Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 28.09.11 - sak 43/11 - 1719/275/449 – Detaljregulering for Frol boligpark

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2011/1267 - /L12
Olav Strid - klikk for personkort
Saksordfører: Olav Strid, DNA
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.06.11 42/11
Plan- og utviklingskomiteen 14.09.11 59/11
Kommunestyret 28.09.11 43/11

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 14.09.2011

Forslag i møte:
Ingen.

Saksordfører:
Olav Strid, DNA

Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:
Forslag til detaljregulering for Frol boligpark, alternativ 2 sist rev. 28.08.11, med bestemmelser rev. 19.06.11, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

I forbindelse med byggesaken må utomhusplanen endres i forhold til vedtatt alternativ for Hus 3 samt oppdeling av garasjerekke G2.

Det anbefales at utomhusplanen også oppdateres med følgende:

  • gangforbindelse mellom P3 og Hus 3
  • ”snarveger” (se saksutredning) 


Til toppen av siden     

Rådmannens forslag til innstilling:
Forslag til detaljregulering for Frol boligpark, alternativ 2 sist rev. 28.08.11, med bestemmelser rev. 19.06.11, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

I forbindelse med byggesaken må utomhusplanen endres i forhold til vedtatt alternativ for Hus 3 samt oppdeling av garasjerekke G2.

Det anbefales at utomhusplanen også oppdateres med følgende:

  • gangforbindelse mellom P3 og Hus 3
  • ”snarveger” (se saksutredning)


Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 29.05.11 PDF
  2. Plankart sist rev. 28.08.11 - alternativ 1 (1/4 av Hus 3 tatt ut) PDF
  3. Plankart sist rev. 28.08.11 - alternativ 2 (1/2 av Hus 3 tatt ut) PDF
  4. Reguleringsbestemmelser revidert 19.06.11 PDF
  5. Situasjonsplan PDF
  6. Snitt terreng - bygg PDF
  7. Snitt garasjer G1 PDF

 
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av arealplanlegger Per Anders Røstad pva. grunneier Stiklestad Eiendom. Planforslaget legger til rette for bygging av leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder samt 8 parkeringsplasser for beboere i Skoleparken Borettslag. Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning.

Ved første gangs behandling gikk Plan- og utviklingskomiteen inn for å begrense Hus 3 vest for Sjefsgården, men det ble ikke tatt stilling til om Hus 3 skal reduseres med ½-part eller ¼-part mot sør. Begge disse alternativene ble sendt på høring. Plankartet vedlegges følgelig i to alternativer, med ulik begrensning av Hus 3 med tilhørende boder og byggegrense tilpasset dette.

Planområdet
Planområdet er på ca. 10 daa, og omfatter en del av gamle Frol videregående skole, øst for Levanger sentrum langs Okkenhaugvegen (fv 128). På området er det i dag nedlagte undervisningsbygg fra tidligere Levanger videregående skole.
Frol oppvekstsenter med barne- og ungdomsskole samt barnehage ligger på motsatt side av fylkesvegen. Privat barnehage (Casa Musica) ligger nærmere planområdet.

Planstatus
I kommunedelplanen for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.00, er området avsatt som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Ved fortetting gjelder bl.a. følgende hovedregler:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster og bygninger. Samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik.
  • Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.
  • Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.


Planforslaget omfattes av reguleringsplan for Levanger videregående skole avd. Frol, vedtatt 22.02.02. Ifølge reguleringsplanen skal området utnyttes til blandet formål av boliger, kontor og forretning. Det er krav om bebyggelsesplan (detaljregulering jf. pbl 2008).

Planforslaget
Generelt
Dette er en detaljregulering av felt BFK1 og BFK2 i gjeldende reguleringsplan.
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse, garasjeanlegg for bolig, avfall/miljøtorg, energianlegg/trafo og lekeplass), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (privat veg og parkeringsplass), hensynssone (sikringssone frisikt).

I bestemmelsenes § 1.4 er det krav om utomhusplan ved byggesøknad.

Før planen ble tatt opp til behandling forelå det planutkast hvor det i bestemmelsene var gitt mulighet for inntil 36 leiligheter. Antall leiligheter ble tatt ut før første gangs behandling, og ved første gangs behandling ble også deler av Hus 3 tatt ut. Hus 3 var opprinnelig planlagt med ca. 12 leiligheter. I foreliggende planforslag er antall leiligheter ikke angitt, men regulert parkeringsløsning med fullt utbygde garasjemuligheter er tilstrekkelig for 36 boenheter/leiligheter. Kombinert med evt. hybler, som også har krav til parkering, vil antall leiligheter bli noe lavere.

Bebyggelsen
Grad av utnytting:
I gjeldende reguleringsplan er tillatt utnyttingsgrad 40 % BYA for områdene BFK1 og BFK2. I foreslått detaljregulering er planområdet oppdelt i flere reguleringsformål, og utnyttingsgraden er knyttet til aktuelle formål. Garasjefelt G1-G3 kan bebygges i sin helhet, mens for boligformålet som også omfatter uteoppholdsareal kan 40 % av arealet bebygges. Maks utnyttingsgrader er påført plankartet. På bakgrunn av opplysninger i planbeskrivelsen opptar alle bygninger ca. 32 % av utbyggingsområdet, noe som er innenfor rammene i gjeldende regulering fra 2002. Etter 01.07.2007 regnes påkrevd parkering (inkl. parkeringsanlegg/biloppstillingsplasser på bakken - som ikke er vist med eget reguleringsformål) også som bebygd areal. I denne planen har disse eget formål, men om dette ikke var tilfelle ville teoretisk samlet utnyttingsgrad i dag blitt ca. 44 %. Foreslåtte utnyttingsgrader anses akseptable.

Byggehøyder og takform:
Gjeldende reguleringsplan gir mulighet for maks gesims/rafthøyde på 10,0 m og maks mønehøyde på 14,0 m. Takform er ikke fastsatt, men mønehøyde er bl.a. aktuelt ved saltak, valmtak og mansardtak. Evt. pulttak har ikke møne (gesims er maks høyde).

Detaljreguleringen legger til rette for bygninger med saltak eller pulttak (illustrasjonene viser pulttak). Bestemmelsene er tilpasset to mulige takformer, ved at det for bolighus og garasjer er gitt ulike bestemmelser (ulik gesims) for pulttak og saltak. Bolighus og garasjer kan ha pulttak med maks takvinkel 10 grader eller saltak med maks takvinkel 25 grader. Frittliggende heishus skal ha pulttak med takvinkel tilpasset boligene.
Fellesbestemmelse § 1.7 angir at: Med unntak av heishus skal alle bygninger i området oppføres med samme takform.

  • Bolighus 1A, 1B, 2A og 2B: Med evt. saltak er maks gesims 6,5 m (9 m ved evt. pulttak), maks møne 9,5 m. Tilhørende heishus med pulttak - maks gesims 9,0 m.
  • Bolighus 3: Med evt. saltak er maks gesims 10 m og maks mønehøyde 13 m / kote +23,5. Med evt. pulttak er maks gesims 10 m / kote +20,5. Tilhørende heishus med pulttak - maks gesims 10 m. Høydene ble justert slik ved første gangs behandling, og i stedet for maks kotehøyde for golvnivå i 1. etasje ble det satt maks kotehøyder for møne/gesims.
  • Boder: Maks gesims 2,5 m og maks mønehøyde 4 m, pulttak eller saltak.
  • Garasjer: Med evt. saltak er maks gesims 3 m (5 m ved evt. pulttak), maks mønehøyde 5,5 m, krav om felles og ensartet utforming innenfor hvert område.
  • Evt. lagringshus for søppeldunker: Maks gesims 2,8 m, maks mønehøyde 4 m, pulttak eller saltak. Underjordisk anlegg skal fortrinnsvis velges.


For bolighus og garasjer skal høyder måles fra planert terreng, og høyeste fasade setter høydebegrensningen. Dette anses mer forutsigbart, spesielt i skrånende terreng. Bolighusene tillates ikke med kjeller.

Foreslåtte gesims- og mønehøyder er etter første gangs behandling innenfor rammene på 10 og 14 m i gjeldende reguleringsplan. Når det gjelder Hus 3, og plankart alternativ 1, er vi fortsatt noe betenkt over plasseringen (delvis i strid med gjeldende reguleringsplan, se neste tema). Når det gjelder byggehøyder så planlegges nordre halvdel av Hus 3 der idrettshallen står i dag, og denne var vist som eksisterende bebyggelse i gjeldende reguleringsplan og hensyntatt med byggegrense. Det kan følgelig stilles spørsmål ved om en i særlig grad vurderte konsekvensen av evt. bebyggelse med gesims- og mønehøyde på hhv. 10 og 14 m her. Se nærmere vurdering til slutt i saken.

