Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 - sak 53/14 - 1719/1/1 - Områderegulering Staup

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/3675 - /L2012007
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 53/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer av bestemmelsene:

  • Grad av utnytting angis for offentlig eller privat tjenesteyting 2 (barnehagen).
  • §§ 7.1 og 7.4: Høydegrunnlag for kotehøyder angis (NN1954, jf. plankart).
  • Ny § 3.5: «Grenseverdiene for støy angitt i «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» (T-1442/2012) med tilhørende veiledning skal overholdes».
  • § 4.2, tilføyelse: «For hver boenhet skal det opparbeides minst 25 m2 felles uteoppholdsareal».
  • Minimum parkeringsdekning, iht. relevante bestemmelser i kommuneplanens arealdel, tilføyes. Parkeringskrav for kolonihagene tilføyes også.


Forslag til områderegulering for Staup, rev. 16.05.2014, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 10.10.2013 PDF
 

2

Plankart 09.10.2013 PDF
 

3

Bestemmelser_Staup_10.10.2013 PDF
 

4

Vedlegg 2_Illustrasjonsplan L02 PDF
 

5

Vedlegg 2_Illustasjonsplan L01 PDF
 

6

Vedlegg 3 - Snitt PDF
 

7

Vedlegg 10_Snitt og oppriss område 3


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (9 stk.)
  • Planprogram, vedtatt 26.09.2012, kommunestyresak 55/12.
  • Kommunestyrets vedtak 23.01.08 ang. «Utviklingsplan for Staup» m/stedsanalyse.
  • Trafikkanalyse, varmeplan, støyutredning, notat VA-plan, VA-plan, renovasjon og arkeologisk rapport.


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Norge AS på vegne av Levanger kommune. 

Bakgrunn for igangsetting av planarbeidet er kommunestyrevedtak fra 23.01.2008 hvor utviklingsplan for Staup ble behandlet. Som underlag for behandlingen i kommunestyret var det også utarbeidet en stedsanalyse for Staup. Analysen skal være et hjelpemiddel i den videre prosessen med utviklingsplanen for Staup. Kommunestyrevedtaket fastsatte viktige prinsipper for den videre planleggingen, se nærmere omtale i planbeskrivelsen.

Områdereguleringen er også en oppfølging av kommunens pleie- og omsorgsplan.

Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for offentlig bebyggelse. Det er ønskelig å utvikle området til sykehjem, omsorgsboliger, seniorboliger og park. Eksisterende virksomheter som bl.a. voksenopplæring, kommunal barnehage, Staupshaugen verksted skal ivaretas. Levanger kommune har flere visjoner for planarbeidet, bl.a. at Staup skal være mulighetenes møteplass for inkludering, utvikling og aktivitet med universell utforming som en gjennomgående strategi. Videre har de visjoner ift. kultur og helse, velferdsteknolog, energi og avfall, se nærmere omtale i planbeskrivelsen.

Ved oppstart av planarbeidet var kommunen i gang med OU-utredninger vedrørende skolestrukturen i Levanger. Intensjonen var derfor at reguleringsplanen skulle inkludere lokalisering av ny barneskole / vurdere områdets egnethet for skole. I ettertid har kommunen besluttet at skolen på Nesheim skal flyttes til Nesset og at ny ungdomsskole skal etableres på Røstad. Skole på Staup utgår av den grunn fra planområdet, men arealene er i stedet foreslått for offentlig eller privat tjenesteyting.

Forhold til forskrift om konsekvensutredninger

Mesteparten av planområdet er i kommunedelplanen avsatt som LNF-område.

Områdereguleringen vil innebære omdisponering til offentlig utbyggingsformål.

Områdereguleringen omfattes av plan- og bygningslovens forskrift om konsekvensutredning § 2, som omtaler planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften. Forskriftens § 2 bokstav d omtaler områdereguleringer som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål.

Utredningstema i planprogrammet

Iht. vedtatt planprogram er det gjennomført konsekvensutredning (KU) for 2 tema – omdisponering av landbruksareal og geoteknikk. Konsekvensutredningene inngår i planbeskrivelsen. I planprogrammet var geoteknikk spesielt nevnt ift. til eventuell ny skoletomt, hvor det må gjennomføres en geoteknisk vurdering som avklarer behov for grunnundersøkelser og evt. andre tiltak som må gjennomføres før bygging kan starte.

Planbeskrivelsen skal også omfatte tema som: Friluftsliv, biologisk mangfold, kulturlandskap, forurensning (støyfaglig utredning og kartlegging av områder med forurenset grunn), kulturminner, vann og avløp inkl. overvannshåndtering, renovasjon, energi (bl.a. varmeplan), trafikk, folkehelse, barn/unges, funksjonshemmedes og eldres interesser, arkitektonisk og estetisk utforming, universell utforming samt risiko- og sårbarhetsanalyse.

Planområdet

Planområdet er omtrent 205,5 daa og ligger på Levangernesset vest for Levanger sentrum. Planområdet inkluderer store deler av eiendommen gnr.1 bnr. 1.

Eiendommen inngår som en del av en sammenhengende grønnstruktur på Nesset som strekker seg fra Staupshaugen til Julsborg. Staupsområdet preges av store landskaps- og parkrom. Bygningene fra begynnelsen av 1900-tallet og en mangfoldig og variert vegetasjon danner kjernen i dette parklandskapet. Sammen med arboretet representerer Staupeiendommen en unik samling av trær, busker og urter med til sammen ca. 2000 sorter. Med sitt mangfold av busker og trær og sine sammensatte opplevelseskvaliteter er Staup en viktig del av Levangers identitet og et populært utfartssted både for lokalbefolkning og turister (Kilde: Stedsanalyse for Staup).

