Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 06.11.13 - sak 72/13 - Søknad om omdisponering av fritidsbolig til helårsbolig - 1719/267/33 Oppstuggu - Ottar Røstad

Torbjørn Sirum - klikk for personkort
Saksbehandler: Torbjørn Sirum
Arkivsaknr: 2012/8727 - /1719/267/33
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 06.11.13 72/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i § 19-2 i plan- og bygningsloven gis dispensasjon fra reguleringsplanen for Børøya med tilhørende bestemmelser for bruksendring av fritidsbolig på eiendommen gnr. 267 bnr. 33 til helårsbolig som omsøkt under følgende forutsetninger:

- Det må innsendes egen byggesøknad for selve bruksendringen av fritidsboligen til helårsbolig på eiendommen gnr. 267 bnr. 33, Børøya.

Merknader/orientering:

Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør Plan- og bygningsloven § 21.9. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jfr. Plan- og bygningslovens § 31-1

Hjemmel/bakgrunn for saken:


Vedlegg:

Ingen 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Dispensasjonssøknad datert 30.11.2012
  2. Brev fra PBOM om høring til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Nord- Trøndelag fylkeskommune og Innherredsamkommune v/ landbruk, datert 28.01.13
  3. Gjenpart av nabovarsel mottatt 22.02.13
  4. Brev fra Nord- Trøndelag fylkeskommune, datert 21.02.13
  5. Brev fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, datert 25.02.13
  6. Brev fra Innherred samkommune v/ landbruk og naturforvaltning


Saksopplysninger:

Innherred samkommune mottok 30.11.13 søknad om dispensasjon for omdisponering av fritidsbolig til helårsbolig på eiendommen Oppstuggu, gnr. 267 bnr. 33 på Børøya. 

Området hvor eiendommen gnr. 267 bnr. 33 ligger, omfattes av reguleringsplan Børøya, vedtatt av Levanger kommunestyre i møte 12.3.2008, plan id L 2005021. I følge planen er eiendommen 267/33 regulert til byggeområde for fritidsbebyggelse. Videre er det i følge planen regulert privat veg fram til eiendommen 267/33.

Eiendommen 267/33 er tilknyttet kommunal vannforsyning via privat ledningsnett og har godkjent avløp til privat felles renseanlegg. 

Søker har skrevet følgende som begrunnelse for dispensasjonssøknaden:

 «Vi har overført vår eiendom Rinnan Øvre til vår sønn Petter A. Røstad og ønsker derfor å kunne benytte vår fritidseiendom på Børøya til fremtidig bolig.

Situasjonen i dag er at vi har borett i hovedlån på gården, men har behov for ny bolig etter 2015.

Fritidsboligen på Børøya har i dag nødvendige fasiliteter når det gjelder helårsvatn, strøm og sanitæranlegg. Nødvendig kapasitet på septiktank og utslipp er av godkjent kapasitet.

Det er bilvei fram til bolig, men det vil være behov for oppføring av egnet carport og bod. Har tillatelse for oppføring av bod i dag også, men bygging av denne kan utsettes for om mulig å endre planene til en hensiktsmessig garasje med bod.

Det er tid fram mot 2015, men det er behov for langsiktighet med hensyn på de valg man står foran.

Håper derfor på positivt og raskt svar. Ønskes ytterligere informasjon, er jeg tilgjengelig på kort varsel.»

I henhold til § 19 i plan- og bygningsloven er søknaden om bruksendring og dispensasjon fra reguleringsplanen i brev datert 28.1.2013 oversendt til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Nord- Trøndelag fylkeskommune, og Innherred samkommune v/ enhet for landbruk for uttalelse.

Fylkesmannen i Nord- Trøndelag har i brev datert 25.2.2013 skrevet følgende:

 «Saken gjelder bruksendring av fritidsbolig til helårsbolig på eiendommen gnr. 267 bnr. 33 i Levanger kommune.

Tiltaket ligger innenfor byggeområde for fritidsbebyggelse i reguleringsplan for Børøya.

Saken er forelagt fylkesmannens fagavdelinger som etter dette har følgende merknader:

Landbruksavdelingen

Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden.

Miljøvernavdelingen

Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til bruksendring som omsøkt.

