Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.06.12 - sak 51/12 - Detaljregulering Lunden 1719/212/11

Ingrid Okkenhaug Bævre - klikk for personkort
Saksbehandler: Ingrid Okkenhaug Bævre
Arkivsaknr: 2012/1216 - /L12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.06.12 51/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas detaljregulering for Lunden, datert 18.04.12, fremlagt for høring og offentlig ettersyn.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 18.04.12 PDF
  2. Plankart, datert 18.04.12 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser, datert 18.04.12 PDF
  4. Illustrasjoner, datert 16.04.12 PDF
  5. Utomhusplan, datert 18.04.12 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Geoteknisk vurdering 25.04.2012, Multiconsult


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Landsem Plan & Bygg på vegne av grunneier Øra Eiendom Verdal AS.

Levanger kommune har gjennom kommuneplanens arealdel vedtatt boligformål på eiendommen Lunden, gnr 212 bnr 11, i Åsen sentrum. Området er tidligere regulert til industriformål.

Eier av eiendommen, Øra Eiendom Verdal AS, ønsker å bygge 15 boenheter: 7 eneboliger i rekke og 8 leiligheter, samt tilhørende parkering, garasjer og boder, innenfor planområdet.

Planforslaget er vurdert å ikke falle inn under forskriftens kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn og krav om konsekvensutredning.

Planområdet
Området ligger i Åsen sentrum, like sør for jernbanestasjonen. Området grenser til kommunal veg på nord- og østsiden, og til trafostasjon på vestsiden. Ovenfor området ligger etablert boligbebyggelse.

Klikk for større kart 
Planområdets beliggenhet i Åsen

Kommunen har bygd ny vegløsning med gang- og sykkelveg forbi planområdet og fram til E6. Det er et godt utbygd vegsystem med planskilt kryssing av jernbanen ca. 300 meter nord for området.

Planstatus
I reguleringsplan for Fossingtrøa, vedtatt 26.01.1989, er området regulert til industriformål. I kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, ble bruken av området endret til boligformål. I reguleringsplan “Kommunal veg Sveet-Åsen sentrum”, vedtatt 21.05.2008, ble tilstøtende veg til området omlagt med ny avkjørsel til E6.

Planforslaget
Generelt
Planområdet er på 5,6 daa.
Terrenget i planområdet heller mot nordvest med et gjennomsnittlig fall i byggeområdet på ca. 1:10, noe brattere lenger sør. Området har tidligere vært drevet som et lite småbruk og er bebygd med eldre bygningsmasse som står for riving.

Løsmasser i området består i hovedsak av tykke havavsetninger. Området ligger i nærheten av en kjent kvikkleireforekomst. Multiconsult gjennomførte en befaring og prøvegraving den 28.03.2012 i planområdet, og rapport fra befaring viser at områdestabiliteten er god.

Bebyggelsen
Boligbebyggelse – rekkehus B1
Byggeområde B1, det laveste området og nærmest jernbanen/kommunal veg, er planlagt med rekkehusbebyggelse

I følge reguleringsbestemmelsene tillates det innenfor dette området oppført boliger i 1 etasje med tilhørende carport.
I planbeskrivelsen er det nevnt at det forutsettes oppfylling spesielt i nordøst av området mot kommunal veg. Grense for fylling/annen veggrunn i tidligere reguleringsplan, justeres tilsvarende til fordel for tomt til rekkehusbebyggelsen.

Privat adkomstveg for rekkehusbebyggelsen er foreslått lagt i samme plan som parkeringsplass og carport.  

I reguleringsbestemmelsene foreslås det at boligene tillates oppført med pulttak, maksimal takvinkel 25 grader og maksimal mønehøyde på 7,9 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.
Maksimalt tillatt bebygd areal er satt til % BYA = 55 % av tomtearealet. Arealet er inkludert boder, carport og parkeringsplass på egen grunn.

I følge reguleringsbestemmelsene er kotehøyde på gulv i 1.etasje angitt på plankartet, veiledende.