I tillegg til parken og arboretet rommer området flere kommunale virksomheter, bl.a. voksenopplæring, barnehage og Staupshaugen verksted (arbeid for eldre og funksjonshemmede). Staup har tidligere vært gartnerskole og omfatter 19 bygninger med verksted, stall, garasjer, undervisningsbygninger, fjøs, rektorbolig, driftsbygninger, veksthus, stabbur og mye mer. Ca. 80 daa av eiendommen er dyrket mark. Se nærmere omtale i planbeskrivelsen.

Planstatus

Området omfattes av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000.

I denne planen er mesteparten av området avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF), og med eksisterende gangforbindelse langs Statupslia og framtidig gangforbindelse langs Eidsbotnvegen. For deler av området i nordøst skal eksisterende reguleringsplan gjelde. 

Ca. 21,6 + 5 daa er regulert til jordbruk i reguleringsplan for fv. 119 Staupslia med tilliggende området, stadfestet 07.12.1976.

Planforslaget overlapper adkomst- og parkeringsareal i reguleringsplan for Eplehagen øst, vedtatt 24.06.2003. Samt deler av disponibel tomt i sør.

Planforslaget overlapper ca. 750 m2 av reguleringsplan for Breidablikk/Hoberan, vedtatt 28.11.2001. Formål som overlappes er friområde og byggeområde.

Ved behandling av kommuneplanens arealdel i 2011 var det i konsekvensutredningen konkludert med følgende for et 125 daa stort område på Staup: «Området vil gi et økt tilbud som boligareal for grupper med spesielle tilretteleggingsbehov, samt at det kan tilrettelegges for utviklingsmuligheter innen helse, kultur og allmennyttige tjenester. Området tilrås omdisponert til offentlig tjenesteyting, og videre avklaringer i forhold til bruk av arealene må skje gjennom områderegulering».

For 1719/1/1, Staup – arboret, gikk følgende fram av konsekvensutredningen:

«Område på ca. 23 dekar dyrka mark ønskes omdisponert og brukt som utvidelsesareal for arboret. Området tilrås omdisponert til grønnstruktur, og benyttes som utvidelsesareal for arboretet. Omdisponeringen kan skje med grunnlag i kommuneplanens arealdel.»

Klikk for større bilde

Figurer fra konsekvensutredning ifb. kommuneplanens arealdel. 

Siden Staup inngår i kommunedelplanen gjelder kun de generelle bestemmelsene og retningslinjene fra kommuneplanen for området.

Andre planer/vedtak

  • Kommunestyrets vedtak 23.01.2008 angående utviklingsplan for Staup, med blant annet vedlagt stedsanalyse.
  • Pleie- og omsorgsplan 2008 - 2025 vedtatt av Levanger kommunestyre 25.06.2008.
  • Formannskapsmøte 24.11.10, sak 63/10 - pleie- og omsorgsplan, videreføring 2010: «Rådmannen får i oppdrag å starte planlegging av 1.byggetrinn med 20 heldøgns plasser og dagsenter på Staup med sikte på utbygging i 2013.»
  • Kommunens Klima- og energiplan, vedtatt 20.05.09.


Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til kolonihage (5,9 daa), offentlig eller privat tjenesteyting 1 og 2 på hhv. 128,8 og 2,3 daa, hvorav det minste er for barnehage. Det største området er inndelt i 5 bestemmelsesområder (område #1 på 37,3 daa for omsorgssenter, dagsenter, legesenter og storkjøkken, område #2 og #6 på hhv. 28,9 og 15,2 daa som ekspansjonsområde for tiltak i #1, område #3 på 5,4 daa som ekspansjonsområde for bofellesskap innen psykiatri, område #4 på 43,4 daa som eksisterende bebyggelse som skal videreføres, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, kjøreveg, parkeringsplasser og grønnstruktur friområder inkl. ett bestemmelsesområde #6 for beplantning. 

Det er krav om detaljerte situasjonsplaner for utbyggingen av hvert enkelt delområde ifb. byggesøknad, som skal vise helhetlige løsninger, både for bebyggelse, utearealer, parkering og transport, herunder hvordan vegnettet i og gjennom delområdet henger sammen. Det er krav om detaljregulering for bestemmelsesområde #2 før utbygging.

Bebyggelsen

Planen legger til rette for bygg for omsorgssenter og psykiatri samt kolonihagehytter.

Det planlegges storkjøkken med kapasitet for 300 med mulig utvidelse til 4-500, dagsenter med kapasitet for 200 brukere, samt omsorgsboliger med framtidig kapasitet for inntil 120 personer.

Når det gjelder bygninger er det kun bebyggelse som inngår i planen og bebyggelse som forutsettes fjernet som er vist i plankartet. Planlagt bebyggelse må ligge innenfor viste byggegrenser. Planlagt bebyggelse er vist i illustrasjonsplan.

I hovedsak er det planlagt ny bebyggelse på nord og østlig del av planområdet. Ny bebyggelse er i hovedsak omsorgssenter med tilhørende fasiliteter og funksjoner. Ny bebyggelse vil ligge i bestemmelsesområde #1, #2, #3 og #6.

Samlet sett er det ca. 3200 kvm som blir revet, hvorav veksthuset alene er på 1168 kvm.

Omsorgssenteret er orientert rundt et sentralt uteområde, med en utstikker mot vest i et evt. 5. og 6. byggetrinn. Hovedinnganger er lagt mot uteområdet sør mens personalinnganger og vareleveringer er lagt i bakkant. All trafikk til omsorgssenteret og storkjøkken løses med egen avkjørsel fra vest.

Der byggehøyde ikke er gitt i bestemmelsene gjelder plan- og bygningslovens § 29-4 om maks gesims- og mønehøyde på hhv. 8 og 9 meter. Dette gjelder bestemmelsesområde #2, #4 og #6 samt område for barnehage. 

