Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 26.05.10 - sak 31/10 - 1719/232/1 - Reguleringsplan Lo sør

Kristine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kristine Karlsaune
Arkivsaknr: 2006/122 - /L12
Alf Magnar Reberg - klikk for personkort
Saksordfører: Alf Magnar Reberg, SP
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 18.03.09 28/09
Plan- og utviklingskomiteen 20.05.10 49/10
Kommunestyret 26.05.10 31/10

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 20.05.2010

Forslag i møte:
Ingen.

Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:
Det gjøres følgende endringer av plankartet:
Vegnavnene P1 og P2 må påføres plankartet, jfr. høringsutgavene.

Reguleringsplan for Lo sør, datert 10.09.08, sist revidert 27.04.10, og med overnevnte endring, vedtas i hht. Plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:
Det gjøres følgende endringer av plankartet:
Vegnavnene P1 og P2 må påføres plankartet, jfr. høringsutgavene.

Reguleringsplan for Lo sør, datert 10.09.08, sist revidert 27.04.10, og med overnevnte endring, vedtas i hht. Plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.

Vedlegg:

  1. PLAN arkitekter AS, 23.04.10 PDF
  2. Plankart datert 10.09.08, sist rev. 27.04.10 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 10.09.08, sist rev. 27.04.10 PDF
  4. Illustrasjonsplan datert 10.09.08, sist rev. 27.04.10 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Sweco Norge AS, 20.04.10 – Notat geoteknisk vurdering.
  • Høringsuttalelser m/diverse kartvedlegg (oppsummert i sakspapir).
  • PLAN Arkitekter AS, 15.10.09 (begrenset høring).
  • Sakspapir PUK 18.03.09, sak 28/09 (første gangs behandling).
  • Planbeskrivelse (av tidligere planforslag).
  • Landskapsanalysekart 10.09.08.


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Etter to høringsrunder foreslås planområdet nå regulert til fritidsbebyggelse (hytter), jord- og skogbruk, fareområde høyspenningsanlegg, spesialområder (privat veg og sti, frisiktsone samt bevaring av anlegg (Lo kirkested) samt fellesområder for avkjørsel, parkering, renovasjon og vann- og avløpsanlegg. Planen viser 14 nye og 4 eksisterende hyttetomter.

I fbm. offentlig ettersyn hadde fylkesmannen innsigelse til planforslaget med begrunnelse i at planforslaget medfører inngrep i 100-metersbeltet langs sjøen i et flott kulturlandskapsområde med store kultur- og miljøkvaliteter. Grunnlaget for innsigelsen var plasseringen av sjøboden og småbåtanlegget med båtslipp og adkomstveg.
Småbåtanlegg med brygge, sjøbod, båtslipp, adkomstveg og snuplass er i sin helhet tatt ut av planen på bakgrunn av nevnte innsigelse, og merknader fra berørte naboer (fastboende og hytteeiere). Planområdet er gitt en ny avgrensning i øst, sør og sørvest. Planområdet er med dette redusert fra 127 til 71,65 daa. 
 
Planforslag sendt på offentlig ettersyn - klikk for større kart

Planforslag sendt på offentlig ettersyn.

Vedlagte reviderte planforslag - klikk for større kart 
Vedlagte reviderte planforslag.

Plan- og utviklingskomiteens ønske om HC-sti til Lo kirkested, fra vest (foreslått løst fra øst ved offentlig ettersyn) er også tatt ut. Dette for å unngå store terrenginngrep. Fylkeskommunen har også uttalt at en slik sti må avklares med Riksantikvaren og flere hytteeiere har påpekt at en HC-sti vil medføre tildels svært store naturinngrep i et kupert sjønært naturlandskap. Samt at bruksfrekvensen på kirkestedet er relativt lav.
Det vises til vedlegg 1 for nærmere informasjon.

Planprosess
Første del av planprosessen er omtalt under første gangs behandling, til slutt i saken.
Plan- og utviklingskomiteen vedtok i møte den 18.03.09, sak 28/09, at forslag til reguleringsplan for Lo sør, med nærmere angitte justeringer, legges ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 04.04.09, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 02.04.09. Høringsfristen var satt til 07.05.09.

I fbm. PUKs behandling er det registrert følgende innspill:
• Ingar Hynne, 27.03.09 – sjokkert over at deres brev av 25.09.08 ikke er nevnt.
• Ingar Hynne pva. flere hytteeiere, 25.09.08 (vedlagt e-posten over).
• Heidi Hynne, Ingar Hynne, 30.03.09 - 31.03.09 - kommentarer til forslagsstiller.
• Ingar Hynne pva. flere hytteeiere, 31.03.09.

I uttalelsene ovenfor påpekes det at PUKs forslag om sti med rullestolstandard fra sjøboden og opp til Lo Kirkested tyder på manglende lokalkunnskap. Det foreslås i stedet at evt. nødvendig HC-sti legges langs åkerkanten, i forlengelse av eksisterende bilveg mellom gnr. 231/116 og 232/120. Dette vil løse adkomstproblematikken til kirkestedet.
Ingar Hynne har bedt om at hans brev av 25.09.08 vedlegges saksdokumentene i fortsettelsen. Brevet er oppsummert slik:

Ingar Hynne pva. flere hytteeiere, 25.09.08 (vedlagt e-posten over)
Felles uttalelse fra 8 hytteeiere til planforslag av 10.09.08.
Både foreslått småbåtanlegg, bilvei/båtrampe ned i badeområdet samt bodanlegg anses som unødvendige inngrep i strandsonen. Stranden vurderes som langgrunn og værhard og krever en hele 20-30 m lang gangvei ut til en flytebrygge hvis alle båtplassene skal ha tilfredsstillende dybdeforhold ved brygga. Det fryktes uønsket parkering selv om det kun anlegges snuplass og trafikken foreslås begrenset med bom. Det er dessuten allerede 3 ramper for småbåtbilhengere i Lofjorden. De anser at naturinngrepet som bodanlegget medfører ikke står i forhold til nytteverdien - nåværende hytteeiere har ikke benyttet seg av naustrett da behovet er for lite. Boden vil også bidra til en privatisering av området.

Mener tidligere planforslag med småbåtanlegg på sørsiden av ”Kjerkodden” av flere grunner er mest skånsomt samt at evt. vei fram til nedsiden av Lo kirkested i samband med småbåthavn der samtidig løser veiproblemet for Lo kirkested. Evt. sjøboder for de nye hyttene kan løses mer skånsomt som et par-tre naust ved eksisterende naust.

Turstien fra fylkesveien ved gnr. 232/78 og ned til eksisterende hytteveg ønskes bevart.

Hvordan blir ferdselen videre fra ny sti S2? Langs åkeren eller på eksisterende sti over private hyttetomter?

Kommentar:
De fleste forholdene som tas opp omfattes ikke lenger av planforslaget. Dette på bakgrunn av flere høringsuttalelser inkl. innsigelse fra fylkesmannen.
Nevnte tursti er tatt inn i planen. Stien S2: Se vår kommentar til uttalelse nr. 13.

Ingar Hynne pva. flere hytteeiere, 31.03.09 (mottatt før høring)
Viser til vårt brev av 25.09.08. I tillegg reageres nå på følgende forhold:
1. Den foreslåtte HC-stien fra sjøboden til Lo kirkested vil på en lengde av ca 20 m gå over eiendommen 232/158 dersom den skal følge nåværende sti. Dessuten er terrenget ganske kupert, særlig dersom HC-stien skal legges sør for vår tomt. Stigningsforholdet vil også være for stort, trolig 1:5 mot vanlig standard for HC-stier 1:20. Det vil også kreves sprengning for å passere et par skrenter, og stien vil derfor representere et omfattende naturinngrep innenfor 100 m grensen. Dette naturinngrepet står på ingen måte i forhold til at det vanligvis holdes kun en andakt pr. år på Lo Kirkested.