Plassering av bebyggelse:
Byggegrensen langs fylkesvegen er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, bortsett fra at den i øst ikke tar samme hensyn til innsyn til Sjefsgården (like øst for planområdet). Plassering av all bebyggelse skal imidlertid være som vist i planen og garasjerekken i felt G1 vil ligge nærmere fylkesvegen enn byggegrensen antyder. Dette går også fram av bestemmelsene.

Ved første gangs behandling var søndre halvdel av Hus 3 inkl. 12 boder i strid med byggegrensen i gjeldende reguleringsplan, som er satt av hensyn til den potensielt verneverdige / SEFRAK-registrerte Sjefsgården på gnr. 275/851. Det er likevel anledning til å vurdere annen byggegrense/husplassering i detaljreguleringen. Vi er likevel betenkt over foreslått plassering av Hus 3 (særlig alternativ 1), som også er det huset som foreslås med størst høyder. Se mer informasjon og vurdering til slutt i saken.

Biladkomst og gangforbindelser
Adkomst til området blir fra Fv. 128 Okkenhaugvegen, via eksisterende veg (langs vestsida av planområdet) inn til boligene i Skoleparken. Vegene innenfor planområdet er foreslått som private. Forbindelsen videre østover (fra P3) ble regulert som gang- og sykkelveg i 2002. Okkenhaugvegen har fortau langs motsatt side av vegen, og gangfelt ved innkjøringen til planområdet. I situasjonsplanen (og reviderte planalternativer) er det vist gangforbindelse langs deler av adkomstvegen. Det kan se ut som at situasjonsplanen antyder mer kjøreareal i nordøst, enn i detaljregulering og eksisterende situasjon. Situasjonsplanen vil ikke bli juridisk bindende. Når det gjelder interne gangveger, bør spesielt gangforbindelsen fra gangfeltet og videre langs privat adkomstveg, opparbeides som vist i revidert plan. Det vises til generelt råd fra barnerepresentanten vedrørende trafikksikkerhet.

Gangforbindelsene vist på illustrasjonsplanen (ikke juridisk bindende) er planlagt ut fra at alle bygg og alle bygg i mellom skal være universelt tilgjengelig. Dette gir lange forbindelser.

Parkering
Fellesbestemmelse med krav til antall parkeringsplasser (1,5 pr. boenhet, 1 pr. hybel) er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Det foreslås regulert 54-61 parkeringsplasser for boligene innenfor planområdet, avhengig av hvor stort behovet blir for garasjer. P1 (10 biloppstillingsplasser), P3 (14 biloppstillingsplasser), G1 (11 garasjer), G2-G3 (19 garasjer eller 26 biloppstillingsplasser).
Innenfor felt P2 foreslås det 8 biloppstillingsplasser forbeholdt beboere i Skoleparken (borettslag på gnr. 275/873 nord for planområdet).

Lek og uteopphold
Kommunal vedtekt sier følgende om lekeplasser mv. for barn:
I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.

I planforslaget er dette fulgt opp ved at det bl.a. er angitt i bestemmelsene at det innenfor planområdet skal være minimum 50 m2 uteoppholdsareal pr. bolig. Boligformålet er på ca. 6,9 daa, og med maks %-BYA = 40 %, blir det teoretisk sett igjen ca. 2,8 daa til uteopphold og lokale gangveger. Ikke alt er like egnet for opphold, men det er også regulert en lekeplass/ballplass på ca. 0,5 daa. Det er regulert parkering for ca. 36 boenheter, og så mange boenheter bør ha minst 1,8 daa egnet uteoppholdsareal. En burde kunne oppfylle dette innenfor overnevnte arealer. Med deler av Hus 3 tatt ut blir det sannsynligvis også færre leiligheter. Ikke langt unna, på andre siden av Okkenhaugvegen ligger også Frol oppvekstsenter med store uteområder med bl.a. en større ballplass. Det er kort avstand til barnehage og skole.

Ifølge bestemmelsenes § 1.2 skal arealer til uteopphold/lek opparbeides og ferdigstilles parallelt med boligene. Det skal også etablere minimum tre sandkasser innenfor området.

Universell utforming
Universell utforming av uteareal og bebyggelse er hensyntatt i bestemmelsenes § 1.4. Det er også opplyst om at det er planlagt heis til alle leilighetsbygg slik at personer med funksjonsnedsettelser skal kunne benytte boligene i andre og tredje etasje. I § 2.1 er det angitt at minimum 50 % av boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet jf. TEK 10. I bestemmelser om parkeringsplass (biloppstillingsplasser) foreslås det 3 plasser for handicap-parkering.

Støy
Støyvarselkart mottatt fra Statens vegvesen i desember 2009 viser gul støysone litt inn i planområdet. Gul sone er en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.

Ved behandling av gjeldende plan gikk det fram at: ”Støyberegninger foretatt av Statens vegvesen viser at støynivå langs foreslåtte byggegrense, avstand 20 m fra senter Okkenhaugvegen, vil bli cirka 57 dBA ekvivalentnivå.”

Gjeldende reguleringsplan har flere bestemmelser om støy:
§ 12 første ledd: ”Ved utarbeidelse av bebyggelsesplan iht. § 6 skal det dokumenteres nye støyberegninger basert på bebyggelsesplanens løsninger.”
§ 12 sjuende ledd: Evt. støydempende tiltak skal være ferdigstilt før ferdigmelding utstedes i områdene IF1, BFK1, BFK2, O1 og B2.

I ROS-analysen er det vurdert å ikke være behov for nærmere støyutredning. Som en naturlig følge av dette har planen ingen bestemmelser om støy.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) inkludert støy
Det vises til risiko- og sårbarhetsvurdering i planbeskrivelsen. ROS-analysen skal synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Det er gjort en vurdering av reelle farer. Forhold som er ansett som ikke relevant går fram av utfylt sjekkliste.

Skred/grunnforhold
Det vises til uttalelse fra maskinentreprenør Kjell Lian AS, som har utført grunnarbeidet ifb. utbygging av Skoleparken (nord for planområdet) og Frol amfi (øst for Sjefsgården). Denne uttalelsen sier at grunnen i nevnte områder består av leirgrunn og siltig masse som virker fast, og de ser ingen problemer i grunnen knyttet til den planlagte utbyggingen. Det er heller ikke påvist, eller antatt å være, kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med den flate topografien, gjør at området har liten skredfare.

Brann, orkan og storm
Området anses som lite utsatt for brann eller spesiell risiko for skader pga. uvær.

Trafikk
Fv. 128, Okkenhaugvegen går langs planområdet. Trafikkmengden på denne vegen opplyses å være mellom 2000 og 4000 kjøretøyer i døgnet. Skiltet fartsgrense forbi området er på 40, delvis 50 km/t. Det er fortau langs motsatt side av fylkesveg-strekningen og skiltet/merket gangfelt over fylkesvegen, ved innkjøringen til planområdet. Trafikksikkerheten ansees godt ivaretatt, med lav hastighet, gangveg og godt merkede overganger.

Støy
Det vises til at støyberegninger langs byggegrensen på 20 meter fra Okkenhaugvegen viste et beregnet støynivå på ca. 57 dba, ekvivalentnivå, med diverse inngangsverdier.

Den reelle fartsreguleringen i Okkenhaugvegen langs planområdet varierer mellom 50 og 40 km/t, lavere fart knyttet til fartsdempende tiltak i vegen.
Retningslinjene for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) angir anbefalte støygrenser for uteplasser og utenfor rom med støyfølsom bruk. Denne grensen er på 55 db for støy fra veg.

I planforslaget er det lagt inn garasjer og boder som virker støydempende ift. trafikkstøy fra Okkenhaugvegen. Garasjene på område G1 skal virke som en skjerm mellom Okkenhaugvegen og uteoppholdsarealet mellom hus 1B og hus 2A. Evt. garasjer på G3, sammen med bodene bak, virker også skjermende for området avsatt til lek. I all vesentlighet ligger også uteoppholdsarealene på Frol boligpark betydelig lengre fra Okkenhaugvegen enn byggegrensen. Avstanden vil være fra 25 til ca. 65 meter. 

Det ble også i forbindelse med utbyggingen av Frol amfi foretatt en detaljert støyberegning av RG-prosjekt. Denne rapporten er også ansett som relevant for dette utbyggingsprosjektet på Frol boligpark. Uteoppholdsarealene på Frol boligpark er lengre fra Fv.128 enn hva tilfellet var for Frol amfi, noe som gjør uteoppholdsarealene mindre utsatt for støy.

Summen av disse faktorene gjør at det med stor sannsynlighet vil være støyverdier for utearealer som er under grenseverdiene på 55 db. Forslagsstiller har derfor ansett at det som unødvendig med ytterliggere støyutredninger.

Konklusjon ROS: Området er ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet.

Kulturminner
Ifølge fylkeskommunens forhåndsuttalelse er det ikke påvist konflikt med automatisk freda kulturminner innenfor planområdet.

Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven
Det er ikke kjent at det er spesielle naturmiljøelementer i området, verken når det gjelder dyre eller planteliv, ut over det som er naturlig tilstede i tilsvarende nærliggende område.

