Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 - sak 42/14 - 1719/4/1 - Detaljregulering Gjemble lille

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2009/2394 - /L12

Børge Lund
Saksordfører: Børge Lund, KRF

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 06.11.13 68/13
Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 42/14
Kommunestyret    

 

Rådmannens forslag til innstilling:

Detaljregulering for Gjemble lille, siste rev. 29.05.2014, med bestemmelser sist rev. 30.05.2014, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

1

Gjemble Lille AS, 11.11.2013 - Brev vedrørende endring av bestemmelsenes § 3.2 PDF
 

2

Planbeskrivelse 200713 sist rev iht PUK-vedtak PDF
 

3

Plankart sist rev. 29.05.2014 PDF
 

4

Reguleringsbestemmelser sist rev. 30.05.14 PDF
 

5

Gjemble Lille Hus øst 2, snitt, rev 30 10 2013 PDF
 

6

2013 10 15 Gjemle lille foreløpig utomhusplan PDF
 

7

Perspektiv 1,hus 1 PDF
 

8

Høyder på nabobebyggelse PDF
 

9

Blokkstudie gjemle lille PDF
 

10

Foreløpig-20130731_stoy PDF
 

11

Sjekkliste for planlegging 200713 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Reguleringsplan for FV 119 Staupslia med tilliggende områder, stadfestet 07.12.1976.
  • Forhåndsuttalelser ifb. varsel om planoppstart (4 stk.)
  • Høringsuttalelser (7 høringsparter inkl. Riksantikvaren) – oppsummert og kommentert i saken)
  • Riksantikvaren, 14.05.14


Saksopplysninger:

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 6. november 2013, sak 68/13.  

Vedlegg 2-4 ble revidert iht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak om at forretningsformålet kombineres med kontor og tjenesteyting.

I samråd med kommunen ble det også vedlagt et innspill fra forslagsstiller Gjemble Lille AS, om endring av bestemmelsenes § 3.2, som gjelder byggehøyde i felt B1. I stedet for å angi kotehøyde for topp grunnmur og høyde i meter målt fra planert terreng, foreslår de at det gis kotehøyde for overkant garasjegolv og kotehøyde for maksimal byggehøyde. 

Planområdet er på ca. 10,5 daa og ligger øverst i Staupslia, nordøst for «Gjemblekorsen» på Levangernesset. Planen grenser til Fv. 119 i sør, omfatter Grindvegen i øst og privat kjøre-/gangforbindelse i nord. Det legges til rette for 24 boenheter (2 leilighetsbygg + hus for 4 boenheter) samt bygg for forretning, kontor og tjenesteyting - med tilhørende utearealer.

Det er signalisert behov for utbyggingsavtale, men denne foreligger ikke ennå. Kommunalteknikk har akseptert at dette ordnes etter planvedtak.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 16.11.2013 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 14.11.2013. Høringsfristen var 4. januar 2014. Nord-Trøndelag fylkeskommune har pga. behov for avklaring med NTNU Vitenskapsmuseet og Riksantikvaren ift. funn av kulturminner (bosetningsspor fra jernalderen) fått utsatt frist til slutten av februar 2014.

Det er mottatt følgende uttalelser:

01  NVE, 09.12.13 PDF

02  Eldres Råd, 11.12.2013

03  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.01.14 PDF

04  NTE Nett AS, 15.01.14 PDF

05  Statens vegvesen, 27.01.14 PDF

06  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 26.02.14, 27.02.14 og 28.05.14 PDF

07  Riksantikvaren, 14.05.14 PDF (konklusjon gjengitt i fylkeskommunens uttalelse)

Saken er også behandlet i Rådet for likestilling av funksjonshemmede den 04.12.13, sak 5/13, men de har ingen innvendinger.

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

01  NVE, 09.12.13 PDF

NVE var i uttalelse til planoppstart opptatt av forholdet til geoteknikk, herunder at tiltakshaver i planforslaget måtte kunne dokumentere at tiltaket oppfyller kravene i TEK10s kap 7/PBLs § 28-1 om sikker byggegrunn mot naturfare. NVEs uttalelse er verken oppsummert eller nevnt i planbeskrivelsens pkt. 7 (innkomne uttalelser).

I ROS-analysen heter det at: «Planområdet ligger i et område hvor det er marine strand- og havavsetninger. I disse avsetningene er sand og grus vanlig og de ligger som et forholdsvis tynt dekke over berggrunn eller andre sedimenter. Dette gir en stabil byggegrunn. Det er ikke påvist, eller antatt å være, kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med topografien, gjør at området ikke har skredfare». NVE er litt usikre på hvilken dokumentasjon tiltakshaver baserer seg på men antar at argumentasjonen er hentet fra det vedlagte løsmassekartet fra NGU da beskrivelsen av løsmassene stemmer godt overens med de massene som er inntegnet her. NVE minner om at NGUs løsmassekart er temmelig grove kart som ikke uten videre kan benyttes direkte på detaljreguleringsplannivå. NVE har derfor i uttalelse til planoppstart anbefalt at det gjennomføres en geoteknisk vurdering av planområdet før tiltaksrealisering.

