Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 19.10.11 - sak 62/11 - Detaljregulering for barnehage Gjemble søndre

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2011/1433 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Plan- og utviklingskomiteen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.10.11 62/11

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:

  • Eksisterende g/s-veg skilles ut som eget formål (pga. annen eierform).
  • I felt B2 legges det inn byggegrense minst 1,0 m fra grønnstrukturen i felt G2.
  • Plankartet oppdateres med formålsgrense mellom vegene f_KV2 og f_KV3.
  • Parkeringskrav for barnehagen endres til 1 plass pr. ansatt pluss minst 8 plasser for henting-/bringing. Plankartets parkeringsløsning endres som forklart i saken. Planområdet må dermed utvides.
  • § 15 h) (nytt punkt): Alle kjøreveger og gang- og sykkelveger skal opparbeides i samsvar med planen, før barnehagen tas i bruk.


Forslag til reguleringsplan for barnehage Gjemble søndre, med endringer som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn iht. pbl § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 12.09.11 PDF
  2. Plankart merket utsendelse 08.08.11  PDF (mottatt 19.09.11)
  3. Reguleringsbestemmelser 10.10.11 PDF
  4. Risiko- og sårbarhetsanalyse PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget legger til rette for barnehage gjennom omdisponering av ca. 3,5 daa dyrka mark. Det legges til rette for et nytt barnehagebygg med 6-8 avdelinger mellom eksisterende gårdstun og gangveg helt øst i planen. Bygget er tenkt å erstatte/inneholde Nesset og Bamberg menighetsbarnehager (som i dag har hhv. 3 og 2 avdelinger) i tillegg til eksisterende barnehagedrift ved Salberg gård (Gjemble Søndre). Det foreslås ny adkomst til området fra Gjemblevegen, og dagens adkomst er tenkt sanert. Eksisterende gårdsbebyggelse foreslås som landbruksareal og eksisterende bolig som boligformål.

Det har foreligget forslag til reguleringsplan for deler av denne eiendommen tidligere. Det var foreslått boliger i lia opp mot eksisterende boligfelt i nord. Plan- og utviklingskomiteen avviste i møte den 06.12.2006, sak 87/06, forslag til reguleringsplan for Gjemble øvre del – endring jordbruk til bolig. Dette på bakgrunn av innsigelse fra Fylkesmannens landbruksavdeling.

Forholdet til konsekvensutredning
Planforslaget er vurdert å ikke falle inn under forskriftens kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn og krav om konsekvensutredning. Omdisponering av landbruksareal er i strid med gjeldende kommunedelplan, men omfanget og betydningen av dette er vurdert å ikke utløse behov for konsekvensutredning. Videre blir automatisk freda kulturminner hensyntatt og planen anses bl.a. å ikke komme i konflikt med friluftsliv. Rammene i planforslaget tilsier også at barnehagebyggets bruksareal blir godt under oppfangingskriteriet på 5000 m2.

Planområdet
Planområdet er på ca. 20 daa, og ligger på sørsiden av Gjemleshaugen på Levanger-nesset, ca. 1,5 km nordvest for Levanger sentrum. Høydekotene i terrenget går fra ca. 56-74 m.o.h. Området grenser til Gjemblevegen i vest, dyrka mark i sør, skog og gangveg i nord og gangveg i øst. Området har sørvestlig eksponering og omfatter bebygd areal (gårdstun og eneboligtomt), dyrka mark samt noe skog opp mot Gjemleshaugen, hvor det også er lokalisert automatisk freda kulturminner.

Planstatus
I kommunedelplan Levanger sentrum, vedtatt 27.09.00, er området avsatt som landbruk-, natur- og friluftsområde. I gjeldende reguleringsplan Gjemble Øvre del, stadfestet 09.12.77, er området regulert til landbruksområde jordbruk.

Planforslaget
Generelt
Omriss av eksisterende bebyggelse
I planbeskrivelsen er det sagt at alt av eksisterende bygg i planområdet (gårdsbebyggelse og enebolig nordvest for denne) skal bevares, men bygningene er ikke gitt noen vernestatus i planen. Bygningene er imidlertid vist med et juridisk linjesymbol som tilsier at bebyggelsen tillates gjenoppført etter evt. skade, selv om beliggenhet, høyde og lignende vil være i strid med planen. Dette er ikke begrunnet, men vi har ikke spesielle synspunkter på det.

