Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.11.12 - sak 81/12 - Søknad om fradeling av fritidstomt fra eiendommen 1719/329/20 Sørvang - Johnny Lund - Dispensasjon fra kommuneplan


Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr:  2012/4587 - /1719/329/20
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.11.12 81/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg, innvilges ikke søknad om dispensasjon til fradeling av tomt for ny fritidsbolig i LNFR-område (LNFR-sone SB12) i kommuneplanen.

Søknad om fradeling avslås med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplan).

Vedtaket kan påklages, jfr. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Johnny Lund har søkt om fradeling av ei hyttetomt som i kommuneplanen ligger i område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål (LNFR-sone SB12). Kommuneplanen hjemler ikke spredt fritidsbebyggelse i LNFR-områder. Det søkes om dispensasjon fra planen.

Vedlegg:

  1. Oversiktskart PDF
  2. Utsnitt kommuneplan for Levanger kommune PDF
  3. Situasjonskart PDF
  4. Søknad om dispensasjon PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad med vedlegg mottatt 31.05.2012 PDF
  2. Høringsbrev datert 13.06.2012 PDF
  3. Foreløpig svar datert 13.06.2012 PDF
  4. Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 25.06.2012 PDF
  5. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 03.07.2012 PDF
  6. Behandling etter Jordloven sak 43/12 datert 05.07.2012 PDF
  7. Revidert søknad med vedlegg mottatt 12.10.2012 PDF


Saksopplysninger:
Søknaden:
Innherred samkommunes enhet for Plan, Byggesak, Oppmåling og Miljø mottok 31.05.2012 en søknad om deling av eiendom fra Johnny Lund.

Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca. 450 m2 fra eiendommen Sørvang med gnr/bnr 329/20 på Ytterøya i Levanger kommune. Parsellen søkes benyttet som fritidseiendom.

I brev datert 13.06.2012 ble det sendt et foreløpig svar og bedt om supplering av blant annet nabovarsling.

Revidert søknad ble mottatt 12.10.2012.

Planstatus:
Parsellen som søkes fradelt omfattes av kommuneplanen for Levanger kommune vedtatt 13.04.2011. Parsellen ligger innenfor LNFR-sone SB12, som er område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål hvor det er åpnet for spredt boligbebyggelse. Det er ikke åpnet for spredt fritidsbebyggelse, verken i denne sonen eller andre LNFR-områder i kommuneplanen. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen.

Nabovarsling:
Det er ikke mottatt skriftlige merknader i forbindelse med nabovarslingen.

Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19 og § 21-5 ble saken i brev datert 13.06.2012 sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune skriver i brev datert 25.06.2012 at i forhold til plan- og friluftsliv ikke har merknader til søknaden. Tiltaket skjer i umiddelbar samlokalisering med eksisterende bebyggelse, utenfor 100-meterssonen langs sjø.
Fylkeskommunen finner at tiltaket ikke er i konflikt med Kulturminnelovens § 3, men det kan fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Pålegget må videreformidles til de som skal stå for arbeidene.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag skriver i brev datert 03.07.2012 at det aktuelle arealet er i følge Skog og landskaps markslagskart angitt som jorddekt fastmark. Landbruksavdelingen har derfor ingen merknader ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser, så fremt verken tomt eller atkomst vil bebygge dyrka jord. Miljøvernavdelingen har heller ingen merknader ut fra regionale og nasjonale miljøverninteresser. Fylkesmannen minner også om at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til endret klima skal vurderes.

Innherred samkommunes enhet for Landbruk har i sak 43/12 datert 05.07.2012 behandlet søknaden etter Jordloven. Søknaden ble innvilget som omsøkt, under forutsetning at det ikke bygges ned dyrka jord.

Naturmangfold:
I forbindelse med Jordlovsbehandlingen ble søknaden vurdert i forhold til Naturmangfoldloven. Enhet for Landbruk skriver at det ikke foreligger vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Kulturlandskap:
I forbindelse med Jordlovsbehandlingen ble også søknaden vurdert i forhold til kulturlandskapet. Enhet for Landbruk skriver at det ligger flere fritidseiendommen i umiddelbar nærhet, slik at en ny fritidsbolig i liten grad vil påvirke kulturlandskapet i negativ retning.

Samfunnssikkerhet:
I følge de kart og som kommunen har tilgjengelige så ligger ikke det omsøkte arealet i noen fare sone for verken ras, skred eller flom. Kommunen er heller ikke kjent med at endret klima vil ha noen innvirkning på området.

Veg, vann og avløp:
I dispensasjonssøknaden fremgår det at eksisterende vann- og kloakklag har gitt tillatelse til eventuell påkobling hvis det søkes om dette. Rådmannen påpeker at før det eventuelt kan legges vann inn i en hytte, må det være søkt om og innvilget utslippstillatelse for eiendommen.

Vegatkomst til parsellen blir over veg fra sørøst. Vedlagt søknaden ligger avtale om opparbeiding av ny veg i Sandingsgrenda fra februar 2006. Avtalen gjelder veg over eiendommene gnr/bnr 329/6 og 329/20 frem til gnr/bnr 329/7,8 og underskrevet av eierne av disse eiendommene.
Vegen er godkjent etter Plan og bygningsloven i sak 507/07.
Vedlagt er også avtale om bruk av vei i Sandingsgrenda, Ytterøy fra april 2012.

Det er pr telefon stilt spørsmål om en ny parsell har vegrett frem til offentlig veg.
 
