Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 - sak 47/14 - Detaljregulering Korsbakken - 1719/23/14, 21, 23 m.fl.

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2013/2139 - /L12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 47/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Korsbakken, datert 28.05.14, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

13-0655 Planbeskrivelse Korsbakken boligfelt PDF
 

2

Plankart 28.05.14 PDF
 

3

Reguleringsbestemmelser sist korrigert 28.05.14 PDF
 

4

13-0655 Matrise-ROS Korsbakken


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Støyrapport COWI
  • 416648-RIG-NOT-001 Geoteknisk vurdering Multiconsult


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Formålet med planen er å legge til rette for ny boligbebyggelse (eneboliger, delvis i kjede) med tilhørende uteoppholdsareal for beboerne. Samlet legges det til rette for 11 nye enheter (evt. utleieenheter ikke medregnet).

Planforslaget er utarbeidet av Norgeshus AS for Kjølen & Nydal Bygg AS. 

Planområdet

Planområdet er på ca. 14,2 daa og ligger ca. 1,5 km nordøst for Skogn sentrum, ca. 400 meter sør for sjøen. Høydekotene i terrenget går fra ca. 46 – 67 m.o.h.

Planområdet har nordlig helning og består for det meste av spredt eneboligbebyggelse og udyrket mark. I sør dekker planområdet 1,6 daa med LNFR-område. Planområdet grenser til Fylkesveg 119 i sørøst og jernbanen og E6 i nord. I vest grenser området mot eksisterende gårdsbebyggelse og jordbruksareal.

Eksisterende bebyggelse i nærområdet omfatter i stor grad eneboliger og gårdsbebyggelse i 1,5 – 2 etasjer med saltak.

Eierforhold innenfor planområdet er listet i planbeskrivelsen.

Planstatus

Planområdet omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, der mesteparten av området er avsatt til boligbebyggelse. Planforslagets felt B4 er avsatt til LNFR.

Forhold til KU-forskriften

Kommunen har vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til boligbebyggelse (frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse), lekeplass, renovasjonsanlegg, kjøreveg, annen veggrunn - tekniske anlegg, grønnstruktur, turveg samt hensynssone for frisikt og bevaring av kulturminner.

Det er krav om samlet situasjonsplan for hvert felt, som bl.a. skal vise innbyrdes tomtegrenser. I felt B1 måles byggegrense mot jernbanen til ca. 30 m.

Bebyggelsen

Felt B1-B4 (frittliggende småhusbebyggelse)

Det foreslås maks prosent bebygd areal %-BYA = 30 %.

I felt B1-B4 foreslås frittliggende eneboliger med maksimal gesimshøyde 6,5 m og maksimal mønehøyde 9,5 m, men for felt B4 foreslås også mulighet for flatt tak med maksimal gesimshøyde 9,5 m.

Det tillates pulttak, flatt tak eller saltak. Takvinkel skal være mellom 0-42°.

Boliger i B1-B3 er tenkt i 2 etg. og boliger i B4 i 3 etasjer inkl. sokkeletasje.

B1 kan utformes som boliger med plate på mark i samme høyde.

For B2 og B3 planlegges det ingen endring i eksisterende bebyggelse.

Tomta lengst vest i B3 er flat og kan bygges med flate på mark. For de to andre tomtene bør det vurderes hus med sokkeletasje.

Felt B5 (konsentrert småhusbebyggelse)

Det foreslås maks prosent bebygd areal %-BYA = 35 %.

Det foreslås eneboliger i kjede med maksimal gesimshøyde 6,5 m og maksimal mønehøyde 9,5 m. Ved flatt tak kan maksimal gesimshøyde være 9,5 m.

Det tillates pulttak, flatt tak eller saltak. Takvinkel skal være mellom 0-42°.

Området innbyr til sokkelbebyggelse, og det planlegges 2 etasjer pluss sokkel med innkjøring fra f_KV3 til 1. etasje (2. plan).

Planlagt bebyggelse er illustrert i planbeskrivelsen. For alle felt gjelder at maksimal gesimshøyde/mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) skal måles ved bygningens høyeste fasade.  

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst til planområdet er fra fylkesveg 119 i øst og fra privat veg i sør.

