Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.02.13 - sak 13/13 - 1719/1/255 - Detaljregulering Byborgvegen 10, Levangernesset

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/8119
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.02.13 13/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

§ 3.4: Mønehøyde endres til gesimshøyde.

Forslag til detaljregulering for Byborgvegen 10, datert 05.01.2013, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Plankart 05.01.13 versjon 2 PDF - jpg
  2. Planbeskrivelse 050113 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 05.0.13 PDF
  4. Perspektiv byborgvegen PDF
  5. Situasjonsplan,130612 PDF - jpg
  6. Snitt PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Hensikten med planen er å legge til rette for bebyggelse med 4 boenheter med tilhørende heishus, parkering, garasjer og boder. Eksisterende bebyggelse forutsettes fjernet.

Planforslaget er utarbeidet av arealplanlegger Per Anders Røstad på oppdrag fra grunneier og forslagsstiller Stiklestad Eiendom AS.

Området er i gjeldende kommunedelplan avsatt som eksisterende byggeområde, og kommunen har vurdert at detaljreguleringen ikke anses å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4.

Planområdet

Planområdet er på ca. 1 daa og ligger ved Levangersundet nedenfor Staupshaugen, på Nessetsiden av Levanger sentrum. Eiendommen er i dag bebygd med en eldre enebolig og ligger i et område med omliggende småhusbebyggelse. Tomta/planområdet grenser ikke helt ned til Sundet, da kommunen eier arealet nærmest Sundet.

Planstatus

I gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09 2000, er aktuell eiendom avsatt som eksisterende byggeområde. Det er ikke fastsatt byggegrense mot sjø, så plan- og bygningslovens «byggeforbud» i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag må anses å gjelde. Det samme gjelder statlige planretningslinjer.

I kommunedelplanen er det krav om reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker.

I kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, er det gitt generelle bestemmelser om bl.a. uteareal og parkering, og disse er ment å erstatte kommunale vedtekter.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til:

  • Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B)
  • Garasjeanlegg for bolig, felles (f_G)
  • Avfall, miljøtorg (M)
  • Gårdsplass, felles (f_GP)
  • Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Parkeringsplass (P)


Utomhusplan: Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser og uteoppholdsareal.

Bebyggelsen

Det planlegges 4 boenheter, fordelt på to boligbygg i 2 etasjer, som knyttes sammen med veranda/gangarealer. I tillegg planlegges det garasjer og boder. Boligbyggene er planlagt med store sørvendte terrasser for å få best mulig solforhold. Omriss av planlagt bebyggelse i felt B1 er vist på plankartet med en nøyaktighet på +/- 2 meter.

Bolighusene planlegges med flate tak, for å gjøre byggene lavest mulig i forhold til eksisterende enebolig «bak» planlagte bygg. I tillegg er det beholdt en åpning mellom byggene for at utsikt fra Byborgvegen 8, mot sundet og sentrum, skal beholdes i størst mulig grad (se vedlagte perspektiv fra Byborgvegen 8 og vedlagte snitt).

Bolighusene foreslås oppført med flatt tak med maks høyde kote +17,0 m. Ifølge vedlagte snitt er dette lavere enn eksisterende bygg.

Bod kan oppføres med maks gesimshøyde 2,5 m og maks mønehøyde 4,0 m. Bodene tillates oppført med saltak eller pulttak. Ved pulttak er maks gesimshøyde 3 m.

Garasjeanlegg for bolig (G) kan benyttes til garasjer eller biloppstillingsplasser.

Garasjene tillates oppført med pulttak eller saltak.

For garasjer med saltak er maks gesimshøyde 3 m og maks mønehøyde 5,5 m.

Maksimal takvinkel 25 grader. Mønehøyden skal ikke overstige kotehøyde +14,0 m.

For garasjer med pulttak er maks gesimshøyde 5 m. Maksimal takvinkel 10 grader.

Lagringshus for søppeldunker med sortering av avfall

Bygg kan oppføres med maks gesimshøyde på 2,5 m og maks mønehøyden skal ikke overstige 4 m. Bygget tillates oppført med saltak eller pulttak. Ved pulttak er maks gesimshøyde 3 m.

Grad av utnytting

I planforslaget er tillatt utnyttingsgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde.

Felt for garasjer og avfall/miljøtorg er regulert til egne formål hvor hele arealet kan bebygges. For bebyggelse i felt B1 foreslås det maks prosent bebygd areal %-BYA=45 %, inkl. uteoppholdsareal. Vist bebyggelse i felt B1 skal utgjøre ca. 43 %-BYA.

