Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 18.01.12 - sak 3/12 - 1719/315/106 m.fl. - Detaljregulering for Sjøgata 33 C

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2011/4383 - /L12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 18.01.12 3/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende tilføyelser i reguleringsbestemmelsene:

  • Ny § 2-7: Nivå for fyllinger skal ikke legges lavere enn kote +3,6 (NGO).
  • Ny § 2-8: Ved bygge-/rammesøkand skal det vedlegges utomhusplan i målestokk 1:500. Denne skal omfatte de formålene som skal opparbeides i forbindelse med utbyggingen. Utomhusplanen skal vise:
    Bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, varelevering inkl. skjerming av denne, renovasjonsløsning, vegetasjon (plen, beplantning/sorter), dekker (belegningsstein osv.), belysning, utstyr (minimum benker, sandkasse, huske) samt kotenivå for framtidig terreng. I utomhusanlegg skal det legges vekt på god kvalitet i materialbruk, utforming og detaljer.
  • § 3-1: Det tilføyes at gesimshøyde skal måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.
  • § 3-1: Takform tilføyes.
  • § 3-1 (om parkering for personer med funksjonsnedsettelse): Det bør gå fram om prosenten gjelder enkeltformål eller samlet.
  • § 3-1: Siste setning (om sjøvarmepumpe) erstattes med § 3.12 (fjernvarme) fra områdeplan.
  • § 6-1 (Småbåthavn): Type tiltak bør beskrives.


Det gjøres følgende endringer på plankartet:

  • Veg 2 og parkeringsrekke (innenfor ”Tømmerlunden”) bytter plass og legges inntil en redusert grøntrabatt på minst 60 cm mot politihuset. Veg 3 og GS2 tilpasses dette.
  • Småbåthavn: Plankartets formålsgrense i sør justeres nordover jf. områderegulering


Vedlagte forslag til reguleringsplan for Sjøgata 33 C, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 16.12.2011 PDF
  2. Plankart 25.11.2011 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser 16.12.2011 PDF
  4. Tegninger skisseprosjekt 21.11.2011 PDF
  5. ROS-analyse 25.11.2011 PDF
  6. Plansammenstilling PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Trønder-plan as på vegne av Sjøgata 33 C AS. Planforslaget legger til rette for bebyggelse i fire etasjer med forretning/kontor/bolig og med tilhørende parkering i bebyggelsen (første etasje). Planen viser også areal for avløpspumpestasjon, parkanlegg, friområde, trafikkområder omkring bebyggelsen samt kai og småbåthavn. Se vedlagte planbeskrivelse for nærmere informasjon.

Forholdet til overordna plan (områderegulering)
Føringer for arealbruken er gitt i områdeplan for Levanger havn, vedtatt 11.06.11, se utsnitt under. Planforslaget er en detaljregulering av bl.a. felt B/F/K-01 i områdeplanen. Avgrensning av område for detaljregulering, H810-03, er angitt i områdeplanen.

Klikk for større kart

Denne avgrensningen er i grove trekk fulgt, men planforslaget omfatter noe mer av Tømmerlunden enn forutsatt i områdeplanen. Dette for å få med hel vegbredde. (Østlig del av Tømmerlunden skal inngå i detaljregulering av nabofelt). Andre avvik fra områdeplanen er nærmere omtalt i saken.

Vedlagte plansammenstilling viser forholdet mellom områdeplan og foreslått detaljregulering. Områdeplan (hvitt), planforslag (rødt), basiskart (turkis) og flyfoto fra 2009.

Klikk for større kartIllustrasjonen til høyre, fra områdeplanens planbeskrivelse, viser framtidige siktlinjer. Fire siktlinjer berører aktuell detaljregulering.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredning
Det er gjennomført konsekvensutredning i forbindelse med områdeplanen.
Detaljreguleringen utløser ikke krav om ny konsekvensutredning.