2. Foreslått marina er sterkt fortegnet på illustrasjonsplanen av 16.2.09 og vil trolig ikke kunne ha en eneste båt flytende på fjære sjø. (Dagens flytebrygge er ca. 25 m lang, og ligger så grunt at 2-3 båter kan ligge ved brygga på fjære sjø, derfor benyttes blåser). Ber om at dybdemålinger legges fram. Frykter at det i fjæra må bygges en 30-40 m lang stolpebrygge, noe som vil være et betydelig inngrep i strandsonen. Dersom brygga bygges ved skjæret på sørsiden av ”Kjerkodden”, hvor det er mye dypere, vil en kunne greie seg med en marina bygget med en gangvei (bro) i 1-2 seksjoner, fra skjæret og ut til en flytende brygge. Denne kan strekke seg mer langs land, og med kortere bølgebryter.

3. Foreslått ”sjøbod” på hele 80 m2 blir meget skjemmende i terrenget selv om
vegetasjonen rundt skal ”fredes”.  Skogteigen det skal bygges i, består mot sørvest av en bergrygg uten trær - men med lave einerbusker og nypekratt. Mellom bergryggen og åkeren er det en del trær, men disse må fjernes for å gi plass til bygget, dersom bergryggen ikke skal sprenges bort. Dermed vil det nesten ikke være trær igjen som kan skjule sjøboden. Huset vil bli meget synlig fra land og sjø. Denne odden representerer et av de absolutt siste plassene i Lofjorden med svaberg uten bebyggelse og et bygg her vil være med på å privatisere strandsonen betraktelig.

På vegne av 232/157 og 232/158 og 7 hytteeiere i hht. fullmakt.

Kommentar: Se vår kommentar til siste uttalelse fra Hynne.

Følgende uttalelser er mottatt i fbm. offentlig ettersyn:
01  Sametinget, 06.04.09
02  NTE Nett AS, 15.04.09
03  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 06.05.09 – innsigelse
04  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.05.09
05  NTNU Vitenskapsmuseet, 11.05.09 – marinarkeologisk befaringskrav
06  NVE, 30.04.09
07  Kommunalteknikk, Levanger kommune, 14.04.09
08  Kultur, Levanger kommune, 07.05.09
09  Eldres Råd, 30.04.09
10  Ingar Hynne for hytteeiere Lo sør, 03.05.09 og 05.05.09
11  Eva og Knut Gunnar Johnsen, 27.04.09 og 03.05.09
12  Lo flytebrygge A/L v/ Jarle Lysklett, 29.04.09
13  Randi og Viggo Hagen, Ågot og Jarle Lysklett 30.04.09
14  Jarle Lysklett, 03.05.09
15  Trude Helgesen og Hilde M. B. Withammer for Ruth Helgesen, 04.05.09
16  Anne Katharine Dahl, 07.05.09
17  Rune Aarbø Reinaas og Frode Reinaas, 07.05.09

Uttalelser i fbm. begrenset høring er i det følgende oppsummert og kommentert:

01  Sametinget, 06.04.09
Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan en ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Ingen spesielle merknader.

Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Det forutsettes at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.

Det minnes om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml § 4 annet ledd. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

02  NTE Nett AS, 15.04.09
Ingen merknader, men strømforsyning til området må forsterkes og utvides når planen blir vedtatt. Ber utbygger ta kontakt for videre avtale om strømtilførsel og planlegging av denne. Vedlegger kart som viser eksisterende strømforsyning i området.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering og forutsettes evt. fulgt opp av tiltakshaver.

03   Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 06.05.09 – innsigelse
Fra Landbruksavdelingen:
- Konstaterer at ingen hytter er foreslått på dyrket areal.
- Hadde gjerne sett, i lys av kulturlandskapsverdiene i området at det skogkledde området, hvor også Lo kirkested ligger, mellom dyrka jord hadde vært holdt fri for ytterligere hytter. Antall hytter her er nå redusert til en ny, og landbruksdirektøren vil ikke motsette seg dette.
- Frarår at vegadkomst til evt. småbåtanlegg/sjøbod legges over dyrka jord.

Fra Miljøvernavdelingen:
... I overordna plan, kommuneplanens arealdel, er det aktuelle området avsatt til LNF-område sone A hvor bl.a. fritidsbebyggelse ikke er tillatt. Miljøvernavdelingen kan reise innsigelse dersom viktig regionale/nasjonale miljøverninteresser blir skadelidende eller mangelfullt ivaretatt.

Ingen innvendinger til etablering av de 12 hyttetomtene på høydedraget opp mot fylkesveien. Disse hyttene blir liggende bak eksisterende hytter og for det meste bak 100-metersbelte langs sjø.

Tilrår at den gamle ferdselsveien fra fylkesveien, mellom eksisterende bolighus i Lobakken og den vestligste hyttetomta, til Lo kirkested tas inn i planen. Grønne turveidrag og snarveier er viktige elementer som bidrar til å sikre allmennhetens ferdsel i og gjennom planområdet.

Ny hyttetomt like nord for Lo kirkested ligger utenfor 100-metersbeltet og anses som en samlokalisering med eksisterende hytter. Ingen innvending til dette.

Planforslaget har hatt en lang modningsprosess og det har i hovedsak vært knyttet til ønske om å finne egnet lokalisering av småbåtanlegg, båtslipp og sjøbod for oppbevaring av sjørelatert utstyr nede ved sjøen. Miljøvernavdelingen har i hele planprosessen pekt på de nasjonale og regionale miljøverninteressene i strandsonen og spesielt 100-metersbeltet langs sjøen, jf forhåndsuttalelser til planen datert 5.01.06 og 10.03.06. Vi har i forhåndsuttalelsene varslet innsigelser på tiltak som berører strandsonen og 100-metersbeltet langs sjø.

Kyst- og strandsonen er av nasjonal interesse og som skal bevares på grunn av dens kvaliteter som natur- og friluftsområde, oppvekstområde for planter og dyr og landskapskvaliteter. Spesielle hensyn skal tas innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Miljøverndepartementet har i de senere årene anmodet om en skjerpet plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen, jf brev av 08.03.02. I brevet sier departementet bl.a. at byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjøen skal fungere som en retningslinje for planlegging i strandområdene. Dette er fulgt opp i St. melding nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand. Her er det trukket opp nasjonale rammer for utvikling av fritidsbebyggelse hvor det bl.a. heter at Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig igjen å oppfordre kommunene til en streng praksis ved behandlingen av plansaker og dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen.

Planforslaget innebærer en inngripen både i kommuneplanens rammer og viktige nasjonale miljømål som ligger til grunn for kommunens planlegging og tilrettelegging for fritidsbebyggelse. Strandsonen er definert som en nasjonalt viktig ressurs og det er et generelt byggeforbud i 100 meters beltet langs sjø, jf. plan- og bygningslovens § 17-2.

Åsenfjorden med tilhørende sidefjorder som Lofjorden er under sterkt press i fht. etablering av ny fritidsbebyggelse og omsøkte tiltak ligger i et område hvor det ikke, i følge arealplanen, er ønskelig med etablering av ny fritidsbebyggelse. I Lofjorden er det mange reguleringsplaner for fritidsbebyggelse og de få restarealene langs sjøen som ikke er bebygd får derfor forsterket verdi som urørte områder. Miljøvernavdelingen har pekt på behovet for å finne alternativ løsninger til småbåthavn og sjøbod, gjerne samlokalisert med eksisterende anlegg i Lofjorden. Miljøvernavdelingen har i forbindelse med forhåndsuttalelse til etablering av en marina ved Sagtun, datert 4.10.07, gitt kommunen råd om å se på totaliteten når det gjelder småbåthavner i Åsenfjorden. Hensikten er å finne egnet, område for småbåtanlegg og hvor større småbåtanlegg kan etableres nettopp for å unngå nedbygging av urørte strandområder.

I fbm. rullering av kommuneplanens arealdel vil det være naturlig å se på behovet for og muligheten for etablering av fellesanlegg for småbåter i Åsenfjorden.

Miljøvernavdelingen har innsigelse til planforslaget, da det medfører inngrep i 100-metersbeltet langs sjøen i et flott kulturlandskapsområde med store kultur- og miljøkvaliteter. Det er plasseringen av sjøboden og småbåtanlegget med båtslipp og adkomstveg som er grunnlaget for innsigelsen. Tiltakene ligger i et strandområde som i Lofjorden er relativt lite bebygd i dag. Dette område strekker seg fra badestranda i vest til Undlien kai. Mener nasjonale miljøverdier blir skadelidende ved gjennomføring av planen.

Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
Område B1 i sørvestre del av planen er gitt tegnforklaring byggeområde for fritidsbebyggelse – sjøbuer, men er i forslaget til bestemmelser § 2 og § 3.2 omtalt som felles bodanlegg. Manglende samsvar mellom kart og bestemmelser må rettes opp. Dersom B1 skal være et fellesområde, bør det reguleres som det, og det må angis hvilke eiendommer som skal være deltakere i fellesområdet.

I forslaget til bestemmelser § 3.1-6 andre ledd og i § 3.2-3 andre ledd fastsettes det at eksisterende vegetasjon bør tas vare på. Vi viser i den sammenhengen til departementets veileder pkt. 3.3.2 hvor det framgår at sikring av vegetasjon via reguleringsbestemmelser forutsetter at de aktuelle områdene er vist på kartet. Planen bør endres i samsvar med dette.

§ 3.2-2 bør kommunen vurdere om det for klarhets skyld erstatter ”bør” med ”skal”.

Av bestemmelsenes § 3.1-3 andre ledd framgår det at nødvendig parkeringsareal ikke skal inngå i BYA/BRA. Etter teknisk forskrift § 3-12 skal parkeringsareal inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, og det er ikke anledning til via reguleringsbestemmelsene å gjøre unntak fra dette. Dette er bekreftet av Miljøverndepartementet via telefon i dag. Andre ledd må derfor tas ut, og kommunen bør vurdere om grad av utnytting skal endres som følge av dette. Dette vil også omfatte området B1.

Fylkesmannen registrerer at samfunnssikkerhet og beredskapsmessige forhold er vurdert, og at kommunen ikke er kjent med at det er behov for undersøkelser for å unngå skred eller andre naturkatastrofer. Vi vil likevel påpeke at området som inngår i regulerings-planen hovedsakelig består av marine avsetninger, og at det kan være kvikkleirelommer i området som ikke er registrert. Det forutsettes derfor at nødvendige undersøkelser gjøres i forkant av et evt. inngrep for å forsikre at grunnen er trygg. Vi vil også minne om at NVE nå er nasjonal skredetat, og skal høres i alle saker der det kan være fare for skred.

Kommentar:
Innsigelse og innvendinger var søkt imøtekommet da revidert planforslag ble sendt på begrenset høring. Se vår kommentar til siste uttalelse fra fylkesmannen.

04   Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.05.09
Planforslaget slik det foreligger tar i større grad hensyn til kulturlandskap og andre naturkvaliteter i området enn tidligere forslag. I planforslaget er privat småbåtanlegg ved sjøen redusert vesentlig. Vi har derfor ikke innvendinger til hovedinnholdet i planen.

Anbefaler buffersone mellom fritidsbebyggelse og boligområder.

Områdene H1 og H2 bør sikres en rasjonell gangatkomst ned til sjøen med friluftsområde og privat småbåtanlegg, uten å gå ”omvegen” om P2.
Fra H2 er det avsatt område for privat sti S2 sørover. Det er uklart om denne sikrer atkomst videre ned til sjøen utenfor planområdet. Dette må avklares, evt. tas inn i planen hvis atkomst ikke kan sikres på annen måte.

Kulturminner:
Viser til tidligere uttalelser fra oss med varsel om befaring for å avklare forholdet til automatisk freda kulturminner. Det er kjent slike kulturminner i omkringliggende områder, og vår kunnskap tilsier at det også i det aktuelle planområdet kan finnes hittil ikke kjente automatisk freda kulturminner. Jfr. Kulturminneloven § 8-9, jfr § 3 samme lov. Før vi kan godkjenne søknaden, må vi av den grunn foreta en befaring og eventuelt også gjøre en arkeologisk forundersøkelse.

Dersom det skulle vise seg at forundersøkelsen avdekker freda kulturminner i hht. KML § 3-4, må det søkes om dispensasjon etter KML § 8.1. Søknad sendes gjennom oss til rette myndighet etter KML med forskrift, som er Riksantikvaren. Dispensasjon fra fredningsbestemmelsene i KML § 3 gis normalt på betingelse av en arkeologisk utgravning. Dersom det blir aktuelt med en slik undersøkelse, må også den bekostes av tiltakshaver. Vi ber om at kommunen formidler dette til tiltakshaver, og deretter tar kontakt med oss for å avklare spørsmål i fbm. det videre arbeidet.

Kommentar:
Buffersone mot boligeiendom ved Fv 102 er etablert jfr. også ønske fra Johnsen.
Situasjonen videre sørover fra stien S2: Se vår kommentar til uttalelse nr. 11.
Kulturminner: Videreformidlet til tiltakshaver.

05   NTNU Vitenskapsmuseet, 11.05.09 - befaringskrav
Opprettholder krav fra 14.02.06 om marinarkeologisk befaring før planen kan vedtas.
… Ber tiltakshaver ta kontakt.

Kommentar: Uttalelsen er formidlet til tiltakshaver, men er sannsynligvis ikke fulgt opp grunnet fylkesmannens innsigelse til planens småbåtanlegg. Se siste uttalelse fra NTNU.

06  NVE, 30.04.09
Grunnforhold: Området som planlegges regulert har en beliggenhet med innslag av løsmasser som det kan forekomme kvikkleire i. Det er derfor viktig at grunnforholdene blir grundig vurdert av geoteknisk fagkyndig.

Det bør også vurderes om utbyggingsområdet kan være utsatt for andre typer skred enn kvikkleireskred. Vi viser til mer informasjon om dette på vår internettside (www.nve.no), og til faktaark 3/2008 NVEs arbeid med skred.

Kraftledninger etc.: Det er viktig at reguleringsplanen ikke medfører hindringer for evt. eksisterende eller planlagte høyspentlinjer/kabler etc. Kontakt NTE og Statnett.

Kommentar: Se vår kommentar til siste uttalelse fra NVE.

07  Kommunalteknikk, Levanger kommune, 14.04.09
Minner om vår interne høringsuttalelse datert 08.12.08 til forslaget til reguleringsplan, hvor vi frarår at parkeringsplassen reguleres til offentlig trafikkområde. Dersom parkeringsplassen reguleres til offentlig trafikkområde vil det være behov for utbyggingsavtale.

Kommentar:
Parkeringsplassen ved fylkesvegen er tatt ut av planen ved revisjon 15.10.09.

08   Kultur, Levanger kommune, 07.05.09
Har problem med å forstå nødvendigheten av småbåtanlegg m/båtutsett i hver vik. Skeptisk til fellesnaust nesten i fjæresteinene selv om argumentet for mindre bilkjøring kan ha noe for seg. Friluftsspørsmål vurderes av Landbruk og naturforvaltning.

Gammel vei/sti: Opprinnelig har den trolig gått fra Sagtun-Framnes-Tinbuen-området forbi kirka på Lo og til Skjesol, etter at det ble fast skole på Skjesol var dette skoleveien for ungene fra nevnte område. Deler av stien/veien kan være forholdsvis gammel (16-1700-tallet) Den brukes delvis fortsatt av lokalbefolkningen/hytteeiere i området som tursti. I dag er det strekningen fra fylkesveien v/Eva Johansens bolighus (232/8) og i S-lig retning ca. 100 m til den møter eksisterende vei, som er aktuell å bevare både som kulturminne og tursti. Sikring av denne stitraseen vil berøre den V-ligste av hyttetomtene i feltet H1 noe.

Kommentar:
Småbåtanlegg m/fellesbod er tatt ut. Plankartet er justert for å ivareta nevnte sti.

