Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.02.15 - sak 12/15 - Endring av bestemmelser - Reguleringsplan Kjønstadmarka boligfelt etappe 1

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2006/2464 - /L2006007

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.02.15 11/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Bestemmelser sist rev. 28.01.2015, som gjelder endring av garasjehøyde i § 3.1 fjerde ledd, vedtas som en mindre endring av reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, iht. plan- og bygningslovens § 12-14.  

Vedlegg:

1

Reguleringsbestemmelser sist rev. 28.01.2015 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Innherred samkommune har erfart at maks tillatt garasjehøyde (mønehøyde 4 m over planert terreng foran høyeste fasade) for eneboligtomter innenfor reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 virker noe lav. Gjeldene bestemmelse (§ 3.1 fjerde ledd) lyder slik:

«Garasje/carport kan være frittstående eller sammenbygd med boligen. Maks bebygd areal for frittstående garasje/carport er 50 m2 BYA. Garasje/carport skal være tilpasset bolighuset i form, materialvalg, detaljer og farger. Garasje/carport kan ha maks takhøyde (maks gesims ved pulttak og maks mønehøyde ved saltak) på 4,0 m over planert terreng foran høyeste fasade. Garasje/carport bygd sammen med boligens sokkeletasje kan ha flatt tak med terrasse over». 

Det er mottatt flere søknader om dispensasjon fra overnevnte høydebestemmelse.

Det viser seg at dobbelgarasje med romhøyde ca. 2,5 m under takkonstruksjon, og med takvinkel som for bolighus med saltak (27-40 grader), kan komme over 4 m mønehøyde målt ift. høyeste fasade. Et saltak på 27-40 grader, plassert på et bygg med bebygd areal på ca. 7 x 7 m, vil utgjøre ca. 2-3 m av garasjens høyde. Evt. pulttak, med takvinkel som for bolighus med pulttak (10-25 grader), vil utgjøre ca. 1,5-3,5 m av garasjens høyde.

I Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 kan bolighus med saltak (takvinkel 27-40 grader) ha mønehøyde 9,2 m over planert terreng foran sokkel/høyeste fasade. Bolighus med pulttak (takvinkel 10-25 grader) kan ha største gesimshøyde 8,0 m på høyeste fasade over planert terreng. Noe høyere garasje vil harmonere bedre med bolighusenes høyde, og gi mulighet for takvinkler som harmonerer bedre med utforming av bolighus.

Endringsforslag (vist med rød tekst i vedlagte bestemmelser) 

På bakgrunn av overnevnte erfaring foreslås følgende som ny garasjehøyde:

«Garasje/carport kan ha maks. gesimshøyde for garasjer med pulttak på 4,5 meter og for garasjer med saltak på maks. mønehøyde 5,0 meter. Høyden måles fra ferdig planert terreng foran høyeste fasade på garasjen».

Samme formulering har vært på høring for Kjønstadmarka 2.

Til sammenligning er det i kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, gitt følgende rammebestemmelse (som gjelder i områder uten reguleringsplan):

«Garasjer kan ha maksimal gesimshøyde på 3,0 meter og maksimal mønehøyde på 5,5 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.»

Planprosess

Foreslått endring av bestemmelsene ble sendt på en begrenset høring til berørte regionale myndigheter og grunneier/naboer/gjenboere med brev av 18.12.2014, og frist for uttalelser var satt til 16. januar 2015.

Det er mottatt følgende uttalelser:

  1. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 02.01.15
    Ingen merknader.
      
  2. Tronnofoten Eiendom AS v/Ole R. Jørstad, 02.01.15
    Synes foreslått endring virker fornuftig. Derimot er det viktig at endringen ikke fører til vesentlig sjenanse for naboer. I dette tilfellet menes forringelse av utsikt.
     
    Kommentar:
    Det er vanskelig å si noe generelt om konsekvenser for naboer, men garasje plasseres gjerne i nærheten av og i nivå med avkjørsel. Det vil variere om avkjørsel er fra øver- eller nedsida av en tomt. Leilighetsprosjektet Tronnofoten ligger imidlertid høyt i terrenget, og delvis med noe avstand til naboer, se kartutsnittet under.

    Klikk for større kart
    Reguleringsplaner + kartgrunnlag som viser hva som er bygd. Lite hussymbol viser bygning med igangsettingstillatelse eller bygning som er tatt i bruk. Høydekurvene har ekvidistanse 1 meter. 

    Reguleringsplan for Tronnofoten omfatter fire leilighetsbygg sør i området (omkranset av grøntareal), hvorav tre er bygd. I disse tre byggene eier Tronnofoten Eiendom AS to av 23 seksjonsnr. Planlagt Bygg D i vest, hvor Tronnofoten Eiendom AS også er hjemmelshaver, ligger nært to eneboligtomter som omfattes av endringsforslaget. Disse eneboligtomtene har adkomst fra nedsiden av tomta, og det antas naturlig å plassere evt. garasje nært avkjørselen. På grunn av dette samt terrengforhold antas inntil 1,0 meter økning av tillatt garasjehøyde å få liten betydning for utsikten fra leiligheter i Tronnofoten. Eneboligtomtene på nedsiden av Nordengbakkan vil sannsynligvis få garasjegolv nesten på nivå med vegen. Terrengmessig høydeforskjell mellom Tronnofoten og tomtene på nedsiden av Nordengbakkan er minst i øst, men leilighetene ligger med god avstand til evt. garasjer i utsiktsretningen mot sjøen.
     
  3. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 13.01.15
    Ingen merknader.
      
  4. Geir Sandholm (Tronnofoten 2D), 16.01.15
    Som nabo/innbygger i Kjønstadmarka synes han det er svært positivt at det gis anledning til å uttale seg om en endring i bestemmelsene. Det er bedre å forsøke å tilpasse planverket til virkeligheten/ønsker fra utbyggere, enn å forholde seg til stadige dispensasjonssøknader. Han støtter derfor forslaget. Han forutsetter samtidig at fattede vedtak følges og at positive svar på dispensasjonssøknader (generelt – ikke spesielt på garasjehøyder), blir unntaket og ikke det vanligste, slik som mange oppfatter det i dag.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering. Se også kommentar til Tronnofoten AS. 


Vurdering:

Plan- og bygningslovens § 12-14 andre og tredje ledd sier følgende:

Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen.

Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig § 1-9. 

I lovkommentarene går bl.a. følgende fram:

Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Dersom det foreligger innvendinger til endringene fra de berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som «mindre». Da vil saken måtte behandles som vanlig reguleringsendring.

Endring av delegasjonsreglement ift. ny plan- og bygningslov ble vedtatt av Levanger kommunestyre 24.06.09, sak 44/09. Kommunestyrets myndighet til å vedta mindre endringer i reguleringsplan eller vedta utfyllinger etter § 12-14. ble delegert til plan- og utviklingskomiteen i enkeltsaker og saker som berører bare Levanger kommune.

Det er ikke mottatt direkte innvendinger, og Rådmannen tilrår at foreslått økning av garasjehøyde vedtas som en mindre endring.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 11.02.2015 14:35
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051