Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.05.14 - sak 39/14 - Reguleringsendring reguleringsplan Levanger sentrum

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2013/5540
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 22.01.14 6/14
Plan- og utviklingskomiteen 14.05.14 39/14
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling: 

Forslag til reguleringsendring for reguleringsplan Levanger sentrum, datert 24/4 2014 vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse PDF
  2. Plankart, dat. 24/4 2014  PDF (aktuelt utsnitt av plankartet)
  3. Planbestemmelser, dat. 24/4 2014 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 


Saksopplysninger:

Sammendrag.

I gjeldende reguleringsplan for Levanger sentrum er det i dag forholdsvis store områder hvor det er krav om at 1. etasje kun kan benyttes til næringsvirksomhet. Flere av grunneiere i sentrum, hvor dette reguleringskravet gjelder, har i de senere år ytret ønske om å kunne benytte også 1.etasjene til boligformål, gjennom flere dispensasjonssøknader. Søknadene har vært begrunnet med at det er vanskelig å få leid ut til næring når markedet har blitt endret. Det har også vært vanskelig å kunne tilpasse den verneverdige bebyggelsen i sentrum til de krav som moderne forretningsvirksomhet stiller. Dette har ført til at 1.etasjene i flere av bygårdene i sentrum, i perioder, har blitt stående tomme. 

Med bakgrunn i disse sakene har Rådmannen foretatt en gjennomgang og vurdering av behovet for å ha et slikt næringskrav. I rådmannens vurdering til 1. gangs behandling la rådmannen vekt på viktigheten av å beholde næringsaktivitet i sentrum, særlig i Håkon den godes gate og Kirkegata. I tillegg ble det også argumentert for å unngå privatisering av bryggene ned mot Sundet. Dette resulterte i at forslaget som ble lagt fram for politisk behandling beholdt mye av dagens regulering med krav til næring i 1. etasje for forholdsvis store områder i sentrum.

Ved 1.gangs politisk behandling i PUK ble det vedtatt et tillegg om at komiteen ville vurdere bolig i 1.etg. mot Sundet, mer bolig i bakgårder (hele sentrum), og generelt mer bolig mot gate, enn det som fremkom av rådmannens forslag.  

Rådmannens forslag til plan, sammen med PUK’s tillegg, ble etter 1.gangs behandling i PUK lagt ut til offentlig høring. Det har kommet inn høringsuttalelser fra fylkesetater og noen private grunneiere. De offentlige etatene støtter i stor grad rådmannens restriktive holdning til å slippe til mer boligbebyggelse i 1.etasje, mens de private innspillene ønsker større muligheter for boligbebyggelse mer i tråd med PUK’s tillegg.

Med bakgrunn i de politiske signalene som ble gitt ved 1. gangs behandling, og høringsuttalelsene som har kommet inn i høringsperioden, har rådmannen nå utarbeidet et revidert forslag som legges frem for sluttbehandling. I det reviderte forslaget åpnes det opp for bolig i de fleste bakgårdene i sentrum, samt at det er enkelte nye kvartaler i sentrums utkant hvor det åpnes for bolig i første etasje også ut mot gaten. Forslaget inneholder fortsatt krav til næring i 1. etasje for bebyggelsen mellom Sjøgata og Sundet.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 6/14. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 7/3 2014 PDF

Landbruksavdelingen har ingen merknader til de endringer som foreslås i høringsforslaget. 

Miljøvernavdelingen vurderer planforslaget som basert på gode analyser av situasjonen i Levanger sentrum, og mener det ivaretar behovet for å opprettholde handel i den sentrale bykjernen på en tilstrekkelig måte. De vil spesielt peke på viktigheten av å opprettholde kravet om næringsaktivitet i 1. etasje for bryggene ned mot Sundet. Disse områdene bør være offentlig tilgjengelige i størst mulig grad, og en ren boligbebyggelse her vil øke privatiseringen av den tradisjonelle «allmenningen». 

Kommunalavdelingen vil påpeke at kommunen må gjøre vurderinger om endring av bruk av de ulike bygningene vil kunne medføre en økt risiko eller sårbarhet gjennom at flere mennesker oppholder seg i bygningene hele døgnet. Eksempel på slike vurderinger kan være på brann og trafikksikkerhet.

Kommentar:

Kravet om næring i 1. etasje for området ned mot Sundet er opprettholdt i forslaget.

