Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 09.05.12 - sak 36/12 - Klage på vedtak - Søknad om fradeling fra eiendommen - 1719/340/12 Sjølyst - Mildrid Norum - Tilleggsareal til hyttetomt


Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2011/567 - /1719/340/12
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 09.05.12 36/12

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedtak i sak 19/12 datert 11.01.2012 opprettholdes. Klage fra Bodil og Trond Næss tas ikke til følge.

Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Mildrid Norum har søkt om å dele eiendommen Sjølyst på Ytterøya. Den ene parsellen skal være tilleggsareal til den eksisterende fritidseiendommen Brennestø. Den andre parsellen skal være tilleggsareal til ny fritidseiendom søkt fradelt fra eiendommen Brenne østre. Det fremmes derfor to ulike klager. Eiendommen som søkes delt ligger i LNFR-område i kommuneplanen for Levanger kommune og innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Det ble gitt administrativt avslag på søknaden. Bodil og Trond Hugo Næss som skal ha tilleggsarealet har påklaget vedtaket.

Vedlegg:

  1. Oversiktskart PDF
  2. Utsnitt kommuneplan PDF
  3. Situasjonskart PDF
  4. Begrunnelse PDF
  5. Ytterligere begrunnelse PDF
  6. Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag PDF
  7. Vedtak sak 19/12 datert 11.01.2012 PDF
  8. Klage på vedtak PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 30.06.2011 PDF
  2. Brev til andre myndigheter datert 12.09.2011 PDF
  3. Foreløpig svar datert 13.09.2011 PDF
  4. Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune mottatt 23.09.2011 PDF
  5. Brev fra Statens vegvesen Region midt mottatt 29.09.2011 PDF
  6. Jordlovsbehandling sak 72/11 datert 04.11.2011 PDF
  7. Oversendelse av klage til grunneier datert 21.02.2012 PDF
  8. Foreløpig svar angående klage datert 21.02.2012 PDF


Saksopplysninger:
Søknaden:
Mildrid Norum søkte 30.06.2011 om å dele av ca 2,6 dekar fra eiendommen Sjølyst med gnr/bnr 340/12 på Ytterøy i Levanger kommune. Omsøkte parsell skal være tilleggareal til den eksisterende fritidsdommen Brennestø med gnr/bnr 340/11, som fra før er på ca 1,6 dekar. Restarealet av gnr/bnr 340/12 skal være tilleggsareal til ny fritidseiendom, søkt fradelt fra naboeiendommen Brenne østre med gnr/bnr 340/5.

Planstatus/100-metersbeltet langs sjø:
Den omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Levanger kommune innenfor LNFR-sone SB12, som er område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål hvor det er åpnet for spredt boligbebyggelse etter visse kriterier. Fradeling av areal til fritidsbebyggelse er det ikke åpnet for i planen. For eksisterende fritidsbebyggelse gjelder kommuneplanens rammebestemmelser pkt 1.5, som sier at fradelt hyttetomt skal være maksimalt 1,5 dekar. Omsøkte fradeling vurderes å være i strid med kommuneplanen og dens bestemmelser.

Klikk for større foto

Omsøkte parsell ligger også innenfor 100-metersbeltet langs sjø. I følge Plan- og bygningslovens § 1-8 er det forbudt med tiltak som bl.a. fradeling innenfor 100-metersbeltet langs sjø.

Søknaden er dermed i strid med både kommuneplanen for Levanger kommune og Plan- og bygningslovens § 1-8.

Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19 og § 21-5 ble søknaden i brev datert 12.09.2011 sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune skriver i bl.a. at de anbefaler at kommunen ikke godkjenner tomtefradelinger helt ned i sjøkanten, og at det settes igjen et belte langs sjøen som utmark for fri ferdsel.

Statens vegvesen Region midt skriver bl.a. at søknaden ikke er i strid med deres lovverk, men at de synes det er uheldig at nye søknader kommer så rakst etter at ny kommuneplan er vedtatt og samtidig er i strid med bestemmelsene.

