Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 30.09.15 - sak 60/15 - Detaljregulering for Kvilstad


Saksbehandler: Håvard Kvernmo
Arkivsaknr: 2015/1125

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 30.09.15 60/15

 

OBS!

NVE har kommet med varsel om innsigelse – jfr. brev datert 24.09.2015. De viser til at de kun har sendt et standard svarbrev tidligere, grunnet stor arbeidsmengde, men at planforslaget ved nærmere gjennomgang ikke oppfyller tilfredsstillende krav til utredning. Innsigelsen går ut på at det ikke er utarbeidet en uavhengig geoteknisk rapport i forbindelse med planarbeidet – en såkalt tredjepartsvurdering.

Presiserer at varselet er kommet etter at saken ble fremmet til behandling – Dette er derfor ikke belyst i saksframlegget.

Varselet er ikke et grunnlag for at saken ikke kan sendes til førstegangs behandling eller legges ut til høring/offentlig ettersyn, men det vil være et vilkår for at planen egengodkjennes i KS.
Arkplan, som er ansvarlig for utarbeidelsen av planforslaget, har i mellomtiden supplert denne informasjonen, slik at innsigelsen anses som imøtekommet av saksbehandler i kommunen. NVE har også bekreftet at rapporten oppfyller deres vilkår i brev datert 28.09.2015. Innsigelsen anses derfor som imøtekommet.

Følgende dokument er vedlagt:

 

 


Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10, legges reguleringsplan for Kvilstad ut til høring og offentlig ettersyn med følgende tilleggspunkt og endringer i bestemmelsene. 

Bestemmelsene

  • Regulert fortau langs Alosavegen, Fagerbakkvegen og Kvilstadvegen skal være etablert før ny bebyggelse innenfor området kan tas i bruk.
  • Prosjektering for fundamentering av bebyggelsen skal legges ved byggesøknaden og godkjennes av kommunen før bygging kan iverksettes.
  • Det skal settes av minimum 4 boenheter som tilgjengelige boenheter.


Vedlegg:

1

Reguleringsplan Kvilstad 17.09.2015 PDF  -  JPG

2

Bebyggelsesplan PDF  -  JPG

3

Planbeskrivelse PDF

4

Planbestemmelser PDF

5

ROS-analyse PDF

6

Terrengsnitt PDF

7

Geotekniske undersøkelser PDF

8

Arkeologiske undersøkelser PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Bakgrunn.

Arkplan arkitektkontor fremmer et privat forslag til regulering for eiendommen gnr 275 bnr 15, Kvilstad, på Bruborg. Forslagsstiller ønsker å tilrettelegge eiendommen for boligbebyggelse med høy utnyttingsgrad. 

Planområdet.

Planområdet utgjør et samlet areal på 6,8 daa, sentralt på Bruborg - ved Levanger sentrum. Planområdet består i dag av et gårdstun, herunder hovedhus, låve og uthus. Tilstøtende arealer er hovedsakelig eksisterende boligbebyggelse og grøntarealer. Arealet for øvrig består av hage og beplantning i nord og udyrket mark/grøntareal i sør. 

Dagens bebyggelse i nærområdet består i hovedsak av 70-/80-talls eneboliger, rekkehus og noen flermannsboliger. Det er størst innslag av sal- og valmtaks form, men også nyere rekkehus og flermannsboliger med flate tak. Området oppleves som under fortetting, med noen unntak som planområdet på Kvilstad. Det er imidlertid et område i utvikling, hvorpå det er naturlig med modernisering av både estetikk og form.

Klikk for større kart

Planstatus.

Gjeldende plan er Brusve – Gimle – Vestgård, planident L1972001 vedtatt 08.03.1972 og Kommunedelplan Levanger Sentrum, planident L2000017 vedtatt 27.09.2000.

Gjeldende reguleringsplan legger opp til at området skal utvikles til eneboligbebyggelse.

