Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 - sak 51/14 - Detaljregulering Staupslia 14 - 1719/1/32

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2008/1265 - /L2008005
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 51/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer i planen:

  • § 2.3 (utomhusplan) suppleres med støyskjerm.
  • § 3: Det tilføyes at kravet om minst 25 m2 leke- og oppholdsareal gjelder pr. boenhet.
  • § 2.4 (støy) suppleres med: «Støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før ny boligbebyggelse tas i bruk.» 


Detaljregulering for Staupslia 14, datert 12.05.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse og bestemmelser 12.05.2014, dialog med Statens vegvesen, plankart, illustrasjoner PDF
 

2

Plankart 12.05.2014 PDF
 

3

0709- Persp 1 PDF
 

4

0709- Persp 2


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Gjeldende regulering (bestemmelser stadfestet 07.12.76, endret plankart vedtatt 22.05.08).
  • Støyberegninger med vedlegg, Norconsult


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Boligtomta Staupslia 12-14 med påstående bygg, ble kjøpt av Thingstad Bygg AS med tanke på utbedring, fortetting og salg av ferdig utbygd anlegg. Del av tomt med påstående bolig er skilt ut som egen tomt gnr. 1 bnr. 380 (Staupslia 12). Planforslaget omfatter Staupslia 14. Hovedformål med planarbeidet er å øke utnyttingsgraden i forhold til gjeldende reguleringsplan. Planforslaget er utarbeidet av Letnes arkitektkontor AS og Norconsult AS på vegne av Thingstad Bygg AS. 

Planområdet

Planområdet omfatter den ubebygde boligtomta gnr. 1 bnr. 32 (Staupslia 14), som er på ca. 0,9 da og ligger nordøst for krysset Staupslia x Nordsivegen på Levangernesset.

Planstatus

Området omfattes av mindre vesentlig reguleringsendring for Haugstien, vedtatt 22.05.80, samt bestemmelser tilknyttet reguleringsplan for Fv 119 Staupslia m/tilliggende områder, stadfestet 07.12.76. Området er i gjeldene plan regulert til boliger, småhus med U-grad 0,10-0,15 og med maksimal gesimshøyde 3,5 m for 1 etasjes hus og gesimshøyde 6,0 m for 2 etasjes hus, og med garasje maks 35 m2.

Kommunedelplan sentrum, vedtatt 27.09.00, omfatter bl.a. hovedregler for fortetting og maks 35 % BYA.

Forhold til KU-forskriften

Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til boligbebyggelse / konsentrert småhusbebyggelse i form av kjedehus/rekkehus, lekeplass og hensynssone frisikt.

Det er krav om utomhusplan (§ 2.3) ved byggesøknad.

Bebyggelsen

Det planlegges 4 leiligheter i sameie/borettslag, med tilhørende garasjer og boder.

Omriss av planlagt bebyggelse er vist på plankartet med en nøyaktighet på +/- 1 meter.

Det vil si at plassering av bebyggelsen kan justeres i byggesaken med inntil 1 meters avvik fra omriss av planlagt bebyggelse i planen (§ 1.1). Det går også fram at mindre justeringer kan gjøres for tilpasning til aksebredder på boliger o.l. (§ 3).

Grad av utnytting skal beregnes ut fra areal avsatt til boligformål.

For felt BK foreslås prosent bebygd areal %-BYA = 90 %.

Bebyggelsen kan ha maks øvre gesims 8,0 m, målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Garasjer kan ha maks øvre gesims på 4,5 m.

Tak skal utføres som pulttak eller saltak, i kombinasjon med flate tak og takterrasser.

Se vedlagte snitt og perspektiver.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Eksisterende / tidligere benyttet kjøreadkomst fra Nordsivegen får utvidet bruk.

Det er fortau langs eksisterende kjøreveger.

Parkering

Planforslaget viser 2 garasjer, sannsynligvis med til sammen 4 plasser samt to biloppstillingsplasser. Bestemmelsene krever 1,5 p-plass pr. boenhet.

