Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 - sak 43/14 - Detaljregulering Røstad studentby - 1719/274/18, 23

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2009/2394 - /L12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 43/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-11 avvises forslag til detaljregulering for Røstad studentby, datert 18.05.2014. 

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 180514 PDF

2

Plankart 180514 PDF

3

Reguleringsbestemmelser 180514 PDF

4

2014 04 07 Røstad foreløpig utomhusplan PDF

5

3D illustrasjon HUS A, B og C

6

3D illustrasjon HUS A

7

HUS A SVALGANG 2


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (5 stk.) – oppsummert og kommentert i planbeskrivelse
  • Støyutredning veg og jernbane (Dokument nr. AKU01, Norconsult 11.03.2014)
  • Geoteknisk forhåndsvurdering (Notat 415823-RIG-NOT-1-REV-0, Multiconsult 21.03.2013)


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Detaljreguleringen legger til rette for en utbygging av leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder. Leilighetene er fortrinnsvis rettet mot studenter, men også andre vil ha muligheten. Forslagstiller er Stiklestad eiendom AS.  

Planområdet

Planområdet er på ca. 8,6 daa og ligger nordøst for Rema 1000 ved oppkjørselen til HiNT på Røstad. Området er i dag ubebygd og omfatter dyrket mark som har ligget brakk i flere år. Dagens eier har arbeidet aktivt med å utnytte arealet etter eksisterende regulering i ca. 10 år uten at dette har lykkes. Området er forholdsvis flatt og med gode solforhold.

Atkomst til området blir fra Helge Ingstads veg som er regulert kommunal veg. 

Det er gangforbindelser både mot Levanger sentrum og mot Røstadområdet med høgskolen i Nord-Trøndelag (HiNT), Trønderhallen og barnehage. Det planlegges også ny ungdomsskole på Røstadområdet. Avstanden til barneskolen på Frol er ca. 1 km.

Røstad togstoppested ligger ca. 250 meter øst for eiendommen.

Planstatus

Planområdet omfattes av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000, hvor det er angitt som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. 

Gjeldende reguleringsplan er reguleringsplan for eiendommen Røstad, gnr. 274 bnr.1 m.fl. del 1+2, vedtatt 30.04.1998. Området er i reguleringsplanen regulert til blandet formål forretning, kontor og industri med krav om bebyggelsesplan.

Boligformål er i strid med gjeldende regulering mht. type byggeformål. Ifølge planbeskrivelsen er det et sterkt ønske fra Studentskipnaden om å få muligheter til å utnytte dette området til boliger. Det er et stort behov for boliger i området rundt Røstad

Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger

Området er tidligere regulert til byggeområde, og detaljreguleringen ansees ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til boligbebyggelse/blokkbebyggelse, garasjer, avfall/miljøtorg, lekeplass, kjøreveg, fortau og parkeringsplass. 

Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold og beplanting/vegetasjon. 

Bebyggelsen

Det planlegges 4 boligblokker i 2 etasjer, 7 bygg for boder samt 2 områder for garasjer.

Plankartet viser omriss av planlagt bebyggelse med en nøyaktighet på +/- 2 meter.

Det vil si at plassering av bebyggelsen kan justeres i byggesaken med inntil 2 meters avvik fra omriss av planlagt bebyggelse i planen. Byggegrensen i sør er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. 

Boligene kan oppføres med maks gesimshøyde på 9 m og de kan ha pulttak, flatt tak eller saltak, men alle skal ha samme takform. Ved pulttak er maks takvinkel 10 grader og ved saltak 30 grader. Det er også gitt bestemmelser for garasjeanlegg og boder.

Grad av utnytting

Det foreslås 55 %-BYA (prosent bebygd areal) innenfor felt B1.

Planlagt bebyggelse i felt B1 utgjør ca. 2900 m2. Felt B1 er på 5658 m2. Planlagt bebyggelse tilsvarer dermed ca. 52 %-BYA av felt B1.

Det planlegges 44 leiligheter i planområdet på ca. 8 daa. Dette gir en boligtetthet på 5,5 boenheter pr. daa. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Atkomst til området blir fra regulert kommunal veg, dvs. forlengelse av Helge Ingstads veg. Forslagsstiller antar at denne vil bli lite trafikkert.