Når 1. etasjene skal benyttes til boliger vil kravene i teknisk forskrift gjelde for f. eks. brannkrav. Dette vil bli håndtert i den enkelte byggesaken.

2. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 7/3 2014 PDF

Fylkeskommunen støtter at Håkon den godes gate og Kirkegata blir opprettholdt som næringsareal. Det er også viktig at allmennhetens tilgjengelighet til Sundet blir opprettholdt. Fylkeskommunen støtter derfor administrasjonens forslag om at det bør være næringsvirksomhet i første etasje i bryggene ned mot Sundet.

Fylkeskommunen spør hvor grensa går mellom å ha så mange næringslokaler at mange står tomme, og når er det blitt så mange boliger på gateplan at byen framstår som et halvprivatisert boligområde? Denne balansegangen bør belyses i den videre prosessen, samtidig som den tydelige holdningen til hvilke områder i sentrum som er viktigst for næringsvirksomhet videreføres.

Boliger mot bakgård vil ha lite å si for fasaden ut mot gata, og kan føre til mere liv i sentrum. Samtidig vil eventuelle tilbygg ha utfordringer knyttet til uteoppholdsareal og kulturhistoriske verdier.

Kommentar:

Balansegangen mellom ønske om å opprettholde næringsaktivitet i sentrum, og grunneieres ønske om å kunne benytte mer til boligformål, er det denne reguleringsendringen handler om. Rådmannen har i saken prioritert de områdene som er viktigst for at byen fortsatt skal fremstå med aktivt handel og næringsliv, mens det i de minst sentrale områdene, og i bakgårdene er åpnet opp for mer boligbebyggelse. 

3. Johannes Fossum, datert 15/2 2014 PDF

Uttalelsen gjelder Jernbanegata 17 A. Eiendommen som ligger i rådhuskvartalet på hjørnet mot jernbanestasjonen, med inngang mot Jernbanegata og Sverres gate.

Fossum mener at for å oppnå et aktivt sentrum er det viktig å stimulere til boliger i stedet for næring. Eiendommens 1.etg som ligger høyt over gatenivå, kan ikke benyttes verken til forretning eller kontor ettersom kravet er en handikapvennlig entre. Derimot er eiendommen som gjort for boliger ettersom den tilfører beboerne livskvalitet bl.a. gjennom Jernbaneparken midt imot. Riksantikvaren har heller ikke hatt noen innvendinger mot at hele eiendommen benyttes til boligformål.

Kommentar:

Rådmannen mener at Jernbanegata 17 A ligger så sentralt plassert at det er viktig at det fortsatt er et næringskrav for 1. etasje på denne eiendommen.

4. Ola A. Storaker, datert 7/3 2014 PDF

Storaker gir sin fulle tilslutning til PUKs tilleggsforslag i saken. Storaker skriver at poenget må være at bygg som egner seg for handelsvirksomhet har handelsvirksomhet i 1.etasje. For å være egnet må bygget ha en front mot gata og det må være direkte inngang fra fortauet. Mange bygg i ”den indre kjerne” egner seg ikke, og fasadene nektes å bli gjort egnende pga. riksantikvarens fredningsbestemmelser. Det må være tillatt med bolig i 1. etasje i indre kjerne hvor det ikke er egnet for næring. Hvorvidt et bygg er egnet for handel/næring ser en av markedet. Står lokaler tomme er de ikke tilstrekkelig egnet. Storaker har ut i fra erfaring sett at gårdeiere alltid prioriterer næring i 1.etasje dersom der er villighet til slik benyttelse i markedet.

Videre må det være klart, som PUK påpeker, at bakgårdshus, istedenfor å bli pålagt å bli stående tomme, må kunne anvendes som bolig for derigjennom å være med på å skape liv i sentrum.

Storaker merker seg at torget er regulert til park og ikke ren parkering. Næringslivet i sentrum er avhengige av torget som parkeringsområde. Tilgjengelighet og parkering er en forutsetning for at næringslivet skal bestå og at folk skal benytte sentrumsfunksjonene.

Kommentar:

Bebyggelsen i Levanger sentrum har utfordringer knyttet til egnethet for næringsvirksomhet på grunn av den verneverdige trehusbebyggelsen. Vi har imidlertid tro på at det framover vil finnes løsninger som kan kombinere næring med den verneverdige bebyggelsen. Næringsbegrepet favner om mange ulike næringsfunksjoner, ikke bare forretningsvirksomhet, men også f.eks. kontorer og lignende.

