Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.05.15 - sak 39/15 - Søknad om oppføring av anneks - 1719/243/2/3 Tomt nr 84 Løvtangen - Torgeir Skirstad - Klage

Audhild Slapgård - klikk for personkort
Saksbehandler: Audhild Slapgård
Arkivsaknr: 2014/8131 - /1719/243/2/3


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 24/15
Plan- og utviklingskomiteen 13.05.15 39/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Vedtaket i sak 24/15 av 18.03.2015 opprettholdes og saken oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.  

Vedtaket av 18.03.2015 er fattet med hjemmel i Plan og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon) der det ble gitt avslag på søknad om etterhåndsgodkjennelse og dispensasjon for arealoverskridelse både i forhold til anneks og hytte.

Hjemmel/bakgrunn for saken:


Vedlegg:

1

Vedtak av 18.03.2015

2

Søknad anneks 2015 PDF

3

Søknad hytte PDF

4

Søknad anneks 2006 PDF

5

Dispensasjonssøknad 2000 PDF

6

Klage fra Skirstad PDF

7

Vedtak fra Fylkesmannen vedrørende habilitet PDF

 
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Epost korrespondanse ifht saksgangen når et vedtak er påklaget.  


Saksopplysninger:

Plan- og utviklingskomiteen behandlet den 18.03.2015 søknad om etterhåndsgodkjennelse av hytte og anneks på eiendommen 243/2/3 i Levanger kommune.  Plan- og utviklingskomiteen fattet et vedtak der søknaden ble avslått. Komiteens vedtak ble den 24. mars påklaget via epost.   

Klagen lyder som følger:

«Klage:

Klagens bakgrunn bygges på påstander tatt med i vedlagte mail.

I tillegg:

  1. Kommunen selv har skriftlig gitt meg beskjed i år 2000 av eiendomssjef Lægran at hytta er 82m2. Hvorfor har de endret stilling på dette?
  2. Vi har levd i god tro i 17 år.
  3. Kommunen har ikke fulgt opp grunneier i saken på korrekte tegninger. Kan dermed ikke straffe oss.
  4. Vi søkte med BRA som grunnlag, kommunen har brukt BYA som var ukjent for oss da.
  5. Alt som er oppført er innenfor reguleringsplanen når man bruke BRA slik det er søkt om. Ta kjeltringene ikke lovlydige borgere.
  6. Hytta ligger langt oppe i berget uten innsyn og sjenanse for noen verken fra sjø eller land. Saken er eskalert ut av proposjoner. Hvorfor?
  7. Alt er byggesøkt og bygningsmasse er innenfor regelverket men når dere tar med tak over ytterdør og terrasse påståes det at man er utenfor regelverket. Dette bestrides av oss.
  8. Viser til tilsvarende saker som har gitt kunde medhold. Her kan vi skaffe mange flere om ønskelig?
  9. Hytta er solgt videre i god tro etter 17 år og vi blir nå urettmessig hardt straffet av kommunens prinsipprytteri.


Da dere allerede har uttalt dere i denne saken ber jeg at den uten opphold oversendes i sin helhet til Fylkesmannen med kopi til meg.

Alle mine vedlegg fra tidligere må da følge saken.» 

Saken forøvrig gjelder søknad om etterhåndsgodkjennelse av hytte oppført i 1997 og anneks oppført i 2006 på eiendommen 243/2/3 i Levanger kommune. Eiendommen skal nå selges og det er ikke samsvar mellom gitte tillatelser og det som er oppført på eiendommen.

Den 23.04.1997 ble hytta godkjent. Hytta skulle ut fra tegningene ha et BYA på 73 m2, dette inkludert takoverbygd terrasse.  På søknadsskjemaet er arealet oppgitt til 80 m2. Her er det benyttet samme regnemåte som det er i dag. Dette for å gi et godt sammenligningsgrunnlag i forhold til den nye reguleringsplanen som annekset er oppført etter.

I vedtaket av 18.03.2015 var BYA på hytta oppgitt til 78 m2. Etter å ha studert både fasade og plantegninger ytterligere er har Rådmannen kommet frem til at BYA på den byggemeldte hytta i 1997 er mindre enn først antatt. Dette kommer av at Rådmannen regnet med noe mer takoverbygd areal i vedtaket av 18.03.2015. Dette har liten betydning ettersom det nå er tillatt å oppføre et større areal enn hva som ble bygemeldt i 1997.  

I reguleringsplan Løvtangen plan id 1993014, som var gjeldene plan på det tidspunktet hytta ble oppført, heter det «det er tillatt å føre opp ei hytte med uthus på tomta. (Arealet som er oppgitt her er etter regnemåten i 1997.) Hytta kan maksimalt ha grunnflate på 70 m2 og uthus på 12 m2.» Ut fra de innsendte og godkjente tegningene skal hytta ha ei grunnflate på 45.84 m2 og ei bod på omlag 10,8 m2 som er bygd sammen med hytta. Arealforskjellen på de to regnemåtene kommer som følge av at i den gamle planen skulle ikke takoverbygg medregnes i arealet. Det er dette som er byggesøkt og godkjent av kommunen.

Hytta som står der i dag har det et samlet BYA på 109,7 m2. Dette arealet fordeler seg slik:

Hytta:                                                10,2x7,50= 76,50m2
                                                           2,25x5,30=11,92m2
Sum                                                                 = 88,50m2

Bod bygd på baksiden av hytta :       2,25x1,75=  3,90m2 

Takutstikk:                                       1,65x7,5  = 12,37m2
                                                           2,25x2,25=   5,0 m2
Sum                                                                     = 17,37m2 

Totalt BYA                                                        =109,77m2

Uthus på 5,3x5,3 = 28 m2 kommer i tillegg til dette.  Noe som gir et samlet BYA på eiendommen på 137,77 m2 

Anneks:

Kommunen oppfatter dette som et anneks og ikke uthus, siden bygget er ment til overnatting.  

Innherred samkommune godkjente den 22.03.2006 søknad om oppføring av anneks på 4x5 meter. Både tegninger og søknadskjema viser at bygget skal ha et BYA på 20 m2. Det er videre i søknaden opplyst at hytta har et BYA på 80 m2 alt dette er i henhold til gjeldende reguleringsplan og søknaden ble på bakgrunn av dette godkjent av kommunen.