Ifølge gjeldende reguleringsplan skal eksisterende vegetasjon vist på plankartet i størst mulig grad bevares, men vi kan ikke se at reguleringsplanen faktisk angir noen slik vegetasjon. Den forholdsvis tette trerekken langs fylkesvegen, som i dag begrenser innsyn både til planområdet og Sjefsgården, er ikke sikret i detaljreguleringen. Flere av trærne kan følgelig bli fjernet ved utbyggingen. Situasjonsplanen viser 4 trær langs vegen, samt noen trær inne på utomhusarealene. 

Vann-, avløp-, energiløsninger
Området tenkes tilknyttet bestående kommunalt ledningsnett i området. Når det gjelder energiløsninger for oppvarming må utbygger forholde seg til byggteknisk forskrift.

Utbyggingsavtale
Kommunens enhet Kommunalteknikk ser ikke behov for utbyggingsavtale.

Renovasjon
Det er i § 4 foreslått bestemmelser for evt. lagringshus for søppeldunker, men det er samtidig sagt at: ”Underjordisk anlegg kan etableres og skal fortrinnsvis velges.”
Feltet for avfall/miljøtorg er på ca. 4,7 x 8,5 m, og var sannsynligvis tenkt å betjene ca. 36 boenheter innenfor planområdet, men det var før deler av Hus 3 ble tatt ut.
Utdrag fra retningslinjer for nedgravde containere: ”Ytterkant av container skal plasseres minimum 1,0 meter fra vegg eller andre konstruksjoner som kan skades under tømming av containeren.” Om det tas samme forbehold mht. evt. parkerte biler anbefalte vi at tas opp med renovasjonsselskapet før sluttbehandling, da det foreslås parkering inntil dette feltet. Renovasjonsbilen må snu i området, da det er gangforbindelse videre vestover (ikke gjennomkjøring).

Planprosess
Medvirkning
Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa 24.02.2011 og kunngjort på kommunens hjemmeside.
Forhåndskonferanse ble gjennomført 2. mars 2011.

Forhåndsuttalelser fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Statens vegvesen er kommentert i planbeskrivelsen.

I kommunen er planforslaget forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentant, Bygg og eiendom, Innvandrertjenesten, Helse/rehabilitering, Frol oppvekstsenter, Brann, Kultur.

Barnerepresentanten, 28.04.2011
Forutsetter at det blir tatt hensyn til trafikksikkerhetsmessige forhold, og at området blir knyttet til eksisterende gang/sykkelveier på en hensiktsmessig måte. Viktig at leike- og oppholdsareal blir ferdigstilt samtidig med resten av prosjektet, at det er fokus på sikkerhet (underlag, leikeapparater etc.), samt at det utformes på en slik måte at det er attraktivt for barn.

Kommunalteknikk, 18.05.2011
Vi ser ikke behov for noe utbyggingsavtale her da alt inne på området er av privat karakter og ikke aktuelt å ta over til kommunal drift. Det går 2 ledninger over området, en avløp og en vann. Det er mulig noen av disse må legges om, i alle fall 63 mm vannledning og som bekostes av byggherre.

Høring/offentlig ettersyn
Plan- og utviklingskomiteen gjorde følgende vedtak den 15.06.2011, sak 42/11:
Det gjøres følgende endringer i planforslaget:

  • Søndre ½-part av Hus 3 (tilsvarende grunnflate til leilighet vist i situasjonsplan) tas ut av plankartet, for å oppnå noe bedre samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan. Boder og parkering justeres iht. eventuelt redusert behov og byggegrensen tilpasses endringene.
    Alternativ: Hus nr 3 reduseres i lengde med ¼-part mot sør.


Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  • § 2.2: Maks. kotehøyde på golvnivå i første etasje tas ut.
  • § 2.2: Maks. gesims for Hus 3 settes til 10,0 m. Med evt. pulttak settes kotehøyden til +20,50 og maks. gesimshøyde endres til 10 meter.
  • Maks mønehøyde for Hus 3 med evt. saltak settes til kote +23,5.
  • § 2.6: Maks gesims for heishuset til Hus 3 endres til 10 meter.
  • § 2.4 tas ut.
  • Ny § 1.7: Med unntak av heishus skal alle bygninger i området oppføres med samme takform.


Foreliggende forslag til detaljregulering for Frol boligpark, med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10. 

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 25.06.11, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 23.06.2011. Høringsfristen var 06.08.2011. I tråd med vedtaket over ble plankartet sendt på høring i to alternativer, hvor hhv. ½ og ¼ av Hus 3 var tatt ut.

Følgende uttalelser er mottatt:
01 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.08.11
02 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 11.07.11
03 Sametinget, 18.07.11
04 Statens vegvesen, 12.07.11
05 NVE, 18-19.08.11
06 NTE Nett AS, 19.08.11
07 Eldres Råd, 04.07.11
08 Barnerepresentanten, 05.08.11
09 Øyvind Hovset pva. Hovset Lund Eiendom AS / Sjefsgården, 24.07.11
10 Innherred Renovasjon, 03.08.11

I det følgende er uttalelsene oppsummert og evt. kommentert:

01  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.08.11
Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruks- og miljøverninteresser ingen merknader.

Kommunalavdelingen: Det er i arbeidet med planen foretatt risiko- og sårbarhetsvurderinger blant annet knyttet til grunnforhold, brann, vind og trafikk. Det konkluderes med at det ikke er knyttet spesiell risiko eller sårbarhet til planen. Fylkesmannen har ingen samfunnssikkerhetsrelaterte merknader.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

02  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 11.07.11
Ut ifra hensynet til nabobebyggelsen Sjefsgården vil vi støtte kommunens primære alternativ, der søndre halvpart av hus 3 tas ut og byggegrensen flyttes tilsvarende nordover. Det vil gi mer luft og rom omkring Sjefsgården og vil være bedre i samsvar med byggegrense i gjeldende plan.

Det framgår av bestemmelsene at all bebyggelse skal plasseres slik de er vist i planen. Inntegnede garasjerekker med henholdsvis 11 og 12 enheter i hver vil gi svært lange og monotone fasader som kan gi barrierevirkning. Det bør vurderes å dele opp eller forskyve garasjegrupper for å bryte opp de monotone rekkene.

Det framgår av saksutredningen at det er etablert en forholdsvis tett trerekke mot fylkesvegen. Denne kan ha verdi som grøntstruktur, biologisk mangfold og skjerm mot vegen. Reguleringsplanen bør ta stilling til hvorvidt denne trevegetasjonen skal bevares og i så fall må det konkretiseres i plankart og bestemmelser.

Det framgår av utredningen at området er bebygd med skolebygninger som forutsettes fjernet. Disse må markeres i plankartet og inngå i tegnforklaringen i henhold til vedtatte tegneregler.

Kulturminner (denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner)
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jf. også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Hus 3: Se vurdering til slutt i saken.

Garasjerekken G1, evt. også G3 med tilliggende boder, er tenkt å skjerme noe for vegtrafikkstøy. Oppdeling av estetiske hensyn ble følgelig tillagt mindre vekt. Garasjerekken G2 (som alternativt kan opparbeides som biloppstillingsplasser) vender mot en mindre trafikkert veg (blindveg), og er ved siste revisjon oppdelt/forskjøvet.

Trerekken langs fylkesvegen: Noen trær må sannsynligvis fjernes ifb. oppføring av garasjerekken G1, men utbygger har opplyst at de ikke har tenkt å hogge ned flere trær enn nødvendig for utbyggingen. Hva framtidige eiere/beboere evt. vil gjøre kan en ikke vite, men vi ser ikke behov for å gi trerekken spesielt vern.

Bebyggelse som forutsettes fjernet er ved siste revisjon markert i plankartet.

Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av utbygger.

03  Sametinget, 18.07.11
Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Vi har ingen merknader til søknaden.

Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) § 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.

Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kulturminneloven § 4 annet ledd. Det gis eksempler på samiske kulturminner. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kulturminneloven §§ 3 og 6.

Kommentar:
Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av utbygger.

04  Statens vegvesen, 12.07.11
Byggegrense
I utgangspunktet er det etter vegloven fastsatt 20 meter byggegrense mot fylkesvegen.
I planforslaget ligger garasjeanlegget 3,6 meter fra fylkesvegen. Statens vegvesen har ingen innvendinger mot dette. Som det går fram av planforslaget vil garasjeanlegget ha funksjon som støyskjerming, og sikten vurderes også til å være uproblematisk. Statens vegvesen tar imidlertid ikke ansvar for de ulemper og eventuelle skader på bygningsmassen dette kan medføre i forbindelse med drift og vedlikehold.