Boligbebyggelse – leilighetsbygg B2
I følge reguleringsbestemmelsene tillates det innenfor dette området oppført leilighetsbygg med tilhørende anlegg.
 
Leilighetsbygget er, i følge planbeskrivelsen, planlagt i 2 etasjer. Det er tenkt bygd på et høyere plannivå og anlagt med felles gårdsplass/parkering. Heis er planlagt i tilknytning til svalgang.

Det foreslås at boligene tillates oppført med flattak, maksimal takvinkel 6 grader og maksimal gesimshøyde på 7,0 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.
Reguleringsbestemmelsene setter maksimalt tillatt bebygd areal til % BYA = 55 % av tomtearealet, inkludert felles boder.  

I følge reguleringsbestemmelsene er kotehøyde på gulv i 1.etasje angitt på plankartet, veiledende.

Boder foreslås oppført med flattak med maksimal takvinkel 6 grader og med maksimal gesimshøyde på 3,4 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.

Garasjeanlegg for leilighetsbygg
I følge reguleringsbestemmelsene tillates det innenfor dette området oppført garasjer. Disse foreslås oppført med flattak med maksimal takvinkel 6 grader og med maksimal gesimshøyde på 3,4 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.

Garasjene skal ha ensartet utforming og maksimalt tillatt bebygd areal er satt til  % BYA =  100 % av tomtearealet.

Avfall - miljøtorg
I følge reguleringsbestemmelsene tillates det innenfor dette området oppført lagringshus for søppeldunker med sortering av avfall.
Bygget foreslås oppført med flattak med maksimal takvinkel 6 grader og med maksimal gesimshøyde på 3,4 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.
Biladkomst og gang-/sykkelveg
Planforslaget viser to nye avkjørsler fra kommunal veg.
Adkomstveg f_V1 for rekkehusbebyggelse B1 har en total vegbredde på 7 meter fram til snuplass og videre inn til boligene en bredde på 5,5 meter.
Adkomstveg f_V2 for leilighetsbygg B2 er avsatt som felles adkomst og gårdsplass.

Sikttrekant er dimensjonert ut fra fartsgrense på 30 km/t, 10 x 30 meter.

Parkering
Rekkehus B1
Det er planlagt 1 parkeringsplass i tillegg til carport pr. bolig.

Leilighetsbygg B2
Innenfor området P for leilighetsbygg anlegges 7 biloppstillingsplasser. En av oppstillingsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. I tillegg er det planlagt 1 garasjeplass i fellesanlegg pr. leilighet.

Lek og uteopphold
Kommuneplanens retningslinjer stiller krav om minimum 50 m2 regulert leke-/oppholdsareal pr. bolig. I planforslaget for Lundentunet er det avsatt til sammen et areal på 1,4 daa, felles for boligområdene B1 og B2. Området avskjæres av gang- og sykkelveg og en høyspentlinje. Deler av arealet er mindre godt egnet til leik for småbarn og det reelle lekeområdet er noe mindre.

Det opplyses i planbeskrivelsen om at lekeområdet for småbarn legges utenfor sone for elektromagnetisk felt. Området skal anlegges med adkomst fra privat veg og fra felles lekeplass, samt tilpasses universell utforming.

I følge reguleringsbestemmelsene skal lekeplassen utstyres med minimum huske, sandkasse og benk.

Universell utforming
I følge planbeskrivelsen legges deler av områder for lekeplass/uteoppholdsområdet til rette for universell utforming med adkomst for bevegelseshemmede.

Veger i planområdet blir anlagt med minimale stigningsforhold.

Vann, avløp og strøm
Området har utbygd kommunal vannforsyning og avløpsanlegg. Det går en kommunal overløpsledning diagonalt over området. Den forutsettes omlagt.

Det er strømførende kabler innenfor området. Åsen trafostasjon ligger på nabotomta, med 66kV overføringsledning fra Åsen til Stjørdal som går over planområdet i søndre del langs gangveg.