Forholdet til forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre
Områdeplanen har ingen begrensning ift. kjøpesenter, men angir heller ikke at forretning kan omfatte kjøpesenter. I kommunens sentrumsavgrensning har planområdet status som et avlastningsområde innenfor sentrum, men vi ser på havneutbyggingen som en naturlig byutvikling tett opptil dagens bykjerne.
 
I forslag til bestemmelser er mulighet for forretning begrenset til 1. og 2. etasje, hvorav begge etasjene også tenkes benyttet til andre formål. Det er opplyst at det planlegges 245 m2 forretning av type postordresalg. Parkeringsmuligheter vil sannsynligvis begrense omfanget. Vi anser følgelig at kjøpesenterstoppen er lite relevant i denne saken.

Planområdet
Planområdet er på 5203 m2 og ligger i Levanger sentrum, mellom fergeleiet og Gunnlaug Ormstunges gate. I øst omfatter planforslaget småbåthavn i Sundet og i vest avgrenses planen omtrent midt i eksisterende parkeringsplass. Planområdet omfatter bl.a. Sjøgata 33 C, nåværende Nærengrostomta ved fergeleiet til Innherredsferga.

Planstatus
Planområdet omfattes av kommunedelplan ”Sundet - havna”, vedtatt 14.05.03. Føringene for planområdet er imidlertid mer detaljert fastlagt i senere områderegulering.

Planområdet omfattes altså av områderegulering for Levanger Havn, vedtatt 11.06.11. Denne planen erstatter tidligere reguleringsplaner (Reguleringsplan ”Rv774 – Levanger fergekai”, vedtatt 03.04.02 og reguleringsplan ”Kirkegata – Havna 1”, vedtatt 26.09.96).

Områdeplanens reguleringsbestemmelser er omfattende og detaljert, og det er en ekstra utfordring å følge opp denne. Innholdsmessig er planforslaget på høyde med det som kreves, med noen få, delvis naturlige, unntak. Dette gjelder avklaring av takform med møneretning/takfall samt evt. kotehøyde for gesims. Da uteopphold er forutsatt i en større offentlig park er det ikke avgrenset noen tydelig lekeplass. Sykkelparkering og frisikt er ikke angitt. Sykkelparkering kan vises i utomhusplan. Før sluttbehandling må det jf. områdeplanen angis i bestemmelsene at utomhusplan med nærmere angitt detaljeringsnivå skal vedlegges byggesøknad. Blant annet skal beplantning og belysning tas med.
Videre skal det ifølge områdereguleringen gjøres rede for grunnforhold med evt. forurensninger eller radon, materialbruk i bygninger og utomhusanlegg inkl. evt. kaifronter, strømforsyning, energiløsninger, avfallshåndtering, geotekniske forhold, evt. støyskjermingstiltak, universell utforming, sikkerhet sjøtomter, sjøsikkerhet, masseoppfylling/terrengnivå (inkludert evt. motfyllinger i sjø), vann- og avløpsforhold.
Dokumentasjon på at støykravene i § 3.3 overholdes skal vedlegges detaljreguleringen.

Planforslagets forhold til planstatus går fram underveis i saken. Det er foreslått detaljering og eventuelle avvik en må ta nærmere stilling til i saken.

Planforslaget
Generelt
Foreslåtte reguleringsformål går fram av plandokumentene. Hovedintensjonen er å legge til rette for bebyggelse i 4 etasjer med bolig, forretning, kontor og parkering.

Områdeplanens mulighet for tjenesteyting og bevertning er ikke videreført.

I områdeplanen har Tømmerlunden formålet gatetun (offentlig). Dette arealet foreslås nå detaljregulert til offentlige formål som park, felt for eksisterende avløpspumpestasjon, parkeringsplass, veg og gang- og sykkelveg. Formålene anses å følge opp områdeplanen.

Områdeplanens bestemmelse om at det skal anlegges stier inne på området som letter beboernes, arbeidstageres og besøkendes tilgang til sjøen og grønnstruktur er ikke videreført i bestemmelsene, men planen viser flere relevante gangforbindelser.