Med forlengelse av fortau i Helge Ingstads veg får området gangforbindelse både sørover mot Levanger sentrum og mot Røstadområdet. Røstad togstasjon ligger ca. 250 meter øst for eiendommen.

Det er lagt inn offentlig kjøreveg med fortau innenfor kommunens eiendom i nordøst, etter ønske fra Levanger kommune.

Parkering

Det foreslås en parkeringsdekning på 1,2 plass pr. leilighet. Det er planlagt to p-plasser med tilsammen 41 plasser, hvorav 2 HC-plasser. I tillegg er det planlagt 13 garasjer.

Lek og uteopphold

Det er foreslått to småbarnslekeplasser på tilsammen 446 m2. I tillegg vil arealene rundt bygningene være felles uteoppholdsareal for alle beboerne. Dette utgjør ca. 2,7 daa eller ca. 62 m2 pr. leilighet.

Lekeplassene skal ha tre typer utstyr og opparbeides før boligene tas i bruk (§ 6).

Området ligger nært Trønderhallen, planlagt ungdomsskole og aktivitetspark på Røstad samt øvrige friområder på Røstad, bl.a. den skogkledde Kjerkhaugen.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene (§ 1.2). Minst 50 % av boenhetene skal være tilgjengelige boenheter (§ 1.3).

Minst 2 p-plasser skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede (§ 1.4). 

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

De farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk er:

Grunnforhold

Planområdet ligger i et område hvor det kan forekomme ustabil grunn (leire). Det er derfor foretatt en geoteknisk forhåndsvurdering av området. Konklusjonen i rapporten er at det må foretas geoteknisk prosjektering av bygningene og at det tilrås at det foretas grunnundersøkelser. I bestemmelses § 1.6 er det satt krav til geoteknisk prosjektering.

Brann

Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer.  

Støy

Miljødirektoratets «Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) fra 2014 (M-128), tilrår følgende tiltak dersom planlagt bebyggelse ligger innenfor gul støysone:

«Leiligheter skal være gjennomgående med tilgang til stille side der vindu for oppholdsrom vender mot stille side. Størst mulig andel av oppholdsrom bør vende mot denne stille side, hvorav minst ett soverom. Alle boenheter skal også ha tilgang til et stille utendørs oppholdsareal som tilfredsstiller grenseverdiene.»

Det er foretatt støyutredning i forhold til vegtrafikkstøy fra Fv 744 sør for planområdet og fra jernbanen sørøst for planområdet.

Følgende konklusjoner foreligger:

  • Døgnveid støynivå fra jernbanetrafikk er dimensjonerende grenseverdi for planlagt bebyggelse.
  • Alle leilighetene har tilgang til felles utendørs oppholdsareal under nedre grenseverdi for gul støysone fra veg og jernbane på terrengnivå.
  • Alle uttatt en leilighet har også støynivå under nedre grenseverdi på uteplass direkte tilknyttet boenheten. Nevnte leilighet har støynivå på uteplass på inntil 1 dB over nedre grenseverdi for gul støysone.
  • Alle leiligheter har minst en stille side med Lden ≤ 55/58 dB der den kan plassere rom med støyfølsomt bruk. Byggherre bør ved endelig planløsning sørge for at minimum et soverom og så mange oppholdsrom som mulig er plassert mot stille side.


Ifølge planbeskrivelsen er det i bestemmelsene fastsatt at støyutredningen skal legges til grunn for prosjekteringen av byggene og byggesaksbehandlingen. Utbygger vil innrette seg etter de krav som vil bli stilt i støyrapporter. Kommunen finner imidlertid kun en generell bestemmelse om støy (§ 1.9). 

Kulturminner

Ifølge Askeladden og forhåndsuttalelse fra fylkeskommunen er det ikke registrert automatisk fredete kulturminner i planområdet. Fylkeskommunen har imidlertid krevd at dette undersøkes ved en flateavdekning. Ifølge deres endelige arkeologiske uttalelse av 21.05.2014, ble det ved en undersøkelse i uke 19, ikke påvist konflikt med automatisk fredete kulturminner. De minner likevel om aktsomhetsplikten jf. kml § 8.2.