Som følge av at hytta nå skal selges tok Skirstad kontakt pr. telefon med kommunen for å undersøke at alle papirene var i orden. I samtalen ble det stilt spørsmål i forhold til annekset hvorvidt dette var godkjent eller ikke. Eier ble i samtalen informert om at saksbehandler ikke kunne finne noen godkjennelse med det samme, men at dette ikke nødvendigvis betydde det samme som at annekset ikke var byggemeldt, men at man måtte gå nærmere inn i saken for å finne dokumentene.

Innherred samkommune mottok den 06.11.2014 søknad om etterhåndsgodkjennelse av anneks på hyttetomt nr. 84 på Løvtangen. Kommunen var i kontakt med tiltakshaver før behandlingen av saken, da kommunen ønsket en befaring for selv å kunne foreta en kontrollmåling av annekset.

Kommunen var på befaring og målte annekset til 5,3x5,3 = 28 m2. Søknaden ble på bakgrunn av dette avslått den 08.12.2014, da bygget var større enn hva reguleringsplanen tillater og større enn hva som var godkjent av kommunen i 2006.

I tiden etter avslaget ble det en del epost korrespondanse mellom saksbehandler og tiltakshaver. Se vedlegg vedrørende dette.

Vedtaket ble den 15.12.2014 påklaget.  Se vedlegg nr. 6.

Innherred samkommune behandlet saken på nytt uten å finne grunnlag for å endre standpunkt. Saken ble den 13.01.2015 oversendt til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Dette vedtaket ble også signert av enhetsleder Petter Voll.

Etter at tiltakshaver mottok oversendelsesbrevet, tok tiltakshaver kontakt med kommunen for å undersøke om Voll var tidligere ansatt i DNB. Dette ble det svart bekreftende på og tiltakshaver stilte da spørsmål vedrørende administrasjonens habilitet i denne saken.

På bakgrunn av saksbehandlers samtale med tiltakshaver, foretok kommunen en habilitetsvurdering og konkluderte med at enhetslederen var inhabil i denne saken. Som følge av leders inhabilitet, ble også saksbehandler inhabil og vedtaket av 08.12.14 er ugyldig. Denne vurderingen ble oversendt til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag den 03.02.2015. 

Videre mottok Innherred samkommune den 19.02.2015 en epost fra tiltakshaver der det blir fremmet krav om erstatning for tapt inntekt på salget på til sammen kr 113 947. I eposten heter det følgende:

«Til Innherred Samkommune (ISK)

Saken gjelder deres ref PETVOL 2014/8131.

Har nå mottatt en erkjennelse fra ISK om at saken min er blitt feilaktig behandlet fra dere.

Dette gjelder bl.a habilitetsspørsmålet.

Kommunen erkjenner at det foreligger «særegne forhold» i dette brevet og det er jeg helt enig i.

Kommunen erkjenner også at det er forhold i saken som svekker en objektiv behandling. Helt utrolig at de da har behandlet den, men men…

Petter Voll kjenner årsakene til inhabilitet i dette tilfellet svært godt så jeg slipper å repetere disse her.

Til tross for dette har saksbehandling i flere tilfeller vært signert Petter Voll.

Dette burde en leder på tidligst mulig tidspunkt forstått og ikke påvirket saken fra starten av. Saken fikk et helt annet omfang etter at Petter Voll tok tak i saken.

Det er tross alt et lite anneks på BRA 22m2 vi snakker om. 

Når saken er feilaktig behandlet og dette er innrømmet av Kommunen er jo selvsagt neste spørsmål om det foreligger et tap for kunden her.

Svaret på dette er jo entydig ja. Hytta ble signert solgt medio oktober-14. Kjøper Tore Martinsen, Trondheim. Sum NOK 2.100.000,- Oppgjøret skulle foreligge innen 15 oktober 2015

Med bakgrunn av det inntrufne har ikke kjøper ennå valgt og overta hytta. Ønsker at Kommunen skal sende ham beskjed om at alt er i orden.

Jeg har levd i god tro på at dette var i orden for 17 år siden og annekset fikk byggetillatelse i 2006. Og jeg har søkt om det jeg har bygget ! dette er helt i samsvar til tross for at Kommunen hevder noe annet.

Saken skal nå opp til politisk behandling i mars eller april. Det er sannsynlig at den politiske behandlingen medfører innhenting av nye mål.

Da vil den igjen kunne behandles i mai.

Dette medfører i perioden okt 2014-mai 2015 har jeg tapt inntektene på dette salget beregnet slik:

15.10.2014-01.01.2015 = 78 dager, sats 9.5% = 42.633,-
01.01.2015-15.05.2015 = 134 dager, sats 9.25% = 71.314,- 

SUM: NOK 113.947,-

Ved innbetaling nå vil beløpet være : 70.307,- (pr 22.02.2015) Mitt kontonr er ...

Jeg krever dette utbetalt nå og vil forbeholde meg retten til å kreve resten ved endelig behandling av saken.

Jeg vil også komme tilbake til et saler for medgåtte timer i sakens anledning når dette er avsluttet.

Om kravet bestrides bes kravet uten opphold oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for behandling.

Ber også om at saksfremlegget for den politiske behandlingen sendes meg i god tid og at dagens saksvedlegg i saken skrevet av Kommunen makuleres da dette er innrømmet feilaktig i saken.

Torgeir og Tove Skirstad»

Erstatningskravet er oversendt til kommuneadvokaten for videre behandling, da erstatningskravet ikke omfattes av plan- og bygningslovens bestemmelser.   

Den 26.02.2015 mottok Innherred samkommune vedtak fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, der de har sett på kommunens habilitet i saken. Fylkesmannen har opphevet kommunens vedtak av 08.12.2014 som ugyldig på grunn av ledes inhabilitet i saken. 

Som følge av dette ble saken lagt frem til politisk behandling i Levanger kommune, der det ble fattet et negativt vedtak den 18.03.2015.

Dette vedtaket er som tidligere nevnt nå påklaget og klagen vil bli behandlet i det følgende.

Vurdering:

Rådmannen viser til vedtaket av 18.03.2015 i sin helhet.

Rådmannen kan ikke se at det har kommet noe vesentlig nytt i denne saken. Men vil likevel kort kommentere de anførselen som klager har kommet med.