09  Eldres Råd, 30.04.09 - Ingen merknader.

10  Ingar Hynne for hytteeiere Lo sør, 03.05.09 og 05.05.09
Det reageres på unødvendige store inngrep i 100-m strandsonen.
- Småbåtbrygga vil pga. grunnforholdene (på fjære sjø er det målt ca. 35 m fra flomålet og ned til sjøkanten) bli unødig lang, og representerer således et større naturinngrep enn nødvendig. Frykter at illustrert brygge på ca. 40 meters lengde ikke strekker til og at at nesten alle båtene liggende på tørt land ved fjære sjø. Frykter at det må bygges en pålebrygge av anseelige dimensjoner dersom det skal være 30 båtplasser med tilstrekkelig dybde. Nåværende flytebrygga går ut fra et mer utstikkende svaberg og er ca. 30 m lang, men likevel er det er så grundt ytterst på brygga at sjødybden der er kun vel 1 m på fjære sjø. De 11 andelseierne har derfor båtene fortøyd på blåser. Blåser benyttes også fordi denne vestvendte stranda er meget værhard. Dette kan ikke avhjelpes uten skjemmende bølgebrytere av betydelige dimensjoner. Dessuten vil en småbåthavn her halvere området for det nåværende badelivet som er mellom 232/16 og odden mot sør/vest. Bedre plassering med dypere og lunere beliggenhet finnes ved skjæret 20 m vest for eksisterende naust. Her har vi målt avstanden fra flomålet og ut til sjøkanten ved fjære sjø til å være ca. 17 m. Vi vet at det fra Havnemudring AS, Åsenfjord, er foretatt dybdemålinger (også for vårt alternativ), og ber om at disse legges fram, idet vi betviler at den foreslåtte plasseringen kan realiseres innenfor de rammer reguleringsplanen legger opp til. Dersom det mot formodning ikke lar seg gjøre å bygge småbåthavna på sørsiden ved ”skjæret”, vil det være et mindre inngrep å utbygge nåværende flytebrygge til havn for 30 småbåter, enn å bygge en ny, svær, pålebrygge ved siden av den gamle flytebrygga.
- Adkomstveg til småbåthavn/badeområde. Et unødvendig naturinngrep i strandsonen. De badende kan gå til strandsonen, og hytteeierne har lite behov for å kjøre tyngre ting ned til båtene, og båtslipper finnes det nok av i nærområdet. Etableres dette prinsippet, blir det mange veier i den sårbare strandsonen ved Trondheimsfjorden.
Vegen medfører også nedbygging av dyrka mark. Tviler på at bomløsning vil fungere etter hensikten - folk vil glemme å låse bommen. Tviler også på at det ikke vil parkeres nede ved sjøkanten. Har for øvrig foreslått annen plassering av småbåthavna.
- Sjøbodene. Det er et unødvendig naturinngrep i strandsonen å bygge 20 boder a 3 m2. De eksisterende hytteeierne har etter 35-40 år ikke registrert noe behov for sjøboder. Det finnes nødvendig stuerom for flytevester og fiskeutstyr i alle moderne båter. Redd bodene kan bli brukt til lagring av bensin. Foreslått sjøbod vil bli svært synlig og den foreslåtte ”verneskogen” vil ha liten verdi. Bygget vil oppfattes som en privatisering av strandsonen, særlig av tilreisende småbåter som ofte ankrer opp og bader i dette området. Adkomsten til sjøbodene vil også nedbygge dyrka mark. Foreslår heller at evt. nødvendig lager ordnes i et par naust.
- Stier. Foreslått HC-sti i PUK 18. mars til Lo kirkested fra ”sjøboden” er nå heldigvis flyttet øst for kirkestedet, idet den både blir for bratt som HC-sti og delvis over grunnen til 232/158. Eksisterende tursti ned fra fylkesvegen ved villa 232/78 og ned til eksisterende hytteveg, må bevares, idet dette er en viktig del av turtråkket langs fjorden. Skal ny sti S2 slutte i åkeren?
- Nåværende flytebrygge. Andelseierne må få kompensasjon i form av kostnadsfri båtplass på den nye småbåtbryggen, se brev 29.04.09 fra Lo Flytebryggelag.

Viser til fullmakt fra hytte/bryggeeierne fra september 2008.

Supplerende opplysninger 05.05.09, i hht. hytteeiermøte 28. april:
Se revidert plantegning som vedlegg til vårt brev av 3.5.09. med inntegnet alternativ plassering av marina og gammel tursti som bør bevares. Utvidelse av badeområdet er vist, mens unødig utbygging i strandsonen med vei/båtslipp og sjøbod er fjernet. Evt. alternativ plassering av sjøbod (naust) er antydet.

Kommentar:
De fleste forholdene som tas opp omfattes ikke lenger av planforslaget. Dette på bakgrunn av innsigelse fra fylkesmannen og andre høringsuttalelser.
Eldre sti er tatt inn. Stien S2 er kommentert under uttalelse nr. 13.

11  Eva og Knut Gunnar Johnsen, udatert (stemplet inn 24.04.09)
Et så stort antall fritidseiendommer vil ha stor innvirkning på det biologiske mangfoldet ved Lofjorden. Deler av det planlagte hyttefelt er trukket så tett inn til eksisterende boliger at dette anses som hinder for fri ferdsel og til sjenanse for de eksisterende fastbebodde eiendommer. Hele hyttefeltet er trukket noe vekk fra fastbebodd område, med en buffersone mellom hyttefelt og bolighus, bortsett fra mot eiendom Solgløtt gnr. 232/78 der hyttefeltet grenser inn mot eiendommen. Nærmeste hytte kan følgelig bli til sjenanse for fastboende og føre til forringelse av boligeiendom. Dette synes meget urimelig, og må hensyntas. Deler av denne hyttetomten ligger for øvrig innenfor 100 m beltet.

Kommunen har selv uttalt at Åsenfjord og spesielt Lofjorden, er et av de mest belastede områdene i kommunen, når det gjelder antall fritidseiendommer. Med denne utbyggingen vil hele området bli betydelig mer belastet, og muligheten for fri ferdsel blir vesentlig svekket.

På eiendommen gnr. 232/78 starter en sti, som går rett igjennom den inntilliggende
hyttetomta, (vises på sat.foto). Denne stien er over 100 år gammel, og har vært i bruk som vei ned til sjø og utmark i alle år. Det er en sti som er bygd av stein med jorddekke, og var i sin tid benyttet av folk og dyr fra husmannsplassen Lobakken øvre. Siden ble stien brukt til vei for hest og kjerre. Lokalbefolkingen benyttet også denne veg for å komme seg til og fra skole (Skjesol skole). Stien må ivaretas.

Den aktuelle stien er ikke tegnet inn og ikke ivaretatt for brukernes interesse. Videre ser vi at alle stier og veier som er inntegnet, har en buffersone på begge sider, og dette må også bli løsningen for denne stien. Slik vi anser situasjonen er det beste at tomten som berører det aktuelle området blir fjernet i sin helhet, eller at tomtefeltet blir trukket vekk fra stien på øvre side med en buffersone inn til stien, slik at denne stien blir ivaretatt og kan benyttes på samme måte som før, og for å unngå videre konflikter i denne saken. Slik saken står i dag, er befaring av området en nødvendighet.
Klikk for større kart 

Tilleggsopplysning 03.05.09
Johnsen anser at foreslått hyttetomt, 15 m fra deres eiendom, vil være til stor sjenanse, dessuten vil den også, jfr. også taktsmanns vurdering, medføre stor forringelse og tapsverdi for dem. Denne hyttetomten ligger innenfor 100-meters beltet mot sjø, og i et område hvor det går en tursti som er flittig brukt av allmennheten. Stien er sannsynligvis fra den tid det var husmannsplass her nede og må vernes, denne sti brukes på vei til både sjø og skog. Foreslår at denne hyttetomta tas bort eller flyttes 25 til 30 m sørøstover, slik at det blir en buffersone med plass til eksisterende sti.

Kommentar:
Merknad om sti og avstand mellom bolig og hytter ble hensyntatt ved revisjon av planen før begrenset høring. I revidert plan er eksisterende sti vist som sti S4 og nytt hytteområde er lagt øst for denne stien. Det er ikke mottatt merknader fra Johnsen til det reviderte planforslaget.

12  Lo flytebrygge A/L v/fungerende formann Jarle Lysklett, 29.04.09
Olav Grøtte, Ola Grøtte, Dagfinn Sakshaug, Arve Holmen, Bergljot Hynne, Ingar Hynne, Viggo E. Hagen, Viggo Hagen jr., Erik Hagen, Jarle Lysklett, Ivar Lysberg, Toril og Stig Heggem, Dagfinn Sakshaug og Ivar Lysberg.

