Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 - sak 57/12 - Søknad om bruksendring av 1 etasje fra forretning til boligformål på eiendommen 1719/315/274 Sjøgata 11 B


Saksbehandler: Audhild Slapgård
Arkivsaknr: 2011/9885 - /1719/315/274
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 57/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 jf. § 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan) avslås søknaden om dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum for bruksendring av deler av forretningsformål i 1. etasje til boligformål. Begrunnelse for avslaget er gitt i dette saksfremlegg.

Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens § 28, jf. plan og bygningsloven § 1-9.
Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Gudmund Huseby og Hans Petter Sundal leverte den 04.06.2012 en dispensasjonssøknad for gnr/bnr 315/274 fra reguleringsformål næring/lager i 1.egt, til boligformål i Sjøgata 11, i Levanger sentrum.
I reguleringsplanen for Levanger sentrum er det vedtatt at område 19 C 1.etg. skal benyttes til forretninger, kontorer og industri/ lagerrom. Det søkes dispensasjon fra dette punktet.

Subsidiært søkes det om bruksendring av 2/3 av 1.etasje til boligformål. 

Videre gjør kommunen oppmerksom på at dette kun er en ren dispensasjon søknad der det kun er søkt om og tatt stilling til bruksendringen i 1.etg.

Vedlegg:


Saksopplysninger:
Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum for å bygge om 1.etg. fra næringsformål/lagerrom til boligformål.

Nabovarsling:
Det er ikke foretatt nabovarsling for denne søknaden. Kommunen viser i så måte til merknader fra Øystein Vold på vegne av Sundet Eiendom AS i fra forrige søknadsrunde, der Sund skriver følgende:

“Det vises til nabovarsel angående dispensasjonssøknad for 1. etasje i Sjøgata 11b om bruksendring fra forretning til boligformål.

Vi kan samtykke i tiltaket, såfremt rammevilkårene for området blir etterfulgt av utbygger/ansvarligsøker og kommunen. Det er særlig kravene til lydisolasjon av sørfasaden mot vår eiendom i Sjøgata 7 og 11 som må etterfølges. Dvs, vinduer må ha en lydreduksjonsverdi på min DA=35 dB (A). Veggene må også være tette uten ventilåpninger eller lignende.

Vårt område 19B er regulert for industri/forretning, og eventuelt nye beboere må få dette opplyst. I Normilk AS sin utslippsavtale med hjemmel i forurensningsloven §18 1. ledd pkt. 5 heter det: «Ekvivalent støynivå ved nærmeste boligbebyggelse (Sjøgata 11b) skal ikke overstige 50 dBA». En bruksforandring av 1. etasje må således ikke føre til nye krav eller klager til vår leietager Normilk AS, så lenge driften foregår innenfor konsesjonskravene.” 

Planforhold:
Tomten omfattes av reguleringsplanen for Levanger sentrum. Planen ble vedtatt av kommunestyret den 25.06.2008.

I møte den 16.11.11 saks.nr. 70/11 ble det gitt dispensasjon fra planen. Dispensasjonen ble begrunnet med at bygget ligger i ytterkant av handelssentrum, at det ikke ligger i Kirkegata, men i en sidegate (Tordenskjoldgate), at det er nesten bare boliger i denne gata på begge sider av veien i 1.etg. Samt at lokalene har stått tomme i flere år.

Saken som nå er oppe til behandling omfattes av samme planområde, men de øvrige byggene rundt, er forretningslokaler. Dette bygget ligger også langt nærmere handelssentrum enn hva som var tilfellet i saks.nr 70/11.

I kartdelen av planen er bygget merket 19 C med kombinert formål forretning, kontor/industri, lager.

Videre ble det i sak 41/12 Jernbanegata 17 B gnr 315 bnr 58 gitt tillatelse til bruksendring for deler av 1. etasje til boligformål. Denne gata omfattes av samme reguleringsplan som Sjøgata 11 b, og har omtrent samme avstand fra Kirkegata. 