Det første punket som blir anført er at kommunen i 2000 har målt hytta til 82 m2.

Kommunen viser til vedtak av 01.03.2000 der kommunen skriver følgende:

«Våre papirer viser at omsøkt fritidsbolig har en grunnflate på 55 m2. Fritidsboligen er imidlertid oppført med en grunnflate på ca. 82 m2. Det var grunneier som førte opp fritidsboligen, hun er bedt om å levere nye tegninger.»

Vedtaket av 01.03.2000 viser at kommunen alt i 2000 gjorde klager oppmerksom på at hytten ikke var oppført i samsvar med de tillatelser som ble gitt i 1997. Det faktum at hytta hadde et annet areal enn hva som var godkjent, ble heller aldri bestridt av hytteeier.  

Klager ble på dette tidspunktet gitt en mulighet til å søke om etterhåndsgodkjennelse av hytta slik som den faktisk ble oppført. Grunneier ble også bedt om å levere tegninger og søknad i forhold til dette. Kommunen mottok aldri noen revidert søknad, på grunn av kapasitet og saksmengde generelt ble saken beklageligvis ikke fulgt opp videre av kommunen. På tross av manglende oppfølging fra kommunens side, må likevel klager fra dette tidspunktet av, klart kunne anses som informert om manglende godkjennelse på hytteeiendommen.

Når det gjelder punkt 2 i klagen viser kommunen til vedtaket av 01.03.2000, der klager som tidligere nevnt ble gjort oppmerksom på at hytta ikke var oppført i henhold til kommunens godkjennelse.

Rådmannen er enig i at saken burde vært fulgt opp også i etterkant av 01.03.2000. Men på grunn av stor arbeidsmengde har ikke kommunen dessverre ikke hatt anledning til å ettergå alle byggesakene i kommunen.

Klager peker også på forskjellen mellom BRA og BYA.  Denne problemstillingen vil best belyses i et eksempel.

Hytten til Skirstad slik den ble byggesøkt i 1997.

Klikk for større tegning  

Dette gir et BRA på 55 m2, der selve hytta er ca 45m2 og bod bak på hytta er på ca 10 m2. Her blir ikke takutstikk regnet med.

Den er noen forskjeller på hvordan man beregner BYA og BRA. Beregningsreglene følger av norskstandard, men kan i grove trekk forklares med at i BYA blir takoverbygg som er over 1 meter medregnet i arealet. Mens man i BRA kun tar bygningskroppen.  

Plantegningene av den oppførte hytta ser slik ut:

Klikk for større tegning 

Det som ikke fremgår av tegningen er at hytta delvis har en takoverbygd terrasse, der det er satt ned stolper 1,65 meter ut fra bygningskroppen. Dette gir et BYA på 1,65 x 7,5 = 12,37m2. I tillegg kommer innhuken på 2,25x2,25= 5,0m2 noe som gir et overbebygdareal på  17,37 m2 

Hytta er (10,2x7,50) +  (2,25x5,30) = 88,50 m2

Vedskjulet bak hytta er målt til 1,75 meter x 2,25 meter noe som gir et BYA på 3,90m2.  

Noe som gir et samlet bebygd areal på 109,77 m2

Klager har også anført at hytta ligger langt unna sjøen og ikke er til sjenanse for noen.

Det bestrides ikke fra Rådmannens side hytta ligger et stykke fra sjø, ei heller at det den er plassert fint i terrenget. Det er også et faktum at det ligger flere andre hytter foran denne, men her vil hensynet til plan gjøre seg gjeldene med styrke. Ei positiv behandling av dispensasjon i denne saken, vil være med på å danne et mønster for senere avgjørelse. Dersom det det skal tillates større hytter enn det reguleringsplanen åpner for, må dette skje via en planendring slik at man sikrer likebehandling av alle innenfor samme planområde.

Rådmannen kan ikke se at det foreligger noen særskilte forhold på eiendommen eller hos tiltakshaver som tilsier at søknaden vil avvike fra flertallet av andre dispensasjons søknader. En dispensasjon i saken vil i realiteten derfor kunne bety at det åpnes for en utstrakt bruk av dispensasjoner i planområdet, hvilket må anses for å være en svært tungtveiende ulempe i helhetsvurderingen, til fordel for en enkelt hytteeier.  

Som ovennevnte viser, anses dispensasjon i dette tilfellet for vesentlig å tilsidesette hensyn bak reguleringsplanen. En helhetsvurdering viser også at ulempene med en dispensasjon er atskillig større enn de fordeler som oppnås.

Videre sies det at hytta er godkjent slik den står.

Rådmannen er av en annen oppfatning, og viser til plantegningene ovenfor som klart viser at det ikke er samsvar mellom det som er godkjent og ferdig oppført hytte. 

Rådmannen kan ikke se at det har kommet noen nye momenter i saken som gjør at kommunen skal endre standpunkt i denne saken. Saken oversendes derfor til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 18.03.2015

Fratrådte:

Enhetsleder Petter Voll fratrådte møtet under behandling av denne sak.

Utdelt i møte:


Forslag i møte:

Ingen. 

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 8 mot 3 stemmer.  

VEDTAK:

Med hjemmel i Plan og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon) gis det avslag på søknad om etterhåndsgodkjennelse og dispensasjon for arealoverskridelse. Dette gjelder både i forhold til annekset og hytta. 

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i Plan og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon) gis det avslag på søknad om etterhåndsgodkjennelse og dispensasjon for arealoverskridelse. Dette gjelder både i forhold til annekset og hytta.  

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Plan og bygningslovens §§ 20-1, 20-2 og § 19-2.                       

Vedlegg:

1

Søknad anneks 2006 PDF
 

2

Søknad anneks 2015 PDF
 

3

Byggetillatelse hytta 1997 PDF

4

Dispensasjonssøknad 01.03.2000 PDF
 

5

Vedtak fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag PDF
 

6

Klage fra Skirstad PDF
 

7

Vedtak av 08.12.14 PDF
 

8

Klagebehandling 13.01.15 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen 

Saksopplysninger:

Saken gjelder søknad om etterhåndsgodkjennelse av hytte oppført i 1997 og anneks oppført i 2006 på eiendommen 243/2/3 i Levanger kommune. Eiendommen skal nå selges og det er ikke samsvar mellom gitte tillatelser og det som er oppført på eiendommen.  

