Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 28.09.11 - sak 41/11 - 1719/132/198 m.fl. - Reguleringsplan Handballvegen 11

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2010/7488 - /L12 
Geir Tore Persøy - klikk for personkort
Saksordfører: Geir Tore Persøy, FRP
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 16.02.11 17/11
Plan- og utviklingskomiteen 24.08.11 47/11
Kommunestyret 28.09.11 41/11

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 24.08.2011

Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra Siv By, SP:
Det henstilles om at utbygger frigjør område til snuplass for renovasjonskjøretøy.

Avstemning:
Tilleggsforslag fra Siv By enstemmig tiltrådt.
Rådmannens forslag til innstilling med tillegg i møtet enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:
Vedlagte forslag til reguleringsplan vedtas, iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Utbygger bes vurdere underjordisk renovasjon og oppvarming basert på fornybare energikilder.
Det henstilles om at utbygger frigjør område til snuplass for renovasjonskjøretøy. 

Til toppen av siden   

Rådmannens forslag til innstilling:
Vedlagte forslag til reguleringsplan vedtas, iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Utbygger bes vurdere underjordisk renovasjon og oppvarming basert på fornybare energikilder.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse PDF
  2. Plankart udatert (korreksjon mottatt 25.02.2011) PDF
  3. Reguleringsbestemmelser korrigert 21.02.2011 PDF
  4. Korrigert risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) mottatt 15.06.2011 PDF
  5. Situasjonsplan PDF
  6. Tverrprofiler PDF
  7. Norgeshus 24.05.11 - Kommentar til merknader PDF
  8. Trådperspektiv mottatt 24.05.11 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Norgeshus pva. Kjølen og Nydal Bygg AS.
Formålet med planen er å legge til rette for 16 nye leiligheter. Boenhetene er tilrettelagt for eldre og bevegelseshemmede med parkering i kjeller og med gjesteparkering sør på tomta. Universell utforming av både inne- og uteareal er vektlagt.

Det var først foreslått 18 leiligheter. Etter vedtak i Plan- og utviklingskomiteen ble illustrativt omriss av bygget i felt B2 kortet ned og redusert med to boenheter (fra 10 til 8) før offentlig ettersyn. Maks. antall enheter (8 i hvert felt) ble tilføyd i bestemmelsene og %-BYA i felt B2 ble redusert med 3 %.
PUKs anmodning om å vurdere vannbåren varme ble fulgt opp i bestemmelsenes § 7, men oppvarming basert på fornybare energikilder ble ikke tatt med.
PUKs anmodning om å utrede muligheten for felles underjordisk renovasjon med naboer i samme stikkveg ble ikke fulgt opp. Vi fikk inntrykk av at bunntømte beholdere på bakken allerede var diskutert med Innherred Renovasjon.
Illustrasjoner (ikke juridisk bindende) ble ikke oppdatert iht. vedtaket.

Planområdet
Planområdet er på 3,4 daa og ligger like nordvest for Skogn sentrum. Området grenser til Blilivegen i sørvest, privat veg i sør og eksisterende boliger i nord og øst. Adkomsten er fra Handballvegen,via privat veg. Terrenget ligger på cote ca. 51-57 m.o.h.
Planområdet er på 3,4 daa og ligger like nordvest for Skogn sentrum 

Planområdet har nordøstlig eksponering og består av delvis bebygd areal og
delvis åpent arrondert tomteareal. Alt av eksisterende bygg i planområdet skal rives. Nord på tomta står det et tidligere barnehagebygg (Skogn Menighetsbarnehage) i 1 etg + kjeller. Barnehagen har nå fått ny lokalisering i nye lokaler ved Reemyra.
I sør på tomta står en enebolig på 1,5 etg (utskilt som egen parsell). I tillegg finnes det 2-3 uthus i tilknytning til barnehagedrifta.

Planstatus
Før høring/offentlig ettersyn var planområdet omfattet av kommunedelplan Skogn, vedtatt 15.05.02, hvor området er avsatt som nåværende boligområde. Kommunedelplanen viser framtidig gang- og sykkelveg langs Holanvegen. Ved fortetting i eksisterende byggeområder kreves det reguleringsplan for alle fortettingssaker som omfatter mer enn en boenhet. Kommunedelplanen har også bl.a. følgende fortettingsregler:

  • Ved alle typer tiltak i disse områder skal det legges vekt på at tiltaket tilpasses strøkets karakter med hensyn til takform, mønehøyde, bygningsvolum og materialbruk.
  • Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.
  • Det tillates oppført bebyggelse med bebygd areal (BYA) på inntil 25 % av netto tomtegrunn.


Endring i overordna planstatus etter høring/offentlig ettersyn
Overnevnte kommunedelplan og kommunale vedtekter er erstattet/overstyrt av revidert arealdel, vedtatt 13. april 2011. Området er i denne planen avsatt som nåværende boligbebyggelse, hvor boligtomter (på normalt maks 2 dekar) kan bebygges med 35 %-BYA, maksimal gesimshøyde på 6,5 m og maksimal mønehøyde på 9,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Krav til parkering og uteoppholdsareal blir som før for dette prosjektet. Minimum 5 % av parkeringsplasser i tilknytning til felles parkeringsanlegg skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Det er plankrav for mer enn 3 boenheter, og det kan i reguleringsplan fastsettes andre rammer.
Det er også gitt nye føringer for energi (varmeplan).

Planforslaget
Bebyggelsen
Det tenkes oppført to leilighetsbygg med p-kjeller og heis, med 8 leiligheter i hvert bygg. Det foreslås maks mønehøyde eller øvre gesims (pulttak) på 8,5 m målt fra topp gulv i 1. etg. Maks. kotehøyde for møne eller øvre gesims er i tillegg angitt til 61 og 63 m.o.h. Bebyggelsen skal ha saltak eller pulttak med takvinkel mellom 14-30 grader, men med mulighet for flatt tak over balkonger, svalganger, broer, trapper, mellombygg og korridorer. Materialbruk på ytterfasader skal domineres av trematerialer. Omriss av planlagt bebyggelse er angitt som illustrativt, og vi gjør spesielt oppmerksom på at det er angitt i bestemmelsene at takutstikk og evt. boder, kan plasseres utenfor byggegrense og inntil 2 m fra eiendomsgrense dersom dette ikke er til hinder for sikt eller snølagring.

Utnyttingsgrad
Prosent bebygd areal (%-BYA) foreslås til 56 % i B1 og 50 % i B2. Resten av planområdet er detaljregulert til andre fellesområder, og ser man hele planområdet under ett (ca. 3,4 daa) finner vi at bolighusene kan ha en grunnflate tilsvarende 37 % av planområdet. Norgeshus har oppgitt samlet %-BYA til 33 %. 16 leiligheter gir uansett ca. 4,7 bolig pr. dekar innenfor planområdet. Kommunedelplanens fortettingsregler tillater bebyggelse med bebygd areal (BYA) på inntil 25 % av netto tomtegrunn, men ny gjeldende arealdel sier 35 %-BYA (inkl. parkering) på boligtomter.

Biladkomst og gangarealer
Fra kommunal veg Handballvegen (øst for planområdet) er det kjøreadkomst til planområdet via privat veg syd for planområdet. Adkomsten til planområdet omfattes ikke av planen. Piler viser innkjøring til to parkeringskjellere under bygningene. Det foreslås interne gangveger frem til/langs med byggeområdene. Området ligger i et etablert boligfelt og det er ca. 1 km til Skogn barne- og ungdomsskole.
I følge høringsforslag av utbyggingsavtalen skal utbygger anlegge fortau langs kommunevegen fra Håndballvegen/Holanvegen til Holanvegen/Åsvegen.

Parkering
Det foreslås 1 biloppstillingsplass pr. leilighet i garasjekjeller pluss 0,5 gjesteparkering pr. enhet i åpent fellesanlegg (P1) og/eller i p-kjeller. For 16 leiligheter vil behovet være 24 plasser. Gjesteparkeringen ute må benytte den private vegen for å manøvrere/snu, da plassbehov bak parkeringsfeltene vil være 6-7 m.

Lek og uteopphold
Kommunal vedtekt sier følgende om lekeplasser mv. for barn:
”I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.”

Ifølge ny arealdel skal boligområder med 25 eller flere enheter sikres områdelekeplass tilsvarende overnevnte kvartalslekeplass og boligområder med 100 eller flere boligenheter skal innenfor en avstand på 400 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til ballfelt på minimum 1,5 dekar.