Bebyggelsen
Se planbeskrivelse og illustrasjoner for utfyllende informasjon om planlagt utbygging.

Det foreslås maks gesims 12,5 m over terreng. Høyden er iht. områdeplanen, men vi foreslår at høyden skal måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, som forutsatt i områdeplanen.

Områdeplanens bestemmelse om at høyden er satt slik for å realisere den inntrukne 4. etasje og opprettholde den gjennomgående siktlinjen fra Gunnlaug Ormstunges gate og opp gjennom Sundet er ikke tatt med. Når det gjelder siktlinjer (se illustrasjon tidligere i saken) er det imidlertid i planbeskrivelsen sagt at: Planlagt gate nord/øst for prosjektet vil få utsikt til Levanger-sundet i et hull (åpning) tvers gjennom bygningen i en høyde/ bredde lik ca 6 x 10 m. Eventuell inntrekking av øverste etasje mot noen sider er ikke angitt i forslag til bestemmelser, men foreløpige illustrasjoner viser stor grad av inntrekking.

Områdeplanens bestemmelse om minste gesims på 6 m er ikke videreført, men lavere bebyggelse enn dette synes likevel ikke aktuelt. Mulighet for fire etasjer i stedet for tre ble for øvrig endret i områdeplanen etter ønske fra utbygger/grunneier.

Områdeplanen åpner for at det i detaljregulering kan fastsettes større byggehøyde for trappehus, heishus og andre nødvendige tekniske installasjoner. Vi regner med at dette ikke er aktuelt.

Takform bør angis i bestemmelsene før høring og offentlig ettersyn.

I form ligner omriss av planlagt bebyggelse områdeplanens veiledende omriss, men gårdsrom/-plass i nord har blitt noe mindre. Bebyggelsen har fortsatt noe karrépreg, som forutsatt i områdeplanen. Planforslaget avviker noe fra områdeplanen mht. formålsbegrensning, byggegrenser og planlagt omriss, se vedlagte plansammenstilling. Planlagt bygg har større utstrekning i vest og øst, men noen tilpasninger kan aksepteres. For fasadene mot Sundet og parken omfatter dette utbygg med bl.a. uteplasser.

Tillatte formål for hver etasje er angitt i bestemmelsenes § 3. Vi forholder oss til dette, og ikke avvikende løsninger angitt i planbeskrivelse og foreløpige illustrasjoner.
Det planlegges 15 leiligheter. I bestemmelsene er følgende foreslått: 1. etasje kan benyttes til parkering, boder, tekniske rom og forretning/kontor. 2. etasje kan benyttes til boliger og forretning/kontor. 3. og 4. etasje kan benyttes til boliger.
Områdeplanens bestemmelse om at det ikke tillates boliger i 1. etg. er dermed ivaretatt.

Områdeplanens bestemmelse om at det ikke tillates bakkeparkering anses fulgt opp. Det er forutsatt parkering i bebyggelsen og det er ikke tillatt å parkere på gårdsplassen.

Områdeplanens bestemmelse om at minst 25 % av bebyggelsens bruksareal skal være kontor og forretning videreføres ikke. Andelen vil sannsynligvis ligge noe i underkant.
Ifølge planbeskrivelsen planlegges det 245 m2 forretning/kontor.

Områdeplanens bestemmelse om at arealer i 1. etasje i størst mulig grad skal nyttes til virksomheter som er publikumsorientert videreføres ikke. Planlagt forretning (ca. 245 m2) av type postordresalg er ikke publikumsorientert, heller ikke privat parkering. Utbyggingen er relativt begrenset, bakkeparkering er ikke tillatt og p-kjeller eller frikjøp antas uaktuelt. Vi har følgelig forståelse for at parkering i første etasje begrenser mulighetene for forretning/kontor i samme etasje.  

