Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 27.01.10 - sak 6/10 - Endring av reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2006/2464 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 20.01.10 4/10
Kommunestyret 27.01.10 6/10

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 20.01.2010

Forslag i møte:
Ingen.

Saksordfører:
Tove Irene Løvås, DNA

Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 7 mot 4 stemmer.

INNSTILLING:
Reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka, § 3.1 ”Områder for eneboliger”, endres slik at maksimal tillatt mønehøyde ved saltak settes til 9,2 m over planert terreng foran sokkel/høyeste fasade.  

Til toppen av siden  

Rådmannens forslag til innstilling:
Reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka, § 3.1 ”Områder for eneboliger”, endres slik at maksimal tillatt mønehøyde ved saltak settes til 9,2 m over planert terreng foran sokkel/høyeste fasade.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Saken gjelder endring av reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka; heving av mønehøyden for eneboligområder til 9,0 evt. 9,5 m. Dette med bakgrunn i byggesaksbehandling mv., som viser at tillatt mønehøyde på 8,0 m synes noe knap.

Vedlegg:
Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Reguleringsplanen for Kjønstadmarka boligfelt ble vedtatt den 16.04.08, sak 24/08.
Planen viser bl.a. 36 eneboligtomter, områder for konsentrert bebyggelse samt barnehagetomt, se utsnitt under av gjeldende planer. Utsnittet viser også oppfølgende detaljert reguleringsplan for området Tronnofoten (område B1 i Kjønstadmarkaplanen).

Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner
Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner.

Følgende reguleringsbestemmelse gjelder i dag:
§ 3.1 OMRÅDER FOR ENEBOLIGER
Områder avsatt til eneboligformål er regulert til totalt 35 eneboliger. Eneboligtomter er vist med tomtegrenser. Det tillates oppført en carport/garasje i tilknytning til hver enebolig. Maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) er 30 %. Boligene skal oppføres med sokkel. Bygningene skal oppføres med saltak med møneretning parallelt med terreng og takvinkel mellom 27 og 40 grader. Maksimal tillatt mønehøyde ved saltak er 8,0 m over planert terreng foran sokkel/høyeste fasade. Takopplett eller ark tillates i inntil 1/3 av takflatens lengde.
… (avsnitt om garasjer m.m. er ikke gjengitt).

Innspill fra tomteselskapet før høring: Når reguleringsbestemmelsene nå skal revideres tilrår AS Levanger Tomteselskap at høyeste fasade fra planert terreng foran sokkel settes til 9,5 m. Dette på bakgrunn av at en rekke tomtesøkere har henvendt seg hit og orientert om at det er vanskeligheter med å finne hustegninger som går inn under denne høyde.

Endringsforslag sendt på høring
Bestemmelsenes § 3.1 foreslås endret slik at maksimal tillatt mønehøyde ved saltak er 9,0 m (alternativt 9,5 m jfr. tomteselskapets forslag) over planert terreng foran sokkel/høyeste fasade. Dette vil gi 1 m (alternativt 1,5 m) heving av mønehøyden.
Til sammenligning er det i reguleringsbestemmelser for Høgberget i Levanger fastsatt en mønehøyde på 9,0 m med samme målemetode. Ifølge veileder for grad av utnytting T-1459 bør høyden på skrånende tomter fastsettes i fht. eksisterende eller planert terreng, og ikke planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Valgt løsning er en variant av anbefalt målemetode. Forøvrig kan nevnes at avstand til tomtegrense ifølge § 2.3 skal være min. 4 m.

Litt planhistorikk vedrørende mønehøyden
Et tidlig planforslag la til rette for eneboliger med sokkel i 1 eller 1 1/2 etasje og med maksimal tillatt mønehøyde ved saltak på 9,0 m over gjennomsnittlig terreng. Ved første gangs behandling vedtok Plan- og utviklingskomiteen at boliger i skrått terreng vurderes med lavere gjennomsnittlig mønehøyde enn 9 m. Forslagsstiller senket mønehøyden med en meter før planen ble sendt på offentlig ettersyn. Ved kommunestyrets sluttbehandling ble mønebestemmelsen ytterligere justert mht. målemetode. Mønehøyden ble ikke justert for endret målemetode, men bestemmelsen var kvalitetssikret i fht. byggesaks-behandling. Samtidig ble den noe uklare bestemmelsen om ”sokkel i 1 eller 1 ½ etasje” begrenset til at bygningene skal oppføres med sokkel.