Etter at to boenheter ble tatt ut er regulert felles lek/uteopphold (570 m2) nærmere opptil gjeldende føringer for 16 boenheter (800 m2). Fordelt på 16 boenheter gir dette 35,6 m2 pr. boenhet eller 42,3 m2 om en også regner med felles gangveg (ca. 107 m2). Evt. egnet uteoppholdsareal innenfor utbyggingsområdene kommer i tillegg, og Norgeshus har opplyst at dette utgjør ca. 40 m2 (i snitt) pr. enhet som privat uteoppholdsareal.
Det er regulert et større friområde ca. 65 m sydvest for planområdet. Området ser ikke ut til å være innløst av kommunen.
Bestemmelsene gir mulighet for plassering av trafo i lek-/oppholdsareal.

Universell utforming
Alle boenhetene skal ha livsløpsstandard. Byggene tenkes bl.a. med heis og parkering i kjeller. Terrengfall i planområdet er en utfordring i forhold til universell utforming. Bygningene er søkt plassert slik i terrenget at tilgjengelighet til bygninger og nedkjøring til parkerings-kjellere løses på en best mulig måte. Pga. terrengfall mellom bygningene vil det likevel være behov for spesiell tilrettelegging for å oppnå tilfredsstillende stigningsforhold på utearealene. Det er i bestemmelsene stilt krav om universell uforming av arealer for lek/opphold samt at minst en parkeringsplass ute skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede.

Støy
Støy fra vegtrafikk anses ikke som et problem i dette området. Området ligger mellom 250-300 m fra fylkesveg og jernbane. Området er skjermet fra hovedferdselsårer av eksisterende bebyggelse. Veger i nærområdet har begrenset trafikk og lav fartsgrense.
Bestemmelsen om støy i § 2 omfatter begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
ROS-analyse er vedlagt for utfyllende informasjon. Det er ikke registrert farlige konsentrasjoner av radon i området, men anbefaler radonmålinger etter at grovarronderingen av terreng er gjort. Dette er ikke synliggjort i bestemmelsene, da det i stedet vises til teknisk forskrift. Området består ifølge kvartærgeologisk kart av tykke hav- og fjordavsetninger. Det er ikke registrert fareområde for kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Det vises også til at NVE har uttalt at en ikke kan se at planforslaget kommer i konflikt eller berøring med kjente fareområder eller vann og vassdrag. Sikring av uteareal i område B1, ift. trafikk på Blilivegen, er synliggjort i bestemmelsenes § 8 c. Utfylt sjekkliste for planlegging foreligger også.

Kulturminner
Fylkeskommunen har uttalt at det ikke er registrert automatisk fredede kulturminner innen området og minnet om den generelle aktsomhetsplikten etter § 8.2 i kulturminneloven.

Biologisk mangfold
Det er ikke registrert biologisk mangfold som må hensyntas.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Planlagt bebyggelse skal tilknyttes eksisterende offentlig vann- og avløpsnett i området.
Alle typer ny strømforsyning skal legges i bakken. Eksisterende strømledninger som kommer i konflikt med planlagt bebyggelse skal også legges i bakken. NTE har opplyst at området ikke har tilstrekkelig strømforsyningsanlegg til planlagt utbygging og ber derfor om at det innreguleres tomt for nettstasjon. Bestemmelsene gir mulighet for plassering av trafo i felt B1, B2, L/O1 og L/O2.

Jf. anmodning i Plan- og utviklingskomiteens vedtak ved første gangs behandling, er bestemmelse om vannbåren varme tilføyd under § 7. Det er imidlertid ikke tatt med noe om type energi, selv om det også ble anmodet om å vurdere fornybare energikilder.
Oppvarming basert på fornybare energikilder anbefales. Ny arealdel gir føringer for energi, men dette er ikke lagt til grunn i denne planen, da høringen ble utført før arealdelen ble vedtatt.

Utbyggingsavtale
Planen omfatter ikke offentlige trafikkarealer. Kommunalteknikk har imidlertid antydet at det som følge av denne type utbygging vil bli et økt antall myke trafikanter, og at det i den forbindelse kan være behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale. Ved første gangs behandling signaliserte vi at det forutsettes at eventuell utbyggingsavtale foreligger før planen sluttbehandles, samt at evt. rekkefølgebestemmelse i planen bør tas opp i fbm. avtaleforhandlingene. Forslag til avtale foreligger, og sluttbehandles parallelt.

Renovasjon
Område R skal benyttes til felles renovasjon, postkasseanlegg og andre fellestjenester etter behov. Innherred renovasjon har antydet at de vil anbefale bunntømte avfallsbeholdere, da underjordisk anlegg anbefales fra 25 boenheter. Bunntømte beholdere på bakken er en løsning for borettslag med færre enn 25 tilknyttede boenheter eller for steder der det ikke er mulig å grave ned slike containere. Renovasjonsløsning er ikke angitt i planen. Renovasjonsbilen får sannsynligvis ikke snudd og må rygge ca. 40m. 

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse med kommunen ble avholdt den 30.08.10.
Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Levangeravisa den 30.09.10 og på kommunens nettsider. Naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater ble varslet med brev av 03.09.10. Merknadsfrist var satt til 01.11.10.

Fylkeskommunen, Fylkesmannen, NTE, NVE og naboer/gjenboere/andre har avgitt forhåndsuttalelse. Se oppsummering og kommentar i planbeskrivelsen.

Planforslaget er forelagt følgende fagområder i kommunen: Kommunalteknikk, barnerepresentanten, Helse/Rehabilitering, Helse/Distrikt sør og Brann.

Barnerepresentanten, 14.01.2011
I følge vedtektene for Levanger kommune skal det for hver boenhet sikres 50 m2 felles eller offentlig uteareal. Det er satt av for lite areal til leik og opphold. Det er heller ikke andre områder i nærheten som kan kompensere for dette. Barnerepresentanten ser derfor ingen grunn til at vedtektene ikke skal følges. Det bør videre tilstrebes å få til en mest mulig egnet plassering av leikearealet.
Kommentar: Planen er senere revidert ved at ca. 0,1 daa internt gangareal er endret til lek/opphold, og det er argumentert for at det finnes regulert friområde i nærområdet.
Planen er også redusert med to boenheter.

Kommunalteknikk, 26.01.2011
Som en følge av denne type utbygging vil det nok bli et økt antall myke trafikanter. Så i den forbindelse kan det muligens være behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale.

Høring/offentlig ettersyn
Plan- og utviklingskomiteens vedtak ved første gangs behandling lød slik:
Vedlagte forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Før utlegging til offentlig ettersyn reduseres det største bygget med to boenheter fra 10 til 8 boenheter.
Tiltakshaver bør utrede muligheten for felles underjordisk renovasjon med naboer i samme stikkveg.
Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder. Det vises også til teknisk forskrift.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 12.03.11, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 08.03.2011. Høringsfristen var 26.04.2011.

Før høring ble planbeskrivelse, plankart og bestemmelser revidert iht. vedtaket, men det ble ikke gjort endringer vedrørende renovasjon. Bestemmelse om vannbåren varme er tilføyd i § 7, men oppvarming basert på fornybare energikilder ble ikke tatt med. Illustrasjoner ble ikke revidert.

Følgende uttalelser er mottatt:
01  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 18.03.2011
02  Sametinget, 28.03.2011
03  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 15.04.2011
04  Statens vegvesen, 02.05.2011
05  NTE Nett AS, 20.05.2011
06  Sissel og Oddvar Moås, 24.03.2011
07  Britt og Ove Engelsjord, Kari Grøttum og Per-Olav Sørmo, 15.04.2011
08  Naboer ved Anny Holta Tounsi (totalt 15 underskrifter), mottatt 11.05.2011

Norgeshus kommentarer til høringsuttalelsene følger vedlagt.

Vi er også kontaktet angående den private adkomstvegen, som er en av flere veglenker som i matrikkelen er oppført med 28 hjemmelshavere. Vedkommende ba om at det ryddes opp i dette, da flere hjemmelshavere ikke lenger synes å ha noen tilknytning til denne vegen, og noe veglag er ukjent. Evt. oppdatering av matrikkelopplysninger vedkommer ikke reguleringsplanen. 

I det følgende er øvrige uttalelser oppsummert og evt. kommentert:

01  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 18.03.2011
Etter at utbyggingsplanene er redusert fra 18 til 16 boenheter er utnyttingsgraden redusert og uteoppholdsareal pr. boenhet økt. Vi har derfor ikke merknader til hovedinnholdet i planen.