Eierform (offentlig, felles eller annen eierform)
Eierform er påkrevet på formålsflater i reguleringsplan når det er gitt bestemmelser om hvilke arealer som skal være til offentlig formål eller fellesareal. Eierform skal alltid angis for ”offentlige formål” (her Gjemblevegen). Tilsvarende må det alltid angis når et areal/tiltak skal være ”felles”, jf. særskilt ekspropriasjonshjemmel for dette i pbl. § 16-6. Uten angivelse av eierform eller enerett til gjennomføring av arealbruk og tiltak i planen blir private grunneiere eller festere også avskåret fra sin rett til å kreve innløsning etter pbl. § 15-2. Videre skal ”annen eierform” aldri vises på plankart, som påskrift, da det er uten rettslig betydning.

Eksisterende privat gang- og sykkelveg, som også er en gangforbindelse mellom boligfelt, bør skilles ut som eget formål GS2 (annen eierform).

Bebyggelsen
Frittliggende småhusbebyggelse (B1)
Eksisterende enebolig i 2 etasjer foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Det foreslås en utnyttingsgrad på maks 20 %-BYA inkl. parkering. Tomta er på ca. 1,4 daa.
Det foreslås maks. mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) på 8,5 meter. Tak kan utformes som pulttak, flatt tak eller saltak, og takvinkel skal være mellom 0-35°.

Eierne har uttalt at reguleringen bør inkludere noen endringer for å skjerme og dele tomten deres fra hovedbølet. Det er ikke gjort reguleringsmessige grep for å imøtekomme dette. Vi ser heller ikke spesielt behov for dette, slik planen nå foreligger.

Gårdsbebyggelse i landbruksformål (LA1)
Eksisterende gårdstun med bl.a. våningshus, låve og uthus foreslås regulert til landbruksformål. Dagens barnehagedrift i våningshuset er tenkt flyttet til felt B2. Det foreslås en utnyttingsgrad på maks 20 %-BYA inkl. parkering. Formålet er på 5,9 daa, men eiendommen er større. Det forslås maks mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) på 9 meter. Tak kan utformes som saltak eller pulttak, og takvinkel skal være mellom 5-38°.

Barnehage (B2)
Det er tenkt oppført barnehagebygg i 2 etasjer med totalt 6-8 avdelinger.
Barnehagedekning m.m.: Se uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig.
Det foreslås en utnyttingsgrad på maks 45 %-BYA av et formål på 3 daa. Det foreslås maks. mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) på 8,5 meter. Tak kan utformes som pulttak, flatt tak eller saltak, og takvinkel skal være mellom 0-35°.

Omriss av planlagt bebyggelse er vist med juridisk bindende linje, men er i plankartet angitt som (illustr.). Ved plasseringen må det også tas hensyn til viste byggegrenser. Bebyggelsen er planlagt ca. 1,5 m fra formålsgrense mot grønnstrukturen (G2), som vi antar ikke er tenkt å inngå i barnehagetomta. Det bør følgelig settes en byggegrense hvis reglene i pbl § 29-4 om avstand til nabogrense ikke forutsettes fulgt etter evt. fradeling.

Terrengkotene der det planlagte barnehagebygget skal bygges, går fra ca. 62-66 moh. Bygget er planlagt uten trapping, slik at den nordlige delen av bygget (gymhall) vil måtte ta opp høydeforskjellen i terrenget.

Utforming/estetikk
Volumet av planlagt barnehagebygg avviker fra omkringliggende bygningsmasse, som for det meste består av frittliggende eneboligbebyggelse i 1-2 etasjer. Planlagt høyde (maks 8,5 m) virker ikke urimelig, men byggets utstrekning (ca. dobbelt så langt som låven i felt LA1, innebærer estetiske utfordringer. Forslagsstiller argumenterer for at bebyggelsen skal senkes mest mulig ned i terrenget, samtidig som at prinsippene om universell utforming ivaretas. Det er også sagt at materialbruk (ytterkledning av tre) og takvinkel/takform søkes tilpasset eksisterende bebyggelse i området. Materialbruk og tilpassing til terreng er ikke gjort juridisk bindende.

