Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 28.08.13 - sak 48/13 - Søknad om fradeling av to boligtomter fra eiendommen 1719/54/1 Sunde nedre - Asbjørn Løvås - Søknad om dispensasjon fra kommuneplan


Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2013/552 - /1719/54/1
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 28.08.13 48/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune vedtatt 13.04.2011 til fradeling av to boligtomter i LNFR-område.

Søknaden avslås med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplan).

Vedtaket kan påklages, jfr. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning av vedtak er mottatt.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Asbjørn Løvås har søkt om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av to boligtomter i et område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging.

Vedlegg:

  1. Situasjonskart PDF
  2. Oversiktskart PDF
  3. Utsnitt av kommuneplan PDF
  4. Reguleringsplaner i området PDF
  5. Søknad om dispensasjon PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 25.01.2013 PDF
  2. Høringsbrev til andre myndigheter datert 11.02.2013 PDF
  3. Foreløpig svar datert 11.02.2013 PDF
  4. Uttalelse fra Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag mottatt 07.03.2013 PDF
  5. Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 13.03.2013 PDF
  6. Ny gjenpart av nabovarsel mottatt 22.03.2013 PDF
  7. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag mottatt 27.03.2013 PDF
  8. 1.gangs jordlovsbehandling delegert landbrukssak 27/13 datert 30.04.2013 PDF
  9. Uttalelse fra Sametinget mottatt 02.05.2013 PDF
  10. Klage på jordlovsvedtak mottatt 23.05.2013 PDF
  11. 2.gangs jordlovsbehandling i samkommunestyret sak 15/13 møte 13.06.2013


Saksopplysninger:

Innherred samkommune mottok 25.01.2013 en søknad fra Asbjørn Løvås om deling av grunneiendom.

Søknaden gjelder fradeling av to parseller fra eiendommen Sunde nedre med gnr/bnr 54/1 i Levanger kommunen. Parsellene, som hver skal være på inntil 2 dekar, ligger like ved Kosekroken barnehage ovenfor Bjørnang. Parsellene skal benyttes som nye boligtomter. Boligtomtene skal ha atkomst fra vegen opp til Gulldalen.

Planstatus:

Parsellene omfattes av kommuneplanen for Levanger kommune vedtatt i kommunestyret 13.04.2011. Parsellene ligger i område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål (LNFR). Parsellene ligger ikke i LNFR-område hvor det er åpnet for spredt boligbygging. Den omsøkte fradelingen er i strid med planen. Det søkes om dispensasjon fra planen. Kriteriene for spredt boligbygging gjelder ikke i dette området.

Nabovarsling:

Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen.

Andre myndigheter:

I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken i brev datert 11.02.2013 sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter andre lovverk enn Plan- og bygningsloven.

Nord-Trøndelag fylkeskommune sier i brev datert 13.03.2013 at de ut fra regionale hensyn ikke har planfaglige merknader til søknaden.

Nord-Trøndelag fylkeskommune har også funnet at tiltaket ikke er i konflikt med Kulturminnelovens § 3, og har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. De minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom slike kulturminner påtreffes i det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Sametinget sier i brev mottatt 02.05.2013 at de kan ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Der har derfor ingen innvendinger til planen. De minner også om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom det i under arbeid i marken oppdages gjenstander eller andre strukturer/spor som viser eldre aktivitet i området. Arbeidet må stanses umiddelbart og melding sendes Sametinget omgående.

Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag sier i e-post datert 07.03.2013 at de har ingen merknader til søknaden. Saken ble også sendt Færen reinbeitedistrikt. Det er ikke mottatt svar fra dem.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling sier i brev mottatt 27.03.2013 følgende:

«De omsøkte tomtene ligger i henhold til Skog og landskaps markslagskart i hovedsak på skogsmark, men hvor hver tomt i tillegg berører noe innmarksbeite. I kommuneplanens arealdel er området ikke åpnet for spredt boligbygging. Tomtene ligger i nærheten av barnehage, men ikke i direkte tilknytning til boliger for øvrig. Det ligger imidlertid flere boliger 150-850 meter i luftlinje nord for omsøkte parseller. På den ene siden av vegen og bak barnehagen er området i all hovedsak karakterisert som innmarksbeite og skogsmark, som delvis også er dyrkbar. Den omsøkte skogsmarka er imidlertid ikke karakterisert som dyrkbar ih.t Skog og landskap.