Det er stilt spørsmål om privat atkomst til området er tilfredsstillende hva angår utforming og belysning. Vi anbefaler at dette sikres gjennom avtale.

Oppføring av trafo/nettstasjon tillates innenfor område for boligbebyggelse B1 og B2.
Av bestemmelsene framgår at denne skal plasseres minimum 5 m fra planlagte bygg. Vi anbefaler at trafo/nettstasjon integreres i ny bebyggelse, og at dette tas inn i bestemmelsene.

Kulturminner
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Evt. avtale om oppgradering av privat veg blir et privat forhold partene imellom. Norgeshus antyder i sin kommentar at betingelser/forpliktelser for utforming av adkomst, belysning m.m. vil tas med i utbyggingsavtalen mellom kommune og utbygger, men forhold knyttet til privat veg omfattes ikke av avtalen med kommunen.
Trafo/nettstasjon: Se vår kommentar til NTE Nett AS.
Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

02  Sametinget, 28.03.2011
Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget.

Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (km1.) § 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.
Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd. Det gis eksempler på samiske kulturminner. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.

Kommentar:
Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

03  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 15.04.2011
Fra Landbruksavdelingen:
Landbruksavdelingen vurderer planforslaget som et klart positivt fortettingsprosjekt på Skogn, og har ingen øvrige merknader ut fra regionale og nasjonale landbrukshensyn.

Fra Miljøvernavdelingen:
Planområdet er avsatt til formål boligbebyggelse i overordna kommunedelplan for Skogn. Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til planforslaget.

Fra Kommunalavdelingen:
ROS-analysen er oversiktlig, og definisjoner av sannsynlighet og konsekvens gjør det mulig å se de ulike vurderingene som er gjort. Risikomatrisen legger opp til at en ved en tallverdi skal kunne se hvilken risikoklasse som gjelder for hver vurdering.

Fylkesmannen har likevel noen kommentarer til vurderingene i ROS-analysen:

  • Flere av temaene som er vurdert har kun fått markert en farge for risiko, ikke en tallverdi slik risikomatrisen til analysen legger opp til.
  • Det stilles spørsmål ved vurderingen ift. jord-/leire-/løsmasseskred. Risiko med en verdi for konsekvens på 1, og en verdi for sannsynlighet på 3 havner i en ”grønn” risikoklasse.


Ber kommunen foreta en gjennomgang av vurderingene og om disse er vurdert på en hensiktsmessig måte ift. eksisterende kunnskap i kommunen og kartdata.
Faregradskart for kvikkleire sier noe om hvor de største områdene med kvikkleire befinner seg, men utelukker ikke at det kan være ugunstige grunnforhold i områder hvor det ikke er markert en kvikkleiresone.
Registrerer at NVE har konkludert med at området ikke er utsatt for risiko for skred knyttet til grunnforhold. Dette framgår av planbeskrivelsen og ikke av ROS-analysen, og det kan derfor virke uklart hvilken vurdering som ligger til grunn for ROS-analysen.

Kommentar:
Vi har gjennomgått ROS-analysen ift. eksisterende begrensed kunnskap og kartdata. Det synes vanskelig å vurdere den noe skjønnsmessige kvantifiseringen av risiko. Matrisen har likhetstrekk med eksemplet i MDs veileder. De temaene som kun har fått en farge (grønn) for risiko, ikke en tallverdi, befinner seg i den delen av risikomatrisen med lavest sannsynlighet og konsekvens. Ifølge MDs eksempel betyr grønn farge ikke signifikant risiko, men risikoreduserende tiltak kan vurderes.

Temaet jord-/leire-/løsmasseskred: Vi skjønner at det bl.a. er stilt spørsmål ved en sannsynlighet på 3. Forslagsstiller har opplyst at det i ROS-analysen her er gjort en skrivefeil. Det skal være risiko ”1” og konsekvens ”3” (3.1). Fortsatt grønn. Ellers er ROS-analysen supplert med NVE’s kommentar slik at denne sammenfaller bedre med planbeskrivelsen.

De to forholdene med gul farge (topografi/terreng – behov for rekkverk/autovern) og (trafikkulykker på fylkesveg 754) anses tilstrekkelig vurdert. Jfr. foreliggende utbyggingsavtale vil det også bli fortau langs deler av offentlig veg. 

04  Statens vegvesen, 02.05.2011
Ingen merknader.

05  NTE Nett AS, 20.05.2011
Kan ikke se at vårt innspill til Norgeshus AS på tiltakets behov for nettstasjonstomt er blitt med i planen. Vi ber om at dette etterkommes. (I forhåndsuttalelse 12.11.10 ba NTE om at det innreguleres tomt for nettstasjon i planen).

Kommentar:
Forslagsstiller/utbygger har hatt en dialog med NTE om plassering av nettstasjon, men utbygger ønsker ikke å fastsette dette i planen. De regner med å få til en løsning innenfor planens rammer (§§ 2 og 4 samt byggegrenser). Om evt. utendørs nettstasjon skal plasseres iht. planen vil dette være mulig sørvest i felt B2 og i lekearealene. NTE har opplyst at evt. nettstasjon kan plasseres i bygg, men da uten beboelsesrom rett over. Da mulighetene synes begrenset lar vi åpningen for plassering av trafo i lekeområdet stå, selv om dette ikke synes ideelt.

06  Sissel og Oddvar Moås, 24.03.2011 (Holanvegen 3)
Plankartet: Feil i kartgrunnlaget for gnr. 32/73 gir følgefeil i illustrasjoner.

Renovasjon: Hvordan blir område R seende ut (illustrasjonene viser det ikke)? Foreslår underjordisk anlegg av flere grunner, og sier at kommunen her har en fin mulighet til å sette en standard iht. miljø. Viser til info fra Innherred Renovasjon (som også finnes på internett). Fordeler: Penere utemiljø, mindre luktproblemer, enklere bruk, ingen skadedyr, redusert brannfare, bidrar til bedre sortering. I første rekke tilbys dette for borettslag med 25 eller flere boenheter, men færre kan vel også bruke det.

Biladkomst og gangareal: Det har aldri vært noe veglag og eiere av 32/82 har hatt ansvaret for vegen. At Mariskostiftelsen Alstahaug har kjøpt eiendommen uten vegen er opplysninger som brukerne av vegen aldri har hørt. Merkelig at kommunen ikke har tatt over vegen dersom det er arvingene etter forrige eier av 32/82 som eier vegen.

Uteareal: Etter en bratt sti og veg er det minst 250 m til regulert friområde. Da leilighetene er tilrettelagt for eldre og bevegelseshemmede er vel ikke det gamle hoppanlegget best egnet for lek og rekreasjon. Bedre med ett pent og trivelig uteareal mot sør uten avfallbeholdere å se på.

Utforming av uteområdet: Iflg. fotomontasje og trådmodell ser det ut til å bli endringer mot naboene på østsiden av bolig B2 da det i dag er et tregjerde mot eiendommen. Av erfaring er det en dårlig løsning med en skråning ned mot et gjerde. Bedre å lage en liten mur med 2-3 steiner med ett lite gjerde på toppen.

Strømforsyningsanlegg: Hvor vil evt. tomt for nettstasjon bli plassert?

Generelt: Er ikke imot utbyggingen, men det bør legges til rette for et pent og trivelig uteområde i harmoni med eksisterende bebyggelse. Lurt å ta litt hensyn til naboene / få til gode naboforhold, i stedet for å presse igjennom upopulære forslag.

Kommentar:
Plankartet: Forslagsstiller er gjort oppmerksom på at Moås’ bod med carport og terrasse ca. 3 m fra plangrense manglet i høringsversjonen, men det har ikke betydning for planen.

Renovasjon: Ifølge lovkommentarer til pbl § 12-7 nr. 4 kan det gis bestemmelser om krav til kvalitet og utforming som sikrer definerte funksjonskrav knyttet til for eksempel avfallsløsninger. På spørsmål om § 12-7 nr. 4 hjemler krav om bestemte avfallsløsninger har Miljøverndepartementet svart ja og at § 12-7 nr. 1 og 2 også er relevant ift. dette. Kommunen har altså hjemmel til å kreve at det nye prosjektet benytter bestemt renovasjonsløsning. Da det her planlegges kun 16 boenheter er det ikke krevd underjordisk løsning. Men av miljømessige grunner ber vi gjerne utbygger om å vurdere dette en gang til. Se også Norgeshus kommentar. Naboers evt. deltakelse blir et privat anliggende.

