Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 - sak 50/14 - Detaljregulering Helge Ingstads veg 1 og 3 - 1719/274/24 og 25

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2014/92
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 50/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 og 3, datert 03.06.2014, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse revidert 3.6.14 PDF
 

2

Plankart 3.6.14 PDF
 

3

Reguleringsbestemmelser 3.6.14 PDF
 

4

ROS-analyse revidert 2.6.14 PDF
 

5

Illustrasjonsplan 23.05.2014 PDF
 

6

Situasjon fra vest PDF
 

7

3Dmøte210514 PDF
 

8

Baksiden PDF
 

9

Mot sydøst PDF
 

10

Ovenfra


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Geoteknisk rapport (ikke mottatt pr. 03.06.14)
  • Forhåndsuttalelser (4 stk.)


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Studentsamskipnaden i Nord-Trøndelag (SiNoT) ønsker å legge til rette for studentboliger og Innherred Helsehus AS, som omfatter flere helsetjenestetilbydere blant annet allmennpraktiserende leger, øyelege, spesialister, fysioterapeuter med flere. Det anses også fordelaktig at apotek kan samlokaliseres med helsehuset, samt at det i tilknytning til studentboligene kan gis plass for treningssenter eller kaffebar. Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS, Green Advisers AS og Promidt AS. 

Planområdet

Planområdet er på ca. 9,8 daa og ligger øst for hovedatkomst til campus Røstad (med HiNT og Trønderhallen) og nord for dagligvarebutikken Rema 1000. Området er i dag brakklagt dyrket mark.

Planstatus

Planområdet omfattes at reguleringsplan for eiendommen Røstad, gnr.274 bnr.1 m.fl. del 1+2, vedtatt 30.04.1998. Området er i denne planen regulert til blandet formål - forretning, kontor og industri. Eiendommen gnr. 274 bnr. 24 er i detaljregulering for Helge Ingstads veg 1, vedtatt 15.12.2010, regulert til forretning/kontor/industri, parkering og park.

Forhold til KU-forskriften

Kommunen har vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning.

Planforslaget

Generelt

Planområdet foreslås regulert til boligbebyggelse, annen offentlig eller privat tjenesteyting, kjøreveg, fortau, annen veggrunn, parkering, grønnstruktur park samt sikringssone frisikt. Det er krav om utomhusplan ifb. byggesøknad.

Ca. 1 daa av Helge Ingstads veg 1 tenkes tillagt Helge Ingstads veg 3.

Plankartet viser byggegrenser og illustrasjon av ny bebyggelse.

Illustrert bebyggelse er ikke juridisk bindende, da det er en vesentlig usikkerhet i arealbehovet til samlokaliseringsaktørene i helsehuset. Studentboligene på sin side er svært avhengig av beslutninger i Finansdepartementet. Dette gjør at bygningsgeometrien kan endres innenfor de angitte avgrensninger for begge hus. Illustrasjonsplanen viser en mulig løsning.

Bebyggelsen

Det planlegges ett boligbygg i 3 etasjer for 150 studentboliger, fordelt på hybler, dubletter og ettromsleiligheter, samt ett bygg i 2 etasjer for tjenesteyting med ca. 1400 m2 grunnflate. Planforslaget åpner for større byggehøyde også her.

Annen tjenesteyting ATJ kan også inneholde apotek inntil 500 m2 BRA (som egentlig er forretning).

Når det gjelder boligbebyggelsen kan hver boenhet være inntil 65 m2 BRA, men de vil variere fra 20-65 m2 BRA.

Det foreslås maks prosent bebygd areal 70 %-BYA innenfor både felt B og ATJ.

Fotavtrykket av bygningene er på ca. 3200 kvm og parkering utgjør 1600 kvm.

Totalt eiendomsareal er på 9,8 daa, som gir en utnyttelse på 49 % BYA.

Det foreslås maks gesimshøyde 11 meter og maks mønehøyde 14 meter for begge felt.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst til området blir fra eksisterende kommunal veg Helge Ingstads veg. Det planlegges en felles avkjørsel. I gangavstand er Røstad stasjon tilgjengelig i øst, dette er stoppested for NSB lokaltog. Ved fylkesveien i syd er buss tilsvarende tilgjengelig.

Parkering

Det foreslås 2 felt for parkering P1 og P2.

