Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.05.14 - sak 36/14 - 1719/6/114 - Detaljregulering Sjøsiden - Kjønstadmarka felt B2

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2011/1264 - /L12

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og byggesakssjefen 12.03.14 146/14
Plan- og utviklingskomiteen 14.05.14 36/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Endret detaljregulering for Sjøsiden – Kjønstadmarka felt B2, datert 03.03.2013, vedtas som en mindre endring iht. plan- og bygningslovens §§ 12-12 og 12-14.

Vedlegg:

1

Plankart rev. 03.03.2014 PDF
 

2

Reguleringsbestemmelser -20140303 PDF
 

3

Fasade rekkehus PDF
 

4

Notat Kjønstadmarka B2 - Norconsult, 29.04.14 PDF
 

5

Lengdeprofil BK3 med eksisterende terreng inntegnet - Tegn 110C PDF
 

6

Exponor - Expo-Living BK3 Sjøsiden - plan, snitt, fasader rev. 24.02.14 PDF
 

7

Carport med bod BK3 - plan, snitt, fasader


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Planforslaget ble sendt på høring den 12.03.2014 med uttalefrist 9. april 2014. 

Planområdet er på ca. 4,5 daa og ligger nederst/nord i boligfeltet Kjønstadmarka, mellom Nordengbakkan og Nordsivegen. Området er i dag regulert til eneboliger i kjede og leilighetsbygg med til sammen 17 boenheter. Ved en mindre endring av plankartet i 2013 ble felt BK1 og BK2 og bebyggelsen her flyttet 2 m mot vest.

Et område i nordvest foreslås nå endret fra kjedehus med 4 boenheter til 3 frittstående eneboliger. Et område i sørvest foreslås endret fra kjedehus til rekkehus med felles garasjeanlegg.

Det er mottatt to høringsuttalelser:

  1. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 03.04.2014 PDF
  2. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 08.04.2014 PDF


I det følgende er uttalelsene oppsummert og kommentert:

1 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 03.04.2014 PDF

Planområdet ligger i et hellende terreng og planen må sikre at ny bebyggelse tilpasses terrenget. Illustrert ny bebyggelse for BK3 synes utformet på flatt terreng, noe som ikke vil gi tilfredsstillende terrengtilpassing i det aktuelle planområdet.

Da planen ser ut til å legge til rette for bygning på tre etasjer med boenhet, må eventuelle konsekvenser i forhold til tilgjengelighet vurderes.

Kulturminnefaglig uttalelse:

Det vises til tidligere uttalelse og arkeologiske undersøkelser i forbindelse med arbeid med reguleringsplan Kjønstadmarka der omsøkte plan inngår. Det ble ikke påvist konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3 i forbindelse med fylkeskommunens undersøkelser i gjeldende område. Det minnes likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på automatisk fredete kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:

I felt BK3 er illustrert bebyggelse lagt til grunn for foreslått endring.

Kommunen har bedt om snitt som viser eksisterende og ferdig planert terreng, og har mottatt dette samt notat med kommentarer til høringsuttalelsene, plan, snitt og fasader av bebyggelsen i felt BK3, se vedlegg. Ifølge notatet viser profilet at bebyggelsen kan tilpasses i terrenget uten spesielt store inngrep.

På bakgrunn av lengdeprofilet finner kommunen at deler av terrenget planlegges senket ca. 2 m, noe som bl.a. gir inngangsplan på samme nivå som adkomstvegen. Å senke terrenget mot Nordengbakkan i sør gir mulighet for vinduer i første etasje også mot sør (plantegningene viser her soverom og bad mot denne fasaden i første etasje). Terrenget innbyr kanskje til sokkelløsning, men kommunen har ikke sterke innvendinger til foreslått løsning. Vedlagte hustegninger er for øvrig ikke juridisk bindende for utbyggingen. Kommunen ser her ikke spesielt behov for bestemmelse om at bebyggelsen skal tilpasses eksisterende terreng.