I planens punkt 6.1 heter det:
“ Bebyggelsen skal nyttes til forretninger, kontorer og lignende med nødvendige lagerrom og andre ytre rom. “

6.1.2
“I reguleringsområder som er angitt med ensfarvet mørkere blå farge, kan det tillates bolig over 1. etasje, dvs. fra og med 2. etasje, i enkelte kvartal bare over 2. etasje (dette er angitt i tabellen i § 3)”.

6.1.3
“Arealer i 1.etasje skal i størst mulig grad nyttes til virksomheter som er publikumsorientert:
Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau.”

Dispensasjons søknaden lyder som følger:

De undertegnede søkte også i 2011 om dispensasjon fra nåværende regulering.
Søknaden ble da avslått. Vi vil med dette fremme en ny søknad. Det er tre grunner til dette :

  1. Bygningsmassens tilstand forverrer seg som en følge av at 1.etg fortsatt står ubenyttet, uten utsikt til endring.
  2. Det er kommet til et par nye momenter som vi ønsker medtatt i vurderingen.
  3. Vi ønsker å skissere en subsidiær løsning.


Bakgrunnen for denne søknaden er at de undertegnede har tatt initiativ til å få på plass et fasademessig løft i Sjøgt.11 b. Bygningsmassens yttervegger er i dag kledd med aluminiumsplater. Disse platene har etter hvert, særlig på fronten mot Sjøgata, fått en rekke skader. Slike plater lar seg ikke reparere og er også vanskelig å erstatte.
Relativt nye og/eller nyrenoverte nabobygg og øvrig forskjønnelse av omgivelsene, sist med nytt parkanlegg mot sundet, gjør at slitte veggplater og vindusløsningen i Sjøgata 11 b framstår som avvikende og mer skjemmende enn noen gang.

Initiativtakerne ønsker å arbeide for å få yttervegger i trepanel og nye vinduer på plass med det mål å få bygningsmassen til å framstå som en del av et helhetlig bryggemiljø. Dette vil være et bidrag til et stadig vakrere sentrum og øke trivselen og bolysten hos beboerne i bygningene.

Bygget består i dag av kontorarealer i 1.etg og leiligheter i 2. og 3. etg. Kontorarealet i 1.etg. utgjør omtrent 40 % av byggets totale areal. Dette arealet står nå ubenyttet på andre året.

Som butikkareal ble denne brygga helt uegnet etter at Levanger kommunestyre 25.mai 1987 vedtok reguleringen "Levanger sentrum —endring Sjøgata 5 —19. De påfølgende tiltak medførte at kontakten med Sjøgata ble svært svekket og gjennomkjøring opphørte. Det har, etter nevnte regulering, ikke funnet sted vellykket butikkdrift i lokalene.

De samme endringer medførte også at ny utsikt fra byggets 1.etg mot Sjøgata er en betongmur. Dette styrker naturligvis ikke mulighetene for utleie i et marked med overskudd av kontorarealer, inkludert moderne sådanne i utkanten av byen.
Situasjonen har gjort det umulig å finne leiere. Selskapet som i dag eier denne etasjen, Knerto Eiendom AS, ser det dermed som uaktuelt å være med på den investeringen et slikt fasadeløft vil være. Forståelig nok. Skulle lokalene likevel bli leid ut, er det grunn til å tro at dette vil være til en pris som neppe danner grunnlag for annet enn helt nødvendig vedlikehold.

Uten et bidrag fra 1.etasje er det umulig å se en løsning med tanke på de nevnte fasade-utbedringer. Initiativtakerne har hatt samtaler med eierne av 1.etg hvor en mulig overtakelse er drøftet. En realisering av dette fordrer at arealene i Letg kan tas i bruk som leiligheter. Dette fordrer en omregulering eller en dispensasjon fra nåværende regulering.