Lek og uteopphold

Det er foreslått felles lekeplass på ca. 100 m2 nordøst på tomta. Ifølge § 3 skal det avsettes minst 25 m2 leke- og oppholdsareal. Dette bør suppleres med pr. boenhet.

Tre typer utstyr på lekeplass er nevnt under § 3.

Fellesområder for lek og opphold skal opparbeides før boligene tas i bruk (§ 2.5).

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Universell utforming av uteområder er hensyntatt i § 2.1.

Prosentandel tilgjengelige boenheter (50 %) går fram av § 2.2.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Området er vurdert iht. DSB´s veileder «samfunnssikkerhet arealplanleggingen».

Naturrisiko

Området er vurdert til ikke å være utsatt for ras eller skred. Området ligger under marin grense. Det berører ikke kjente kvikkleiresoner. I NGUs kvartærgeologiske kart ligger området innenfor marin strandavsetning med sammenhengende dekke.

Flom, overvann og stormflo er ikke vurdert som en fare.

Området er ikke spesielt utsatt for vind- og ekstremnedbør.

Virksomhetsrisiko (støy m.m.)

Området er utsatt for vegtrafikkstøy og ifølge støyvarselkart fra Statens vegvesen ligger hele eiendommen, bortsett fra et snitt i nordøst, innenfor gul støysone.

Norconsult har utført en støyberegning, og det forutsettes støyskjerm og bygningsmessige tiltak for å sikre skjerming mot støy i boligene.

Planbeskrivelsen opplyser at:

  • Bygningsmessige tiltak forutsettes ivaretatt ved isolering av bygningselementer.
  • Uteoppholdsareal skjermes av bebyggelsen.


Støyretningslinjen T-1442/2012 angir bl.a. at det ved utbygging i gul sone skal legges vekt på at alle boenheter får en stille side, og tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold. 

Miljødirektoratets «Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442)» fra 2014 (M-128), tilrår følgende tiltak dersom planlagt bebyggelse ligger innenfor gul støysone:

Leiligheter skal være gjennomgående med tilgang til stille side der vindu for oppholdsrom vender mot stille side. Størst mulig andel av oppholdsrom bør vende mot denne stille side, hvorav minst ett soverom pr. boenhet. Alle boenheter skal også ha tilgang til stille utendørs oppholdsareal der beregnet støynivå ikke overskrider nedre grenseverdier for gul støysone (Lden ≤ 55 dB) samt med gode lys og lydforhold.

I støyberegningene foreligger følgende konklusjoner:

  • Ved oppføring av en støyskjerm (ca. 3 m høy og ca. 45 m lang) mot Staupslia som vist i reguleringsplanen, vil planlagt bebyggelse komme innenfor gul støysone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.
  • Alle boenhetene har tilgang til felles utendørs oppholdsareal mot nord under nedre grenseverdi for gul sone på terrengnivå og privat uteplass direkte tilknyttet leiligheten.
  • Alle boenhetene får tilgang til «stille side» med Lden ≤ 55 dB der det kan plasseres rom med støyfølsomt bruk.
  • Beregning av nødvendige fasadetiltak for å tilfredsstille grenseverdi til innendørs støy fra utendørs kilder må utføres før igangsettingstillatelse på grunnlag av endelige plan- og fasadetegninger.


Tegning X002 viser skjermet situasjon. Det er lagt til grunn 2 skjermer:

  • Skjerm 001 mot Staupslia. Denne må være minimum 3 m høy, dog ikke lavere enn kt. 28 (som gir ca. 3,5 m i sørøstre hjørne). Lengden er 45 m.
  • Skjerm 002 som er en lokal tett vegg i svalgang på nordvestre hjørne på bygget. 

 

Klikk for større bilde
Balkongene i 2. etasje mot sør anbefales innglasset, men slik at de kan åpnes, da det i stille perioder (kveld, helg) kan det være gode nok lydforhold på balkongen til at bruk er attraktivt. 