I avtalen om bruk av veg fra 2006 står det i pkt 4 d) følgende:
«Ved fremtidig oppføring på Gnr. 329-20 eller på parseller fradelt samme eiendom, kan Grunneier gi permanent eller midlertidig veirett til eiere. Dersom slik veirett blir aktuell på permanent basis, skal de det gjelder bidra til veiens vedlikehold på samme måte som andre med permanent veirett.»
Lengre opp i avtalen står følgende:
«Med «Grunneier» menes eier/eiere av eiendommen «Sørvang» med gnr 329-20.»

I avtalen fra 2012 gir eier av gnr 329-20 til omsøkte parsell. Den inneholder øvrige nødvendige vegretter frem til offentlig veg.

Rådmannen tolker de innsendte dokumenter slik at en eventuell ny parsell er sikret atkomst frem til offentlig veg.

Vurdering:
Vurdering av dispensasjon:
I henhold til Plan- og bygningslovens§ 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Søknaden begrunnes med følgende:

  • Det blir flere å dele kostnader i allerede etablert fritidsområde (veg, vann og kloakk)
  • Eiendommen kommer ikke i konflikt med jordbruksareal. Arealet består av myrområde med gammel/ubrukt brønn.
  • Eiendommen kommer ikke i konflikt med 100-metersgrensa.
  • Eiendommen blir liggende over eksisterende eiendommer nærmere stranda. Det blir derfor ingen konflikt i forhold til strandsonen eller allemansretten.
  • Ved evnt bygging av fritidseiendom vil området bli drenert og tørket opp til glede og nytte for nærliggende jordbruksområde samt nedenforliggende fritidseiendommer.
  • «Nye eiere» har tilknytning til stedet/området gjennom familiære bånd til eiere av nabotomta, gnr/bnr 329/3, og ønsker fortsatt å benytte området til fritidsformål.
  • Eksisterende vann- og kloakklag har gitt tillatelse til eventuell påkobling hvis det søkes om dette.
  • Vegrett er greit.
  • Det vises til sammenlignbar sak i PUK i år. I sak PS 40/12 fikk søker medhold til fradeling til fritidseiendom gjennom en slik fradelingssøknad.


I tillegg kan det anføres følgende grunner som kan tale for at det kan gis dispensasjon:

  • Ingen av høringspartene har uttalt seg negativt til søknaden.
  • Omsøkte eiendom ligger nært inntil eksisterende fritidsbebyggelse.


Grunner som kan tale mot å gi dispensasjon kan være:

  • Kommuneplanen hjemler ingen spredt fritidsbebyggelse i LNFR-områder. Det er kun åpnet for fritidsbebyggelse innenfor eksisterende reguleringsplaner, eller områder for fremtidig fritidsbebyggelse hvor det er krav om reguleringsplan for utbygging.
  • Det er ca. 150 meter vest for omsøkte parsell satt av et område for fremtidig fritidsbebyggelse – område F07 – 1719/330/11,23 Kobberberget. Ny fritidsbebyggelse i området bør skje her, vel å merke etter at det er laget reguleringsplan for området. Det er plankrav for området.
  • En dispensasjon vil hule ut kommuneplanen, og svekke kommuneplanen som informasjons- og beslutningsverktøy. Det vil skapes en presedens. Storparten av kommunen er LNFR-områder.
  • I forrige kommuneplan var det åpnet for spredt fritidsbebyggelse på Ytterøy, men med krav til bebyggelsesplan. I gjeldende kommuneplan er det ikke åpnet for spredt fritidsbebyggelse. Dette kan tolkes som en innskjerping av praktisering av spredt fritidsbebyggelse.
  • Det finnes ledige hyttetomter i regulerte hyttefelt på Ytterøya.
  • De grunner som er oppgitt i dispensasjonssøknaden anses som generelle, og kan gjelde flere andre steder. Familiær tilknytning kan gjelde for mange andre eiendommer. At tomta ikke berører dyrka eller dyrkbar mark, ikke ligger i 100-metersbeltet langs sjø, og dermed ikke komme i konflikt med strandsonen og allemannsretten kan også brukes i mange andre saker.


Saken som søker mener er sammenlignbar, er søknad om fradeling av fritidseiendom fra eiendommen Sonstad nedre med gnr/bnr 183/1. Søknaden ble innvilget av Plan- og utviklingskomiteen i sak 40/12 i møte 09.05.2012.
Denne fritidseiendommen ligger innenfor LNFR-sone SB03. PUK begrunnet det vedtaket med at to søsken med odelsrett skal begge fortsatt ha tilknytning til området, at verken tomta og atkomsten ville ikke berøre dyrka mark, og at bebyggelse på tomta ikke ville være til sjenanse for naboer og ikke hemme ferdsel i området.

Selv om noe av begrunnelsen kan være lik i disse sakene og at ingen av høringspartene har merknader til søknaden, mener rådmannen at fradeling til ny fritidsbebyggelse bør skje etter reguleringsplan, eller i områder i kommuneplanen hvor det er satt av områder til fritidsbebyggelse. En ny dispensasjon fra LNFR-formålet vil ytterligere svekke kommuneplanen på en måte som rådmannen finner svært uheldig. En endring av dispensasjonspraksis vil etter rådmannens vurdering ikke være usaklig forskjellsbehandling, dersom man er konsekvent.

Med bakgrunn i ovennevnte finner Rådmannen at hensynene bak LNFR-formålet i kommuneplanen som det søkes dispensasjon i fra, blir vesentlig tilsidesatt, samt at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen finner dermed at lovens grunnlag for å gis dispensasjon ikke er oppfylt. Rådmannen anbefaler derfor at Plan- og utviklingskomiteen ikke innvilger søknaden om dispensasjon.

Et avslag på søknaden vil være et enkeltvedtak som kan påklages, jf Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtaket er mottatt.
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 14.11.2012 16:38
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051