Den 23.04.1997 ble hytta godkjent. Hytta skulle ut fra tegningene ha et BYA på 78,6 m2, dette inkludert takoverbygd terrasse. På søknadsskjemaet er arealet oppgitt til 80 m2. Her er det benyttet samme regnemåte som det er i dag. Dette for å gi et godt sammenligningsgrunnlag i forhold til den nye reguleringsplanen som annekset er oppført etter.

I reguleringsplan Løvtangen plan id 1993014, som var gjeldene plan på det tidspunktet hytta ble oppført, heter det «det er tillatt å føre opp ei hytte med uthus på tomta. (Arealet som er oppgitt her er etter regnemåten i 1997.) Hytta kan maksimalt ha grunnflate på 70 m2 og uthus på 12 m2.» Ut fra de innsendte og godkjente tegningene skal hytta ha ei grunnflate på 45.84 m2 og ei bod på om lag 10 m2 som er bygd sammen med hytta. Arealforskjellen på de to regnemåtene kommer som følge av at i den gamle planen skulle ikke takoverbygg medregnes i arealet. Det er dette som er byggesøkt og godkjent av kommunen.

Hytta som står der i dag har det et samlet BYA på 109,7 m2. Dette arealet fordeler seg slik:

Hytta:                                                10,2x7,50= 76,50m2
                                                           2,25x5,30=11,92m2
Sum                                                                  = 88,50m2

Bod bygd på baksiden av hytta :       2,25x1,75=  3,90m2

Takutstikk:                                       1,65x7,5  = 12,37m2
                                                          2,25x2,25=   5,0 m2
Sum                                                                    = 17,37m2

Totalt BYA                                                        =109,77m2 

Uthus på 5,3x5,3 = 28 m2 kommer i tillegg til dette.  Noe som gir et samlet BYA på eiendommen på 137,77 m2

Anneks:

Kommunen oppfatter dette som et anneks og ikke uthus, siden bygget er ment til overnatting.  

Innherred samkommune godkjente den 22.03.2006 søknad om oppføring av anneks på 4x5 meter. Både tegninger og søknadskjema viser at bygget skal ha et BYA på 20 m2. Det er videre i søknaden opplyst at hytta har et BYA på 80 m2 alt dette er i henhold til gjeldende reguleringsplan og søknaden ble på bakgrunn av dette godkjent av kommunen.

Som følge av at hytta nå skal selges tok Skirstad kontakt pr. telefon med kommunen for å undersøke at alle papirene var i orden. I samtalen ble det stilt spørsmål i forhold til annekset hvorvidt dette var godkjent eller ikke. Eier ble i samtalen informert om at saksbehandler ikke kunne finne noen godkjennelse med det samme, men at dette ikke nødvendigvis betydde det samme som at annekset ikke var bygge meldt, men at man måtte gå nærmer inn i saken for å finne dokumentene.

Innherred samkommune mottok den 06.11.2014 søknad om etterhåndsgodkjennelse av anneks på hyttetomt nr. 84 på Løvtangen. Kommunen var i kontakt med tiltakshaver før behandlingen av saken, da kommunen ønsket en befaring for selv å kunne foreta en kontrollmåling av annekset.

Kommunen var på befaring og målte annekset til 5,3x5,3 = 28 m2. Søknaden ble på bakgrunn av dette avslått den 08.12.2014, da bygget var større enn hva reguleringsplanen tillater og større enn hva som var godkjent av kommunen i 2006.

I tiden etter avslaget ble det en del epost korrespondanse mellom saksbehandler og tiltakshaver. Se vedlegg vedrørende dette.

Vedtaket ble den 15.12.2014 påklaget.  Se vedlegg nr. 6.

Innherred samkommune behandlet saken på nytt uten å finne grunnlag for å endre standpunkt. Saken ble den 13.01.2015 oversendt til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Dette vedtaket ble også signert av enhetsleder Petter Voll.

Etter at tiltakshaver mottok oversendelsesbrevet, tok tiltakshaver kontakt med kommunen for å under søke om Voll var tidligere ansatt i DNB. Dette ble det svart bekreftende på og tiltakshaver stilte da spørsmål vedrørende administrasjonens habilitet i denne saken.

På bakgrunn av saksbehandlers samtale med tiltakshaver, foretok kommunen en habilitetsvurdering og konkluderte med at enhetslederen var inhabil i denne saken. Som følge av leders inhabilitet, ble også saksbehandler inhabil og vedtaket av 08.12.14 er ugyldig. Denne vurderingen ble oversendt til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag den 03.02.2015. 

Videre mottok Innherred samkommune den 19.02.2015 en epost fra tiltakshaver der det blir fremmet krav om erstatning for tapt inntekt på salget på til sammen kr 113 947. I eposten heter det følgende:

«Til Innherred Samkommune (ISK)

Saken gjelder deres ref PETVOL 2014/8131.

Har nå mottatt en erkjennelse fra ISK om at saken min er blitt feilaktig behandlet fra dere.

Dette gjelder bl.a habilitetsspørsmålet.

Kommunen erkjenner at det foreligger «særegne forhold» i dette brevet og det er jeg helt enig i.

Kommunen erkjenner også at det er forhold i saken som svekker en objektiv behandling. Helt utrolig at de da har behandlet den, men men…

Petter Voll kjenner årsakene til inhabilitet i dette tilfellet svært godt så jeg slipper å repetere disse her.

Til tross for dette har saksbehandling i flere tilfeller vært signert Petter Voll.

Dette burde en leder på tidligst mulig tidspunkt forstått og ikke påvirket saken fra starten av. Saken fikk et helt annet omfang etter at Petter Voll tok tak i saken.

Det er tross alt et lite anneks på BRA 22m2 vi snakker om.

Når saken er feilaktig behandlet og dette er innrømmet av Kommunen er jo selvsagt neste spørsmål om det foreligger et tap for kunden her.

Svaret på dette er jo entydig ja. Hytta ble signert solgt medio oktober-14. Kjøper Tore Martinsen, Trondheim. Sum NOK 2.100.000,- Oppgjøret skulle foreligge innen 15 oktober 2015

Med bakgrunn av det inntrufne har ikke kjøper ennå valgt og overta hytta. Ønsker at Kommunen skal sende ham beskjed om at alt er i orden.