Offentlig eller privat tjenesteyting 1 - helse og omsorgsrettet virksomhet

Bestemmelsesområde #1

Maks gesimshøyde c+56,5, det tillates kjeller. Maks BRA = 20.000 kvm, inkl. evt. parkeringskjeller. Eksisterende bebyggelse foreslås fjernet.

Det er planlagt omsorgsboliger, dagsenter, legekontor og storkjøkken i maks to etasjer. Bebyggelsen er orientert med uteoppholdsarealene mot sør og inkluderer området rundt den eksisterende fotballbanen. På nord- og østsiden er personalinngangen plassert, sammen med parkeringsarealer og tilbringertjenester. Hovedinnganger er planlagt fra uteoppholdsarealene på sørsiden. Dagsenter og legesenter er planlagt i samme bygg med dagsenter i første og legesenter i andre etasje. Dagsenteret inneholder en kafe som er knyttet sammen med storkjøkkenet, noe som er gunstig for kafedriften. Storkjøkken foreslås i én etasje med evt. kjeller i tillegg. Storkjøkkenet planlegges for leveranse til alle kommunens institusjoner minus Ytterøy. Dvs. 4 institusjoner (ca. 100 sykeheimsbeboere og 70 i omsorgsboliger). I tillegg kommer ca. 100 eksterne (hjemmeboende og dagsentre). På litt lengre sikt må kjøkkenet ha kapasitet til tredobling av produksjonen uten ombygginger. I dette området skal nødvendig kapasitet for parkering for ansatte og besøkende til virksomheten, når den er fullt utbygd, lokaliseres. Det legges opp til parkeringskjeller som kan utvikles i tråd med utviklingen av området. Ved beregning av parkeringsbehov skal en også ta høyde for parkering for brukerne av kolonihagene. Det forutsettes at bygninger og tilhørende uteområder skal være universelt utformet i henhold til TEK 10. I illustrasjonsplanene er 25 kvm felles uteoppholdsareal per boenhet ivaretatt.

Bestemmelsesområde #2 – ekspansjonsområde for #1

Maks BRA = 15.000 kvm, inkl. evt. parkeringskjeller.

Bestemmelsesområde #3 - utvidelse av dagens bofellesskap psykiatri øst for området

Maks gesimshøyde c+43,5, det tillates kjeller. Maks BRA = 1000 kvm.

Det tillates 3 bygg, hvert med maks 4 leiligheter.

Det planlegges bygg i 2 etasjer (etasjehøyde 3-3,5 meter) og det kan etableres kjeller. Viktig med lav bebyggelse. Etablering av platå avsluttes med en mur, som det fylles mot. I illustrasjonsplanene er 25 kvm felles uteoppholdsareal per boenhet ivaretatt. Denne bebyggelsen bør kunne etableres med et maksimalt bruksareal på 400 kvm.  

Bestemmelsesområde #4 - eksisterende bebyggelse som inngår i planen

Maks BRA = 8000 kvm. Eksisterende bebyggelse har grunnflate på ca. 3500 kvm.

Bestemmelsesområde #6 - ekspansjonsområde for #1

Maks BRA = 7000 kvm, inkl. evt. parkeringskjeller. 

Offentlig eller privat tjenesteyting 2 - barnehage

Kolonihage

Maks BRA 650 kvm. Hver parsell kan være på ca. 200-250 kvm og bebygges med uisolert hovedbygning/hytte på inntil 25 kvm + bod på 5 kvm. Det tillates et felles sanitærbygg og felles vannposter ved gangveg gjennom området. Atkomst til kolonihagen skjer via gangvegnettet på Staup. Det legges ikke opp til kjøring til området og parkering skal derfor skje utenfor planområdet, evt. i forbindelse med parkeringsplasser på omsorgssenteret.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Planområdet har i dag indirekte adkomst fra Staupslia i øst.

Fra Staupslia foreslås det ny adkomst som skal betjene omsorgssenteret. I tillegg reguleres vegarealer ved Bambergvegen og Grindvegen slik at det her kan etableres gode avkjøringsmuligheter og sikre kryssinger og gangarealer for gående og syklende. I dette ligger bl.a. behov for areal til venstresvingefelt. (Avkjørselspilen til bestemmelsesområde #2 er nesten usynlig). Regulering av avkjørselen åpner for muligheten for etablering av trafikkskapende formål nord i planområdet på et senere tidspunkt. Da vil denne avkjørselen bidra til å avlaste den sørlige avkjørselen dersom det planområdet i nord utvikles videre. Eksisterende avkjørsel opprettholdes og brukes til atkomst på nedre del av Staup, samt boligene i nærheten. Avkjørselen til omsorgssenteret krysser gang- og sykkelvegen og bør etableres med gangfelt.

Planområdet ligger 1-1,5 km fra Levanger sentrum og det er fortau og gang- og sykkelveg til bl.a. sentrum. Det er foreslått rekkefølgebestemmelser ift. bygging av gang- vegsystemer og ny avkjørsel til område #1.

Parkering

Planen viser to parkeringsplasser. Parkering utover dette må vises i situasjonsplaner og detaljregulering.

Det må opparbeides både ansatteparkering, gjesteparkering, samt parkering for kjøretøy tilknyttet virksomhetenes drift. Da parkering i hovedsak vil være ved omsorgssenteret, må disse områdene planlegges ut fra full utbygging av alle byggetrinn, pluss ta høyde for evt. kjøring av brukerne av kolonihagen. Det kan for eksempel løses gjennom anlegg av parkeringskjeller. Det er i tillegg en eksisterende parkeringsplass sør for barnehagen, som kan utvides ved behov. Det er forutsatt at parkering skal oppfylle krav i kommuneplanens arealdels bestemmelse 1.5.7.

