Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 12.03.14 - sak 23/14 - Mindre endring av detaljregulering Djupvika hytteområde - vedtak

Thomas Møller - klikk for personkort
Saksbehandler: Thomas Møller
Arkivref. 2010/5568 - /L12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og byggesakssjefen 28.01.14 49/14
Plan- og utviklingskomiteen 12.03.14 21/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Mindre endring av detaljregulering Djupvika hyttefelt vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-14 

Hjemmel/bakgrunn for saken:


Vedlegg:

1

Planbestemmelser iht. mindre endring av reguleringsplan Djupvika hyttefelt PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Gjeldende reguleringsplan Djupvika hyttefelt

Saksopplysninger:

Bergersen Arkitekter AS har på vegne av tiltakshaver Weto Eiendom Norge AS fremmet forslag om en mindre endring av nylig vedtatte reguleringsplan for Djupvika hyttefelt i Levanger.

Endringsforslaget medfører ikke endringer i arealbruk og er utelukkende knyttet til planbestemmelsene.

Det foreslås tre endringer. Gjeldende planbestemmelse:

«§ 3.1 Terreng og vegetasjon (PBL §12.7 nr. 2)

Ved plassering av bygninger og veier skal det tas hensyn til terrengforhold slik at skjæringer/fyllinger og terrenginngrep unngås der det er mulig. Det tillates kun fjerning av vegetasjon som er nødvendig for plassering av bygninger og anlegg av atkomstvei og ledninger, samt etablering av enkelte siktlinjer mot fjorden. I byggeområder og friområder skal skog- og terrengbehandling ha som hovedhensikt å bevare landskapets utmarkskarakter og rekreasjonsverdi. Målsatt situasjonsplan og terrengsnitt skal følge byggesøknaden, og disse skal vise registrert vegetasjon og terreng samt endringer som følge av tiltaket.»

Foreslås endret til:

«§ 3.1 Terreng og vegetasjon (PBL §12.7 nr. 2)

Ved plassering av bygninger og veier skal det tas hensyn til terrengforhold slik at skjæringer/fyllinger og terrenginngrep unngås der det er mulig. Det tillates kun fjerning av vegetasjon som er nødvendig for plassering av bygninger og anlegg av atkomstvei og ledninger, samt etablering av siktlinjer mot fjorden. I byggeområder og friområder skal skog- og terrengbehandling ha som hovedhensikt å bevare landskapets utmarkskarakter og rekreasjonsverdi.»

Det betyr at siste setning er tatt ut av § 3.1. Denne bestemmelsen er derimot flyttet over til ny § 4.1 som nå får nytt siste avsnitt med:

«Målsatt situasjonsplan og terrengsnitt skal følge byggesøknaden, og disse skal vise registrert vegetasjon og terreng samt endringer som følge av tiltaket.»

Endringen er foreslått fordi tiltakshaver finner det uhensiktsmessig og lite relevant å registrere vegetasjon og terreng for alle veiutbyggingene, turstier og fellesområder. Intensjonen med kravet om å vise endringer på terreng og vegetasjon er for å sikre kvaliteten på planområdet i forbindelse med utbygging av hyttetomtene.

I tillegg er ordet «enkelte» tatt ut av § 3.1 når det gjelder etablering av siktlinjer. Det for å unngå uklare begrensninger. Skogrydding vil etter bestemmelsene uansett følge prinsippet om størst mulig bevaring av utmarkskarakteren.

I tillegg til endringene for §§ 3.1 og 4.1 foreslås det også følgende endringer for bestemmelsenes § 10.2 om rekkefølge. Gjeldende § 10.2 er som følger:

«§ 10.2 Utbyggingsrekkefølge

Området utbygges i følgende rekkefølge:

1. Utbedring privat vei fra Undlinan (gnr./bnr. 242/41): Siktrydding (vegetasjon), møtelommer ved krappeste svinger og utbedring av rekkverk

2. Hyttetomter D-1+ D-4 tom. D-15

3. Hyttetomt S-2

4. Utbedring privat vei fra Undlinan (gnr./bnr. 242/41): Siktrydding (pigging og evt. sprenging), evt. utvidelse profil, møtelommer, kurveutretting og omlegging av trasé og etablering av p-plasser ved Nordheim (gnr./bnr. 244/02).

5. Ny vei og hyttetomter M-1 tom. M-9

6. Hyttetomter F-3 tom. F-5

7. Utbedring av elforsyningsanlegg

8. Ny vei og hyttetomter N-1 tom. N-26 + D-2 og D-3 + F-1 og F-2

9. Fellesområde FO-1 og tursti TS-1

10. Hyttetomter MV-1 tom. MV-7

11. Ny vei og hyttetomter S-1 og S-3 tom. S-11

12. Hyttetomter L-1 tom. L-13

13. Ny vei og hyttetomter H-1 tom. H-9»

Denne forslås endret til:

«§ 10.2 Utbyggingsrekkefølge

For hyttetomter S-2, D-1 og D-4 tom. D-15 kan tiltak som krever søknad og tillatelse jf. PBL § 20-1 (a-l) iverksettes når vei fra Undlinan (gnr./bnr. 242/41) er utbedret med siktrydding (vegetasjon), møtelommer ved krappeste svinger og rekkverk.

For hyttetomter M-1 tom. M-9 og F-3 tom. F-5 kan tiltak som krever søknad og tillatelse jf. PBL § 20-1 (a-l) iverksettes når vei fra Undlinan (gnr./bnr. 242/41) er utbedret ytterligere med siktrydding (pigging og evt. sprenging), evt. utvidelse profil, møtelommer, kurveutretting og omlegging av trasé og etablering av p-plasser ved Nordheim (gnr./bnr. 244/02). Ny vei med tilhørende parkeringsplasser (M-feltet) skal også etableres før iverksetting av tiltak på tilliggende tomter.