Jeg har levd i god tro på at dette var i orden for 17 år siden og annekset fikk byggetillatelse i 2006. Og jeg har søkt om det jeg har bygget ! dette er helt i samsvar til tross for at Kommunen hevder noe annet.

Saken skal nå opp til politisk behandling i mars eller april. Det er sannsynlig at den politiske behandlingen medfører innhenting av nye mål.

Da vil den igjen kunne behandles i mai.

Dette medfører i perioden okt 2014-mai 2015 har jeg tapt inntektene på dette salget beregnet slik:

15.10.2014-01.01.2015 = 78 dager, sats 9.5% = 42.633,-

01.01.2015-15.05.2015 = 134 dager, sats 9.25% = 71.314,-

SUM: NOK 113.947,-

Ved innbetaling nå vil beløpet være : 70.307,- (pr 22.02.2015) Mitt kontonr er ********.

Jeg krever dette utbetalt nå og vil forbeholde meg retten til å kreve resten ved endelig behandling av saken.

Jeg vil også komme tilbake til et saler for medgåtte timer i sakens anledning når dette er avsluttet.

Om kravet bestrides bes kravet uten opphold oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for behandling.

Ber også om at saksfremlegget for den politiske behandlingen sendes meg i god tid og at dagens saksvedlegg i saken skrevet av Kommunen makuleres da dette er innrømmet feilaktig i saken.

Torgeir og Tove Skirstad»

Kommunen har verken gitt tilsvar eller vurdert denne henvendelsen. Dette ettersom saken ikke er avsluttet og det er samkommunestyret som må behandle denne saken. 

Den 26.02.2015 mottok Innherred samkommune vedtak fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, der de har sett på kommunens habilitet i saken. Fylkesmannen har opphevet kommunens vedtak av 08.12.2014 som ugyldig på grunn av ledes inhabilitet i saken. 

Som følge av dette legges saken frem til politisk behandling i Levanger kommune.

Når det gjelder selve hytta har kommunen kun mottatt dispensasjonssøknad. Dette medfører at ved et eventuelt positivt vedtak i saken, må hytta etterhåndsgodkjennes i henhold til pbl §20-1.

Vurdering:

Habilitetsvurdering:

Innherred samkommune mottok den 06.11.2014 søknad om etterhåndsgodkjennelse av eksisterende anneks. Denne søknaden ble den 08.12.2014 avslått, siden bygget er større enn reguleringsplanen tillater. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver den 15.12.2014. Saken ble oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelsen den 13.01.2015.

Det ble per telefon og senere per epost stilt spørsmål vedrørende enhetsleder Petter Volls habilitet i denne saken. I brev til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 23.02.2015 gjorde Innherred samkommune en habilitetsvurdering av Petter Voll. Her fremgår det at Skirstad har vært Petter Volls nærmeste leder i DNB, og at Voll finner det naturlig å betrakte seg som inhabil i denne saken. I vurderingen heter det:

«I dette tilfellet må man kunne fastslå at det foreligger «særegne forhold», som gjør Voll inhabil i dette tilfellet. Her er det forhold som objektivt sett er egnet til å svekke tilliten til en objektiv behandling av Skirstads sak.

Som følge av at Enhetslederen Petter Voll har erklært seg inhabil i denne saken, er også saksbehandler Audhild Slapgård inhabil, jf. fvl. § 6-3.

Inhabilitet er en sterk ugyldighetsgrunn og kommunen anser som følge av dette vedtaket av 08.12.2014 ugyldig.»

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag slår fast at saksbehandlingsfeilen, inhabilitet, kan ha hatt betydning for resultatet i saken, og at Innherred samkommunes vedtak derfor må anses som ugyldig, jf. forvaltningslovens. § 41, heretter forkortet fvl. Vedtaket ble av den grunn opphevet og hjemvist kommunen for ny behandling.

Om inhabilitet gjelder reglene i fvl. kap. II §§ 6-10

Forvaltningslovens §6 lyder:
 
«En offentlig tjenestemann er ugild til å tilrettelegge grunnlaget for en avgjørelse eller til å treffe avgjørelse i en forvaltningssak
a)  når han selv er part i saken
b)  når han er i slekt eller svogerskap med en part i opp- eller nedstigende linje eller i sidelinje så nær som søsken
c)  når han er eller har vært gift med eller forlovet med eller er fosterfar, fostermor eller fosterbarn til en part
d)  når han er verge eller fullmektig for en part i saken eller har vært verge eller fullmektig for en part etter at saken begynte
e)  når han som leder eller har ledende stilling i, eller er medlem av styret eller bedriftsforsamling for, et selskap som er part i saken og ikke helt ut eies av stat eller kommune, eller en forening, sparebank eller stiftelse som er part i saken.
 
Likeså er han ugild når andre særegne forhold foreligger som er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet, iblant annet skal det legges vekt på om avgjørelsen i saken kan innebære særlig fordel , tap eller ulempe for han selv eller noen som han har nær personlig tilknytning til. Det skal også legges vekt på om gildhetsinnsigelse er reist av en part.
 
Er den overordnede tjenestemann ugild, kan avgjørelse i saken heller ikke treffes av en direkte underordnet tjenestemann i samme forvaltningsorgan. 
               
Ugildhetsreglene får ikke anvendelse dersom det er åpenbart at tjenestemannens tilknytning til saken eller partene ikke vil kunne påvirke hans standpunkt og verken offentlige eller private interesser tilsier at han viker sete.» 

Kommunens saksbehandler i saken er direkte underordnet Petter Voll. Dette betyr at også hun er inhabil til å fatte vedtak i saken, såkalt avledet inhabilitet, jf. fvl. § 6 tredje ledd. Regelen gjelder bare de som er «direkte underordnet» den inhabile. Det avgjørende er at den overordnete har en formell myndighet til å instruere den underordnete om behandling av saken. Konsekvensen av denne regelen er at på grunn av Petter Volls inhabilitet, er samtlige ansatte ved enheten for samfunnsutvikling inhabile til å treffe avgjørelse i saken. Den underordnedes inhabilitet gjelder altså bare adgangen til å avgjøre saken. Som utgangspunkt kan derfor en underordnet tjenestemann tilrettelegge grunnlaget for avgjørelsen der en direkte overordnet tjenestemann i samme forvaltningsorgan er inhabil. Forutsetningen for dette er at selve avgjørelsen treffes av noen som er overordnet Petter Voll, i dette tilfellet administrasjonssjefen.