Tilrettelegging for myke trafikanter
Hovedadkomsten til boligområdet er inn mot Skoleparken, nordvest i planområdet.
Atkomstveger inn i boligfelt skal utformes på myke trafikanters premisser. I dag er det fortau bare på den sørlige delen av fylkesvegen, og gangfeltet ender opp uten et tilbud på nordsida.
Vi stiller derfor krav om at det blir et tilrettelagt areal for fotgjengere på nordsida. Det må være et asfaltert areal fra gangfeltet og rundt svingen. Det kan se ut som at dette er tegnet inn i situasjonsplanen, men det må også fremgå av reguleringsplanen.

Det er positivt at det legges opp til et bilfritt område inne i boligområdet med interne gangforbindelser. Vi anbefaler at det også legges til rette for sykkelparkering i tilknytning til boligene.

Kommentar:
Utbygger anmodes om å følge vegvesenets råd mht. sykkelparkering, men vi ser ikke behov for å fastsette dette med eget formål i planen. Nå er det allerede søkt om byggetillatelse for deler av prosjektet, men utomhusplanen bør oppdateres mht. dette. Det bør også avsettes egnet plass for lading av elektriske utendørs rullestoler. 

05  NVE, 18-19.08.11
Området er i stor grad bebygd fra før. Dette, samt beskrivelsen i 8.2.1 (skred og grunnforhold) sammen med det faktum at det ikke er kjente fareområder innenfor planområdet, innebar at vi anså denne saken som i utgangspunktet kurant for vår del og vi har derfor valgt å henlegge saken.

På spørsmål om planen også anses kurant ift. evt. flom i Leirabekken, svarte NVE:
Etter det jeg kan se er forholdene til bekken ikke nevnt verken i planbeskrivelsen eller i ROS-analysen. Bekken ser også ut til å være lokalisert utenfor planområdet. Jeg har derfor ikke tenkt mye på denne bekken. Det er selvsagt ikke laget flomberegninger for denne men dersom bekken kan innebære potensialer for flom eller erosjon bør det kjøres flomberegninger/vannlinjeberegninger. Dette kan gjøres både av oss og ulike konsulentfirma. (den flommen som var denne uka vil det sikkert være spor etter langs bredden og vil gi inntrykk av erosjon og vannhøyde for en mindre flom- ikke en 200-års flom som vil være dimensjonerende her). I tillegg bør det vurderes hvorvidt det er fare for erosjon og utrasinger i bekkens yttersving. Dersom der er behov for tiltak her må dette gjøres i samarbeid/samråd med oss. Jeg vil anbefale at det stilles krav om slike vurderinger. Dette burde helst vært gjort i forbindelse med ROS-analysen men må senest gjøres før tiltaksrealisering. Utfordringen er at tiltakene/vurderingene ligger utenfor planområdet og det vil derfor være vanskelig å hjemle disse kravene juridisk ifht. planen særlig hvis dette innebærer ulike grunneiere. Alternativet vil selvsagt være å utvide planområdet til også å omfatte en del av bekken.

Kommentar:
Utbyggers eiendom gnr. 275/449 omfatter også deler av grunnen i Leirabekken. Utbygger har befart bekkedraget etter siste flom, og ansett flom- og erosjonsfaren som unødvendig å utrede nærmere. Vi er heller ikke kjent med at planområdet tidligere har vært utsatt for slike utfordringer. Vi har ikke kompetanse til å forutsi hva en 200-årsflom vil innebære, men foto fra befaringen viser en del store steiner i bekken (spesielt i svingen), og det synes å være noe høydeforskjell opp til planområdet.

06  NTE Nett AS, 19.08.11
Ingen merknader, men gjør oppmerksom på eksisterende nettstasjon, høyspennings-kabler og lavspenningskabler innenfor planområdet og forutsetter at disse blir ivaretatt i reguleringsarbeidet.

Tiltakets behov for strømforsyningsanlegg må beregnes slik at en innenfor planområdet kan regulere inn behov for høyspenningsanlegg og nettstasjonskapasitet. Normalt arealbehov 16 m2 utført som branntrygt rom (A 60), dør til det fri altså plassert ved yttervegg lett tilgjengelig. NTE Nett AS kan kontaktes for prosjektering og hjelp i dimensjonering av tiltakets behov.

Kommentar:
Utbygger mener at eksisterende nettstasjon har tilstrekkelig kapasitet for planområdet.
Hvis dette etter planvedtak skulle vise seg å ikke stemme, så er det nok mulig å løse.

07  Eldres Råd, 04.07.11
Eldres Råd vedtok i møte den 29.06.11, sak 11/11, følgende høringsuttalelse;
Eldres Råd gir sin tilslutning til endringene i planforslaget vedtatt av PUK 15.06.11. Søndre halvpart av HUS 3 tas ut av planen av hensyn til Sjefsgården. Dette er også bedre i samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan. Eldres Råd mener dessuten at eksisterende idrettshall bør bevares til idrettsformål.

Kommentar:
Hvis søndre halvpart av Hus 3 tas ut av planen, vil fortsatt nordre del av Hus 3 være i konflikt med idrettsbygg/-hall. All planlagt bebyggelse som evt. ikke ønskes tillatt bør vurderes tatt ut av planen. Detaljreguleringen vil likevel ikke være til hinder for at hallen kan stå og drives videre, men ved øvrig boligutbygging bør en da sikre evt. parkeringsdekning også for idrettsbygget. Det går fram av plankartet at parkeringsplass P3 planlegges der deler av idrettsbygget står. Hvis Hus 3 ikke bygges vil resterende boliger sannsynligvis ikke ha behov for P3, men utfordringen blir å få dekt idrettsanleggets evt. parkeringsbehov. Vi minner for øvrig om at planområdet siden 22.02.2002 har vært regulert til bolig, forretning, kontor, men foreslås nå begrenset til boliger med tilhørende fellesområder. Se nærmere vurdering av Hus 3 til slutt i saken.

Bygninger kan for øvrig reguleres til bevaring, men en bør da helst ha gode fagmessige grunner for dette, og det vil likevel være anledning til å søke om dispensasjon fra planen. Både evt. regulering til bevaring og endring av formål (til idrettsstadion) må høres.

08  Barnerepresentanten, 05.08.11
Forutsetter at minstekravet til leike- og oppholdsareal skissert i de kommunale vedtektene oppfylles. Plassering av leikeplass og øvrig oppholdsareal synes hensiktsmessig. Har ingen øvrige bemerkninger.

Kommentar:
Nevnte krav anses oppfylt.

09  Øyvind Hovset for Hovset Lund Eiendom AS, 24.07.11
Hovset Lund Eiendom AS eier Sjefsgården, naboeiendom til aktuell plansak.
Vi synes det er fint at eiendommen blir utviklet og ønsker et godt naboskap, men vår innvending dreier seg om det såkalte ”hus 3” i planforslaget. Vi ser det foreligger 2 alternative forslag og er sterkt kritisk til at byggegrensen i gjeldende reguleringsplan ikke opprettholdes. Vår sterke anmodning er at søndre ½-part av Hus 3 tas ut av plankartet. Og vi forutsetter at det ikke bygges nærmere enn 4 meter fra grensen i henhold til lovbestemmelser og vanlig praksis.

Vi finner flere begrunnelser for en slik reguleringsbestemmelse. Ærverdige Leira Sjefsgård ble bygd i 1860 som regimentsbolig for oberstene i Rinnleiret militærforlegning og har siden den gang vært en viktig bygning i Levangers offentlighet. De siste åra har bygningen forfalt, men siden vi kjøpte eiendommen av kommunen sommeren 2010 har vi forberedt en større restaurering der Sjefsgården skal tilbakeføres til sin opprinnelige prakt. Vi har lagt store ressurser inn i dette arbeidet og en slik innbygging av fasaden ville sterkt forringe våre planer for bygningen og begrense hva eiendommen kan benyttes til ved å frata oss all vesentlig utsikt og synlighet av fasade.

Det har vært et sterkt fokus på bevaring av trehusbebyggelsen i Levanger gjennom Riksantikvar og flere, selv om Sjefsgården ikke ligger innenfor sentrumssonen er det blant de eldste, mest særegne, bevaringsverdige og historisk viktige eldre trehus i kommunen. Det ville vært trist og historieløst om fasaden ble innebygd av moderne leilighetskompleks.

Vi ber dere behandle denne saken slik at Sjefsgården fortsatt skal være et landmerke vi er stolte av i byen vår, i godt estetisk samspill med omgivelsene.

I den sammenheng er nevnte tvisteområde en del av Sjefsgårdens opprinnelige parkanlegg med beplantning, stier, fontener og benker (foto av dette finnes i muséets arkiv). Jordvollene fra denne er fortsatt synlige i terrenget. Vi mener det idéelle hadde vært at området som er forbi byggegrensen fikk en slik parkmessig utforming.

Kommentar:
Hus 3: Se vurdering til slutt i saken.

Plassering av bygninger mot nabogrense: Boder er vist kun 2 m fra nabogrense, bolighuset ligger lengre unna. Bodrekken er volummessig et mye mindre bygg enn bolighuset, og bodene har også mye lavere gesims- og mønehøyde enn bolighuset. Bodene er også illustrert senket noe ned i terrenget. Forholdet synes ikke urimelig.

