Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - sak 17/15 - Endring av bestemmelser (en boenhet mer i felt BK4) - Detaljregulering Sjøsiden - Kjønstadmarka felt B2 - 1719/6/114

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivref: 2011/1264 - /L12

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 17/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Bestemmelser sist rev. 05.03.2015, tilknyttet detaljregulering Sjøsiden, Kjønstadmarka felt B2, vedtas som en mindre endring iht. plan- og bygningslovens §§ 12-12 og 12-14

Vedlegg:

1

Reguleringsbestemmelser sist rev. 05.03.2015 PDF
 

2

Mindre endring av plankart vedtatt 14.05.2014 PDF  -  JPG


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Gjeldende detaljregulering for Sjøsiden, Kjønstadmarka felt B2, vedtatt 12.12.2012, med siste mindre endring vedtatt 14.05.2014. 


Saksopplysninger:

Norconsult AS har på vegne av Expo-nor AS foreslått en endring av bestemmelsene tilknyttet overnevnte detaljregulering.

Planområdet er på ca. 4,5 daa og ligger nederst/nord i boligfeltet Kjønstadmarka, mellom Nordengbakkan og Nordsivegen. Med endringsforslaget vil planen romme 17 boenheter.

Foreslått endring gjelder felt BK4 i planen, og endringen består i en utvidelse av antall boenheter fra 5 til 6. Norconsult skriver følgende:

«Bakgrunnen for endringen er:

  • Prosjektet er bearbeidet siden reguleringsplanen ble utarbeidet. Dette gir bedre utnyttelse av tomta og området som helhet.
  • Tidligere revisjoner har medført en reduksjon på en boenhet. 


Endringen medfører ikke behov for revisjon av andre deler av reguleringsplanen». 

Gjeldende plankart og forslag til reviderte bestemmelser følger vedlagt.

Foreslått endring har vært på begrenset høring, med sikte på behandling som mindre endring. Frist for uttalelse var satt til 27. februar 2015.

Det er mottatt følgende uttalelser:

1  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 11.02.2015

2  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 23.02.2015

3  Åberg/Bernhardt, 27.02.2015

Uttalelsene er i det følgende oppsummert og evt. kommentert:

1  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 11.02.2015

Ingen innvendinger. 

2  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 23.02.2015

Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen: Ingen merknader.

Kommunalavdelingen – samfunnssikkerhet og beredskap:

Vi har ingen kommentarer knyttet til den aktuelle endringen i bestemmelsene, men tillater oss likevel å minne om at området består av marine avsetninger, samt er i nærheten av en kvikkleiresone. Multiconsult har gjort grunnundersøkelser datert den 4. juni 2012, der de også kommer med anbefalinger. Vi finner ikke at disse er tatt med i bestemmelsene.

I rapporten fra Multiconsult heter det blant annet: «Det bør ikke etableres midlertidige eller permanente skjæringer/fyllinger med lokal høydeforskjell større enn 4 meter. Stabiliteten avskjæringer/fyllinger med større høyde forskjell må vurderes nærmere. Fyllmasser må fjernes under fundamenter og golv på grunnen.» Det står videre at «Hus i maksimum 2 etasjer pluss sokkel kan fundamenteres på banketter og enkeltfundamenter direkte i grunnen eller på kvalitetsfylling utlagt på opprenska, original grunn. Dersom det er aktuelt å bygge tyngre bygninger må det utføres supplerende, geotekniske vurderinger. Eventuelle fyllmasser må fjernes under fundamenter og golv på grunn.»

Vi finner ikke at noe av dette er tatt inn i bestemmelsene, og vi anbefaler at dette tas inn.

Kommentar:

Foreslått tekst er tatt inn i bestemmelsene som § 2.8.

3  Åberg/Bernhardt, 27.02.2015 (eiere av planens tomt nr. 1)

Vår innvending mot å utvide antall boenheter på området baserer seg på følgende premiss: Terrenget på tomten har en kraftig helning. Kartet vedlagt reguleringsplanen viser ikke de faktiske forholdene over hvilken plassutnyttelse som er mulig på dette området. I realiteten går en del av områdene tiltenkt parkeringsplass og lekeplass vekk i en ubrukelig skråning med 45 graders helning, både mellom lekeplass/parkeringsplass og mot nærmeste nabo i øst. Vi mener det faktisk ikke er mulig å parkere 7 biler på parkeringsplassen slik den vil bli nå.

Ettersom argumentet til utbygger for at dette skal behandles som en «mindre endring» etter §12-14 er at det er tilstrekkelig parkeringsplasser og lekeareal til å romme en ekstra boenhet, mener vi utbygger må vise at dette virkelig er tilfellet. Dette siden kartet bokstavelig talt ikke stemmer med terrenget.

Kommentar:

Nyere kart basert på flyfoto viser at 2 biloppstillingsplasser innenfor regulert felles parkeringsplass ikke er opparbeidet.

Klikk for større plankart

Da en mindre planendring ble vedtatt 14. mai 2014, var det forutsatt at BF1 og BK4 har parkeringsdekning på egen tomt. Tidligere var det også forutsatt at 3 boliger i felt BK1 (tomt 1-3) kan dekke parkeringsbehovet på egen tomt.

