Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 28.08.13 - sak 50/13 - Søknad om fasadeendring - 1719/315/201 - Håkon den godes gate 21 - Ola A Storaker

Torbjørn Sirum - klikk for personkort
Saksbehandler: Torbjørn Sirum
Arkivsaknr: 2013/388 - /1719/315/201
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 28.08.13 50/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan) og reguleringsbestemmelsenes §§ 1, 19b og 19g avslås søknad om fasadeendring og dispensasjon fra reguleringsplan for Levanger sentrum. Begrunnelse for avslaget er gitt i dette saksfremlegget.

Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr. forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Søknad om innsetting av 2 vinduer og dør i bakgårdshus. Riksantikvaren anbefaler ikke fasadeendringen og ber om kopi av kommunens vedtak.

Vedlegg:

  1. Uttalelse fra Riksantikvaren - 050213 PDF
  2. Tilsvar fra Ola A Storaker 120213 PDF
  3. Ny uttalelse fra Riksantikvaren 070313 PDF
  4. Uttalelse fra Riksantikvaren vedrørende størrelse på vinduer 180313 PDF
  5. Riksantikvarens vurdering - Fornyet søknad om fasadeendring av bakgårdshus 210513 PDF
  6. Uttalelse fra Ola A Storaker til Riksantikvarens vurdering 100713 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): (som PDF)

  1. Søknad om fasadeendring med vedlegg datert 11.1.2013
  2. Oversendelse til Riksantikvaren datert 25.1.2013
  3. E-post til Ola A. Storaker datert 2.2.2013
  4. E-post til Ola A. Storaker datert 11.2.2013
  5. E-post fra Ola A. Storaker datert 20.2.2013
  6. Kopi av e-post fra Ola. A Storaker til RA datert 27.2.2013
  7. E-post til Riksantikvaren datert 27.2.2013
  8. E-post til Ola A. Storaker datert 28.2.2013
  9. E-post fra Ola A. Storaker datert 28.2.2013
  10. E-post til Ola A. Storaker datert 1.3.2013
  11. E-post fra Ola A. Storaker datert 4.3.2013
  12. E-post til Ola A. Storaker datert 4.3.2013
  13. E-post til Riksantikvaren vedr. svar datert 11.3.2013
  14. E-post til Ola A. Storaker datert 15.3.2013
  15. E-post fra Ola A. Storaker vedr. saksbehandling datert 15.3.2013
  16. E-post til Ola A. Storaker vedr. tegninger datert 12.4.2013
  17. E-post til Ola A. Storaker datert 15.4.2013
  18. E-post fra Ola A. Storaker – nye tegninger datert 16.4.2013
  19. E-post til Ola A. Storaker datert 16.4.2013
  20. E- post til Riksantikvaren, nye tegninger datert 19.4.2013
  21. E-post til Riksantikvaren vedr. svar datert 15.5.2013
  22. E-post til Riksantikvaren vedr. svar datert 5.6.2013
  23. E-post fra Ola A. Storaker vedr. purring datert 6.6.2013
  24. E-poster fra Ola A. Storaker vedr. saksbehandler datert 7.6.2013
  25. E-post til Ola A. Storaker datert 7.6.2013
  26. Brev til Ola A. Storaker vedr. saksbehandling datert 11.6.2013
  27. E-post til Ola A. Storaker vedr. saksbehandling datert 17.6.2013
  28. E-post fra Ola A. Storaker vedr. saksbehandling datert 18.6.2013
  29. E-post til Ola A. Storaker vedr. saksbehandling datert 18.6.2013


Saksopplysninger:

Tiltaket:

Ola A. Storaker søkte den 11.1.2013 om fasadeendring, om tillatelse til å sette inn to vinduer og en dør på eksisterende bakgårdshus på eiendommen Håkon den godes gate 21. Vinduene gis utforming som i bakgårdshus på eiendommen Håkon den godes gate 27. Det er tofags sidehengslete vinduer med 3 ruter i hvert fag. Omsøkt dør har vindusfelt med 6 ruter.

Klikk for større tegning
Omsøkt fasade

Klikk for større bilde
Eksisterende fasade på bakgårdshus

Klikk for større bilde
Vinduer som på bakgårdshus i Håkon den godes gate 27

Planstatus/ søknadsplikt:

Fasadeendring er søknadspliktig ihht. Pbl § 20.1.

Utsnitt av reguleringsplan for Levanger sentrum - klikk for større kart
Utsnitt av reguleringsplan for Levanger sentrum

Området omfattes av reguleringsplanen for Levanger sentrum vedtatt 25.6.2008. Den aktuelle bygningen ligger innenfor område 21B, som er regulert til kombinasjonsformålet bolig/ forretning/ kontor. Områder er også regulert til spesialområde for bevaring av bygninger og anlegg, vegetasjon (skravur).

