Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 18.01.12 - sak 7/12 - Planprogram for reguleringsplan for Djupvika i Åsenfjorden, Levanger

Thomas Møller - klikk for personkort
Saksbehandler: Thomas Møller
Arkivsaknr:  2010/5568 - /L12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 18.01.12 7/12
Kommunestyret

 

Rådmannens forslag til innstilling:
Forslag til planprogram for reguleringsplan Djupvika fastsettes iht PBL §§4-1 og 12-9 som framlagt.

Vedlegg:

  1. Forslag til planprogram for reguleringsplan Djupvika PDF
  2. Innsendte merknader i forbindelse med høring av planprogram med tiltakshavers vurdering av disse PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen

Saksopplysninger:
Bergersen Arkitekter AS har på oppdrag fra Weto Eiendom Norge AS v/Tom Aas utarbeidet forslag til planprogram for reguleringsplan for Djupvika i Åsenfjorden, Levanger.

Bakgrunn:
Bakgrunnen for igangsatt planprosess er et felles ønske hos tiltakshaver og grunneier om å videreutvikle og oppgradere Djupvika til et mer fremtidsrettet område tilrettelagt for både hytteeiere i området samt allmennheten for øvrig. Planprosessen søker også å ivareta grunneiers ønske om å etablere et næringsgrunnlag for seg og sin familie gjennom servicefunksjoner for hyttefolk, drift av marina med bevertning (restaurant), utleie av hytter og rorbuer.

Planområdet:
Planområdet utgjøres av eiendommen gnr. 244 og bnr. 1 som ligger i Djupvika i Åsenfjorden. I tillegg kommer 4 km. privat adkomstvei fra Undli til Djupvika. Området omkranser eiendommen Mevika med gnr. 244. bnr. 25 som er omfattet av egen reguleringsplan av 2003. Reguleringsplan Mevika legger til rette for seks hytter hvorav tre er realisert.

Planområdet avgrenses med høydedrag og åskammer som heller ned mot Djupvika. I sør er det bratt og ufremkommelig, mens det på nord- og østsiden er helninger mot sør og vest. Området er kupert med mange små koller og høydedrag og har 64 hytter. Vegetasjonen i områder er primært barskog. Mot sjøen er det svaberg og steinstrender.

Det ligger et lite gårdsbruk innenfor planområdet. Eiendommen vurderes uegnet for høyverdig jord- eller skogbruk. Ca. 20 mål av eiendommen leies ut til produksjon av silofôr. Det reises tvil i forslag til planprogram om denne produksjonen vil fortsette, dette uavhengig av resultat av påbegynt planprosess.

Planstatus:
I gjeldende kommuneplan inngår Djupvika i LNFR-området SB01 som åpner for spredt boligbygging med inntil fire nye enheter. Et evt. forslag til reguleringsplan som legger til rette for fritidsbebyggelse med mer vil således være i strid med overordnet plan som trådte i kraft så sent som 13.4.2011. Eksisterende hyttefelt er utbygd etter strandplan vedtatt 1978. Slike strandplaner er ikke lenger gjeldende og området omfattes således ikke av noen reguleringsplan.

Forslag til planprogram:
Det ble varslet om planoppstart gjennom annonse i Levangeravisa den 19.4.2011. Varsel ble også kunngjort elektronisk på nettsidene til Bergersen Arkitekter AS. Forslag til planprogram ble da også lagt ut til høring med høringsfrist den 31.5.2011. Det kom i løpet av høringsperioden inn 12 uttalelser med merknader til planprogrammet. Innkomne uttalelser med tiltakshavers vurdering følger vedlagt.

Forslaget til planprogram er detaljert og går langt i å beskrive hvordan det kommende planforslaget er tenkt utarbeidet. Forslaget tar opp i seg de momenter som formelt kreves i henhold til PBL § 4-1, dvs. formål med planarbeidet, planprosessen med frister og deltagere, opplegg for medvirkning, hvilke alternativer som skal vurderes og behovet for utredninger.

Planprogrammet legger til rette for et planforslag som iht. tiltakshavers ønsker skal bestå av 110 nye hytter i planområdet, vei og parkeringsplass, turvei langs strandsonen, friområder, område for grønnsaksdyrking, lekeområder, badeplasser, småbåthavn med molo med tilliggende restaurant og marina.

