Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.05.15 - sak 37/15 - Detaljregulering for Sørlia felt D4 - 1719/13/7

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2015/1163 - /L2015002


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.05.15 37/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Sørlia felt D4, datert 23.03.2015, med bestemmelser datert 23.02.2015, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse datert 23.03.2015 PDF

2

Plankartkart datert 23.03.2015 PDF

3

Reguleringsbestemmelser datert 23.02.2015 PDF (mottatt 29.04.2015)

4

Situasjonskart datert 19.03.2015 PDF

5

3D representasjon datert 23.03.2015 PDF

6

Sjekkliste ROS-analyse 19.03.2015 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget legger til rette for utbygging av et leilighetsbygg med inntil 6 leiligheter med tilhørende parkering og boder. Planforslaget er utarbeidet av arkitekt Karl Moen i Prosjektpartner Midt-Norge AS, på oppdrag fra Eidsbotnvegen AS. 

Planområdet

Planområdet er på ca. 1,2 daa og ligger ca. 2,5 km fra Levanger sentrum. Planområdet omfatter nordre del av eiendommen 13/7. Adkomst er planlagt fra Eidsbotnvegen (kommunal veg), via parkeringsareal tilhørende Solvangen Borettslag.

Planområdet omkranses av en bratt skråning i nord, rekkehusbebyggelse i øst og vest, og en enebolig i sør. Nedenfor Eidsbotnvegen i sør ligger naturområdet langs Eidsbotn.

Det er ikke gang- eller sykkelveg i området, da regulert fortau ikke er bygd. Mesteparten av Eidsbotnvegen har en fartsgrense på 30 km/t og er derfor egnet for blandet trafikk med myke trafikanter. I planbeskrivelsen er det opplyst at kommunen har fremtidige planer om en natursti rundt Eidsbotn som vil være til fordel for myke trafikanter.

Planstatus

Planområdet omfatter nordre del av gnr. 13 bnr. 7, og omfattes bl.a. av bebyggelsesplan for Sørlia felt D, vedtatt 16.02.2000. I denne planen er området regulert til boligformål Felt D4, med mulighet for oppføring av ny bebyggelse på samme vilkår som for felt D1 - D3 på grunnlag av bebyggelsesplan. I felt D1 - D3 tillates oppført boliger i 3 etasjer med gesimshøyde på 6 m og mønehøyde på 9 m.

Forholdet til KU-forskriften

Området er tidligere regulert til boligutbygging, og detaljregulering ansees ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4.

Forholdet til 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag

Området er tidligere regulert som boligområde med vist byggegrense mot veg (og dermed også mot sjø/Eidsbotn), slik at byggeforbudet i 100-metersbeltet ikke gjelder.

Planforslaget

Generelt

Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse, energianlegg, renovasjonsanlegg, felles uteopphold), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (felles parkeringsplass) samt hensynssone faresone – høyspentanlegg.

Bebyggelsen

Det planlegges ett leilighetsbygg i 2 etasjer med tilhørende boder.

Eksisterende uthus må fjernes for å få gjennomført planen.

Plankartet viser omriss av planlagt bebyggelse med en nøyaktighet på +/- 2 meter. Det vil si at endelig plassering av bebyggelsen kan justeres med inntil 2 meter i forhold til det som er vist, men bebyggelsen må holdes innenfor det gule boligformålet.

Minste avstand mellom bebyggelse og nabogrense er satt til 1 meter.

Boliger tillates oppført med pulttak eller flatt tak. Alle boligbyggene innen området skal ha samme takform. Maks. takvinkel for pulttak er 5 grader.

Øvre gesims for pulttak skal ikke overstige kotehøyde +25,5 meter NN2000.

Overkant golvnivå i første etasje skal ikke legges høyere enn kote +17,5 meter NN2000.

Til sammenligning ligger eksisterende terreng på ca. kote +16 til +18 meter der det er planlagt ny bebyggelse. (Høydekurve +15 m ligger omkring eksisterende bolighus).

Det er ikke gitt egen byggehøyde for sportsbodene.

Leilighetsbygning er tenkt med stue og balkong mot sør, og med svalganger mot nord. Boligområdet skal ligge på ca. samme høyde som nærliggende terrassehus i øst og ca. 1 m høyere i terrenget enn parkeringsareal f_P i sør. Utsikt og solforhold for 1. etasje blir da ikke hindret av biler. Bygningene er planlagt bygget med pulttak.

Grad av utnytting

Det planlegges 6 leiligheter i planområdet på ca. 1,2 daa, dvs. 5 boenheter pr. daa. Grad av utnytting er gitt for gult felt B med maks 80 %-BYA (prosent bebygd areal). Planlagt bebyggelse (ca. 350 m2) vil i prosent av planområdet gi ca. 29 %-BYA uten parkering.