Biologisk mangfold

Det er ikke registrert spesielle funn i Artsdatabanken eller Naturbasen i området. Tiltaket er vurdert til ikke å komme i konflikt med NML § 8-12. 

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

Området tenkes tilknyttet bestående kommunalt ledningsnett for vann og avløp.

Statkraft varme AS har sagt seg positive til å levere fjernvarme til prosjektet.

I bestemmelsenes § 1.8 er det gitt bestemmelse om at boligene skal tilrettelegges for vannbåren oppvarming og at fjernvarmetilknytning fortrinnsvis skal velges. 

Det er ikke regulert område for energianlegg/nettstasjon.

Det er regulert eget område for miljøtorg. Underjordisk anlegg skal velges (§ 5.1).

Utbyggingsavtale

Det er signalisert behov for utbyggingsavtale, og denne forutsettes sluttbehandlet samtidig med detaljreguleringen. 

Planprosess

Medvirkning

Tiltakshaver har gjennomført forhåndskonferanse med kommunen den 02.10.12.

Kunngjøring om igangsatt planarbeid ble annonsert i Trønder-Avisa den 11.10. 2012. Berørte parter ble tilskrevet. Forslagsstiller mottok 5 forhåndsuttalelser. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Dette gjelder uttalelse fra NVE, Jernbaneverket, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord Trøndelag og Sametinget.

Planhistorikk

Ved varsel om planoppstart var hensikten med planarbeidet i første rekke å tilrettelegge for utbygging av studentboliger. Det gikk samtidig fram at andre studentrelaterte formål som kontor/helsebygg og barnehage også kunne være aktuelt innenfor området, som omfattet 3 tomter.

Aktuelt planforslag omfatter 2 tomter, og formålet er begrenset til boliger.

Et tidligere planforslag (april 2013) med ca. 150 studenthybler er ikke behandlet, da Stiklestad Eiendom AS valgte å avslutte plansaken. Ved intern høring av dette planforslaget kom det innspill fra både barnerepresentant og Estetikkutvalg:  

Barnerepresentanten påpekte at det er viktig å ivareta studenter med barn ved å legge godt til rette med ulike lekeapparat. I tillegg er det viktig å ivareta sikkerheten til barna, ved inngjerding, da området ligger nært veg. Inngjerding og lekeplass må ferdigstilles før boligene tas i bruk.

Estetikkutvalget henstilte sterkt om at det vurderes å bytte/makeskifte tomt for planlagt næringsbygg med tomt for Røstad studentby. Dette for å unngå at studentbyen blir liggende inneklemt i skyggen av høyt næringsbygg, jernbanen og jordvoll mot parkering. Ved å flytte studentboligene nærmere alleen vil området mot alleen bli myket opp, bomiljøet for studentene blir betraktelig bedre og knyttes bedre opp mot høgskolen og framtidig planlagt aktivitetspark og skoleområde. Næringsbygget vil komme nærmere øvrige næringsområder (filmfabrikken m.m). Planforslaget viste tre lamellbygg, og Estetikkutvalget mente det var bedre at området brytes opp med flere mindre bygg på området, med variert uterom og mindre slagskygger i oppholdsarealene. De forventer at estetikk holdes høyt, og etterlyste 3-D tegninger og fasadetegninger. Uttalelsen ble formidlet til forslagsstiller og SiNoT. Forslagsstiller svarte at makeskifte er umulig. 

På bakgrunn av overnevnte og i forståelse med direktør i SiNoT la kommunen saken noe i bero, da kommunen også ønsker å se planen i sammenheng med evt. utbyggingsplaner for nabotomta som var utelatt i planforslaget. Utbygger trakk altså planforslaget.

Planforslag mottatt i januar 2014 (med 48 boenheter) manglet utredning av støy ift. jernbanen, og på bakgrunn av en slik utredning ble nytt planforslag innsendt i april 2014. Utredningen medførte endringer av planen, både ift. plassering av bygg og antall boenheter, som ble redusert fra 48 til 44.