Biladkomst og gangareal: Den private vegen ligger utenfor planområdet, og framtidig drift/vedlikehold blir er et privat anliggende. 

Uteareal: Bakgrunnen for at regulert friområde ble nevnt skyldes at det ifølge kommunale vedtekter skal sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar innenfor en avstand på 250 m fra boligene. I eldre boligfelt uten slik lekeplass, bør det legges større vekt på å oppnå høy kvalitet på uteoppholdsareal i planområdet. I denne planen er begge lekeområdene også større enn minstekravet til småbarnslekeplasser.

Uteområdet: Detaljer vedrørende utforming av terreng og gjerde avklares ikke i planen. Norgeshus kommentar fra vedlegg: ”Bruk av steinmur i stedet for vanlig skråning mot naboeiendommer mener vi også er en god løsning og utbedring av gjerde virker OK.” 

Strømforsyning: Se vår kommentar til NTE Nett AS.

07  Britt og Ove Engelsjord, Kari Grøttum og Per-Olav Sørmo,15.04.2011
     (Blilivegen 20 og 22, nord for planområdet)
Ny bebyggelse blir altfor dominerende mot eksisterende bebyggelse i nord, som består av villa i 1 etg. Mulig at det kan tillates mønehøyde på 9-9,5 m, 4 m fra tomt, men estetisk er det ikke i villastrøk med eneboliger i en etg. Det vil kraftig forringe utsikt og gi store skyggeperioder på våre eiendommer, som har verandaer i den retning. Dette er et brudd med kommunedelplanens fortettingsregel: ”Ved alle typer tiltak i disse områder, skal det legges vekt på at tiltaket tilpasses strøkets karakter med hensyn til takform, mønehøyde og bygningsvolum”.

Leilighetsbygg i felt B1 og B2 kommer 4 m fra tomtegrense mot hhv. Bliliv. 20 og 22. Bygg med mønehøyde 8,5 m fra topp av gulv 1. etg kommer så nær tomtegrensen, og blir veldig dominerende i området, og stenger utsikt kraftig.
Hvor høyt er gulv 1. etg over eksisterende bakkenivå?

Garasje i Bliliv. 20, 1 m fra tomte-/plangrense, mangler i planskissene. (Garasjen kan ses på bilde 2 i planbeskrivelsen).

Ønsker leilighetsbygg hjertelig velkommen, men det er for mange leiligheter og de har for høy mønehøyde. En etasje er nok, det samsvarer også med eksisterende bebyggelse, fortettingsregler i kommunedelplanen, trafikkbilde på vei til/fra området.

Subsidiært ønskes det, hvis overnevnte ikke tas til følge:

  • Bygg på område B2, trekkes sørover, tilsvarende innkorting fra 5 til 4 leiligheter i bredde. Da kommer bygget lengre unna tomtegrense på nordside.
  • Gjerde utbedres, bekostes og settes opp riktig, med bord vendt ut mot naboene. (Barnehagegjerdet har glatt innside og spikerslag mot naboer for å unngå klatring).


Kommentar:
Byggehøyde (antall etasjer) m.m.:
Estetisk sett bør litt variasjon i byggehøyde (møne/gesims) kunne aksepteres i et boligfelt. To etasjer synes ikke urimelig selv om deler av nabobebyggelsen er lavere.
Snittene viser godt samsvar med foreslåtte byggehøyder, og skal en akseptere to etasjer med parkeringskjeller under synes foreslåtte høyder ikke urimelige. Hvis en også skal forutsette skrå takform synes det ikke enkelt å redusere høydene.
Før ny arealdel ble vedtatt kunne en i dette området med hjemmel i kommunedelplan og plan- og bygningslov oppføre en boenhet med gesims- og mønehøyde på hhv. 8 og 9 m.
Ifølge ny arealdel er det et generelt plankrav før utbygging i område med nåværende boligbebyggelse, og ifølge rammebestemmelser kan boligbebyggelse oppføres med maksimal gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 m og 9,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Naboenes ønske om kun en etasje er ikke imøtekommet.

Bygningers høyde og avstand til nabogrense:
Foreslått byggegrense 4 m fra nabogrense synes ikke urimelig i boligfelt, selv om en ved utbygging etter pbl § 29-4 uten plan måtte hatt minste avstand til nabogrense tilsvarende bygningens halve høyde. Pbl § 29-4 sier bl.a. følgende: ”Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. … Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.” Detaljreguleringen blir en plan etter pbl kapittel 12, hvor det altså er anledning til å fastsette andre høyder og avstander.

Omriss av planlagt bygg (illustrativt) i felt B1 er tegnet delvis helt ut til byggegrensen både i nord og syd. Hvis det skal sikres større avstand enn 4 m til nabogrense må både byggegrense og husomriss justeres. Dette er ikke gjort. Planen er likevel ikke til hinder for at bygningen kan plasseres lengre unna byggegrensen enn illustrert husomriss viser.

Omriss av planlagt bygg (illustrativt) i felt B2 ligger minst ca. 7 m fra nabogrense mot Bliliv. 22, men det kan bygges helt inntil vist byggegrense 4 m fra nabogrense. Da husomrisset er vist lengre unna nabogrensen enn byggegrensen viser, har en ingen sikkerhet for at avstanden vil bli mer enn 4 m. Norgeshus har ikke ønsket å justere byggegrensen mer i samsvar med husomrisset før sluttbehandling, men vil forholde seg til evt. vedtak.

Byggehøyde opp til gulvet i første etasje:
Overnevnte høyde i meter er ikke fastsatt, men kotehøyden er gitt gjennom bestemmelsene. For begge feltene vil høyden i meter over eksisterende bakkenivå variere med terrengfall. Høyde over framtidig bakkenivå vil avhenge av evt. planering.

  • Bygg i felt B1 kan ha maks møne/øvre gesims kote +63. (Boligen i Bliliv. 20, i en etasje, har møne på ca. kote 59,6). Om en trekker fra 8,5 m byggehøyde kan golvet i første etasje ha maks kote +54,4 (jf. tverrprofil). Bygget i felt B1 er illustrert/plassert der terrenget i dag har høydekurver med kote +54 og +55, og golvet i første etasje kan altså ligge på ca. kote 54,4.
  • Bygg i felt B2 kan ha maks møne/øvre gesims kote +61. (Bolighuset i Bliliv. 22 har møne på ca. kote 57). Om en trekker fra 8,5 m byggehøyde kan golvet i første etasje ha maks kote +52,5 (jf. tverrprofil).
    Bygget i felt B2 er illustrert/plassert der eksisterende terrengnivå ligger på kote +51 og +52, og golvet i første etasje kan altså ligge på ca. kote +52,5.


Norgeshus har redegjort nærmere for planlagte høyder, og illustrasjonene viser til en viss grad planlagte terrenginngrep/-fyllinger.

Solforhold og utsikt: Det er vanskelig å imøtekomme alle merknader, om en også skal oppnå relativt høy boligtetthet. For felt B2 er sol-/skyggediagrammene ikke oppdatert iht. illustrativt omriss av planlagt bebyggelse, men så lenge byggegrensen er vist 4 m fra nabogrense kan vi ikke si at soldiagrammet er misvisende.

Det har ikke betydning for planen at garasjen i Bliliv. 20 mangler i kartet. Garasjen kan begrense innsynet mellom eiendommene noe.

Vi har forståelse for at det kan være ulike synspunkt på hva som er passende antall leiligheter i planområdet, både mht. bomiljø internt og sett i litt større sammenheng.

Ift. subsidiære ønsker har vi følgende kommentar:

  • Vi ønsker ikke å forskyve bygningen sørover, da det bør være plass for noe grønt ved parkering/adkomst til boligområdet. Forskyvning sørover kan også vanskeliggjøre plassering av trafo i felt B1. Innkjøring til parkeringskjeller er også planlagt i syd. Det anses enklere å justere byggegrensen, for å sikre mer samsvar med planlagt bygg.
  • Nytt gjerde avklares ikke i planen, men Norgeshus har kommentert at utbedring av gjerde virker ok, se eget vedlegg.


08  Naboer ved Anny Holta Tounsi (totalt 15 underskrifter), mottatt 11.05.11
(Usignert versjon mottatt pr. e-post 27.04.11 med omtrent samme innhold, gjengis ikke).
Naboer med egne uttalelser (nr. 6 og 7) deltar også på denne uttalelsen.