Medvirkning
Overnevnte endringsforslag ble med brev datert 04.12.09 sendt på en begrenset høring. Dette med tanke på videre behandling som en mindre planendring. Dette forutsetter imidlertid at det ikke mottas innvendinger. Frist for uttalelser var satt til 23.12.09.

Følgende uttalelser er mottatt:

  1. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 10.12.09 – anbefaler 9,0 m for høytliggende boliger PDF
  2. Unni Garberg, 15.12.09 – innvending PDF
  3. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 21.12.09 – ingen merknader PDF
  4. Tove Karin Aakerholm, 22.12.09 - innvending PDF
  5. Frode Olsen, 23.12.09 – ønsker mulighet for møneretning mot sjøen PDF
  6. Monika Sørsæther og Geir Endal, 23.12.09 – innvending PDF


Oppsummering av høringsuttalelser
1  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 10.12.09
Vi har ikke innvending til at bestemmelsene endres. Vi vil primært anbefale 9,0 m som maksimal tillatt mønehøyde, særlig i forhold til de boligene som ligger høyt i terrenget.

2  Unni Garberg, 15.12.09
Det er beklagelig at forslaget sendes ut midt i julestriden, med svarsfrist dagen før Julaften. En tid da folk flest enten er bortreist eller har som mest å gjøre.
Tanken slår en umiddelbart at svarsfristen er lagt med hensikt og baktanke!
Som nabo vil jeg gjøre kommunen oppmerksom på at noen endring av den endelige vedtatte reguleringsplanen, som dessuten har vært ute på høring flere ganger, ikke på noe vis kommer til å aksepteres.
Jeg anser at den maksimale mønehøyden på 8,0 m (åtte meter) er fullt akseptabel og ligger klart innenfor hva markedet har å tilby av husalternativ. At spekulantene er av en annen oppfatning, sier seg selv.
En høyning av mønehøyden med 1,5 m (1,0 m) motsvarer mer enn en halv etasje, hvilket i sin tur gjør at flere naboer får betraktelig mindre sol under dagtid. Bygningene vil dessuten framstå som stor og veldig dominerende i terrenget sett nedenfra.
Det kan da umulig være i kommunens interesse at tomtespekulantene er de som setter agendaen, særskilt etter at reguleringsplanen er endelig vedtatt og fastsatt?
Jeg krever at forslaget umiddelbart forkastes.

3  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 21.12.09
Landbruksavdelingen, Miljøvernavdelingen samt Kommunal- og administrasjonsavdelingen har ingen merknader til den foreslåtte endringen.

4  Tove Karin Aakerholm, 22.12.09
Vil på det sterkeste klage på mønehøydeforslaget. Håper virkelig dere vil ta hensyn til oss som har vært der i flere år før dette prosjektet startet. Bare lavhusbebyggelse overalt, - og så skal vi få hus på 9,5 m rett bak oss?

5  Frode Olsen, 23.12.09
I reguleringsplanen står det at møneretning skal være parallell med terreng, går utifra at det menes at vi ikke kan ha møneretning mot sjøen. Noen av favoritthusene våre er avhengig av å kunne ha møneretning mot sjøen så vi håper det kan være mulig å endre det punktet i reguleringsplanen.