På «Skrednett» er det lokalisert en kvikkleiresone (sone 884 «Nordvik») helt nord på Levangerneset. I forbindelse med det pågående reguleringsplanarbeidet for «Kjønstadmarka 2» har imidlertid Multiconsult gjennomført flere boringer i denne sona uten å finne kvikkleire eller løsmasser med sprøbruddmateriale. NVE vil på bakgrunn av dette ta initiativ til å få tatt sona ut av kartet. Det er derfor i realiteten ikke lenger kjente kvikkleiresoner på Levangernesset. Områdene øst og nord for planområdet er tett bebygd med småhus og eneboliger og det er etter det NVE kjenner til ikke påtruffet vanskelige grunnforhold i forbindelse med tiltaksrealiseringen av disse.

Kommentar:

Generell bestemmelse § 1.6 er tilføyd.

02  Eldres Råd, 11.12.2013

Eldres råd har ingen merknader til det fremlagte høringsforslaget, men er betenkt over at dyrka jord omreguleres til forretningsformål.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

03  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.01.14 PDF

Landbruksavdelingen viser til sine vurderinger av dette området gitt i uttalelse til kommuneplanens arealdel for Innherred samkommune, datert 30.08.2010, og ikke minst til sin forhåndsuttalelse ved oppstart av dette planarbeidet, i brev av 23.05.2012.

Landbruksavdelingen har vært opptatt av at området må sikres en høg utnytting, dette både ut fra den relativt sentrumsnære beliggenheten og ut fra at det her er dyrka jord som omdisponeres. Det planlegges her for i alt 24 boenheter samt areal for forretning, kontor og tjenesteyting. Innenfor B1 er det planlagt parkering i delvis nedsenket 1. etg.

Landbruksavdelingen råder kommunen til å sikre denne utnyttingen i form av bestemmelser om minimum utnytting i reguleringsbestemmelsene til planen. 

Miljøvernavdelingen registrerer at deler av planlagt boligbebyggelse og lekeplass vil bli liggende i gul (delvis rød) sone, men at dette ivaretas gjennom planbestemmelse 1.4. 

Kommunalavdelingen

  • Det er gjort en enkel ROS-analyse som konkluderer med at det ikke er forhold som gir forhøyet risiko i området. Ingen merknader utover dette.
  • Planbestemmelse § 1.2: Gjennom bestemmelser til plan kan det ikke stilles andre krav til universell utforming av selve bygningene enn det som følger av TEK10.
  • Planbestemmelse § 8.1: Det bør spesifiseres at dette gjelder HC-parkering i vest.


Kommentar:

Det er ikke tatt inn minimum utnytting, da det anses unødvendig. Det kan dessuten skape problemer med å bygge ut B1 i to byggetrinn 

§ 1.2: Bestemmelsen anses å være i samsvar med TEK10 §§ 12-1 og 8-2 når det gjelder arbeidsbygning/byggverk for publikum med tilhørende utearealer. Når det gjelder uteareal for boliger er det kun felles uteareal for større boligområde og uteareal for boligbygning med krav om heis som ifølge TEK10 § 8-2 skal være universelt utformet. Større boligområde er ikke definert. I en reguleringsplan er det anledning til å stille strengere krav om universell utforming til utearealer enn de krav som fremgår av byggteknisk forskrift kap. 8, jf. brev fra Miljøverndepartementet den 26.10.2010.

§ 8.1 (egentlig § 9.1): At dette gjelder 3 handicap-plasser i vest er tilføyd.

04  NTE Nett AS, 15.01.14 PDF

NTE registrerer at deres innspill i forbindelse med oppstart planarbeid ikke er tatt med i planprosessen. I kartet eller bestemmelsene for detaljreguleringsplanen må areal til ny nettstasjon for tiltaket synliggjøres innenfor planområdet, enten integrert i nytt forretningsbygg alternativt avsatt plass for nettstasjon i Miljøområdet.

Kommentar:

Felt for trafo er lagt inn iht. forslag fra NTE. NTE anbefalte først rom for nettstasjon i forretningsbygget, men da boligbygningen kommer først spurte utbygger om nettstasjonen kan flyttes til området ved miljøstasjonen. Innherred Renovasjon er hørt.

Viste byggegrenser i boligformålet tar ikke hensyn til avstandskrav ift. trafo, da dette er avhengig av flere forhold. Det generelle avstandskravet er minst 5,0 m fra bygning.

05   Statens vegvesen, 27.01.14 PDF

  • Ber om at det i plankartet skilles mellom reguleringsformål fortau og gang- og sykkelveg.
  • Fortauet langs Grindvegen må reguleres gjennomgående forbi avkjørsler.
  • Forutsetter at fortauet langs Grindvegen etableres før det gis igangsettingstillatelse til området. Dette må framgå av rekkefølgebestemmelsene til reguleringsplanen.
  • Plankartets sone med «fotgjengerfelt» inne på parkeringsområdet anbefales tatt ut, eller eventuelt erstattes med «gangareal». Det er viktig at utomhusarealene utformes slik at det er et tydelig skille mellom areal for gående og kjøreareal.
  • Planen viser at eksisterende avkjørsel vest i planområdet blir stengt, og at denne erstattes av ny avkjørsel lenger øst i planområdet. Plangrensa må gå helt ned til fylkesvegen, slik at det blir tydelig at avkjørsel til fv. 119 skal stenges.