Friluftsområde sjø: Hytteeiere i området har siden 1960-70 åra hatt adgang til fortøyning av båter. Med bistand fra grunneier ble det i 1970-åra bygd en flytebrygge som det også ble badet fra. I 2004 gikk hytteeierne sammen og etablerte Lo flytebryggelag med 11 andelseiere og den gamle flytebrygga ble erstattet av en solid og tidsmessig brygge anslått til en verdi av kr 500.000,-. Hvis brygga skal omgjøres til badebrygge og området rundt skjermes for båttrafikk og forankring er det et meget stort inngrep i dagens bruksrett, men andelseierne vil kunne overdra brygga til utbygger mot gratis plasser i planlagt marina. Foreslår at friluftsområde sjø utvides til også å omfatte det område som tenkes regulert til privat småbåtanlegg ved at dette flyttes sørøstover slik som på vedlagte forslag. 30 båter kloss inntil et lite badeområde er en meget utrygg og unødvendig begrensning av det angitte offentlige friluftsområde sjø. Det bør dobles og bidra til god allmenn trivsel.

Friluftsområde land: Hele strandområdet og ovenforliggende knauser og svaberg er viktig å bevare for allmennheten. Av den grunn bør det søkes en annen og mer skjermet adkomst både til marinaen og det meget store sjøbodanlegget.
Derfor foreslår vi at bilveg flyttes ut av området og til en skjermet adkomst i fbm. adkomst til Lo kirkested. Se nærmere beskrivelse i egen henvendelse.

Avslutning: Vi er positivt interessert i at det blir en god og framtidsrettet utbygging av planområdet og at dette blir til alles beste. Våre innspill sikrer vitale deler av området til gode friluftsområder både i sjø og på land. Områdene til dette i reguleringsplanforslaget blir for trange og legger opp til unødvendig inngrep av vei, snuplass og stort sjøbod-anlegg i et område som er særlig viktig å bevare som allment område. Dette håper vi blir hensyntatt, særlig så lenge som vi faktisk kan anvise ny og enklere biladkomst til marina og til badeanlegget som i vårt forslag faktisk får en bedre plassering.

Vil arbeide for å utvide Lo flytebryggelag til en Velforening for eksisterende og nye hytteeiere. Det vil bli utarbeidet nye vedtekter for Velforeningen.
Vedlagt uttalelsen: Kartvedlegg m/påskrift + vedtekter for Lo flytebrygge A/L.

Kommentar: Nevnte forhold er tatt ut av planen.

13  Randi og Viggo Hagen, Ågot og Jarle Lysklett 30.04.09
Eiere av gbnr. 232/107 og 232/106 ber primært om at sti S2 utgår, sekundært at det bestemmes at videreføringen av stien ned til friluftsområde sjø legges på sørsiden av eksisterende gjerde.

Begrunnelse av primærforslaget: Beste og mest naturlige gangadkomst ned til sjøen for 5 av 7 planlagte hytter i felt H2 vil være å gå gårdsveien via sti S1. Det vil heller ikke bli noen spesiell veiforlengelse for de siste 2 hyttene. Ulempen for disse må i alle fall sies å være langt mindre enn kostnadene til å opparbeide ny sti og ulempene for oss.

Begrunnelse av sekundærforslaget: Begge våre hytter ligger tett ved gjerdet og det er ikke plass for noen ny sti mellom våre hytter og gjerdet. Riktignok går ikke våre tomter helt ned til gjerdet. Grensen går ca. 1 m fra gjerdet, men det var fordi grunneier ville sikre oss to sti-adkomst til våre hytter. Det vil ikke være mulig å komme forbi hytte 232/108 uten å måtte benytte deler av denne eiendommen og samtidig nesten kollidere med den sørvendte terrasse. Derfor må stien, hvis den skal bygges, legges på sørsiden av gjerdet. Det vil være god plass til det ved å rydde den krattskogen som vokser langs gjerdet i en bredde på ca 2 m før dyrkamark.

Kommentar:
Vi antar følgende kartgrunnlag er mer oppdatert mht. nevnte terrasser:

Klikk for større kart
 
Stien S2 munner ut i landbrukseiendommen gnr. 232/1 og er omtalt i bestemmelsenes § 6.4. Planen regulerer ikke ferdsel over eller langsmed nevnte hytteeiendommer, men på tur ned til sjøen kan det synes naturlig å følge evt. eksisterende tråkk, med mindre dette synes for privat. Terrassen ser ut til å ligge ca. 2 m fra tomtegrensa og nevnte gjerdeplassering kan virke privatiserende.

14  Jarle Lysklett, tilleggskommentar 03.05.09
Friluftsområdet i sjø bør være minst dobbelt så stort og tilliggende landområde bør sikres som friluftsområde på land. Det er nettopp dette området som blir mest brukt av både bygdas befolkning og hytteeierne. Bevar landområdet ovenfor friluftsområdet i sjø i utvidet grad som allment friluftsområde på land til glede for framtiden.

Kommentar: Nevnte områder ved sjøen er tatt ut av planen.

15  Trude Helgesen og Hilde M. B. Withammer for Ruth Helgesen, 04.05.09
Et småbåtanlegg, med inntil 30 båtplasser samt tilhørende båtslipp vil medføre en mye større båttrafikk enn det som er pr i dag, og også selve anlegget med båtslippen vil bli en mye mer markant endring i strandsonen enn dagens bryggeanlegg.

Bade-/strandområdet er i utgangspunktet relativt lite, og båttrafikken vil fort virke sjenerende for de badende. Allerede i dag blir det raskt fullt av hytteboere på stranden en godværsdag. I tillegg benytter fastboende denne stranden. Det er få svaberg å ta solbad på, og området bortenfor svabergene, der det ved lavvann er sand/grus (vestlig retning - mot 232/16), vil ved flo sjø ikke være tilgjengelig. Det samme gjelder en del av svabergene. Det er stor forskjell mellom høyvann og lavvann, og dette påvirker størrelsen på området som vil være tilgjengelig for å benytte stranden.

Dersom en hadde flyttet småbåtanlegget ytterlige i sørøstlig retning, mot Lo kirkested, ville det medført et større skille mellom områder for båtaktivitet og badeliv, samtidig som et større område ville blitt gjort tilgjengelig for sol og strandliv. Den nye veien vil da måtte tilpasses denne løsningen, og det vil være viktig å balansere behovet for adkomst/tilgjengelighet mot ønsket om en minst mulig inngripen i landskapet.

Forutsetter at de hytteeierne som har en andel i dagens brygge, får en båtplassandel kostnadsfritt i det nye anlegget. Den gamle bryggen, som de har investert i over år, vil da gjøres tilgjengelig som badebrygge for alle.

Kommentar: Nevnte områder ved sjøen er tatt ut av planen.

16  Anne Katharine Dahl pva. flere, 07.05.09
En nær dobling av antall hytter i området; fra 15 til 28, vil medføre en meget stor belastning på området og uten tvil forringe kvaliteten på området for oss som har tilhørighet til denne del av Lofjorden. Det gjelder ikke minst forhold knyttet til støy og sikkerhet.

I tillegg til økt biltrafikk og press på eksisterende vei, vil økt båttrafikk fra den planlagte småbåthavnen med 30 båtplasser, redusere sikkerheten og mulighetene for bading fra vår hyttetomt. Av erfaring vet vi at båttrafikken ofte går svært nær land og til tider i stor fart.
Økningen i båttrafikk reduserer også mulighetene for bading fra felles strand; der båtanlegget, dersom det blir plassert iht nåværende plan, vil innskrenke plassen for badende; både hytteeiere og befolkningen i området, til et meget lite område på svabergene.

Det legges opp til unødvendig store inngrep i strandsonen. Det gjelder særlig planene om bygging av (bil)veg og båtslipp i samband med småbåthavnen, samt de planlagte ”sjøbodene”. Det synes ikke å være noe rimelig forhold mellom behov og den betydelige belastningen på naturmiljøet dette vil medføre.

Området, som omfatter strand og omliggende friluftsområder, er av stor verdi for tilgangen til sjø og badeliv i regionen, og viktig å bevare for allmennheten. Ber derfor om at det tas hensyn til miljø og sikkerhet.

Slutter oss til fellesuttalelsen fra Lo brygge og hytteeierforening.

Kommentar: Nevnte områder ved sjøen er tatt ut av planen.

17   Rune Aarbø Reinaas og Frode Reinaas, 07.05.09 - eiere av gnr. 234/12
• Er det riktig å etablere biladkomst til privat småbåt- og bodanlegg i dette sårbare strandområdet?
• Hvordan sikre at kjørbar sti til kirkestedet kun benyttes til HC-transport og ikke blir en biladkomst til strandsonen?