Plankartet viser støyskjerm og støy er hensyntatt i bestemmelsenes § 2.4.

Tiltaket anses ikke å øke trafikkfaren i området.

Forslagstiller er ikke kjent med at det vil være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom og lignende.

Området som omfattes av planen er tidligere disponert som område for boligbebyggelse, og vil dermed ikke ha noen konsekvenser for landbruksdrift.

Det foreligger ikke indikasjoner på forurensing eller strålingsfare i planområdet.

Kulturminner

Ifølge Riksantikvarens innsynsløsning Askeladden er det ikke registrert automatisk freda kulturminner i planområdet.

Biologisk mangfold

Tiltaket anses ikke å være i konflikt med Naturmangfoldlovens § 8-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Vann og avløp forutsettes tilknyttet kommunalt anlegg.

Energiforsyning til området (el/strøm) anser forslagsstiller som uproblematisk.

Utbyggingsavtale

Kommunen vurderte allerede i 2008 at det ikke er behov for utbyggingsavtale.

Planprosess

Medvirkning

Planarbeidet er kunngjort i Trønderavisa og Adresseavisa 29.11.2007.

Det er ikke kommet innspill til planprosessen etter annonsering av igangsatt planarbeid

Det er gjort henvendelse til nabo med tanke på å etablere felles adkomst til boligtomter.

Nabo var ikke interessert i å etablere felles adkomstvei.

Det er avholdt uformelle møter med kommunens administrasjon i forbindelse med

planarbeidet. Synspunkter og innspill i den sammenheng er forsøkt ivaretatt i planforslaget. Ved dialog i 2013 anbefalte kommunen fornyet varsel til nye naboer.

Det er søkt om dispensasjon fra Veglova § 29, se vedlegg.

Intern høring

I kommunen er planforslaget forelagt barne- og ungdomsrepresentanten, Kommunalteknikk, folkehelsekoordinator og Bygg og eiendom.

Kommunalteknikk har ingen merknader. I forbindelse med et planforslag i 2008 uttalte de at det er Statens vegvesen som må ta stilling til avvik fra tidligere regulert inntrekt byggegrense i kryss. De så ikke behov for utbyggingsavtale.

Innspill til tidligere planforslag

Statens vegvesen, e-post 11.04.2008

  • positiv til avkjørsel fra Nordsivegen
  • 15 m byggegrense mot fv. 119 Staupslia er et absolutt krav, forutsatt at sikttrekantene (10 x 60 m) er intakte
  • støy blir et sentralt tema


Eldres råd, Levanger, 25.06.08

Eldres Råd mener utnyttelsen av tomta er for høg. I forhold til universell utforming er andelen boligenheter med krav om livsløpsstandard for lav - bare 20 %. 

Barnerepresentant, Levanger kommune, 25.06.08

  1. Viser til «Vedtekter til bygningsloven for Levanger kommune» pkt 1, der det skal avsettes 50 m2 per bolig til fellesareal. Dette oppfylles i planen, men kravet til småbarnsleikeplass på minimum 100 m2 oppfylles ikke innenfor planen. Fellesareal inkludert småbarnsleikeplass bør derfor være minimum 350 m2 hvis det skal bygges fem boliger. Dette anses som viktig etter som kravet om kvartalsleikeplass vanskelig kan oppfylles i området.
  2. Fellesareal/leikeareal er skissert beliggende mot vei, og det er tatt høyde for dette i planforslaget ved at det forutsettes opparbeidet støyskjerming. Denne bør utformes på en slik måte (høyde etc) at den også trafikksikkerhetsmessig fungerer som et skjold mot veien. Skjermen bør ferdigstilles samtidig som boligene.


Kommunalteknikk, Levanger kommune, 30.06.08 (ref. 2008/7371)

I brev til Tingstad Bygg AS gis det avkjørselstillatelse til de nye husene i Staupslia 12 fra Nordsivegen. 