For boliger foreslås krav om 0,4 p-plasser pr. boenhet og for annen offentlig eller privat tjenesteyting foreslås 1 p-plass pr. 50 kvm BRA. Minimum 5 % av plassene skal imøtekomme krav til universell utforming og gjelder begge eiendommene.

Da aktiviteten i helsehuset vil generere omkring 250 besøkende daglig er det vurdert et behov på nærmere 50-60 p-plasser til dette formålet. Illustrasjonsplanen viser 47 plasser.

Kravet for boligene skal være satt ut ifra erfaring med andre prosjekter, og vil ved full utbygging gi 60 parkeringsplasser, noe illustrasjonsplanen også viser.

For boliger foreslås 1 sykkelplass pr. boenhet og for annen offentlig eller privat tjenesteyting foreslås min. 0,5 plass pr. ansatt.

Lek og uteopphold

Som følge av usikkerhet, er lekeplass ikke vist på plankartet. Ved full utbygging anses den naturligste plassen å være mellom bygningene, mens det ved en redusert utbygging kan være andre alternativer som er bedre.

Det er foreslått krav om minst 150 m2 lekeplass med benker og minst to typer av utstyr.

Grønnstruktur - park

Parkdrag langs alléen beholdes, men reduseres noe i bredde ift. gjeldende plan.

Vollen i nord er medtatt i planen, selv om denne også er tidligere regulert.

Parkområdet skal utformes i samsvar med øvrige deler av alleèn når det gjelder artsvalg og type tre. Det går også fram at det skal opparbeides grønnstruktur i planområdet som minsker det visuelle inntrykket av parkeringsanlegget og bebyggelsen.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Overnevnte er angitt i bestemmelsene, som en henvisning til TEK10.

Det er krav om 5 % HC-parkeringsplasser.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser defineres som hendelser som kan være til fare for mennesker miljø og økonomiske verdier, samt hendelser som kan anses som trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Naturbaserte, menneske- og virksomhetsbaserte farer som kan være reelle for planforslagets er vurdert. Her er det mest reelle: 

Skred/grunnforhold

Grunnundersøkelser ble gjennomført i uke 15 og 17 2014. Dette har påvist myk leire med begrenset bæreevne. Kvikkleire ble påvist i nordvestlige hjørne, men omfanget er svært beskjedent. Dybde ned til fjell er i fra nordvest fastsatt til 11 meter og videre opp til 24 meter i sørøst. Enkle en-etasjes bygg kan fundamenteres på hel plate, men de aktuelle byggene må påregnes pælefundamentert. Detaljprosjekteringen vil gi endelig løsning på dette. Geoteknisk rapport skal følge byggesøknad.

Det er også opplyst at vekstjordlaget er svært beskjedent med en tykkelse på 30-40 cm. En stor del av dette forventes å bli benyttet internt i tiltaket. Eventuelt overskudd av disse ressursene vil bli gjenbrukt på andre nærliggende prosjekter.

Brann

Det er ingen bebyggelse som planlegges med spesiell stor tetthet slik at brannsmitte mellom bygg er en risiko. Innvendig planlegges bygningene sprinklet, om det ikke fremkommer løsninger som gjør det uhensiktsmessig.

Klimapåkjenninger

Bygningene vil være dimensjonert med de siste retningslinjer i forskriftene til Plan- og bygningslov, og vil derfor være robuste mot fremtidig klima. Området ligger også høyt ift. vassdrag og sjø, og anses skjermet for eventuell flom/springflo.

Støy

Støyanalyser ifb. skoleutbyggingen utført av Rambøll viser at Helsehuset vil komme i gul sone. Støyrapport skal vedlegges byggesak og støynivå innendørs iht. NS 8175C og utendørs støynivå skal tilfredsstille T-1442.

Uteoppholdsareal kan skjermes av boligene i øst/sør og helsehuset i vest.

Kulturminner

Arkeologisk forhåndskartlegging er utført i mai 2014. Det ble ikke påvist automatisk freda kulturminner.

Biologisk mangfold

Som følge av tidligere undersøkelser og bruk av arealet er det ikke kjent eller forventning om å finne spesielle naturmiljø som krever hensyn. Dette gjelder både dyre- og planteliv.

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

Området tenkes tilknyttet eksisterende kommunalt vann- og avløpsnett.

Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og dette er hensyntatt i forslag til bestemmelser. Strømforsyning er ikke nevnt.