Vi ønsker også å knytte noen kommentarer til rådmannens innstilling knyttet til vår søknad av 2011 :

  1. Rådmannen gjør noen sammenligninger med saken 70/11. Det trekkes fram at disse endringene bare berører Tordenskjoldsgate. Slik bygget nå framstår, kan vi ikke se annet enn at det i like stor grad virker inn på Kirkegatas fasade. Vi tillater oss også å mene at den fasadeendring og miljøbedring vi arbeider for, ikke vil stå tilbake for resultatet av saken 70/11
  2. Det pekes på at bygget i sak 70/11 ligger i ytterkant av handelssentrum. Etter eguleringsplanen av mai 1987, som allerede er nevnt, ligger Sjøgata li b i nden av en blindgate. I praksis er det jo heller ikke Sjøgata vi bor i. Det ville være riktigere å benevne den med det navn som er benyttet i vedlagte avtale mllom Fjerdingen (tidligere eier) og kommunen —Bryggegata. At en butikk i enden av denne blindgata skulle betraktes som nærmere handelssentrum enn bygget i sak 70/11 blir en synsing hvor det i alle fall er nødvendig å ha den absolutte definering av hvor byen handelssentrum ligger.
  3. I innstillingen trekkes bl.a. reguleringsplanens pkt. 6.1.3 fram ("Arealer i 1.etg skal i størst mulig grad nyttes til virksomheter som er publikumsorienterte .
    Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau.")


Vurdering:
Når det gjelder bruksendringen av hele første etasje ble denne saken behandlet i plan og utviklingskomiteen den 15.02.2012 saks.nr 14/12. Søknaden ble avslått. Det har ikke kommet noen nye momenter eller hensyn inn i saken, som tilsier en ny behandling skal foretas. Kommunen viser i så måte til vedtaket av 15.02.2012 i sin helhet.

Den vurderingen som er foretatt nedenfor går på den subsidiære søknaden, der tiltakshaver søker om bruksendring av 2/3 av første etasje. 

I henhold til plan og bygningsloven § 19-2 første ledd, har rådmannen adgang til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende plan. Forutsettingen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at “hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt.” I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være “klart større enn ulempene” etter en samlet vurdering.

Ordlyden i pbl § 19-2 annet ledd gir som utgangspunkt uttrykk for en høy terskel for at dispensasjon skal kunne gis. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider (ot.prp.nr.32 2007- 2008) hvor det uttales at dispensasjon ikke skal være en kurant sak. Det vises til at dispensasjon ikke må undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når den direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt til søknaden.

Argumenter som taler mot at denne dispensasjonen skal gis er :

  • Reguleringsplanen for Levanger sentrum ble vedtatt den 25.06.2008. Dette er en detaljplan der hver enkelt bygning er særskilt vurdert. Dette innebærer at fordeler og ulemper med reguleringen på plantidspunktet var opp til vurdering. Hensynene bak denne avgjørelsen, er etter hva vi kjenner til å sikre at handelen/næringen i  Levanger opprettholdes, slik at det skapes mer liv i sentrum. Siden planen er såpass ny, legger kommunen til grunn at de samme hensynene fortsatt foreligger.
  • Rådmannen ønsker ikke å bidra til en uheldig utvikling for Levanger sentrum, og ønsker ikke at ytterligere eiendommer i midten av sentrum blir benyttet til boligformål.
  • Denne bygningen ligger såpass nært handelssentrum, at rådmannen mener det er viktig at hele 1.etg. bevares som et forretningslokale.
  • Behovet for god økonomisk utnyttelse av eiendommen oppfyller ikke lovens vilkår for dispensasjon
  • Det er også slik at man ved å innvilge en dispensasjon slik det her er søkt om, er med på å uthule en forholdsvis ny reguleringsplan, noe som på sikt kan svekke planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Samt at slike avgjørelser vil legge føringer for senere avgjørelser. I bestemmelsens forarbeider (ot.prp.nr 32 2007-2008) er det uttalt at dispensasjon ikke skal være en kurant sak.