I februar 2014 varslet Green Advisers AS planoppstart for de to tomtene nærmest Røstadallen, med den intensjon å legge til rette for ca. 150 studentboliger og helsehus med bl.a. lokaler til legekontorer. Tiltakshavere er SiNoT og Innherred Helsehus AS.

Kommunen har i mai 2014 mottatt planforslag for disse eiendommene, hvor to større bygg er lagt til grunn for planforslaget.

Intern høring i kommunen

I kommunen er vedlagte planforslag forelagt Kommunalteknikk, Bygg og eiendom, Næringssjef, barnerepresentant, kommunelege og estetikkutvalget. Siste revisjon med veg og fortau i øst er forelagt Kommunalteknikk og Bygg og eiendom.

Det er ikke mottatt uttalelser.

Vurdering:

Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommunedelplan)

Kommunedelplanen fra 2000 viser til at dette er et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde, og denne reguleringsplanen tillater forretning, kontor, industri med maks TU på 45 %, 3 etasjer og maks gesimshøyde 10 m.

Hensikten med planarbeidet ved varsel om planoppstart var å tilrettelegge for utbygging av studentboliger. Det var samtidig antydet at andre studentrelaterte formål som kontor/helsebygg og barnehage også kan være aktuelt innenfor området.

Planens tittel er som ved planoppstart fortsatt «Røstad studentby», men i en reguleringsplan er det ikke anledning til å begrense beboerne til en bestemt gruppe. Også andre vil ha muligheten. Reguleringsplanen kan altså ikke sikre at dette faktisk blir studentboliger, men det kan legges til rette for det, gjennom lavere krav til parkering og uterom / bruk av tilstøtende grøntområder, størrelse på leiligheter og lignende. Regulering av drift, virksomhet og personkrets/brukere, eierforhold/hvem som konkret skal være eiere og lignende må styres etter annet rettsgrunnlag. Det kan i tilfelle være avtaler, konsesjoner, bevillinger og tilsvarende. Dette kan sannsynligvis ikke avklares i utbyggingsavtalen. 

I dette planforslaget er rammene som for vanlige boliger, og det er ikke gitt bestemmelser om leilighetsstørrelse. Det er heller ikke lagt opp til unntak i forhold til tilgjengelighet iht. TEK10 § 1-2 nr. 6 og 7, som forutsetter at det tinglyses en heftelse på eiendommen, om at boligen skal benyttes til utleie for studenter i minimum 20 år fra ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse gis, før det gis igangsettingstillatelse.

Forhåndsuttalelse fra fylkesmannens landbruksavdeling:

«Gjennom kommunedelplan for Nesset/Halsan/Hegle, vedtatt i 1992, aksepterte landbruksmyndigheten en sentrumsutvikling i retning Røstad. Sentralt for landbruksmyndigheten den gang var at dette skulle være til høgskolerelaterte formål. Dette låg også til grunn for reguleringsplan for Røstadeiendommen, som ble vedtatt i 1996, der det heter i reguleringsbestemmelsene at F2 (senere Lidl-tomta) og F7 (øst for alleen mot Røstad) fortrinnsvis skal romme høgskolerelaterte næringsformål. Samme formulering var tatt inn i reguleringsbestemmelsene når revidert forslag til reguleringsplan for Røstadeiendommen (område F2 og F3, øst for alleen mot Røstad) ble sendt på høring i 1998. Denne formuleringen ble imidlertid tatt ut etter anmodning fra Fylkesmannen, som vurderte bestemmelsen som uklar. Landbruksavdelingen beklager m.a.o. at reguleringsplan for Røstad, vedtatt i 1998, ikke har formuleringen om «høgskolerelaterte formål» i bestemmelsene. Landbruksavdelingen minner om at dette var et meget sentralt punkt for frigivelse av dette området.

I lys av knappheten på næringsarealer i regionen, er det svært sentralt å økonomisere med arealer. Det vil også si å vurdere hvilke virksomheter som bør ligge hvor. Ut fra det oversendte materialet, og historien til disse arealene, legger landbruksavdelingen til grunn at det skal planlegges for virksomheter hvor det gjensidig oppstår klare fortrinn av nærheten til Røstad-miljøet.