Saksbehandler kan kun forberede saken såfremt det ikke er særlige forhold i det konkrete tilfellet som er egnet til å svekke tilliten til den underordnedes upartiskhet, jf. fvl. § 6 annet ledd. Er det slike forhold, vil den underordnede bli inhabil etter fvl. § 6 annet ledd.

Saken er blitt forberedt for politisk behandling av saksbehandler Audhild Slapgård. Petter Voll har trådt til side og saksbehandlers overordnede er administrasjonssjefen.  I henhold til fvl. § 6 tredje ledd er det klart at Audhild Slapgård kan forberede saken til politisk behandling, så fremt det ikke er særegne forhold som er egnet til å svekke tilliten til hennes upartiskhet. Spørsmålet blir dermed og det foreligger særegne forhold i denne saken som er egnet til å svekke tilliten til den underordnedes upartiskhet, jf. fvl. § 6 annet ledd?

Det lar seg vanskelig gjøre å gi en uttømmende beskrivelse av hva slags tilknytning til saken eller partene som vil bli regnet som «et særegent forhold» i en konkret sak. Særegne forhold kan være forhold av samme art som fvl. § 6 første ledd bokstav a-e (annet slektskapsforhold, samboere etc.) eller at man har en annen spesiell interesse i sakens utfall. Slik som økonomisk interesse eller andre former for interessemotsetninger. Etter kommunens vurdering kan det ikke sies å være et særegent forhold at Petter Voll er saksbehandlers overordnede. Kommunen kan ikke se at forberedende saksbehandler har noen økonomiske interesser eller interessemotsetninger i denne saken. Forslag til vedtak er utarbeidet av administrasjonssjefen i Innherred samkommune og Rådmannen i Levanger kommune, basert på sakens dokumenter. Saken er kun blitt forberedt av saksbehandler ved å klarlegge faktum i saken for politikerne. Saksfremlegget har lagt vekt på de hensyn som lovlig kan vektlegges når saker forberedes, slik som eksempelvis reguleringsplan, hensyn for og imot og etablert dispensasjonspraksis innenfor planområdet.

Videre skal det i vurderingen om det foreligger særegne forhold blant annet legges vekt på om avgjørelsen kan innebære «særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har en nær personlig tilknytning til.»  

Det neste spørsmålet blir dermed om avgjørelsen i saken kan innebære en «særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har en nær personlig tilknytning til?» For at noe skal utgjøre en særlig fordel, tap eller ulempe for tjenestemannen eller deres nærmeste, må det dreie seg om en fordel eller ulempe som tilkommer vedkommende spesielt, eller som hun eller han vil merke i spesielt stor grad. Forberedende saksbehandler har ingen annen tilknytning til denne saken annet enn å være saksbehandler. Avgjørelsen i denne saken vil på ingen måte innebære en særlig fordel, tap eller ulempe for henne eller noen hun har en nær personlig tilknytning til.

Til sist skal det legges vekt på om inhabilitetsinnsigelsen er reist av en part. Disse momentene er ikke vilkår for inhabilitet, men momenter som inngår i den konkrete habilitetsvurderingen. I denne saken er habilitetsinnsigelsen reist av tiltakshaver. Rådmannen er enig i inhabilitetsinnsigelsen ifht. Petter Voll. Når det gjelder saksbehandlers rolle i dette, viser Rådmannen til den overnevnte vurderingen. Saksbehandlers rolle i denne saken har kun vært forberedende.

Konklusjon: Etter en samlet helhetsvurdering av inhabilitetsinnsigelsen finner Rådmannen at det ikke foreligger særegne forhold som er egnet til å svekke tilliten til saksbehandlers upartiskhet, jf. fvl. § 6 annet ledd. Dette tilsier at saksbehandler kan forberede saken til politisk behandling og at administrasjonssjefen utarbeider forslag til vedtak. 

Planstatus:

Området reguleres av reguleringsplan Løvtangen plan id 2004016 og er regulert til hytte med fellesområde. I nevnte plan er det satt en arealbegrensing for hytte til 80 m2 i grunnflate, 20 m2 anneks totalt 100 m2 på tomta samt 50 m2 terrasse. Videre er det i plan markert plassering av hytta.

Dispensasjonsvurderingen:

Søknaden behandles som om tiltakene ikke er utført. Det vil derfor verken bli tale om fordel eller ulempe for tiltakshaver at arbeidene allerede er påstartet. Rådmannen kan heller ikke vektlegge eventuelt økonomisk tap tiltakshaver påføres, dersom omsøkte dispensasjoner ikke kan godkjennes. At arbeidet er påstartet før nødvendige tillatelser er gitt, står for tiltakshavers egen regning og risiko.

Eier av hytta og tiltakshaver Torgeir Skirstad vil heretter bli kalt tiltakshaver.

Annekset:

I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 første ledd, har kommunen ”adgang til å gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (…) i medhold av denne lov”.

Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan.

Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at ”hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra (…) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt” og videre at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er ”klart større enn ulempene” jf. pbl. § 19-2 annet ledd. Vilkårene er kumulative og begge må derfor være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. 

En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås.

Pbl. § 19-2 viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes § 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.

Det første spørsmålet blir i denne saken om dispensasjonen vil medføre at reguleringsplanen «blir vesentlig tilsidesatt».

I denne saken dreier det seg om at annekset er 8 m2 større enn tillatt. I prosent utgjør dette en overskridelse på 40 %, noe man kan vurdere som en vesentlig overskridelse av det som er tillatt. Bebyggelsen ligger om lag 200 meter fra sjø, og det er flere hytter foran denne.

Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivare ta områder som er regulert til fellesområdet for hytter, samt at eiendommene ikke skal virke overbebygde. Miljøhensyn må således anses å være tungtveiende i vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra bestemmelsen om arealbegrensinger.

Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes som fellesområde for de øvrige hytteeierne og at arealbegrensningene kommer som en følge av disse vurderingene. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal mye til før kommunen kan gi dispensasjon fra dette punktet.