Det skal anvendes nedgravd renovasjonssystem til studentboliger.

Utbyggingsavtale

Det er signalisert behov for utbyggingsavtale, og denne forutsettes sluttbehandlet samtidig med detaljreguleringen.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte med kommunen er gjennomført 11. desember 2013.

Kunngjøring av igangsatt regulering ble annonsert i Trønder-Avisa 8. februar 2014 og publisert på Levanger kommune sine nettsider 10. februar 2014. 

Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, NVE og Nord-Trøndelag fylkeskommune er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Det samme gjelder innspill fra barnerepresentant.

I kommunen er en tidligere versjon av planforslaget forelagt kommunalteknikk, barnerepresentant, Bygg og eiendom og folkehelsekoordinator.

Følgende uttalelser er mottatt:

Barne- og ungdomsrepresentanten, 19.05.14

Det er viktig å ivareta studenter med små barn, ved å legge til rette for uteplass/lekeplass. Dette kommer ikke tydelig fram i dagens tegninger eller planbeskrivelse. Eiendommen ligger sentralt til både i forhold til de store friområdene på Røstad og aktivitetsområdet som vil komme i forbindelse med Levanger ungdomsskole. Men dette vil ikke være lekeplasser tilpasset de minste barna. Det må tilrettelegges med lekeapparater, sandkasse, disser og lignende, utenfor boligene. I tillegg er det viktig å ivareta sikkerheten til barn. Boligene blir liggende nært vei i flere retninger, lekeområdet bør derfor gjerdes inn. Lekeplass og inngjerding bør ferdigstilles før boligene tas i bruk.

Kommentar: Det er lagt til rette for en lekeplass på minst 150 m2.

Kommunalteknikk har påpekt at inn-/utkjøring fra HiNT’s P-plass til alleen planlegges stengt og all trafikk herfra vil bli ledet via Helge Ingstad’s veg og ut i alleen v/ Rema. Planlagt inn-/-utkjøring fra Helge Ingstads vei 1 ut i P-plassområdet nord er derfor uheldig og anbefales ikke.

Kommentar: Adkomst i nord er tatt ut i vedlagte planforslag.

Vurdering:

Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommunedelplan) og gjeldende regulering

Kommunedelplanen viser til at dette er et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. For gnr. 274/25 tillater reguleringsplanen forretning, kontor, industri med maks TU på 45 %, 3 etasjer og maks gesimshøyde 10 m. For gnr. 274/24 tillater detaljreguleringen forretning, kontor og industri med 70 %-BYA, samme gesimshøyde som ovenfor samt 14 m mønehøyde, parkering som eget formål.

Grad av utnytting

Det foreslås %-BYA = 70 % innenfor begge formålene (ATJ og B), men da er parkering vist som eget formål. Spesielt for boligformålet blir utnyttingsgraden vesentlig høyere enn i gjeldende plan. I sentrumsområder er høy utnytting ønskelig forutsatt at det oppnås tilstrekkelig parkering, uteopphold og et godt bomiljø. 70 %-BYA er høyt når uteoppholdsareal for boligene også skal løses innenfor dette formålet, men her er kravet til uteopphold svært lavt (minst 150 m2).

Kommunen antar at påkrevde boder for boligene er forutsatt integrert i bebyggelsen.

Regional plan for arealbruk har bl.a. følgende retningslinje for byene:

«Ved utbygging i sentrumskjernen bør minimum 6 boenheter per dekar legges til grunn, med avtrapping til 3 boenheter per dekar i tilstøtende områder med kort avstand til kollektivknutepunkt.»

Antall boenheter pr. daa vil bli mye høyere enn nevnte retningslinje. Dagens tomt er på ca. 4,3 daa, men tomt til boliger foreslås ca. 1 daa større. Dette kan gi 60 boliger pr. daa.

Introduksjon av boligformål er altså i strid med gjeldende reguleringsplaner for området. Tilliggende tomt i øst som ifølge gjeldende plan kan brukes til bl.a. industri, er under omregulering til boliger og området anses i utgangspunktet egnet til bolig. Nærhet til fjernvarmeanlegg (biovarme) antas uproblematisk.