6  Monika Sørsæther og Geir Endal, 23.12.09
Foran vårt hus er det spesielt en tomt som med hus på 9,5 meter vi tror vil redusere vårt utsyn mye. Derfor ønsker vi at planhøyden på denne tomta, og eventuelt andre tomter, reduseres tilsvarende økning i tillatt byggehøyde på eneboliger.
Vi er redd bygg med høyde på 9,5 meter også vil redusere vår utsikt i resten av området rett foran oss. Vi ønsker at dette måles og at vi får vite ved demonstrasjon hvor høyt det blir i forhold til vårt hus, spesielt utsikten fra stua vår, som vi mener gir stor verdi til vår tomt. En økning på høyde på eneboliger med 1,5 meter tror vi vil både redusere vår utsikt og eventuell salgsverdi for vårt hus. Dette ser vi veldig alvorlig på, og ønsker selvfølgelig sterkt å unngå.

Saksbehandling
Tre naboer, hvorav to hytteeiere, har innvendinger til endringsforslaget.
Dersom det foreligger innvendinger til endringene fra de berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som ”mindre”. Da vil saken måtte behandles som vanlig reguleringsendring.
Den begrensede høringen ble sendt til en forholdsvis stor gruppe, hvor bl.a. offentlige instanser, grunneiere, naboer og aktuelle tomtekjøpere var representert. Vi anser at berørte parter har hatt rimelig anledning til å uttale seg om saken. Behandling av mindre endringer er delegert til plan- og utviklingskomiteen, men da det er mottatt innvendinger til endringsforslaget legges saken fram for kommunestyret for vedtak.

Vurdering:
Generelt om mønehøyden
Målemetode er ikke tema for endring, men da målemetoden for mønehøyden ble endret ved sluttbehandling av reguleringsplanen, burde en samtidig økt mønehøyden noe. Mønehøyden skal her måles over planert terreng foran sokkel/høyeste fasade. Det var opprinnelig foreslått måling i fht. gjennomsnittlig terreng. (Normal målemetode er til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen).

Sokkelhus bør ha mulighet for normal etasjehøyde i minst to etasjer. Med innvendig etasjehøyde på 2,4 m og etasjeskillere med ca. 30 cm tykkelse vil sokkel/underetasje + første etasje utgjøre ca. 5,4 m. Innenfor vedtatt mønehøyde på 8,0 m er det da igjen 2,6 m til loft/takkonstruksjon, noe som har vist seg å være noe knapt.

Normal husbredde antas å ligge på ca. 7,0 til 8,5 m. Med største takvinkel (40 grader) og husbredde på 7,5 m blir mønehøyden på minst [5,4 m + (tan 40º x 3,75 m)] = 8,54 m. Med samme takvinkel og husbredde på 8,5 m blir mønehøyden på minst 9,0 m. Det bør legges til litt for ytre deler av taket og med oppbygging av selve takkonstruksjon med bl.a. steinlekter og takstein og ca. 5 cm ekstra med isolasjon (fra 30 til 35 cm) kommer mønehøyden på ca. 9,2 til 9,3 meter. Dvs. at hus med 9 meters mønehøyde ikke kan oppføres med 40 graders takvinkel hvis husbredden er for stor. Det er ikke ønskelig å øke mønehøyden så mye at fasaden på sokkelsiden får tre etasjer. Mulighetene vil variere innenfor husbredde og tillatte takvinkler, men vi antar at mønehøyde på 9,5 m er noe knapt i fht. dette. Uansett kan bruksverdien av evt. loft økes gjennom at det tillates takopplett. Hvis mønehøyden heves til 9,0 m, vil vi sannsynligvis motta søknader om dispensasjon, men hvis den heves til 9,5 m vil vi sannsynligvis unngå de aller fleste. På bakgrunn av overnevnte og høringsuttalelser tilrår vi at mønehøyden økes til 9,2 m.

Til sammenligning er det i Høgberget benyttet både 9,0 og 9,5 m mønehøyde, målt fra planert terreng foran sokkel. Mønehøyden er gjerne kombinert med gesimshøyde på 6,0 eller 6,5 m. Takvinkelen er stort sett 22-40 grader og i noen planer er etasjetall angitt. I en plan tillates faktisk sokkelhus med møne 9,0 m innredet med tilbaketrukket 3. etasje innenfor maksimalt tillatt takvinkel.