Landbruksavdelingen vil råde kommunen til å legge kommuneplanens arealdel til grunn for sine avveininger i saken og vil, ut fra at området bak barnehagen i all hovedsak er karakterisert som innmarksbeite, fraråde at det åpnes for boliger i området.»

Fylkesmannen sin miljøvernavdeling sier i samme brev følgende:

«Det er et nasjonalt mål å bedre samordningen mellom arealplanlegging og transportplanlegging. Dette gjelder i kommunene og på tvers av kommuner, sektorer og forvaltningsnivåer jf. T-5/93. Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks natur og friluftsområder. En bør søke å samle naturinngrepene mest mulig. Langs eksisterende hovedveg og banenett skal det legges vekt på hensynet til å opprettholde et differensiert transportsystem og fremtidig utvidelser av veg og banenett.

De aktuelle tomtene ligger ca. 4 km fra Skogn barne- og ungdomsskole og øvrige sentrumsfunksjoner o.a. lignende fasiliteter for daglige gjøremål.

Kommunen har en vedtatt og gjeldende kommuneplan med arealdel som sentralt styringsdokument for fremtidig arealbruk. Her har man tatt stilling til bl.a. forholdet mellom bebygde områder og landbruks-, natur- og friluftsområder. Ut fra miljøvernhensyn råder vi kommunen, for å nå målene om en samordnet areal- og transportbruk, til å henvise omsøkte bebyggelse til allerede planavklarte byggeområder for boliger i kommunen.»

Fylkesmannen sin kommunalavdeling minner på generelt grunnlag om at nødvendige sikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes. De viser til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap (DSB) sin veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen».

Innherred samkommunes enhet for Landbruk avslo i sak 27/13 datert 30.04.2013 søknaden etter Jordloven. Avslaget ble begrunnet med vern av dyrkamark og kulturlandskap.

Vedtaket ble påklaget i brev datert 22.05.2013.

I møte i samkommunestyret den 13.06.2013 ble klagen i sak 15/13 tatt til følge. Begrunnelsen var at det omsøkte arealet fremstår i dag som skogspreget lauvskog, og tilfredsstiller ikke kravene til innmarksbeite. Dyrkajord er ikke berørt av omdisponeringen.

Naturmangfold:

I forbindelse med 1.gangsbehandling etter Jordloven ble saken vurdert i forhold til Naturmangfoldloven. Det foreligger ikke vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre og temakart, som kommunen har tilgjengelig, som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper, og biologisk mangfold, som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Samfunnssikkerhet:

I følge de kart kommunen har tilgjengelig ligger de omsøkte tomtene ikke i fareområder verken for flom eller skred. Rådmannen er heller ikke kjent med at endret klima vil virke inne på slike forhold i området.

Veg, vann og avløp:

Atkomsten til tomtene vil bli via privat veg fra fylkesveg 754. Avkjørselen fra fylkesvegen er regulert i reguleringsplanen «Bjørnang – busslomme». Deler av atkomstvegen er regulert som trafikkområde kjøreveg i reguleringsplanene for Brennefeltet. Ny gårdsvei får atkomst fra vegen opp til Gulldalen – Åsgårdvegen.

Vanntilkobling blir fra Øvre Skogn vassverk, og avløp blir til kommunalt avløpssystem via private ledninger.

Vedlagt søknaden er vegretter, tillatelse til tilkobling til Øvre Skogn vassverk og rettigheter til å benytte private avløpsledninger frem til offentlig avløpssystem.

Vurdering:

I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Dispensasjonssøknad:

Vedlagt søknaden er brev fra Per Anders Hoven og Håvard Hamstad som er tiltenkt å kjøpe tomtene som søkes fradelt. I brevet, som ligger som vedlegg til saksfremlegget, redegjøres hvorfor de ønsker å få fradelt disse to tomtene.

Det er to unge familier i alderen 0-33 år, med snart 5 barn, som ønsker å bosettes seg på tomtene. De er kjent med at kommunen har åpnet opp for regulering i området Brenne 2, i den siste kommuneplan. Samtidig var også området Svemyra nevnt som et ønsket område for boliger, med det ble valgt utsatt i påvente av regulering i Brenne 2. De er også kjent med Kjølen og Nydal Bygg sine planer i området Brenne 2. Da dette ikke er avklart, ønskes det finne løsninger i området Svemyra.

De er kjent med at søknad om fradeling på samme sted som i denne søknaden ble avslått i 2005, begrunnet med at det måtte utarbeides reguleringsplan. De er også kjent med at det arbeides med regulering av tomter i Holåsen vest og Skillelia. Dette blir for langt fram i tid i forhold til behovet deres.