Kommunalteknikk, Levanger kommune, 30.06.08

”Knekken som var i byggegrensa mot krysset Nordsivegen/Staupslia i gjeldende reguleringsplan var utformet i hht. veglovens § 29. I dette tilfellet vil det være Statens vegvesen som avgjør om det foreligger særskilte grunner som gjør at det kan fastsettes ny byggegrense i krysset som avviker fra den generelle bestemmelsen i vegloven.

Vi anser det ikke å være behov for utbyggingsavtale.”

Vurdering:

Arealbruk

Boligformål er i tråd med overordnet plan, da denne viser til at dette er et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde og i reguleringsplanen er formålet bolig. 

Adkomst, gangforbindelser, frisikt, byggegrenser, støyskjerm

I 2008 mottok kommunen et planforslag som også inneholdt 4 boenheter, og administrasjonen (inkl. barnerepresentant og Eldres råd) var da svært skeptisk til planforslaget. Planforslaget ble ikke ansett som komplett, og ble derfor ikke behandlet. Uteoppholdsarealet var lagt i sør, og med støyskjerm mot tilliggende veger, se under.

Klikk for større kart

Ubehandlet planforslag datert 05.06.2008.

Statens vegvesen antydet i planprosessen at de kan vurdere å akseptere 15 m byggegrense mot Staupslia, noe som vil bli en dispensasjon ift. fylkestingets vedtak om utvidet byggegrense til 20,0 m for bl.a. fv. 119 Staupslia. En forutsetning for å akseptere 15,0 m er samtidig at sikttrekantene (10 x 60 m) er intakte, og ikke reduseres av oppfylling, beplantning m.v. Statens vegvesen har i brev av 28.04.2014 uttalt at det innenfor byggegrensen ikke skal oppføres faste installasjoner, det skal heller ikke legges til rette for parkering.

Vedlagte planforslag har kun 12,5 m byggegrense mot Staupslia, vesentlig knappere mot Nordsivegen og biloppstillingsplasser og støyskjerm nærmere vegen enn byggegrensen. Frisikt i krysset Nordsivegen x Staupslia er ikke vist, men planforslaget fra 2008 (se over) viser at frisikt på 10 x 60 m så vidt berører plangrensa. Vist frisikt i avkjørsel er noe knapp ift. vegnormalene. Nevnte forhold forventes vurdert av Statens vegvesen, da uttalelse til søknad om dispensasjon ikke gir noe klart svar. Avkjørselen ligger også vel nært et trafikkert kryss med trafikkøy, men andre løsninger synes ikke aktuelle.

Det er fortau langs planområdet. 

Når det gjelder støy tilrår Rådmannen at § 2.4 (støy) suppleres med:

«Støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før ny boligbebyggelse tas i bruk.»

Samt at § 2.3 (utomhusplan) suppleres med støyskjerm.

Planforslaget avviker ellers fra plan- og bygningslovens § 29-4 vedrørende plassering av bebyggelse mot nabogrense. Bolighus foreslås plassert 2 m fra nabogrense og garasjer foreslås plassert i nabogrense.

Grad av utnytting

Foreslått utnyttingsgrad (90 %-BYA) er ikke det samme som eldre U-grad (0,10 - 0,15).

U-grad er forholdet mellom brutto golvflate i bebyggelsen og brutto grunnareal inkl. halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m.

Prosent bebygd areal (%-BYA) angir forholdet mellom bebygd areal etter TEK10 § 5-2 og tomtearealet. Parkering regnes som bebygd areal.

Der annet ikke er fastsatt i reguleringsplan sier kommunedelplanens fortettingsregel maks BYA på 35 % av netto tomtegrunn. Videre at parkeringsplasser på terreng skal regnes med i BYA med 15 m2 pr. plass i samsvar med kommunens parkeringsnorm.

For felt BK på ca. 760 m2 utgjør foreslått 90 %-BYA ca. 684 m2 bebygd areal, inkl. bakkeparkering. Av hele tomta på 856,4 m2 vil dette utgjøre ca. 88,7 %-BYA.