For hyttetomter N-1 tom. N-26, D-2, D-3, F-1 og F-2 kan tiltak som krever søknad og tillatelse jf. PBL § 20-1 (a-l) iverksettes når elforsyningsanlegget er utbedret med nye trafoer, i tillegg til at vei fra Undlinan skal være ferdig utbedret. Ny vei med tilhørende parkeringsplasser (N-feltet) skal også etableres før iverksetting av tiltak på tilliggende tomter.

For hyttetomter MV-1 tom. MV-7, S-1, S-3 tom. S-11, L-1 tom. L-13 og H-1 tom. H-9 kan tiltak som krever søknad og tillatelse jf. PBL § 20-1 (a-l) iverksettes når fellesområde FO-1 og tursti TS-1 er opparbeidet, i tillegg til at vei fra Undlinan og elforsyningsanlegg skal være ferdig utbedret. Nye veier med tilhørende parkeringsplasser (MV-feltet, S-feltet, L-feltet og H-feltet) skal også etableres før iverksetting av tiltak på tilliggende tomter.»

Utbyggingsrekkefølgen forutsettes fremdeles gjennomført som etter ordlyden i gjeldende bestemmelse. Formålet med endringen er å opprettholde kravet om utbygging av fellesfunksjoner før ulike tomtefelt kan tas i bruk, men vil åpne for å kunne ta i bruk fellesfunksjoner tidligere uten å være avhengig av tomteutbyggingen. Gjeldende bestemmelse kan medføre fare for stopp i etableringen av fellesfunksjoner og nye tomter dersom ikke alle tomtene i foregående punkt er bygget ut.

Plan og byggesakssjefen fattet delegert vedtak om å legge forslaget til mindre endring ut til høring i tre uker den 28.1.2014 (sak 49/14). Høringsfrist var 19.2.1014. Det har i løpet av høringsperioden kommet tre svarbrev.

Sametinget: Har ingen spesielle merknader til endringsforslaget, men minner om det generelle aktsomhetsansvaret vedrørende kulturminner som bør fremgå av reguleringsbestemmelsene.

Kommunens vurdering: Kommunen finner at aksomhetsansvaret er tilfredsstillende ivaretatt gjennom gjeldende planbestemmelse § 3.3:

«§ 3.3 Automatisk fredete kulturminner (PBL §12.7 nr. 6)

Dersom automatisk fredete kulturminnes påtreffes under gjennomføring av tiltak skal arbeidet stanses umiddelbart og bevaringsmyndigheter varsles iht. kulturminnelovens § 8.2.»

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Har ingen merknader til de foreslåtte endringene i reguleringsplanen.

Eldres råd i Levanger: Ser ikke behov for å komme med spesielle merknader

Vurdering:

Kommunen vurderer at endringene som foreslås knyttet til planbestemmelsenes §§

3.1 og 4.1 er hensiktsmessige og ivaretar intensjonen med bestemmelsen slik den var tenkt i utgangspunktet. Kommunen er enig i at det er lite hensiktsmessig å registrere vegetasjon og terreng i forbindelse med veiutbygging som uansett må anlegges der de er innregulert gjennom reguleringsplanen – og hvor terrengforhold er vurdert i forbindelse med trasévalg.

Det samme gjelder fellesområder og tursti. Det er først og fremst ved de enkelte tomteopparbeidelser virkningene av terrengarbeider og endringer i vegetasjonen enkeltvis og samlet vil kunne innvirke vesentlig på den gjennomgående landskapskarakteren i området – i tillegg til selve utbyggingen. 

Når det gjelder endringen i rekkefølgebestemmelsen i § 10.2 så åpner denne for en fremskyndet utbygging av fellesfunksjoner sammenholdt med gjeldende bestemmelse. Dette ser kommunen som formålstjenlig da tiltakshaver og «tidlige hyttebyggere» slipper og avvente andre utbyggere før eks. tursti og fellesområde kan etableres og benyttes. En unngår også at utbygging av tomter lengre ned på listen må settes i bero på ubestemt tid i påvente av at utbyggere i felt lenger opp på listen er ferdige. Det kan godt tenkes at tomtekjøpere av ulike grunner ikke ser seg i stand til eller tjent med å bygge ut med en gang, men heller ønsker å vente litt. I så tilfelle stopper hele utviklingen av feltet opp. Dette er uheldig.

På den annen side så mister en gjennom endringen noe av styringen med fremdriften av utbyggingen i feltet. Straks fellesfunksjonene er etablert kan det åpnes for utbygging spredt rundt flere steder i feltet da rekkefølgen på tomteutbygging ikke lenger er knyttet til utbyggingen av tomter lenger opp på listen. Dette kan oppleves som en ulempe for eksisterende hytteeiere da det kan være byggeaktivitet «på alle kanter». Det kan også medføre at storparten av utbyggingen blir raskere ferdigstilt enn hva gjeldende bestemmelse vil medføre og slik sett medføre en lettelse for eksisterende hytteeiere.

Samlet sett vurderer kommunen at det er positivt at fellesfunksjoner kan opparbeides raskere og ikke står i fare for å settes på vent i ubestemt tid som følge av en urealisert hyttetomt. For øvrig planlagt og eksisterende hyttebebyggelse vurderer kommunen også at fordelene med endringen er større enn evt. ulemper.

Forslag til mindre endring av reguleringsplan for reguleringsplan Djupvika hyttefelt foreslås vedtatt i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-14.

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 12.03.2014 15:16
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051