Kommentar:

  • Det er skilt mellom fortau og g/s-veg.
  • Fotgjengerfeltet inne på området er fjernet.
  • I vest er planområdet utvidet ned til Fv. 119, slik at stenging kommer bedre frem.
  • Vi ser ikke behov for at fortau langs Grindvegen reguleres gjennomgående. Dette er ikke endret i forhold til høringsforslag. Fortauet er allerede bygd av kommunen, og det er derfor unødvendig med en rekkefølgebestemmelse om dette.


06  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 26.02.14, 27.02.14 og 28.05.14 PDF

Ingen merknad. 

Kulturminner

Kulturavdelingen har ikke hatt kapasitet til å svare innenfor oppgitt svarfrist.

De vil sende sin uttalelse i eget brev med det første.

E-post 27.02.14:

Rapport etter feltarbeidet i fjor er nå overlevert til oss. Planen berører automatisk freda kulturminner, og en dispensasjon etter kml § 8.4 av disse kulturminnene må behandles av Riksantikvaren. Vi vil så snart som mulig oversende søknad om dispensasjon med vår anbefaling. Det må nok forventes at Riksantikvaren og Vitenskapsmuseet behøver noe tid til saksbehandling for å behandle saken etter kml § 8.4. Det er tidligere avtalt i epostkorrespondanse en utsatt frist for endelig kulturvernfaglig uttalelse.

Brev av 28.05.14, med Riksantikvarens uttalelse 14.05.14

Under planprosessen i 2013 ble det gjennomført arkeologiske registreringer i planområdet på Gjemble Lille, gnr 4 bnr 1. Bosetningsspor fra jernalderen ble påvist og lagt inn i Kulturminnebasen Askeladden; se ID 175029. Disse er automatisk fredet, jfr kml §3-4.

Planen måtte dermed oversendes Riksantikvaren etter kml §8.4, samt NTNU/Vitenskapsmuseet. Vi har nå fått uttalelse fra Riksantikvaren og denne inneholder tillatelse til inngrep i de påviste kulturminnene.

Fra Riksantikvaren:

«Riksantikvaren støtter Nord-Trøndelag fylkeskommune og NTNU, Vitenskapsmuseet sine vurderinger av kulturminnets vitenskapelige verdi og at en dispensasjon fra den automatiske fredningen kun kan gis på vilkår om en arkeologisk undersøkelse. Vi finner at reguleringsplan for Gjemble lille kan godkjennes under forutsetning av at det først foretas en arkeologisk utgravning av de berørte kulturminnene før tiltak etter planen realiseres, jf. vedlagte kart stemplet Riksantikvaren og datert 13. mai 2014. I henhold til kulturminneloven § 10 skal arkeologiske granskinger bekostes av tiltakshaver. 

Vedtak om omfang av den arkeologiske granskingen, herunder endelige kostnader og avgrensing av undersøkelsesområdet, kan først skje etter at reguleringsplanen er endelig vedtatt. Vi gjør oppmerksom på at arkeologisk utgravning normalt bare lar seg gjennomføre i sommerhalvåret, og at tiltakshaver i sin planlegging må ta hensyn til dette.»

Riksantikvaren gir med dette tillatelse til inngrep i de påviste kulturminnene, mot at det gjennomføres en arkeologisk utgravning av disse. Det må derfor gjøres visse endringer i plankart og bestemmelser før planen kan vedtas:

«Kulturminnene, id 175029 skal merkes i plankartet som Bestemmelsesområde og gis nr. #1. Følgende tekst skal tas inn i reguleringsplanens fellesbestemmelser:

«Før iverksettingen av tiltak i medhold av planen skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredete kulturminnet, id 175029, som er merket som bestemmelsesområde #1 i plankartet. Det skal tas kontakt med Nord-Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes.»

Granskingen bekostes av tiltakshaver, jf. kulturminneloven § 10.»

Dersom dette ikke gjøres ber vi om å bli varslet og minner samtidig om at vi da vil måtte fremme innsigelse eller klage til planen.

Kommentar:

Bestemmelsesområde #1 er vist på plankartet, med tilhørende bestemmelse § 1.5. 

Endringer etter høring / offentlig ettersyn

I samråd med tiltakshaver er det etter høring gjort følgende endringer i plandokumentene:

Plankart

  • Den vestre boligen er flyttet sørover i henhold til avtale mellom tiltakshaver og nabo.
  • Energianlegg trafo med hensynssone fareområde høgspent er lagt inn.
  • Det er skilt mellom fortau og g/s-veg.
  • Fotgjengerfeltet inne på området er fjernet.
  • I vest er planområdet utvidet ned til fv. 119, slik at stenging kommer bedre frem.
  • Bestemmelsesområde #1 er vist.


Reguleringsbestemmelser

  • § 1.5 om bestemmelsesområde #1 er tilføyd.
  • § 1.6 om sikker byggegrunn mot naturfare er tilføyd.
  • § 1.9: Tekst justert.
  • § 3.2 er endret som omtalt i saken.
  • § 6.1: Energianlegg trafo er tilføyd.
  • § 12.2: Fareområde høgspent er tilføyd.


Vurdering:

Det er mottatt høringsuttalelser fra 7 parter, hvorav de fleste råd er søkt imøtekommet.

Det er ikke mottatt uttalelser fra naboer.  

Bestemmelsenes § 3.2 er endret iht. brev fra Gjemble Lille AS, vedlagt høringen.

