Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 19.10.11 - sak 64/11 - 1719/314/375 m.fl. - Planprogram for detaljregulering og konsekvensutredning Levanger sør

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2011/1401 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.10.11 64/11

 

Rådmannens forslag til innstilling:
Forslag til planprogram for detaljregulering av Levanger sør fastsettes i medhold av plan- og bygningslovens §§ 4-1 og 12-9.

Vedlegg:

  1. Arkidèco AS, 20.09.11
  2. Planprogram revidert etter høring
  3. Levanger sentrum - sentrumsstruktur, vedtatt 15.10.2003


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Arkidéco AS, har på vegne av Berg Eiendom AS, oversendt revidert planprogram for behandling/fastsetting. Planprogrammet gjelder konsekvensutredning og detaljregulering av eiendommene gnr./bnr. 314/317, 338, 346, 348 og 375, Moafjæra 4-10, kalt Levanger Sør.

Området er gjennom detaljreguleringen tenkt tilrettelagt for ”næringsarealer”, leiligheter, tjenesteytende ”næring”, parkområder, nødvendig infrastruktur m.m. Regulerings-formålet næring omfatter i reguleringsplansammenheng industri-, håndverks- og lagervirksomhet - ikke forretning/handel og tjenesteyting. Vi antar imidlertid at området tenkes tilrettelagt for sistnevnte formål.

Boligformål og kino er nytt ift. gjeldende reguleringsplan. Hvis det skulle bli aktuelt med kjøpesenter må dette avklares med fylkesmannen i fht. rikspolitisk bestemmelse. Fire etasjer og høyere utnyttelse er også nytt ift. gjeldende plan.

Planprogram og konsekvensutredning
Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger.
Det må framgå hvilke metoder som skal benyttes og utformingen skal være slik at det kan tas stilling til om reguleringsplanen er utarbeidet i samsvar med planprogrammet.

Ved oversendelse av planforslag skal planbeskrivelsen beskrive planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. For reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse - konsekvensutredning – av planens virkninger for miljø og samfunn.

Planen utløser krav om konsekvensutredning iht. pbl § 4-2 andre ledd, da det er en reguleringsplan som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Videre faller planarbeidet inn under Forskrift om konsekvensutredninger Vedlegg I; Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes pkt. 1:
”Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer en 500 mill kr eller et bruksareal på mer en 15 000 m2”

Planprogrammets punkt 8.2 til 8.4 omhandler tema som skal konsekvensutredes. Det stilles krav til konsekvensutredning for trafikkforhold, beredskaps- og ulykkesrisiko samt konkurranseforholdet mellom Levanger Sør og bykjernen. Det er gjort rede for problemstilling og metode. Planbeskrivelsen skal imidlertid også belyse andre tema og virkninger av planen. Vi har spesielt bedt om vurdering av energiløsninger, forholdet til kjøpesenterstoppen/avlastningsområde, parkeringsløsning, kommunedelplanens fortettingsregler, estetikk/skilt/reklame, universell utforming og renovasjon (underjordisk løsning).

Planområdet
Planområdet ligger på Moan, sørvest for Levanger sentrum. Planområdet avgrenses av senter veg (Moafjæra) i øst, friområdet mot Eidsbotn i vest, studentboliger og campingplass i nord og butikk-/forretningsbygget i Moafjæra 10 (som bl.a. inneholder Intersport Gigant, expert m.m.) i sør.

Planområdet består av oppfylte masser og er stort sett ikke bebygd eller opparbeidet, men virksomheten til Felleskjøpet ligger innenfor planområdet.

Generelt om Moanområdet: Området preges av store bygninger og parkeringsflater. Vegen Moafjæra forbinder området med Fv 125 i sør og nord. Det er regulert en ny vegforbindelse nærmere sentrum i nord, men det er uklart når denne vil bli realisert. Moafjæra er noe tilrettelagt for fotgjengere, men oppleves først og fremst som en bilbasert transportåre. I grøntdraget langs Eidsbotn er det en promenade med ulike møteplasser. Planlagte parkbelter (S2 og S3) mellom vegen Moafjæra og grøntdraget langs Eidsbotn er ikke opparbeidet. Mot dyrka mark i øst er det et vegetasjonsbelte.

Planstatus
Området omfattes av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000. Planen viser til at området ligger innenfor områder med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde.

Gjeldende reguleringsplaner
Mesteparten av planområdet (nordre del) omfattes av mindre endring Sundet - Eidsbotn - Moan med bestemmelser, vedtatt 25.04.96. I en kommunestyrebehandling den 28.11.01 ble en liten trekantflik av regulert parkbelte (S2) innlemmet i byggeområde (MI3).

I overnevnte plan er byggeområde MI3 regulert til blanda formål kontor/
forretning/industri/lager med BYA = 50 %. Maks gesimshøyde er 7,5 m og maks mønehøyde er 10,0 m. Tak skal være saltak, pulttak eller annen type skråtak.
Det er krav om bebyggelsesplan og bestemmelsene angir flere forhold (bl.a. siktsektor, trevegetasjon osv.) som skal hensyntas. Disse forholdene er nevnt i planprogrammet.

Søndre del av planområdet omfattes av reguleringsplan for Moan gnr. 314/317, 82, vedtatt 21.11.07 (bestemmelser) og mindre endring av plankart vedtatt 19.08.09.
Området er regulert til forretning/kontor med byggehøyder som angitt ovenfor og med tilhørende fellesområder.

I grove trekk er området fra nord til sør i dag regulert til hhv. gangveg, parkbelte, byggeområde, parkbelte og byggeområde.

