Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - sak 22/15 - Endring av bestemmelse (økt %-BYA) - Reguleringsplan Fossingtrøa Åsen - 1719/207/104 m.fl.

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2010/9177 - /2011001


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og byggesakssjefen - delegert sak 04.02.15 64/15
Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 22/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Reguleringsendring for Fossingtrøa, sist rev. 03.03.2015, med maks 35 %-BYA i felt B6 og B10, vedtas som en mindre endring iht. plan- og bygningslovens §§ 12-12 og 12-14.  

Vedlegg:

1

Søknad om mindre endring av utnyttingsgrad - Reguleringsplan Fossingtrøa PDF
 

2

Plankart sist rev. 03.03.2015 PDF  -  JPG
 

3

Reguleringsbestemmelser sist rev. 03.03.2015 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Byggmester Kolstad AS har med brev datert 19.01.2015 søkt om en mindre endring av bestemmelser tilknyttet detaljregulering for Fossingtrøa, vedtatt 12.12.2012. Området ligger øst for Åsen sentrum. 

Det søkes om at %-BYA (prosent bebygd areal) i bestemmelsenes § 2.1.3 økes fra 25 %-BYA til 30 eller 35 %-BYA. Søknaden er begrunnet i vedlagte brev. Aktuell bestemmelse gjelder planens tomter for frittliggende småhusbebyggelse.

Forslaget har vært på begrenset høring iht. plan- og byggesakssjefens vedtak i delegert sak 64/15. Kommunalteknikk ble anmodet om å orientere mulige tomtekjøpere.

Frist for eventuelle uttalelser var satt til 27. februar 2015.

Det er mottatt følgende uttalelser:

1  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 11.02.2015          Ingen innvendinger.

2  Statens vegvesen, 12.02.2015                                   Ingen merknader.

3  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 25.02.2015          Ingen merknader.

Vurdering:

Som nevnt ved første gangs behandling og høring kan 35 %-BYA gi store bolighus på de største tomtene. Tomtene variere fra 690 – 1017 m2. Det er imidlertid ikke mottatt innvendinger, og Rådmannen tilrår at forslag om inntil 35 %-BYA i planens felt B6 og B10 vedtas som en mindre endring.

Til toppen av siden

FØRSTE GANGS BEHANDLING

Utvalg

Dato

Saksnr.

Plan- og byggesakssjefen - delegert sak

04.02.2015

64/15

Plan- og byggesakssjefens vedtak:

Vedlagte forslag til endring av bestemmelser tilknyttet endra reguleringsplan for Fossingtrøa (vedtatt 12.12.2012), sendes på begrenset høring, iht. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd.  

Vedlegg:

1

Søknad om mindre endring av utnyttingsgrad - Reguleringsplan Fossingtrøa PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Byggmester Kolstad AS har med brev datert 19.01.2015 søkt om en mindre endring av bestemmelser tilknyttet detaljregulering for Fossingtrøa, vedtatt 12.12.2012. 

Det søkes om at %-BYA (prosent bebygd areal) i bestemmelsenes § 2.1.3 økes fra 25 %-BYA til 30 eller 35 %-BYA. Søknaden er begrunnet i vedlagte brev. Aktuell bestemmelse gjelder planens tomter for frittliggende småhusbebyggelse.

Planområdet

Planområdet ligger sør for fylkesveg 108 og nord for boligfeltet Fossingtrøa, som ligger øst for jernbanen og Åsen sentrum. På grunn av endret trase for fylkesvegen ble det i 2012 vedtatt en endring av reguleringsplanen for Fossingtrøa, som var vedtatt 15.11.1981. Boligområdet er regulert til 15 eneboligtomter og ett felt med konsentrert småhusbebyggelse. Det ble samtidig gitt bestemmelser iht. ny plan- og bygningslov.

Reguleringsplanbase + kartgrunnlag. Saken gjelder felt B6 og B10 - klikk for større kart

Reguleringsplanbase + kartgrunnlag. Saken gjelder felt B6 og B10. 