Friområder, lek og uteopphold

Det foreslås to friområder på totalt ca. 62 dekar. Disse er ment å være allment tilgjengelige, og det er kun tillatt med tiltak som fremmer friluftslivet og opplevelseskvalitetene i området. Friområdets bestemmelsesområde #5 er for beplantning (utvidelse av arboret).

I illustrasjonsplan skal 25 kvm felles uteoppholdsareal per boenhet være ivaretatt for planlagt utbygging i bestemmelsesområde 1# og #3.

Universell utforming

Universell utforming er ikke nevnt i bestemmelsene, men det forutsettes i planbeskrivelsen at bygninger og tilhørende uteområder skal være universelt utformet i henhold til TEK 10.

I løsningene i illustrasjonsplanen for Staup er omsorgsboligene og dagsenteret på Staup med omkringliggende uteområde universelt utformet. Dagsenteret og de ulike omsorgsbyggene ligger på noe ulike høyder, men felles adkomstveg på nordsiden av byggene er universelt utformet med maks stigning 1: 20. Beboerne og besøkende til dagsenteret kan bevege seg innen området og ned til grasbanen, samt til verksted og stall/ øvingshall innenfor kravene til universell utforming. Skal større deler av området gjøres universelt, må det utføres tiltak på eksisterende gangvegsystem.

Landbruk (konsekvensutredet i planbeskrivelse)

Det er i dag ca. 80 daa av den 200 daa store eiendommene på Staup som er dyrkamark. En omdisponering av landbruksarealer kommer i konflikt med jordvernet og jordlovens § 9. Konsekvensutredningen skal kartlegge verdien av dagens jordbruksarealer og vurdere hvilket omfang/konsekvens en nedbygging av arealene får.

Arealet det her er snakk om er 80 daa og for det meste fulldyrka. Det er relativt flate sammenhengende jordbruksområder som henger sammen med jordbruksområdene i nærheten, og må karakteriseres som lettbrukt. Skog og landskap sin kartlegging viser jordkvalitet som er svært god, områdene er særlig godt egnet for jordbruk. 80 daa er ikke mye, men når en ser de i sammenheng med tilgrensende jordbruksarealer blir det samlet en viss størrelse. Verdien vurderes til middels til stor. Jordbruksarealene er fulldyrka med svært god jordkvalitet. Jorda er lettbrukt og ligger i tilknytning til andre jordbruksareal som også er av god kvalitet. Omfang 62-63 daa av den beste jordbruksjorda vil ved ny områderegulering på Staup bli regulert til offentlig eller privat tjenesteyting, Undervisning og institusjon. En omdisponering av dette arealet fra LNF til bebyggelse er ikke i tråd med jordvernet eller jordlovens § 9. Frem til nå har nærmeste gårdbruker leid 56 daa av kommunen. Leietiden er på 10 år fra 14.04.2010 til 14.04.2020. I tilfelle kommunestyret vedtar å omdisponere arealene til andre formål, forplikter leietaker å si opp avtalen. Hvis en omdisponering blir vedtatt vil gårdbruker miste denne jorda, noe som følgelig er negativt for den enkeltes driftssituasjon. Deler av planområdet reguleres til friområde og kolonihage. En slik omdisponering er ikke like kritisk for dyrkamarka på lengre sikt, da arealene enkelt kan tas i bruk til jordbruksforhold igjen, hvis det er ønskelig. Dagens eplehave opprettholdes og sammen med kolonihagen (5,9 daa) vil den være med å opprettholde litt av Staup sine lange og gode jordbrukstradisjoner. Omfanget vurderes til middels negativt.

Konsekvenser jordbruk oppsummert

Verdien på Staupområder for jordbruk er vurdert til mellom middels og stor. Omfanget er vurdert til middels negativt. Konsekvensen blir en samlet vurdering av verdien av området opp mot den effekten visuell forringelse og støy tiltaket vil kunne medføre for opplevelsen.

Det forsvinner 63 daa med særlig god dyrkamark, noe som ikke er i tråd med nasjonale retningslinjer for jordvern. Deler av området blir regulert til grønnstruktur med frukthage og kolonihage, noe som er med og opprettholder litt Staup sine jordbrukstradisjoner Samlet sett er konsekvensene for jordbruk vurdert til middels negativt.

Avbøtende tiltak

Veger og tiltak i bestemmelsesområde #2 og #3 i områdereguleringen må planlegges slik at de ikke gjør det vanskelig å drive jorda på tilgrensende eiendommer. En gjennomgang av prosjektet kan gjøre det mer kompakt. En vurdering av nødvendigheten av offentlige formål på bestemmelsesområde #2, kan frigjøre deler eller hele arealet slik at det fortsatt kan brukes til jordbruk.

Geoteknisk vurdering (konsekvensutredet i planbeskrivelse)

Løsmassene innenfor planområdet består ifølge kvartærgeologisk kart av marine hav- og strandavsetninger (leire og/eller silt) og delvis morene i et mindre område i vestre del.

Ned mot Eidsbotnvegen er det angitt bart fjell i en stripe langs strandkanten mot Eidsbotn. Topografien i planområdet kan tyde på at det delvis er fjell i dagen/liten dybde til fjell i enkelte partier, men dette er ikke verifisert i felt. For å kunne si dette med større sikkerhet må det utføres befaring og evt. grunnboring.

Etter det vi kjenner til er det tidligere utført grunnundersøkelser på deler av strekningen langs Eidsbotnvegen. Det kan være at det foreligger resultat fra andre grunnundersøkelser i området, uten at vi kjenner til disse. Langs Eidsbotnvegen viser tidligere undersøkelser at løsmassene stedvis består av bløt, sensitiv og kvikk leire.