Rekkefølge
I følge reguleringsbestemmelsene skal tekniske anlegg for vann, avløp, energiforsyning, opparbeidelse av veg og parkering samt fellesareal for leik og opphold ferdigstilles senest samtidig med første bolig.

Støy
Bebyggelsen ligger utenfor byggegrense for bane. I følge planbeskrivelsen er antall togpasseringer pr. døgn få, og kommunal veg Sveet og Stokkanvegen antas å ha en ÅDT mindre enn 100. Vegen forbi planområdet går til en mindre gruppe boliger, hvorav 20-30 boliger antas å benytte Stokkanvegen forbi planområdet. For øvrig er Stokkanvegen adkomst for 2-3 gårdsbruk.
Vegen har fartsgrense 30 km/t forbi planområdet.

Støy fra trafostasjon NTE er ikke så stor, i følge NTE, men kan være irriterende for enkelte. Det er ingen norm for den type støy.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Forslagsstiller har benyttet sjekkliste for å vurdere potensielle risiko- og sårbarhetsforhold for området. Forhold/uønskede hendelser som må vurderes er:

Grunnforhold:
I NGU sine registreringer er det ingen fareområder i selve planområdet, men NVE har påpekt at det er registrert en kvikkleiresone 300 meter nordøst for planområdet.
Det er gjennomført geotekniske undersøkelser 28.03.2012 med 5 sjaktinger. Rapport fra Multiconsult, 25.04.2012, viser en horisontal lagdeling og det er ikke påtruffet sensitive masser som indikerer kvikkleire eller sprøbruddmateriale. Undersøkelsesområdet er ikke utsatt for leirskred eller annen type jordskred.
Rapporten konkluderer med at områdestabiliteten er god og at området er egnet til byggeformål.

Radon:
Det er ikke foretatt radonundersøkelser. I følge planbeskrivelsen må dette måles i forbindelse med prosjektering av bygninger, evt. at bygninger uansett oppføres med tilstrekkelig tiltak mot radon.

Elektromagnetisk felt:
Det går en 66 kV høyspentledning gjennom planområdet og langs gang- og sykkelveg i sør.

NTE har gitt en uttalelse i forbindelse med overtakelse av eiendommen 27.01.2010:

Det har vært en del oppmerksomhet omkring magnetfelt ved kraftledninger og eventuelle skadevirkninger av dette. Undersøkelser som er foretatt har ikke avslørt noen dramatiske konsekvenser, men myndighetene har valgt et ”føre var” prinsipp og satt en verdi på 0,4 microTesla som grense når man skal utrede alternativer eller tiltak.
Styrken av magnetfeltet omkring en kraftledning avhenger av strømstyrken. Den varierer og er bl.a avhengig av årstidene og driftsmessige forhold i strømnettet. Eksakt verdi kan således ikke angis, men på en dag som i dag (27.01.10) vil man måle ca 0,4 microTesla i en avstrand av 18 fra senterlinje. Gjennomsnittet for året blir trolig noe lavere, dvs. at man kommer nærmere linjen før man har samme verdi.
I planforslaget ligger all boligbebyggelse 22 meter eller mer fra senter kraftlinje.
Småbarnslekeplass ligger 16 - 18 meter fra senter kraftlinje og anses som tilfredsstillende sett ut fra et gjennomsnitt på et år.

Minste avstander til bygninger, parkeringsplasser, lysmaster, veier m.m. reguleres av Forskrifter om elektrisk forsyningsanlegg (FEF 2006). Alle bygg i planområdet er plassert langt nok unna til å tilfredsstille forskriftens krav. Dette gjelder også parkeringsplass og gang- og sykkelvei.

Kulturminner
Fylkeskommunen har i kommentar til varsel om oppstart konkludert med at det ikke foreligger konflikt med kulturminner, men man er uansett pålagt aktsomhet og meldeplikt i hht. Kulturminnelovens § 8.2.