Argumenter som kan tale for dispensasjon er:

  • Bygget vil bli restaurert og få et fasade-messig løft i nær fremtid. Dette er med på å gi et langt bedre helhetlig inntrykk av Levanger sentrum som sådan, samt at det vil øke bolysten til de som allerede bor i denne gata.
  • Ut fra opplysninger fra søker, har lokalene stått tomme i en periode på omtrent to år. Dette er ingen heldig situasjon verken for eier eller kommunen generelt. Dette på bakgrunn av at tomme lokaler i sentrumsnæreområder ikke virker forlokkende verken for næringslivet eller de som er bosatt i sentrum.
  • Ved å tillate 2/3 av første etasje til boligformål, vil man fremdeles ivareta et publikumsrettet tilbud mot gata.
  • Første etasje på dette bygget ligger noe skjermet fra fortauet, og et nivå lavere enn vei/fortau. Dette er med på å gjøre inngangspartiet noe mindre synlig, og ikke nødvendigvis så publikumsrettet som ønskelig.     
  • Det er gitt dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum i to tilfeller tidligere. Den ene saken har likhetstrekk til denne. 


Likhetsprinsippet.

Utgangspunktet i forvaltingen er at like tilfeller skal behandles lik. Dette gir uttrykk for det ulovfestede likhetsprinsippet, som til en viss grad legger rettslig bånd på forvaltningens skjønnsutøvelse. Dette medfører ikke at kommunen ikke har adgang til å forskjellsbehandle, men likhetsprinsippet medfører at kommunen må ha saklig grunn til å forskjellsbehandle. I realiteten betyr dette at man her har et forbud mot usaklig forskjellsbehandling.

Dette prinsippet skal sikre den enkelte mot vilkårlighet fra forvaltningsmyndighetens side. Videre er det slik at regelverket ikke bare tjener til å motvirke vilkårlighet og sikre forutsigbarhet. Regler skal også bidra til formel likhet i den forstand at alle som dekkes av samme regel skal behandles likt.

Videre heter det i en uttalelse fra Sivilombudsmannen av 2007 fremgår det at ”likebehandlingshensyn ikke alene kan utgjøre grunnlag for en dispensasjon”. Videre uttales det at ”den konkrete vurdering av ulemper sett opp mot fordeler skal ikke erstattes av en vurdering av om unnlatt dispensasjon er usaklig forskjellsbehandling”.

Rådmannen kan således ikke innvilge dispensasjon fra planbestemmelsen, kun med den begrunnelse at det tidligere er gitt dispensasjon fra planbestemmelsen. Hvert enkelt vedtak skal behandles individuelt og på selvstendig grunnlag.

Rådmannen mener at det foreligger saklig grunn til å behandle søknadene ulik, slik at søker ikke kan påberope seg likhetsprinsippet.  

Rådmannen viser videre til søknad om bruksendring av Jernbanegata 17A, der plan- og utviklingskomiteen vedtok:
” Saken utsettes.
Med bakgrunn i mange søknader om dispensasjon fra reguleringsplan Levanger sentrum, og at det tidligere er gitt dispensasjon om boliger i 1. etasje på lignende saker, jf. blant annet sak 90/08, bruksendring Kirkegata 27, og sist Jernbanegata 17B, tas sentrumsplanen (i forhold til næring/bolig i 1. etasje) opp til ny vurdering med evt. andre kriterier i forhold til bakgård og gateløp”.

Konklusjon

Rådmannen har vurdert saken nøye og har utfra en helhetlig vurdering av saken, kommet til at vilkårene i plan- og bygningsloven § 19 – 2 ikke kan anses som oppfylt i dette tilfellet.
    Til toppen av siden 





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 29.08.2012 15:58
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051