Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.03.12 - sak 22/12 - Klage på vedtak - Søknad om fradeling av bebygd tomt fra eiendommen 1719/19/12 - Tangen - Jan Arild Steinvik


Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2011/7646 - /1719/19/12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.03.12 22/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedtak i sak 992/11 datert 21.12.2011 opprettholdes.

Klage fra Jan Arild Steinvik tas ikke til følge.

Saken oversendes Fylkesmannen i  Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Jan Arild Steinvik søkte om fradeling av tomt for eksisterende generasjonsbolig. Søknaden var i strid med LNFR-formålet i kommuneplanen og i strid med Plan- og bygningslovens § 1-8 (Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag). Søknaden ble delvis innvilget, ved at arealet som var nærmest sjøen ikke ble godkjent fradelt. Det klages på at søknaden ikke ble innvilget i sin helhet.

Vedlegg:

  1. Oversiktskart PDF
  2. Situasjonskart PDF
  3. Utsnitt arealdel kommuneplan PDF
  4. Søknad om dispensasjon PDF
  5. Vedtak 1.gangsbehandling PDF
  6. Klage PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 14.09.2011
  2. Høringsbrev datert 19.10.2011
  3. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 10.11.2011
  4. Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 11.11.2011
  5. Behandling etter Jordloven i sak 90/11 datert 13.12.2011


Saksopplysninger:
Jan Arild Steinvik søkte 14.09.2011 om å dele fra ei tomt bestående av to parseller fra landbrukseiendommen Tangen med gnr/bnr 19/12 i Levanger kommune. Parsellene skulle benyttes som boligtomt for eksisterende bolig. Det var generasjonsboligen på landbrukseiendommen som ble søkt fradelt. Parsellene er delt av gårdsvegen til tunet på eiendommen, og parsellene er til sammen ca 1,8 dekar.
 
Klikk for større foto

Planstatus/100-metersbeltet langs sjø:
De omsøkte parseller ligger i kommuneplanen for Levanger kommune innenfor et område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål (LNFR) hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging.

De omsøkte parseller ligger også innenfor 100-metersbeltet langs sjø, hvor det i følge Plan- og bygningslovens § 1-8 ikke er tillatt med opprettelse eller endring av eiendom.

En innvilgelse av søknaden er avhengig av dispensasjon fra både kommuneplanen og Plan- og bygningslovens § 1-8.

Andre myndigheter:
Søknaden ble i henhold til Plan- og bygningsloven § 19 (Dispensasjon) og § 21-5 (Den kommunale bygningsmyndighets samordningsplikt) sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling sa i sin uttalelse følgende:
”Den aktuelle fradelingen ligger ved Alnesfjæra fuglefredningsområde og grenser til eksisterende fritidseiendom. Fradelingen endrer bruksformål fra landbruks- til boligformål, samtidig som det etableres to parseller på hver sin side av gårdsveien. Planmessig vil parsellene fortsatt være LNF-formål i plan, men fradelingen spesielt av parsellen mellom gårdsveien og verneområde kan skape presedens for senere tiltak.

Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser i tilknytning til Alnesfjæra fuglefredningsområde, råder vi kommunen til ikke å fradele areal nedenfor gårdsveien, men kun parsellen rundt boligen.”

Innherred samkommunes enhet for Landbruk innvilget søknaden etter Jordloven, men kunne  iflg. saksframlegg være enig med Fylkesmannen at parsellen mellom fuglefredningsområdet og gårdsveien ikke fradeles.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune hadde ingen merknader til søknaden.

1.gangsbehandling:
Søknaden ble administrativt behandlet etter Plan- og bygningsloven i sak 992/11 datert 21.12.2012.

Kommuneplan/LNFR-område:
I dispensasjonsvurderingene ble det vurdert at hensynet bak LNFR-formålet i kommuneplanen ikke ble vesentlig tilsidesatt ved at det ble gitt dispensasjon fra kommuneplanen til fradeling av generasjonsbolig. Eiendommen har ikke behov for generasjonsbolig lenger og lokal landbruksmyndighet har godkjent fradelingen. Derfor ble også fordelene ved å gi dispensasjon fra kommuneplanen vurdert å være klart større enn ulempene, slik at lovens krav for å gi dispensasjon var oppfylt.

