Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 18.01.12 - sak 6/12 - Søknad om fradeling av boligtomt fra eiendommen 1719/229/1 Leangen østre - John Anders Bugdø Husby

Torbjørn Sirum - klikk for personkort
Saksbehandler: Torbjørn Sirum
Arkivsaknr:  2011/8057 - /1719/229/1
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 18.01.12 6/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 19 (Dispensasjon) gis John Anders B. Husby dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av en boligtomt i område for Landbruks-, Natur- og Friluftsformål, samt Reindrift. Bakgrunn og forutsetninger for dispensasjon er gitt i dette saksframlegg.
 
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 20-1 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknad fra John Anders B. Husby om fradeling av en parsell på ca. 2 dekar fra eiendommen Leangen østre, gnr/bnr 229/1 i Levanger kommune. Parsellen skal benyttes til boligtomt.
Det forutsettes at parsellen sikres rettigheter til atkomst frem til offentlig veg, samt rettigheter til å ha evt. vann- og avløpsledninger på annen privat grunn. Videre må det innsendes søknad om utslipp av avløpsvann for planlagte bolig. 

Hjemmel/bakgrunn for saken:
John Anders B. Husby søker om fradeling av en boligtomt (ca. 2 da) i et område i kommuneplanen for Levanger som er avsatt til Landbruks-, Natur- og Friluftsformål, samt Reindrift, og hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen.

Vedlegg:
Ingen.

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om deling med vedlegg mottatt 3.10.2011 PDF
  2. Høringsbrev datert 4.10.2011 PDF
  3. Brev fra Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag mottatt 26.10.2011 PDF
  4. Brev fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag mottatt 26.10.2011 PDF
  5. Brev fra Nord- Trøndelag fylkeskommune mottatt 31.10.2011 PDF
  6. Brev fra Sametinget mottatt 3.11.2011 PDF
  7. Innherred samkommune v/ landbrukssjefen delegert vedtak i sak 81/11 PDF


Saksopplysninger:
John Anders B. Husby søkte 3.10.2011 om fradeling av parsell på ca. 2 dekar fra eiendommen Leangen østre, gnr. 229 bnr. 1 i Levanger kommune. Parsellen ligger ca. 240 meter øst for tidligere gårdstunet tilhørende Leangen østre og skal benyttes til boligtomt.

Planstatus:
Den omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Levanger kommune i et område avsatt til Landbruks-, Natur- og Friluftsområde, samt Reindrift (LNFR). Parsellen ligger utenfor områder hvor det er åpnet for spredt boligbygging etter visse vilkår. Det søkes om dispensasjon i fra kommuneplanen.

Andre myndigheter:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19 og § 21-5 ble søknaden i brev datert 4.10.2011 sendt til andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk. Svarfrist ble satt til 4 uker.

Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag har i brev mottatt 26.10.2011 skrevet følgende:

”Viser til oversendelse ang. søknad fra John Anders Bugdø Husby om fradeling av boligtomt fra eiendommen 1719/229/1 Leangen Østre.

Omsøkte fradeling berører ikke viktige reindriftsinteresser.
Reindriftsagronomen har ingen merknader til søknaden.”

Fylkesmannen i Nord- Trøndelag har i brev mottatt 26.10.2011 skrevet følgende:

”Landbruksavdelingen
Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden.

Miljøvernavdelingen
Ut fra hensynet til regional og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til
fradelingen. Fylkesmannen minner om at kommunen har et selvstendig ansvar i å ta lokale miljøhensyn og viser til lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldloven) § 7.

Kommunalavdelingen
Fylkesmannen minner om at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes i hht pb1. §§ 4-3 og 19-2 3.1edd. DSB sin veileder
"samfunnssikkerhet i arealplanleggingen" inneholder en sjekkliste som kan benyttes til en vurdering av slike forhold.

Nord-Trøndelag fylkeskommune har svart følgende i brev mottatt 31.10.2011:
”Generelt:
Det søkes om fradeling av en 2 daa stor boligtomt i nærheten av gårdsbebyggelsen
på Leangen østre, ca 1 km fra fv. 753 ved Leangsfjorden.