Biologisk mangfold
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§8-12 og kommet fram til at det ikke ligger noe hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksiterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart, samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaken ble gjennomført 9.02.2012. Oppstart av planarbeid er kunngjort på kommunens nettside og i Levangeravisa 16.02.2012. Naboer/grunneiere, offentlige instanser og tjenesteytere ble tilskrevet med brev av 16.02.2012. Varsel til Jernbaneverket ble ettersendt 29.03.2012.

Følgende forhåndsuttalelser er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen:
NVE, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, NTE og Jernbaneverket. 

I kommunen er saken forelagt barnerepresentanten og kommunalteknikk.

Barnerepresentanten, 19.04.2012
Som barnerepresentant er jeg betenkt over at høyspent går over området det skal bygges på og uteområdet. Selv om lekeområdet for småbarn legges utenfor sone for elektromagnetisk felt er det slik at barn beveger seg og ikke nødvendigvis oppholder seg der vi har tenkt at de skal være. Små barn er spesielt sårbare, og undersøkelser har avslørt konsekvenser selv om disse ikke er dramatiske. Det er derfor viktig å se nærmere på dette.
Når det gjelder lekeplass er det viktig at de ferdigstilles før boligene er innflyttingsklare.

Kommentar: Småbarnslekeplassen ligger 16-18 meter fra senter kraftlinje. Styrken av magnetfeltet vil i de aller fleste tilfeller være mindre enn 0,4 µT og i enkelte perioder kan verdien komme opp i 0,4 µT. Ut i fra dette vil gjennomsnittlig eksponeringstid i løpet av et år være tilfredstillende.
Ferdigstillelse av lekeplass dekkes gjennom reguleringsbestemmelsene.

Kommunalteknikk, 23.05.2012
Det går en kommunal overvannsledning diagonalt over området. Denne forutsettes omlagt fram til kum mellom jernbanen og den kommunale veien.
Det anbefales at det etableres rundkjøring på vannledningene.
Tilkobling til hovedledning utføres etter sanitærsøknad og godkjente planer fra utbygger.

Kommentar: Punktene videreformidles til utbygger.

Vurdering:
Det går en 66 kV høyspentledning gjennom planområdet, men i følge Forskrifter om elektriske forsyningsanlegg (FEF 2006) er bygninger, vei, fortau, parkeringsplass, lekeplass m.m plassert i lang nok avstand fra høyspentlinjen. I følge Statens strålevern er det vist en økt risiko for utvikling av leukemi blant barn som vokser opp i boliger hvor gjennomsnittlig magnetfelt gjennom året er høyere enn 0,4 µT (Ahlbom m.fl., 2000). WHOs institutt for kreftforskning (IARC) har klassifisert magnetfelt fra høyspentledninger som mulig kreftfremkallende for mennesker, hovedsakelig basert på befolkningsstudier. Fra IARC fremheves det at det er usikkert hvorvidt denne sammenhengen er reell. Slike befolkningsstudier er relativt usikre, og laboratorieforsøk viser ingen kreftfremkallende effekt av slike magnetfelt. Det er, i følge statens strålevern, ikke påvist at økt risiko for kreft hos voksne eller for andre kreftformer hos barn kan knyttes til det å bo nær høyspentanlegg, ei heller andre former for helseskader.

I kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.11, ble planområdet omregulert fra industri til boligområde. Området ligger sentralt til i Åsen sentrum, nært blant annet jernbanen, dagligvarebutikk og legekontor. Det er mye boligbebyggelse rundt området, og planforslaget legger til rette for videre utbygging i Åsen.
 
Etter som bygninger er lagt så langt unna høyspentledningen at styrken av magnetfeltet ikke kommer over 0,4 µT, så er det forsvarlig å anbefale utbygging i planområdet.

Planforslaget som er utarbeidet er i samsvar med overordnede planer.

Det tilrådes derfor at planen sendes på høring og offentlig ettersyn.
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 11.10.2012 08:55
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051