Vest for Snekkarberget viser boringene langs vegen stort sett liten dybde til fjell, mens det nord og øst for Snekkarberget er stedvis større dybder til fjell og større mektighet av kvikkleira. Disse undersøkelsene er kun relevant for en liten del av planområdet, men de viser at det er kvikkleire i området og at denne også kan ha utbredelse videre oppover. Det vil derfor være behov for grunnundersøkelser som grunnlag for videre planlegging. Dersom undersøkelsene viser at det er kvikkleire innenfor området vil det betinge en utredning etter NVE Retningslinjer 2/2011 Flaum og skredfare i arealplanar.

Lett bebyggelse antas foreløpig å kunne fundamenteres på såler/banketter direkte i original mineralsk grunn. Tyngre bebyggelse, og bebyggelse med store konsentrerte laster, kan enten fundamenteres direkte eller evt. på peler til fjell. Det vil være behov for detaljerte grunnundersøkelser for vurdering av fundamenteringsløsning for de enkelte byggeprosjektene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

For å avdekke hendelser er det benyttet en omfattende sjekkliste, basert på veileder fra

Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Risikomatrisen viser 3 risikoområder:

  • Rød – hendelser med høy risiko -> tiltak skal iverksettes.
  • Gul – hendelser med betydelig risiko -> tiltak bør vurderes.
  • Grønn – hendelser med lav risiko -> tiltak er ikke nødvendig.


Ulykker er vist som rødt. Masseras/skred, støy og støv fra trafikk som gult og akutt forurensning som grønt. Disse temaene er nærmere vurdert og geoteknikk er altså konsekvensutredet.  

Forurensning i grunnen

Det er påvist to punkter hvor det har vært virksomhet som kunne medført en viss forurensningsfare. Det ene punktet er ved nedgravd oljetank og det andre er i et område for rensing av sprøyteutstyr i forbindelse med gårdsdrifta. Områdene er ikke omtalt som forurenset. Det bør imidlertid gjennomføres en undersøkelse før og under byggesaken for å kontrollere og evt. sjekke forurensningsfaren. Dette er forhold som bør tas inn i et miljøoppfølgingsprogram i forbindelse med detaljplanlegging av bestemmelsesområde #1 (område for omsorgsboliger).

Støy og støv fra trafikk

Det er gjennomført en egen støyvurdering knyttet til foreslåtte tiltak på Staup. Det vises til vedlagte rapport. Det er utarbeidet støysonekart over området med beregningshøyde 4 meter. Mesteparten av planområdet havner i hvit sone både i 2011 og 2034. For bebyggelsen havner enkelte fasader som vender direkte mot fv. 119 i nedre sjikt av gul sone. Det er blitt beregnet fasadenivå ved disse (se figur 31). Med moderne, varmeisolerte vegger og vinduer vil kravene til innendørs lydnivå som følge av utendørs lydkilde, gitt i NS 8175 (se fullstendig støyutredning i vedlegg 5), være oppfylt med disse fasadenivåene. Det vil også være avhengig av hvor støyfølsomme rom plasseres i de ulike byggene. For vurdering av avbøtende tiltak for å oppfylle krav i T-1442 er det beregnet et støysonekart for området i beregningshøyde 1,8 meter. Som man ser i figur 30, havner nesten alle bygg utenfor gul sone med beregningshøyde 1,8 meter. Uteområder som havner i gul og rød sone bør unngås til bruk av uteareal, da de ikke vil oppfylle krav gitt i retningslinjene i T-1442.

Avbøtende tiltak

For å forhindre at noen av fasadene ved den nye bebyggelsen blir liggende i gul sone er det tegnet inn to støyskjermer ved området med høyde 2,5 meter. Skjermene er blitt plassert nærmest mulig støykilden ved grensene av planområdet. Resultatene av støyberegninger med 2,5 meter støyskjerm er gitt i figur i planbeskrivelsen. Skjermingen har begrenset tiltakseffekt og det er kun planlagt parkeringsareal og adkomst innenfor gul støysone, skjerm anses derfor som unødvendig.

Ulykker

Ulykker i avkjørsler, med gående/syklende og ved anleggsarbeid anses aktuelt.

Bygging av nytt omsorgssenter vil medføre trafikkvekst til og fra området og det stilles krav om ferdigstillelse av avkjørsler, gang- og sykkelveger og fotgjengerfelt før brukstillatelse gis.

Kulturminner

Nord-Trøndelag fylkeskommune har befart området i oktober 2012. Det ble ikke påvist kulturminner som kan innebære konflikt innen planområdet. Det påpekes imidlertid at det likevel kan ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate. Det minnes derfor om aktsomhetsplikten gitt i kulturminnelovens § 8 som pålegger stans i arbeid og varsling til kulturminnemyndigheten ved funn.

Kulturminner av nyere tid er rektorboligen på Staup med byggeår 1899 SEFRAK-registrert objekt nummer 1719/37/17.

Biologisk mangfold

Ifølge planbeskrivelsen er det ikke rødlistearter her, men ifølge Naturbase og Artskart er det registrert rødlistearter i planområdet. Miljølære.no og Norsk Ornitologisk forening har registrert stær i området, som anses som nær truet (NT). Sannsynligvis innenfor foreslått friområde. I Staupsmarka, sørvest for tidligere Staup gartnerskole, i kortvokst graseng, har NTNU Vitenskapsmuseet i år 2000 registrert fiolett greinkøllesopp, som anses som sårbar (VU). Funnet er registrert vest for foreslått friområde (bestemmelsesområde 5). Funnene er gjort i eller inntil foreslåtte friområder og utvidelse av arboretet er foreslått på dyrket mark slik at artene dermed ikke anses berørt av planforslaget.  

I Miljødirektoratets Naturbase er Sundet med Eidsbotn omfattet av flere registreringer (verneområde / Eidsbotn fuglefredningområde, bløtbunnområde i strandsonen, artsforekomstområde og rødlistearter). Arealet ned mot Eidsbotnvegen er foreslått som friområde og registeringer i Sundet anses derfor ikke berørt av planforslaget.