Planområdet er på ca. 1 daa, og boligtettheten 4 boenheter pr. daa

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst til området blir fra kommunal veg, Byborgvegen. Vegen inn til tomten har liten trafikk og er uten gjennomgangstrafikk.

Myke trafikanter har i området tilgang til gangvegsystemer og fortau, både sørover mot Moan og Magneten og mot Levanger sentrum.

I Levanger sentrum, som ligger i umiddelbar nærhet, er det god tilgang på offentlige transportmidler. Levanger stasjon ligger ca. 500 meter fra eiendommen.

Skoleveg: Avstanden til evt. framtidig barneskole på Nesset og evt. framtidig ungdomsskole på Røstad er ca. 1,5 km. Nåværende skoler er Nesheim og Nesset, og barneskolen Nesheim ligger ca. 2,5 km unna.

Parkering

Det foreslås minst 1,5 parkeringsplass pr. boenhet (§ 1.4).

Det er planlagt 2 biloppstillingsplasser og ett garasjeanlegg med 4 garasjer.

Lek og uteopphold

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. I arealdelen gjelder kravet om småbarnslekeplass for boligområder med 5 eller flere enheter. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen.

Overnevnte tilsier at det for 4 boenheter kreves 200 m2 felles eller offentlig uteareal.

Det er ikke foreslått noen felles lekeplass med eget formål, men byggegrense i felt B1 sikrer et ubebygd område i nordøst. Dette er vist som lekeplass i vedlagte situasjonsplan. Maks %-BYA=45 % sikrer også ubebygd areal. Det er ikke gitt bestemmelser om arealkrav til lekeplass, opparbeidelse eller utstyr. Planforslaget viser ingen tomtedeling, så mesteparten av felt B1 antas å bli fellesareal. Det er også argumentert for muligheter til lek/opphold i dette arealet i planbeskrivelsen.

Planområdet ligger nært regulert friområde Staupshaugen, som eies av kommunen.

Det samme gjelder strandsonen langs Sundet, som i kommunedelplan Levanger sentrum (og Sundet-Havna) er avsatt som framtidig friområde. Strandsonen eies av kommunen.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene (fellesbestemmelse § 1.2). Felles uteareal er ifølge planforslaget felles gårdsplass. Det synes naturlig at foreslåtte private parkeringsplasser blir felles gjesteplasser for alle boenhetene. Det er ikke regulert felles uteopphold/lek med eget formål, men i planbeskrivelsen er det opplyst at arealene rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne.

Det er foreslått krav om minst 50 % tilgjengelige boenheter (§ 1.3). Hvis leilighetene fordeles med to i første etasje og to i andre etasje, vil dette være iht. Byggteknisk forskrift TEK10 – og kravet gjelder leilighetene i første etasje.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendeler kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

Forslagsstiller har vurdert de farer som kan være reelle:

Grunnforhold

Planområdet ligger i et område hvor det er stabile grunnforhold. Her er det berg i dagen noe som indikerer at det ikke forekommer skred- eller rasfare på området.

Brann

Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Området anses som lite utsatt for skog-, gress- eller andre naturbaserte brannfarer.

Kulturminner

Kommunen kjenner ikke til kulturminner innenfor planområdet.

Biologisk mangfold

Eiendommen ligger ved Levangersundet som er et viktig område for det biologiske mangfoldet i området. Mange av fuglene som oppholder seg i Eidsbotn bruker sundet som beiteområde. I perioder kan en finne store mengder med ærfugl her. «Foran» tomten er det i kommunedelplanen avsatt areal til framtidig friområde for å sikre strandsonen. Forslagsstiller mener tiltaket ikke vil være til fare for de naturverdier som finnes i sundet. Tiltaket vil etter deres vurdering ikke komme i konflikt med NML § 8-12.

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området tenkes tilknyttet bestående kommunalt vann- og avløpsnett i området.

Utbyggingsavtale

Det er ikke signalisert behov for utbyggingsavtale i denne saken.

Planprosess

Medvirkning

Det er gjennomført forhåndskonferanse/oppstartsmøte med kommunen den 08.11.12. Kunngjøring om igangsatt regulering ble annonsert i Trønder-Avisa 13.11. 2012. Berørte parter ble skriftlig varslet om planoppstart. Det har i planleggingsfasen kommet 4 forhåndsuttalelser, som er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Fylkesmannens landbruksavdeling vurderer det som positivt at det planlegges fortetting av sentrumsnære områder. Fylkesmannens miljøvernavdeling poengterer at planforslaget bør ta hensyn til miljøkvalitetene i området og verdiene for biologisk mangfold og friluftsliv. Det vises også til tilgjengelighet og barns synspunkter i planleggingen.