Bakgårdsarealene åpnes nå opp for bolig i bakgårdshus.

Torget er i gjeldende regulering regulert til park, med muligheter for å kunne benyttes til parkering. Vi er enig med Storaker i at dette er en viktig sentralt plassert parkeringsplass i Levanger sentrum og har derfor valgt å endre formålet til torg/park/parkering. Det foreligger ingen planer om å endre på nåværende bruk for Levanger torg.

5. Ullvaren AS v/Sigvard K. Gilstad PDF

Det er deres generelle oppfatning at planforslaget fortsatt er unødvendig restriktivt, og da spesielt med hensyn til muligheten for bolig i første etasje. Ullvaren AS mener at direkte pålegg om næring i 1. etasje bør begrense seg til Kirkegata samt deler av Håkon d Godes gt. frem til parken. Alle andre steder (Håndverkeren inkludert), bør bolig/næring være valgfritt.

En større fleksibilitet her vil være til gunst for næringsutviklingen i sentrums-området. 

Kommentar:

Vi mener det er riktig å ha en restriktiv holdning til boligbebyggelse i 1. etasjene i de mest sentrale områdene av sentrum, mens det i planforslaget er åpnet mer fritt i utkantene. Områdene som omfattes av næringskravet er nå begrenset i forhold til gjeldende regulering og forslaget som var fremmet for 1. gangs behandling. I tillegg er det åpnet for bolig i 1. etasje i bakgårder.

6. Torbjørn Bentzen, datert 7/3 2014 PDF

Torvet med parkering har alltid vært og er det viktigste område for adkomst med bil til Levanger sentrum. Levanger sentrum trenger torvet slik det fungerer i dag. Parkanlegg/friområde på torvet må tas ut av planen.

Kommentar:

Vi er enig med Bentzen i at dette er en viktig sentralt plassert parkeringsplass i Levanger sentrum og har derfor valgt å endre formålet til torg/park/parkering. Det foreligger ingen planer om å endre på nåværende bruk for Levanger torg.

7. Barne- og ungdomsrepresentant Berit S. Voldseth PDF

Barnetalsrepresentanten påpeker at tilretteleggingen for de minste barna er for dårlig i sentrum. Ved å tilrettelegge med flere lekeapparat, for eksempel lage et spennende lekeområde på plenen ved biblioteket, kunne vi fått mer liv i sentrum. Det er imidlertid flott med tilretteleggingen som kommer på stadionområdet.

Endringer etter høring.

Plankart.

Følgende er endret på plankartet fra forslaget ved 1. gangs behandling:

  • I de fleste bakgårder åpnes det opp for boligbebyggelse i 1. etasje.

Klikk for større kart
Eksempel på regulering av kvartal. I 1. etasjen ut mot gaten er det krav om næring i 1. etasje. I bakgården er det fritt fram for næring og bolig i alle etasjene.  

Klikk for større kart

  • Kravet om at det skal være næring i 1. etasje begrenses til å gjelde:
    o   Kirkegata fra Sundgata til Holbergsgate
    o   Håkon den godes gate fra Torvet til Brugata
    o   Mellom Sjøgata og Sundet fra kirka til Tordenskjolds gate
    o   Sverres gate ned mot stasjonen
    o   Sundgata fra kirka til Jernbanegata
    o   All bebyggelse rundt Torvet
  • I forhold til forslaget som var til 1. gangs behandling er det åpnet for bolig i 1. etasje i områdene 33, 34B, 30A og 35A


Klikk for større kart

  • Torvet endres fra park til torg/park/parkering


Klikk for større kart


Bestemmelser.

Bestemmelsene er ajourført slik at de stemmer med plankartet. 

Vurdering:

I et byutviklingsperspektiv er det å bevare handel og næringsvirksomhet i sentrumskjernen viktig. Handel og næringsvirksomhet er en drivkraft i all byutvikling og en forutsetning for at bysentre skal ha et «byliv» som er attraktivt. Samtidig er det bedre med boligbebyggelse enn at lokalene blir stående tomme. Byens vekst, utstrekning og endrede forutsetninger er sentrale problemstillinger i denne saken.