Maks kotehøyde for topp grunnmur på kote +65 m er endret til maks kotehøyde for garasjegulv på kote +64,5 m. Maks gesimshøyde er endret fra 9 m til kote +75 m. Bakgrunnen for dette skal være at nabo / dagens grunneier har bedt om at vestre hus senkes noe. Utbygger ønsker likevel samme golvnivå i begge parkeringsetasjene. For å få til dette må «kjelleren» i hus øst bygges 1 meter høyere enn først beregnet. Da blir det nødvendig å øke gesimshøyden, se vedlagte snitt. Snittet viser 3,6 m innvendig høyde i parkeringsetasje i hus øst. Illustrasjonene under viser hvordan dette er tenkt.

Klikk for større bilde

Fasade sør

Klikk for større bilde

Fasade sør

Mottatt områderegulering for Staup overlapper planområdet i sørøst, men dette planforslaget er ikke behandlet ennå. Hvis områdereguleringens omdisponering av dyrket mark aksepteres, blir det behov for en ny avkjørsel mot Grindvegen, med venstresvingefelt i fylkesveg 119 Staupslia. Dette medfører at dagens fotgjenger-overgang øst for Grindvegen flyttes vest for Grindvegen. I områdereguleringen er det følgelig lagt inn mulighet for gang- og sykkelveg langs nordsida av fylkesvegen, dvs. innenfor planområdet Gjemble lille, se plansammenstillingen under. 

Klikk for større bilde

Høringsforslag Gjemble lille øverst og planforslag Staup nederst til høyre.

Vedlagte planforslag bør kunne behandles uavhengig av områdereguleringen, da trafikkområdet ligger utenfor byggegrensen.

Rådmannen tilrår at det innstilles på at vedlagte planforslag vedtas.    

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 06.11.2013

Forslag i møte:

Forslag til nytt vedtak fra rådmannen:

Forretningsformålet kombineres med kontor og tjenesteyting. 

Vedlagte detaljregulering for Gjemble lille, datert/revidert 30.09.2013, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Saksordfører:

Børge Lund, KRF

Avstemning:

Rådmannens forslag til nytt vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forretningsformålet kombineres med kontor og tjenesteyting.

Vedlagte detaljregulering for Gjemble lille, datert/revidert 30.09.2013, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forretningsformålet bør vurderes kombinert med privat tjenesteyting, for å muliggjøre etablering av mindre servicevirksomheter som f.eks. frisør.

Vedlagte detaljregulering for Gjemble lille, datert/revidert 30.09.2013, evt. med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse 200713 rev300913 PDF
     
  2. Plankart 300913v3 PDF - JPG (nettbrett)
     
  3. Reguleringsbestemmelser200713 rev 300913v2 PDF
     
  4. 2013 10 15 Gjemle lille foreløpig utomhusplan PDF - JPG (nettbrett)
     
  5. Perspektiv 1,hus 1 PDF - JPG (nettbrett)
      
  6. Høyder på nabobebyggelse PDF - JPG (nettbrett)
     
  7. Blokkstudie Gjemle lille PDF - JPG (nettbrett)
     
  8. Foreløpig-20130731_stoy PDF - JPG (nettbrett)
     
  9. Sjekkliste for planlegging 200713 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

 
Saksopplysninger:

Bakgrunn

Detaljreguleringen legger til rette for utbygging av forretning og boliger på del av eiendommen gnr. 4 bnr. 1, like nordøst for «Gjemblekorsen» på Levangernesset (der Fv. 119 møter Gjemblevegen). Arealplanlegger Per Anders Røstad har utarbeidet planforslaget på oppdrag fra Stiklestad Eiendom AS. 

Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger

Kommunen har vurdert at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning.

Detaljregulering av boligområder der planen avviker fra kommuneplan skal vurderes etter forskriftens § 4. Når det gjelder omdisponering av landbruksareal har både kommunens planutvalg (samkommunestyret) og fylkesmannens landbruksavdeling vært positiv til omdisponering til forretningsformål, ved behandling av ny arealdel. I en svært kortfattet konsekvensutredning var det gitt følgende begrunnelse:

«Av samfunnsnyttige grunner. Det er viktig at det legges til rette for butikk i nærområdet. Kjønstadmarka kommer som et nytt stort boligområde».

Omdisponeringen kunne imidlertid ikke gjøres i arealdelen fordi området lå utenfor arealdelens planområde. Fylkesmannens landbruksavdeling uttalte også den gang at: «Området ligger klart avgrenset ift. fylkesvegen, og vi er innstilt på å akseptere at området frigis under forutsetning av at området gis en høg utnytting. Landbruksavdelingen vil være tydelig på at et så vidt sentrumsnært areal bør romme mer enn en enetasjes dagligvareforretning. Området bør eksempelvis kunne kombineres med boligformål.»

Andre kriterier i forskriftens § 4 anses heller ikke å utløse konsekvensutredning, men alle planens konsekvenser inkl. forholdet til kulturminner, biologisk mangfold, støy og øvrige risiko- og sårbarhetsforhold skal likevel beskrives.

Planområdet

Planområdet er på ca. 10,5 daa og ligger øverst i Staupslia, nordøst for «Gjemblekorsen». Planen grenser til Fv. 119 i sør, omfatter Grindvegen i øst og privat kjøre-/gangforbindelse i nord. Nord og øst for planområdet er det eldre enebolig- og rekkehusbebyggelse.