Områdeplanens bestemmelse om at fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau er ikke videreført i bestemmelsene. Her planlegges det hovedsakelig parkering i første etasje. Dvs. at andre forhold vektlegges.

Estetikk
Bestemmelser fra områdeplanen er videreført, men to setninger er utelatt. Dette gjelder setningen om at bygningen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk. Samt at det i utomhusanlegg skal legges vekt på god kvalitet i materialbruk, utforming og detaljer. Det siste ble tatt inn i områdeplanen etter innspill fra estetikkutvalget, og bør tilføyes bestemmelse om utomhusplan.

Det er gjort rede for materialbruk, men omtalen er ikke juridisk bindende.

Grad av utnytting
Det bebyggbare området er i detaljreguleringen begrenset i forhold til i områdeplanen, og prosentandelen som kan bebygges er oppjustert. Det bebyggbare området er imidlertid noe utvidet i øst og vest. Dette gjelder detaljer/utbygg for planlagt bebyggelse.
Det foreslås %-BYA = 100 % av bebyggbart formål på ca. 1210 m2.

Områdeplanen angir minimum og maks %-BYA på hhv. 40 og 70 % av et formålet på ca. 1480 m2, som også omfattet det arealet som nå foreslås detaljregulert til gårdsplass og plass for renovasjon. Ifølge områdeplanen kan 592 til 1036 m2 bebygges.

Ca. 174 m2 mer bebyggbart areal kan aksepteres, forutsatt at det ikke går vesentlig utover tilliggende områder eller andre forhold. Parken i øst blir noe mindre. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det foreslås hovedadkomst fra Gunnlaug Ormstunges gate, men med mulighet for varelevering via gang- og sykkelveg på motsatt side av bygget.

Plankartet viser 4 avkjørselspiler. En gjelder for varetransport og transport av forflytningshemmede til gårdsplass. Den i sør gjelder varetransport til forretning/kontor. De to siste gjelder adkomst til garasjeanlegg i 1.etasje.

Forholdene for myke trafikanter anses gode, med fortau langs Gunnlaug Ormstunges gate og gang- og sykkelveg langs Sundet (rundt bygning). Veg2 og Park 1 gir også mulighet for å krysse planområdet nord-sør. Varelevering med adkomst via gang- og sykkelveg er imidlertid ikke ideelt, men trafikkomfanget blir forhåpentligvis lite.
 
Gang- og sykkelveg 1 (nærmest Sundet) avviker noe fra områdeplanen i bredde og retning, men den flukter med planlagte videreføringer. Fortauet langs Gunnlaug Ormstunges gate får også ett litt smalere parti.

I områdeplanen er siktlinjer delvis ivaretatt gjennom formål (bl.a. veger). Planlagt veg over Tømmerlunden bør ivareta en slik siktlinje. Under parkering foreslår vi likevel en justering.

Områdeplanens bestemmelse om at alle tilliggende veger til et kvartal skal være ferdigstilt før området bebygges anses videreført i bestemmelsenes § 7. Veg 1 (Gunnlaug Ormstunges gate) er ikke nevnt, da dette er eksisterende gate.

Kai
Kaiformål med tilhørende bestemmelse er iht. områdeplan, bortsett fra at det nå ikke framgår at anlegget skal inngå i utomhusplaner for tilliggende kvartaler. Opparbeiding er ikke nevnt i forslag til rekkefølgebestemmelser § 7. Vi forutsetter at eventuell opparbeidelse avklares i utbyggingsavtalen.

Parkering
Boligparkering:
Foreslått minstekrav (0,75 plass pr. boenhet + 0,5 pr. hybel) er iht. områdeplanen.

Parkering for forretning/kontor:
Det foreslås en reduksjon ift. områdeplanen - 1 plass pr. 65 m2 BRA i stedet for pr. 50 m2 BRA. Dette begrunnes med at forretningsvirksomhet av type postordresalg eller lignende medfører et lavere parkeringsbehov enn ordinær forretningsvirksomhet.
Jf. områdeplanen sier bestemmelsene at forretning i tillegg skal ha lasteareal for vare- og lastebiler. Skjerming av varelevering bør nevnes i utomhusplan.