Vi har ikke kjennskap til regionale interesser på området og har ut fra det ingen merknader til en eventuell dispensasjon fra kommuneplanens arealdel.

Kulturminner:
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Det oppfordres til bruk av askeladden; http://askeladden.ra.no/  og mittkulturminne; www.mittkulturminne.no for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag.”

Sametinget skriver følgende i brev mottatt 3.11.2011:
”Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget.

Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (km1.) § 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.

Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd. Samiske kulturminner kan for eksempel være hustufter, gammetufter, teltboplasser (synlig som et steinsatt ildsted), ulike typer anlegg brukt ved jakt, fangst, fiske, reindrift eller husdyrhold, graver, offerplasser eller steder det knytter seg sagn til. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på
5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.

Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen bare gjelder Sametinget, og viser til egen uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune.”

Innherred samkommune v/ enhet for landbruk og naturforvaltning har i delegert sak 81/11 fattet følgende vedtak:
”Landbrukssjefens vedtak:
Med hjemmel i Jordlovens § 9 og § 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis med dette John Anders B. Husby samtykke til fradeling av en ubebygd parsell på inntil 2,0 dekar av eiendommen Leangen østre, gnr. 229, bnr. 1 i Levanger kommune slik det er søkt om. Det omsøkte arealet skal brukes til boligformål.

I sak 81/11 er saken vurdert etter jordloven og naturmangfoldlovens §§ 8 -12.”

Søknaden om fradeling ble også sendt til høring/ behandling til Statens Vegvesen og Færen reinbeitedistrikt, men kommunen har ikke fått svar fra disse og tidligere satt svarfrist på 4 uker er for lengst utgått. Kommunen tolker manglende svar til at disse instansene ikke har noen merknader til omsøkte fradeling.

Nabovarsling:
Omsøkte parsell grenser kun mot eiendommen som parsellen søkes fradelt ifra og nabovarsling anses ikke som nødvendig.

Veg, vann og avløp:
Adkomst vil bli til eksisterende privat veg som går fra fylkesveg 753 (Frostavegen). En forutsetning for evt. fradeling vil være at parsellen sikres rettigheter til å benytte den private vegen.

Vannforsyning til tomta er planlagt tilknyttet kommunalt vann via Leangen vannlag.

Avløp er planlagt som privat kloakkrenseanlegg med 3 kamret septiktank og filtergrøft.

Forutsetning for evt. fradeling vil være at parsellen sikres rettigheter til å benytte/ legge vann- og avløpsledninger over annen manns grunn.

Samfunnssikkerhet:
I følge kart kommunen har tilgjengelig, ligger ikke omsøkte parsell i fareområde for kvikkleire eller innenfor flomsoner. Kommunen er heller ikke kjent med øvrige naturfarer i området, heller ikke som følge av endret klima.

Biologisk mangfold:
Søknaden er i forbindelse med Jordlovsbehandlinga også vurdert etter Naturmangfoldloven.

Vurdering:
Ny arealdel til kommuneplanen for Levanger ble vedtatt i kommunestyret 12.04.2011. Dette er den andre søknaden om dispensasjon fra kommuneplanen til fradeling av boligtomter i LNFR-områder hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. I møte 7.12.2011 i sak 77/11 ble liknende sak for fradeling av to tomter ovenfor Bjørnang (1719/48/4 – Anne Margrete Leite) godkjent.

Vurdering av dispensasjon:
I henhold til Plan- og bygningslovens§ 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.
Søker har i vedlegg til søknaden begrunnet dispensasjonen som følger:
”Bakgrunn for søknaden er at det i forbindelse med salget av gårdstunet på eiendommen, ble jeg forespurt av Morten Selbo fra Trondheim om boligtomt i område, da selve gårdstunet besto av for stor bygningsmasse, som ikke var aktuelt for hans del.