Fortetting av sentrumsnære boligområder anses imidlertid å være i tråd med sentrale føringer om arealutnyttelse i kommuneplanens arealdel. Det er også naturlig med en fortetting sett i sammenheng med at resten av området er under utvikling/fortetting.

Konsekvensutredning

Tiltaket vurderes til ikke å ha vesentlig innvirkning på miljø og samfunn. Planarbeidet utløser dermed ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning.

Planforslaget.

Generelt.

Planforslaget er en detaljregulering som viser en flateregulering av området, med boligareal, vegsystem og lekeareal. En foreløpig situasjonsplan viser en mer detaljert utnytting av området og ca. plassering av fremtidig bygningsmasse. Reguleringsplanen legger opp til en fortetting med inntil 25 boenheter.

Bebyggelsen.

Området er sørvendt. Topografien veksler fra relativt flatt terreng i nord til stedvis moderat helling i sør – jf. vedlagt terrengsnitt. Ny bebyggelse vil bli utformet med utgangspunkt i dagens arkitektur. Maks gesimshøyde for flate tak er 9,5m og 10,5 m for pulttak (høyeste gesims). Maks mønehøyde ved saltak er 10,5m. Byggehøyden er definert med utgangspunkt i gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningsmassen. Utnyttelsesgrad er satt til maks BYA = 60%.

Klikk for større kart

Biladkomst og gang-/sykkelveg.

Beregnet adkomst inn til området er ment fra Sørvegen, via Alosavegen og inn Fagerbekkvegen. Adkomst inn til selve planområdet er tenkt løst med to avkjørsler – en ved krysset Fagerbekkvegen/Kvilstadvegen og en lengre sør på Kvilstadvegen.

Myke trafikkanter tenkes ivaretatt gjennom eksisterende fortau langs Sørvegen og Alosavegen, samt gjennom interne veger i og utenfor planområdet.

Parkering.

Boenhetene har full parkeringsdekning, både car-port og p-plasser, på egne arealer. Antall plasser følger kommunens parkeringsnorm på 1,5 parkering pr. boenhet.

Lek og uteopphold.

Det er avsatt to mindre lekeareal innenfor planområdet. I tillegg er det medregnet >50kvm uteoppholdsareal pr. boenhet. Området ligger også i nærheten av flere andre uteområder hvor det er mulighet for lek og uteaktiviteter.

Universell utforming.

Tiltakshaver har, så langt det er mulig, forsøkt å utforme boligområdet slik at boenhetene er tilgjengelig på like vilkår for så mange som mulig. 

Risiko- og sårbarhetsanalyse.

Vedlagt ROS-analyse er basert på sjekklisten til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Utgangspunktet for analysen er å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.  

Kvikkleire

ROS-analysen avdekker at området ligger innenfor et kvikkleireområde, hvor det kan være fare for ustabile masser og utglidninger. Det er i den forbindelse utarbeidet en geoteknisk rapport for området som ligger ved i sin helhet. Utdrag fra rapporten konkluderer med følgende:

«På kvilstad gård er det planlagt 40 boenheter som erstatter dagens bebyggelse. Byggetomta ligger i kvikkleirefaresone 895 Geitingsvolden og tiltaket må vurderes med hensyn til NVEs veileder 7/2014 [3] for å avklare områdestabilitet av tomta. Prosjektet vurderes i tiltakskategori 4 og er underlagt NVEs regelverk så lenge eksisterende kvikkleiresone 895 Geitingsvolden ikke endres. Det er foreslått en endring av kvikkleirefaresonens grense. Vurdering av løsneområdet med hjelp av utførte boringer tilsier at det ikke er fare for at et bakovergripende initialskred ved Levangerelva kan forplante seg inntil byggetomta. Områdestabiliteten trues ikke av fare for kvikkleireskred.