Utforming av utomhusområdet: Det synes ikke rimelig å kreve opparbeidelse av et historisk parkanlegg ved etablering av uteoppholdsareal for boligene, men utbygger må gjerne hente ideer fra gamle foto. I dag er også universell utforming en utfordring stigningsmessig. Grunnen eies i dag av Frol Utvikling AS (utbygger).

10  Innherred Renovasjon, 03.08.11
Innherred Renovasjon har pr. telefon meddelt at de ikke har merknader.

Annet
Sivilforsvaret har på forespørsel opplyst at det sannsynligvis er et tilfluktsrom i idrettsbygget. Ifølge sivilbeskyttelsesloven er det grunneiers ansvar å vedlikeholde dette. Vi anbefalte at evt. sanering av tilfluktsrom avklares med sivilforsvaret før planvedtak. Med brev av 22.07.11 har Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap gitt utbygger tillatelse til å slette aktuelt tilfluktsrom på ca. 80 m2. Det er i avgjørelsen lagt vekt på at bygningen skal rives.

Endringer av planen etter offentlig ettersyn
Plankartet

  • Bebyggelse som forutsettes fjernet er inntegnet.
  • Garasjerekken G2 er delt i to og østre del er forskjøvet østover.
  • Fortau er lagt inn langs privat adkomstveg uten at plangrensen endres.


Det er vurdert å ikke være behov for ny høring av overnevnte endringer.

Vurdering:
Forholdet til gjeldende reguleringsplan
Selv om reguleringsplanen sier at området skal utnyttes til blandet formål av boliger, kontor og forretning, er vi ikke imot at detaljreguleringen begrenser dette til kun boliger.
Planen er stort sett i tråd med gjeldende regulering og kommunale vedtekter. Fortetting kan imidlertid være utfordrende og ved første gangs behandling var vi noe betenkt til Hus 3, både med hensyn til plassering og høyde, sett i fht. bl.a. estetikk, terreng og hensynet til innsyn til den potensielt verneverdige Sjefsgården.

Ved første gangs behandling gikk Plan- og utviklingskomiteen inn for å begrense Hus 3 vest for Sjefsgården, men det ble ikke tatt stilling til om Hus 3 skal reduseres med ½-part eller ¼-part mot sør. Høydebestemmelsene for Hus 3 ble samtidig justert mer i tråd med illustrasjoner.

Ved første gangs behandling var søndre del av Hus 3 (ca. halvparten) inkl. 12 boder i strid med byggegrensen i gjeldende reguleringsplan. Denne byggegrensen er satt av hensyn til den potensielt verneverdige Sjefsgården på naboeiendommen gnr. 275/851 (øst for planområdet). Det er likevel anledning til å vurdere annen byggegrense/husplassering i detaljreguleringen. Illustrasjonen under viser opprinnelig planforslag (ikke vedlagt) med hvite streker, lagt over gjeldende regulering og flyfoto. Hus 3 foreslås med avstand ca. 20 m fra Sjefsgården, omtrent i flukt med hallen som forutsettes revet.

Klikk for større kart 

I Praksis sivilarkitekter as´ planbeskrivelse til gjeldende reguleringsplan står følgende:
”Bygningsmassens uttrykk er enkel og forholdsvis anonym. Unntak her er Leira Sjefsgård som inntar en særstilling i området og bør også ha det i framtida. Det er derfor viktig at videreutviklinga av øvrig bygningsmasse og parkdrag tar hensyn til dette. Plassering av byggegrenser i felt BFK1, BFK2 og O1 begrunnes med disse forholdene.”

Sjefsgården er registrert i SEFRAK (forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner). Dette registeret skal omfatte opplysninger om alle bygninger eldre enn år 1900. SEFRAK-registreringen medfører ingen formell vernestatus, men deler av materialet er vurdert utfra potensiell verneverdi. Ifølge matrikkelopplysninger var Sjefsgården opprinnelig våningshus for militær embetsperson, Ulvesleren. Registreringen er nyttig ift. planlegging og saksbehandling av søknader som angår byggverk/anlegg oppført før 1850. Sannsynligvis sier registreringen lite eller ingenting om hvordan bygningen bør hensyntas ved fortetting i nærområdet.
 
Klikk for større foto
Eksisterende idrettshall til venstre i bildet, Sjefsgården til høyre.

Hensynet til Sjefsgården er en skjønnsmessig vurdering. Spørsmålet er bl.a. om Sjefsgården trenger så mye rom foran vestfasaden som forutsatt i gjeldende plan. Sjefsgården har allerede et åpent/ubebygd areal foran denne fasaden innenfor egen tomt. Sett fra øst/Okkenhaugvegen er Sjefsgården lite synlig når det er lauv på trerekken langs vegen. (Vedlagte situasjonsplan viser færre trær langs vegen). Vi synes likevel at en i større grad bør tilpasse bebyggelsen til byggegrensen i gjeldende plan. Dette kan, som i høringsalternativene løses ved å ta ut en eller to ”seksjoner” av bygget i syd. To seksjoner (en halvering) må til om en skal forholde seg til byggegrensen i gjeldende plan. Følgende alternativer av plankartet har vært på høring og vedlegges saken:
Alternativ 1: Hus 3 er redusert i lengde med ¼-part mot sør, antall boder er redusert fra 12 til 9 og byggegrensen er tilpasset dette.
Alternativ 2: Søndre ½-part av Hus 3 inkludert 6 boder er tatt ut av plankartet, for å oppnå noe bedre samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune støtter kommunens primære alternativ (alternativ 2), der søndre halvpart av Hus 3 tas ut og byggegrensen flyttes tilsvarende nordover. Eldres Råd og eier av Sjefsgården ber også om at søndre halvpart av Hus 3 tas ut av planen. Eldres Råd mener dessuten at eksisterende idrettshall bør bevares til idrettsformål.

Å ta ut søndre halvpart av Hus 3 yter sannsynligvis Sjefsgården mest respekt av de to alternativene. Hus 3 i tre etasjer var opprinnelig ca. 50 m langt inkl. heishus. Innkorta alternativ 1 og 2 er hhv. ca. 37 og ca. 27 m lange inkl. heishus/svalgang på ca. 9 m. Forhåpentligvis vil en innkorting ikke være negativt for byggets estetiske egenverdi sett i forhold til omgivelsene. Videre har vi ansett at det ved begrensning av Hus 3 ikke er nødvendig å nedjustere parkeringsplasser/garasjer iht. minstekrav for parkering. Antall leiligheter er heller ikke fastsatt i planen. Forholdet til eksisterende idrettsbygg/-hall er omtalt i vår kommentar til Eldres Råd.

Foreslåtte gesims- og mønehøyder er nå innenfor rammene på 10 og 14 m i gjeldende reguleringsplan. I gjeldende plan var det imidlertid forutsatt at idrettshallen skulle stå, og det var sannsynligvis ikke gjort spesielle vurderinger av evt. påbygg innenfor rammene på 10 og 14 m så nær Sjefsgården. Sjefsgården ligger noe høyere i terrenget enn Hus 3, og med alternativ 2 ser vi ikke behov for å redusere byggehøyden.

Hus 3 (trinn 3) er i vedlagte snitt (se større utsnitt under) senket noe ned i terrenget. Snittet viser bl.a. boder med bakvegg/mur mot nabotomt, og bolighuset har golvnivå ca. kote +10,2. Illustrert løsning med pulttak har største gesims ca. 9,5 m (kote ca. +19,5). Bestemmelsene ble ved første gangs behandling justert mer i tråd med illustrasjonen. Det går ikke fram hvor snittet er tatt, og terrenget kan variere langsetter fasaden. Kjeller tillates ikke, og vi antar at det også i nederste etasje tenkes gjennomgående leiligheter (ikke sokkel). 
Klikk for større skisse

I forhold til byggesaken:

Utomhusplanen må oppdateres i forhold til vedtatt alternativ for Hus 3.
 
Gangforbindelsene vist på illustrasjonsplanen (ikke juridisk bindende) er planlagt ut fra at alle bygg og alle bygg i mellom skal være universelt tilgjengelig. Dette gir lange forbindelser og kanskje ulogiske linjeføringer for enkelte gangveger. Snarveger hvor de fleste vil gå vil oppstå. En anbefaler at slike snarvegalternativ blir vurdert og lagt inn i utomhusplanen.

Illustrasjonsplanen viser ingen gangforbindelse mellom P3 og Hus 3. En forbindelse anbefales lagt inn i utomhusplanen. 

Konklusjon:
Vi tilrår at det innstilles på at forslag til detaljregulering, alternativ 2 sist rev. 28.08.11, med bestemmelser rev. 19.06.11, vedtas. I dette alternativet er søndre ½-part av Hus 3 inkludert 6 boder tatt ut og byggegrensen er tilpasset dette.