På bakgrunn av uttalelsen har Norconsult AS gitt følgende redegjørelse:

«Utbygger legger fremdeles til grunn at BF1 og BK4 dekker parkering på egen grunn. I tillegg opprettholdes forutsetningen om at 3 av boligene innenfor BK1 også dekker parkeringsbehov på egen tomt, gjesteparkering på den siste tomten må dekkes på felles parkeringsplass. Gjesteparkering på BK3 blir på felles parkeringsplass. Parkeringsdekningen blir da som påført i tabellen nedenfor (med rød skrift).

Utbygger og grunnentreprenør har vært på befaring på plassen, og mener det er mulig å få til 7 plasser på parkeringsplassen. Området er i dag preget av at det er en anleggs- byggeplass, og mye av opparbeidelsen er av midlertidig karakter. Endelig utforming og ferdigstillelse blir gjort når området nærmer seg ferdig utbygd.»

Felt

P-krav pr. felt

Antall plasser
som dekkes på
egne tomter

Antall plasser
som dekkes på
felles p-plass

BF1

3 boenheter x 2 plasser = 6 plasser

6

0

BK1

4 boenheter x 2 plasser = 8 plasser

7

1

BK3

4 boenheter x 1,5 plass = 6 plasser

4

2

BK4

6 boenheter x 1,5 plass = 9 plasser

9

0

SUM

29 plasser

26

3


Kommunen tar Norconsults vurdering til etterretning, og anser at det vil kunne oppnås tilstrekkelig parkeringsdekning for en boenhet mer. Kommunen vurderer også regulert lekeplass som tilstrekkelig, da planen opprinnelig var regulert for 17 boenheter.

Kommunen ser imidlertid at skrått terreng, og det forhold at parkeringsplass og lek er regulert inntil nabogrense, kan gi utfordringer ved behov for planering og universell utforming. Bl.a. skal foten av evt. fylling lokaliseres minst 2 m fra nabogrense, med mindre det skaffes naboerklæring eller gjelder mindre terrenginngrep. Det foreligger også regler for støttemurer. Det er Levanger kommune som eier tilstøtende smal eiendomsstripe i øst.

Vurdering:

Endringen gjelder altså innhold i bebyggelse, uten at maks tillatt volum for bebyggelsen endres.

Hele planområdet var opprinnelig regulert med en boenhet mer. Det vil si at lekeplassen er vurdert som tilstrekkelig for en boenhet mer. 

Når det gjelder parkeringsdekningen går følgende fram av bestemmelsenes § 2.4:

«For BF1 og BK1 skal det opparbeides 2 parkeringsplasser pr. boenhet, hvorav 1 plass skal kunne være i carport / garasje. For BK3 og BK4 kreves 1,5 plass pr. enhet.  Gjesteparkering kan anlegges på felles parkeringsplass».

Med foreslått endring vil parkeringsbehovet øke med 1,5 parkeringsplass. Planen har 7 felles gjesteparkeringsplasser. Gjennom tidligere mindre endring er planens antall boenheter i felt BF1 redusert fra 4 til 3, noe som reduserte parkeringskravet med 2 plasser. Samtidig ble parkeringskravet for de 4 boenhetene i felt BK3 redusert med 2 plasser. Det burde følgelig være tilstrekkelig parkeringsareal innenfor planområdet for en leilighet ekstra i felt BK4. Dette er også redegjort for fra Norconsult AS.

Endringsforslaget ble sendt på høring iht. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd. Det vil si at det ble tatt sikte på å behandle saken som en mindre endring, men dersom det mottas innvendinger til endringene fra de berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som «mindre». Da vil saken måtte behandles som vanlig reguleringsendring. Det er mottatt innvending fra grunneiere innenfor aktuell plan, og de tar opp forhold som gjelder boligenes planlagte fellesarealer. De anses dermed direkte berørt. Kommunen har ikke funnet svar på om hvilken som helst innvending er å anse som en «vetorett». I Plan- og bygningsrett av O. J. Pedersen m.fl. (s. 292-295) går det fram at en slik vetorett ikke følger av loven, og «det må antas at Ombudsmannens syn fortsatt gir uttrykk for gjeldende rett. Hvis det materielt er en mindre endring, kan ikke en hvilken som helst innvending fra berørte private parter gjøre det nødvendig å gå veien om ny reguleringsplan. Det avgjørende må være om behandlingsmåten etter § 12-14 tredje ledd er tilstrekkelig til å få saken godt nok opplyst. Kommer det protest fra fylkeskommunen eller berørte statlige sektororgan, vil det vanskelig kunne sies at den påtenkte endringen er å betrakte som mindre – se Frihagen III 1989 s. 408». 

Rådmannen mener endringen materielt sett kan betraktes som en mindre endring. Videre anses det at saken er tilstrekkelig opplyst. Norconsults svar tyder også på at innvendingen gjelder forhold som kan løses. Parkering er bl.a. forutsatt løst på egen eiendom og lekeplassen har siden planen ble vedtatt første gang vært ansett som tilstrekkelig for 17 boenheter. Det er også gitt bestemmelser om universell utforming. Rådmannen mener planendringen ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser, og tilrår derfor at endringsforslaget vedtas som en mindre endring.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 18.03.2015 18:50
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051