Landskap

Kolonihagene er foreslått anlagt på et område som i dag er et nokså flatt åkerareal. I forhold til fjernvirkningen av dette tiltaket så vil disse bli begrensede på grunn av en skjermet plassering mellom skogkledde koller i sør og omkringliggende høyere landskapsformer i nord. Den nære opplevelsen av dette landskapsrommet vil imidlertid bli helt endret, ved at dagens rolige grønne gulv blir erstattet av en oppdelt struktur med hyttebebyggelse. Landskapets karakter vil derved bli endret, men virkningen av dette tiltaket vurderes ikke som stort negativt.

Omsorgssenteret: Siden bygningene i dette området bærer preg av å være fra forskjellige tidsepoker og i ulik stil vil ikke de moderne nybyggene knyttet til omsorgssenteret skille seg særlig ut fra den øvrige bebyggelsen i området. De foreslåtte bygningene bidrar til å ramme inn et av Staups landskapsrom, og skaper en definert grense ut mot utkanten av parkområdet. Den nye sansehagen vil gli godt inn i resten av parkanlegget.

Kollektivet for psykiatri som er planlagt oppført i sørøstre del av området ligger nede i den bratte lia mot Sundet. Det foreslåtte bygget er imidlertid plassert helt i utkanten av parklandskapet. Det har også en relativt beskjeden størrelse og vil forholde seg til dagens bygninger i nord og øst. Derfor vurderes ikke landskapsvirkningene å være stort negative for dette tiltaket, selv om det er foreslått i den sårbare lisonen ned mot Sundet.

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

I tilknytning til reguleringsplanen er det utarbeidet forslag til overordnet VA-plan. På området skal det bygges storkjøkken med kapasitet for 300 med mulig utvidelse til 4-500, dagsenter med kapasitet for 200 brukere, samt omsorgsboliger med framtidig kapasitet for inntil 120 personer.

Kapasitetsbehovet innenfor vann- og avløp ansees som ivaretatt når tiltak etter VA-planen er gjennomført.

Det er utarbeidet en varmeplan for området. Energi- og effektunderlag for varmebehov er vurdert i forhold til passivhusstandard for bygningsmassen som tenkes etablert i området. Alle nye bygg etableres med vannbårne lavtemperatursystemer da disse er velegnet for mottak av varmeeffekt og distribusjon til forbrukere i den enkelte bygning uavhengig av valgt type energiproduksjon. Det anbefales å installere lokale luft-vann baserte varmepumper i det enkelte bygg etter hvert som man utvikler området.

Deler av årlig energibehov til varmepumpen produseres gjennom solceller med mulighet for eksport av energi i perioder med overskudd. Etter at området er ferdig utviklet vurderes felles varmepumpe eller bioenergiløsning for den samlede bygningsmassen med distribusjonsrørledningsnett mellom disse.

Kapasiteten på el-forsyning må bygges ut og ifølge planbeskrivelsen er det derfor lagt inn krav om plass til ny trafo i forbindelse med omsorgssenteret.

Alternative oppsamlingsløsninger for avfall vil være:

  • Bunntømte containere på bakken
  • Nedgravde containere
  • En kombinasjon av bunntømte og nedgravde containere dersom det ikke er praktisk mulig å gjennomføre én og samme løsning for hele området.


For kommunale institusjoner på Innherred er nedgravde containere allerede tatt i bruk ved Trønderhallen i Levanger og ved Verdalsøra ungdomsskole i Verdal. Ordningen fungerer som planlagt. Som prioritert løsning anbefales nedgravde containere. Detaljert planlegging av plasseringen, dimensjonering og budsjettering for renovasjonsløsningen bør gjøres i samarbeid med Retura IR AS/ Innherred Renovasjon IKS.

Utbyggingsavtale

Da kommunen er tiltakshaver på de fleste tiltakene, er det ikke ansett behov for utbyggingsavtale. Kolonihytter skal heller ikke tilknyttes vann- og avløp.

Planprosess

Medvirkning

Det er avholdt forhåndskonferanse/oppstartsmøte den 19. april 2012.

Kunngjøring av planoppstart med høring av forslag til planprogram ble annonsert i Levangeravisa og Trønderavisa 16. juni 2012 og på kommunes hjemmeside på internett.

Naboer og offentlige etater ble tilskrevet med brev av 13. juni 2012. Frist for uttalelse fra 11. august 2012. Det ble mottatt 9 uttalelser. Noe gjaldt forslag til planprogram, men noe var også knyttet til aktuelle løsninger for planområdet. Se oppsummering og kommentar i planbeskrivelsen.

Åpent folkemøte ble gjennomført på låven på Staup 26.06.2012.

Levanger kommunestyre vedtok planprogrammet den 26.09.2012, sak 55/12.

Intern høring

I kommunen er planforslag datert oktober 2013 forelagt enhet for kommunalteknikk, barne- og ungdomsrepresentant, folkehelsekoordinator, kommuneoverlege, kommunalsjef helse, enhet landbruk og naturforvaltning og kommunalsjef oppvekst.

De er også forelagt planforslag rev. 16.05.14. Det er mottatt to innspill:  

Barne- og ungdomsrepresentant, 12.03.14

Det er av stor betydning at friområdene (skogsområdet og «eplehagen») blir bevart slik de er i dag. Områdene blir brukt mye av både skole, og spesielt Staup natur- og aktivitetsbarnehage, men også andre barnehager. Området blir brukt av barn og unge både på dagtid og på kveldstid.

Fotballbanen blir også brukt og må ivaretas.

Gang- og sykkelveg rundt undervisningsbygg (fra Staupsområdet) og ned til Eidsbotnvegen blir brukt daglig av barn og unge, denne må bevares. 

Trafikksituasjonen i Staupslia (Fylkesveg 119) er uoversiktlig.