Det anbefales at utomhusplanen oppdateres ihht til vurderingen ovenfor.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 15.06.2011

Forslag i møte:
Ingen.

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer i planforslaget:

  • Søndre ½-part av Hus 3 (tilsvarende grunnflate til leilighet vist i situasjonsplan) tas ut av plankartet, for å oppnå noe bedre samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan. Boder og parkering justeres iht. eventuelt redusert behov og byggegrensen tilpasses endringene.
    Alternativ: Hus nr 3 reduseres i lengde med ¼-part mot sør.


Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  • § 2.2: Maks. kotehøyde på golvnivå i første etasje tas ut.
  • § 2.2: Maks. gesims for Hus 3 settes til 10,0 m. Med evt. pulttak settes kotehøyden til +20,50 og maks. gesimshøyde endres til 10 meter.
  • Maks mønehøyde for Hus 3 med evt. saltak settes til kote +23,5.
  • § 2.6: Maks gesims for heishuset til Hus 3 endres til 10 meter.
  • § 2.4 tas ut.
  • Ny § 1.7: Med unntak av heishus skal alle bygninger i området oppføres med samme takform.


Foreliggende forslag til detaljregulering for Frol boligpark, med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.   

Til toppen av siden  

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i planforslaget:

  • Søndre ½-part av Hus 3 (tilsvarende grunnflate til leilighet vist i situasjonsplan) tas ut av plankartet, for å oppnå noe bedre samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan. Boder og parkering justeres iht. eventuelt redusert behov og byggegrensen tilpasses endringene.
    Alternativ: Hus nr 3 reduseres i lengde med ¼-part mot sør.


Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  • § 2.2: Maks. kotehøyde på golvnivå i første etasje tas ut.
  • § 2.2: Maks. gesims for Hus 3 settes til 10,0 m. Med evt. pulttak settes kotehøyden til +20,50 og maks. gesimshøyde endres til 10 meter.
  • Maks mønehøyde for Hus 3 med evt. saltak settes til kote +23,5.
  • § 2.6: Maks gesims for heishuset til Hus 3 endres til 10 meter.
  • § 2.4 tas ut.
  • Ny § 1.7: Med unntak av heishus skal alle bygninger i området oppføres med samme takform.


Foreliggende forslag til detaljregulering for Frol boligpark, med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser datert 29.05.2011
  2. Plankart datert 22.05.2011
  3. Situasjonsplan
  4. Snitt terreng - bygg
  5. Snitt garasjer G1


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Reguleringsplan for Levanger videregående skole avd. Frol, vedtatt 22.02.2002
  • Støyberegning Frol amfi – RG-prosjekt AS, 16.06.2006
  • Grunnforhold - Kjell Lian AS, 10.03.2011
  • Sjekkliste for planlegging (utfylt)


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av arealplanlegger Per Anders Røstad pva. grunneier Stiklestad Eiendom. Planforslaget legger til rette for bygging av leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder samt 8 parkeringsplasser for beboere i Skoleparken Borettslag. Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet er på ca. 10 daa, og omfatter en del av gamle Frol videregående skole, øst for Levanger sentrum langs Okkenhaugvegen (fv 128). På området er det i dag nedlagte undervisningsbygg fra tidligere Levanger videregående skole.
Frol oppvekstsenter med barne- og ungdomsskole samt barnehage ligger på motsatt side av fylkesvegen. Privat barnehage ligger ennå nært planområdet.

Planstatus
I kommunedelplanen for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.00, er området avsatt som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Ved fortetting gjelder bl.a.følgende hovedregler:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster og bygninger. Samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik.
  • Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.
  • Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.


Planforslaget omfattes av reguleringsplan for Levanger videregående skole avd. Frol, vedtatt 22.02.02. Ifølge reguleringsplanen skal området utnyttes til blandet formål av boliger, kontor og forretning. Det er krav om bebyggelsesplan (detaljregulering jf. pbl 2008).

Planforslaget
Generelt
Dette er en detaljregulering av felt BFK1 og BFK2 i gjeldende reguleringsplan.
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse, garasjeanlegg for bolig, avfall/miljøtorg, energianlegg/trafo og lekeplass), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (privat veg og parkeringsplass), hensynssone (sikringssone frisikt).

I bestemmelsenes § 1.4 er det krav om utomhusplan ved byggesøknad.

I tidligere planutkast (med identisk husomriss) var det i bestemmelsene gitt mulighet for inntil 36 leiligheter. I foreliggende planforslag er antall leiligheter ikke angitt, men regulert parkeringsløsning med fullt utbygde garasjemuligheter er tilstrekkelig for 36 boenheter/leiligheter. Kombinert med evt. hybler, som også har krav til parkering, vil antall leiligheter bli noe lavere.

Bebyggelsen
Grad av utnytting:
I gjeldende reguleringsplan er tillatt utnyttingsgrad 40 % BYA for områdene BFK1 og BFK2. I foreslått detaljregulering er planområdet oppdelt i flere reguleringsformål, og utnyttingsgraden er knyttet til aktuelle formål. Garasjefelt G1-G3 kan bebygges i sin helhet, mens for boligformålet som også omfatter uteoppholdsareal kan 40 % av arealet bebygges. Maks utnyttingsgrader er påført plankartet. På bakgrunn av opplysninger i planbeskrivelsen opptar alle bygninger ca. 32 % av utbyggingsområdet, noe som er innenfor rammene i gjeldende regulering fra 2002. Etter 01.07.2007 regnes påkrevd parkering (inkl. parkeringsanlegg/biloppstillingsplasser på bakken - som ikke er vist med eget reguleringsformål) også som bebygd areal. I denne planen har disse eget formål, men om dette ikke var tilfelle ville teoretisk samlet utnyttingsgrad i dag blitt ca. 44 %. Foreslåtte utnyttingsgrader anses akseptable.

Byggehøyder og takform:
Gjeldende reguleringsplan gir mulighet for maks gesims/rafthøyde på 10,0 m og maks mønehøyde på 14,0 m. Takform er ikke fastsatt, men mønehøyde er bl.a. aktuelt ved saltak, valmtak og mansardtak. Evt. pulttak har ikke møne (gesims er maks høyde).

Detaljreguleringen legger til rette for bygninger med saltak eller pulttak (illustrasjonene viser pulttak). Bestemmelsene er tilpasset to mulige takformer, ved at det for bolighus og garasjer er gitt ulike bestemmelser (ulik gesims) for pulttak og saltak. Bolighus og garasjer kan ha pulttak med maks takvinkel 10 grader eller saltak med maks takvinkel 25 grader. Frittliggende heishus skal ha pulttak med takvinkel tilpasset boligene.

  • Bolighus 1A, 1B, 2A og 2B: Med evt. saltak er maks gesims 6,5 m (9 m ved evt. pulttak), maks møne 9,5 m. Frittliggende heishus med pulttak - maks gesims 9,0 m.
  • Bolighus 3: Med evt. saltak er maks gesims 10 m (12,5 m ved evt. pulttak), maks møne 13 m. Frittliggende heishus med pulttak kan ha maks gesims 12,5 m.
  • Boder: Maks gesims 2,5 m og maks mønehøyde 4 m, pulttak eller saltak.
  • Garasjer: Med evt. saltak er maks gesims 3 m (5 m ved evt. pulttak), maks mønehøyde 5,5 m, krav om felles og ensartet utforming innenfor hvert område.
  • Evt. lagringshus for søppeldunker: Maks gesims 2,8 m, maks mønehøyde 4 m, pulttak eller saltak. Underjordisk anlegg skal fortrinnsvis velges.


For bolighus og garasjer skal høyder måles fra planert terreng, og høyeste fasade setter høydebegrensningen. Dette anses mer forutsigbart, spesielt i skrånende terreng. I tillegg foreslås det at Hus 3 kan ha maks kotehøyde +12,0 for golvnivå i 1. etasje. Bolighusene tillates ikke med kjeller.

Foreslåtte gesims- og mønehøyder er med unntak av Hus 3 innenfor rammene på 10 og 14 m i gjeldende reguleringsplan. Når det gjelder Hus 3 er vi noe betenkt over både plassering (delvis i strid med gjeldende reguleringsplan, se neste tema) og høyde. Nordre halvdel av Hus 3 planlegges der idrettshallen står i dag, og denne var vist som eksisterende bebyggelse i gjeldende reguleringsplan og hensyntatt med byggegrense. Det kan følgelig stilles spørsmål ved om en i særlig grad vurderte konsekvensen av evt. bebyggelse med gesims- og mønehøyde på hhv. 10 og 14 m her. Se nærmere vurdering til slutt i saken.

Plassering av bebyggelse:
Byggegrensen langs fylkesvegen er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, bortsett fra at den i øst ikke tar samme hensyn til innsyn til Sjefsgården (like øst for planområdet). Plassering av all bebyggelse skal imidlertid være som vist i planen og garasjerekken i felt G1 vil ligge nærmere fylkesvegen enn byggegrensen antyder. Dette går også fram av bestemmelsene.