I en reguleringsplan er det ikke anledning til å begrense beboerne til en bestemt gruppe, dvs. studentboliger. Reguleringsplanen kan altså ikke sikre at dette faktisk blir studentboliger, men det kan legges til rette for det, gjennom lavere krav til parkering og uterom / bruk av tilstøtende grøntområder, størrelse på leiligheter og lignende. Regulering av drift, virksomhet og personkrets/brukere, eierforhold/hvem som konkret skal være eiere og lignende må styres etter annet rettsgrunnlag. Det kan i tilfelle være avtaler, konsesjoner, bevillinger og tilsvarende. Dette kan sannsynligvis ikke avklares i utbyggingsavtalen.

Området ligger nært høgskolen og hvis det først skal omdisponeres til boliger bør studentboliger prioriteres framfor vanlige boliger. Sannsynligheten for studentboliger anses stor med Studentsamskipnaden som tiltakshaver og grunneier, men noen garanti er det ikke. I dette planforslaget er også rammene for både parkering og uteoppholdsareal lavere enn for vanlige boliger, men maks leilighetsstørrelse er ikke det. Det går ikke fram om det er lagt opp til unntak i forhold til tilgjengelighet iht. TEK10 § 1-2 nr. 6 og 7, som forutsetter at det tinglyses en heftelse på eiendommen, om at boligen skal benyttes til utleie for studenter i minimum 20 år fra ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse gis, før det gis igangsettingstillatelse. Studentsamskipnaden har heller ikke i år mottatt tilskudd til bygging av studentboliger, men rettsvirkningen av en detaljregulering basert på privat planforslag er minst 5 år. Rådmannen anser det som sannsynlig at det her kan bli studentboliger, og er dermed positiv til boligformål med lavere krav til parkering og uteopphold enn for vanlige boliger. Området ligger også nært framtidig aktivitetspark. 

Boligutbygging vil naturlig nok også begrense «næringsarealene» i det som kommunen i 2003 definerte som Levanger sentrum, hvor Moan, havna og Trekanten/Stabelvollen/Elberg er vist som avlastningsområder for lokalisering av handel og tjenester. Planområdet ligger like utenfor sistnevnte avlastningsområde, vist i kart over sentrumsavgrensing, vedtatt av Levanger kommunestyre 15.10.2003.

Byggehøyder

Det foreslås 1 meter høyere gesimshøyde enn i gjeldende planer, men dette synes ikke urimelig om en skal legge til rette for 3 etasjer. Hovedbygningen ved HiNT ligger på en høyde, og like nedenfor hovedbygningen ble det nylig vedtatt en reguleringsplan som legger til rette for 3 etasjer. 

Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m.

I kommunedelplanen er det angitt flere hovedregler ved fortetting, bl.a.:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.


Planforslaget anses ikke som en fortetting, men overnevnte er likevel aktuelt.

Planlagt bebyggelse er i plankartet ikke vist med juridisk bindende virkning (kun illustrasjon). Det er planlagt to bygg med fasader langs omliggende veger og tomtegrenser. Annen bebyggelse i nærområdet er også orientert med fasader langs veger.  

Vist byggegrense mot naboeiendom i øst legger opp til avvik fra plan- og bygningslovens § 29-4. Tre etasjer her kan påvirke solforholdene på nabotomta ved lav kveldssol.

Når det gjelder byggeskikk og hensynet til annen bebyggelse er det i nærliggende reguleringsplaner gitt følgende bestemmelser:

  • I detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 er det gitt bestemmelse om at bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming, fargevalg og materialvalg.
  • For tomter sør for Helge Ingstads veg er det gitt bestemmelse om at bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg. For forretningsbygget i sørvest (Rema 1000) ble dette fulgt opp med saltak i kobber.


Det er ikke gitt konkrete bestemmelser om estetiske forhold, og det blir en skjønnsmessig vurdering hva som er god arkitektonisk kvalitet osv.

I nylig vedtatt detaljregulering for Levanger ungdomsskole er det heller ikke gitt konkrete føringer ift. utforming av ny bebyggelse i 2-3 etasjer nedenfor hovedbygningen. 

I nærområdet har en både hovedbygningen ved HiNT og annen næringsbebyggelse.  

Klikk for større bilde

Næringsbebyggelsen nordøst for planområdet, sett fra vest og øst.

