Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 06.11.13 - sak 73/13 - Dispensasjon fra kommuneplan - Søknad om fradeling av tilleggsareal fra eiendommen 1719/85/2 Veie nordre - Kåre Skilbrigt


Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2013/4423 - /1719/85/2
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 06.11.13 73/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommunen til fradeling av tilleggsareal til boligeiendom i LNFR-område. Søknad om fradeling av parsell fra eiendommen Veie nordre med gnr/bnr 85/2 innvilges ikke. Søknadene avslås med hjemmel i kommuneplanen for Levanger kommune, Plan- og bygningslovens § 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplan) og Plan- og bygningslovens § 19-2 (Dispensasjonsvedtaket).

Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr. forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.  

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Kåre Skilbrigt har søkt om fradeling av en parsell på ca. 10 dekar fra eiendommen Veie nordre med gnr/bnr 85/2 i Levanger kommune. Arealet skal være tilleggsareal til boligtomt. Fradelingssøknaden er i strid med LNFR-formålet i kommuneplanen for Levanger kommune, og arealet på parsellen er større enn det som normalt vil være et tilleggsareal til boligtomt.

Vedlegg: 

  1. Oversiktskart PDF
  2. Situasjonskart vedlagt søknaden PDF
  3. Utsnitt kommuneplan PDF
  4. Dispensasjonssøknad PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 14.06.2013
  2. Brev til andre myndigheter datert 25.07.2013
  3. Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 15.08.2013
  4. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 26.08.2013
  5. Behandling etter Jordloven datert 10.10.2013 sak 61/13


Saksopplysninger:

Søknaden:

Innherred samkommune mottok 14.06.2013 en søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune og en søknad om deling av grunneiendommen Veie nordre med gnr/bnr 85/2 i Levanger kommune. Parsellen som søkes fradelt skal være tilleggsareal til eiendommen Sandbakken med gnr/bnr 85/6, som i 2012 ble godkjent bruksendret fra fritidseiendom til boligeiendom. Eiendommen er fra før ca. 2,4 dekar, mens omsøkte tilleggsareal er på ca. 10 dekar. Kåre Skilbrigt er søker, og eier i dag både eiendommen Veie nordre og Sandbakken. Gården Veie nordre skal nå selges, og Kåre Skilbrigt skal sette seg opp ny bolig på Sandbakken. 

Planstatus:

Omsøkte parsell omfattes av kommuneplanen for Levanger kommune som ble vedtatt 13.04.2011, og ligger i området for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål. Det er ikke åpnet for spredt boligbygging i dette området.

Det opplyses i søknaden at arealet skal benyttes som beite for hest. Hestehold er normalt landbruksrelatert, men i denne sammenhengen vurderes det til å være hestehold til fritidsbruk, og ikke landbruk som næring. Fradeling av tilleggsareal til boligtomt vurderes derfor å være i strid med LNFR-formålet i planen, og dermed avhengig av dispensasjon fra planen.

Andre myndigheter:

I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken i brev datert 25.07.2013 sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune sier i brev datert 15.08.2013 de ikke har kjennskap til regionale interesser i området, og derfor ikke har merknader til omsøkte dispensasjon.

De finner heller ingen konflikt med konflikt med kulturminnelovens § 3, men sier det forutsatt kan ligge upåviste automatisk freda kulturminner i området. De minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8, dersom det skulle påtreffes mulige kulturminner.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling sier i brev datert 26.08.2013 at de har vært på befaring med landbruksmyndigheten i Innherred samkommune. Ut fra at teigen ikke ligger i tilknytning til arealene for øvrig på landbrukseiendommen, størrelsen på teigen, samt også ut fra driften og arronderingen på tilliggende arealer, anses det at teigen trolig best vil holdes som åpent beite i tilknytning til et aktivt hestehold fra den aktuelle tomta slik det her søkes om. Landbruksavdelingen har ut fra en konkret vurdering av søknaden og opplysninger gitt på befaringen i forhold til driftsforhold, og ikke minst ut fra hvor dette ligger i kommunen, ingen øvrige merknader til søknaden.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling sier i samme brev at de ut fra regionale og nasjonale miljøverninteresser ikke har merknader til søknaden.

Innherred samkommunes enhet for Landbruk har i delegert vedtak i sak 61/13 godkjent fradeling etter Jordloven som omsøkt. I begrunnelsen oppgis at det er åpnet for fradeling av litt større tomter, når det er søkt om fradeling av tun. I dette tilfellet skal eiendommen selges med tun, men selger ønsker å beholde ca. 10 dekar som han skal benytte som beite til hester. Parsellen ligger litt fra de øvrige parsellene på eiendommen og sammen med noe annet areal som blir benyttet til beiter og inntil allerede fradelt boligeiendom. Parsellen har en slik arrondering og beskaffenhet at den er best egnet som beite. Med hester som beitedyr vil kulturlandskapet opprettholdes. Det bemerkes at arealet ikke omdisponeres fra landbruksformål til boligformål. Dersom grunneier ønsker å bygge noe på denne parsellen, må det søkes omdisponering av arealet ihht jordlovens § 9. 

Nabovarsling:

Nabovarsling er ikke ansett som nødvendig, da grensene vil forbli uberørt. Det er hele teigen som søkes fradelt. Det vises til Plan- og bygningslovens § 21-3 som sier at kommunen kan frita for nabovarsling.