Søndre halvdel av Hus 3 inkl. 12 boder er i strid med byggegrensen i gjeldende reguleringsplan, som er satt av hensyn til den potensielt verneverdige / SEFRAK-registrerte Sjefsgården på gnr. 275/851. Det er likevel anledning til å vurdere annen byggegrense/husplassering i detaljreguleringen. Vi er likevel betenkt over foreslått plassering av Hus 3, som også er det huset som foreslås med størst høyder. Se mer informasjon og vurdering til slutt i saken.

Biladkomst og gangforbindelser
Adkomst til området blir fra Fv. 128 Okkenhaugvegen, via eksisterende veg (langs vestsida av planområdet) inn til boligene i Skoleparken. Vegene innenfor planområdet er foreslått som private. Forbindelsen videre østover (fra P3) ble regulert som gang- og sykkelveg i 2002. Okkenhaugvegen har fortau langs motsatt side av vegen, og gangfelt ved innkjøringen til planområdet. I situasjonsplanen er det vist gangforbindelse langs deler av adkomstvegen. Det kan se ut som at situasjonsplanen antyder mer kjøreareal i nordøst, enn i detaljregulering og eksisterende situasjon. Situasjonsplanen vil ikke bli juridisk bindende. Når det gjelder interne gangveger, bør spesielt gangforbindelsen fra gangfeltet og videre langs privat adkomstveg, opparbeides som vist i situasjonsplanen. Det vises til generelt råd fra barnerepresentanten vedrørende trafikksikkerhet.

Parkering
Fellesbestemmelse med krav til antall parkeringsplasser (1,5 pr. boenhet, 1 pr. hybel) er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Det foreslås regulert 54-61 parkeringsplasser for boligene innenfor planområdet, avhengig av hvor stort behovet blir for garasjer. P1 (10 biloppstillingsplasser), P3 (14 biloppstillingsplasser), G1 (11 garasjer), G2-G3 (19 garasjer eller 26 biloppstillingsplasser).
Innenfor felt P2 foreslås det 8 biloppstillingsplasser forbeholdt beboere i Skoleparken (borettslag på gnr. 275/873 nord for planområdet).

Lek og uteopphold
Kommunal vedtekt sier følgende om lekeplasser mv. for barn:
I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.

I planforslaget er dette fulgt opp ved at det bl.a. er angitt i bestemmelsene at det innenfor planområdet skal være minimum 50 m2 uteoppholdsareal pr. bolig. Boligformålet er på ca. 6,9 daa, og med maks %-BYA = 40 %, blir det teoretisk sett igjen ca. 2,8 daa til uteopphold og lokale gangveger. Ikke alt er like egnet for opphold, men det er også regulert en lekeplass/ballplass på ca. 0,5 daa. Det er regulert parkering for ca. 36 boenheter, og så mange boenheter bør ha minst 1,8 daa egnet uteoppholdsareal. En burde kunne oppfylle dette innenfor overnevnte arealer. Ikke langt unna, på andre siden av Okkenhaugvegen ligger også Frol oppvekstsenter med store uteområder med bl.a. en større ballplass. Det er kort avstand til barnehage og skole.

Ifølge bestemmelsenes § 1.2 skal arealer til uteopphold/lek opparbeides og ferdigstilles parallelt med boligene. Det skal også etablere minimum tre sandkasser innenfor området.

Universell utforming
Universell utforming av uteareal og bebyggelse er hensyntatt i bestemmelsenes § 1.4. Det er også opplyst om at det er planlagt heis til alle leilighetsbygg slik at personer med funksjonsnedsettelser skal kunne benytte boligene i andre og tredje etasje. I § 2.1 er det angitt at minimum 50 % av boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet jf. Tek 10. I bestemmelser om parkeringsplass (biloppstillingsplasser) foreslås det 3 plasser for handicap-parkering.

Støy
Støyvarselkart mottatt fra Statens vegvesen i desember 2009 viser gul støysone litt inn i planområdet. Gul sone er en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.

Ved behandling av gjeldende plan gikk det fram at: ”Støyberegninger foretatt av Statens vegvesen viser at støynivå langs foreslåtte byggegrense, avstand 20 m fra senter Okkenhaugvegen, vil bli cirka 57 dBA ekvivalentnivå.”

Gjeldende reguleringsplan har flere bestemmelser om støy:

  • § 12 første ledd: ”Ved utarbeidelse av bebyggelsesplan iht. § 6 skal det dokumenteres nye støyberegninger basert på bebyggelsesplanens løsninger.”
  • § 12 sjuende ledd: Evt. støydempende tiltak skal være ferdigstilt før ferdigmelding utstedes i områdene IF1, BFK1, BFK2, O1 og B2.


I ROS-analysen er det vurdert å ikke være behov for nærmere støyutredning. Som en naturlig følge av dette har planen ingen bestemmelser om støy.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) inkludert støy
Det vises til risiko- og sårbarhetsvurdering i planbeskrivelsen. ROS-analysen skal synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Det er gjort en vurdering av reelle farer. Forhold som er ansett som ikke relevant går fram av utfylt sjekkliste.

Skred/grunnforhold
Det vises til uttalelse fra maskinentreprenør Kjell Lian AS, som har utført grunnarbeidet ifb. utbygging av Skoleparken (nord for planområdet) og Frol amfi (øst for Sjefsgården). Denne uttalelsen sier at grunnen i nevnte områder består av leirgrunn og siltig masse som virker fast, og de ser ingen problemer i grunnen knyttet til den planlagte utbyggingen. Det er heller ikke påvist, eller antatt å være, kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med den flate topografien, gjør at området har liten skredfare.

Brann, orkan og storm
Området anses som lite utsatt for brann eller spesiell risiko for skader pga. uvær.

Trafikk
Fv. 128, Okkenhaugvegen går langs planområdet. Trafikkmengden på denne vegen opplyses å være mellom 2000 og 4000 kjøretøyer i døgnet. Skiltet fartsgrense forbi området er på 40, delvis 50 km/t. Det er fortau langs motsatt side av fylkesveg-strekningen og skiltet/merket gangfelt over fylkesvegen, ved innkjøringen til planområdet. Trafikksikkerheten ansees godt ivaretatt, med lav hastighet, gangveg og godt merkede overganger.

Støy
Det vises til at støyberegninger langs byggegrensen på 20 meter fra Okkenhaugvegen viste et beregnet støynivå på ca. 57 dba, ekvivalentnivå, med diverse inngangsverdier.

Den reelle fartsreguleringen i Okkenhaugvegen langs planområdet varierer mellom 50 og 40 km/t, lavere fart knyttet til fartsdempende tiltak i vegen.
Retningslinjene for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) angir anbefalte støygrenser for uteplasser og utenfor rom med støyfølsom bruk. Denne grensen er på 55 db for støy fra veg.

I planforslaget er det lagt inn garasjer og boder som virker støydempende ift. trafikkstøy fra Okkenhaugvegen. Garasjene på område G1 skal virke som en skjerm mellom Okkenhaugvegen og uteoppholdsarealet mellom hus 1B og hus 2A. Evt. garasjer på G3, sammen med bodene bak, virker også skjermende for området avsatt til lek. I all vesentlighet ligger også uteoppholdsarealene på Frol boligpark betydelig lengre fra Okkenhaugvegen enn byggegrensen. Avstanden vil være fra 25 til ca. 65 meter. 

Det ble også i forbindelse med utbyggingen av Frol amfi foretatt en detaljert støyberegning av RG-prosjekt. Denne rapporten er også ansett som relevant for dette utbyggingsprosjektet på Frol boligpark. Uteoppholdsarealene på Frol boligpark er lengre fra Fv.128 enn hva tilfellet var for Frol amfi, noe som gjør uteoppholdsarealene mindre utsatt for støy.

Summen av disse faktorene gjør at det med stor sannsynlighet vil være støyverdier for utearealer som er under grenseverdiene på 55 db. Forslagsstiller har derfor ansett at det som unødvendig med ytterliggere støyutredninger.

Konklusjon ROS: Området er ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet.

Kulturminner
Ifølge fylkeskommunens forhåndsuttalelse er det ikke påvist konflikt med automatisk freda kulturminner innenfor planområdet.

Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven
Det er ikke kjent at det er spesielle naturmiljøelementer i området, verken når det gjelder dyre eller planteliv, ut over det som er naturlig tilstede i tilsvarende nærliggende område.

Ifølge gjeldende reguleringsplan skal eksisterende vegetasjon vist på plankartet i størst mulig grad bevares, men vi kan ikke se at reguleringsplanen faktisk angir noen slik vegetasjon. Den forholdsvis tette trerekken langs fylkesvegen, som i dag begrenser innsyn både til planområdet og Sjefsgården, er ikke sikret i detaljreguleringen. Flere av trærne kan følgelig bli fjernet ved utbyggingen. Situasjonsplanen viser 4 trær langs vegen, samt noen trær inne på utomhusarealene. 