Overskridelse av flere kommunale vedtekter viser at det tenkes mest på økonomisk vinst.

Skogn er et lite tettsted på landsbygda med ca. 3000 innbyggere, hvorav flerparten bor i eneboliger og ønsker å bo landlig. En bør da ikke fortette her som på større tettsteder.

Flere av tilgrensende tomter er kjøpt senere år, med informasjon om at dette areal var regulert til barnehage i 100 år fremover.

Vi er positiv til bygging av boenheter, men det er for drøyt å bygge så mye på dette areal. Norgeshus ønsker mønehøyde 8,5 m fra topp av gulv 1. etg., men det settes ingen tall på hvor høyt gulv i 1. etg. er?

For store bygninger og for mange boenheter! Disse store og dominerende bygg vil ruve over eksisterende hus rundt på 1 etg og noen få 1,5 etg. Det blir for mange boenheter, for lite lekeareal og utbyggingen vil ødelegge for sol, utsikt og innsyn for oss naboer.

Areal for lek/opphold ute: Felles leke/uteareal er en halvering ift. vedtektene. I tillegg foreslås trafo satt opp på dette areal. Gangareal er også inkludert i lekeareal, men er det trygt for uføre å ha gangareal på lekeplass. Faktisk lekeareal blir 1/3 - ¼ av vedtektene.
Et argument er at det skal finnes felles lekeareal 150 m unna. Dette må være i luftlinje, da en må gå betydelig lenger, og det er betydelig høydeforskjell. Barn kan ikke slippes dit på egenhånd før de er langt inni skolealder, og for uføre/eldre er det uegnet. Det er således ikke et uteområde som kan beregnes å bli særlig brukt av beboerne.
Et argument er at leilighetene blir tilrettelagt for uføre som man mener trenger mindre uteareal, men virkeligheten blir at både uføre og barn kommer til å bo her. Eldre og uføre  må konkurrere med lekende barn om plass på et alt for lite areal, og det vil være opplagt for konflikter. Barn trenger å få boltre seg i lek, og uføre/eldre trenger å få gå trygt uten å få en ball i hodet eller bli sprunget ned.

Bygningsvolum/utnyttingsgrad totalt: Vedtektene sier at ved fortetting får maks 25 % av tomtegrunn bebygges, men Norgeshus vil bygge hele 33 % og i tillegg 2 etg. Bygningsvolum skal også anpasses eksisterende bebyggelse, men disse bygg skjærer helt mot eksisterende i størrelse, form og høyde.

Boenheter /daa: Nåværende ca. 1 boenhet /daa mot tiltenkte 4,7 er et stort avvik.

Parkering: Skogn er landsbygd, og de fleste familier har 2 biler + gjesteparkering.
1,5 plass er lite etter dagens standard. Bør det ikke være flere HC-plasser?

Renovasjon: I oppkjørselen fra Handballvn. er det i dag 5 bebodde boenheter.
Det foreslås felles underjordisk renovasjon for alle i oppkjørselen.

Trafikk: Det blir 4 ganger så mange boenheter som bruker stikkveien, og med uføre/eldre kan det bli større prosent myke trafikanter. Veien må oppgraderes, og det blir ikke plass til snølagring.

Sol/skygge: Skyggebildene er i tidsrom som viser små negative virkninger for naboene. Ber om skyggebilder når sola står lavt på himmelen (beg. av febr. eller senhøst, og tidlig formiddag og ettermiddag på de datoene de allerede har brukt). Flyfoto på www.finn.no viser at dagens barnehagebygg skygger inn på tomta til Holanv. 7. Planlagt bygg vil bli en etg. høyere, og skyggen blir da tilsvarende lenger. Denne siden av Holåsen har generelt dårlige lysforhold, så derfor er dette ekstra viktig for oss.

Utsikt: Bildene 4 og 5 (fotomontasje og trådmodell) er tatt ovenfra og ned, og får det til å se ut som husene ovenfor har bedre utsikt enn virkeligheten. Ber om fotomontasje som utgår fra samme høyde som toppen av møne på bygning B1.

Nærliggende beboere:
Blilivegen 20 får bygning B1 nesten ”over seg,” og særlig blir det sjenerende for balkongen. Da bygningene blir i sør blir det også mindre sol i hagen.
Kjøpte huset for bare 3-4 år siden og har totalrenovert det med tanke på å bli boende lenge. Har nå mest lyst til å selge og flytte pga. disse byggeplaner, men planene har allerede forringet verdien på eiendommen, så at de kan ikke selge og kjøpe tilsvarende en annen plass. De har også en garasje bare 1 m fra tomtegrense som ikke er tatt med.

Bliliv. 22 får mindre sol i hagen, mer innsyn på balkong og bygg B2 ruvende ”over seg.”

Bliliv. 19 får betraktelig nedsatt utsikt (viktig grunn til huskjøpet for 1,5 år siden).
Før kjøp fikk hun opplysninger fra Norgeshus om at tomta var regulert til barnehageformål, og at de derfor ikke fikk bygge leilighetskompleks. Hun kjøpte da huset i tro på at hun fikk beholde utsikten.

Holanv.7 synes bygningene blir veldig dominerende pga. høyden. Det blir mye mer innsyn og vil forringe solforholdene i hagen betraktelig på ettermiddag/kveld.

Holanv. 3 mener vegen ikke er tilrettelagt for så mange trafikanter. De ønsker også felles renoveringsanlegg under bakken for alle i stikkvegen.

Bliliv. 14 og 16 mister den lille havutsikten de har. Nr.16 kjøpte huset for ca. 4 år siden.

Noen ønsker at det stemmes nei til planen, da den bryter så sterkt med dagens bebyggelse og ødelegger for absolutt alle nærmeste naboer, samt at det ikke er bra for de nye beboerne med så lite uteareal og parkeringsmuligheter.

Vårt enige ønske:
Alle ønsker leilighetsbygg hjertelig velkommen hvis det blir 1 etg. bygninger, da det vil løse problem med skygge, utsikt, innsyn, trafikk til/fra området, nok leke/uteareal og parkering. Bygningene bes også trukket bort fra Blilivn. 20 og 22.

Hvis overnevnte ikke imøtekommes bes det om at følgende imøtekommes:

  • Begge bygningene kortes inn med t.s. 4 boenheter (2 på hver) og trekkes bort fra Bliliv. 20 og 22 (= maks 12 boenheter).
  • Mønehøyde på B1 i m.o.h. må ikke bli høyere enn mønehøyde (m.o.h.) på Bliliv. 18.
  • Felles underjordisk renovasjon for stikkvegen (Holanv. 3 slipper søppellukt i hagen).
  • Trafo og gåveg ikke inkluderes i lekeområdet.
  • Stikkvei oppgraderes og det installeres gatelys.
  • Flere parkeringsplasser pr. boenhet.


Kommentar:
Planlagt fortetting vil endre situasjonen i området, og vi har forståelse for at naboene ønsker å fremme sine interesser. Bebyggelse i to etasjer synes ikke direkte urimelig, se vår kommentar til uttalelse nr. 7.

Vi stiller oss uforstående til villedende opplysninger ifb. salg av tomter i området. Planstatusmessig har ”barnehagetomta” aldri vært regulert eller avsatt til barnehage.

Maks kotehøyde for gulvet i 1. etg. blir hhv. 61 og 63 m.o.h. minus 8,5 meter. Det er ikke satt høyde i meter for grunnmur/p-kjeller, og denne vil avhenge av planert terreng.

Areal for lek/opphold ute: Se oppdatert/utfyllende redegjørelse for planforslaget i saken. Ifølge vedtektene mangler det ca. 230 m2 offentlig eller felles lekeareal. Småbarnslekeplass er tilfredsstillende dekt, men ofte må lekeplass for større barn dekkes utenfor planområdet. Det synes ikke rimelig å pålegge denne utbyggingen å skaffe boligfeltet en større kvartalslekeplass. Det er uansett vanlig å redegjøre for regulerte friområder og større lekeplasser i nærområdet, da vedtektene også angir at det innenfor en avstand på 250 m skal sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.
Krav til uteoppholdsareal gjelder ikke bare lekeareal, men også areal til rekreasjon og opphold for andre aldersgrupper. Vi ser at barn og eldre kan ha ulike behov, men det burde være mulig å tilrettelegge uteområdene for alle aldersgrupper.
Gangareal regnes normalt ikke med som lekeplass, men pga. beliggenheten vil det nok bli benyttet til aktiviteter som egner seg på fast underlag.
Trafoplassering i lekeareal: Se vår kommentar til NTE Nett AS.