Landbruksavdelingen vil avslutningsvis understreke betydningen av at ny bygningsmasse i området tilpasses Røstad-områdets særpreg, og ikke minst at arealene sikres en høg utnytting.»

Introduksjon av boligformål er altså i strid med gjeldende reguleringsplan for området. Tilliggende tomt i vest, som ifølge gjeldende plan kan brukes til bl.a. industri, er under omregulering til studentboliger, så området anses i utgangspunktet egnet til bolig. Nærhet til fjernvarmeanlegg (biovarme) antas uproblematisk.

Studentboliger ville imidlertid vært mer høgskolerelatert eller gitt gjensidige fortrinn og dermed mer i tråd med landbruksmyndighetenes forutsetning. Rådmannen er også svært skeptisk til boligformål her som ikke er i regi av Studentsamskipnaden. Studentsamskipnaden har heller ikke i år mottatt tilskudd til bygging av studentboliger. De har via en annen sak formidlet at deres forutsetning for å bygge studentboliger er at kostnaden ved bygging ikke overstiger en fast grense, som for tiden er på kr. 700.000 pr. enhet. Det går ikke fram hvordan evt. studentleiligheter er tenkt organisert gjennom salg eller utleie. Rådmannen anser det som lite sannsynlig at dette blir studentboliger.  

Boligutbygging vil naturlig nok også begrense «næringsarealene» i det som kommunen i 2003 definerte som Levanger sentrum, hvor Moan, havna og Trekanten/Stabelvollen/Elberg er vist som avlastningsområder for lokalisering av handel og tjenester. Planområdet ligger like utenfor sistnevnte avlastningsområde, vist i kart over sentrumsavgrensing, vedtatt av Levanger kommunestyre 15.10.2003.

Grad av utnytting

Fastsatt tomteutnytting i gjeldende reguleringsplan 45 % TU (bruksareal i prosent av tomtearealet) tilsvarer 3555 m2 BRA av en tomt på 7,9 daa 

Det foreslås nå %-BYA (prosent bebygd areal) = 55 % innenfor boligformålet B1 på 5,7 daa. Dette åpner for maks 3135 m2 bebygd areal, og med to etasjer nesten dobbelt så mye BRA. Parkering er vist som egne formål. Høy utnytting er positivt forutsatt at det oppnås tilstrekkelig parkering, uteopphold og et godt bomiljø. Området planlegges svært tett bebygd, ikke ulikt tilsvarende prosjekter på Reinsholm i Verdal kommune.

Regional plan for arealbruk har bl.a. følgende retningslinje for byene:

«Ved utbygging i sentrumskjernen bør minimum 6 boenheter per dekar legges til grunn, med avtrapping til 3 boenheter per dekar i tilstøtende områder med kort avstand til kollektivknutepunkt.»

Planforslagets 5,5 boenheter pr. daa ligger godt innenfor retningslinjen, men området er også planlagt svært tett bebygd. 

Byggehøyder

Det foreslås 1 meter lavere gesimshøyde enn i gjeldendende plan, og mønehøyde er ikke gitt. Det planlegges bygg i 2 etasjer, mens gjeldende reguleringsplan åpner for 3 etasjer. Hovedbygningen ved HiNT ligger på en høyde, og deler av planområdet kunne sannsynligvis tålt høyere bebyggelse. 

Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m.

I kommunedelplanen er det angitt flere hovedregler ved fortetting, bl.a.:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.


Planforslaget anses ikke som en fortetting, men overnevnte er likevel aktuelt.