Arealet innenfor byggegrensa er på ca. 470 m2, så %-BYA er kanskje kunstig høy, men utenfor byggegrensa er det også vist p-plasser og støyskjerm.

Foreslått grad av utnytting er vesentlig høyere enn kommunedelplanens føringer, men kan aksepteres dersom det bl.a. oppnås tilfredsstillende løsninger for uteopphold og parkering. Planforslaget omfatter fortsatt 4 boenheter med svært høy utnyttingsgrad, men det synes å være mulig å oppnå både tilstrekkelig uteoppholdsareal og parkering.

Byggehøyder, orientering av bebyggelsen m.m.

I kommunedelplanen er det angitt flere hovedregler ved fortetting, bl.a.:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.


Nabobebyggelsen i Staupslia 12 har bolighus i 2 etasjer med slakt valmtak og antydning til kinavipp. Staupslia 16 har bolighus med bratt røstet saltak med takoppløft. De to tomtene nord for planområdet har bratt saltak og slakt saltak. På motsatt side av Staupslia ligger Coop prix med flatt tak. Orientering av eksisterende bebyggelse varierer noe, se kartutsnitt under. 

Klikk for større kart

Kartutsnitt med planforslaget i midten.

Klikk for større modell

Staupslia 14 omtrent midt i bildet (ubebygd).  

To meter høyere gesimshøyde for bolighus, ift. gjeldende plan, anses akseptabelt.

Det er ikke fastsatt mønehøyde, men denne kan ifølge PBL ikke være høyere enn 9 m. 

Planforslaget er svært romslig mht. takform (pulttak, saltak, i kombinasjon med flate tak og takterrasser). Snittet viser slakt pulttak, kombinert med flatt tak. Eksisterende bebyggelse i nærområdet har variert takform og møneretning, så dette kan aksepteres.

Kommunen har mottatt 3D av planlagt bebyggelse, som i tilfelle vil bli tilgjengelig her i evt. høringsperiode: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D

Uteoppholdsareal

Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen.

Overnevnte tilsier at det for 4 boenheter kreves 200 m2 felles eller offentlig uteareal.

Vedtektenes krav kan dekkes gjennom lekeplass på ca. 100 m2 + evt. fellesareal som ikke kan bebygges innenfor boligformålet + offentlige friområder. Staupshaugen friområde grenser til Haugstien nordøst for planområdet. Det er ca. 1,5 km til aktivitetsområder ved Nesset ungdomsskole (framtidig barneskole) og idrettsplassen. Nesheim barneskole ligger ca. 2 km unna. Det blir ca. 1,7 km til Levanger ungdomsskole (på Røstad). Med en supplering i § 3, som tilsier at det skal avsettes minst 25 m2 leke- og oppholdsareal pr. boenhet, anses planen å oppfylle vedtektenes minstekrav til uteopphold.

Når det gjelder solforhold angir Husbankens veileder «Gode boligområder» (2000) at fellesarealene bør ha sol ved jevndøgn kl. 15 på minst halvparten av arealet. Her kan ikke solforholdene på lekeplassen nord og øst for planlagt bebyggelse bli optimal, og det er knapt med andre utearealer på tomta.

Parkering

Foreslått minimum parkeringsdekning for boligene, på 1,5 garasje-/parkeringsplass pr. leilighet, er i samsvar med kommunens vedtekter.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. 

Konklusjon første gangs behandling

Planforslaget er svært anstrengt med høy utnyttingsgrad, uteopphold/lek nordøst for bebyggelsen, 2 biloppstillingsplasser delvis utenfor byggegrensen og knappere byggegrense enn Statens vegvesen tidligere har signalisert. Rådmannen tilrår til tross for dette at planforslaget med anbefalte endringer legges fram for høring og offentlig ettersyn, slik at også andre får anledning til å uttale seg.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 11.06.2014 15:12
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051