Bygningsvolum/utnyttingsgrad totalt: Se oppdatert redegjørelse for utnyttingsgraden i saken. Bebyggelsens volum bryter nok noe med eneboligbebyggelsen.

Boenheter /daa: Høy boligtetthet er muliggjort gjennom at mye av parkeringen er lagt under bebyggelsen, slik at mer av utearealet kan benyttes til opphold.

Parkeringsdekningen (1,5 plass pr. leilighet) er iht. kommunal vedtekt og bestemmelser i ny arealdel. Minst en HC-parkering ute, av totalt 24 parkeringsplasser, utgjør ca. 4,2 %. Dette er nært opptil det som er angitt i ny arealdel, hvor minst 5 % av parkeringsplasser i tilknytning til felles parkeringsanlegg skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Det er for øvrig anledning til å legge til rette for og anlegge flere HC-plasser enn minstekravet, etter behov og plass.

Renovasjon: Det er positivt om 5 naboer i samme oppkjørsel vil delta på felles nedgravd avfallsløsning, men slik løsning er ikke krevd. Se vår kommentar til uttalelse nr. 6.

Trafikk: Evt. oppgradering av privat veg utenfor planområdet er et privat anliggende.

Sol/skygge: Planbeskrivelsen viste sol-/skygge kl.12 og 18 den 21. mars, 22. juli og 22. desember. Norgeshus har kommentert at dette er standard tidspunkt og datoer som Trondheim kommune ønsker når de stiller krav om solstudier. I Husbankens veileder ”Gode boligområder” er det anbefalt at 50 % av utearealet bør være solbelyst kl. 15.00 ved jevndøgn. For Holanv. 7 vises det til at skyggeforholdene vil bli verre enn fra eksisterende barnehagebygg. Nybygget kan være høyere enn barnehagen, men det må også plasseres noe lengre unna tomtegrensa enn barnehagebygget. Vi gjør også oppmerksom på at sol-/skyggediagrammene i planbeskrivelsen viser et lengre bygg enn illustrativt omriss av planlagt bebyggelse.

Utsikt: Evt. tap av utsikt for beboere ovenfor er nok bedre illustrert i tverrprofiler/snitt.
Blilivegen 19: Tverrprofil 25 viser terreng kotenivå ca. +61 foran boligens sokkel.
Blilivegen 21: Tverrprofil 60 viser terreng kotenivå ca. +60,5 foran sokkel.
Den høyeste kotehøyden ny bebyggelse i planområdet kan ha er kote +63.
Vi har ikke sett behov for flere fotomontasjer, men det er utarbeidet et nytt trådperspektiv som viser bl.a. Blilivegen 19 sammenstilt med utbyggingsprosjektet.

Nærliggende beboere:
Det er vanskelig å unngå innsyn i boligfelt. Både plassering og utforming av bebyggelsen kan ha betydning, likeledes behandling av uteareal. I planen er omriss av planlagt bebyggelse kun illustrativ. Det er byggets gavl-/endevegg som vil vende mot Bliliv. 20 og 22, men utforming av byggets nordøstre fasade (med evt. balkonger/ terrasser) kan også ha betydning for hvordan dette med innsyn vil oppleves.

  • Bliliv. 20 og 22: Se over samt vår kommentar til høringsuttalelse nr. 7.
  • Bliliv 19: Evt. nedsatt utsikt er forståelig nok sårt, men det synes vanskelig å imøtekomme alles interesser ved en slik utbygging. Se nytt trådperspektiv.
  • Holanv. 7: Naboens ønske om underjordisk renovasjon er ikke fulgt opp med krav.
  • Holanv. 3: En barnehage må ha medført en del trafikk også. Videre har utbygger nevnt at det er behov for oppgradering av vegen. Vegstandarden var for øvrig omtalt ved første gangs behandling. Evt. felles renoveringsanlegg under bakken for alle i stikkvegen vil være et privat anliggende.
  • Bliliv. 14 og 16: Evt. tap av havutsikt er forståelig nok sårt, men det synes vanskelig å imøtekomme alle hensyn ved en slik utbygging. Holanv. 16 er ikke direkte nabo.
    Se også vedlagte nye trådperspektiver.

Angående primært/felles ønske:
Utbygging i en etasje vil være en mye dårligere utnyttelse av eiendommen, som fylkesmannen i tilfelle bør få anledning til å uttale seg om. Hvis bygningene i tillegg skal trekkes bort fra Bliliv. 20 og 22 vil dette medføre ennå lavere boligtetthet/dekar. Når det gjelder privat adkomstveg er ettfelts veg uten fortau vurdert som tilfredsstillende, men det vises også til forslagsstillers egen vurdering av oppgraderingsbehov. Videre er parkering og leke/uteareal vurdert som tilfredsstillende.

Angående sekundært ønske:

  • Naboenes ønske om å korte inn begge byggene og trekke dem bort fra Bliliv. 20 og 22 er ikke imøtekommet. Se også vår kommentar til uttalelse nr. 7.
  • Hvis bygningen i felt B1 skal ha møne med kotehøyde tilsvarende bolighuset i Bliliv. 18 (som skal fjernes) må mønehøyden senkes med ca. 2 m, og da synes det ikke realistisk med 2 etasjer. (Mønet til bolighuset i Bliliv. 18 ligger på ca. kote +61 og det er i en etasje pluss loft og kjeller (delvis høy grunnmur), se blått hus på bilde 2 i planbeskrivelsen. Naboenes ønske er ikke imøtekommet.
  • Innspill om underjordisk renovasjon er ikke imøtekommet med krav. Om slik løsning likevel blir valgt, vil evt. deltakelse fra flere i stikkvegen være et privat anliggende.
  • Trafo/nettstasjon: Se vår kommentar til NTE Nett AS.
  • Evt. oppgradering og belysning av privat stikkveg er et privat forhold.
  • Vi anser at det ikke er behov for å øke kravet til parkering.


Vurdering:
Det er mottatt 8 høringsuttalelser, hvorav ingen innsigelser, men både fylkeskommunen, fylkesmannen, NTE og naboer har merknader. Fylkeskommunens anmodning om å ta inn bestemmelse om at trafo skal plasseres i bygg og NTEs anmoding om å fastsette tomt for nettstasjon i planen, er ikke imøtekommet. Bakgrunnen for dette går fram i saken. ROS-analysen er oppdatert på bakgrunn av fylkesmannens kommentarer.
Flere naboer er svært skeptiske til en volumiøs utbygging, men merknadene er ikke imøtekommet. Det synes imidlertid relativt enkelt å sikre nabo i Bliliv. 22 noe større avstand til ny bebyggelse enn 4 m fra nabogrense, gjennom å justere byggegrensen i felt B2 mer i tråd med illustrativt omriss av planlagt bebyggelse. Dette innenfor rimelighetens grenser, dvs. at 7 m kan synes restriktivt. Norgeshus har imidlertid ikke ønsket å gjøre endringer før sluttbehandling. Videre kunne kommunen pålagt underjordisk renovasjon, slik naboene ber om. Dette har miljømessige fordeler, men er ikke krevd pga. kostnadshensyn.

Samlet utnyttingsgrad synes noe høyere enn angitt i overordna føringer, men dette er delvis muliggjort gjennom å legge mye av parkeringen under bakken. Småbarnslekeplass er tilfredsstillende dekt innenfor planområdet, men regulert felles lekeareal er likevel noe knapt ift. vedtektene. Kvartalslekeplass synes det ikke rimelig å pålegge denne utbyggingen å sikre.

Utbygger er bedt om å komme med forslag til rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av fortau utenfor planområdet, jf. det som omfattes av utbyggingsavtalen. Utbygger har i en uformell e-post uttalt at de håper avtalen om å bygge fortau kan tilpasses annet anleggsarbeid, men være ferdigstilt før ferdigattest på tiltaket gis. Vi håper det vil vise seg tilstrekkelig at opparbeidelsen er angitt i avtalen, uten at det er angitt noen rekkefølge for gjennomføring av dette i planen.

Konklusjon
På bakgrunn av en helhetsbetraktning tilrås det at foreliggende planforslag vedtas.

Til toppen av siden  

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 16.02.2011

Saksordfører:
Geir Tore Persøy, FRP

Forslag i møte:
Forslag til vedtak fra Olav Strid, DNA:
Vedlagte forslag til reguleringsplan sendes i retur til utbygger, for bearbeidelse slik at planen kan fremmes på nytt slik at den oppfyller vilkårene i vedtektene.
 