Sol/Skygge
Sol-/skyggediagram i planbeskrivelsen viser at tilgrensende bebyggelse blir lite berørt av tiltaket. Det er også mulighet for gode solforhold på barnehagens uteoppholdsareal.

Kjøreadkomst og gang-/sykkelveg
Kjøreveger
Privat adkomstveg til området er tilknyttet kommunal veg Gjemblevegen i sørvest.
(Fv. 119 svinger vestover ca. 200 m sør for dagens avkjørsel).
Dagens adkomstveg er tenkt sanert, og det foreslås ny adkomstveg til området fra Gjemblevegen ca. 175 m lenger nord.

Gjemblevegen (o_KV1) foreslås regulert til senterlinje med kjørefeltbredde 3,25 m. Frisikten er angitt med 6 x 65 m. Det er gangforbindelse langs vestsida av Gjemblevegen, og evt. fotgjengerfelt ved ny avkjørsel bør vurderes.

Foreslått ny adkomstveg (felles kjøreveg f_KV2 og f_KV3) er tenkt etablert med henholdsvis 5,5 og 5,0 meters vegbredde, bredest nærmest Gjemblevegen. Plankartet bør oppdateres med formålsgrense mellom disse. Vegene planlegges uten fortau. Adkomstveger i boligområder med fartsgrense 30 km/t, bør utformes på de myke trafikanters premisser, men ikke nødvendigvis med egne løsninger (fortau/gang-sykkelveg). Trafikantgruppene kan blandes når trafikkmengden er liten og farten lav. Her vil trafikken bli størst morgen og ettermiddag. Det er vanskelig å anslå antall syklister/fotgjengere, men løsningen bør legges til rette også for disse trafikantgruppene.
Byggegrense fra f_KV3 er foreslått satt til 7,5 m målt fra senterlinje veg.

Eierne av eneboligtomta har sagt seg uenig i flytting av veg og ønsker primært å beholde dagens trase. De foreslår alternativt å legge vegen i sørøstlig retning mot Jacob Schives veg (sør for planområdet). Planavdelingen anser at denne vegen med tilknyttede tilførselsveger, gjennom eksisterende boligfelt, er mindre egnet for aktuell trafikk.  

Gang-/sykkelveg (f_GS1)
Det foreslås en 3 m bred gang-/sykkelvegforbindelse mellom felles adkomstveg f_KV3 og eksisterende gang-/sykkelveg i øst. Den delen av eksisterende gangveg i øst, som ligger innenfor gnr. 3/7, er tatt med som gang-/sykkelveg, i samsvar med gjeldende plan.
Planlagt og eksisterende gangforbindelse bør vurderes skilt med ulik eierform.
Byggegrensen fra eksisterende og ny gang-/sykkelveg foreslås satt til 4,0 meter.

Annen veggrunn - teknisk anlegg
Annen veggrunn er innregulert med 1,5 meters bredde på hver side av de private kjørevegene. Arealet er tiltenkt skjæring/fylling, snølagring, m.m.

Parkering
Parkeringsplass P1 skal benyttes av ansatte/brukere av barnehagen. I bestemmelsene er det foreslått 1 p-plass pr. 100 m2 BRA (av barnehagebygget). Planen viser 29 p-plasser. Minst 1 av disse skal ifølge bestemmelsene være tilrettelagt for bevegelseshemmede.
Det er antydet 32 ansatte og 128 barn ved full utbygging.
Maks rammer for barnehagebygget (%-BYA, høyde) begrenser BRA til under 2700 m2.
Videre står det at parkeringsområdet har gjennomkjøringsmulighet, slik at rygging unngås så mye som mulig.
Vi er usikre på om foreslått parkeringskrav er dekkende, og ser heller ikke hvordan en med foreslått løsning skal unngå rygging, selv om det er gjennomkjøring. Illustrasjonen viser rabatt/hekk ut mot kjørevegen.
Til sammenligning er det i ny arealdel (gjelder ikke her) angitt 1,5 p-plass pr. ansatt for barnehager. Dette har vi nevnt for forslagsstiller, samt anbefalt en rundkjøringsløsning for henting/bringing.
I planbeskrivelsen er det illustrert en utvidet trafikkløsning med rundkjøring og tilleggsparkering. Denne tar 1,2 da mer dyrka mark. I denne forbindelse omtales 29 p-plasser som tilstrekkelig for en noe mindre barnehage (6-avdelinger, 20 ansatte).