Plan- og bygningslovens § 1-8 / 100-metersbeltet langs sjø:
I dispensasjonsvurderingene ble det vurdert at hensynet bak PBL § 1-8 ikke ble vesentlig tilsidesatt ved at det ble gitt dispensasjon til fradeling av parsell 1. Fradeling av parsell 1 ble vurdert å være fradeling av eksisterende bebyggelse med naturlig tilhørende tomt. Parsellen ligger atskilt fra strandsonen med gårdsvegen. Derfor ble også fordelene ved å gi dispensasjon vurdert å være klart større enn ulempene, slik at lovens krav til å gi dispensasjon var oppfylt.

Parsell 2 ble ikke vurdert å høre naturlig til kårboligen, og dermed ikke kunne anses som fradeling av eksisterende bebyggelse. En fradeling av parsell 2 som en del av en boligeiendom kan virke privatiserende av området. Parsell 2 ligger inntil Alnesfjæra fuglefredningsområde. Fylkesmannen frarådet derfor kommunen å fradele denne parsellen, noe samkommunens landbruksmyndighet kunne si seg enig i. Med bakgrunn i dette ble det vurdert at hensynet bak PBL § 1-8 ble vesentlig tilsidesatt dersom det ble gitt dispensasjon til fradeling av parsell 2, og at fordelene ved å gi dispensasjon ikke var klart større enn ulempene. Dermed var ikke lovens krav for å kunne gi dispensasjon oppfylt.

Siden vedtaket var et enkeltvedtak, ble det gitt orientering om klageadgang jfr Forvaltningslovens § 28, med 3 ukers klagefrist.

Klage:
I brev mottatt 23.01.2012 klager Jan Arild Steinvik på vedtaket.

Vurdering:
Vurdering om klagen er rettidig:
Forvaltningslovens § 29 om klagefrist sier at det er 3 ukers klagefrist fra det tidspunkt underretning om vedtak er kommet frem til vedkommende part.

Underretning om vedtak er sendt i brev datert 21.12.2011. I klagen opplyser Jan Arild Steinvik at vedtaket er mottatt 30.12.2011. Klagen er datert 19.01.2012, mens kommunen mottok klagen 23.01.2012.

Med bakgrunn ovennevnte og bla tid til postgang, vurderer Plan- og bygningsmyndigheten at klagen er rettidig.

Vurdering av klagen:
Parsell 2 sin beskaffenhet:
I klagen beskrives arealet for parsell 2 som et lite utnyttbart areal som bare vil fortsette å vokse igjen av busker og trær. Den ukontrollerte veksten har ført til at hele området fremstår som lite attraktivt til fritidsbruk for både beboerne av kårboligen og tilgrensende fritidseiendom, samt allmennheten. Arealet har heller ingen bruksverdi som landbruksareal. En betydelig del av parsell 2 består av en bratt skrent, samt et flatt areal som brukes til parkering, for besøkende både til kårboligen og tilgrensende fritidsbolig. Eier av fritidseiendommen vil få overført sin bruksrett ved evt fradeling.

Dersom arealet skulle bli en del av en boligeiendom, vil det høyst sannsynlig bli ryddet, noe som vil medføre at det igjen kan tas i bruk som friluftsområde for både beboere og allmennheten. Det vises til at kommunen i sitt vedtak bruker anlegging av hage som begrunnelse for avslag. Klager mener en oppgradering og forskjønnelse av området er positivt og vil bidra til å åpne for alles bruk av denne strandsonen. Klager vil også bemerke at betydelige deler av strandsonen på eiendommen ble tidligere flittig brukt av allmennheten til bading og annen fritidsbruk, men etter hvert som den har vokst igjen har den blitt mindre attraktiv og tilnærmet ubrukelig/utilgjengelig.

Plan- og bygningsmyndighetens kommentar:
Plan- og bygningsmyndigheten kan på generelt grunnlag se at opprydding kan gjøre strandsonen mer tilgjengelig for allmennheten. Dette forutsetter imidlertid at grunneier viser velvilje. I dette tilfelle anses dette likevel ikke som en begrunnelse av så stor vekt at vedtaket bør endres. Plan- og bygningsmyndigheten mener fortsatt at parsell 2 ikke hører naturlig til kårboligen. Dersom parsell 2 blir med i eiendommen til kårboligen, så vil dette virke mer privatiserende på strandsonen enn om det fortsatt blir tilhørende landbrukseiendommen. Forholdet må tillegges stor vekt i forhold til framtidige eiere.