Utomhusplan

Ved søknad om tiltak skal det vedlegges utomhusplan i målestokk 1:500 som viser bebyggelsens plassering og utforming, adkomstforhold, parkeringsløsning for biler, renovasjonsløsning, beplantning, løsning for håndtering av overvann, utearealer og evt. forstøtningsmurer.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Det foreslås felles adkomst fra Eidsbotnvegen, gjennom parkeringsareal til Solvangen Borettslag. Adkomst er vist på eksisterende reguleringsplan Sørlia felt D.

Parkering

Foreslått felles parkeringsplass viser mulighet for 9 biloppstillingsplasser.

I bestemmelsenes § 2.3 foreslås krav om 1,5 p-plass pr. boligenhet.

Lek og uteopphold

Nord og vest for planlagt bebyggelse er det foreslått et felles uteoppholdsareal på ca. 0,4 daa. Fordelt på 6 boenheter gir dette 68 m2 uteopphold pr. boenhet. Det er i tillegg planlagt fellesareal i ubebygd del av boligformålet. Leilighetsbygget planlegges med private terrasser.

Ifølge bestemmelsene skal felles areal for uteopphold og leik opparbeides parallelt med utbygging av boligene og være ferdigstilt før boligene tas i bruk. Lekeplasser skal utstyres med min. sittebenk og to typer utstyr for lek/aktivitet, f.eks. sandkasse og huske.

Ifølge planbeskrivelsen er det flere grøntområder som er godt egnet for rekreasjon og lek i nærheten. Det er 1,3 km til Vårtun barnehage, 2,5 km til Staup kommunale barnehage og 1,1 km til Nesheim barneskole. Sti opp fra nordsiden av planområdet fører til at gangavstanden til skolen blir ca. 500 m.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene, og minst 50 % av boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelige boenheter. Dette er sikret i bestemmelse § 2.2.

Minst 5 % av p-plassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede (§ 2.3).

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. De farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk er vurdert.

Grunnforhold

Ifølge NVE Atlas står området ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget.

Det er ingen kvikkleireområder registrert i nærheten av planområdet.

Løsmassekart fra NGU viser tynn og tykk hav-/strandavsetning over hele planområdet. Det er beskrevet som hav-, fjord- og strandavsetning.

I bestemmelsenes § 2.5 er det stilt krav om at geoteknisk vurdering skal vedlegges byggesøknaden. Det går fram av planbeskrivelsen at denne er bestilt.

Støyforhold

I planbeskrivelsen er det ved hjelp av sjablongmetode vurdert å ikke være behov for støyavbøtende tiltak ift. evt. vegtrafikkstøy fra Eidsbotnvegen. Støyvarselkart fra Statens vegvesen er ikke relevant, da vegen er kommunal. Korteste avstand mellom planområdet og vegen er ca. 26 meter. I nærheten ligger Alstadhaugvegen, hovedvegen fra Nesset til Gråmyra, med ÅDT (årsdøgntrafikk) på 1700 kjt./døgn. Sammenlignet har Eidsbotnvegen mye mindre trafikk. Med en ÅDT på 1000 og fartsgrense på 50 km/t er hele området utenfor støysoner (sjablongmetode). I tillegg ligger vegen ned i utsprengt terreng, ca. 6 m lavere enn planområdet, og dermed beskyttet mot støy fra vegen. Ifølge kommunens enhet for kommunalteknikk er ÅDT ikke målt her, men den antas å ligge i underkant av 500 kjøretøy pr. døgn.

Brann

Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Området anses som lite utsatt for skog-, gress- eller andre naturbaserte brannfarer.

Radon og forurensing

Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Dette må måles i forbindelse med prosjektering av bygninger, eller at bygninger uansett oppføres med tiltak for å fjerne radon.

Forurensning i grunnen og i bygninger skal tilfredsstille krav i gjeldende plan- og bygningslov med tilhørende forskrift. Grenseverdier for luftkvalitet skal tilfredsstille forurensningsforskriften.

Kulturminner

Riksantikvarens database for kulturminner har ingen registeringer av automatisk fredede kulturminner innenfor eller i nærheten av planområdet.

Biologisk mangfold

I planområdet er det ikke registrert biologisk mangfold som må hensyntas. Eidsbotn fuglefredningsområde, med bløtbunnsområde i strandsonen, ligger sør for planområdet. Vest for Sørlia Borettslag, hvor det pågår utbygging, er det gjort miljøregistreringer i skog. I nærområdet er det gjort fugleobservasjoner.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området planlegges tilknyttet offentlig ledningsnett for vann og avløp i området.