Parkeringskravet for barnehagen bør endres til minst 1 plass pr. ansatt pluss minst 8 plasser for henting-/bringing. Dette bør ikke gå ut over lekearealet, og parkerings-løsningen bør endres slik:
Rundkjøringsmulighet med minst 8 langsgående hente-/bringeplasser og med tilliggende gangareal ført helt fram til barnehagen legges nærmere L1/B2. Snumulighet for renovasjonskjøretøy løses på hensiktsmessig måte i forhold til dette. Ansatteparkering løses på motsatt side av vegen. Dette medfører at planområdet må utvides. Se eksempel på hente-/bringeløsning i reguleringsplan for Verdalsøra barne- og ungdomsskole, vedtatt 20.06.11, med tilhørende utomhusplan.

I planbeskrivelsen står det at det bør skilles mellom leveringsparkering og parkeringsplasser for ansatte. Videre at sykkelparkering bør være i nærheten av gang-/sykkelveg og hovedinngangen til bygningen. Dette bør i det minste hensyntas og vises i utomhusplanen. Det samme gjelder trafikksikre gangforbindelser til/fra barnehagen.

Parkeringsbehov for boliger går fram av § 15 f).

Lek og uteopphold
Barnehagens uteoppholdsareal, felt L1, foreslås lokalisert like vest for barnehagebygget. Dette blir i vertikalnivået liggende på forskjellige høyder (trapping), men det går fram at prinsippet om universell utforming skal gjøres gjeldende ved utforming av L1.
Det skal settes opp gjerde, hekk eller lignende for å skjerme/sikre lekearealet mot P1.

Veiledende norm for inne- og uteareal i barnehager:
Inne: 4 m2 netto leke- og oppholdsareal for barn over 3 år og omlag 1/3 mer pr. barn under 3 år. Ute: omlag 6 ganger leke- og oppholdsarealet inne.

I planbeskrivelsen er det ikke gjort noen vurdering ift. overnevnte norm. Antall brukere/ansatte er heller ikke et forhold som avklares i planen. Den veiledende arealnormen tilsier at utearealet pr. barn over tre år bør være 24 m2 og ca. 33 m2 for barn under tre år. Det er godkjenningsmyndigheten, dvs. kommunen, som fastsetter barnas innendørs leke- og oppholdsareal. Normen for 128 barn over tre år blir da 3072 m2 uteopphold, og følgelig 9 m2 mer pr. barn under 3 år. Felt L1 på 1,7 daa synes i utgangspunktet ikke tilstrekkelig for 128 barn. Nevnte forhold vil måtte vurderes på et senere tidspunkt. Om evt. uteopphold i felt B2 og G2 kan medregnes vil sannsynligvis bli vurdert. Se også egen uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig.

Boligers behov for uteoppholdsareal iht. gjeldende vedtekter går fram av § 15 g).

Grønnstruktur (G1, G2)
Feltene skal ifølge planbeskrivelsen fungere som visuell buffer mot tilgrensende boligområder lenger nord (spesielt G2 består i dag av løvskog med høy bonitet). Ifølge planbeskrivelsen kan det tillates mindre rydding og tilrettelegging av stier i områdene. Områdene er også i dag benyttet til barns lek. Deler av felt G2 er også hensynssone for bevaring av kulturmiljø (automatisk freda kulturminne) og her gjelder bestemmelsenes § 13. Det er angitt at trafo kan plasseres i felt G2 (utenfor henynssonen).

Landbruk (LA1)
Gårdstunet foreslås regulert som landbruksareal og det planlegges ikke oppført nye bygg eller anlegg i tilknytning til landbruksinteressene.
Eksisterende barnehagedrift i hovedbygget er tenkt flyttet til ny barnehage i felt B2.

Ifølge Fylkesmannens landbruksavdeling er eiendommen solgt som tilleggsjord til annen landbrukseiendom. Hva dette vil innebære på sikt for bruken av bebyggelsen på eiendommen/gårdstunet er usikkert.