Formålet med reguleringsplanen er fastsatt i reguleringsbestemmelsenes § 1 og lyder som følger:

"Formålet med planen er å sikre det særegne og verdifulle bygningsmiljøet i Levanger

sentrum, og å legge til rette for videre utvikling av sentrum. "

I reguleringsbestemmelsenes § 19 om "Fellesbestemmelser for spesialområde bevaring av bebyggelse med kulturhistorisk verdi", angis formålet med denne delen av planen i punkt b) med følgende:

"Planens formål er å søke bevart de historiske, antikvariske og andre kulturelle verdier som ligger i de enkelte bygg og kvartalets helhet og egenart, og å sikre grunnlaget for utbedring av bygningene i området. "

I reguleringsbestemmelsenes § 19 g) står blant annet følgende:

«Eksisterende bygg kan påbygges, tilbygges og repareres, innenfor de rammene planen setter. Ved slike arbeider skal bygningens former, materialer, detaljer, farger og lignende bli opprettholdt eller ført nærmest mulig tilbake til det opprinnelige. Ethvert eksteriørmessig tiltak på bygninger, skal forelegges regional kulturminnemyndighet til uttalelse. Dette gjelder også tiltak som er søknads- eller meldepliktig i hht. Plan- og bygningslovens §§ 86a og 93.»

Søknaden ble den 25.1.2013 oversendt Riksantikvaren for uttalelse. Den 5.2.2013 mottok vi uttalelse fra Riksantikvaren (vedlegg 1). RA er kritisk til at byens strukturerende systemer med brannvegger og branngavl svekkes. Eldre bakbygninger i bystrukturer har nesten alltid en for- og en bakside. Riksantikvaren kan tillate enkelte mindre åpninger, dør må ha karakter av branndør og ikke verandadør med vindusfelt. De ber om kopi av kommunens vedtak i saken.

Tiltakshaver, Ola A. Storaker har kommentert Riksantikvarens uttalelse i brev datert 12.2.2013 (vedlegg 2). Storaker mener bakgårdsbygningen er oppført i 1936, og ikke i 1897. Han påpeker også at bygningen ikke har brannvegg eller branngavl mot naboeiendommen, Håkon den godes gate 23. Han mener feil årstall og feil antagelser vedr. brannvegger og branngavl så faller de innvendinger som Riksantikvaren har fremsatt bort.

Den 27.2.2013 oversendte vi e-post til Riksantikvaren der vi ber om opplysningen om usikkerheten vedr. byggeår på bakgårdshus samt at det ikke er brannvegg (teglsteinvegg) i grenselinjen mot naboeiendommen Håkon den godes gate 23 har betydning for saken og uttalelsen.

Den 11.3.2013 mottok vi følgende uttalelse fra Riksantikvaren (vedlegg 3). Riksantikvaren skriver at om bygningen er oppført i 1897 eller er noe yngre er av underordnet betydning i forhold til vurderingen av de omsøkte tiltakene. Om bygget har eller har hatt brannskille mot naboeiendommene er ikke uvesentlig, men heller ikke avgjørende. I Levanger, som i de fleste andre byer og tettsteder ligger bakbygningene tett inn på eiendomsgrensene og har en klar for- og bakside. Riksantikvaren kan ikke se at eier av Håkon den godes gate 21 har fremlagt argumenter som endrer Riksantikvarens vurdering. Riksantikvaren har imidlertid ikke motsatt seg tiltaket, men forsøkt å finne en løsning som både ivaretar kulturminneverdien på en akseptabel måte og som synes å ivareta de funksjonelle hensynene i eiers søknad.

I e-post den 18.3.2013 uttaler Riksantikvaren seg vedr. størrelsen på vinduene (vedlegg 4). For å opprettholde den aktuelle bygningens karakter av å være «bakbygning» og veggens karakter som skille mot naboeiendommen, anbefaler Riksantikvaren tofags vinduer med totalt 4 ruter. Størrelsen bør være om lag BxH: 100x110. Dette er en tradisjonell vindusutforming, men færre/mindre ruter og lavere total høyde enn det vi normalt finner i bolighusene fra 2.halvel av 1800-tallet og 1. halvdel av 1900-tallet. De er sterkt tvilende til at veggen kan få mer enn to vindusåpninger uten at karakteren og den historiske logikken/lesbarheten svekkes for mye kulturhistorisk.

Klikk for større tegning
Eksempel på anbefalt vindustype»

Nye tegninger ble oversendt Riksantikvaren i e-post datert 19.4.2013.