Rådmannen vurderer foreslått utbyggingsmønster som ustrukturert. Foruten 4 bolighus er området oppdelt med 7 bodanlegg, 2 garasjerekker, 2 parkeringsplasser og 2 lekeplasser. Bebyggelsen står delvis tett og i ulike retninger. Annen bebyggelse i nærområdet er orientert med fasader langs Helge Ingstads veg og veg langs jernbanen. Den vestre delen av tomta har imidlertid en spesiell utfordring med en buet grense mot vegen. Før støyutredning ift. jernbanen var bolighusene vinklet mer vinkelrett på Helge Ingstads veg. Foreslått løsning er tatt opp med tiltakshaver, som argumenterer for at valgt løsning er et resultat av bl.a. støyutredningen. Bokvalitet ift. støy er viktig, men en kunne trolig oppnådd tilfredsstillende støyforhold også med annen organisering av bebyggelsen. Rådmannen skulle gjerne sett en alternativ plassering av bebyggelse, som i større grad hensyntar omliggende strukturer. I utgangspunktet er Rådmannen også åpen for at noe av bebyggelsen kan være i 3 etasjer, slik det også er åpnet for like nedenfor hovedbygningen ved HiNT. Gjerne med parkeringskjeller dersom det er mulig. Studentboligene i regi av SiNOT er tenkt i tre etasjer. Rådmannen skulle helst lagt fram begge planforslagene i samme møte, men under er illustrasjonsplanene sammenstilt. 

Klikk for større kart

Helge Ingstads veg 1og 3 til venstre. Røstad «studentby» til høyre. 

Noen studentboliger i første etasje (i regi av SiNOT) vil få utsikt til en rekke med boder og garasjer. Tre etasjer her kan påvirke solforholdene på nabotomta ved lav kveldssol.

Når det gjelder byggeskikk og hensynet til annen bebyggelse er det i nærliggende reguleringsplaner gitt følgende bestemmelser:

  • I detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 er det gitt bestemmelse om at bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming, fargevalg og materialvalg. (Helge Ingstads veg 1 og 3 er under omregulering).
  • For tomter sør for Helge Ingstads veg er det gitt bestemmelse om at bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg. For forretningsbygget i sørvest (Rema 1000) ble dette fulgt opp med saltak i kobber.


I planbeskrivelsen er det i kommentar til fylkeskommunens forhåndsuttalelse argumentert for at det er vanskelig å gi konkrete bestemmelser om estetiske forhold.

I nylig vedtatt detaljregulering for Levanger ungdomsskole er det heller ikke gitt konkrete føringer ift. utforming av ny bebyggelse i 2-3 etasjer nedenfor hovedbygningen. 

I nærområdet har en både hovedbygningen ved HiNT og annen næringsbebyggelse.  

Klikk for større foto

Næringsbebyggelsen nordøst for planområdet, sett fra vest og øst.

Klikk for større foto

Bebyggelse i Helge Ingstads veg 2.                                   Hovedbygningen ved HiNT. 

Foreslått toetasjes leilighetsbebyggelse vil imidlertid underordne seg hovedbygningen ved HiNT, som ligger noe unna. Både pulttak, flatt tak og saltak er foreslått tillatt for bolighusene, men de skal ha samme takform. Garasje/boder kan ha saltak eller pulttak. Før utredning av støy fra jernbanen forelå det et annet planutkast, hvor bebyggelsen var illustrert som vist under. Illustrasjonen viser i liten grad hvilke kvaliteter som tenkes lagt i prosjektet. Det vises også til vedlagte illustrasjoner.

Klikk for større montasje

Illustrasjon av planlagt bebyggelse tilknyttet tidligere planutkast (før utredning av støy fra jernbanen).

Eventuell bestemmelse om utforming, materialbruk og farger vil bli vurdert nærmere på bakgrunn av evt. innspill i høringsperioden.

Kommunen har sjekket Verneplan for kulturmiljø, 1995 sine forvaltningsutfordringer uten å finne forhold som må hensyntas spesielt i Røstadområdet. Om det i planen er tatt tilstrekkelig hensyn til hovedbygningen ved HiNT, som det pågår vedtaksfredning av, er det mulig å gi innspill på i evt. høringsperiode.

Kommunen har mottatt 3D av planlagt bebyggelse, som vil bli tilgjengelig her i evt. høringsperiode: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D 

Uteoppholdsareal

Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen. 

Overnevnte tilsier at det for 44 boenheter kreves 2200 m2 felles eller offentlig uteareal.