Landbruksmessige konsekvenser
Planlagt utbygging innebærer ifølge planbeskrivelsen omdisponering av ca. 3,5 daa dyrket mark til barnehageformål. Det omdisponerte arealet ligger i randsonen av den øvrige dyrka marka, mellom gårdstunet (Salberg gård) og eksisterende gangveg i øst. Denne lokaliseringen vil ikke være til vesentlig hinder for videre drift av øvrig landsbruksareal.
Det foreslås ny adkomst til området, i kanten av dyrka marka. Dagens adkomst “splitter” større landbruksparseller. Denne er derfor tenkt sanert slik at alt av tilgrensende landbruksareal fremstår som en større enhet.

Klikk for større montasje 
Foto: Nord-Trøndelag 2010. Planforslaget er vist med hvite streker.

Universell utforming
Tek 10, spesielt §§ 8 og 12, omhandler relativt detaljert dette med universell utforming og tilgjengelighet. Bl.a. annet skal arbeidsbygning være universelt utformet.
I reguleringsbestemmelsene går det fram at prinsippet om universell utforming skal ivaretas for barnehage/uteareal i felt B2 og ved utforming av lekearealet i felt L1. Det er også satt krav om minst 1 parkeringsplass tilrettelagt for bevegelseshemmede i felt P1.

Når det gjelder boliger er det anledning til å stille strengere krav om tilgjengelig boenhet enn det TEK 10 gjør. Dette er ikke gjort i dette planforslaget.

Trafikkområder og grønnstruktur er ikke nevnt ift. universell utforming, men vi antar at anbefalte stigningsforhold ift. universell utforming likevel vil bli forsøkt hensyntatt.

Støy og trafikk
Støy fra vegtrafikk anses ikke som et problem i dette området. Barnehagen ligger i god avstand og godt skjermet fra hovedvegen.

Forslagsstiller skriver at trafikk langs Gjemblevegen er moderat (årsdøgntrafikk 1500-2000 kjøretøy pr. døgn). Vi minner om at denne vil øke noe når Kjønstadmarka, med ca. 400 boliger og en barnehage, er ferdig utbygd. En trafikktelling utført i 2008, nord for avkjørselen til Nesset ungdomsskole, viste ÅDT på 2400 kjt/døgn før utbygging av Kjønstadmarka. Trafikk til Kjønstadmarka antas å ville utgjøre ca. 1500 kjt./døgn.

For boliger nærmest planlagt adkomstveg (nord for dyrkamarka) vil nok støy som følge av økt trafikk være merkbar, men likevel ligge godt innenfor gjeldende grenseverdier (jf. T-1442).

Fullt utbygd vil barnehagen kunne romme 8 avdelinger. Totalt vil det da kunne være 32 ansatte og inntil 128 barnehagebarn. Dette antas å medføre en trafikkøkning på ca. 250-300 kjøretøy pr. døgn, men det er da ikke tatt høyde for at ny barnehage skal erstatte Nesset barnehage som i dag ligger rett øst for området langs Gjemblevegen og dagens barnehagedrift på gården. En må imidlertid påregne at fraflyttede områder/bygg også tas i bruk til noe. Det er også kollektivdekning langs Gjemblevegen, så netto trafikkøkning langs Gjemblevegen vil trolig ligge noe lavere.

Eksisterende gangvegsystem binder planområdet sammen med boligområder i nord og sør. Det er også gangforbindelse langs vestsida av Gjemblevegen. Dette kan redusere behovet for levering/henting av barn med personbil.

I bestemmelsenes §§ 3 og 5 er det angitt at innendørs og utendørs støynivå for barnehagen samt støynivå for lekeareal L1 til enhver tid skal tilfredsstille kravene til MDs støyretningslinjer (T-1442, kap.4). Det planlegges ikke nye boenheter, og støy ift. boliger innenfor planområdet er ikke nevnt i bestemmelsene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Generelt: I ROS-analysen er det ikke påvist utfordringer som krever spesielle tiltak, se vedlegg. Det går imidlertid fram at tomta bør undersøkes i forhold til radon.