Levanger sentrum som møteplass for handel og næringsliv har endret seg i de senere år. Store deler av den daglige detaljhandel skjer i dag utenfor sentrumskjernen, hovedsakelig på handelsområdet på Magneten. Vi har fortsatt et aktivt handels- og næringsliv i Levanger sentrum, men vi ser en gradvis endring fra den tidligere detaljhandelen til mindre butikker, kafeer og kontorbasert næring. Rådmannen mener det fortsatt vil være viktig at det legges til rette for næringsaktivitet i de mest sentrale delene av Levanger sentrum, men ser også at utviklingen er slik at det kan være mindre behov for næringsarealer nå enn det har vært tidligere.

Muligheter for mer bolig i bakgårdene var ett av punktene i PUK’s tillegg ved 1.gangs behandling. Etter vår vurdering er det viktigst å bevare næring i bebyggelsen på gateplan, ut mot gatene, og derfor åpnes det nå for en friere bruk av bakgårdsarealene i planforslaget. Enkeltsaker om etablering av boliger i bakgårdene vil imidlertid kunne møte utfordringer i forhold til brannkrav og Riksantikvarens framtidige fredningsbestemmelser.

De områdene som fortsatt har krav om næringsvirksomhet i 1. etasje, er de områdene hvor det etter vår mening, er viktigst at næringsvirksomheten videreføres for at Levanger sentrum fortsatt skal ha et aktivt handel og næringsliv. Det er også viktig at området mellom Sjøgata og Sundet er mest mulig offentlig tilgjengelig og ikke privatiseres gjennom ren boligbebyggelse.

Konklusjon:

I det reviderte forslaget som nå legges frem for sluttbehandling er næringskravet i 1. etasjene fjernet for noen områder i forhold til forslaget som var til 1. gangs behandling. I tillegg åpner forslaget for boliger i 1. etasjen i bakgårdene for de fleste kvartalene i sentrum. Rådmannen mener at det fortsatt er viktig å ha et krav til næringsvirksomhet i 1. etasjene i de mest sentrale delene av sentrum. Dette gjelder først og fremst langs Kirkegata og Håkon den godes gate, men også i tverrgatene i det mest sentrale området. 

Rådmannen tilrår at reguleringsendring reguleringsplan Levanger sentrum, revidert 24/4 2014 vedtas.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 22.01.2014

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Alf Magnar Reberg, SP på vegne av SP, AP og KRF:

Komiteen vil vurdere bolig i 1. etg. mot Sundet, mer bolig i bakgårder (hele sentrum), og generelt mer bolig mot gate, enn det som fremkommer av rådmannens forslag. Det er komiteens generelle oppfatning at i Håkon den godes gate, og i Kirkegata bør det være næring mot gate.

Begrunnelse

Komiteen gjorde i sak 41/12, den 9.5.2012 følgende vedtak:
Ved forestående revidering av reguleringsplan for Levanger sentrum skal området for tillatt bolig i 1. etasje vurderes.
I sak 57/12, den 29.8.12 ble følgende vedtatt (i forbindelse med søknad om bruksendring av 1 etasje fra forretning til boligformål på eiendommen 1719/315/274 Sjøgata 11 B): Saken utsettes i påvente av tidligere omtalte revidering av sentrumsplanen.

Komiteen ser at det over tid har det vist seg som utfordrende å leie ut til næringsformål i den indre kjernen av Levanger sentrum. Dette har aktualisert seg spesielt de senere år, da komiteen har fått mange dispensasjonssøknader til behandling.

Kravet til næringsareal har utviklet seg mye de senere år, der aktører ønsker større og mer moderne lokaliteter, enn det sentrumskjernen kan by på. Komiteen viser her til den utvikling som skjer med nye næringslokaler på både Moan og Havna.

For å stimulere til et aktivt sentrum, er det derfor viktig å stimulere til boliger i stedet for næring, en utvikling som må til for å opprettholde en aktivitet i sentrumskjernen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

Tilleggsforslag i møtet vedtatt med 10 mot 1 stemme (sv)

VEDTAK:

Forslag til reguleringsendring for reguleringsplan Levanger sentrum, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Komiteen vil vurdere bolig i 1. etg. mot Sundet, mer bolig i bakgårder (hele sentrum), og generelt mer bolig mot gate, enn det som fremkommer av rådmannens forslag. Det er komiteens generelle oppfatning at i Håkon den godes gate, og i Kirkegata bør det være næring mot gate.