Vedtektenes krav kan dekkes gjennom 2 lekeplasser på hhv. 0,1 og 0,4 daa + areal som ikke kan bebygges innenfor boligformålet. Videre blir det kort avstand til Levanger ungdomsskole på Røstad med uteområde og aktivitetspark.

Uteoppholdsareal vurderes å være iht. kommunale vedtekter. 

Kjøreadkomst og trafikk

Helge Ingstads veg med fortau forutsettes videreført langs hele planområdet før nye boliger tas i bruk (§ 1.7). Forslagsstiller har lagt til grunn at denne vegen blir lite trafikkert. Det foreligger imidlertid tanker om en omstrukturering av trafikken i nærområdet. I forbindelse med detaljregulering for Levanger ungdomsskole har både Statsbygg, HiNT og SiNoT hatt synspunkter på dette. Det ligger imidlertid som en forutsetning i gjeldende regulering at næringsområdet øst for aktuelt planområde kun har midlertidig adkomst over eksisterende parkeringsplass (nord for aktuelt planområde), og at denne trafikken skal ledes via Helge Ingstads veg når den er videreført. Det er delte meninger om denne parkeringsplassen bør få adkomst fra Helge Ingstads veg.

Hvordan trafikken skal avvikles har betydning for støyberegning i aktuell plan. Etter det kommunen kan se er det i støyberegningen for år 2024 lagt til grunn en ÅDT (årsdøgntrafikk) på ca. 250 kjøretøy pr. døgn langs planområdet i Helge Ingstads veg.

Med et så lavt tall er det nok ikke tatt høyde for at nevnte p-plass på ca. 8 daa kan få adkomst via denne vegen.

Foreslått offentlig kjøreveg med fortau i øst avviker noe fra gjeldende situasjon og legger til rette for flytting av adkomstvegen nærmere planlagt boligprosjekt, og svært nær boder og svalganger. En unngår imidlertid et kommunalt grønt restareal mot privat eiendom.

Frisikt i kryss burde vært vist.

Gangforbindelser, skoleveg, folkehelse

Huset i nordøst er i konflikt med eksisterende gangforbindelse i nord, og svært nær regulert/eksisterende kjøreveg, se illustrasjoner under.

Klikk for større montasje

Gangforbindelsen er ikke hjemlet i reguleringsplan, men gir en forbindelse til gangvegen i nord. Dette er tatt opp med utbygger, som ikke ønsker å flytte bygget sørover pga. støy. Selv om det opparbeides fortau langs Helge Ingstads veg synes det også fornuftig med en gangforbindelse nordover. I møte med Stiklestad Eiendom antydet de en løsning på dette med bl.a. gangpassasje under svalgang, men dette er ikke omtalt i revidert planbeskrivelse. Løsningen, evt. rekkefølgebestemmelse, bør vurderes nærmere etter høring, da det her forutsettes omlegging av kjøreveg og opparbeidelse av fortau.

Gjennom etablering av lekeplasser og videreføring av fortau langs Helge Ingstads veg er det lagt til rette for tiltak som kan fremme folkehelsa. Området ligger nært høgskoleområdet, framtidig ungdomsskole og aktivitetspark, og med gang- og sykkelavstand til barneskole (Frol OS), barnehage, bykjerne og kollektivtilbud.

Parkering

Regional plan for arealbruk har bl.a. følgende retningslinje for byene:

«Ved nybygging og omforming (transformasjon) i sentrum skal nye parkeringsløsninger tilstrebes etablert under bakken eller i parkeringshus.»

Dette området ligger i utkanten av sentrumsavgrensningen, men utenfor bykjernen.

I nylig vedtatt detaljregulering av ungdomsskole og undervisningsbygg nedenfor hovedbygningen ved HiNT er det heller ikke forutsatt parkeringskjeller. Rådmannen anser det ikke som rimelig å kreve parkeringskjeller. Geoteknisk forhåndsvurdering antyder også at det kan være ustabil grunn.