For Alnes fuglefredningsområde gjelder for øvrig en forskrift om verneplan for sjøfuglområder i Nord-Trøndelag (FOR 2003-12-19 nr 1707). I bestemmelsene står det bla at vegetasjon på land og i vann som er viktig for fuglenes livsmiljø, er fredet mot enhver skade og ødeleggelse. Nye plantearter må ikke innføres.

Presedens:
Det vises i klagen også til Fylkesmannens uttalelse om at fradeling av parsell 2 kan skape presedens for videre tiltak, noe klager finner underlig, da et hvert tiltak som senere måtte ønskes foretatt vil være avhengig av kommunens tillatelse.

Plan- og bygningsmyndighetens kommentar:
Det er riktig at et hvert søknadspliktig tiltak på parsell 2 er avhengig av kommunens tillatelse, men dersom parsell 2 blir fradelt som en del av ei boligtomt, kan terskelen for å gi dispensasjon til enkelte tiltak som naturlig hører til på ei boligtomt, bli lavere.

En innvilgelse av dispensasjon kan derimot skape en presedens, eller bidra til å uthule bygge- og delingsforbudet i Plan- og bygningslovens § 1-8, for senere saker som kan vurderes som sammenlignbare.

Tidligere sak:
I klagen vises det til at deler av parsell 2 ble innvilget fradelt som tilleggsareal til tilgrensende fritidseiendom. Klager finner det underlig at Fylkesmannen ikke hadde merknader til denne søknaden, mens de nå har merknader med henvisning til hensynet til miljøverninteressene i Alnesfjæra fuglefredningsområde.

Plan- og bygningsmyndighetens kommentar:
Det ble i 2010 søkt om fradeling av deler av parsell 2 som tilleggsareal til fritidseiendommen gnr/bnr 19/28. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag hadde den gang ingen merknader til søknaden, men viste til at parsellen grenset ned til Alnesfjæra fuglefredningsområde, og at nærheten til fredningsområdet ville ha betydning for eventuelle andre senere tiltak på eiendommen. Søknaden ble godkjent, men er ikke effektuert ved oppmålingsforretning. Vedtaket omfatter deler av parsell 2 og er gyldig i inntil 3 år/til grunneier opphever søknaden.

Bakgrunnen for de vurderinger Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har gjort i de to sakene ønsker ikke Plan- og bygningsmyndigheten å spekulere i.

Jan Arild Steinvik var også den gang grunneier, og i sin begrunnelse i dispensasjonssøknaden ble det den gang anført følgende:
”…Ved et eierskifte vil det således ikke bli noen bruksendring, og fradelingen av parsellene vil medføre at den egentlige bruker også blir parsellens eier. Parsellene er uegnet til landbruksformål og er en av min gårdseiendom som ikke brukes av andre enn fritidseiendommens eier. …”

Plan- og bygningsmyndigheten fant det den gang naturlig at deler av parsell 2 tilhører fritidseiendommen, og ga dispensasjon. Det er mer naturlig at deler av parsell 2 tilhører fritidseiendommen enn til kårboligen. Parsellens beskaffenhet og beliggenhet i forhold til gårdsvegen tilsier dette.

Konflikter grunnet allmennhetens utestengelse:
Klager hevder også at en oversikt over konflikter grunnet allmennhetens utestengelse i strandsonen oftere oppstår med eiere av fritidseiendommer enn med fastboende eiere.

Plan- og bygningsmyndighetens kommentar:
Plan- og bygningsmyndigheten kjenner ikke til noen slik oversikt. Det kan godt være at det er færre konflikter i strandsonen mellom fastboende og allmennheten enn mellom eiere av fritidseiendommer og allmennheten, men dette vurderes å ha ingen nevneverdig betydning for denne saken.

Det kan være mange faktorer som kan ha betydning for om det oppstår konflikt mellom brukere og eiere i strandsonen. Det kan godt være at om strandsonen er en del av en landbrukseiendom hvor driftsentret/våningshuset er et stykke fra strandsonen, fører til mindre konflikter, enn om deler av strandsonen er en del av ei mindre boligtomt nede ved sjøkanten.

Konklusjon:
Med bakgrunn i ovennevnte finner Plan- og bygningsmyndigheten at klagen ikke inneholder noe som tilsier at vedtak fattet i sak 992/11 datert 21.12.2011 bør endres. Plan- og bygningsmyndigheten anbefaler derfor at vedtaket opprettholdes, og at saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.
   Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2012 13:52
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051