Tomta er trygg og egnet til byggeformål jf. Kravene i TEK10[2]. Tiltaket påvirker ikke lokalstabiliteten negativt, det er ikke nødvendig med terrengtiltak. Det anbefales geoteknisk prosjektering for fundamentering av bebyggelsen.

Kulturminner.

Det er ikke registrert kulturminner i området.

Det er også gjennomført en arkeologisk utgraving hvor det ikke ble konstatert funn. Utgravningsrapport er lagt ved.

I tillegg gjelder den generelle aktsomhetsplikten i kulturminneloven, dersom det gjøres funn under byggeprosessen.

Biologisk mangfold.

Det er ikke registrert naturverdier av vesentlig betydning i området.

Vann-, avløp-, energiløsninger.

  • Avfall deponeres i felles nedgravd avfallsløsning og løses med kommunal renovasjon.
  • Området blir tilknyttet kommunalt vann- og avløpsnett.
  • El-kraft tilkobles NTEs ledningsnett – Eksisterende nettstasjon er innregulert i samarbeid med NTE og kan bli tilpasset mht. kapasitet.
  • Området har bredbåndsdekning og mulighet for tilkobling.


Planprosess.

Medvirkning.

Det er gjennomført forhåndskonferanse med kommunen den 05.02.2015. 

Melding om oppstart ble annonsert på kommunens hjemmeside og i Levangeravisa den 05.03.2015.

Statlige myndigheter og berørte naboer ble varslet i brev datert 03.03.2015. Frist for uttalelse ble satt til 01.04.2015.

Komplett planforslag ble mottatt av kommunen den 04.08.2015

Planen ble sendt på en intern høringsrunde i kommunen den 03.09.2015.

Innkomne merknader:

Fagerbakkveien 16 v/Hanne Merete Skevik i brev datert 07.03.2015

  • Motsetter seg enhver omregulering av eiendommen.
  • Viser til at eiendommen er regulert til eneboligbebyggelse og at dette må være grunnlag for utviklingen av området.


Alosaveien 17 v/Sverre Jonassen i brev datert 25.03.2015

  • Mener det er for mange boenheter på et så lite område.
  • Høyden bør ikke overstige 2 etasjer.
  • Etterlyser lekeareal. Viser til at det er svært lite lekeplasser i området.
  • Etterlyser den fremtidige parkeringssituasjonen for området.
  • Etterlyser plassering av avkjørsel inn til området.
  • Viser til at det må etableres fortau langs veiene i området, spesielt Sørvegen.
  • Åpne Alosavegen for bilkjøring fra Jamtvegen, samt etablere fortau. Viser til at krysset Sørvegen/Alosavegen er trafikkfarlig på vinters tid.
  • Jamtvegen må forbedres oppover mot E6.
  • Sørvegen må bygges ut mot Magneten.
  • Utvide Sørvegen slik at det er mulig å kjøre Markvegen.
  • Alosavegen må asfalteres fra Jamtvegen.


Sørvegen 26A v/Kristi og Bjørn Sandvik i brev datert 30.03.2015.

  • Viser til at området oppfattes som «rimelig fullt» etter endt utbygging.
  • Viser til at deres solforhold på kveldstid er viktig at blir ivaretatt. Foreslår i den forbindelse at det bygges rekkehus som trappes ned i terrenget parallelt med Alvevegen i vest, og at husene får inngang fra øst med vegadkomst fra Kvilstadvegen i nord eller fra Alosavegen mot øst. Adkomst fra Alvevegen (mot vest) vurderes som lite hensiktsmessig da det er ganske høy skråning fra Alvevegen og opp til jordet. Selve Alvevegen er også ganske bratt og kan være vanskelig å komme opp på vinters tid. Med en slik plassering av husene vil det være naturlig med at utearealet for dem blir mot vest/sørvest, noe som også sikrer disse husene de beste forhold for kveldssol sommers tid. Dersom det da bygges terrasse/veranda i første etasje vil husene komme enda litt lenger østover. Dette vil bedre solforholdene på kveldstid på uteplass i nordenden av Sørvegen 26A ytterligere. Alosavegen 14 ligger høyere enn Sørvegen 26A og vil trolig beholde dagens solforhold så sant de nye husene ikke blir for høye eller kommer for nært. Dette vurderes som den beste løsningen for både nåværende og fremtidige beboere.
  • Viser til at de er den eneste bebyggelsen som grenser direkte til området, og at det i den forbindelse er ønskelig med en byggegrense på over den vanlige 4-metersgrensen.


Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert 31.03.2015

  • Viser til mangelfull planavgrensning i melding om oppstart.
  • Viser til at det er meldt oppstart av planarbeid for et mindre område på andre siden av Kvilstadvegen, og at disse områdene må sees i sammenheng. Anbefaler en samla plan for områdene.
  • Ved utforming av ny plan må det legges vekt på at form, utnyttelse og plassering av bebyggelsen tilpasses omgivelser på en god måte.
  • Eksisterende verdifull vegetasjon på området bør søkes innlemmet i planen og kan være verdifulle elementer i felles uteområde.
  • Planprosessen må legges til rette slik at den sikrer mulighet for medvirkning fra ulike brukergrupper, herunder barn og unge.
  • Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn. Anbefaler at en viss andel av boligene sikres som tilgjengelig boenhet gjennom krav i reguleringsbestemmelsene.
  • Varsler om at det er behov for kulturminneregistrering i området.


Statens vegvesen i brev datert 10.03.2015

Ingen merknader til oppstartsvarselet.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 20.03.2015

Landbruk:

  • Stiller seg positiv til fortettingen med bakgrunn i bevaring av regionale og nasjonale jordverninteresser.


Miljøvernavdelingen:

  • Viser til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP), og minner om at retningslinjene skal legges til grunn for planleggingen. Det skal bl.a. legges særlig vekt på høg arealutnyttelse, fortetting og transformasjon, samt legges til rette for kollektivtransport, sykkel og gange som transportform. Fylkesmannen forventer at planen følger opp dette.
  • Viser til rundskriv T-2/08 om barn og planlegging, samt rundskriv T-5/99B om tilgjengelighet for alle. Presiserer at planprosessen skal organiseres slik at synspunkter fra barn og berørte parter kommer frem
  • Viser til at grenseverdier for støy må overholdes. Jf. retningslinje T-1442 (KLD) samt oppdatert veileder for behandling av støy i arealplanlegging (M-128).
  • Viser til at det ikke er gjort registeringer i forhold til naturmangfold i området. Presiserer at Kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere prinsippene i naturmangfoldloven.
  • Minner om krav til ROS-analyse jf. PBL §4-3, og viser til DSBs veileder «samfunnssikkerhet i arealplanlegging» som verktøy for gjennomføring av denne.
  • Minner om at hele området ligger i en kvikkleriesone. Det forutsettes at man forholder seg til dette og at avbøtende tiltak som er nødvendig i alle faser av planleggingen og gjennomføringen gjennomføres.
  • ROS-analysen skal også vurdere hvordan fremtidige klimaendringer eventuelt kan påvirke tiltaket.


Norges vassdrag- og energidirektorat i brev datert 18.03.2015

Ingen merknader til oppstartsvarselet.

  • Viser til sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder og at de vil komme med en mer konkret tilbakemelding i høringsperioden.


Kommuneoverlege, Innherred samkommune 10.09.2015

  • De nye boenhetene forsterker trafikkutfordringene i området og på tilførselsveiene til området ved at det vil bli økt antall trafikanter, både mye og harde. Kritiske punkter er bl.a. Jamtvegen/Brusvebakken og krysningspunkter for denne.
  • Planlagt utbygging øker behovet for gang/sykkelstier – «myke ruter» i boligfeltet.
  • Det vil være behov for merking av veier og for info-tavler med oversiktskart i området. Merking bør tilpasses for personer som har redusert evne til å finne fram.
  • Det må forutsettes at utrykningskjøretøy kan ta seg fram og komme nært nok alle boenheter.