Leilighetsbygget i felt BK4 skal iht. bestemmelsene oppføres som tilgjengelige boenheter, og dette vil oppfylle opprinnelig krav om minst 20 % tilgjengelige boenheter innenfor aktuelt planområde.

Mottatte plantegninger viser at rekkehusbebyggelsen i tre etasjer ikke er tenkt som tilgjengelige boenheter, og dette ser ikke ut til å være i strid med TEK10 § 12-3 andre ledd: «Bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis. Kravet gjelder ikke småhus med en boenhet og der atkomst fra inngangsparti til boenhet kun går over én etasje.»

I veiledningen til annet ledd går det fram at:

«For boenheter er prinsippet at dersom man må gå mer enn én etasje for å komme til boenhetens inngangsdør, skal det være heis. Kravet gjelder ikke for småhus med én boenhet som har flere etasjer/plan, eksempelvis en enebolig i tre etasjer. Krav om heis gjelder heller ikke internt i en leilighet eller rekkehus, jf. § 12-2 som regulerer tilgjengelighet kun på inngangsplanet i boenheter.»

2 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 08.04.2014 PDF

Landbruksavdelingen har vært og er opptatt av at Kjønstadmarka samlet sett gis en god

utnytting. Dette er ett av de områdene som fra overordnet plan var forutsatt å ha en høyere utnyttingsgrad enn de ovenforliggende områdene, og Landbruksavdelingen er kritisk til at det åpnes for eneboliger innenfor planområdet. Samlet sett innebærer endringen bare én boenhet mindre enn gjeldende plan, men landbruksavdelingen ber kommunen likevel være kritisk til endringer som innebærer en lavere utnytting av området.

Miljøvernavdelingen:

Ut fra hensynet til behovet for god arealutnyttelse i et område med press på arealene, slutter Miljøvernavdelingen seg til uttalelsen fra Landbruksavdelingen. Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøinteresser forøvrig ingen merknad til søknaden.

Kommunalavdelingen, enhet for samfunnssikkerhet og beredskap har ingen merknader.

Kommentar:

Kommunen har forståelse for fylkesmannens skepsis, men en boenhet mindre av opprinnelig 17 boenheter anses ikke som et så vesentlig tap at Rådmannen vil gå imot forslaget. Se også vedlagte notat ang. utnyttingsgrad og antall boenheter pr. daa.

Vurdering/konklusjon:

Ved høring antok kommunen at dette er endringer som kan behandles som mindre endring. Saken kan ikke behandles som mindre endring hvis det mottas vesentlige innvendinger. Regionale myndigheter har innvendinger til planforslaget, men bruker ikke begrepet innsigelse, gå imot eller frarå (sterkt). På bakgrunn av en helhetsvurdering tilrår Rådmannen at planforslaget vedtas som en mindre endring.

Til toppen av siden

FØRSTE GANGS BEHANDLING

Utvalg

Dato

Saksnr.

Plan- og byggesakssjefen - delegert sak

12.03.2014

146/14


Plan- og byggesakssjefens vedtak:

Vedlagte planforslag sendes på høring. 

Vedlegg:

1

Plankart rev. 03.03.2014

2

Reguleringsbestemmelser -20140303

3

Fasade rekkehus


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Norconsult har utarbeidet forslag til endring av detaljreguleringen for Sjøsiden Kjønstadmarka felt B2 på vegne av Exponor AS. 

Planområdet er på ca. 4,5 daa og ligger nederst/nord i boligfeltet Kjønstadmarka, mellom Nordengbakkan og Nordsivegen. Området er i dag regulert til eneboliger i kjede og leilighetsbygg med til sammen 17 boenheter. Ved en mindre endring av plankartet i 2013 ble felt BK1 og BK2 og bebyggelsen her flyttet 2 m mot vest.