Innkjøring ned til Staupsområdet har innkjøring til Breidablikktunet, boliger og verneboliger. I tillegg er dette innkjøring til Staup natur- og aktivitetsbarnehage, samt Levanger voksenopplæring. Det blir viktig for trafikksikkerheten at dette området sees nærmere på ved områdereguleringen, slik at sikkerheten for barn og unge blir ivaretatt.

Kommentar:

Eplehagen berøres både av friområde 2 og bestemmelsesområde #3 som kan bebygges. Ifølge byggegrensen kan nesten hele #3 bebygges, men i illustrasjonsplanen er boliger for psykiatri lagt i nordøst.

Fotballbanen er ikke sikret med eget formål i planen. Ca. halvparten av gressbanen berører bestemmelsesområde #1 som kan bebygges. Ca. halvparten ligger som offentlig formål, men utenfor bestemmelsesområder som kan bebygges.

Illustrasjonsplanen viser en noe mindre gressbane her.  

Eksisterende gang- og sykkelveg ned til Eidsbotnvegen ligger i vist friområde, og forventes opprettholdt.

Det planlegges ny/egen avkjørsel til planlagt omsorgssenter. Eksisterende kryss med Staupslia omfattes ikke av planen, men det går fram at eksisterende avkjørsel opprettholdes og brukes til atkomst på nedre del av Staup, samt boligene i nærheten.

Landbruk og naturforvaltning, Innherred samkommune

Landbrukssjefen finner det ikke tilrådelig med utbygging av i overkant av 100 dekar fulldyrka jord på Levangernesset. Dette er noe av den beste matjorda Norge har disponibel. En nedbygging av denne svært produktive matproduksjonsressursen er ikke i samsvar med nasjonal jordvernpolitikk, selv om bestemmelsen for reguleringen viser at formålet med omreguleringen er til allmennyttige formål, som helse og friluftsområde. Matproduksjon på arealene vurderes som mer allmennyttig enn bebyggelse for offentlig tjenesteytelse. Disse arealene gir større avling og produksjon enn arealer av samme størrelse i andre deler av kommunen/regionen.

Landbrukssjefen anbefaler at alle arealer med fulldyrka jord tas ut av reguleringsplanen, men særlig bestemmelsesområdet: 1, 2, 5 og 6, der fulldyrka jord med god arrondering inngår.

Kommentar:

Vern av dyrka jord anses viktig, men Rådmannen ønsker å sende vedlagte planforslag på høring. Ifølge konsekvensutredningen berøres ca. 80 daa dyrka mark, hvorav ca. 63 daa med særlig god dyrkamark. I konsekvensutredningen er også anbefalt avbøtende tiltak, som bl.a. angir at en vurdering av nødvendigheten av offentlige formål på bestemmelsesområde #2, kan frigjøre deler eller hele arealet slik at det fortsatt kan brukes til jordbruk.

Vurdering:

Forholdet til overordna plan (kommunedelplan)

Foreslått områderegulering er i strid med overordna kommunedelplan fra 2000 og gjeldende reguleringsplan fra bl.a. 1976. Områdereguleringen er imidlertid i tråd med konklusjoner i konsekvensutredning tilknyttet kommuneplanens arealdel vedtatt 13.04.2011, men med et par unntak. Planområdet omfatter mer areal enn det som var foreslått/vurdert omdisponert i arealdelens konsekvensutredning. Dette gjelder:

  • Foreslått bestemmelsesområde #2 på 28,9 daa (ekspansjonsområde for omsorgssenter, dagsenter, legesenter og storkjøkken). Ved vedtak av aktuelt planprogram var dette med fordi det også var tenkt evt. tomt for barneskole innenfor planområdet, men ny barneskole er nå tenkt flyttet til eksisterende ungdomsskole på Nesset når ny Levanger ungdomsskole på Røstad er realisert.
  • Foreslått kolonihage og bestemmelsesområde #6 avviker også fra overnevnte KU-vurdering. Ved vedtak av planprogrammet var det antydet skolehage der det når foreslås kolonihage og byggeområde og kolonihage der kommuneplanen antydet mulighet for utvidelse av arboretet. Foreslått utvidelse av arboretet er nå i tråd med KU-vurderinger ifb. arealdelen.


Ca. 80 daa dyrket mark (inkl. noe areal til arboret) foreslås omdisponert, og landbruk her er skeptisk til dette. Av dette foreslås ca. 5,9 daa som kolonihage og ca. 44,1 daa som ekspansjonsområde for tiltak i bestemmelsesområde #1. I ekspansjonsområdene er det foreløpig ikke planlagt tiltak, og for det største av dem er det krav om detaljregulering før utbygging.  

Når det gjelder arealer i nord så er fylkesmannens landbruksavdeling i forhåndsuttalelsen tydelig på at det må vurderes alternativer dersom tomt for skole skal utredes. En slik vurdering hører hjemme i kommunedelplan for sentrum framfor områdeplan for et mindre område. Skole er ikke aktuelt nå, men omsorgssenter er også offentlig tjenesteyting, og kommunen ønsker å få vurdert to ekspansjonsområder for dette.

Fylkesmannens landbruksavdeling er i forhåndsuttalelsen i tvil om arboretet har så stor samfunnsinteresse at det er riktig at jordvernet skal vike. Eventuell utvidelse av arboretet vil ikke innebære varig nedbygging av dyrka jord, så med strenge og tydelige bestemmelser har landbruksavdelingen ingen innsigelse mot utvidelsen. Utvidelse av arboretet er foreslått innenfor friområde 1 og bestemmelsesområde #5. Ifølge bestemmelsene tillates området ikke bebygd med andre innretninger enn det som er direkte knyttet til tilrettelegging av området som friområde.

