Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 18.01.12 - sak 5/12 - Bruksendring på eiendommen 1719/18/11 - Oppretting av frisørsalong i del av driftsbygning - Oda og Andreas Storli

Elisabeth Marø Holand - klikk for personkort
Saksbehandler: Elisabeth Marø Holand
Arkivsaknr:  2011/8855 - /1719/18/11
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 18.01.12 5/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 gis varig dispensasjon fra reguleringsplan Nossumhyllan, dennes reguleringsformål landbruk, til omsøkte bruksendring.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Plan- og bygningslovens §§ 19-2, 20-1 litra d

Vedlegg:
Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Anmodning om innlevering av søknad PDF
  2. Søknad om bruksendring PDF
  3. Søknad om dispensasjon PDF
  4. Situasjonskart PDF
  5. Kommentar til plantegning PDF
  6. Tegninger PDF
  7. Høringsskriv PDF
  8. Landbruksfaglig uttalelse PDF
  9. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune PDF
  10. Uttalelse fra Statens vegvesen PDF
  11. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag PDF


Saksopplysninger:
Kommunen ble gjennom avisoppslag i Levangeravisa den 27. oktober 2011 kjent med at det var planlagt åpnet frisørsalong i del av driftsbygning på Fossen gård. Tiltaket var ikke omsøkt i samsvar med pbl. § 20-1 og kommunen tilskrev derfor tiltakshaver den 4. november 2011 og anmodet om at det ble søkt om bruksendring for mulig etterhåndsgodkjenning. Tiltakshaver tok umiddelbart kontakt med kommunen og søkte om tillatelse til den foretatte bruksendring.

Av reguleringsplan Nossumhyllan (L1978009) fremgår det at den aktuelle tomta er avsatt til landbruksformål. Bruksendring til frisørsalong i del av driftsbygning er således ikke i samsvar med fastsatte reguleringsformål. Tiltakshaver har derfor i skriv datert 7. november 2011 søkt om dispensasjon i samsvar med pbl. § 19-2, samt redegjort for saken;

”Jeg viser til Deres brev av 04.11.11.

Undertegnede overtok eiendommen Fossen midtsommeren 2000. På det tidspunkt hadde jeg fagbrev som anleggsgartner og fast jobb i Trondheim bydrift. Dessverre ble jeg utsatt for ei alvorlig ulykke under førstegangstjenesten i forsvaret, januar 2000; hvilket resulterte i en skadet fot og flere smertefulle prolapser i ryggen. Legene fant det utilrådelig at jeg fortsatte som anleggsgartner, og anbefalte ei omskolering. Jeg har derfor satset på ei fagutdanning som automatikkmekaniker, og går nå som lærling på Norske Skog.

Jeg legger ikke skjul på at vi har hatt det trangt økonomisk de siste åra, fordi det ble nødvendig å foreta atskillig vedlikeholdsarbeide på driftsbygningen etter hvert. I fjorsommer skiftet vi blant annet takplater og bordkledning på gammelfløya. Dette arbeidet har jeg stort sett utført sjøl, hvilket jeg mener må få betydning for min søknad som egen ansvarshavende. Under henvisning til min fagutdanning, mener jeg å ha betydelig kompetanse innenfor rørlegging inkl. trykktesting. Den gamle fraukjelleren ble faset ut tidlig på 1980-tallet fordi den ikke tilfredsstilte miljøforskriftene. Derfor bygde min bestefar nytt grisehus som blir brukt som fjøs til ammekyr nå. Arealet over den gamle gjødselskjelleren har hittil blitt brukt som verksted og lagerplass, og det er deler av dette arealet som skal benyttes som frisersalong. Det dreier seg derfor ikke om noen bruksendring som får betydning for gårdsdrifta/husdyrholdet. Loftetasjen over frisørsalongen har jeg tenkt å innrede som hjemmekontor for å kunne frigjøre et ekstra barnerom i boligen.

Når det gjelder utfordringa i forhold til avkjørsel på E6, er det kun snakk om et enkeltmannsforetak uten ansatte. Trafikken må derfor vurderes deretter. Min kone Oda, som har fagbrev som frisør, mener det vil komme mellom 2 og 4 besøkende daglig. For øvrig er beplantninga mot gang- og sykkelveien fjernet, og søppelskuret dratt lenger inn mot den gamle hovedlåna. Sikten er derfor langt bedre enn tidligere.

I løpet av relativt kort tid har vi blitt foreldre til 2 jenter på hhv. 1 og 2 år. Vi har funnet det best for barna at Oda får mest mulig tid til samvær med dem i stedet for å ta seg fastjobb utenfor hjemmet. Forøvrig vil jeg legge til at det blir slitsomt å drive med storfeholdet samtidig som vi begge skal gå i fullt arbeid. Frisørsalongen er derfor ment som ei tilleggsnæring til gardsbruket, slik som landbruksmyndighetene i dag oppfordrer til. Vi håper derfor at myndighetene ser med velvilje på foretaket, og ber om at søknaden behandles så snart som mulig da vi har investert mye penger i prosjektet med etablering av frisersalong.”