Overordna føringer

  • Bl.a. forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre.
  • Regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av handel og tjenester i Fylkesplanmelding nr. 2 – 2001 (Arealmelding for Nord-Trøndelag).
  • I kommunens sentrumsavgrensning har Moan status som avlastningsområde i forhold til etablering av handel og tjenester. Fylkesplanens retningslinjer gjelder, men med en lokal tilpassing for Moan om åpner for plasskrevende varer og kjedebutikker.
  • Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for levering av fjernvarme.
  • Planområdet ligger i 100-metersbeltet langs Eidsbotn, som er vernet etter naturvernloven som fuglefredningsområde.
  • Klima- og energiplan, vedtatt 20.05.09.


Utbyggingsavtale
Samtidig med varsel om planoppstart ble det også varslet oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Denne bør foreligge til første gangs behandling av planforslaget.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i denne plansaken ble avholdt den 25. februar 2011.

Varsel om planoppstart med høring av planprogram ble kunngjort den 28.05.11 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 25.05.11. Kunngjøring med planprogram og mulighetsstudie ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 26.05.11. Høringsfristen var 11.07.11. I forbindelse med høringen mottok forslagsstiller uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, NVE og NTE Nett AS.
Det foreligger ikke uttalelse fra bl.a. Statens vegvesen.

Innspillene gjelder planprogrammets utredningstema, medvirkningsopplegg og øvrige forhold som forventes vurdert i planarbeidet. Forhold som nevnes er forutsetning om bymessig og høg utnytting, miljøkvaliteter (biologisk mangfold og friluftsliv både innenfor og omkring planområdet), støy, ROS (inkl. geoteknikk, stormflo/havnivåstigning og flom/avrenning), elforsyning (nye nettstasjoner), redegjørelse for eksisterende situasjon, kulturminner, vurderinger ift. nye funksjoner (bolig, kino) samt konkurranseforhold mellom Levanger sør og bysentrum inkl. en del strategiske spørsmål knyttet til ny arealbruk.

Fylkeskommunen angir bl.a. flere faglige grunner for å beholde kinoen i sentrum, og frarår sterkt at det legges til rette for etablering av kino på Moan. De vil vurdere sitt standpunkt/evt.innsigelse nærmere når konkret plan og konsekvensutredning foreligger.

Vi har ikke sett behov for å innhente uttalelse fra andre enheter/fagområder i kommunen.

Endringer av planprogrammet etter høring
Det vises til orientering i vedlegg 1.

Vurdering:
Revidert planprogram imøtekommer stort sett mottatte innspill. Forhåpentligvis vil den også bidra til å få belyst flere av fylkeskommunens spørsmål.

Fylkeskommunen ønsker alternativvurderinger i forhold til funksjoner som er nye ift. gjeldende plan, som boligbygging og kino. Videre stiller fylkeskommunen en del strategiske spørsmål som de mener er relevante, selv om disse egentlig burde vært vurdert i en kommunedelplanprosess. Dette gjelder bl.a. langsiktig behov for næringsareal hvis avlastningsområdet på Moan ”brukes opp” av funksjoner som ikke må ligge i et avlastningsområde. Fylkeskommunen stiller også følgende bypolitiske spørsmål ifb. utbygging av dette omfang (opptil 37 000 m2) på Moan:

”Hvordan, og til hva bør de resterende ledige areal på Moan prioriteres? Hvordan er handelsdekningen i forhold til befolkningsgrunnlaget? Hvor skal bransje/storhandel lokaliseres når Moan er oppfylt? Hvilke funksjoner er kritisk viktige å beholde i et aktivt bysentrum, og som dermed ikke bør flyttes ut av sentrum? Hva med forholdet til utbygging i Levanger havn, der plan for en omfattende utbygging nettopp er vedtatt? Finnes det markedspotensiale nok til å få en god utvikling i begge områder samtidig?”

Noe av intensjonen med planen er å legge til rette for boliger og kino. Å belyse en utvikling uten dette er av forslagsstiller vurdert som lite hensiktsmessig.
For å imøtekomme fylkeskommunen noe, også mht. andre spørsmål, er det i brevet sagt at konsekvensutredningen skal belyse befolkningsgrunnlaget og anslått befolkningsvekst opp mot det samlede arealet for bransje- og storhandel på Moan. Og at en utfra disse vurderingene vil kunne danne seg et bilde av områdets kapasitet for nevnte funksjoner. Denne vurderingen må også gjøres ift. 0-visjonen.

Vi har fått inntrykk av at det er store enheter det tenkes tilrettelagt for her. Lokalene i bykjernen og kvartalene på havneområdet er sannsynligvis mindre egnet for større enheter. Det tenkes også høyere utnyttelse med mulighet for flere etasjer enn i gjeldende plan, samt parkering under bebyggelsen. I et avlastningsområde vil det sannsynligvis ikke være særlig hensiktsmessig med forretning i øvre etasjer. Følgelig trenger ikke en utvikling kombinert med bolig (og kino) å bli begrensende i forhold til arealer for handel og tjenester i dette avlastningsområdet. Ifølge forskriften skal det også redegjøres for følgene av å ikke realisere tiltaket (0-alternativet). Vi anser at det følgelig ikke er nødvendig å stille krav om utredning av alternativ i samsvar med gjeldende planer/forutsetninger (uten boliger og kino) i tillegg til 0-alternativet.

Konklusjon
Kommunen finner at forslag til planprogram på en tilfredsstillende måte gjør rede for formålet med planarbeidet, planprosess, opplegg for medvirkning og behov for utredninger. Vi tilrår at det innstilles på at forslag til planprogram for detaljregulering av Levanger sør fastsettes i medhold av plan- og bygningslovens §§ 4-1 og 12-9.





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 19.10.2011 19:46
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051