Bortsett fra fylkesvegen foreslås alle veger regulert som privat felles adkomstveg, hvor personbiler kan benytte private oppkjørsler til å snu hvis nødvendig.

Adkomstvegen fra fylkesvegen planlegges omlagt noe, delvis inn på privat tomt.  

Det foreslås en turveg som skal opparbeides i minimum 3 meter bredde. Denne kan fungere som en snarveg til grønnstruktur og lekeplass, men det går ikke fram om forbindelsen vil bli universelt utformet.

Parkering

Det skal opparbeides minimum 2 p-plasser pr. enhet. Ved evt. utleieenhet skal det oppføres 1 ekstra p-plass/enhet på egen tomt.

Lek og uteopphold

Felles lekeplass L1 på ca. 870 m2 er foreslått sørvest i planområdet, inntil grønnstruktur med hensynssone for bevaring av kulturminner. Lekeplassen skal være felles for beboere i områdene B1-B5. Lekeplassen skal være utstyrt med lekeapparater og skal være universelt utformet. Den skal være ferdig opparbeidet før boliger tas i bruk. Minste uteoppholdsareal (MUA) skal være minst 50m2 pr. bolig, inkl. felles uteoppholdsareal.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

Minimum 10 % av boligene skal utformes etter prinsippene om tilgjengelighet.

Prinsippene om universell utforming skal ivaretas ved utforming av lekeplassen.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

I vedlagte ROS-analyse, hvor flere forhold er vurdert, er det i sammendraget konkludert med at det ikke er påvist forhold som medfører at planforslaget bør endres vesentlig. E6 og jernbane gir endel støy til planområdet, men med opparbeidelse av en støyvoll-/støyskjerm kommer planlagt bebyggelse stort sett innenfor anbefalte grenser. Innendørs støynivå og støynivå på balkonger vil sikres med tiltak i fasade som dokumenteres ved byggemelding. Frisiktsoner mot fylkesveg 119 må sikres.

Geoteknikk/områdestabilitet

Grunnen i planområdet består av tynn og tykk marin avsetning. Det er ikke registrert kvikkleireforekomster i planområdet. 140 meter sørøst for planområdet ligger kvikkleireforekomsten «Eggen», som har risikoklasse 2 av 5. Multiconsult har gjennomført en geoteknisk vurdering 05.05.14. Prøvegraving i området avdekker fjell eller andre stabile masser. Noen av disse massene er dog ansett som telefarlige. Det anbefales å fundamentere på fjell eller over minimum 1,0 m utskiftet fyllmasse. 

NGU har registrert middels til stor erosjonsfare. Det ligger ingen elver eller renner på området. I området med størst erosjonsrisiko vil det måtte gjøres masseutskiftninger i tråd med anbefaling fra Multiconsult i forhold til telefare. Forslagsstiller mener derfor at erosjon ikke vil være et problem for området.

Støy

Planområdet berører gul støysone i støyvarselkart fra Statens vegvesen, og kommunen har bedt om støyutredning ift. veg- og jernbanetrafikk.

E6 ligger nord for området med en ÅDT på 11900, og Fylkesveg 119 ligger sørøst for området med ÅDT på 800 (tall for 2012). COWI har utført en støyvurdering 10.02.14.

Rapporten konkluderer med at en støyskjerm 4 m over jernbanespor vil kunne skjerme de fleste fasadene fra støy. Ikke alle fasader kommer under grenseverdien for gul sone, men alle boliger vil ha tilgang til minst en stille side. Det anbefales å legge støyfølsomme rom til stille sider. Utsatte balkonger vil kunne skjermes med egnet konstruksjon. Fasader vil bli utført slik at innvendig støynivå er i henhold til T-1442. En slik støyskjerm vil også forbedre lydkvaliteten rundt eksisterende bebyggelse. Opparbeidelse av støyskjerm (før boliger tas i bruk) og dokumentasjon på byggesaksnivå er nevnt i § 2.1.5. Ifølge § 2.9 skal støyretningslinjen legges til grunn.

Gjerde mot jernbanen

Området skal sikres mot jernbanen med 1,8 m høyt flettverksgjerde før boliger tas i bruk. 