Begrunnelse

Komiteen gjorde i sak 41/12, den 9.5.2012 følgende vedtak:
Ved forestående revidering av reguleringsplan for Levanger sentrum skal området for tillatt bolig i 1. etasje vurderes.
I sak 57/12, den 29.8.12 ble følgende vedtatt (i forbindelse med søknad om bruksendring av 1 etasje fra forretning til boligformål på eiendommen 1719/315/274 Sjøgata 11 B): Saken utsettes i påvente av tidligere omtalte revidering av sentrumsplanen.

Komiteen ser at det over tid har det vist seg som utfordrende å leie ut til næringsformål i den indre kjernen av Levanger sentrum. Dette har aktualisert seg spesielt de senere år, da komiteen har fått mange dispensasjonssøknader til behandling.

Kravet til næringsareal har utviklet seg mye de senere år, der aktører ønsker større og mer moderne lokaliteter, enn det sentrumskjernen kan by på. Komiteen viser her til den utvikling som skjer med nye næringslokaler på både Moan og Havna.

For å stimulere til et aktivt sentrum, er det derfor viktig å stimulere til boliger i stedet for næring, en utvikling som må til for å opprettholde en aktivitet i sentrumskjernen. 

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til reguleringsendring for reguleringsplan Levanger sentrum, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

1

Forslag til plankart 19.12.13 PDF - JPG (nettbrett)

2

Forslag til reguleringsbestemmelser PDF

3

Forslag til planbeskrivelse PDF

4

Registrering 1. etasje pr. 20.09.13 PDF - JPG (nettbrett) - utlagt 21.01.14


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Innspill til varsel om oppstart


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Flere av gårdeieren i Levanger sentrum som eier bygårder hvor første etasje i dag er regulert til forretning, kontor ønsker omregulering til boligformål. Utenfor sentrum er det lokalisert store forretningsarealer som gir sterk konkurranse til handelen i sentrumskjernen, dette gjelder i hovedsak kjøpesentrene på Moan. Gjeldende reguleringsplan er fra 2007 og situasjonen med tanke på bruk av første etasjer er endret siden den gang. Det er derfor behov for å foreta en ny vurdering.

Dagens situasjon

Hovedtyngden av den daglige handelen i Levanger foregår i dag på Moan. I tillegg er det handelsområder i sentrum, da i hovedsak i Kirkegata og Håkon den Godes gate. Forretningene i sentrum må konkurrere mot handelsområdene på Moan, noe som har ført til en endring i tilbudet i sentrum. Sentrum har blitt en arena for en annen type handel en tidligere. Det er ikke lenger bare handel det dreier seg om, men også opplevelsen rundt handleturen er viktig. Trehusbebyggelsen i Levanger er med på å skape en god ramme for denne typen opplevelser.

Henviser til vedlagt planbeskrivelse for mer utfyllende beskrivelse.

Vurdering:

Kriterier som er lagt til grunn for vurderinger for hvor det forslås at kravet til næring i 1.etasje opprettholdes er:

  • Konsentrerte og attraktive handelsområder.
    Handel og næringsvirksomhet er en drivkraft i all byutvikling og en forutsetning for at bysentre skal være attraktive.
  • Bevare næring i Kirkegata.
    Kirkegata har tidligere vært hovedgata for handel i Levanger, og den er i dag hovedferdselsåren hvor folk møter byen og det er derfor viktig at denne har et bymessig preg.
  • Bevare tilgjengeligheten til Sundet.
    Dette da området historisk sett har vært viktig for utviklingen av Levanger by.


Henviser til vedlagt planbeskrivelse for mer utfyllende beskrivelse.

Konklusjon

Kravet om forretning i første etasje foreslås opprettholdt i de fleste områdene hvor dette gjelder i dag, dette da handel og næring er viktig for å oppnå en positiv byutvikling. I enkelte områder gis det muligheter for bolig helt ned på gateplan, dette er områder som ligger i utkanten av sentrumskjernen og hvor det i dag i hovedsak er boligbebyggelse. I tillegg foreslås det også at det åpnes for bolig over 1. etasje for noen eiendommer hvor det i dag er ren næringsregulering.

Områder hvor kravet om forretning/kontor opprettholdes er markert med rødt/blått, områder hvor det åpnes for bolig i 1.etasje er markert med grønt. - klikk for større kart

Områder hvor kravet om forretning/kontor opprettholdes er markert med rødt/blått, områder hvor det åpnes for bolig i 1.etasje er markert med grønt.

Vedlagte planforslag og reguleringsbestemmelser er revidert slik at de er i henhold til ny Plan- og bygningslov fra 2008.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 14.05.2014 15:29
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051