Byggesaksavdelingen, Innherred samkommune 09.09.2015

  • Anbefaler innregulering av snuplass fremfor blindveg, internt i området.
  • Byggegrense bør vurderes innskrenket da forslag til plassering av bebyggelse ikke er i tråd med denne.
  • Under punkt 3.2 er det referert til området BB1. Byggesaksavdelingen kan ikke se at BB1 er angitt i arealplankartet og foreslår at dette rettes på. For ordens skyld foreslås det at samtlige bestemmelser gjennomgås og dobbeltsjekkes opp mot arealplankartet.
  • Under punkt 3.2 og 3.1 er det vist til at det kan oppføres bebyggelse inntil 3 etasjer. Forslaget til utforming av bebyggelse viser imidlertid at det kun planlegges oppført bygninger i maks 2 plan. Planbestemmelsene sier imidlertid klart hva som er tillatt høyde på bebyggelser. Byggesaksavdelingen foreslår derfor at bestemmelsene om tillatt antall etasjer fjernes og lar heller bare høydebestemmelsene regulere tillatt etasje.


Kommunalteknikk, Levanger kommune 16.09.2015

  • Enhet for kommunalteknikk er positiv til tiltaket, da vi i Boligbyggeprogrammet har påpekt behov for nye boligtomter i Frol/Bruborg-området. Vi vil imidlertid kreve en utbyggingsavtale, hvor krav vil ligge på tema overvann/fordrøyning samt fortau/trafikksikkerhetstiltak.


Vurdering:

Samsvar med overordnet plan:

Flere naboer har meldt fra om at de ikke ønsker en fortetting av området. Statlige myndigheter har imidlertid ytret optimisme rundt tiltaket. Kvilstad har riktignok regulering som tilsier en lavere fortetting enn det planforslaget skisserer, men fortetting av sentrumsnære boligområder vil være forenelig med det som er tatt sikte på i kommuneplanens arealdel. Dette, sett i sammenheng med at det er etterlyst behov for boligtomter i Frol/Bruborg-området, gjør at tiltaket i utgangspunktet oppfattes som positivt. 

Geologi og grunnforhold:

Geoteknisk rapport konkluderer med at tomten er trygg, men at det anbefales prosjektering for fundamentering av bebyggelsen. Rådmannen foreslår at dette legges inn som et krav i bestemmelsene om at en slik prosjektering skal legges ved byggesøknaden og godkjennes av kommunen.  

Prosjektering for fundamentering av bebyggelsen skal legges ved byggesøknaden og godkjennes av kommunen før bygging kan iverksettes.

Samlet behandling av reguleringsplaner i området

Det er satt i gang arbeid med regulering av en mindre plan på naboeiendommen – for tilrettelegging av en firemannsbolig. Planforslaget for denne er mottatt nylig, men er ikke behandlet. En samlet behandling er i utgangspunktet ønskelig, men vil i dette tilfellet medføre at fremdriften for denne planen blir satt vesentlig tilbake og ikke kan behandles før i november. Kommunen vil dermed ikke overholde den lovpålagte behandlingstiden på 12 uker. Vurderingen av det nåværende planforslaget er imidlertid sett i sammenheng med at det kommer en mindre fortetting på naboeiendommen når det kommer til tema som bl.a. trafikkøkning. 

Trafikksituasjon

Fortettingen vil medføre en økning i trafikkmengde på et allerede belastet vegnett. Dette vil i hovedsak berøre Sørvegen og Jamtvegen, da Alosavegen er stengt med bom fra Jamtvegen. Trafikkforholdene langs Sørvegen og Jamtvegen er primært knyttet opp mot forholdet mellom myke og harde trafikanter, men det er også nevnt at vegstandarden generelt sett ikke er tilstrekkelig for å håndtere en vesentlig økning fra dagens trafikkmengde.