Fylkesmannens landbruksavdeling har også uttalt at kolonihage med små husvær på hver parsell på et sentrumsnært område som Staup ikke er i tråd med nasjonale føringer om et klar innskjerpet jordvern. Sett ift. dette kunne kanskje parsellhager (uten hytter) vært mindre omstridt, men da gjelder ikke jordlovens driveplikt. Med kommunen som grunneier kunne da området enklere reverseres til vanlig jordbruk om det blir nødvendig.

Eplehagen berøres både av friområde 2 og bestemmelsesområde #3 som kan bebygges, se kommentar til barnerepresentanten. Deler av arboretets rosehage ligger i friområde 2, som altså ikke er tenkt som arboret.

Forholdet til vedtatt planprogram

Landbruksmessige konsekvenser er utredet iht. planprogram.

I planprogrammet var det for evt. ny skoletomt forutsatt gjennomført en geoteknisk vurdering som avklarer behov for grunnundersøkelser og eventuelle andre tiltak som må gjennomføres før bygging kan starte. Dette skulle konsekvensutredes i tillegg til at det er et naturlig tema i risiko- og sårbarhetsanalysen (ROS). Både ROS og konsekvensutredning tilsier behov for ytterligere utredninger, og det er gitt en generell bestemmelse om at før det gis rammetillatelse for utbygging av områder avsatt til utbygging skal det gjennomføres grunnundersøkelser for områdene. Når konklusjonen antyder mulighet for kvikkleire i området burde nærmere utredninger foreligge før planforslaget tas opp til første gangs behandling, men dette forutsettes å foreligge før sluttbehandling, helst i høringsperioden. 

Støyretningslinje T-1442/2012 bør gjøres bindende for utbygging av området. Det er ikke konkludert med behov for støyskjerm, men det er også krav til støynivå utenfor rom med støyfølsomt bruksformål, ikke bare innendørs og på uteoppholdsareal.

Når det gjelder forurenset grunn er det konkludert med at det bør gjennomføres en undersøkelse før og under byggesaken for å kontrollere og evt. sjekke forurensningsfaren i bestemmelsesområde #1. Dette er ikke synliggjort i bestemmelsene, men forurensningsforskriften gjelder.

Andre tema nevnt i planprogrammet anses belyst i planbeskrivelsen.

100-metersbeltet langs sjø og vassdrag

Bestemmelsesområde #3 berører overnevnte belte, men utbygging her anses ikke å ødelegge for de hensyn som skal tas i denne sonen ifølge statlige planretningslinjer.  

Formål, grad av utnytting, kotehøyder, bebyggelse

Barnehage kunne vært eget formål, og gjort plankartet enklere å forstå. Grad av utnytting må uansett angis for formålet om planen skal hjemle nye tiltak. Videre kunne krav om detaljregulering vært vist som hensynssone – gjennomføringssone med krav om detaljregulering, men dette anses tilstrekkelig sikret i bestemmelsene.

Det må i bestemmelsene angis høydegrunnlag for kotehøyder (NN1954 iht. plankartet).

I planbeskrivelse og illustrasjoner er det gjort en grundig vurdering av planlagt bebyggelse, både mht. byggehøyder, lokalisering og tilpasning til landskap/terreng. Plankartet viser ikke plassering av bygninger, og er dermed lite forutsigbart for naboer. Bebyggelsen må imidlertid ligge innenfor viste byggegrenser.

Uteoppholdsareal

For vanlige boliger har kommunen klare føringer for minste uteoppholdsareal, og både omsorgssenter, omsorgsboliger o.l. samt barnehage trenger utearealer til opphold/rekreasjon. En bør vurdere å stille krav i bestemmelsene om f.eks. minste uteoppholdsareal (MUA) for hvert bestemmelsesområde, basert på antall brukere, evt. krav om minst 25 m2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet, slik det er lagt til grunn for bl.a. bestemmelsesområde #1 og #3. Da forutsettes det at like mye dekkes i offentlige friområder. For barnehager finnes normer for uteareal. Eksisterende barnehage ligger imidlertid nært foreslåtte friområder.

Parkering

Det er foreslått 2 parkeringsplasser, men det bør gis bestemmelser om minimum parkeringsdekning, iht. bestemmelser i kommuneplanens arealdel, slik det også er lagt opp til ifølge planbeskrivelsen.

Gangforbindelser

Planforslaget viser ingen gangforbindelser, heller ikke eksisterende, men i sør er planen avgrenset slik at fortau langs Eidsbotnvegen hensyntas. Med unntak av kryssområdet i nord følger planen ytterkanten av eksisterende gang- og sykkelveg langs Staupslia. Dvs. at gangforbindelsen er hensyntatt, og i nord er det lagt til rette for omlegging av fotgjengerkryssing i forbindelse med evt. behov for venstresvingefelt.

Universell utforming

Det går fram at universell utforming skal være en gjennomgående strategi i planprosessen for en framtidsrettet utnyttelse av Staup. Bestemmelsene omfatter likevel ikke dette temaet, dvs. at minimumskravene i TEK10 gjelder selv om en i bestemmelsene kunne skjerpet minstekravene for utearealene.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Det ser ut til å være tatt hensyn til landskap/terreng ved utforming av bestemmelser. Dette gjelder også planlagte tiltak, bortsett fra at parkeringsplass P1 også omfatter en svært bratt skråning.

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. 

Konklusjon første gangs behandling

Områdereguleringen legger til rette for en arealbruk som kan øke bruken av området. Nedbygging av dyrka mark er imot nasjonale retningslinjer for jordvern, men planlagt ny utbygging er i første omgang lagt til midten av planområdet og vest i eplehagen. Dette gjør at deler av området fortsatt kan dyrkes før resten av planområdet tas i bruk.

Rapport fra geotekniske undersøkelser bør foreligge før sluttbehandling, helst i høringsperioden. Rådmannen tilrår at planforslaget, med anbefalte endringer, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 11.06.2014 15:12
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051