Familiene Hoven og Hamstad er i etableringsfasen nå. En av familiene har en midlertidig bosituasjon, mens den andre bor i Trondheim og vurderer å flytte til Skogn hvis rette mulighet dukker opp.

Tomtene skal være inntil 2 dekar hver, som er makskravet til størrelse for boligtomter i spredt boligbebyggelse. Det vil ikke gå med fulldyrket jord. Planlagt utbygging vil få en naturlig naboskap til eksisterende boligfelt og frittliggende bebyggelse og lokalmiljø. Utbyggingen vurderes ikke berøre andre utbyggingsinteresser i området.

Begrunnelse i klage på avslag etter Jordloven:

I klagen på avslaget etter Jordloven opplyser Hoven og Hamstad at de har vært på utkikk etter tomter på Skogn i 3-4 år, og at det har vært svært få muligheter for å kjøpe tomter her. De tomter som eksisterer i umiddelbar nærhet er ikke aktuelle for dem. De kan ikke se at det er avslagsgrunn at det finnes to private tomter i området. De omsøkte arealer består av beite som ikke benyttes av grunneier, men er utleid som sauebeite. Det stilles spørsmålstegn til at tomtene vurderes å ligge i et flott kulturlandskap bestående av innlandsbeite og innslag av skog. Den aktuelle delen av området domineres av tett kratt og lauvskog. Et innmarksbeite skal bestå av 50 % kulturgress og ikke nevneverdig busksjikt. De kan ikke se at boligområde inntil beiteområde kan føre til ulemper for folk og dyr. Det eksisterer allerede bebygd tomt mot området, og denne situasjonen vil ikke bli forandret ved utskillelse av disse tomtene.

Vurdering:

Å utarbeide en kommuneplan er en omfattende prosess, hvor det har vært mulighet for alle å komme med innspill. Lokale og regionale myndigheter har i flere omganger vært involvert i arbeidet. Kommuneplanen er et resultat/kompromiss av flere innspill og noen ganger motstridende interesser.

Når det gjelder hvor det skal tillates boligbygging, er det mange momenter som er med i vurderingene. Avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner med mer. Samtidig er det et ønske om å opprettholde bosetningen ute i bygdene/skolekretsene.

I kommuneplanen er ny boligbygging lokalisert til eksisterende reguleringsplaner og til områder avsatt til fremtidige boligområder, men med krav om mer detaljert plan. I tillegg er det i enkelte soner i LNFR-område åpnet for spredt boligbygging etter visse kriterier. I de øvrige områdene i planen er det ikke åpnet for ny boligbygging.

I 2007 mottok Innherred samkommune en forespørsel fra Nidaros Consult AS om å få en forhåndsvurdering av å legge ut et område ved Brenne og ved Svemyra til boligområder. De foreslåtte områdene var omtrent som på følgende kartutsnitt.

De foreslåtte områdene var omtrent som på følgende kartutsnitt - klikk for større kart

Samkommunen svarte i brev datert 21.02.2007 at slik boligbygging i utgangspunktet først må avklares gjennom kommuneplanens arealdel. Det ble vurdert at Brenneområdet syntes mest aktuelt til å kunne omdisponeres, men med en noe mindre avgrensning enn skissert. Det ble orientert om at en eventuell utbygging av Svemyra ville bli vurdert i forbindelse med den forestående rulleringen av kommuneplanen. Kommuneplanen ble ferdig behandlet og vedtatt av kommunestyret i 2011. Området på Svemyra ble vedtatt til fortsatt å være LNFR-område, mens området på Brenne ble avsatt til framtidig boligområde med krav om detaljregulering, men redusert en del i forhold til forslaget.

De omsøkte parseller ligger ca. 300 fra tidligere Bjørnang rehabiliteringssenter. Området rundt Bjørnang omfattes av en reguleringsplan vedtatt i 2010, og er regulert til kombinert bolig- og tjenesteytingsformål. Rådmannen er kjent med at det planlegges eneboliger innenfor dette planområdet.

Det er tidligere gitt dispensasjon fra LNFR-formålet til fradeling av boligtomter i nærheten av omsøkte område. Plan- og utviklingskomiteen innvilget i sak 77/11 i møte 07.12.2011 dispensasjon til fradeling av to boligtomter fra eiendommen Reitan med gnr/bnr 48/4.