Saken ble sendt på høring til mulig berørte instanser i samsvar med pbl. § 19-1 siste pkt.

Innherred samkommunes enhet for landbruk v/landbrukssjefen hadde ingen merknader til omsøkte bruksendring. Det ble uttalt at man anser det som positivt at det etableres aktivitet som nyttiggjør seg av gårdens ressurser.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune hadde ingen merknader til søknaden.

Statens vegvesen ble forespurt grunnet mulig økt bruk av avkjørsel fra E6. I skriv datert 12. desember 2011 ble det uttalt at vegvesenet generelt fører en streng holdning til tiltak som medfører utvidet bruk av avkjørsler fra E6. Dette ble begrunnet i trafikksikkerhetshensyn. Basert på at den utvidede bruken av avkjørselen vil bli begrenset, fant vegvesenet likevel å kunne godkjenne omsøkte bruksendring .

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag hadde ingen merknader til søknad om dispensasjon.

Som det fremgår av ovennevnte har ingen berørte høringsinstanser uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden, jfr. pbl. § 19-2 (4) 2.pkt.

Vurdering:
Kommunens adgang til å innvilge dispensasjon fra planer med tilhørende reguleringsformål er hjemlet i pbl. § 19-2(1), hvor det fremgår at ”kommunen kan gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i (…) medhold av denne lov.”

Utgangspunktet er således at det kan gis dispensasjon fra reguleringsplan Nossumhyllan. Ordlyden ”kan” viser imidlertid at tiltakshaver ikke har noe rettskrav på å få innvilget dispensasjon. Forutsatt at vilkårene i pbl. pbl. § 19-2 (2) er oppfylt, må kommunen foreta en konkret helhetsvurdering av den foreliggende søknad.

De kumulative vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon fremgår av pbl. § 19-2 (2). Bestemmelsen fastsetter at dispensasjon ikke kan gis hvis hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra blir ”vesentlig tilsidesatt”. Videre kreves det at ”fordelene ved å gi dispensasjon [må] være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering”.

En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2 annet ledd tilsier som utgangspunkt at det skal svært mye til for å dispensere fra vedtatte reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser. Dette bekreftes i lovens forarbeider (Ot.prp.nr.32 2007-2008 s.243) hvor det uttales at det ikke skal være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Utstrakt bruk av dispensasjon kan undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag og hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen tilsier derfor at vesentlige endringer bør skje gjennom reguleringsendring og ikke dispensasjon. Samtidig understrekes det i forarbeidene at dispensasjonsadgangen ikke skal være så streng at det forhindrer en hensiktsmessig utvikling.

I den foreliggende sak er den aktuelle tomta avsatt til landbruksformål. Hensynet bak en slik regulering må følgelig være å sikre at landbruksareal ikke blir tilsidesatt på bekostning av andre formål og annen bebyggelse. I utgangspunktet bør bebyggelse og bruk som ikke er nødvendig i driftssammenheng ikke godtas, da dette kan redusere potensielt landbruksareal. I denne saken er det snakk om bruk som ikke har direkte sammenheng med landbruksdrifta, og dette kan tale mot at det gis dispensasjon.

Det må også fremheves at reguleringsformålet er en sentral og betydningsfull del av planen i sin helhet. I Sivilombudsmannens sak 2011/87 fra oktober 2011, uttales det at bygningsmyndighetene normalt sett bør gå veien om reguleringsendring dersom tillatelse til byggetiltaket er i strid med reguleringsformålet. Videre fremheves det at det ved valget mellom dispensasjon og reguleringsendring, vil være et sentralt moment hvorvidt fraviket er ment å være konkret og midlertidig eller som et permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle reguleringsområdet. I denne saken er det snakk om en formålsendring og et permanent avvik fra fastsatte reguleringsformål. Dette kan også tale mot at dispensasjon bør gis.

På den annen side er det ikke snakk om en fullstendig endring i reguleringsformålet, da landbruksdrifta ikke opphører som følge av tiltaket. I stedet vil det være snakk om et kombinert formål, ved at man åpner for forretningsdrift i tillegg til eksisterende landbruksdrift.