Vurdering:

Da planendringen ble vedtatt 12.12.2012 innebar det at tidligere U-grad = 0,2 ble endret til %-BYA = 25 % for tomtene i område B6 og B10, og til %-BYA = 30 % for felt B11. Eneboligtomtene er fra 0,7 til 1,0 daa. Det var tatt utgangspunkt i gjeldende bestemmelser, som kommunen mente var fornyet/modernisert på en fornuftig måte.

U-grad er definert slik i gammel veileder T-1205 for grad av utnytting:

«Forholdet mellom brutto golvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m».

Utnyttingsgrad skal ikke brukes i dag, men kan være brukt i planer som ble vedtatt før byggeforskrift 1987 trådte i kraft. Konvertering til dagens grad av utnytting er ikke mulig. Et regneeksempel for den minste tomta på 690 m2 (tomt 10), som ligger inntil kjøreveg på to sider, ville med U=0,2 fått et brutto grunnareal på ca. 850 m2 og et brutto golvareal på ca. 170 m2. Fordelt over to etasjer ville det gitt kun 85 m2 BYA. Uansett virket 25 %-BYA noe romsligere enn U=0,2, selv om konvertering altså ikke er mulig. For mange tomter i eldre del av boligfeltet Fossingtrøa gjelder fortsatt U=0,2.

Tabellen under viser hvordan bebygd areal inkl. parkering vil variere med aktuelle tomtestørrelser og ulik grad av utnytting. Fradelte tomter varierer fra 690 - 1017 m2.

Tomtestørrelse

Maks bebygd areal
ved 25 %-BYA

Maks bebygd areal
ved 30 %-BYA

Maks bebygd areal
ved 35 %-BYA

700 m2

175 m2

210 m2

245 m2

1000 m2

250 m2

300 m2

350 m2


I bestemmelsene er det krav om plass for to biler pr. tomt samt snumulighet.

Veileder for grad av utnytting § 5-7. Parkeringsareal sier bl.a. følgende:

Areal som er nødvendig for å dekke parkeringsbehovet på en tomt, skal medregnes i bebygd areal og i bruksareal som legges til grunn ved beregning av grad av utnytting. Dette gjelder uavhengig av om parkeringsbehovet dekkes ved parkering innomhus, oppføring av garasjeanlegg og carport, eller om parkering skjer på terreng uten overbygging. Videre går det fram at det kan være tilstrekkelig å reservere 18 m² pr. biloppstillingsplass når parkeringsbehovet dekkes ved overflateparkering.

Med overnevnte veiledning vil nødvendig parkering oppta minst 36 m2 av maks %-BYA, men planen åpner for 50 m2 BYA frittstående garasje. 

Min. 4 av boligtomtene skal følge prinsippene for tilgjengelig boenhet. Vi kjenner ikke til om det er gjort vurderinger ift. hvor mye ekstra boligareal som evt. trengs for å oppnå tilgjengelig boenhet i en enebolig, men det finnes vurderinger ift. små leiligheter.

I søknaden vises det til at andre reguleringsplaner har høyere grad av utnytting.

Reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 har 30 %-BYA for eneboligtomtene. Bestemmelsene er endret flere ganger under utbygging, men ikke %-BYA. Reguleringsendring for Forbregd Lein del III, vedtatt 26.11.2012, har 35 %-BYA. Begge disse boligområdene har relativt store tomter (0,8-1,0 daa). I reguleringsplan for Stokkberget, sør for Fossingtrøa boligfelt, har flere eneboligtomter 20 %-BYA og BYA=200 m2, men planen er ikke gjennomført. Detaljregulering for Brubakken i Halsan, vedtatt 18.06.2014, har 40 %-BYA for ene- og tomannsboliger, men tomtene er mindre (varierer fra 5,5 til 7,9 daa).

Innherred samkommune ser positivt på å øke %-BYA til 35 %, selv om dette kan gi store bolighus på de største tomtene. Endringsforslaget sendes på høring. Da %-BYA er påskrevet plankartet må både plankart og bestemmelser endres iht. evt. vedtak.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 18.03.2015 18:51
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051