Nord Trøndelag fylkeskommune er positiv til at det fortettes i sentrumsnære områder. De påpeker at ny bebyggelse må ta hensyn til omgivelsene, både med tanke på volum, høyde og terrengtilpasning. Tomta grenser ned til Sundet og det blir viktig å sikre at det planlagte friområdet langs Levangersundet kan realiseres.

NTE og NVE har ingen vesentlige merknader.

Barnerepresentanten, 28.01.13

Kan ikke se at det er satt av noe område for lek, friområde for barn/unge.

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområder avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Er det småbarnslekeplass i nærheten?

Kommentar: Se orientering og vurdering i saken.

Vurdering:

Bebyggelsen

Gjennom detaljregulering kan det åpnes for tiltak i strandsonen, forutsatt at det tas spesielle hensyn. Ifølge plan- og bygningsloven skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen påpeker lignende hensyn.

Punkt 6.2 i statlig planretningslinje har noen poeng som er relevant i denne saken:

... Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i strandsonen på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges.Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig. Utvidelse av eksisterende bygninger bør dersom dette er mulig skje i retning bort fra sjøen. Byggets funksjon vil ha betydning for plasseringen. Utbygging av veger og annen infrastruktur skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Tomteopparbeiding bør skje slik at inngrep og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen.

Alternative plasseringsmuligheter skal vurderes før bygging tillates.

Eventuell fortetting i eksisterende områder forutsettes å være godkjent i oppdatert kommuneplan og reguleringsplan, og skal ikke være i strid med disse retningslinjene.

Gjeldende kommunedeplan har også noen hovedregler ved fortetting; Fortettingen skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. Det skal også være en estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger og samspillet mellom disse.

Planområdet omfatter en bebygd boligeiendom, i et etablert boligområde.

Rådmannen er i utgangspunktet positiv til fortetting og fornyelse av boligmassen på sentrumsnære tomter, forutsatt at det tas hensyn til overnevnte føringer.

Rådmannen kan ikke se at planforslaget vil få negative virkninger for allmennhetens evt. bruk av området nærmest Sundet, som i kommunedelplan er avsatt som framtidig friområde. Arealet nærmest foreslått bebyggelse er også svært bratt, se fotomontasje i planbeskrivelsen.

Ny bebyggelse er foreslått nærmere strandsonen enn eksisterende bygg. Kommunen kjenner ikke til om alternative plasseringer er vurdert, men tomta er lita, har variert topografi og adkomst i nordvest. Rådmannen har følgelig forståelse for foreslåtte interne løsninger på tomta.

Bebyggelsen er plassert på et platå, rett overfor en bratt skråning ned mot fjæra. Sett fra sjøsiden ruver følgelig bebyggelsen. Dette bl.a. med utgangspunkt bygningsuttrykk og tetthet. Med Staupshaugen som bakgrunn vil bebyggelsen ikke framstå i silhuett, med mindre enn kommer svært nær fra sjøsiden.

To etasjer er ikke urimelig i boligfelt, men bebyggelsen har både takform og et noe vertikalt uttrykk, som skiller seg fra den nærmeste bebyggelsen. Studentboligene ved foten av Staupshaugen har imidlertid flatt tak.

Begge husene er foreslått med samme golvnivå, og da blir det relativt høy fasade (stor «grunnmurshøyde») på det ene bygget, sett fra Sundet. Dvs. at tilgjengelighet synes prioritert foran landskapstilpassing.

Samlet sett er rådmannen noe betenkt med hensyn til nærmiljøtilpasning, bygningsform og landskapstilpasning, men tilrår at planforslaget sendes på høring slik at flere får uttrykt sitt syn på saken.

Ifølge statlige planretningslinjer skal byggegrense angis i plan, jf. plan- og bygningsloven § 1-8 tredje ledd. Rådmannen anser at vist omriss (med gitt slingringsmonn) hjemler foreslått ubygging på lik linje med en byggegrense.

Uteareal

Foreslått byggegrense sikrer et ubebygd areal i nordøst, som kan benyttes til lek/uteopphold. Dette skal også vises i utomhusplan. Sammen med tilgjengelig friområde i Staupshaugen anses kommunens krav til uteopphold/lek er oppfylt.

Foreslått parkeringsdekning er iht. kommunale vedtekter og generelle retningslinjer.

Annet

For flate tak skal største byggehøyde angis som gesimshøyde. Dette må rettes i § 3.4.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget, med overnevnte retting, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 13.02.2013 15:05
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051