Planlagte parkeringsplasser innomhus
Det planlegges 16 parkeringsplasser i 1. etasje, hvorav 5 HC-parkering.
12 av disse plassene er tiltenkt de 15 leilighetene. Dette gir 0,8 parkeringsfelt pr. boenhet. De resterende 4 parkeringsplassene er tiltenkt kontor/forretning. Dette gir ca. 1 p-plass pr. 61,25 m2 BRA.

Offentlig parkering er vist med eget formål der en opprinnelig har tenkt gatetunet ”Tømmerlunden”. Av 12 plasser er en det en HC-plass. Dette utgjør ca. 8 %.

HC-parkering
Minstekravet i bestemmelsene (5 %) og 1 av 12 er tilfredsstillende. Det bør imidlertid gå fram om prosenten gjelder enkeltformål eller samlet.

Offentlig veg og parkering i Tømmerlunden
Områdeplanens regulering til gatetun forutsetter færre parkeringsplasser.
Foreslått detaljregulering viser 12 parkeringsplasser.
Vi foreslår at eksisterende grøntrabatt mot politiet reduseres til minst ca. 60 cm og at planområdet utvides inntil gjenværende rabatt. Samtidig foreslår vi at Veg 2 og parkeringsrekke bytter plass og legges inntil gjenværende rabatt. Dette vil bryte noe med framtidig siktlinje, men inntil videre gjør også eksisterende bebyggelse det. Planløsningen kan endres i forbindelse med detaljregulering av nabokvartal KBA-1.

Lek og uteopphold
Ifølge forslag til bestemmelser skal det avsettes 25 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. leilighet. Dette er iht. områdeplanen, som for øvrig her tillater at deler av uteoppholdsareal blir dekket av parker innenfor reguleringsplanen. Dette skal redegjøres for ved detaljregulering.

For 15 boenheter vil det være krav om minst 375 m2 uteoppholdsareal.
I planforslaget er det forutsatt at dette dekkes i offentlig parkanlegg rundt bygning. Park 1 og 2 omfatter til sammen vel 1 mål, men ikke alt er like egnet til opphold.
Det er for øvrig foreslått mer parkareal enn forutsatt i områdeplanen. Dette gjelder park 2 og areal ved varelevering. Dette er areal mellom bygget og offentlig gang- og sykkelveg.

Ifølge planbeskrivelsen vil parkområdet rundt bygning bli benyttet og tilrettelagt som uteoppholdsarealer. Området vil bli utformet med vegetasjon, en betydelig andel belegningsstein, belysning, benker, lekeapparat og annet utstyr.

Park 1 ”Tømmerlunden” skal være for allmennheten, men også dekke planlagte boligers behov for uteopphold. Det kan bli en utfordring å løse dette uten å privatisere plassen. Detaljert løsning bør gå fram av utomhusplan som vedlegges bygge-/rammesøknad.

Ifølge områdeplanen skal uteareal for lek og opphold for barn og unge, ferdigstilles samtidig med boligene det skal betjene. Dette er delvis hensyntatt i detaljreguleringen, da det foreslås ferdigstilling fire måneder senere.

Grønnstruktur (friområde og parker)
Parkområdene (Park 1 og 2) er omtalt ovenfor. Foreslåtte bestemmelser er en utdyping av områdeplanens bestemmelser for gatetunet Tømmerlunden. I tråd med områdeplanen bør det tas med at detaljert utforming med vegetasjon, belysning og sittemuligheter skal medtas i utomhusplan.

Friområdet ligger ned mot Sundet og småbåthavna. Formål og bestemmelser er iht. områdeplanen.  