Dette trodde jeg da var en formalitet, etter som jeg hadde forstått at i den nye arealplanen var åpnet for spredt boligbygning i 7632 Asenfjord. Etter å ha tatt kontakt med kommunen viser det seg at Leangen er holdt utenom.

Morten Selbo ønsker å bygge en livsløpsstandard bolig, for å bosette seg i Asenfjord.
Den planlagte tomten ligger på ett areal som ikke er dyrket mark eller skogsareal. Det er skrint flassberg, og ligger nært privat veg (Leangen Veilag) som krever opparbeidelse av vei på ca 100 meter opp til tomten.

Strøm må tilkobles ved eksisterende trafo ved Gårdstunet på 229/1 og det er kommunalt vann med tilknytning gjennom Leangen vannlag.

Kloakk er planlagt med septikk med 3 kamre med renseanlegg og filtergrøft.
Tomten grenser kun mot eiendommen 229/1, og berører således ikke andre eiendommer, og er ikke til sjenanse for driften av landbrukseiendommen.”
Andre grunner som kan tale for at det kan gis dispensasjon kan være:

  • Ingen av høringspartene går i mot søknaden, og søknaden er godkjent etter Jordloven.
    Grunner som kan tale for at dispensasjon ikke bør gis kan være:
  • Ny kommuneplan som det tidligere kun er gitt en dispensasjon (PUK sak 77/11)
  • Dispensasjon kan føre til en presedens for senere saker.
  • Dispensasjoner er med på å svekke kommuneplanen som informasjons- og beslutningsverktøy.


Å utarbeide en kommuneplan er en omfattende prosess, hvor det har vært mulighet for alle å komme med innspill. Lokale og regionale myndigheter har i flere omganger vært involvert i arbeidet. Kommuneplanen er et resultat/kompromiss av flere innspill og noen ganger motstridende interesser.

Når det gjelder hvor det skal tillates boligbygging, er det mange momenter som er med i vurderingene. Avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner med mer. Samtidig er det et ønske om å opprettholde bosetting ute i bygdene/ skolekretsene.

I kommuneplanen er ny boligbygging lokalisert til eksisterende reguleringsplaner og til områder avsatt til fremtidige boligområder, men med krav om mer detaljert plan. I tillegg er det i enkelte soner i LNFR- område åpnet for spredt boligbygging etter visse kriterier. I de øvrige områdene er det ikke åpnet for ny boligbygging.
Den omsøkte parsellen ligger ca 1 km nord for område SB01 i kommuneplanen, hvor det er åpnet for spredt boligbygging på visse kriterier.

Omsøkte fradeling burde helst blitt vurdert i en plansammenheng. Det er flere hensyn som blir ivaretatt i arbeidet med en reguleringsplan, som bl.a. behov for god utnytting av arealene, infrastruktur som atkomstveger, gang- og sykkelveger/fortau og lekeplasser. Samtidig ser kommunen det relativt omfattende å kreve reguleringsplan for ei tomt og at det er mer hensiktmessig at søknaden i stedet behandles som en dispensasjon fra gjeldende kommuneplanen.

I Jordlovsbehandlinga har landbrukssjefen vurdert at kulturlandskapet blir i liten grad endret, og drift av resteiendommen i liten grad blir påvirket. En mener også at det er positivt at en styrker bosettingen i området.

Kartutsnitt av omsøkte fradeling:

Kartutsnitt av omsøkte fradeling - klikk for større kart
 
Plan- og byggesakssjefen har vurdert saken nøye og kommet til at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon i fra, kan vurderes til ikke å bli vesentlig tilsidesatt, samt at fordelene ved å gi dispensasjon kan være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Dersom Plan- og utviklingskomiteen er av den oppfatning det ikke bør gis dispensasjon, kan et avslag hjemles i Plan- og bygningslovens § 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) og § 19 (Dispensasjon). Avslaget må begrunnes. Et avslag vil være et enkeltvedtak, og det må informeres om at vedtaket da kan påklages jfr Forvaltningslovens § 28 og at det er 3 ukers klagefrist på vedtaket. 
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2012 13:56
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051