Kommentar: Nevnte områder er tatt ut av planen.

Endringer 15.10.09 (etter offentlig ettersyn / før begrenset høring)
Følgene områder er tatt ut av planen: Friluftsområde sjø, friluftsområde land, privat småbåtanlegg, bodanlegg (B1), bevaring av vegetasjon (ved B1), forlengelse av privat veg 2 (P2) ned til privat småbåtanlegg, felles parkeringsplass (FP2) ved P2, offentlig parkeringsplass (OP) ved avkjørsel til Fv.102 – Privat veg 2, Sti 3 (S3) og Sti 4 (S4) NB: Nye stier med samme navn er lagt inn.

Andre endringer av plankartet: Annet fellesareal (VA-anlegg) er flyttet fra offentlig parkeringsplass (OP) til felles parkering (FP1). Siktsoner er justert og målsatt. Ny sti i nordvest mellom 232/78 og H1 er tegnet inn. Sti 2 (S2) er justert. Sti 3 (S3) er regulert inn. Antall hytter i felt H2 er økt fra 7 til 8. Plan er tilpasset nylig vedtatt reguleringsplan for Lobakken med buffersone mellom nye hytter og vegen. Det er ikke angitt byggegrense mot fylkesvegen. Området for jord- og skogbruk er redusert (øst for P2 og mot Lofjorden). Feltnavn H4 tas ut av plan.

Reguleringsbestemmelsene:

  • § 3.1.3 Parkering endret til ”Det vil være biladkomst og muligheter for parkering inne på alle hyttetomter unntatt gnr/bnr: 232/158.”
  • § 3.1-4 er endret ved at samlet bruksareal økes fra 100 til 120m2 som en følge av at parkering iht. TEK skal regnes med i grad av utnytting.
  • § 3.2 Område for fritidsbebyggelse - felles bodanlegg B1 med underpkt. er strøket.
  • § 5 Offentlige trafikkområder med underpunkt er strøket.
  • § 7.1-2 ”Snuplass og båtslipp kan anlegges i enden av P2 som vist på plankartet” strøket.
  • § 7.1-2 ”Parkering er ikke tillatt i tilknytning til snuplass og båtslipp i enden av P2” strøket.
  • §§ 7.2 Friluftsområde land, 7.3 Friluftsområde sjø, 7.4 Privat småbåtanlegg og 7.7 Bevaring av vegetasjon er strøket.
  • § 8.2 Felles parkeringsplass – FP ”FP2 er felles for område H3 og H4” er strøket.
  • § 8.3 ”FR er felles for områdene H1, H2, H3 og H4” endret til ”FR er felles for områdene H1, H2 og H3”
  • § 8.4 Annet fellesareal - VA-anlegg ”Arealet er felles for områdene H1, H2, H3 og H4” endret til ”Arealet er felles for områdene H2, H2 og H3”.


Som en følge av at flere bestemmelser er strøket er også nummereringen endret.

Begrenset høring av revidert planforslag
På bakgrunn av høringsuttalelsene sendte PLAN arkitekter AS revidert planforslag på en begrenset høring med brev av 15.10.09. Høringsfristen var satt til 05.11.2009.
Høringspartene var begrenset med utgangspunkt i planens noe mindre omfang.

Følgende uttalelser er mottatt i fbm. begrenset høring:
18  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.10.09 – trekker innsigelse
19 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 03.11.09
20  NTNU Vitenskapsmuseet, 20.10.09 – trekker marinarkeologisk befaringskrav
21  NVE, 28.10.09 - krever geoteknisk vurdering
22  NVE, 08.01.10 – ingen innvending hvis fjellgrunn kan dokumenteres

Forslagsstiller har også hatt en dialog med Statens vegvesen om frisiktsoner.
NVE har pr. e-post den 27.04.10 akseptert den geotekniske vurderingen.

Uttalelser i fbm. begrenset høring er i det følgende oppsummert og kommentert:

18  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.10.09 – trekker innsigelse
Landbruksavdelingens merknader i brev av 06.05.09 vurderes i all hovedsak å være ivaretatt med de skisserte endringer som fremkommer av den begrensede høringen. Landbruksavdelingen vil ikke ha innvendinger dersom et planforslag med de skisserte endringene ønskes vedtatt.

Miljøvernavdelingen fremmet i brev av 06.05.09 innsigelse til det opprinnelige planutkastet. I fremlagte reviderte planforslag er de elementene som var bakgrunn for innsigelsen tatt ut. Dette gjelder friluftsområde sjø, friluftsområde land, privat småbåtanlegg, bodanlegg (B1), bevaring av vegetasjon (v. Bl), forlengelse av privat veg 2 (P2) ned til privat småbåtanlegg, felles parkeringsplass (FP2) ved P2, offentlig parkeringsplass (OP) ved avkjørsel til Fv. 102 - Privat veg 2, sti 3 (S3) og sti 4 (S4), NB: Nye stier med samme navn er lagt inn. Dersom planforslag med disse endringene fra Plan arkitekter, datert 15.10.09, fremmes til politisk behandling i kommunen vil Miljøvernavdelingen trekke sin innsigelse.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen bemerker at i forslaget til bestemmelser § 3.1-4 må grad av utnytting angis med BYA, jf. teknisk forskrift § 3-4 og BRA, jf. § 3-6. Størrelsesbegrensningen på uthus/anneks må angis i BYA/BRA.

Kommentar:
Etter at fylkesmannen påpekte at det ikke er anledning til å gjøre unntak for at parkeringsareal skal inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, foreslo tiltakshaver gjennom den begrensede høringen at grad av utnytting økes fra 100 til 120 m2, for å ta hensyn til parkeringsplass på hyttetomta. Bestemmelsen ble ytterligere justert etter høringen, i dialog med kommunen. Vi ser at kjøreadkomst til hver enkelt hytteeiendom blir stadig mer aktuelt. En har tidligere ikke praktisert å oppgi noe parkeringskrav eller å oppgi utnyttingsgrad med tanke på evt. biloppstillingsplass.

19  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 03.11.09
Det reviderte planforslaget imøtekommer en del av våre tidligere merknader.
Ingen merknader til arealbruken i nordre del av planområdet (H1 og H2 med tilgrensende arealer) eller til reduksjon av LNF-område og fjerning av småbåtanlegg.

Tilrår å opprettholde friluftsområde ved sjøen. Hytteområdets viktigste kvalitet vil være sjøutsikt og sjøtilgang. En sikring i planen av tilgjengelig areal ved sjøen vil derfor ha stor betydning for brukerne i området. Vi vil derfor sterkt tilrå at planen omfatter friluftsområde ved sjøen og at det evt. justeres for å bli en sammenhengende del av planen. Gangsti S3 må samtidig forlenges fram til friluftsområdet for at ferdsel ned til sjøen skal opprettholdes.

Kulturminner:
Det vises til visuell befaring i området 19. oktober 2009, sammen med grunneier. Området består av et åkerområde med omkringliggende bergrabber og -knatter, og unntatt åkeren er planområdet i dag tett skogbevokst. De planlagte hyttetomtene ligger alle på berg, men med varierende høyde i terrenget. I området finnes også en del spor fra 2. verdenskrig (avfall, brakker etc.), da nazistene anla en mindre leir i området.

  • Under befaringen ble det ikke påvist røyser, gravhauger eller andre synlige kulturminner på overflaten.
  • Det ble påpekt overfor grunneier at fylkeskommunen kanskje ønsker å overvåke evt. graving av V/A-ledning i området.
  • Lo kirkested (A 111153) ligger lengst S i planområdet, og denne lokaliteten er, i kraft av sin alder, automatisk fredet. Dette området bør derfor reguleres til spesialområde bevaring. Dersom det fra kommunens side er ønskelig med tilrettelegging av HC-sti inn til kirkestedet, må dette behandles av Riksantikvaren, som har ansvaret for alle kirker og kirkesteder i Norge. Den planlagte hytta nærmest kirkestedet, er tenkt å ligge i bakkant (NV) av bergryggen over kirkestedet, slik at det ikke trer fram i silhuett.