Byggegrunn/geologi: Området består av tynn/tykk morene og marine strandavsetninger. Det er heller ikke registrert tidligere lokale forekomster av kvikkleiresoner i området. Det er utført geoteknisk analyse av Multiconsult mai -11. Rapporten konkluderer med at det ikke er vanskelige stabilitetsforhold (påviste lag består av matjord, grusig finsand og morene materiale) og at byggevirksomheten vil ikke kreve videre geoteknisk bistand.

Kulturminner
Planområdet er justert noe ift. varsel om planoppstart, og planforslaget berører dermed et automatisk freda kulturminne i felt G2, nordøst i planområdet. Her ligger det rester etter en gammel hustuft og 2 eldre gravhauger (jf. data riksantikvar/fylkeskommune). Ifølge planbeskrivelsen er kulturminnene med sikringsbuffer tatt inn som hensynssone i planen. Reguleringsbestemmelsene for G2 tillater kun mindre rydding av vegetasjon og tilrettelegging av stier i området. Planforslaget skal derfor ikke ha nevneverdige konsekvenser for kulturminner.

Det gamle våningshuset på gården er fra slutten av 1700-tallet (LA1) og er en SEFRAK-registrert bygning. SEFRAK er en forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner. Registeret skal omfatte opplysninger om alle bygninger eldre enn år 1900. SEFRAK-registreringen medfører ingen formell vernestatus, men deler av materialet er vurdert utfra potensiell verneverdi.
Bygget har den senere tid vært under en større renovering. Det ønskes fra tiltakshavers side ikke tatt inn i planen som et bevaringsverdig kulturminne. Fylkeskommunen har ikke tatt stilling til hvorvidt denne skal gis bevaringsstatus i planen.

Biologisk mangfold
Planforslaget er vurdert ift. naturmangfoldloven. Det er ikke registrert spesielle forhold som må hensyntas. Eksisterende løvskog nord for planlagt barnehage er registrert med høy bonitet. Denne ønskes opprettholdt og er foreslått regulert som grønnstruktur (G2).

Vann-, avløp-, energiløsninger
Det vises til bestemmelsenes § 14 tekniske anlegg, som antas å gjelde hele planområdet. Ny bebyggelse skal bl.a. tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg i området. Videre skal alle typer kabler legges i bakken. Det er mulighet for trafo i felt R og i felt G2 utenom hensynssone for automatisk freda kulturminne. Det går videre fram at det skal legges til rette for vannbåren oppvarming av planlagt bebyggelse. Dvs. barnehagen.
Planlagt veg ser ut til å krysse en vannledning.

Renovasjonsanlegg (R)
Ifølge bestemmelsene er området avsatt til felles renovasjon, postkasseanlegg, trafo og andre fellestjenester etter behov. Videre skal felles renovasjonsanlegg ferdigstilles samtidig med at barnehage i B2 tas i bruk. Fellesbegrepet er uklart, da formålet bør ha annen eierform (ikke felles).

Utbyggingsavtale
Kommunalteknikk har ikke sett behov for utbyggingsavtale.

Rekkefølgebestemmelser
Det er bl.a. angitt at områder for lek/opphold (L1), parkeringsplasser (P1) og renovasjon (R) skal opparbeides og være ferdigstilt innen barnehagen i B2 tas i bruk.
Følgende rekkefølgebestemmelse bør tilføyes i fellesbestemmelsene: Alle kjøreveger og gang- og sykkelveger skal opparbeides i samsvar med planen, før barnehagen tas i bruk.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaker ble gjennomført 01.03.2011.

Oppstart av planarbeidet er kunngjort på kommunens nettsider 10.03.11 og i Levanger-Avisa 12.03.11. Naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater ble tilskrevet med brev av 14.03.11. Merknadsfrist var satt til 07.04.11.

Følgende forhåndsuttalelser er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen:
Fylkeskommunen, fylkesmannen, NVE, Sametinget, felles brev fra ledere for 3 sentrumsnære private barnehager i kommunen, styreleder MARISKO stiftelsen Alstadhaug menighetsbarnehager, Nina Andreassen og Tor Hogne Floan (eiere av gnr. 3 bnr. 486 / felt B1 i planen).