Området består av dyrket mark med sørvendt helning og gode solforhold.

Adkomst til området blir via ny avkjørsel fra Fv. 119, som har en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 3500 kjt./døgn. Det er gang- og sykkelveg langs motsatt side av fylkesvegen.

Planstatus

Planområdet omfattes av reguleringsplan for FV 119 Staupslia med tilliggende områder, stadfestet 07.12.1976. Området er i reguleringsplanen avsatt til jordbruksformål.

I gjeldende kommunedelplan, vedtatt 27.09.00, er området avsatt som LNF-formål.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til boligbebyggelse (konsentrert småhusbebyggelse), forretning, avfall/miljøtorg, felles lekeplass, kjøreveg, gang- og sykkelveg, fortau, annen veggrunn - grøntareal, parkeringsplass og hensynssone - sikringssone frisikt.

Grad av utnytting

Maks utnyttingsgrad er angitt for hvert felt/reguleringsformål.

For felt med boliger (B1 og B2) foreslås det %-BYA = 55 %.

Det er opplyst at planlagt bebyggelse utgjør ca. 1650 m2 bebygd areal, og at planlagt parkering på bakken utgjør ca. 120 m2, til sammen 1770 m2. Dette gir en beregnet utnyttelsesgrad på ca. 40 %-BYA for boligdelen av planforslaget.

Det gis mulighet for 24 boenheter, hvorav 20 i felt B1 og 4 i felt B2. B1, B2 og lekeplass er på til sammen ca. 4,2 daa. Dette gir en boligtetthet på ca. 6 boenheter pr. daa.

For forretningsformålet på 1,7 daa er det foreslått %-BYA=70 %.

Det planlegges et forretningsbygg på vel 1000 m2. Tilhørende parkering og areal for varelevering er vist som eget formål (ca. 1,9 daa). Dette omfatter også adkomst og noen parkeringsplasser for boligbebyggelsen.

Bebyggelsen

I felt B1 og F er plassering av planlagt bebyggelse vist med en nøyaktighet på +/- 2 meter. I tillegg må viste byggegrenser og regler i plan- og bygningslovens § 29-4 følges ved plassering av bebyggelse. I felt F er byggegrensen mot både Grindvegen og Fv. 119 vesentlig redusert ift. gjeldende reguleringsplan. Byggegrense mot Fv. 119 måles til ca. 9,5 m fra senter veg. Mot Grindvegen (kommunal veg) er byggegrensen målsatt til 6 m fra senter veg.

I felt B2 er det tenkt en 4-mannsbolig med parkering på bakkeplan. Illustrert løsning i vedlagte utomhusplan er ikke bindende for utbyggingen.

Boligene i felt B1 er planlagt med parkering i en delvis nedsenket 1. etasje og to etasjer med boliger over. Boligene i felt B1 tenkes bygd inn i terrenget og med flatt tak for å få lavest mulig byggehøyde. Kotehøyde på topp grunnmur er i bestemmelsene satt til maksimalt kote +65 meter NN1954. Med en maksimal gesimshøyde på 9 meter gir dette en maksimal bygningshøyde på kote +74 meter. Vedlagte panoramafoto viser målte høyder på omliggende bebyggelse, både på sokkeletasjer og 1. etasjer på husene. Kotehøyder for første etasjer for den nærmeste omliggende bebyggelsen varierer fra +68,10 m til +77,07 m.

Etter konsulentens vurdering vil eksisterende bebyggelse i all vesentlighet beholde sine utsikts og solforhold. Videre antas det at ulempene de påføres ikke er større enn den samfunnsnyttige gevinsten planen gir. Se også vedlagte blokkstudie.

Utomhusplan

For felt B1 og B2 skal det ved bygge-/rammesøknad vedlegges utomhusplan som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser og beplantning/vegetasjon (§ 3.1).

Tilsvarende bestemmelse er ikke gitt for forretningsbygget, men ifølge Byggesaksforskrift SAK10 § 5-4 bokstav m) skal det ved søknad om tiltak bl.a. vedlegges tegninger og målsatt situasjonsplan. I veiledningen til § 5-4 bokstav m) er det bl.a. angitt at endring av adkomstforhold, parkering og terrengarbeider (nye terrenglinjer) skal fremgå. Vi anbefaler imidlertid at interne gangforbindelser, grøntrabatter og beplantning/vegetasjon også vises.

Biladkomst, gang-/sykkelveg, stenging av avkjørsel

Det foreslås ny avkjørsel fra Fv. 119 og stenging av eksisterende avkjørsel i vest. Avkjørselen skal stenges når ny felles kjøreveg tas i bruk (§ 7.1).

Oppgradering av Grindvegen med fortau er lagt inn etter ønske fra kommunens enhet for kommunalteknikk. Det er samtidig forutsatt et makeskifte for å få til dette.

Det er ikke gitt rekkefølgebestemmelser i forhold til opparbeidelse av dette fortauet.

Parkering og varelevering

Ifølge kommunens vedtekter skal det være minst 1,5 biloppstillingsplass pr. leilighet og 1 bilplass pr. hybel. Forretningsbebyggelse skal ha min. 1 biloppstillingsplass pr. 50 m2 forretning. Til dette kommer lasteareal for vare- og lastebiler.