Vurdering:
Kommunen vurderer at planprosessen faller inn under kravene hjemlet i Plan- og bygningslovens (PBL) §§ 4-1 Planprogram og 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredning jf. Forskrift om konsekvensutredninger §§ 3 a, b og d, 4 a (stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner jf. uttale fra NTFK) og d (Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen), vedlegg II nr. 2 og 5.

Kommunen vurderer at omfanget som kommer til uttrykk i forslaget til planprogram er svært store og omfattende. I utgangspunktet ville det være mest hensiktsmessig å avklare detaljreguleringa gjennom en forutgående områdereguleringsplan. Gjennomføring av områdereguleringsplaner er en kommunal oppgave. Kommunen har ikke til strategi å tilrettelegging for hytte-/turistnæring på en privat eiendom for å ivareta fremtidens behov for fritidsbebyggelse i Levanger. Kommunen har likevel ikke funnet noe formelt i veien for at prosessen kjøres som en privat detaljreguleringsplan. Nødvendige avklaringer og hensyn vil kunne ivaretas gjennom en god og grundig konsekvensutredning og hensiktsmessige planbestemmelser som inkluderer etappevis utbygging og rekkefølgekrav. Det ikke er derfor ikke noe til hinder for et privat planforslag som hjemler de ideene som her skisseres.

Reguleringsplanen vil være av en viss prinsipiell betydning da den legger til rette for en større grad av turisme tilknyttet et etablert område for fritidsbebyggelse. Dette gjennom utleiehytter, restaurantdrift og gjestemarina for båtfolk på Trondheimsfjorden. Planen er ambisiøst og tiltaket kan representere en ny destinasjon for regional helge- og ferieutfart. Planen innebærer et visst konfliktpotensial i forhold til de som allerede har Djupvika som sitt fritidssted, etablert ut i fra andre forutsetninger og ønsker.

Kommunen vurderer at innkomne merknader er vurdert og behandlet på en adekvat måte av forslagsstiller (se vedlegg). Flere av merknadene er knyttet til omfanget av planene og uttrykker bekymring for en verdiforringelse av eksisterende fritidseiendommer og rekreasjonskvaliteter. Tema som adkomstforhold, støy, landskap og estetikk ligger inne blant flere tema i KU-programmet og skal belyses i forkant av utforming av planforslag. Svar på disse utredningene vil være viktig å legge til grunn i den endelige dimensjoneringen av tiltaket.

Planforslaget slik det antydes å kunne bli i forslaget til planprogram vurderes av kommunen til å komme i strid med de nylig vedtatte: Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Dette gjelder først og fremst restaurantbygg som er skissert plassert i tilknytning til ny marina og manglende godkjenning i oppdatert kommuneplan. Hvorvidt disse retningslinjene til syvende og sist vil ligge til hinder for realisering av (deler av) planen vil avgjøres av hvordan planforslaget blir utformet. Det er i så hensende viktig å legge vekt på tiltak som ivaretar tilgjengelighet for allmennheten til strandsonen ved eks. å avsette areal til kyststi, friluftsområde og lignende jf. retningslinjenes pkt. 6.2 første avsnitt. Slike tiltak er også skissert i forslaget til planprogram som mulige arealformål.

Kommunen stiller seg samlet sett noe ambivalent til ideene som skisseres i foreliggende forslag til planprogram. På den ene siden kan det stilles spørsmål ved realismen og gjennomførbarheten ved en såpass omfattende planidé både i forhold til markedsgrunnlag og områdets estetiske tåleevne. Det ligger også som nevnt et reelt konfliktpotensial i saken i forhold til eksisterende bruk av området. På den andre siden kan dette bli et spennende tilskudd til regionens fritids- og rekreasjonsområder med tilbud og muligheter som det finnes få av. Kommunen kan på nåværende tidspunkt heller ikke se noe formelt som taler for at planprosessen bør stoppes. Arbeidet med å utarbeide et realistisk planforslag vil likevel stille store krav til tiltakshaver/forslagsstiller i forhold til medvirkning og involvering av eiere av eksisterende hytter/velforening og utarbeidelse av gode planbestemmelser i forhold til trinnvis utbygging og rekkefølgebestemmelser.

Oppsummert finner kommunen grunnlag for videre planprosess med konsekvensutredning som skissert i pkt. 6.0 i forslaget til planprogram og evt. påfølgende utarbeidelse av planforslag. Administrasjonen tilrår derfor at forslag til planprogram fastsettes iht PBL §§4-1 og 12-9 som framlagt..
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2012 13:56
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051