Landbruksmessige konsekvenser

Ca. 1,6 daa foreslås omdisponert fra LNFR til boligformål, hvorav ca. 1,1 daa er overflatedyrket jord. Resten er innmarksbeite og skog.

Ifølge planbeskrivelsen er arealet i 1992 godkjent omdisponert fra landbruk til «tilplantning av spredte lauvtrær…», men beplantningen er ikke fullført. Argumentene for omdisponeringen fra dyrket mark til skogbruk er at den er landbruksmessig gunstig ettersom jorda er grunn og lite dyrkbar, og at parsellen er for liten til å effektivt kunne dyrkes og behandles med jordbruksmaskiner. Den midtre og østlige delen av det omsøkte området har også en helning som gjør det vanskelig å utnytte grunnen til jordbruk. De samme argumentene kan fremmes for å omdisponere parsellen til boligformål. Det vil gi en bedre utnyttelse av opparbeidet infrastruktur samtidig som det ikke påvirker det reelle jordbruket i særlig grad. Det vil også gi bedre arrondering for jordbruksmaskiner.   

Kulturminner

Det er registret to automatisk freda kulturminner innenfor planområdet, som i kulturminneregisteret Askeladden har idnr 7376 og 36783. Disse er foreslått som grønnstruktur med hensynssone for bevaring av kulturminner, men den ene hensynssonen berører også boligformål og turveg. Symbol for støyskjerm mot jernbanen berører hensynssone for bevaring av kulturminner. Fylkeskommunen har også varslet behov for registreringer for å avklare om planområdet inneholder automatisk freda kulturminner, jfr. KML § 3-4. Aktsomhetsplikten er nevnt i bestemmelsenes § 2.1.1.

Biologisk mangfold

Ifølge ROS er ingen kjente sårbare arter registrert.

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

Planlagt bebyggelse tenkes tilknyttet eksisterende offentlig vann- og avløpsledninger. Det finnes ikke eksisterende overvannsledninger i området, og i stor grad må overvannsbehandling basere seg på naturlig infiltrasjon, evt. ved bruk av fordrøyningsbasseng. Det skal utarbeides tekniske planer for vann/avløp/overvann sammen med første byggemelding.

All overordnet og intern infrastruktur skal være ferdig etablert før nye boliger tas i bruk.

Det legges opp til tradisjonell strømforsyning i området, da investeringskostnadene/enhetskostnadene for et fellesanlegg basert på vannbåren oppvarming blir svært høye for et boligfelt av en slik karakter og størrelse.

Felt f_R kan benyttes til håndtering av avfall, evt. andre fellestjenester etter behov.

Utbyggingsavtale

Kommunalteknikk deltok ikke på oppstartsmøtet, men ifølge referatet er det ikke behov for utbyggingsavtale.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte med kommunen er avholdt 22. mars 2013.

Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Levangeravisa 17.11.13, samt at naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater er blitt varslet i eget brev datert 14.11.13. Merknadsfrist var satt til 20.12.13.

Forhåndsuttalelse fra Jernbaneverket, NVE, Sametinget, Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen samt naboer/gjenboere er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

I kommunen er planforslaget forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentanten, folkehelsekoordinator, SLT-koordinator og landbruk. Det er mottatt ett innspill:

Landbruk og naturforvaltningen, Innherred samkommune, 27.05.2014

Arealet berører dyrka jord og beite. Dette er en arealtype som er underlagt strengt vern. Ut fra arronderingen på arealet og behovet for beite på eiendommen og beliggenheten på arealet i forhold til annen bebyggelse, ser landbruksmyndigheten det slik at dette er en omdisponering som kan tillates, når det foreligger en helhetlig plan for området.

Vurdering:

Arealbruk, landbruksmessige konsekvenser, forholdet til kommuneplanens arealdel

Foreslått boligformål er stort sett i samsvar med overordnet plan, bortsett fra de tre tomtene i sørvest, som i arealdelen er avsatt som LNFR, se under. Planområdet er utvidet med disse tomtene etter varsel om planoppstart, samtidig som planområdet er begrenset i nordøst. Rådmannen er generelt skeptisk til omdisponering av LNFR-områder, men har samtidig forståelse for argumentene. Kommunens landbruksavdeling er også positiv.  