I forslag til bestemmelser § 3.1 andre ledd foreslås det min. 1,2 garasje-/parkeringsplass pr. leilighet, hvorav minimum 2 plasser tilrettelagt for bevegelseshemmede.

For boligene i felt B1 er det planlagt parkering i en delvis nedsenket 1. etasje, med minimum 1 parkeringsplass pr. leilighet. Gjesteparkering samt parkering for bevegelseshemmede er tenkt på den store parkeringsplassen. Tre HC-plasser (parkering for bevegelseshemmede) er vist nær boliger i felt B1. Det foreligger ikke konkrete planer for felt B2. I utgangspunktet bør parkeringen løses på egen eiendom.  

For forretningen i felt F er det ikke gitt parkeringskrav i bestemmelsene, da parkering er foreslått som eget formål. Det er planlagt/vist 44 plasser, inkl. 2 HC-plasser.

Lokalisering av varelevering er illustrert i foreløpig utomhusplan, ut mot Fv. 119. 

Lek og uteopphold

Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen. 

Overnevnte tilsier at det for 24 boenheter kreves 1200 m2 felles eller offentlig uteareal.

Det er foreslått en lekeplass på 400 m2, som ifølge bestemmelsene er felles for boligene i felt B1 og B2. I tillegg er det foreslått krav om min. 25 m2 felles uteopphold pr. boenhet i felt B2. Det er opplyst at leilighetsbyggene i felt B1 planlegges med private terrasser, og at det på bakkeplan vil være areal som kan benyttes til felles uteoppholdsareal for alle beboerne. Utnyttingsgraden i felt B1 og B2 tilsier at noe areal ikke kan bebygges.

Planforslaget anses ikke å medføre tap av lekeområder for barn og unge.

Tilgjengelige boenheter, universell utforming

Ifølge § 1.2 skal prinsippene for universell utforming ligge til grunn for utforming av ny forretningsbebyggelse og utomhusarealer. Ifølge § 3.1 skal minimum 50 % av boligene være tilgjengelig boenhet. Parkeringsplasser for bevegelseshemmede er omtalt i § 3.1 for boligene og vist på plankartet for forretningen.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsvurdering med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

Grunnforhold

Planområdet ligger i et område hvor det er marine hav- og strandavsetninger. I disse avsetningene er sand og grus vanlig, og de ligger som et forholdsvis tynt dekke over berggrunn eller andre sedimenter. Dette gir en stabil byggegrunn.

Det er ikke påvist, eller antatt å være, kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med topografien, gjør at området ikke har skredfare. 

Brann

Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer.

Støy

Området er utsatt for vegtrafikkstøy fra Fv. 119.

Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) skal legges til grunn ved behandling av arealplansaker i kommunen. T-1442/2012 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen.

  • Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er Lden 65 dB og L5AF 85 dB.
  • Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er Lden 55 dB og L5AF 70 dB.


For vegtrafikkstøy er normalt ikke maksimalverdiene (L5AF) relevant. 

Støyvarselkart fra Statens vegvesen viser rød og gul støysone langs Fv. 119. Deler av planlagt bebyggelse ligger i gul sone. Særlig er det boligbygget lengst vest som er støyutsatt.  

Det er utført støyutredninger for å vurdere eventuelle tiltak for å sikre boligbyggene og uteoppholdsarealene i forhold til støy. Vedlagte støyberegning viser at lekeplassen har støynivåer godt over kravene. Med en skjerm på ca. 2,5 m vil denne imidlertid kunne få tilfredsstillende forhold. Når det gjelder nødvendige fasadetiltak på boligbebyggelsen, er dette noe som må avklares på byggesaksnivået. Tiltakshaver må påregne støyisolering og trolig må balkonger glasses inn for å tilfredsstille kravene til private uteoppholdsarealer. 

Bestemmelsenes § 1.4 omhandler støy. Det går bl.a. fram at vist støyskjerm (omkring lekeplass) skal etableres med en minimum høyde på 2,5 meter, før boligene tas i bruk.

Kulturminner

Kulturminnemyndighetene har i sin forhåndsuttalelse funnet behov for å gjennomføre registreringer og befaring for å påvise evt. automatisk freda kulturminner. Dette er gjennomført, men rapport foreligger ikke ennå. Avklaring ift. automatisk freda kulturminner forutsettes avklart før sluttbehandling av planen. 

Foreløpig er det ikke gitt bestemmelser ift. automatisk freda kulturminner, men kulturminneloven gjelder uansett.

Biologisk mangfold – forholdet til naturmangfoldloven

Det er ikke registrert spesielle funn i Artsdatabanken eller Naturbasen i området. Tiltaket er vurdert å ikke å komme i konflikt med NML § 8-12. 

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området tenkes tilknyttet kommunalt ledningsnett for vann og avløp.

Strømforsyning er ikke omtalt i planbeskrivelsen.

Bebyggelsen må ha energiløsninger iht. TEK10.

Renovasjon

For husholdningsavfall er det avsatt et område for nedgravd renovasjon, ved felles avkjørsel og parkeringsplass. Løsning for forretningen er tema i bestemmelsenes § 4.1, hvor det gis mulighet om bygg for håndtering av avfall.  