I kommunen er saken forelagt enhet for kommunalteknikk, kommunalsjef oppvekst, barnerepresentanten, barnehageansvarlig, kultur, brann, landbruk samt helse/rehabilitering. Tre av enhetene har uttalt seg:

Kommunalteknikk
Det må gå klart fram av planen at vegen er privat fra eksisterende kommuneveg og fram til barnehagen. Dette har vært intensjonen hele tida.

Barnerepresentanten, 22.08.11
Det er positivt at tre små barnehager/avdelinger blir slått sammen til en større enhet.
Løsningene som skisseres ift. bygningsmasse og uteområde virker hensiktsmessige.
Er i tvil om hvorvidt det er riktig å bygge en så stor barnehage som skissert (6-8 avd).
Anbefaler å bygge en barnehage med 4 avdelinger, der det er mulighet for å utvide med to avdelinger om det skulle bli behov for det i framtida.

Barnehageansvarlig, 06.09.11
Barnehagen søkes godkjent for 128 plasser. Da alder på barna ikke er nærmere presisert tar jeg utgangspunkt i 128 barn over 3 år. Dette krever et godkjent leke og oppholdsareal på 512 kvm med utgangspunkt i veiledende norm som er 4 kvm pr. barn over 3 år.
Utearealet skal være 6 ganger innearealet, altså 3073 kvm. Dette er areal innefor gjerdet. Dersom barnehagen har tilgang til gode leke og oppholdsarealer utafor gjerdet kan en vurdere å redusere kravet om 6 ganger inneareal.

Pr. i dag har Levanger kommune full behovsdekning. Dette innebærer at eier av Nesset barnehage i utgangspunktet kun vil få tilskudd for antall plasser barnehagen er godkjent for pr. i dag. Dersom behovet tilsier at vi får behov for flere nye barnehageplasser kan en etter søknad til kommunestyret få tilskudd for flere plasser.

Det vil være mange utfordringer med å bygge en stor barnehage som i dette tilfellet.
Barnehageansvarlig kan ikke motsette seg en slik utbygging hvis gjeldende lover og forskrifter blir fulgt. Det blir opp til eier å vurdere om en vil investere i en slik barnehage da tilskuddet en mottar blir langt lavere enn antall plasser det søkes godkjenning for.

Vurdering:
Planforslaget er ikke i samsvar med kommunedelplan og reguleringsplan, som angir dette som hhv. landbruk-, natur og friluftsområde og landbruksområde jordbruk.

Ved omdisponering av dyrka mark til barnehage er forhåndsuttalelse fra fylkeskommunen, fylkesmannen, andre barnehager samt uttalelse fra barnerepresentant, barnehageansvarlig og argumenter fra forslagsstiller relevante. Tre barnehageledere minner om at det er full barnehagedekning og uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig bekrefter dette uten å komme med direkte innvendinger. Fylkesmannens landbruksavdeling synes positiv forutsatt at kommunen går inn for økt barnehagekapasitet og vurderer beliggenheten som god (sett ift. tilbudet i hele kommunen og ift. lokale forhold), da eiendommen er solgt som tilleggsjord til annen landbrukseiendom og da dette berører samfunnsinteresse av stor vekt.

Samlokalisering av barnehager (Nesset, Bamberg og barnehagen på gården) samt økt kapasitet, vil sannsynligvis kunne medføre noe økt trafikk på bl.a. Gjemblevegen. Kartet under viser hvor Nesset og Bamberg ligger i dag. Planområdet ligger like øst for Nesset barnehage.
Kartet under viser hvor Nesset og Bamberg ligger i dag. Planområdet ligger like øst for Nesset barnehage - klikk for større kart 
barnehagekart

Det kan være flere synspunkter på hva som er en gunstig barnehagestørrelse. På sikt synes det likevel fornuftig å legge til rette for en fornying av barnehagelokaler samt mulighet for økt barnehagekapasitet, selv om en pr. i dag har full behovsdekning. En reguleringsplan har i utgangspunktet relativt kort rettsvirkning, men dette er sannsynligvis ikke i vegen for at planen kan gjennomføres i flere byggetrinn. Se også uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig. Nye og større lokaler vil forhåpentligvis gi bedre betingelser (både miljømessig og økonomisk) for generell barnehagedrift.

Konklusjon
Planforslaget tilrås sendt på offentlig ettersyn med de endringer som er foreslått i saken.





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2012 14:00
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051