Søknaden er godkjent etter Jordloven.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag skriver at de råder kommunen å avslå søknaden, da samlet tomtestørrelse strider med kommuneplanen. En dispensasjon vil kunne skape presedens. De skriver også at en eventuell fradeling vil i lys av en skjerpet nasjonal strandsonepolitikk heller ikke kunne tjene som begrunnelse for en eventuell fremtidig utbygging på den aktuelle tomten.

1.gangs behandling av søknaden:
Søknaden ble behandlet administrativt av enhet for Plan-, Byggesak, Oppmåling og Miljø (PBOM) i sak 19/12 datert 11.01.2012. Søknaden ble avslått, og det ble informert om at vedtaket kan påklages, jf Forvaltningslovens § 28. Bakgrunnen for avslaget var at det ble vurdert at hensynet bak kommuneplanen og bak Plan- og bygningslovens § 1-8, ble vesentlig tilsidesatt ved å gi en dispensasjon. Det vises til 1.gangsbehandlingen for utfyllende bakgrunn for avslaget.

Klage:
I brev datert 06.02.2012 klager Bodil og Trond Næss på vedtaket.

Klagen ble i brev datert 21.02.2012 oversendt grunneier Mildrid Norum for evt kommentarer. Det er ikke mottatt skriftlige kommentarer på klagen.
I klagen ble det stilt en del spørsmål, som er besvart i brev datert 21.02.2012.

Vurdering:
Vurdering om klagen er rettidig:
Forvaltningslovens § 29 om klagefrist sier at det er 3 ukers klagefrist fra det tidspunkt underretning om vedtak er mottatt av vedkommende part.

Vedtaket er datert 11.01.2012, mens klagen er datert 06.02.2012 og mottatt 09.02.2012.

Med bakgrunn i ovennevnte og bl.a. tid til postgang, vurderer Rådmannen at klagen er rettidig.

Vurdering av klage:
I klagen datert 06.02.2012 viser først Bodil og Trond Næss til Nord-Trøndelag Fylkeskommune sin uttalelse hvor de anbefaler at kommunen ikke godkjenner tomtedelinger ned til sjøen. Næss kommenterer Fylkeskommunens uttalelse med at de ikke har søkt om bygging på området, og at de ønsker å beholde området som det er i dag, som et tilleggsareal fra allerede godkjent tomt 340/12.

De viser videre til at Statens vegvesen sier at søknaden i utgangspunktet ikke er i strid med deres lovverk, men at det er uheldig med søknader i strid med plan så raskt etter at ny plan er vedtatt. Næss kommenterer vegvesenets uttalelse med at de allerede har godkjent tillatelse til eksiterende tomt, og at de ikke har tenkt å søke om ny tilgang til den delen av tomta 340/12 som de har kjøpt.

Videre vises det til Fylkesmannens landbruksavdeling sin uttalelse, hvor de viser til innskjerpet jordvern, og fraråder at tomtearealet for fritidsformål trekkes ut på dyrket jord som omsøkt. Næss kommenterer Fylkesmannnes landbruksavdeling sin uttalelse med at det ikke er dyrket jord på eiendommen 340/12, og at søknaden er blandet sammen med søknaden om fradeling fra Brenne østre med gnr/bnr 340/5.

Rådmannen ønsker på ikke å kommentere Næss sine merknader til de andre myndigheters uttalelser. Det er de andre myndighetene som har uttalt seg, og som evt måtte ha svart på dette selv.

Et forhold som kan kommenteres, og som gjentas senere i klagen, er at søknaden om tilleggsareal er blandet sammen med søknaden om fradeling av hyttetomt til Inger Salater. Fylkesmannen sin landbruksavdeling skriver at de fraråder at tomtearealet for fritidsformål trekkes ut på dyrka jorda, mens det på 340/12 ikke er noe dyrka mark.