Minner om at det fortsatt kan ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Minner følgelig om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene.
Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Tidligere foreslått friluftsområde på land omfattet ikke dyrka mark. Friluftslivets interesser ved sjøen anses tilstrekkelig sikret gjennom avsatt LNF-formål i kommuneplanens arealdel samt at det ligger i 100-meters beltet ved sjøen.

En naturlig forlengelse av gangstien S3 vil dele opp dyrka mark, noe vi ikke ønsker å fastsette i planen. Minner om at fylkesmannens landbruksavdeling frarådde vegadkomst til evt. småbåtanlegg/sjøbod over dyrka jord.

Kirkestedet er regulert til spesialområde bevaring. HC-sti til kirkestedet er tatt ut av flere grunner. Kulturminnelovens melde- og aktsomhetsplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

Uttalelser i fbm. offentlig ettersyn er i det følgende oppsummert og kommentert.

20  NTNU Vitenskapsmuseet, 20.10.09 - trekker befaringskrav
Det går frem av nytt utkast til reguleringsplan at alle områder i sjø, herunder småbåtanlegg, samt sjønære områder med slipp og snuplass nå er tatt ut av planen. Dette medfører at planen, slik den foreligger, ikke inneholder planlagte tiltak som vil komme i konflikt med evt. kulturminner under vann jfr. kml §14. I lys av den nå endrete reguleringsplanen, trekker vi vårt befaringskrav ettersom det ikke foreligger sjøareal som krever undersøkelse. Vi har dermed ingen anmerkninger til reguleringsplanen slik den foreligger, men ber om å få saken til ny behandling dersom det allikevel skulle bli aktuelt med regulering av sjøareal.

Kommentar: Uttalelsen er tatt til orientering.

21  NVE, 28.10.09
I brev fra Plan arkitekter datert 15.10.09 ønskes en presisering i fht. når en geoteknisk undersøkelse må være utført i planprosessen. NVE ønsker at en geoteknisk avklaring skal foreligge før planen sendes på høring. Det bør foreligge geoteknisk dokumentasjon på at utbyggingsområdet er tilstrekkelig sikkert mot skred på høringstidspunktet.
I dette tilfellet, hvor reguleringsplanen har vært på 1.gangs høring, bør en geoteknisk vurdering og dokumentasjon foreligge før et vedtak fattes. Vi ønsker å få tilsendt den geotekniske dokumentasjonen til vurdering når den foreligger og før et vedtak fattes.

Kommentar: Se vår kommentar til siste uttalelse fra NVE.

22 NVE, 08.01.10 (kopi til kommunen)
Vi viser til vår uttalelse datert den 28.10.09 hvor vi krever at en geoteknisk vurdering bør utføres og at dokumentasjon på dette blir sendt NVE til vurdering før et vedtak fattes. Det vises også til at Plan arkitekter AS har foreslått følgende: ”Det ønskes en rekkefølgebestemmelse som låser all utbygging av området før den nødvendige geotekniske dokumentasjonen er på plass. En slik gjennomføring vil kunne sikre at geoteknisk dokumentasjon utarbeides samtidig som reguleringssaken vil kunne tas opp til politisk andregangsbehandling.” Videre viser Plan arkitekter AS til at alle fritidsboliger er lokalisert til skogsområder hvor det ut i fra grunneiers kunnskap, og befaringer, er fast fjell. NGUs løsmassekart viser imidlertid at hele planområdet består av hav- og fjordavsetninger av varierende tykkelse hvor kvikkleire kan forekomme. Disse kartene har imidlertid varierende grad av nøyaktighet.

At vurderinger knyttet til lovpålagt risiko- og sårbarhetsanalyse i fbm. planarbeid ønskes flyttet fra plannivå til byggesaksnivå er ikke i tråd med intensjonene i plan- og bygningslovens § 4-3 hvor det i lovkommentaren til plandelen heter at: ”Skal risiko- og sårbarhetsanalyser få praktisk betydning, må resultatene i nødvendig utstrekning komme til uttrykk i planene”. …

Dersom grunneiers påstand om at fritidsboligene vil bli plassert på fjell kan dokumenteres, har vi ingen innvendinger til tiltaket.

Dersom ovenfor nevnte ikke kan dokumenteres bør det etter vårt syn foretas en geoteknisk vurdering av grunnforholdene med tanke på fare for utglidninger og skred. Vi anser som ovenfor nevnt at sikkerheten bør dokumenteres før planen vedtas. Alternativet er å innregulere fritidsboligene kun i områder hvor det er dokumentert fast fjell.

Kraftledning gjennom planområdet bør reguleres som hensynssone (jfr. PB1's § 11-8 a).

Kommentar:
Geoteknisk vurdering av 20.04.2010, utført av Sweco Norge AS, angir følgende:
”Topografi: Terrenget er småkupert og ligger stort sett med sørvestlig fall mellom kote 45 og 20.
Grunnforhold: Grunnen består av torv og forvitret fjell over flussfjell i liten dybde under terreng. Bart fjell i dagen kan observeres flere steder i alle tre feltene.
Risiko for skred og utglidning: Det er ikke risiko for utglidning av noen av tomtene. Det er heller ikke noen risiko for at ras utløst annet sted skal skade tomteområdene.”

NVE har pr. e-post den 27.04.10 akseptert overnevnte dokumentasjonen på at bebyggelsen er planlagt på fast fjell.

Planen lå ute til offentlig ettersyn før plandelen i PBL 2008 trådte i kraft og behandles etter PBL 1985. Området rundt kraftlinjen er følgelig vist som fareområde.
Endringer etter begrenset høring
Plankartet: Frisikt endret jfr. innspill fra vegvesenet.

Reguleringsbestemmelsene:
§ 3.1-4 første ledd er endret, på bakgrunn av innspill fra fylkesmannen.
§ 6.1-1 Det er tatt ut at vegformålene P1 og P2 skal omfatte grøfter.

Vurdering:
De fleste innvendingene i høringsuttalelsene gjelder forhold som ikke lenger omfattes av planen. Det foreligger ikke innsigelse til revidert planforslag.
På bakgrunn av høringsuttalelse fra NVE ble det utført en geoteknisk vurdering. Denne konkluderer med at det ikke er fare for utglidninger og ras i tomteområdene. NVE har akseptert vurderingen.

Ved første gangs behandling kommenterte vi både fordeler og ulemper med planens forholdsvis store hyttetomter. I revidert planforslag er det oppnådd en tomt mer i område H2 og område H1 er begrenset som følge av sti i vest.

Ønske fra flere om bevaring av eldre sti ned fra fylkesvegen er imøtekommet. Det samme gjelder ønsket buffersone mot boligeiendom.

En har også forsøkt å imøtekomme fylkesmannens merknader til bestemmelsene.
Dette har bl.a. ført til flere justeringer av utnyttingsgraden. Rullering av kommuneplanens arealdel pågår, men det er ennå ikke fastsatt noen ny praksis for hytteområder.

Ved første gangs behandling kommenterte vi at vegene syntes noe overdimensjonert og antydet at grøfter burde inngå i formålet. PUK vedtok dette, men ved nærmere vurdering har vi ikke sett behov for å fastholde dette.
Forslag: Vegnavnene P1 og P2 må påføres plankartet, jfr. høringsutgavene. 

Frisikt i kryss/avkjørsler med Fv102 synes avklart med Statens vegvesen.
Utstrekning av fareområde og bevaringsområde anses avklart gjennom høringene.

Fylkeskommunens sterke anmodning om å sikre friluftsområdet ved sjøen inkl. gangadkomst ned til dette er imidlertid ikke imøtekommet i planen, bl.a. fordi naturlig forlengelse av stien S3 vil dele opp dyrka mark. Spørsmål knyttet til evt. videreføring sørover av stien S2 er heller ikke avklart i planen. Planen endrer ikke allmennhetens adkomstmuligheter ned til Lofjorden. Allmennheten kan evt. sikres gangadkomst til badeområde og kirkested gjennom en avtale mellom kommune og grunneier om ferdsel på privat veg og sti.

Konklusjon
Vegnavnene P1 og P2 må påføres plankartet, jfr. høringsutgavene.
På bakgrunn av en helhetsvurdering tilrås det at det innstilles på at planforslaget vedtas. 

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 18.03.2009

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Guri Skjesol, SP:

Adkomst til Lo kirkested, sti fra vest, må utformes slik at denne kan benyttes av bevegelseshemmede med nødvendig framkomstmiddel.