Småbåthavn (anlegg i sjø)
Formål og bestemmelser er iht. områdeplanen, forutsatt at formålsgrensen i sør trekkes noe nordover. Evt. opparbeidelse avklares i utbyggingsavtale. Opparbeidelse er ikke foreslått i rekkefølgebestemmelsene. Beskrivelse av type tiltak (sannsynligvis flytebrygge) bør gå fram av bestemmelsene. 

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Se bestemmelsenes § 2-5. Jf. områdeplanen er det foreslått at minst 40 % av boligene skal tilfredsstille krav om tilgjengelig boenhet. Minstekravene i TEK 10 vil imidlertid gjelde, og med 4 etasjer vil det være krav om heis. Da øker også tilgjengelighetskravene og det blir krav om universell utforming av utearealene. Videre krever TEK 10 universell utforming av byggverk for publikum og arbeidsbygning.

TEK10 har ikke konkrete krav til HC-parkering, men dette er angitt i planen.

Det kan gis bestemmelser med krav om undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for bl.a. tilgjengelighet for alle, ved gjennomføring av planen. Dette vil gi større fokus på tilgjengelighet og universell utforming. Tiltakshaver bør uansett benytte sjekklister for å sikre at kravene i TEK 10 blir oppfylt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)
Ifølge planbeskrivelsen er følgende mulige trusler identifisert:

Naturgitte forhold: Ustabil grunn, tidevann/stormflo, flom i Levangerelva og radon.

Infrastruktur: Ulykker med farlig gods og ulykker på sjø.

Grunnforhold:
Planområdet er i plandokumentene vurdert som sikkert mot skredhendelser som involverer kvikkleire, men det må utføres geotekniske vurderinger og evt. supplerende grunnundersøkelser før utbygging. Dette er synliggjort i bestemmelsenes § 3-1.

Trafikk:
Planene vil ikke ha vesentlig innvirkning på trafikksikkerhet og framkommelighet, verken for gående, syklende eller kjørende.

Klima:
Det vil ikke oppstå endringer i lokalklimatiske forhold som følge av planen.
Områdeplanens krav til minste kotehøyde +3,8 for golv i første etasje er videreført. Vi tilrår at områdeplanens krav til minste kotehøyde +3,6 for fyllinger også videreføres.

Støy:
Det er ikke foretatt støyberegning eller støymålinger for planområdet. Det foreligger følgelig ingen dokumentasjon på at støykravene vil bli overholdt, slik områdeplanen krever, men det er foreslått bestemmelser som skal sikre tilfredsstillende støynivå.

Det antas for øvrig at støy fra trafikk (vegtrafikk og båttrafikk) er såpass lav at dette ikke vil være til vesentlig sjenanse for de planlagte leilighetene.

Planområdet berøres ikke av Statens vegvesens støysonekartlegging langs Kirkegata.

Kulturminner
Vi kjenner ikke til verneverdige kulturminner i området.
Planområdet ligger utenfor det området som er foreslått fredet av Riksantikvaren.

Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven
Sundet er blant annet en svært viktig plass for bl.a. ærfugl. Vi er usikre på hvordan småbåthavn (sannsynligvis flytebrygge) og sjøvarmepumpe vil påvirke forholdene i sundet, da tiltakene ikke er nærmere beskrevet. I forbindelse med forslag til reguleringsplan for hotell og kulturhus i Sundet, foreligger uttalelse fra Landbruk og naturforvaltning (19.10.2009) vedrørende biologisk mangfold i Sundet. Her nevnes bl.a. feltarbeid i regi av NIVA knyttet til kartlegging av marine naturtyper i kommuner ved Trondheimsfjorden. Vi finner at kartleggingen ikke viser forhold som må hensyntas innenfor aktuell detaljregulering. Planens detaljeringsnivå gjør det vanskelig å vurdere effekter på strømningsforhold i Sundet.

Energiløsninger
Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme.