Begrunnelse:

  • Kommunedelplanens utnyttingsgrad er overskredet med 11%
  • Vedtektene vedrørende uteområder er ikke oppfylt.
  • Bygningsformen harmonerer ikke i volum med nabobebyggelsen


Forslag til tillegg fra Arild Nordli, DNA:
Tiltakshaver bør utrede muligheten for felles underjordisk renovasjon med naboer i samme stikkveg.

Forslag til endring fra Alf Magnar Reberg, SP:
Som rådmannens med følgende endring:
Før utlegging til offentlig ettersyn reduseres det største bygget med to boenheter fra 10 til 8 boenheter.

Avstemning:
Strids forslag til vedtak avvist med 6 mot 3 stemmer.
Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fra Reberg:
Rebergs forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
Nordlis forslag til tillegg enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Vedlagte forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Før utlegging til offentlig ettersyn reduseres det største bygget med to boenheter fra 10 til 8 boenheter.

Tiltakshaver bør utrede muligheten for felles underjordisk renovasjon med naboer i samme stikkveg.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder. Det vises også til teknisk forskrift.  

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder. Det vises også til teknisk forskrift.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse PDF
  2. Plankart PDF
  3. Reguleringsbestemmelser 26.01.2011 PDF
  4. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) PDF
  5. Situasjonsplan PDF
  6. Tverrprofiler PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Norgeshus pva. Kjølen og Nydal Bygg AS.
Formålet med planen er å legge til rette for 18 nye leiligheter tilrettelagt for eldre og bevegelseshemmede, med parkering for beboere i kjeller og med gjesteparkering sør på tomta. Universell utforming av både inne- og uteareal tenkes vektlagt.

Planområdet
Planområdet er på 3,4 daa og ligger like nordvest for Skogn sentrum. Området grenser til Blilivegen i sørvest, privat veg i sør og eksisterende boliger i nord og øst. Adkomsten er fra Handballvegen,via privat veg. Terrenget ligger på cote ca. 51-57 m.o.h.
 
Planområdet har nordøstlig eksponering og består av delvis bebygd areal og delvis åpent arrondert tomteareal - klikk for større kart 

Planområdet har nordøstlig eksponering og består av delvis bebygd areal og delvis åpent arrondert tomteareal. Alt av eksisterende bygg i planområdet skal rives. Nord på tomta står det et tidligere barnehagebygg (Skogn Menighetsbarnehage) i 1 etg + kjeller. Barnehagen har nå fått ny lokalisering i nye lokaler ved Reemyra.
I sør står en enebolig i 1,5 etg (utskilt som egen parsell). I tillegg finnes det 2-3
uthus i tilknytning til barnehagedrifta.

Planstatus
Planområdet omfattes av kommunedelplan Skogn, vedtatt 15.05.02, hvor området er avsatt som nåværende boligområde. Kommunedelplanen viser framtidig gang- og sykkelveg langs Holanvegen. Ved fortetting i eksisterende byggeområder kreves det reguleringsplan for alle fortettingssaker som omfatter mer enn en boenhet. Kommunedelplanen har også bl.a. følgende fortettingsregler:
• Ved alle typer tiltak i disse områder skal det legges vekt på at tiltaket tilpasses strøkets karakter med hensyn til takform, mønehøyde, bygningsvolum og materialbruk.
• Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.
• Det tillates oppført bebyggelse med bebygd areal (BYA) på inntil 25% av netto tomtegrunn.

Kommunedelplanen vil erstattes/overstyres av revidert arealdel, når den er vedtatt.

Planforslaget
Bebyggelsen
Område B1 og B2 foreslås regulert til boligbebyggelse i form av rekkehus/leilighetsbygg i inntil 2 etg. + evt. p-kjeller. Det tenkes oppført to leilighetsbygg med p-kjeller og heis, med hhv. 8 og 10 boenheter. Det foreslås maks mønehøyde eller øvre gesims (pulttak) på 8,5 m målt fra topp gulv i 1. etg. Maks kotehøyde for møne eller øvre gesims er i tillegg angitt til 61 og 63 m.o.h. Bebyggelsen skal ha saltak eller pulttak med takvinkel mellom 14-30 grader, men med mulighet for flatt tak over balkonger, svalganger, broer, trapper, mellombygg og korridorer. Materialbruk på ytterfasader skal domineres av trematerialer. Omriss av planlagt bebyggelse er angitt som illustrativt og vi gjør spesielt oppmerksom på at det er angitt i bestemmelsene at takutstikk og evt. boder, kan plasseres utenfor byggegrense og inntil 2 m fra eiendomsgrense dersom dette ikke er til hinder for sikt eller snølagring.

Utnyttingsgrad
Prosent bebygd areal (%-BYA) foreslås til 56 % i B1 og 53 % i B2. Resten av planområdet er detaljregulert til andre fellesområder, og ser man hele planområdet under ett (ca. 3,4 daa) ligger utnyttingsgraden på 36 %-BYA. Det tilsvarer ca. 5,3 bolig pr. dekar for hele parsellen. Kommunedelplanens fortettingsregler tillater BYA på inntil 25 % av netto tomtegrunn, se vurdering til slutt i saken.

Biladkomst og gangarealer
Fra kommunal veg Handballvegen (øst for planområdet) er det kjøreadkomst til planområdet via privat veg syd for planområdet. Det antydes i planbeskrivelsen at vegen trolig bør oppgraderes litt med tanke på økt trafikk. Adkomsten til planområdet omfattes ikke av planen. Piler antyder innkjøring til to parkeringskjellere under bygningene og det foreslås interne gangveger frem til/langs med byggeområdene. Området ligger i et etablert boligfelt og det er ca. 1 km til Skogn barne- og ungdomsskole. Kommunalteknikk antyder behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale.

Parkering
Det foreslås 1 biloppstillingsplass pr. leilighet i garasjekjeller pluss 0,5 gjesteparkering pr. enhet i åpent fellesanlegg (P1) og/eller i p-kjeller. Med for eksempel 20 parkerings-plasser i kjeller, vil behovet på bakken være 7 plasser. Gjesteparkeringen ute må benytte den private vegen for å manøvrere/snu, da plassbehov bak parkeringsfeltene vil være 6-7 m, avhengig av parkeringsfeltenes bredde.

Lek og uteopphold
Ifølge vedtektene skal det for hver boenhet sikres 50 m2 felles eller offentlig uteareal.
Det foreslås to områder for felles lek/opphold på ca. 178 og 392 m2. Fordelt på 18 boenheter gir dette 31,7 m2 pr. boenhet eller 37,6 m2 om en også regner med felles gangveg (ca. 107 m2). Etter at barnerepresentanten uttalte seg om planens knappe uteareal i fht. kommunal vedtekt, kom det fram at det er regulert et større friområde ca. 65 m sydvest for planområdet. Området ser ikke ut til å være innløst av kommunen. Bestemmelsene gir mulighet for plassering av trafo i lek-/oppholdsareal.

Universell utforming
Formålet med planen er å legge til rette for 18 nye leiligheter tilrettelagt for eldre og bevegelseshemmede. Det går fram i bestemmelsene at alle boenhetene skal ha livsløpsstandard. Byggene tenkes bl.a. med heis og parkering i kjeller. Terrengfall i planområdet er en utfordring i forhold til universell utforming. Bygningene er søkt plassert slik i terrenget at tilgjengelighet til bygninger og nedkjøring til parkerings-kjellere løses på en best mulig måte. Pga. terrengfall mellom bygningene vil det likevel være behov for spesiell tilrettelegging for å oppnå tilfredsstillende stigningsforhold på utearealene. Det er i bestemmelsene stilt krav om universell uforming av arealer for lek/opphold samt at minst en parkeringsplass ute skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede.