Utbyggingsavtale

Kommunen har vurdert at det ikke er behov for utbyggingsavtale.

Planprosess

Medvirkning

Det er gjennomført oppstartsmøte med kommunen 17.02.2015.

Varsel om planoppstart ble kunngjort 28.02.2015 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 28.02.2015. Kunngjøring om igangsatt regulering ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 28.02.2015. Høringsfristen var 21.03.13. Det er mottatt 5 forhåndsuttalelser, som er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

NVE anbefaler en geoteknisk vurdering mht. område- og lokalstabilitet.

  • Forslagsstiller har foreslått bestemmelsene med krav om geoteknisk vurdering ifb. byggesøknad, og geoteknisk vurdering er igangsatt av Multiconsult.


Nord-Trøndelag fylkeskommune tilrår høy utnyttelse, at plassering og dimensjonering av ny bebyggelse må harmonere med omgivelsene, at det må legges til rette for medvirkning fra ulike brukergrupper, herunder barn og unge. De anbefaler at en viss andel av boligene sikres som tilgjengelig boenhet gjennom krav i bestemmelsene, at det sikres tilstrekkelig og egnet areal for leik og opphold ute samt at det må legges vekt på sikkerhet for myke trafikanter. De uttaler at planen ikke er i konflikt med automatisk fredete kulturminner, men minner om kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.

  • Innspillene er søkt ivaretatt, se vurdering i planbeskrivelsen.


Fylkesmannens miljøvernavdeling opplyser at det ikke er funnet registreringer av biologisk mangfoldverdier av nasjonal eller regional verdi, men at kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere saken etter prinsippene i naturmangfoldloven. De påpeker at planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform, og ønsker at det settes av tilstrekkelig areal til sykkelparkering. De forutsetter at rekkefølgekrav i bestemmelsene med krav om g/s-veg evt. fortau fram til Nesheimvegen, samt ryddet og gruset gangtråkk er gjennomført. Det skal legges til rette for medvirkning fra ulike grupper barn og unge samt funksjonshemmede, gjøres rede for deres interesser og tilgjengelighet for alle. Grenseverdier for støy skal ivaretas.

Kommunalavdelingen minner om ROS analyse.

  • Innspillene er søkt ivaretatt, se vurdering i planbeskrivelsen.


NTE har gitt innspill om at eksisterende trafo må flyttes.

  • Ny plassering er vist.


Innherred Renovasjon har foreslått felles avfallshåndtering med Solvangen borettslag eller egne dunksett til leilighetene, som trilles frem til veikant på tømmedag.

  • Plassering for egne dunksett er vist.


Intern høring i kommuneadministrasjonen

Barnerepresentant, kommunalteknikk, kommuneoverlege og folkehelsekoordinator ble den 31.03.2015 gitt mulighet for uttalelse. Det er ikke mottatt uttalelse. 

Vurdering:

Boligformål og bebyggelse

Boligformål er i samsvar med gjeldende plan. Konsentrert utbygging i 2 etasjer anses akseptabelt i dette området. Nabotomter er utbygd med lignende rekkehus i 2 etasjer.

Eneboligen i en etasje sør for planområdet blir ytterligere omkranset av mer konsentrert utbygging, men fortetting anses positivt i et så sentrumsnært område. Det vil fortsatt være mulig å oppfylle krav til uteopphold og parkering innenfor gjenværende tomt omkring eneboligen. Situasjonskart viser at tomta reduseres til ca. 890 m2, og at det er mulig å få til to parkeringsplasser der. Gitt U-grad på 30 % i reguleringsplan fra 1995 vil med en tomt på ca. 900 m2 (inkl. halvparten av tilstøtende veg) gi mulighet for ca. 300 m2 golvareal, noe som burde være tilstrekkelig ift. evt. utbyggingsbehov.

Når det gjelder byggehøyde er det i planforslaget en differanse på 8 meter mellom nivå for øvre gesims (k+ 25,5 m) og høyeste nivå for golv i første etasje (k+ 17,5 m). Dvs. at hvis golvnivået legges lavere kan fasaden bli høyere enn 8 m. Nærmeste nabohus i vest (Eidsbotnvegen 2 D) har mønehøyde på k+ 21,3 m, og nærmeste nabohus i øst (Eidsbotnvegen 64 A) har mønehøyde på k+ 24,6 m. Eneboligen har mønehøyde på ca. k+ 20 m, og uthuset på ca. k+ 22,7 m. Sammenlignet med gjeldende plans bestemmelser og nabobebyggelse synes foreslåtte byggehøyder noenlunde tilpasset nabobebyggelse.