Åsenfjord og Løvtangen er som kjent et pressområde, der man generelt ønsker å ta vare på de gjenstående arealene. Dersom fellesområdet på Løvtangen fortsatt skal oppfattes som fellesområde og kunne benyttes av alle hytteeierne innenfor dette feltet, bør kommunen sørge for å sikre at disse ivaretas gjennom å føre en restriktiv dispensasjonspraksis innenfor planområdet. Etter kommunens vurdering gjør hensynene bak planbestemmelsene seg gjeldende med styrke.

Ut fra dokumentene i saken, er det tydelig at tiltakshaver har vært kjent med arealbegrensningene i plan. Det faktum at tiltakshaver har valgt å bygge større enn tillatelsen tilsier, kan ikke andre enn tiltakshaver bebreides for.

Videre viser tiltakshaver til at annekset er godkjent slik det står og har sendt kommunen ei plantegning som er målsatt med 4,95 x 4,85 m2. Dette er et dokument kommunen ikke har sett tidligere og viser til innsendte og godkjente tegninger av annekset stemplet av kommunen den 07.03.2006 og godkjent den 22.03.2006. Disse tegningen viser som nevnt at annekset skal være 5x4= 20 m2 inkludert takutstikk over inngangsparti.

Tiltakshaver skriver videre i at det var uvisst for han at takutstikket skulle medregnes. Rådmannen viser i så måte til de målsatte tegninger som viser at bygget totalt skal har et BYA på 20m2.

Når det gjelder tillatelsen gitt den 22.03.2006, følger av vedtaket at «tiltakshaver må selv påse at arbeidet ikke er i strid med Plan- og bygningsloven, byggeforskriftene, kommunens vedtekter, reguleringsplan med bestemmelser eller annet regelverk.» Som selvbygger plikter man å sette seg inn i gjeldende regelverk før man bygger. Dersom det likevel er noe som er uklart, må man ta kontakt med kommunen før bygget oppføres.

Videre vil en dispensasjon i denne saken være med på å danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Kommunen har hatt flere henvendelser fra hytteeiere i dette området som ønsker større areal, og kommunen har vært konsekvent på at 20 m2 og 80 m2 er øvre grense. Kommunen ønsker også å kunne behandle alle som bygger innenfor samme reguleringsplaner likt, slik en evt. dispensasjon her vil få konsekvenser for hele planområdet.

Når det gjelder lignende saker innenfor samme planområde vises det til sak nr. 2014/8695, 2006/8951 og 2012/2924. Dette er et tilfeldig utvalg av saker der det er gitt avslag på dispensasjonssøknader i forhold til utnyttelsesgrad. 

Dette medfører at ved en eventuell positiv dispensasjonsbehandling, risikerer man derfor å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i planområdet. Dette vil igjen medføre en uthuling av reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til pbl. § 19-2. Kommunen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp imot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at kommunen også må åpne for at også andre fritidseiendommer innenfor samme reguleringsplan kan oppføre uthus/anneks med samme størrelse. Dette vil i realiteten medføre at man har uthulet reguleringsplanens begrensinger i forhold til uthus/anneks innenfor planområde. Dette er noe man skal være meget forsiktig med og det er slike forhold som det advares imot i forarbeidene til pbl. § 19-2.

Konklusjon: Summen av dette medfører at planen blir vesentlig tilsidesatt. Vilkårene som dispensasjon er således ikke tilstede.

Det neste spørsmålet blir om fordelene er større enn ulempene i denne saken.

Videre er det slik at fordelene må være klart større enn ulempene for at kommunen skal kunne innvilge en dispensasjon. Det fremgår også klart av pbl § 19-2 4. ledd siste setning at kommunen ikke bør dispensere fra reguleringsplaner når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Denne saken har ikke vært på høringsrunde, slik at det foreligger ingen uttalelser fra andre myndigheter. Dette begrunnes med at det aktuelle området er regulert til hyttebebyggelse og fellesområde. Området har ingen registrerte fornminner eller kulturminner. Rådmannen kan ikke se at tiltaket som sådan berøres av naturmangfoldloven. En arealoverskridelse som i dette tilfellet er snakk om, vil slik Rådmannen ser det ikke berøres av hørings myndighetenes interesser.

I denne saken er annekset plassert omlag 10-11 meter fra selve hytta. Dette medfører at området hytteeier benytter, også kan gå på bekostning av fellesarealet til alle hytteeierne i området. Det må likevel påpekes at annekset er plassert meget fin i terrenget og blander seg godt inn i omgivelsene rundt. Annekset virker verken stort eller ruvende selv om annekset er større enn hva reguleringsplanen åpner for.

Anneks som plasseres langt unna fra fritidsboligen bidrar i de fleste tilfeller til å gi inntrykk av en større hyttetomt enn det i realiteten er snakk om. Slik at et større areal båndlegges og privatiseres enn det planen åpner for. Dette er et forhold som kun gir fordeler for tiltakshaver.

Slik kommunen har vurdert saken finnes det ingen spesielle forhold i dispensasjonssøknaden, som gjør at søknaden skiller seg vesentlig fra forhold som kan påberopes av andre hytteeiere i området.

Tiltakshaver anførsler om at det ble gitt dispensasjon til en lignende sak fra Sande kommune og viser til en Fylkesmanns avgjørelse derfra. Rådmannen har ikke sett på disse saken. Dette begrunnes med at det er snakk om en helt annen reguleringsplan, annen kommune og et annet fylke. Disse anførslene kan således ikke tillegges særlig vekt i denne saken.

Videre har eier anført at annekset ble oppført i god tro. Samt at det var innvendige mål som var gjeldene. Dersom tiltakshaver var usikker på dette, kunne dette lett vært oppklart dersom tiltakshaver hadde tatt kontakt med kommunen. Videre vises det til det godkjente annekset som er målsatt, og kommunen har ingen grunn til å tro at dette er innvendige mål.

Det anføres også at det var grunneier som gjennomførte tiltaket. Kommunen har gjennomgått sitt arkiv, og der er det klart at det er hytteeieren selv som har søkt og fått godkjent uthus på 20 m2, og han har i brev til kommunen opplyst om at han og grunneier ikke er helt enige, se vedlegg, og som eier er man ansvarlig for at de nødvendige tillatelser er gitt før man starter byggingen, samt at bygget blir i samsvar med tillatelsen gitt av kommunen.