Utbyggingsavtale

Kommunalteknikk har signalisert behov for utbyggingsavtale. Det planlegges store tette flater (parkeringsplass) og kommunen har bedt om at det anlegges fordrøyningsbasseng for overflatevann. Utbyggingsavtalen forutsettes sluttbehandlet samtidig med reguleringsplanen.

Planprosess

Medvirkning

Det er gjennomført forhåndskonferanse mellom Arkplan as, Håvard Aunan og kommunen den 22. mars 2012. I april 2012 ble kunngjøring om igangsatt planarbeid annonsert i Levangeravisa og berørte parter ble tilskrevet med brev. 

I oppstartsvarselet som kommunen mottok var det vedlagt en illustrasjon av planlagt byggeprosjekt. Dette viste bebyggelse i en L-form, med butikk og parkering under boligbebyggelse i 2 etasjer. I mottatt planforslag er forretningen lagt til et eget bygg.

Det er mottatt 4 forhåndsuttalelser: 

Nord Trøndelag fylkeskommune ser behov for å gjennomføre registreringer og befaring for å påvise evt. automatisk freda kulturminner, jfr KML § 3-4. Under registreringene er det aktuelt å bruke følgende metoder; visuelle registreringer og sjakting med maskin (dyrkamark).

Fylkesmannen i Nord Trøndelag ved Landbruksavdelingen er opptatt av at det omdisponerte arealet samlet sett sikres en høg utnytting og arealeffektive løsninger. For å sikre arealeffektivitet ber de om at det finnes løsning med parkering i kjeller for leilighetene. 

Statens vegvesen krever at adkomst utformes i samsvar med gjeldende normaler. I rammeplan for avkjørsler, er fv. 119 klassifisert med streng holdning til etablering av avkjørsler. Det bør planlegges arealeffektive parkeringsløsninger, og sykkelparkering bør inkluderes.

Naboer har i et felles brev uttrykt flere bekymringer angående planlagt utbygging. 

Uttalelsene er oppsummert og besvart i planbeskrivelsen.

Intern høring

I kommunen er et tidligere planforslag mottatt 11. august 2013 forelagt barnerepresentanten, folkehelsekoordinator, kommuneoverlege, kommunalteknikk, estetikkutvalget, brann og redning, landbruk og fagperson for universell utforming.

Barnerepresentanten, 22.08.13

Svært mange skolebarn passerer her på dagtid, til/fra skolen. Det er også mye ferdsel av barn og unge til Nesseguttbanen på kveldstid. Vi vet at det fra før er et trafikkert kryss med mye aktivitet med biler, gående og syklende. Ved bygging av butikk og flere boliger vil det naturlig nok bli mer trafikk. Det er svært viktig at det blir tatt hensyn til de myke trafikantene, og at trafikkforholdene blir tilrettelagt på en ny og bedre måte.

Ved utbygging av boliger må det sikres tilstrekkelig areal for leik og opphold ute. Dette området ser svært lite ut. Pga. vei rundt store deler av lekeområdet, må det sikres med gjerde.

Kommentar:

Trafikkforhold for myke trafikanter anses hensyntatt. Framtidig ny ungdomsskole på Røstad og flytting av barneskolen fra Nesheim til eksisterende ungdomsskole på Nesset vil også endre ferdselsmønstrene.

Lekeplassen er ikke økt i vedlagte planforslag, men vedtektenes krav om 50 m2 offentlig eller felles uteareal pr. boenhet kan dekkes gjennom lekeplass på 400 m2 + areal som ikke kan bebygges innenfor boligformålene.

Vist støyskjerm vil fungere som delvis inngjerding av lekeplassen.

Enhet for kommunalteknikk i Levanger kommune fremmet sine synspunkter i møte med Stiklestad Eiendom den 23.09.13. På bakgrunn av dette møtet ble det gjort endringer i planen. Siste plankart med bl.a. fortau langs østre side av Grindvegen er forelagt Kommunalteknikk. De har ikke hatt innvendinger til planforslaget.

Vurdering:

Forholdet til arealplaner og landbruksinteresser

Planforslaget er i strid med kommunedelplan og reguleringsplan, pga. omdisponering av dyrket mark. Dette er omtalt nærmere under bakgrunn for saken, og anses akseptabelt da området samlet sett er gitt en relativt høy utnytting, som forutsatt i forhåndsvurderinger. Parkering på bakken er plasskrevende, men mesteparten av dette er kundeparkering for forretningen.

Forholdet til rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre og regionalpolitiske retningslinjer om bl.a. etablering av dagligvareforretning

Det legges til rette for forretning, og omfanget på ca. 1000 m2 bebygd areal anses ikke å være i strid med kjøpesenterstoppens forbud mot etablering av kjøpesenter med et samlet bruksareal på mer enn 3000 m2 BRA. Kjøpesenterstoppen gjelder i 10 år fra 01.07.08, eller til den avløses av regional planbestemmelse - eller til evt. ikrafttredelse av «Ny statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel», som foreløpig kun har vært på høring.

I Nord-Trøndelag fylkeskommunes «Regional plan for arealbruk», vedtatt 25.04.13, er det gitt regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av kjøpesenter i Nord-Trøndelag. Ifølge disse retningslinjene kan dagligvarebutikk som har funksjon som nærbutikk lokaliseres utenfor sentrumsavgrensing og avlastningsområder, med maksimalt BRA=1200 m2.