Det er korrekt at det ikke er dyrka mark på eiendommen Sjølyst med gnr/bnr 340/12. Rådmannen sendte begge søknadene samlet til de andre myndighetene, og Fylkesmannen har gitt uttalelse til de to sakene i et felles brev. Rådmannen antar at landbruksavdelingen har gitt en generell felles uttalelse for begge sakene, men med bakgrunn i at kommunen har godkjent sakene etter Jordloven, så har ikke Rådmannen tillagt Fylkesmannens Landbruksavdelingen sin uttalelse så stor vekt.

Derimot har Rådmannen tillagt miljøvernavdelingens uttalelse stor vekt, hvor de har uttalt seg angående hensynene bak bygge- og delingsforbudet i strandsonen og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, og prinsippene i naturmangfoldloven. Miljøvernavdelinga har gitt det Rådmannen oppfatter som en generell innledning på sin uttalelse, mens de i konklusjonen har omhandlet sakene hver for seg. De ga kommunen råd om å avslå søknad om fradeling av tilleggsareal til 340/11, og viste til kommuneplanen, presedensfare, og at det i lys av en skjerpet nasjonal strandsonepolitikk vil ikke en evt fradeling tjene som begrunnelse for fremtidig utbygging på den aktuelle tomten.    

I klagen sier Næss at de kjøpte tomta i god tro, og at de ikke visste til max-grense på 1,5 dekar. De stiller spørsmål om det er en ny lov som sier at man ikke kan eie tomt for fritidsbebyggelse over 1,5 dekar.

Ny kommuneplan for Levanger kommune ble vedtatt 13.04.2011. I bestemmelsenes pkt 5.1 står at for ny og eksisterende spredt bolig- og fritidsbebyggelse gjelder bestemmelsene pkt 1.5, med unntak av 1.5.3. I bestemmelsenes pkt 1.5.2 står at fradelt hyttetomt kan være maksimalt 1,5 dekar. Kommuneplanen med bestemmelser er gyldige fra planen ble vedtatt av Levanger kommunestyret. De har ingen tilbakevirkende kraft, men ligger til grunn for behandling av nye fradelingssaker så lenge planen gjelder.

Næss skriver i klagen at de kjøpte tomta i den hensikt å bevare den slik den er i dag, og at de ikke har søkt om noen form for utbygging. De skriver videre at de brakte på bane at de kunne tenkt seg å få ordnet vei ned til eksisterende hytte, med tanke på at de har planer om å få omgjort fritidsboligen til permanent bolig når de blir pensjonister. Eksisterende vei greier seg til hytteformål.

Til dette vil rådmannen bemerke at både anlegging av veg og bruksendring fra fritidsbolig til bolig er søknadspliktige tiltak, og som begge vil være i strid med både kommuneplanen og Plan- og bygningslovens § 1-8. Det anses ikke som kurant å få dispensasjon fra Plan- og bygningslovens § 1-8.

Avslutningsvis i klagen stilles det en del spørsmål.

Først så stilles spørsmålet om at det er splittingen av tomta som er årsaken til avslaget. Rådmannens kommentar: Det er på sett og vis korrekt. Årsaken til avslaget er at søknaden om fradelingen er i strid med kommuneplanen og Plan- og bygningslovens § 1-8, og at det ble vurdert at lovens krav for å gi dispensasjon ikke ble oppfylt.

Så stilles det tre spørsmål som alle går ut på om Mildrid Norum kan selge eiendommen 340/12 i sin helhet, uten at ny kjøper søker om byggetillatelse.
Rådmannens kommentar: Kjøp og salg av eiendommer er ikke et søknadspliktig tiltak etter Plan- og bygningsloven. Det må derimot søkes om konsesjon da eiendommen er ubebygd, er på ca 3,3 dekar og ligger i LNFR-område i kommuneplanen.

Konklusjon:
Rådmannen har vurdert klagen nøye og kommet til at den ikke inneholder noe vesentlig nytt som ikke var kjent ved førstegangsbehandlingen. Rådmannen anbefaler derfor at vedtaket opprettholdes ved at klagen ikke tas til følge, og at saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.
    Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 28.08.2012 13:50
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051