Kommentarer til høringsuttalelsene
Kommentar til fylkeskommunen: Vår anbefaling om 9,2 m mønehøyde ligger bare 20 cm over fylkeskommunens anbefaling for høyereliggende boliger, og vi ser ikke grunn til å dele opp boligområdet med ulike mønehøyder.

Kommentar til naboer:
Høringsbrevet er datert den 4. desember, og 14 dagers svarfrist ble ansett som rimelig. For å oppnå en reell frist på minst 14 dager ble fristdatoen forlenget til like før jul.
Utbyggere må forholde seg til reguleringsplanen, og dette har gjennom to byggesøknader vist seg å gi en del utfordringer. Selv om dette har latt seg løse ser vi at disse utfordringene lett kan føre til at mønehøyden søkes hevet gjennom dispensasjoner, og dette er ikke ønskelig. Spesielt ikke når dette kan gi ringvirkninger for et stort antall eneboligtomter. Pga. innvendinger forventes saken avgjort av kommunestyret.

Garbergs fritidseiendom gnr. 7/21 og Aakerholms fritidseiendom gnr. 7/24 grenser til planområdet i nord, se kartutsnittet under til venstre. Terrenget faller kraftig mot nordvest og planlagte nabotomter ligger høyere i terrenget enn disse fritidseiendommene. Vi ser at naboskap mellom hytter og boliger kan gi spesielle problemstillinger, men kan ikke se at 1,2 meter heving av mønehøyden vil ha særlig betydning i fht. solforhold og evt. dominerende effekt sett nedenfra. 9,2 m mønehøyde må også anses som forholdsvis normalt på sokkelsiden. Vi har ikke studert ferdighusmarkedet, men viser til våre generelle betraktninger omkring mønehøyde m.m.

Kartutsnitt - klikk for større kart   

Sørsæther/Endal er gjenboere til to planlagte eneboligtomter like nord for seg, se kartutsnittet ovenfor til høyre. Terrenget faller også her mot nordvest, og de nye tomtene ligger noen meter lavere i terrenget. Bebyggbart areal (innenfor byggegrenser) på tomt nr. 14, varierer fra kote +46 i øst til kote +42 i nordvest. Høydekurver med kote +49 og +50 går ”gjennom” Sørsæther/Endals bolighus. Pga. skrått terreng er det vanskelig å anslå kotehøyde for mønet på framtidig nabohus. Vi har forståelse for at tap av utsikt ikke er ønskelig, men møne på 9,2 m på sokkelside må anses som forholdsvis normalt. Møneretning skal være parallelt med terreng, og for de fleste tomtene vil sokkelfasaden vende nordover. Tomt nr. 14 har imidlertid mer vestvendt terreng. Videre vil byggegrenser på 4 m fra nabogrense sørge for at en stripe med 8 m bredde nordvest for Sørsæther/Endals bolighus ikke bebygges med bolighus. I fbm. nabovarsel vil det også være anledning til å komme med nabomerknader/innspill.
 
Kommentar til uttalelse nr. 5: Møneretning parallelt med terreng vil forhåpentligvis gi mindre terrenginngrep og noenlunde lik/enhetlig møneretning og struktur på bebyggelsen, da de fleste tomtene har høydekurver øst-vest. Høringsforslaget gjaldt ikke møneretning, og dette er følgelig ikke endringstema i denne saken. Vi ser heller ikke grunn til å endre på dette.

Konklusjon
Tre naboer til planområdet har innvendinger til vårt forslag om å øke mønehøyden til 9,0, evt. 9,5 m, for eneboligene i Kjønstadmarka. Fylkeskommunen anbefaler 9,0 m mønehøyde for de tomtene som ligger høyest i terrenget. På bakgrunn av en helhetsvurdering tilrår vi at bestemmelsenes § 3.1 ”Områder for eneboliger” endres slik at maksimal tillatt mønehøyde ved saltak endres fra 8,0 til 9,2 m over planert terreng foran sokkel/høyeste fasade.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 27.01.2010 20:32
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051