Klikk for større tegning
Nye fasadetegninger i riktig målestokk

Den 21.5.2013 behandlet Riksantikvaren fornyet søknad om fasadeendring av bakgårdshus/ nye tegninger (vedlegg 5). I brevet står følgende:

"De planene vi nå har mottatt tegninger av skiller seg lite fra de planer vi har mottatt tidligere. Antallet nye dør- og vindusåpninger er ikke redusert til tross for vår uttrykte skepsis. Våre anbefalinger i forhold til døras utforming, størrelsen på vindusåpningene og deres inndeling er ikke fulgt.

Riksantikvaren opprettholder vurderingene og anbefalingene vi har gitt i de to nevnte brevene. Vi fraråder at det blir gitt tillatelse til tiltakene slik de er vist på mottatte tegninger. Vi ber om å få tilsendt Innherred Samkommunes endelige vedtak i den aktuelle saken."

Ola A. Storaker har i brev datert 10.7.2013 kommentert Riksantikvarens uttalelser (vedlegg 6). Storaker skriver at RA i sin første uttalelse la vekt på oppføringsår, brannvegg og branngavl. Når disse argumentene blir plukket fra hverandre blir ikke disse argumentene så viktige lenger. En byvandring vil avdekke utallige eksempler på vinduer i tomtegrenser i gammel bebyggelse.

1840-planen det vises til viser kun kvartalsoppbygging og ikke innhold i kvartalene. Han mener at et hus som er noe annet enn et uthus også kan tåle mer av vinduer og dører enn et rent uthus som er lokalisert rygg mot rygg i en eiendomsgrense. Han reagerer på at det anbefales større vinduer enn det er søkt om og dermed også større vinduer enn hva Riksantikvaren hittil har påstått har vært for store. Dagens funksjonalitet krever at veggen "tilpasses" behovet for lys og adkomst.

Han stiller seg undrende til at Riksantikvaren ikke vil ha en historisk kopi, men noe som viser at vinduene er noe nytt når argumentene for øvrig i saken fra Riksantikvaren sin side har vært å bevare og la ting fremstå mest mulig historisk riktig. Han mener det er historiske tilfeldigheter at det ikke har vært vinduer i bakveggen før og mener det blir mer historisk riktig med vinduer oppdelt i flere ruter slik det er søkt om og slik vinduer så ut på det tidspunkt bygget ble oppført.

Vurdering:

Det er nok ikke tilfeldig at det ikke er dører og vinduer på "baksiden" av denne bygningen. De originale bakgårdsbygningene i Levanger sentrum har ofte saltak og nesten alltid en for og en bakside. Det er viktig at denne "lesbarheten" videreføres. Vi må oppfatte Riksantikvarens uttalelser slik at de kan akseptere vinduene størrelse, men ikke inndeling. De aksepterer ikke vinduenes inndeling ut i fra at man skal kunne se at innsetting av vindu er et tiltak som er gjort i nyere tid. En tett dør vil bryte mindre med den opprinnelige fasaden enn en dør med glassfelt.

Tiltakshaver mener at dagens funksjonalitet krever at veggen "tilpasses" behovet for lys og adkomst. Vinduenes sprosseinndeling har ingen betydning for verken lys eller adkomst, men en dør med glassfelt vil selvsagt gi mer lys.

Tiltaket vil være i strid med ovennevnte reguleringsbestemmelsenes §§ 1, 19b og 19g. Bygningens fasade blir verken opprettholdt eller ført nærmest mulig tilbake til det opprinnelige. Søknaden behandles derfor som en søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsbestemmelser (pbl § 19-2). Tiltakshaver har grunngitt søknaden i flere brev.

I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.

Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Kommunen bør ikke dispensere fra plan når Riksantikvaren har uttalt seg negativt til saken.

Ut i fra ovennevnte vurdering mener Plan- og byggesakssjefen at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt i denne saken.

Argumenter som kan taler for dispensasjon er:

  • Glassdør gir bedre lysforhold i bygning, funksjonaliteten svekkes noe ved annen dør.


Argumenter som taler mot dispensasjon er:

  • Riksantikvaren anbefaler ikke tiltaket som omsøkt. De ber om å få kopi av kommunens vedtak. Bygningens lesbarhet (for- og bakside) bør videreføres.
  • Det ikke er ment å skulle være kurant å oppnå dispensasjoner fra vedtatte planer, som har blitt til etter en omfattende beslutningsprosess. Vedtatte planer bør ikke gjennom dispensasjoner miste sin betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Videre bemerkes at hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen ikke må undergraves gjennom dispensasjoner.


Her er det en overvekt av argumenter mot at det skal gis dispensasjon. Dispensasjon kan derfor ikke gis slik søknaden nå foreligger. 

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2013 16:18
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051