Bruksendringen berører videre en forholdsvis liten del av driftsbygningen. Arealet hvor tiltaket gjennomføres har ikke vært benyttet i driftssammenheng siden tidlig på 1980-tallet, da blant annet fraukjeller ikke tilfredsstilte dagjeldende miljøforskrifter, jfr. opplysninger fra tiltakshaver. Som en følge av dette vil gjennomføringen av tiltaket ikke oppføres i konflikt med- eller på bekostning av landbruksareal. Bruksendringen vil heller ikke vanskeliggjøre fremtidig bruk i landbrukssammenheng, da tiltaket må anses for å være reversibelt ved at det ikke utføres noen konstruksjonsmessige endringer 

Videre har kommunens landbruksavdeling uttalt seg positivt til omsøkte bruksendring. Det uttales at man anser det som en fordel at man utnytter seg av gårdens ressursgrunnlag. Det må legges til grunn at også landbruksavdelingen har foretatt en avveining av hvorvidt tiltaket kommer i konflikt med landbruksinteresser, og kommet til at tiltaket ikke medfører at hensyn bak planen blir tilsidesatt.

Dispensasjon vil således ikke medføre at hensyn bak reguleringsformålet blir ”vesentlig tilsidesatt”. Spørsmålet blir derfor om fordelene med dispensasjon er ”klart større enn ulempene”.

Den generelle ulempen med å dispensere fra vedtatte reguleringsplaner er at slike tillatelser over tid kan medføre en uthuling av gjeldende regelverk. Som forarbeidene understreker, kan dette medføre en svekkelse av planenes funksjon som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette taler på generelt grunnlag mot at kommunen gir dispensasjon.

På den annen side er det grunn til å understreke at reguleringsplan Nossumhyllan er en forholdsvis lite omfattende reguleringsplan rent arealmessig. Innenfor planområdet er det kun den aktuelle tomta som er avsatt til landbruksformål, slik at innvilget dispensasjon ikke vil ha noen tungtveiende relevans ved behandlingen av andre lignende søknader. Det vil uansett måtte foretas en konkret helhetsvurdering i forbindelse med hver sak. Planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag blir således lite svekket som følge av dispensasjon i denne saken.

Det må også fremheves at gjeldende reguleringsplan er fra 1978. Planen er ikke opphevet, jfr. kommunedelplan for Levanger sentrum, men reelle hensyn kan tilsi at man benytter et visst skjønn ved anvendelsen av eldre reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser. En slik tolkning kan begrunnes særlig i de samfunnsmessige endringer som har skjedd i løpet av de siste 30 årene.

I miljøverndepartementets veileder ”Landbruk Pluss”, oppfordres kommunene i dag til å tillate alternativ næringssatsing i landbruket. Dette bør også ha betydning i den foreliggende sak. Landbruk pluss skal i følge veilederen være en samlebetegnelse på arbeidet med modernisering og nye strategier i landbrukspolitikken. Kommunene bør til en viss grad åpne for satsing på tilleggsnæringer i landbruket, gjennom blant annet å tillate bruksendring i eksisterende bygningsmasse.

I dette tilfellet er det snakk om bruksendring til frisørsalong, hvilket i utgangspunktet ikke faller inn under begrepet ”landbruk pluss”. Begrepet tar i første omgang sikte på virksomhet knyttet til produksjon på gården og utnytting av ressursgrunnlag ved salg av råvarer og lignende. Det utelukkes imidlertid ikke at man kan tillate andre former for næringsdrift, og et sentralt moment som fremheves er om bruksendringen kan innpasses i eksisterende bygninger eller om det kreves nybygg. I dette tilfellet er det som kjent snakk om bruksendring i eksisterende bygg, og dette må anses som en fordel i helhetsvurderingen.

Tiltakshaver har delvis begrunnet sin dispensasjonssøknad med økonomiske og sosiale forhold. Det er klart at dette som utgangspunkt ikke skal tillegges vekt i kommunens vurdering av dispensasjonssøknad. Bakgrunnen for dette er at eierforhold på bygningsmasse og tomteareal endres med tiden.

I dette tilfellet mener kommunen imidlertid det kan ha betydning i helhetsvurderingen. Bakgrunnen for dette fremgår av ovennevnte redegjørelse. Tiltakshaver har informert kommunen om at videre landbruksdrift til en viss grad avhenger av at familien har en biinntekt. Skulle kommunen ikke gi dispensasjon i et tilfelle som det foreliggende, kunne resultatet således bli en svekkelse av den eksisterende driften på gården. Det er klart at en slik biinntekt ikke nødvendigvis trenger å fremskaffes gjennom bruksendring på driftsbygning, men tiltakshaver opplyser at dette er en mest hensiktsmessig løsning hensett til familieforhold. Kommunen mener derfor dette bør tillegges noe vekt i helhetsvurderingen.

Ovennevnte helhetsvurdering av hensyn bak planbestemmelsen og ulemper og fordeler med tiltaket, tilsier at fordelene med dispensasjon er ”klart større enn ulempene”. Vilkårene i pbl. § 19-2 (2) er således oppfylt, og dispensasjon kan gis.
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2012 13:56
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051