Eier av annekset har også påpekt at nabo ikke har noen motforestillinger til annekset. Dette er klart en fordel for eier, men igjen vil dette være et moment som mange av hytteeierne innenfor dette planområdet vil kunne påberope seg, og er ikke særlig spesielt for akkurat denne eiendommen.

Når det gjelder søknaden og bygget som sådan, er det slik at det til enhver tid er eier som er ansvarlig for at de nødvendige godkjennelser foreligger.

I klagen/dispensasjonssøknaden er det ikke anført noen særskilte grunner som kun kan påberopes av denne hytteeieren, til at annekset skal kunne være 40 % større enn hva planen tillater.

Konklusjon: En helhetlig vurdering av saken viser at også ulempene med dispensasjonen er klart større enn fordelene som oppnås.

Hytta:

Mange av de samme hensynene vil gjøre seg gjeldende for hytta som for annekset.

Av pbl. § 19-2(1) fremgår det at «Kommunen kan gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (…) i medhold av [plan- og bygningsloven]». Bestemmelsen gir uttrykk for at kommunen har adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelser i vedtatte reguleringsplaner. I utgangspunktet kan det derfor innvilges dispensasjon fra reguleringsplan Løvtangen.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. I bestemmelsens annet ledd presiseres det at dispensasjon ikke kan gis dersom «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt».

Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering».

En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jfr. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås.

Pbl. § 19-2 viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes § 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.

I § 19-2(4) angis det videre at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges «særlig vekt». I bestemmelsens forarbeider presiseres det at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, og at dette også gjelder i dispensasjonssaker. I tilfeller hvor det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak.

Tiltakshaver opplyser i sin dispensasjonssøknad at de har kjøpt en ferdig oppsatt og godkjent hytte. Videre at de har levd i god tro i 17 år om at hytta er godkjent slik den står. Tiltakshaver viser videre til at det er gitt brukstillatelse på hytta. Rådmannen har gjennomgått alle dokumentene for denne hytteeiendommen og kan ikke finnet at det verken er søk om eller gitt brukstillatelse eller ferdigattest for denne eiendommen. 

I utgangspunktet har enhver kjøper undersøkelsesplikt. I dette tilfellet har dokumentene vært lett tilgjengelige, og kjøper/tiltakshaver kunne på hvilket som helst tidspunkt tatt kontakt med kommunen for å undersøke hva som var godkjent på hytta.  

Tiltakshaver har i denne saken påberopt seg god tro. Rådmannen viser i så måte til kommunens vedtak av 01.03.2000. Der kommunen skriver «våre papirer viser at omsøkt fritidsbolig har en grunnflate på 55 m2. fritidsboligen er midlertidig oppført med en grunnflate på ca 82 m2. Det var grunneier som førte opp fritidsboligen, hun er bedt om å levere nye tegninger.» Dette vedtaket ble sendt til Torgeir Skirstad. Kommunen mottok tilsvar på dette vedtaket. Dokumentet er datostemplet her den 12.04.2000.

Tiltakshaver skriver: «(…) Dette var noe uklart da Teknisk etat hadde godkjent min hytte på 54m2, men som i virkeligheten var så stor at utvendig bod var ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan for Løvtangen. (…)»

Ut fra dette mener Rådmannen at tiltakshaver har vært informert om størrelsen på hytta siden 01.03.2000.

I denne saken dreier det seg om en arealoverskridelse på 29 m2. Omregnet i prosent utgjør dette 36%, dette må man kunne si er en forholdsvis stor overskridelse. Dersom det åpnes for at denne hytta kan ha et BYA på 109 m2, vil dette klart medføre en uthuling av reguleringsplanen. Slik Rådmannen ser der, foreligger ingen særskilte forhold på eiendommen eller hos tiltakshaver, som gjør at søknaden vil avvike fra flertallet av andre lignende søknader i området. En dispensasjon i saken vil i realiteten derfor kunne bety at det åpnes for en utstrakt nedbygging av fellesområder / friområder i planområdet, hvilket må anses for å være en svært tungtveiende ulempe i helhetsvurderingen, til fordel for en enkelt hytteeier.

Konklusjon: Etter en samlet vurdering vil hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen.

Det neste spørsmålet blir så om fordelene er større enn ulempene.

I denne saken er det snakk om en forholdsvis stor arealoverskridelse på 29 m2 og som vil ha stor betydning for familien som sådan.

Selv om hytta ligger om lag 200 meter fra sjø og det faktum at det er flere hytter foran denne, er det de samme prinsippene som ellers som gjør seg gjeldene. Slik at dette momentet ikke kan tillegges særlig vekt.

Ellers er det positivt at hytten er tilpasset terrenget så godt som mulig i denne saken.

Det er også slik at området i høy grad allerede er båndlagt gjennom omfattende fritidsbebyggelse. Rådmannen ønsker generelt at arealoverskridelser gjøres via en plan endring og ikke som dispensasjon. Dette for å sikre likebehandling av alle innenfor et og samme planområdet.

Kommunen kan ikke se at verdien for den enkelte hytteeier skal kunne veie tyngre enn hensynet til plan og likebehandlingsprinsippet.

Det foreligger ingen særskilte forhold på eiendommen eller hos tiltakshaver, som gjør at søknaden vil avvike fra flertallet av andre lignende søknader i området. En dispensasjon i saken vil i realiteten derfor kunne bety at det åpnes for en utstrakt bruk av dispensasjoner i planområdet, hvilket må anses for å være en svært tungtveiende ulempe i helhetsvurderingen, til fordel for en enkelt hytteeier.

Som ovennevnte viser, anses dispensasjon i dette tilfellet for vesentlig å tilsidesette hensyn bak reguleringsplanen. En helhetsvurdering viser også at ulempene med en dispensasjon er atskillig større enn de fordeler som oppnås.

Konklusjon: En samlet og helhetlig vurdering av saken viser at ulempen er klart større enn fordelen som oppnås i denne saken.  

Vilkårene for å kunne gi dispensasjon etter pbl § 19- er ikke tilstede i dette tilfellet, og søknaden avslås.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 13.05.2015 15:58
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051