Klikk for større bilde

Bebyggelse i Helge Ingstads veg 2                                    Hovedbygningen ved HiNT

Tre etasjer anses ikke urimelig av hensyn til hovedbygningen ved HiNT, som ligger høyere i terrenget. Takform er ikke gitt i bestemmelsene, men illustrasjoner viser hva som er planlagt. Eventuell bestemmelse om utforming, materialbruk og farger vil bli vurdert nærmere på bakgrunn av evt. innspill i høringsperioden.

Kommunen har sjekket Verneplan for kulturmiljø, 1995 sine forvaltningsutfordringer uten å finne forhold som må hensyntas spesielt i Røstadområdet. Om det i planen er tatt tilstrekkelig hensyn til hovedbygningen ved HiNT, som det pågår vedtaksfredning av, er det mulig å gi innspill på i evt. høringsperiode.

Kommunen håper å motta 3D av planlagt bebyggelse, som i tilfelle vil bli tilgjengelig her i evt. høringsperiode: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D

Uteoppholdsareal

Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen.

Kommunen har ikke egne bestemmelser for studentboliger.

Overnevnte tilsier at det for 150 boenheter kreves 7500 m2 felles eller offentlig uteareal.

Foreslått krav om 150 m2 tilfredsstiller arealdelens minstekrav til småbarnslekeplass, men er svært knapt ift. 150 boenheter. Området blir da også mindre attraktivt for vanlige boliger. Videre blir det kort avstand til Levanger ungdomsskole på Røstad med uteområde og aktivitetspark. Sett i lys av at intensjonen er studentboliger er Rådmannen innstilt på å godta et lavere minstekrav, men skulle helst sett at dette lå noe høyere enn kun 1 m2 pr. boenhet med tanke på de mange brukerne.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

For helsehuset gjelder krav om universell utforming, da dette både er et publikumsbygg og en arbeidsbygning. For boliger kan det være krav om tilgjengelig boenhet.

Det er et sterkt politisk ønske om bygging av rimelige og kvalitetsmessig gode studentboliger. De generelle kravene i TEK-10 gjør det vanskelig å bygge studentboliger innenfor gjeldende kostnadsnormer. Fra 1. april 2012 er det derfor gjort unntak i forskriftene for studentboliger når det gjelder kravene til tilgjengelighet. Unntaksbestemmelsene gjelder bygninger som oppføres som studentboliger av studentsamskipnader og studentboligstiftelser som har mottatt tilsagn om tilskudd til studentboliger etter forskrift av 28. januar 2004 nr. 424 om tilskudd til studentboliger.

Det er tilstrekkelig at 20 prosent av boenhetene i hvert bygg oppfyller kravene til tilgjengelighet. Det skal for besøkende være likestilt tilgang til toalett i hver etasje i bygning med krav om heis. Det er ikke krav om universell utforming for studentboliger, men det oppfordres til at byggherren innarbeider denne kvaliteten i størst mulig grad.

Det burde også vært gitt bestemmelse om universell utforming av utearealene.

Kjøreadkomst, trafikk, støy

Helge Ingstads veg med fortau er etablert langs planområdet, men det foreligger tanker om en omstrukturering av trafikken i nærområdet. I forbindelse med detaljregulering for Levanger ungdomsskole har både Statsbygg, HiNT og SiNoT hatt synspunkter på dette. Det ligger imidlertid som en forutsetning i gjeldende regulering at det bebygde næringsområdet øst for planområdet kun har midlertidig adkomst over eksisterende parkeringsplass (nord for aktuelt planområde), og at denne trafikken skal ledes via Helge Ingstads veg når den er videreført. Det er delte meninger om denne parkeringsplassen bør få adkomst fra Helge Ingstads veg.

Hvordan trafikken skal avvikles har betydning for evt. støyberegning. I støyberegning vedlagt forslag til detaljregulering for «Røstad studentby» er det for år 2024 lagt til grunn en ÅDT (årsdøgntrafikk) på ca. 250 kjøretøy pr. døgn langs planområdet i Helge Ingstads veg. Med et så lavt tall er det nok ikke tatt høyde for at nevnte p-plass på ca. 8 daa kan få adkomst via denne vegen.