Planforslaget ivaretar sikkerheten mellom myke og harde trafikanter innad i planområdet gjennom at det er regulert inn fortau og interne kjøreveger med lav fart. Dette er imidlertid ikke noe rekkefølgekrav i bestemmelsene som sikrer at fortau bygges før boligene blir tatt i bruk. Rådmannen foreslår at myke trafikanter sikres gjennom en egen rekkefølgebestemmelse, som pålegger en ferdigstilling av de innregulerte fortauene før bebyggelsen kan tas i bruk. Det vises bl.a. til at fortauene langs Alosavegen og Sørvegen ikke oppfyller dagens krav til utforming.

Når det kommer til den generelle trafikkøkningen langs Sørvegen og Jamtvegen, så ble det ved behandling av Kathrines Minde og Geitingsvollen, lagt inn et rekkefølgekrav om at ny adkomst måtte etableres inn til området før boligutbyggingen kunne gjennomføres. Bakgrunnen for dette var at et nytt boligområde av en slik dimensjon som Geitingsvollen, ville generere en såpass vesentlig trafikkøkning på det eksisterende vegnettet, at det ville resultere i en uheldig trafikksituasjon.

Selv om Kvilstad berører Sørvegen og Jamtvegen, i likhet med Geitingsvollen og Kathrines Minde, så er det viktig å skille mellom bygging i «nytt» område og fortetting av et eksisterende område. SPR-BATP § 4.3 sier i tillegg at «Potensialet for fortetting og transformasjons bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk». Trafikkøkningen vil bli noe av det samme mellom Kathrines Minde og Kvilstad, om ikke større på Kvilstad, isolert sett. Ser man dette i sammenheng, er imidlertid Kvilstad å oppfatte som et eksisterende område som fortettes, mens Kathrines Minde og Geitingsvollen er å betrakte som et nytt utbyggingsområde.

Tabellen nedenfor viser en oversikt over dagens estimerte årsdøgntrafikk (ÅDT) på vegnettet i området. Dataen er hentet fra Statens vegvesens Vegkart den 17.09.2015. 

Gatenavn

Trafikkmengde i årsdøgntrafikk (ÅDT)

Jamtvegen

2750

Sørvegen

1500

Alosavegen

300

Fagerbekkvegen

70

Kvilstadvegen

300


Med utgangspunkt i 3,5 årsdøgntrafikk pr. boenhet, vil planforslaget med 25 boenheter, isolert sett generere 88 ÅDT i tillegg til det som er oppgitt i tabellen. Noe som vurderes som en mindre vesentlig økning, sammenlignet med dagens trafikkmengde. Selv med en selv med en økning til 30 boenheter, dersom man regner med den påbegynte reguleringen av naboeiendommen, vil man oppnå en proporsjonal liten økning i ÅDT på 102.  

Rådmannen foreslår at følgende rekkefølgebestemmelse legges inn. 

Regulert fortau langs Alosavegen, Fagerbakkvegen og Kvilstadvegen skal være etablert før ny bebyggelse innenfor området kan tas i bruk.

Universell utforming

Tek-10 legges til grunn ved universell utforming. Når det kommer til krav til antall tilgjengelig boenheter avsatt i planen, så har kommunen anledning til å stille krav om et minimum antall boenheter. Jf. PBL § 12-7 nr. 4 og 5. Illustrasjonsplanen viser totalt fire leilighetsbygg i 1plan. Rådmannen anbefaler at disse sikres i bestemmelsene, slik at man har et minimum antall boenheter med krav om planfri løsning/tilgjengelig boenhet.

Det skal settes av minimum 4 boenheter som tilgjengelige boenheter.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget vedtas lagt ut til høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 30.09.2015 15:06
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051