Klikk for større kart

Kommuneplanens arealdel m/avsatt LNFR-formål med grønt + planforslag (blå linjer).

Foreslått utnyttingsgrad på opptil 35 %-BYA er iht. kommuneplanens arealdel, men i arealdelen er det samtidig forutsatt at fradelt boligtomt kan være maks 2 dekar. For to felt skal tomteinndeling vises i situasjonsplan. Muligheten for færre enheter enn planlagt anses liten.

Foreslåtte byggehøyder er noenlunde i tråd med bestemmelser i arealdelen, bortsett fra at det i felt B4 og B5 også foreslås mulighet for pulttak med maks gesimshøyde som tilsvarer arealdelens mønehøyde.

Det er ikke gitt byggehøyde og %-BYA for evt. frittstående garasjer, men disse ser ut til å være illustrert nærmest som en del av bolighuset.

Uteoppholdsareal

Ifølge kommuneplanens arealdel skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. boligenhet. For boligområder med 5 eller flere enheter skal det innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen sikres småbarnslekeplass på min. 150 m2. Boligområder med 25 eller flere enheter skal sikres områdelekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. For boligområder med 100 boligenheter gjelder også krav om ballfelt på 1,5 daa, 400 m fra boligbebyggelsen. 

Vist lekeplass på 870 m2 skal være felles for 11 boenheter + 2 eksisterende boliger.

Overnevnte tilsier at det for 13 boenheter kreves 650 m2 felles eller offentlig uteareal.

Vedtektenes krav kan oppfylles gjennom etablering av denne lekeplassen, som også ligger nært inntil annen grønnstruktur, men noe i utkanten av boligområdet.

Parkering

Foreslått minimum parkeringsdekning for eneboliger er innenfor rammene i kommuneplanens arealdel, men for rekkehus/boliger med 3 eller flere enheter åpner arealdelen for lavere krav. Dette er det ikke åpnet for her.  

Geoteknikk

Det er ikke gitt bestemmelser ift. geoteknikk, men gjeldende regelverk må følges.

Støy

Rådmannen vurderer foreslåtte bestemmelser som akseptable, men kunne skjerpet grenseverdiene for støy med 3 dB i områder utsatt for flere støykilder. Kommunen har foreløpig ikke praktisert dette. Støynivået inne må tilfredsstille TEK10 og støynivå utenfor fasade og på uteoppholdsareal skal være iht. iht. støyretningslinjen.

Kjøreveger, gangforbindelser

Sammenlignet med flyfoto foreslås det endringer i bl.a. vegføringer, se under.

Privat adkomstveg i øst foreslås forskjøvet sørover (inn på eiendommene 23/55 og 23/1).

I vest foreslås det ny veg der kartet viser bebyggelse på eiendommen 23/45.

Klikk for større montasje

Flyfoto, kartgrunnlag (turkis), planforslag (hvitt), vedtatt plan for g/s-veg i øst. 

Trafikk til eksisterende boliger (2 i planområdet og 4 utenfor) samt 11 nye boenheter tilsier ikke behov for fortau langs adkomstveger. Det er regulert gang- og sykkelveg langs fylkesvegen. Den vide kryssløsningen omtrent midt i planområdet er ikke ideell.

Energiløsninger og renovasjon

Kommunen minner om at TEK10 § 14-7 energiforsyning må følges, noe som tilsier at bygningene i utgangspunktet må prosjekteres slik at deler av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker.

Kommunen anbefaler nedgravd renovasjonsløsning, selv om antall nye boenheter blir noe knapt i forhold til dette.

Kulturminner

Når det gjelder fylkeskommunens krav om arkeologisk registrering bør dette avklares før sluttbehandling, og ikke kun gjennom aktsomhetsplikten slik det går fram av planbeskrivelsen. Rådmannen forutsetter at dette bekostes av tiltakshaver, og ikke av kommunen.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon første gangs behandling

Rådmannen tilrår at planforslaget legges fram for høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 11.06.2014 15:10
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051