Kommunalavdelingen

Ut fra samfunnssikkerhetshensyn har vi ingen merknader til søknaden.»

Nord- Trøndelag fylkeskommune har i brev datert 21.02.13 svart følgende:

 «Vi viser til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan i forbindelse med eventuell omdisponering av fritidsbolig til helårsbolig på Børøya. Bygningen vil få endret bruk og det vil i tillegg bli behov for å sette opp en carport/ garasje. Området er i dag regulert til byggeområde for fritidsbebyggelse.

Plan:

Ut fra regionale hensyn har Nord-Trøndelag fylkeskommune ingen planfaglige merknader til saken.

Kulturminner:

Vi finner at omsøkte tiltak ikke er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. Det er imidlertid kjent flere kulturminner i umiddelbar nærhet til eiendommen fritidsboligen står på. Børøya er nylig regulert til fritidsvirksomhet. Det er etter kulturminnemyndighetens vurdering grunn til bekymring dersom det nå blir gjennomført flere omreguleringer til helårsboliger i området. Dette medfører økt trykk på nærområdene, og kan medføre økt slitasje på kulturminnene i nærområdet. Det må vurderes om denne endringen i bruk er tålelig i dette kulturmiljøet.

Ved videreføring av tankene om garasje/bod som nevnt i oversendelsesbrev ber kulturminnemyndigheten om å bli rådspurt før godkjenning av tiltak.

Det kan også ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Det oppfordres til bruk av askeladden; http://askeladden.ra.no og mittkulturminne; http://www.mittkulturminne.no for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag.»

Innherred samkommune v/ enhet for landbruk og naturforvaltning har i brev datert 20.3.13 svart som følger:

 «Det vises til oversendelse av overfor nevnte sak.

Det søkes om å få omdisponert en hytte til helårsbolig. Hytta ligger innenfor reguleringsplan Børøya fra 2008, og er regulert til fritidsbebyggelse. Det opplyses at hytta har de fasiliteter som er normalt for helårs bolig, som vei, vatn og avløpsløsninger.

I forhold til jordlovens bestemmelser har ikke landbrukssjefen noen merknader til den framlagte søknaden.»

Vurdering:

Området hvor omsøkte bruksendring av hytteeiendom til boligtomt søkes godkjent, er i

henhold til gjeldende reguleringsplan for Børøya. Bruksendringen medfører søknaden må behandles som en dispensasjon fra reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser. Dispensasjonssøknaden har vært sendt på høring til berørte instanser.

I henhold til kapittel 19 i plan- og bygningsloven kreves grunngitt søknad om dispensasjon fra ansvarlig søker. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal regionale rammer og mål tilleggs vekt.

Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovers bestemmelser om planer eller forbudet i § 1-8 (100 metersbeltet i strandsonen) når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden.

Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder.

Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktivt med å dispensere.

Bakgrunn for søknaden er at tiltakshaver ønsker å benytte eksisterende fritidsbolig på Børøya til helårsbolig. Fritidsboligen er oppført med relativ høy standard, det er helårsveg til eiendommen og det er tidligere gitt utslippstillatelse i forhold til innlegging av vann og avløp.

Det som taler for dispensasjon er følgende:

  • Ingen av høringsinstansene har merknader til omsøkte dispensasjon
  • Eiendommen gnr. 267 bnr. 33 oppfyller kravene til helårsveg, vann og avløp


Det som taler mot dispensasjon er følgende:

  • Positivt vedtak kan gi presedens for evt. liknende søknader for området Børøya
  • Planen blir mindre forutsigbar
  • Dispensasjonen burde i stedet vært behandlet som en reguleringsendring av eksisterende plan.


Kommunen har etter nøye vurderinger av alle momenter i saken kommet fram til å anbefale at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for Børøya for Levanger for omsøkte bruksendring. Det begrunnes med bl.a. at ingen av fagmyndighetene har merknader til omsøkte dispensasjon. Det synes også for omfattende å kreve søknad om reguleringsendring av eksisterende plan.

Kommunen har vurdert at hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsparagraf ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det er videre vurdert at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet vurderes av kommunen i dette tilfellet til å være av positiv art.  

Til toppen av siden





Publisert: 05.05.2011 09:50 Sist endret: 06.11.2013 17:26
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051