Støy
Støy fra vegtrafikk anses ikke som et problem i dette området. Området ligger mellom 250-300 m fra fylkesveg og jernbane. Området er skjermet fra hovedferdselsårer av eksisterende bebyggelse. Veger i nærområdet har begrenset trafikk og lav fartsgrense.
Bestemmelsen om støy i § 2 omfatter begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Se vedlagte ROS-analyse for utfyllende informasjon. Den opplyser bl.a. om at det ikke er registrert farlige konsentrasjoner av radon i området, men anbefaler radonmålinger etter at grovarronderingen av terreng er gjort. Dette er ikke synliggjort i bestemmelsene, da det i stedet vises til teknisk forskrift. Området består ifølge kvartærgeologisk kart av tykke hav- og fjordavsetninger. Det er ikke registrert fareområde for kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Det vises også til at NVE har uttalt at en ikke kan se at planforslaget kommer i konflikt eller berøring med kjente fareområder eller vann og vassdrag. Sikring av uteareal i område B1, i fht. trafikk på Blilivegen, er synliggjort i bestemmelsenes § 8 c. Utfylt sjekkliste for planlegging foreligger også.

Kulturminner
Fylkeskommunen har uttalt at det ikke er registrert automatisk fredede kulturminner innen området og minnet om den generelle aktsomhetsplikten etter § 8.2 i kulturminneloven.

Biologisk mangfold
Det er ikke registrert biologisk mangfold som må hensyntas.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Planlagt bebyggelse skal tilknyttes eksisterende offentlig vann- og avløpsnett i området.
Alle typer ny strømforsyning skal legges i bakken. Eksisterende strømledninger som kommer i konflikt med planlagt bebyggelse skal også legges i bakken. NTE har opplyst at området ikke har tilstrekkelig strømforsyningsanlegg til planlagt utbygging og ber derfor om at det innreguleres tomt for nettstasjon i framlegget. Bestemmelsene gir mulighet for plassering av trafo i felt B1, B2, L/O1 og L/O2. Arealene for lek/opphold er knappe og vi ser helst at en finner plass til trafo i byggeområdene.
Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder. Det vises også til teknisk forskrift.

Utbyggingsavtale
Planen omfatter ikke offentlige trafikkarealer. Kommunalteknikk har imidlertid antydet at det som følge av denne type utbygging vil bli et økt antall myke trafikanter, og at det i den forbindelse kan være behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale. Det forutsettes at eventuell utbyggingsavtale foreligger før planen sluttbehandles. Evt. rekkefølgebestemmelse i planen bør også tas opp i fbm. avtaleforhandlingene.

Renovasjon
Område R skal benyttes til felles renovasjon, postkasseanlegg og andre fellestjenester etter behov. Innherred renovasjon har antydet at de vil anbefale bunntømte avfallsbeholdere, da underjordisk anlegg anbefales først fra 25 boenheter. Renovasjonsbilen får sannsynligvis ikke snudd og må rygge ca. 40 m.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse med kommunen ble avholdt den 30.08.10.
Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Levangeravisa den 30.09.10 og på kommunens nettsider. Naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater ble varslet med brev av 03.09.10. Merknadsfrist var satt til 01.11.10.

Fylkeskommunen, Fylkesmannen, NTE, NVE og naboer/gjenboere/andre har avgitt forhåndsuttalelse. Se oppsummering og kommentar i planbeskrivelsen.

Planforslaget er forelagt følgende fagområder i kommunen: Kommunalteknikk, barnerepresentanten, Helse/Rehabilitering, Helse/Distrikt sør og Brann.

Barnerepresentanten, 14.01.2011
I følge vedtektene for Levanger kommune skal det for hver boenhet sikres 50 m2 felles eller offentlig uteareal. Det er satt av for lite areal til leik og opphold. Det er heller ikke andre områder i nærheten som kan kompensere for dette. Barnerepresentanten ser derfor ingen grunn til at vedtektene ikke skal følges. Det bør videre tilstrebes å få til en mest mulig egnet plassering av leikearealet.
Kommentar: Planen er senere revidert ved at ca. 0,1 daa internt gangareal er endret til lek/opphold, og det er argumentert for at det finnes regulert friområde i nærområdet.

Kommunalteknikk, 26.01.2011
Som en følge av denne type utbygging vil det nok bli et økt antall myke trafikanter. Så i den forbindelse kan det muligens være behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale.

Vurdering:
Det kan stilles spørsmål ved om tiltaket er godt nok tilpasset kommunedelplanens fortettingsregler vedrørende tilpassing til strøkets karakter, særlig mht. bygningsvolum.

Beboere i nærområdet er bekymret for at byggene blir dominerende, med for mange boenheter pr. daa, tap av utsikt og sol, og økt trafikk/støy. De viser samtidig til at adkomstvegen kun har en bilbredde og ingen belysning.

Planområdet er omkranset av villamessig bebyggelse, og fylkeskommunen har uttalt at det må stilles krav til lokalisering og utforming av ny bebyggelse slik at de blir positive tilskudd til strøket, og at nybygg spiller på lag med eksisterende bebyggelse.

Takform og materialbruk synes ikke å være den største utfordringen i fht. strøkets karakter. Når det gjelder byggehøyder, så finnes det en del lavere bebyggelse i nærområdet, men foreslåtte byggehøyder synes likevel ikke urimelige. Uten hjemmel i reguleringsplan kan bolig med en boenhet her oppføres med gesimshøyde 8 m og mønehøyde 9 m. Gjennom en reguleringsplan kan det fastsettes andre byggehøyder. Vi anser at planlagt byggehøyde er innenfor det en må påregne i tettbygd strøk. Området ligger også nær Skogn sentrum. Maks kotehøyde for bebyggelsen vil også sikre naboer større forutsigbarhet i fht. hvor høyt bygningene plasseres i terrenget. Høyder i fht. nabobebyggelse er søkt illustrert i tverrprofiler. Sol-/skyggeforhold er vist i planbeskrivelsen. Om bygningenes volum samspiller godt nok med de bygde omgivelsene vil det sannsynligvis være delte meninger om. Prosjektet vil imidlertid gi boligområdet og Skogn et mer variert botilbud. 

Kommunedelplanens utnyttingsgrad er overskredet med ca. 11 %. Høy utnytting er til en viss grad positivt, noe forslagsstiller har argumentert for. Når mesteparten av parkeringen legges i kjeller, gir det også et større utbyggingspotensiale. Parkerings-kravene er tilfredsstillende, men barnerepresentanten stiller seg kritisk til at vedtektene om uteareal ikke oppfylles. 18 boenheter burde ha 900 m2 felles eller offentlig uteareal. Innenfor planområdet er det foreslått 0,6 daa uteopphold/lek. Resterende må dekkes utenfor planområdet, gjennom offentlige utearealer. Det er ca. 65 m til nærmeste regulerte friområde. Kvalitet kan delvis også oppveie for noe knapt uteareal internt.

Det går fram av høringsuttalelse fra naboer at barnehagens uteareal har fungert som lekeareal for områdets barn på fritiden. Dette kan bety at det er dårlig med attraktive lekeplasser i boligfeltet. Vi kan imidlertid ikke se at dette får konsekvenser i fht. rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, om å finne erstatningsareal for areal som tidligere er brukt til lek.

Tomta er svært godt utnyttet og overskrider kommuneplanens krav til tetthet, bygningsformen harmonerer ikke i volum med nabobebyggelsen samtidig som størrelsen på lekearealene ikke tilfredsstiller kravene i vedtekten. De påpekte forhold kunne bedres ved at den største bygningen reduseres med to boenheter.

De fysiske forholdene internt i planområdet synes gjennomtenkt, spesielt med tanke på universell utforming. Både naboer og kommunalteknikk antyder imidlertid behov for utbedringer av fysiske forhold knyttet til adkomsten til planområdet. Trafikk til/fra planområdet med 18 boenheter anslås til ca. 50 kjt./døgn, noe som tilsvarer ca. 3 turer pr. boenhet. Kommunedelplanen viser framtidig gangareal langs Holanvegen, og forhåpentligvis kan tiltaket påskynde gjennomføring av trafikksikkerhetstiltak. Kommunalteknikk antyder bl.a. behov for noe fortau med tilhørende utbyggingsavtale.
Når det gjelder den private adkomstvegen har vegvesenets vegnormaler et avsnitt om adkomstveger i boligområder, med fartsgrense 30 km/t. Disse vegene utformes på de myke trafikanters premisser og for veger inntil 50 boenheter i blindveg anbefales tverrprofil med 3,5 m vegbredde/ asfaltert bredde (ett kjørefelt). Det er ingen krav til egen gang- og sykkelveg, men vegen bør belyses. Den private vegen omfattes ikke av planen, og evt. utbedring og belysning anses som et privat anliggende.

Konklusjon
På bakgrunn av en helhetsbetraktning tilrås det at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.

      Til toppen av siden

 





Publisert: 17.03.2011 07:50 Sist endret: 28.09.2011 21:11
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051