Rådmannen vurderer å kunne tillate et lavere parkeringskrav enn i kommunens vedtekter og arealdel. Planområdet ligger innenfor det området som kommunen definerte som sentrumsområde i 2003, nært holdeplasser for kollektivtilbud (tog og buss) og sentralt ift. høgskoleområdet (selv om det ikke nødvendigvis blir bebodd av studenter). Til sammenligning ble det for Sagbrukstomta 2 på Stabelvollen tillatt samme parkeringsdekning. I områdereguleringen for Levanger havn er det krav om minst 0,75 p-plasser pr. boenhet. I kommunedelplan for Verdal byområde er det anbefalt minst 1,2 plasser pr. leilighet. Planområdet har også to større felles parkeringsplasser som gir noe fleksibilitet. Kommunens frikjøpsordning gjelder ikke her.

Støy

Ifølge støyretningslinje T-1442/2012 er gul støysone en vurderingssone hvor kommunene bør vise varsomhet med å tillate etablering av bl.a. nye boliger. I utgangs-punktet bør slik bebyggelse bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdiene i tabell 3. (Tabellen viser bl.a. grenseverdier for støynivå på uteoppholdsareal og utenfor vinduer til rom med støyfølsom bruksformål). Videre skal det legges vekt på at alle boenheter får en stille side, og tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold.

Retningslinjen åpner også for at en i sentrumsområder, spesielt rundt kollektivknutepunkter hvor det er aktuelt med høy utnyttelse, forutsatt at kommunen har angitt grensene for slike områder i kommuneplanens arealdel, kan vurdere å tillate oppføring av ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål. I slike avviksområder bør kommunen minimum stille konkrete krav til ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål. Kravene bør nedfelles i planbestemmelsene slik at de blir juridisk bindende.  Eksempler på krav:

  • Alle boenheter innenfor avvikssonen skal være gjennomgående og ha en stille side.
  • Minimum 50 % av antall rom til støyfølsom bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal minimum 1 soverom ligge mot stille side.
  • Støykrav for uteoppholdsarealer skal være tilfredsstilt.
  • Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsom bruksformål kun har vinduer mot støyutsatt side må ha balansert mekanisk ventilasjon.
  • Vinduer i soverom på støyutsatt side og som samtidig er soleksponert, bør ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling må også vurderes.


Støyutredningen sier bl.a. at: «Detaljert beregning av nødvendige fasadetiltak må utføres før igangsettelse av bygging på grunnlag av endelige plan- og fasadetegninger.»

Bestemmelsene er ikke like klare. 

Utbygger har forsvart organisering av bebyggelsen med henvisning til støy. Flere leiligheter har mer enn en stille side, noe som gir større frihet med romløsninger og mindre behov for avbøtende tiltak. Ifølge støyutredningen har planlagte boenheter to og tre soverom, og er tenkt utleid som en leilighet, ikke som individuelle hybler. Dette er lagt som forutsetning for vurdering av tilgang på stille side for leilighetene.

Når det gjelder utendørs støy konkluderes det bl.a. med at en leilighet har støynivå på uteplass direkte tilknyttet boenheten på inntil 1 dB over nedre grenseverdi for gul støysone. Alle leilighetene har imidlertid tilgang til felles utendørs oppholdsareal med tilfredsstillende støynivå, slik støyretningslinjen anbefaler. 

Generell bestemmelse om støy kunne vært supplert med krav om at alle leiligheter f.eks. skal ha en stille side og at støyvurdering må vedlegges søknaden. Videre kunne kommunen skjerpet grenseverdiene for støy med 3 dB i områder utsatt for flere typer støykilder (veg og skinnegående trafikk). Kommunens foreløpige vurdering er at foreslått generell bestemmelse er akseptabel. Støynivået inne må tilfredsstille TEK10 og støynivå utenfor fasade og på uteoppholdsareal er sikret i § 1.9.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Boligformål er i strid med gjeldende reguleringsplan, og dermed også med gjeldende kommunedelplan. Med bakgrunn i fylkesmannens landbruksavdelings ønske om høgskolerelatert formål / formål med gjensidige fortrinn (ikke juridisk bindende) og herav manglende sikkerhet for at dette blir studentboliger, uryddige interne løsninger og svake estetiske føringer er rådmannen svært skeptisk til planforslaget. Rådmannen tilrår at planforslaget avvises.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 11.06.2014 15:08
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051