Vann-, avløp-, energiløsninger
Området tenkes tilknyttet bestående kommunalt ledningsnett i området. Når det gjelder energiløsninger for oppvarming må utbygger forholde seg til byggteknisk forskrift.

Utbyggingsavtale
Kommunens enhet Kommunalteknikk ser ikke behov for utbyggingsavtale.

Renovasjon
Det er i § 4 foreslått bestemmelser for evt. lagringshus for søppeldunker, men det er samtidig sagt at: ”Underjordisk anlegg kan etableres og skal fortrinnsvis velges.”
Feltet for avfall/miljøtorg er på ca. 4,7 x 8,5 m, og skal betjene ca. 36 boenheter.
Utdrag fra retningslinjer for nedgravde containere: ”Ytterkant av container skal plasseres minimum 1,0 meter fra vegg eller andre konstruksjoner som kan skades under tømming av containeren.” Om det tas samme forbehold mht. evt. parkerte biler bør tas opp med renovasjonsselskapet før sluttbehandling, da det foreslås parkering inntil dette feltet.
Renovasjonsbilen må snu i området, da det er gangforbindelse videre vestover (ikke gjennomkjøring).

Planprosess
Medvirkning
Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa 24.02.2011 og kunngjort på kommunens hjemmeside.
Forhåndskonferanse ble gjennomført 2. mars 2011.

Forhåndsuttalelser fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Statens vegvesen er kommentert i planbeskrivelsen.

I kommunen er planforslaget forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentant, Bygg og eiendom, Innvandrertjenesten, Helse/rehabilitering, Frol oppvekstsenter, Brann, Kultur.

Barnerepresentanten, 28.04.2011
Forutsetter at det blir tatt hensyn til trafikksikkerhetsmessige forhold, og at området blir knyttet til eksisterende gang/sykkelveier på en hensiktsmessig måte. Viktig at leike- og oppholdsareal blir ferdigstilt samtidig med resten av prosjektet, at det er fokus på sikkerhet (underlag, leikeapparater etc.), samt at det utformes på en slik måte at det er attraktivt for barn.

Kommunalteknikk, 18.05.2011
Vi ser ikke behov for noe utbyggingsavtale her da alt inne på området er av privat karakter og ikke aktuelt å ta over til kommunal drift. Det går 2 ledninger over området, en avløp og en vann. Det er mulig noen av disse må legges om, i alle fall 63 mm vannledning og som bekostes av byggherre.

Vurdering:
Forholdet til gjeldende reguleringsplan
Selv om reguleringsplanen sier at området skal utnyttes til blandet formål av boliger, kontor og forretning, er vi ikke imot at detaljreguleringen begrenser dette til kun boliger.
Planen er stort sett i tråd med gjeldende regulering og kommunale vedtekter. Fortetting kan imidlertid være utfordrende og vi er noe betenkt til Hus 3, både med hensyn til plassering og høyde, sett i fht. bl.a. estetikk, terreng og hensynet til innsyn til den potensielt verneverdige Sjefsgården.

Søndre del av Hus 3 (ca. halvparten) inkl. 12 boder er i strid med byggegrensen i gjeldende reguleringsplan. Denne byggegrensen er satt av hensyn til den potensielt verneverdige Sjefsgården på naboeiendommen gnr. 275/851 (øst for planområdet). Det er likevel anledning til å vurdere annen byggegrense/husplassering i detaljreguleringen. Illustrasjonen under viser planforslaget med hvite streker, lagt over gjeldende regulering og flyfoto. Hus 3 foreslås med avstand ca. 20 m fra Sjefsgården, omtrent i flukt med hallen som forutsettes revet.

Klikk for større kart

I Praksis sivilarkitekter as´ planbeskrivelse til gjeldende reguleringsplan står følgende:
”Bygningsmassens uttrykk er enkel og forholdsvis anonym. Unntak her er Leira Sjefsgård som inntar en særstilling i området og bør også ha det i framtida. Det er derfor viktig at videreutviklinga av øvrig bygningsmasse og parkdrag tar hensyn til dette. Plassering av byggegrenser i felt BFK1, BFK2 og O1 begrunnes med disse forholdene.”

Sjefsgården er registrert i SEFRAK (forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner). Dette registeret skal omfatte opplysninger om alle bygninger eldre enn år 1900. SEFRAK-registreringen medfører ingen formell vernestatus, men deler av materialet er vurdert utfra potensiell verneverdi. Ifølge matrikkelopplysninger var Sjefsgården opprinnelig våningshus for militær embetsperson, Ulvesleren. Registreringen er nyttig ift. planlegging og saksbehandling av søknader som angår byggverk/anlegg oppført før 1850. Sannsynligvis sier registreringen lite eller ingenting om hvordan bygningen bør hensyntas ved fortetting i nærområdet.

Klikk for større foto 
Eksisterende idrettshall til venstre i bildet, Sjefsgården til høyre.

Hensynet til Sjefsgården er tatt opp i møte med forslagsstiller/utbygger, men de har ikke ønsket å omarbeide planforslaget før behandling. Hensynet til Sjefsgården er en skjønnsmessig vurdering. Spørsmålet er bl.a. om Sjefsgården trenger så mye rom foran vestfasaden som forutsatt i gjeldende plan. Sjefsgården har allerede et åpent/ubebygd areal foran denne fasaden innenfor egen tomt. Sett fra øst/Okkenhaugvegen er Sjefsgården lite synlig når det er lauv på trerekken langs vegen. (Vedlagte situasjonsplan viser færre trær langs vegen). Vi synes likevel at en i større grad bør tilpasse bebyggelsen til byggegrensen i gjeldende plan. Dette kan for eksempel løses ved å ta ut en eller to ”seksjoner” av bygget i syd. To seksjoner (en halvering) må til om en skal forholde seg til byggegrensen i gjeldende plan. Sjefsgården ligger noe høyere i terrenget enn Hus 3, men å senke byggehøyden (evt. også antall etasjer) vil trolig ikke fungere like godt som å begrense bygningen.

Foreslåtte gesims- og mønehøyder er med unntak av Hus 3 innenfor rammene på 10 og 14 m i gjeldende reguleringsplan. I bestemmelsene er Hus 3 med evt. pulttak og heishus foreslått med maks gesims 2,5 m høyere enn i gjeldende reguleringsplan (og ca. 3 m høyere enn snittet viser). Maks gesims 12,5 m er likevel lavere enn overnevnte mønehøyde. Hus 3 med evt. saltak har maks gesims- og mønehøyde på hhv. 10 og 13 m, som er nærmere bestemmelsene i gjeldende plan. Men som nevnt tidligere er vi usikre på i hvilken grad slike høyder er vurdert for denne delen av feltet.
Hus 3 (trinn 3) er i vedlagte snitt (se større utsnitt under) senket noe ned i terrenget. Snittet viser bl.a. boder med bakvegg/mur mot nabotomt, og bolighuset har golvnivå ca. kote +10,2 (maks +12,0 ifølge forslag til bestemmelser). Illustrert løsning med pulttak har største gesims ca. 9,5 m (kote ca. +19,5). Bestemmelsene tillater maks gesims 12,5 m. I snittet har Hus 3 altså både lavere gesims i meter, og er plassert noe lavere i terrenget (kotenivå) enn forslaget til bestemmelser åpner for. Det går ikke fram hvor snittet er tatt, og terrenget kan variere langsetter fasaden. Kjeller tillates ikke, og vi antar at det også i nederste etasje tenkes gjennomgående leiligheter (ikke sokkel). 
 
Klikk for større skisse

På bakgrunn av overnevnte foreslår vi følgende endring av planen før høring:
Forslag:

  • Søndre ½-part av Hus 3 (tilsvarende grunnflate til leilighet vist i situasjonsplan) tas ut av plankartet, for å oppnå noe bedre samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan. Boder og parkering justeres iht. eventuelt redusert behov og byggegrensen tilpasses endringene.
    Alternativ: Hus nr 3 reduseres i lengde med ¼-part mot sør.


Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  • § 2.2: Maks. kotehøyde på golvnivå i første etasje tas ut.
  • § 2.2: Maks. gesims for Hus 3 settes til 10,0 m. Med evt. pulttak settes kotehøyden til +20,50 og maks. gesimshøyde endres til 10 meter.
  • Maks mønehøyde for Hus 3 med evt. saltak settes til kote +23,5.
  • § 2.6: Maks gesims for heishuset til Hus 3 endres til 10 meter.
  • § 2.4 tas ut.
  • Ny § 1.7: Med unntak av heishus skal alle bygninger i området oppføres med samme takform.


Konklusjon
Foreliggende forslag til detaljregulering, med overnevnte forslag til endring, tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn. 

 





Publisert: 17.03.2011 07:50 Sist endret: 28.09.2011 21:11
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051