I oversendelsen 3. mars skriver Norconsult at endringen er som følger:

  • Område BK2 med 4 eneboliger i kjede endres til BF1 med 3 frittstående eneboliger.
  • Område BK3 bygges ut med rekkehus i stedet for kjedete eneboliger. 4 leiligheter og felles garasjeanlegg.


Område BK1 og BK5 er uendret (for BK5 er detaljeringsgraden økt noe, blant annet er bygget vist med alle balkonger). 

Det forutsettes at BF1 og BK4 har parkeringsdekning på egen tomt.

Det er registrert kommunale ledninger i planområdet, og utbygger har ut fra de erfaringene de har med eksisterende anlegg i området, kommet til at det er fornuftig å ha litt «å gå på». De foreslår derfor å droppe tomtegrensene innenfor BK3, slik at bebyggelsen kan forskyves både mot øst og mot sør. Dette vil forhåpentligvis gi tilstrekkelig fleksibilitet.

Klikk for større kart
Plankart vedtatt 15.05.2013.                                              Forslag til planendring datert 03.03.2014. 

Vurdering:

Dette området i Kjønstadmarka var opprinnelig ikke tiltenkt eneboligtomter, men foreslått løsning i felt BF1 medfører kun en boenhet mindre. Bebygd areal pr. tomt er økt med inntil 10 m2 BYA mer enn i gjeldende plan med fire tomter. 

Planlagt bebyggelse i felt BK3 er trukket nordover, og i stedet for kjedehus i 2 etasjer + sokkel foreslås det nå rekkehus i 3 etasjer samt garasjeanlegg på maks 100 m2. Maks gesimshøyde er ikke endret, heller ikke kotehøyde for golvnivå i «sokkeletasje.»

Det foreslås totalt bebygd areal inkludert garasjer/carport og parkeringsareal (BYA) på mellom 350 og 450 m2, mot tidligere mellom 90 og 110 m2 for hver tomt. Rekkehus i stedet for kjedehus vil gi en mer kompakt bebyggelse i vest, men med lavere carporter mot leilighetsbygget i øst. 

Bebyggelse i felt BK4 strekker seg noe mer vestover enn tidligere fastsatt byggegrense.

Når det gjelder parkering er følgende foreslått:

«For BF1 og BK1 skal det opparbeides 2 parkeringsplasser pr. boenhet, hvorav 1 plass skal kunne være i carport / garasje. For BK3 og BK4 kreves 1,5 plass pr. enhet.  Gjesteparkering kan anlegges på felles parkeringsplass.»

Dette innebærer at parkeringskravet for felt BK3 foreslås redusert med 0,5 plass pr. boenhet (totalt 2 plasser). I reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, var det forutsatt at det for eneboliger og rekkehus kreves 2 p-plasser pr. boenhet, og for leiligheter 1,5. Vedtektene for Levanger skiller mellom vanlig boligbebyggelse (1,5 plass) og eneboliger (2 plasser). Arealdelen sier 1,5 p-plass for rekkehus/boliger med 3 eller flere enheter.

Hvis BF1 og BK4 kan dekke parkeringskravet på egen tomt er det utover viste carporter behov for 6 biloppstillingsplasser. Tidligere er det også forutsatt at 3 boliger i felt BK1 (tomt 1-3) kan dekke parkeringsbehovet på egen tomt. For rekkehusene i felt BK3 er det plass til biler foran carportene, men praktisk er det ikke. Felles gjesteparkering PP1 har 7 plasser, som er felles for boligene i planområdet. Totalt er det krav om 28 plasser, mot tidligere 32. Foreslått reduksjon har liten betydning samlet sett.

Som tidligere er carportene delvis plassert nærmere felles kjøreveg enn det som tillates mot kommunal veg. Vegen blir imidlertid en blindveg med liten trafikk. 

Kommunen antar at dette er endringer som kan behandles som mindre endring. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg.

Kommunen finner at endringsforslaget kan sendes på høring.

    Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 14.05.2014 15:28
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051