En trekantsnipp av planområdet i sørøst på ca. 250 m2 berøres av gul støysone i støyvarselkart fra Statens vegvesen, og som nevnt tidligere viste støyutredning ifb. detaljregulering for Levanger ungdomsskole gul støysone langt innover gnr. 274/25. Ved varsel om planoppstart så ikke kommunen behov for støyutredning, men planlagt boligbygg berøres muligens av gul støysone. Ifølge støyretningslinje T-1442/2012 er gul støysone en vurderingssone hvor kommunene bør vise varsomhet med å tillate etablering av bl.a. nye boliger. I utgangspunktet bør slik bebyggelse bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdiene i tabell 3. (Tabellen viser bl.a. grenseverdier for støynivå på uteoppholdsareal og utenfor vinduer til rom med støyfølsom bruksformål). Videre skal det legges vekt på at alle boenheter får en stille side, og tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold.

For tjenesteyting er det tilstrekkelig at innendørs støynivå er tilfredsstilt.

Støyretningslinjen er gjort bindende for utbyggingen og støynivået inne må tilfredsstille Byggteknisk forskrift TEK10. Planen avklarer ikke om det faktisk trengs nærmere dokumentasjon på byggesaksnivå, men støyrapport skal vedlegges byggesøknad.

Gangforbindelser, skoleveg, folkehelse

Gjennom krav til uteoppholdsareal og etablert fortau langs Helge Ingstads veg er det lagt til rette for tiltak som kan fremme folkehelsa. Området ligger nært høgskoleområdet, framtidig ungdomsskole og aktivitetspark, og med gang- og sykkelavstand til barneskole (Frol OS), barnehage, bykjerne og kollektivtilbud.

Parkering

Det er foreslått 0,4 p-plasser pr. boenhet. Da boligformålet er tenkt som studentboliger med SiNoT som tiltakshaver vurderer Rådmannen å kunne tillate et lavere parkeringskrav enn i kommunens vedtekter og arealdel. Planområdet ligger også innenfor det området som kommunen definerte som sentrumsområde i 2003, nært holdeplasser for kollektivtilbud (tog og buss) og sentralt ift. høgskoleområdet.

Foreslått parkeringskrav for annen tjenesteyting er som for kontor og anses tilstrekkelig.

I illustrasjonsplan er sykkelstativ (i 2 høyder) ikke ideelt plassert ift. gangareal, men denne blir ikke juridisk bindende, så løsningen bør revideres til byggesøknad. Også biloppstillingsplasser har knapt med manøvreringsareal i endene og plass for renovasjon er foreløpig ikke vist. 

Regional plan for arealbruk har bl.a. følgende retningslinje for byene:

«Ved nybygging og omforming (transformasjon) i sentrum skal nye parkeringsløsninger tilstrebes etablert under bakken eller i parkeringshus.»

Dette området ligger i utkanten av sentrumsavgrensningen, men utenfor bykjernen.

I nylig vedtatt detaljregulering av ungdomsskole og undervisningsbygg nedenfor hovedbygningen ved HiNT er det heller ikke forutsatt parkeringskjeller. Rådmannen anser det ikke som rimelig å kreve parkeringskjeller, men hvis det skal bygges 2-3 fulle etasjer i felt ATJ får en sannsynligvis for lite parkeringsareal på bakken.

Grønnstruktur - hensynet til alleen opp mot hovedbygningen ved HiNT

Parkdraget langs alleen foreslås vesentlig smalere enn i gjeldende detaljregulering. Samtidig foreslås det bebyggelse helt inntil formålsgrensa, ca. 11 m fra senter veg, mot tidligere fastsatt grense på 30 m. I detaljregulering for Levanger ungdomsskole ble det skissert nyplanting av allé litt lenger unna vegen. Sannsynligvis er foreslått 8 m bredde på annen veggrunn + park tilstrekkelig for slik nyplanting, men trekronene kommer da nært bebyggelsen. Foreslått parkdrag er ca. 1 m smalere enn det som er regulert utenfor Helge Ingstads veg 2 (Rema 1000).

I gjeldende detaljregulering fra 2010 er byggegrensen fra senter veg minst 30 m, i tråd med tidligere reguleringsplaner. Begrunnelsen for den kraftige byggegrensen (som er 15 m strengere enn vegloven) er ikke kjent, men det kan være av hensyn til alleen, hovedbygningen ved høgskolen, eller som en grønn skjerm mot tidligere regulerte næringsarealer. For arealer på motsatt side av vegen, som er regulert til offentlig bebyggelse, er det ikke regulert tilsvarende parkdrag og kraftig byggegrense, men der er det også en gang- og sykkelveg som tilsier noe avstand til evt. bebyggelse.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 11.06.2014 15:11
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051