Naturmangfoldloven:

Søknaden er vurdert etter naturmangfoldlovens §§ 8-12. Det foreligger ikke vitenskapelige eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet. 

Vurdering:

I begrunnelsen vedlagt søknaden, opplyses det at arealet skal benyttes som beite for hest. Hestehold er normalt å oppfatte som landbruksrelatert virksomhet. I denne saken vurderer rådmannen hesteholdet mer relatert til fritidsbruk, enn til landbruk som næring. Rådmannen vurderer derfor fradeling av tilleggsareal til boligtomt som omsøkt å være i strid med LNFR-formålet i planen, og dermed avhengig av dispensasjon fra planen.

I kommuneplanen for Levanger kommune fra 2011 er det i rammebestemmelsene satt en maksimal størrelse for boligtomter på 2 dekar. Denne bestemmelsen kan ikke brukes om hjemmel for å avslå en søknad, jfr. uttalelse fra Miljøverndepartementet og Fylkesmannsavgjørelse i sak om fradeling av tilleggsareal fra eiendommen Sandsørsveet gnr/bnr 346/3 (2011/8867). Det er ikke anledning til å begrense tomtestørrelser i kommuneplaner. Bestemmelsen om maksimalstørrelse må derfor i stedet vurderes å være retningslinje for hva kommunen kan være positive til, når det gjelder størrelsen på eksisterende boligtomter i LNFR-områder. Søknaden kan derimot avslås med hjemmel i kommuneplanen og rettsvirkningen av denne planen, da enhver fradeling av tilleggsareal til bolig- og fritidstomter i LNFR-områder er i strid med arealformålet. I LNFR-områder med spredt boligbygging er kravet om maksimal størrelse på boligtomter derimot et av kriteriene for om fradeling skal tillates.

Innherred samkommune har siden kommuneplanen ble vedtatt i 2011 ikke mottatt søknader om fradeling av så store tilleggsarealer til boligtomter som denne. Derfor vurderes saken som så spesiell at den legges fram for politisk behandling.

Vurdering av dispensasjon:

I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

I søknaden anføres det at Kåre Skilbrigt har fått godkjent omgjøring av ei fritidstomt til boligtomt, hvor det skal settes opp et nytt hus. Skilbrigt ønsker fortsatt å bo på Ronglan selv om gården skal selges på grunn av økende alder og helsemessige årsaker. Dette for å holde på tilknytninger til naboskap og stedet hvor han har bodd hele sitt liv.

Området rundt tomta er i dag et beiteområde for hester Skilbrigt selv eier og naboens hester. Området ligger i direkte kontakt med og omslutter tomta Skilbrigt nå skal bosette seg på, mens den ligger helt adskilt fra opprinnelige gård. Området er brukt som beite for hest og kveg i alle år, og er i hovedsak berggrunn som egner seg mest som beite og ikke fulldyrka jord.

Søknaden om fradeling av det omsøkte arealet begrunnes med at Kåre Skilbrigt ønsker å ha muligheten for å ha et par hester også på den nye tomten, etter å ha solgt gården. Det er et ønske om å få beholde litt av det livet som han hadde før, men i litt mindre skala. Med beite som omsøkt vil dette bli veldig forenklet. Datter til Kåre Skilbrigt ønsker etter hvert å overta dette området etter sin far, og hun driver også med hest og konkurrer aktivt.

Andre grunner som kan tale for at det kan gis dispensasjon kan være at ingen av høringspartene har uttalt seg negativt til søknaden. Fylkesmannens landbruksavdeling anfører at pga omsøkte teigs størrelse, beliggenhet og arrondering, så vil teigen best beholdes som beite dersom den blir tillagt boligtomta.

I brev datert 25.06.2010 sier landbruksdepartementet at ved fradeling av tun som en del av strukturrasjonaliseringa i landbruket, kan det rundt tunet beholdes et noe større areal enn det som er vanlig for en vanlig boligtomt, dersom dette kan bidra til å styrke bosetningen i området. I denne saken er det dog ikke tunet som fradeles, men et tilleggsareal til eksisterende boligtomt.

Grunner som kan tale mot at det kan gis dispensasjon kan være at dispensasjoner bidrar sterkt til å svekke kommuneplanen som informasjons- og beslutningsverktøy. Sies det ja til fradeling av tilleggsareal til boligtomt slik at totalarealet blir 12-13 dekar, kan det bli vanskelig å si nei i evt. framtidig sammenlignbare saker. Det kan skapes en presedens.

Søknaden gjelder ikke fradeling av tun, hvor det har vært praksis å godta litt større tomter for å få med bebyggelse og for å gjøre tunet mer salgbart. Dessuten vil eiendommen bli liggende som en boligtomt av betydelig størrelse, den dagen et evt. hestehold tar slutt. Angitte begrunnelse kan også anføres i flere andre saker. Den kan vurderes som generell.

Rådmannen har forståelse for de grunner som angis i søknaden, og for de vurderingene som de andre myndighetene har anført, men er bekymret for hvordan framtidig praktisering av kommuneplanen vil bli, dersom det gis dispensasjon i denne saken. Med bakgrunn i dette finner rådmannen at hensynet bak planen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon. Den planfaglige anbefalingen til rådmannen blir derfor at søknaden avslås.

Et avslag vil være et enkeltvedtak som kan påklages jfr. forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtaket er mottatt.  

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 06.11.2013 17:27
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051