Når det gjelder grad av utnytting vil maks 80 %-BYA av 0,5 daa boligformål gi mulighet for 400 m2 bebygd areal, og planlagt bebyggelse er på ca. 350 m2. Av planområdet på ca. 1,2 daa gir dette ca. 29 %-BYA uten parkering, og ca. 44,6 %-BYA inkl. 15 m2 BYA pr. parkeringsplass. Ifølge kommunedelplanens fortettingsregler gjelder en øvre grense på 35 %-BYA, inkl. 15 m2 BYA pr. parkeringsplass, der annet ikke er fastsatt i reguleringsplan. I reguleringsplanen fra 1995 er U=30 %. U-grad er noe helt annet enn %-BYA. U-grad er forholdet mellom brutto golvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inkl. halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park eller elv, maksimalt 10,0 meter. Grad av utnytting skal fastsettes i plan, og foreslått %-BYA anses akseptabel.

Uteoppholdsareal

Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen.

Overnevnte tilsier at det for 6 boenheter kreves 300 m2 felles eller offentlig uteareal.

Krav til småbarnslekeplass kan dekkes gjennom vist uteoppholdsareal på 0,4 daa, men deler av arealet er smale striper som ikke er egnet til lek. Kommunen har ikke ervervet regulerte friområder i nærområdet, som til dels er svært bratte. Gjeldende plans rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av regulert ballslette ca. 200 m vest for planområdet er ikke foreslått videreført, se vurdering under. Utearealer ved barneskolen kan ikke legges til grunn som offentlig uteareal, da skoleaktiviteten skal flyttes, og videre bruk er uavklart. Forhåpentligvis blir ballplassen ordnet ifb. annet prosjekt.

Foreslått område for ny nettstasjon/trafo ligger inntil uteoppholdsareal og nært planlagt terrasse/balkong. Kommunen forventer at NTE vurderer fareområdets utstrekning og avstand til bygninger ifb. offentlig ettersyn. I forslaget er det begrenset til formålet.

Ballplass og gangforbindelser i nærområdet

Følgende bestemmelse fra gjeldende plan er ikke videreført i planforslaget:

Før boligene i felt D tas i bruk, skal følgende være avklart:

  • Ballslette vest for felt C skal være ferdigbygd.
  • Gang-/sykkelveg evt. fortau skal være ferdigbygd fram til Nesheimvegen.
  • Gangtråkk fra felt E opp til Nesheimvegen skal være ryddet og gruset opp.


Klikk for større kart

Samme bestemmelse gjaldt også for felt C. Mange boliger er tatt i bruk i felt C og D, uten at bestemmelsen er fulgt opp helt. Felt C er under videre utbygging, og område for ballspill ligger innenfor denne utbyggerens eiendom. Etter legging av ledninger har det blitt et gangtråkk opp til Nesheimvegen på privat grunn. Krysset Eidsbotnvegen x Nesheimvegen ligger ca. 500 øst for planområdet, og Nesheimvegen leder til dagens barneskole, som skal flyttes. Kommunen har ikke planer om å bygge regulert fortau eller erverve regulert friområde med ballplass og gangtråkk. De har vurdert at det ikke er behov for utbyggingsavtale, bl.a. fordi eksisterende terreng vanskeliggjør gjennomføring av regulert fortau langs planområdet. På bakgrunn av overnevnte er det lite hensiktsmessig å videreføre overnevnte bestemmelser for aktuelt planområde.

Regulert friområde med bredde ca. 3 m langs nordsiden av felt D er ikke ervervet av kommunen. En strekning foreslås nå omregulert til felles lek, slik det også er gjort i naboplan. I reguleringsplanen fra 1995 var dette en sammenhengende forbindelse mellom planlagt friområde nord for felt C, som er svært bratt, og bort til kommunalt eid grunn som fører fram til Nesheimvegen. Forbindelsen ble planmessig brutt med bebyggelsesplan i 2000 og 2006, og er dermed ikke lenger aktuell å sikre for evt. snarveg/sti. Pilegrimsleden går utenom planområdet, fra arboretet og opp på Nesheimvegen og videre bortover fylkesvegen.

Adkomst og parkering

Foreslått adkomst er iht. gjeldende plan, og parkeringskrav er iht. kommunale vedtekter.

Sykkelparkering er vist i situasjonskart. 

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Relevante forhold er vurdert. Det er ikke registrert ras- eller skredfare i området, men kommunen forutsetter at geoteknisk vurdering må foreligge før sluttbehandling.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, men forutsetter at geoteknisk vurdering forelegges før sluttbehandling.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 13.05.2015 15:57
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051