I områdeplanen er det gitt følgende bestemmelse:

  • 3.12 Fjernvarme
    Innenfor planområdet, hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme, skal ny bebyggelse inklusiv påbygg, tilbygg og større hovedombygginger med BRA over 250 m2 tilknyttes
    fjernvarmeanlegget. Konsesjonær må da bekrefte at fjernvarme kan leveres til det aktuelle tiltaket. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning. For de bygninger som eventuelt ikke blir tilknyttet fjernvarmeanlegg skal oppvarming dekkes med bioenergi, varmepumpe eller andre nye fornybare energikilder.


Overnevnte bestemmelse er ikke videreført i planforslaget. Vi har ikke mottatt dokumentasjon som tilsier at tilknytningsplikt ikke skal kreves, men det går fram av planbeskrivelsen at bygningen planlegges som meget energibesparende med isolasjon i tak og vegger som overgår kravene i TEK 10. Samt at oppvarming skal skje via sjøvarmepumpe og vannbårent varmeanlegg. Det går fram av bestemmelsene at oppvarming dekkes med sjøvarmepumper. At dette er en bedre løsning enn fjernvarme bør dokumenteres ved bygge-/rammesøknad. Vi tilrår at områdeplanens bestemmelse videreføres. Vi regner med at evt. tiltak i Sundet må vurderes av fylkesmannen.

Ifølge områdeplanen skal utendørs strømforsyning redegjøres for i detaljreguleringsplan.
Dette er ikke gjort, og vi forutsetter følgelig at dette blir innomhus.

Renovasjon
Det er forutsatt underjordisk anlegg (§ 3-4), som forutsatt i områdeplan.
Formålets størrelse og snumulighet for kranbil har vi ikke sett nærmere på. Gunnlaug Ormstunges gate vil bli en blindveg i framtida.

Utbyggingsavtale
Ifølge områdeplanen skal det foreligge utbyggingsavtale for bl.a. opparbeidelse av parker og plasser inkl. Tømmerlunden. Det er igangsatt forhandlinger mellom utbygger og kommunen. Vi forutsetter at avtalen må foreligge før planen kan sluttbehandles.

Planprosess
Medvirkning
Det ble avholdt forhåndskonferanse/oppstartsmøte den 10. mai 2011.
Igangsetting av planarbeidet ble annonsert i Levangeravisa i april 2011.
Det ble sendt informasjonsbrev til berørte grunneiere og til høringsparter.
Forhåndsuttalelser fra fylkesmannen, fylkeskommunen, NVE, NTNU Vitenskapsmuseet og Bio Varme AS er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

I kommunen er planforslaget forelagt: Kommunalteknikk, Bygg og eiendom, barnerepresentant, kommunelege, helsekoordinator, fagperson for universell utforming samt Brann og redning. Det er kun mottatt en uttalelse:

Barnerepresentanten, 06.12.2011
Viser til planbeskrivelsens pkt 5.4, uteoppholdsarealer/lek i tilknytning til boliger, der det står følgende: Parkområde rundt bygning vil bli benyttet og tilrettelagt som uteoppholdsarealer.

For å kunne vurdere dette punktet på en god måte er jeg avhengig av følgende tilleggsopplysninger:

  • Størrelsen på området som blir tilrettelagt som uteoppholdsareal.
  • Blir området ferdigstilt samtidig som leilighetene?
  • Utforming/innhold (eks. sandkasse, leiker, balløkke m.m.).
  • Dekker området alene kravet om avsatt areal?


Kommentar:
Uttalelsen er forelagt forslagsstiller. Beskrivelse og bestemmelser ble revidert 16.12.11. Se også vurdering i saken under lek/uteopphold.

Vurdering:
Detaljreguleringen blir en komplett plan som vil bli juridisk bindende for utbyggingen.
Føringer i områdeplanen er stort sett fulgt opp, delvis gjennom bestemmelser som vil gi samme resultat som områdeplanen legger til rette for.

Vi tilrår at planforslaget, med endringer som angitt i Rådmannens innstilling, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2012 13:57
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051