholdet til overordnet plan

Kommuneplanens arealdel for Levanger datert 13.04.2011, definerer følgende rammebestemmelser for hyttebebyggelse i kommunen:

1.5.4 Hyttebebyggelse

Fradelt hyttetomt kan være maksimalt 1,5 dekar. Hver hyttetomt eller feste kan bebygges med kun en hytteenhet.

Hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 120 m2.

Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 135m2, der en parkeringsplass på 15 m2 inngår i maksimalt bebygd areal.

Innenfor disse arealgrenser tillates i tillegg til hytte også oppført uthus og anneks.

Uthus kan eventuelt oppføres sammen med garasje.

Hytte og anneks skal danne en hytteenhet og avstanden mellom disse skal ikke være mer enn 4,0 meter.

Størrelsen på hytte kan være maksimalt bebygd areal (BYA) = 90 m2, og uthus/garasje eller anneks kan være maksimalt bebygd areal (BYA) = 30 m2.

Terrasser kan i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m2, tillates med maksimalt bebygd areal (BYA) = 30 m2.

Hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyden på 5,5m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.

Bebyggelsen skal tilpasses landskapet og nærliggende bebyggelse.

Maksimalt bebygd areal kan gjennom reguleringsplan settes lavere ut fra spesielle landskaps-, miljø-, kultur- og friluftsverdier.

Endringsforslaget er dermed i tråd med første uthevede punkt i kommuneplanens § 1.5.4, som sier at hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal = 120 m2. Endringsforslaget strider derimot imot bestemmelsen i kommuneplanen om at størrelse på hytta kan være maksimalt bebygd areal = 90 m2.

Det samlede fotavtrykket som bebyggelsen utgjør i terrenget er altså det samme for de omsøkte reguleringsendringene og for bestemmelsene for hyttebebyggelse i kommuneplanen. Her kan man argumentere for og imot om ei enkelt hytte på 120 m2 opptar mer plass i terrenget/privatiserer området mer enn to samlede fritidsbygg med BYA på henholdsvis 90 m2 og 30 m2. Området mellom hytte og uthus/anneks vil jo oppleves veldig privatisert, og samlet vil det bebygde området kunne oppleves større enn for ei enkelt hytte med BYA 120 m2

Arealbruk

Tillatt størrelse og arealbruk for fritidsbebyggelse påvirker både uttrykket hyttefeltet har i landskapet, og opplevd tilgjengelighet for allmenn ferdsel i området. Et hyttefelt med veldig store hytter kan eksempelvis redusere det landlige preget eller villmarkspreget i området. Store hytter kan også være ugunstig i forhold til sol- og utsiktsforhold. Store hytter som opptar mye plass i terrenget kan bidra til å gjøre naturen i området mindre tilgjengelig for allmenn ferdsel. Spesielt gjelder dette for hyttefelt som ligger ved sjø, hvor hyttene gjerne står tett, og terrenget kan stedvis være kupert og utilgjengelig ned mot sjøen.

En økning av tillatt BYA på 20 m2 vurderes til å ikke medføre større ulemper enn fordeler for hytteeiere i området. En slik økning vil trolig heller ikke medføre store ulemper for turgåere i området, da det ikke er snakk om en spesielt stor økning, og det er enkel adkomst med veg ned til sjøkanten flere steder i området. Endringen må også ses i sammenheng med at BYA inntil 120 m2 er tillatt i tilsvarende hyttefelt i området. 

Konklusjon

Eventuelt vedtak av omsøkte mindre endring av tillatt tomteutnyttelse vil på sikt medføre at det blir flere store hytter i Sagtun hyttefelt. Endringen vil trolig også bidra til en generell trend for størrelse på hyttebebyggelse i Åsenfjorden.

Med bakgrunn i at endringsforslaget er i tråd med flere andre nyere reguleringsplaner for hyttefelt i Levanger/Verdal det er naturlig å sammenligne med, samt at endringen ikke vurderes til å ha vesentlige ulemper for hytteeiere og andre brukere av området, vedtar Plan- og byggesakssjefen at mindre endring av reguleringsbestemmelsene sendes ut på høring jfr. plan og bygningsloven §§ 12-12- og 12-14.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 04.05.2017 10:06
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051