Klikk for større kart

Det som talte for at det kunne gis dispensasjon i den saken, var at de to tomtene lå inneklemt mellom eksisterende boligtomter. De ville tette igjen et åpent rom på ca. 2 dekar mellom de eksisterende boligene. Den saken kunne anses som en mindre fortetting. Rådmannen mente den gang at det hadde vært en annen sak dersom de omsøkte parsellene hadde ligget i utkanten og medført en utvidelse av boligfeltet, eller om parsellene hadde ligget for seg selv. Fradeling ble vurdert til ikke å ha noen vesentlig betydning for kulturlandskapet, da nye boliger ville ligge i mellom andre eksisterende boliger. I denne saken var det ingen negative uttalelser fra høringsinstansene.

Miljøvernavdelinga til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har i en annen sak uttalt at dispensasjon bør benyttes i de tilfeller som klart skiller seg fra andre saker. Rådmannen vurderte at saken på eiendommen Reitan var et slikt tilfelle som klart skiller seg fra andre saker.

Å gi dispensasjon i saker som ikke skiller seg klart fra eventuelle andre saker, vil ha en uheldig virkning og vanskeligjøre behandlingen av eventuelle senere saker. Slike dispensasjoner vil svekke plangrunnlaget som informasjons- og beslutningsverktøy. Kommuneplanen vil uthules.

Søknaden som nå skal behandles vurderes å skille seg klart fra saken på Reitan.

De omsøkte tomtene ligger mer for seg selv i utkanten av området, og vil føre til en utvidelse ut i mot utmarka. En innvilgelse av søknaden, vil gjøre det vanskeligere å si nei til evt. ytterligere utvidelser av bebyggelse ut i utmarka.

I forhold til kulturlandskapet vil bebyggelse på de omsøkte tomtene få en helt annet virkning enn på tomtene på Reitan. Der hvor nye bebyggelse på tomtene på Reitan ville føre til en fortetting og liten endring av kulturlandskapet, vil ny bebyggelse på de omsøkte tomtene bryte opp et område med blanding av beite og småskog.

I nåværende sak har både miljøvernavdelingen og landbruksavdelingen til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uttalt seg negativt til søknaden. De fraråder kommunen å innvilge søknaden, og henvise utbygging til allerede planavklarte byggeområder i nærheten.

De grunner som anføres i dispensasjonssaken mener rådmannen kan oppfattes som generelle. Det finnes regulerte boligtomter i ved Bjørnang, og det har vært henvendelser som tyder på at det jobbes med å få til ytterligere boligtomter. Det er dessuten flere områder rundt Skogn hvor det i kommuneplanen er åpnet for spredt boligbebyggelse. Det er et sett kriterier som må oppfylles, men dersom disse oppfylles kan det være mulig å få fradelt tomter innen forholdsvis kort tid.

Det er mange områder rundt om i kommunen som har samme planstatus, arealsituasjon og grunnforhold som de omsøkte parseller

Dersom området skal bygges ut med boliger, bør utbyggingen skje med bakgrunn i en reguleringsplan. Det er flere hensyn som blir ivaretatt i arbeidet med en reguleringsplan. For å få til best mulig utnyttelse av området med flest mulig boligtomter, infrastruktur som atkomstveger, gang- og sykkelveger/fortau og lekeplasser må hele området vurderes i en helhet i en plansammenheng. En bit for bit utbygging uten plan kan fort legge hindringer for god utnyttelse av området.

Det har også vært telefonisk henvendelse til samkommunen om å fradele ytterligere en tomt i nesten samme område, nord for barnehagen. Det er ikke mottatt noen søknad om dette ennå. Med de to tomtene som tidligere er godkjent, samt de to tomtene som nå er til behandling, vil det da eventuelt være søkt om fradeling av 5 boligtomter i LNFR-område som ligger ca 250 meter fra hverandre.

Rådmannen følger planen som kommunestyret vedtok 13.04.2013, og de anbefalinger som Fylkesmannen gir i sin uttalelse. Den planfaglige anbefalingen blir derfor at søknaden om dispensasjon må avslås, og lokalisering av ny bebyggelse henvises til områder som er planavklart. Rådmannen finner at hensynet bak kommuneplanen og planformålet i planen blir vesentlig tilsidesatt, slik at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon.

Et vedtak om avslag vil være et enkeltvedtak som kan påklages jfr. Forvaltningslovens § 28. Klagefristen er 3 uker fra underretning om vedtak er mottatt. 

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2013 16:17
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051