Type forretning går ikke fram av planen, men intensjonen har vært en dagligvare-forretning, evt. også med mindre servicevirksomheter. I planforslaget er det ikke gitt øvre grense for BRA eller sagt noe om antall etasjer, men det tillates maks gesimshøyde på 8 m. Normalt er det stor rom-/etasjehøyde i slike forretningsbygg. Spørsmålet er om det er nødvendig å begrense BRA.

Dette vil kunne bli et lokalt tilbud, i tillegg til dagligvareforretningen Prix i krysset Staupslia x Nordsivegen. Forretningsformålet bør vurderes kombinert med privat tjenesteyting, for også å muliggjøre etablering av mindre servicevirksomheter (som f.eks. frisør) i bygget.

Skoleveg, folkehelse m.m.

Gjennom bl.a. sikring av gang- og sykkelforbindelser og lekeplass er det lagt til rette for tiltak som kan fremme folkehelsa. Området ligger i tilknytning til eksisterende boligområde, med gang- og sykkelavstand til skole, idrettsplass, barnehage og bykjerne.

Barneskolen på Nesheim tenkes flyttet til dagens ungdomsskole på Nesset når ny ungdomsskole på Røstad er oppført. I den forbindelse kan det bli behov for å legge til rette for endrede ferdselsmønstre. Kjøreveger og gangforbindelser anses å være iht. kommunens ønsker.

Uteoppholdsareal

Vedtektenes krav kan dekkes gjennom lekeplass på 400 m2 + areal som ikke kan bebygges innenfor boligformålene. Videre er det under 1 km til aktivitetsområder ved Nesset ungdomsskole og idrettsplassen. Nesheim barneskole ligger ca. 1,5 km unna. Privat terrasse for hver leilighet faller utenfor kravet i vedtektene. Uteoppholdsareal vurderes å være iht. kommunale vedtekter.

Parkering

Foreslått minimum parkeringsdekning for boligene, på 1,2 garasje-/parkeringsplass pr. leilighet, avviker fra kommunens vedtekter. Til sammenligning er det i retningslinjer i kommunedelplan for Verdal byområde, anbefalt 1 plass + 0,2 gjesteplass pr. leilighet. Videre er det i områderegulering for Levanger havn krav om min. 0,75 parkeringsplasser pr. boenhet, men havna ligger innenfor sentrum, nært bykjernen og kollektivknutepunkt. I nylig vedtatt detaljregulering for Sagbrukstomta 2, på Stabelvollen, ble samme minimumskrav (1,2) akseptert, bl.a. fordi prosjektet lå innenfor kommunens sentrumsavgrensning og hadde en større felles parkeringsplass som ga noe fleksibilitet ift. besøksparkering. - Kun 4 gjesteparkeringsplasser pr. 20 leiligheter er lite, men her kan en forvente noe sambruk av den store parkeringsplassen tiltenkt butikkunder. Det er bussholdeplasser ved Gjemblekrysset, slik at området også har noe kollektivdekning.

Forretningsformålets utnyttingsgrad gir mulighet for et bebygd areal på ca. 1190 m2. Sett i forhold til vedtektene er planlagte 44 parkeringsplasser rikelig hvis forretningsbygget oppføres i en kun en (høy) etasje. Om bygget oppføres i to etasjer er vist parkering også ca. tilstrekkelig. Vist parkering vurderes å ligge innenfor vedtektene.

Illustrert løsning for utbygging av felt B2 bør bearbeides før søknad om tiltak, da bl.a. biloppstillingsplassene bør ha mer manøvreringsareal. 

Estetikk, utbyggingsmønster m.m.

I kommunedelplanen er det angitt flere hovedregler ved fortetting, bl.a.:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.
  • Der annet ikke er fastsatt i reguleringsplan tillates bebygd areal (BYA) på inntil 35 % av netto tomtegrunn. Parkeringsplasser på terreng skal regnes med i BYA med 15 m2 pr. plass i samsvar med kommunens parkeringsnorm.

   
Planlagt bebyggelse avviker fra omliggende bebyggelse i takform og volum. Organisering av bebyggelsen har likhetstrekk med omliggende bebyggelse, men proporsjonene er større. Byggeskikk, eller måten å bygge på, i nærområdet går fram av vedlagte panoramafoto. Planen har ikke bestemmelser ift. materialbruk, farger, detaljer/dekor eller utforming av fasader. For boligbebyggelsen er svalganger vist mot nord, men for det store forretningsbygget er det lagt få føringer for utformingen.

Ved omdisponering av dyrket mark stilles det høye krav til utnytting av arealet, slik at utlegging til tradisjonelle eneboligtomter anses uaktuelt. Med bakgrunn i dette har Rådmannen ikke spesielle innvendinger til planforslaget.

Vedlagte blokkstudie viser volum av planlagt bebyggelse, sett i sammenheng med nabobebyggelse. Hvis kommunen også mottar evt. 3D av planlagt bebyggelse vil den bli gjort tilgjengelig her: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D

Forholdet til naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, men forretningsformålet bør vurderes kombinert med privat tjenesteyting, for å muliggjøre etablering av mindre servicevirksomheter som f.eks. frisør.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 11.06.2014 15:08
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051