Saksordfører:

Alf Magnar Reberg, SP

Avstemning:

Skjesols tilleggsforslag enstemmig vedtatt.

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

1)       § 3.1-3, tilføyelse: ”Nødvendig parkeringsareal inngår ikke i BYA/BRA.”

2)       § 3.1-4 første ledd endres til: ”For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse/veranda i tilknytning til hytta med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.”

3)       § 3.1-4 andre ledd endres til: ”Hytte tillates med mønehøyde inntil 6,0 m og uthus/anneks tillates med mønehøyde inntil 4,0 m.”

4)       § 3.1-5 første ledd endres til: ”Alle hytter skal ha saltak med helning mellom 25 og 35 grader.”

5)       §§ 3.1-6 og 3.2-3, tilføyelse: ”Terrenginngrep bør i størst mulig grad unngås.”

6)       Ny § 3.1-7 og 3.2-4: ”Det er tillatt å legge inn vann i ny og eksisterende fritidsbebyggelse under forutsetning av at godkjent avløp er ordnet.”

7)       § 7.1-2 første og andre ledd og § 8.1-2: Det tilføyes at breddene er inkl. grøfter.

8)       § 7.1-2, tilføyelse: ”Avkjørsler mot Fv 102 skal utformes i hht. Statens vegvesens vegnormaler.”

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

9)       Område H3 reduseres i hht. uttalelse fra landbruk den 04.03.09.

10)    Forslagsstiller oppfordres til å legge inn en buffersone rundt bodanlegget B1, som kombineres med spesialområde for bevaring av vegetasjon, hvor snauhogst bør være forbudt.

11)    Tegnforklaringen: Teksten til Annet fellesareal oppdateres i samsvar med plankartet.

Adkomst til Lo kirkested, sti fra vest, må utformes slik at denne kan benyttes av bevegelseshemmede med nødvendig framkomstmiddel.

Forslag til reguleringsplan for Lo sør, datert 10.09.08, sist rev. 16.02.09, og med endringer som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Etter evt. reguleringsvedtak, bør kommunen inngå en avtale med grunneier som sikrer allmennheten gangadkomst fra fylkesvegen og fram til regulerte friluftsområder og kirkested.   

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

1)       § 3.1-3, tilføyelse: ”Nødvendig parkeringsareal inngår ikke i BYA/BRA.”

2)       § 3.1-4 første ledd endres til: ”For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse/veranda i tilknytning til hytta med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.”

3)       § 3.1-4 andre ledd endres til: ”Hytte tillates med mønehøyde inntil 6,0 m og uthus/anneks tillates med mønehøyde inntil 4,0 m.”

4)       § 3.1-5 første ledd endres til: ”Alle hytter skal ha saltak med helning mellom 25 og 35 grader.”

5)       §§ 3.1-6 og 3.2-3, tilføyelse: ”Terrenginngrep bør i størst mulig grad unngås.”

6)       Ny § 3.1-7 og 3.2-4: ”Det er tillatt å legge inn vann i ny og eksisterende fritidsbebyggelse under forutsetning av at godkjent avløp er ordnet.”

7)       § 7.1-2 første og andre ledd og § 8.1-2: Det tilføyes at breddene er inkl. grøfter.

8)       § 7.1-2, tilføyelse: ”Avkjørsler mot Fv 102 skal utformes i hht. Statens vegvesens vegnormaler.”

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

9)       Område H3 reduseres i hht. uttalelse fra landbruk den 04.03.09.

10)    Forslagsstiller oppfordres til å legge inn en buffersone rundt bodanlegget B1, som kombineres med spesialområde for bevaring av vegetasjon, hvor snauhogst bør være forbudt.

11)    Tegnforklaringen: Teksten til Annet fellesareal oppdateres i samsvar med plankartet.

Forslag til reguleringsplan for Lo sør, datert 10.09.08, sist rev. 16.02.09, og med endringer som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Etter evt. reguleringsvedtak, bør kommunen inngå en avtale med grunneier som sikrer allmennheten gangadkomst fra fylkesvegen og fram til regulerte friluftsområder og kirkested.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 10.09.08 PDF
  2. Plankart datert 10.09.08, sist rev. 16.02.09 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 10.09.08, sist rev. 16.02.09 PDF
  4. Illustrasjonsplan 10.09.08, sist rev. 16.02.09 og landskapsanalysekart 10.09.08 PDF
  5. Lo Utvikling AS, 16.01.09 – kommentar til kommunale høringsuttalelser PDF
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

·         Kopi av forhåndsuttalelser/kommentarer

·         Fotovedlegg 24.06.08

Saksopplysninger:

Planforslaget er utarbeidet av PLAN arkitekter AS, pva. Lo utvikling.

Planområdet

Planområdet er på 127 dekar og ligger ved Lofjorden, ca. syv km vest for Åsen sentrum, se kart. Planområdet avgrenses av fylkesveg 102 i nord, Lo gård med tilhørende jord- og skogbruksområder i øst, Lofjorden i sør og eksisterende hytte- og boligbebyggelse i vest.

Kartet over viser omriss av varslet planområde - klikk for større kart 

Kartet over viser omriss av varslet planområde - klikk for større kart 

Kartet over viser omriss av varslet planområde.

Planområdet foreslås regulert til fritidsbebyggelse (hytter og sjøbodanlegg), jord- og skogbruk, offentlig parkeringsplass, fareområde høyspenningsanlegg, spesialområder (privat veg og sti, friluftsområde på land og i sjø, privat småbåtanlegg, frisiktsone, bevaring av anlegg (Lo kirkested) samt fellesområder for avkjørsel, parkering, renovasjon og vann- og avløpsanlegg. Hvis man regner den østre tomta i område H1 som en ny hyttetomt, viser planen 14 nye og 4 eksisterende hyttetomter.

Planstatus

Planområdet ligger innenfor et område som i kommuneplanens arealdel, stadfestet 27.09.00, er avsatt som LNF-område sone A, hvor bl.a. fritidsbebyggelse ikke er tillatt.

Planområdet omfattes ikke av noen reguleringsplan. Statens vegvesen har igangsatt arbeid med reguleringsplan for omlegging av Fv 102, like nord for planområdet.

Medvirkning

Oppstart ble kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa den 10.12.2005 og gjennom brev til berørte parter.

Plan Arkitekter AS har mottatt og vurdert følgende uttalelser:

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag (05.01.06, 10.03.06, 07.05.07), Nord-Trøndelag fylkeskommune (11.10.05, 09.01.06), NTNU Vitenskapsmuseet (25.10.05)

Plan, Innherred samkommune (09.03.06, 16.05.07), Jarle Lysklett (19.12.05), Tom og Marit Hansen (04.01.06), Eva og Knut Johnsen (05.01.06), Milian Myraunet, Rune Reinaas og Steinar Reinaas (05.01.06), Ingvar og Inger Lise Hovdal (24.01.06), Lobakken Båt- og velforening (25.01.06), Ingar Hynne (24.05.06).

Det vises til vedlagte planbeskrivelse, hvor alle forhåndsuttalelser og kommentarer underveis i planprosessen er oppsummert og kommentert/besvart. Det synes særlig aktuelt å minne om følgende føringer for planarbeidet:

·         Hensynet til Lo kirkested (kirken er gjenreist ved Trøndelag folkemuseum). Fylkeskommunen skriver at det kan være uheldig å sette opp mer bebyggelse i direkte nærhet til kirkestedet samt at det planfaglig bør satses på fortetting av eksisterende bebyggelse fremfor klattvis utbygging på høydedrag (uttalelsen tyder på at man før varsel om oppstart også vurderte utbygging nord for Lo gård).

·         Ved inngrep i sjø/vassdrag kan det påregnes krav om marinarkeologisk befaring.

·         Kommuneplanens arealdel tillater ikke fritidsbebyggelse i dette området. Det vises til områder i Åsenfjorden hvor fritidsbebyggelse er tillatt, og hvilke føringer som gjelder for slik bebyggelse i fht. kulturlandskap, dyrka/dyrkbare arealer, 100-metersbeltet langs sjø, allmennhetens tilgang til sjø og sjønære arealer, landskapsmessige hensyn (ikke på koller/høydedrag) og om bebyggelsens utforming og størrelse.

·         Landskapet er småkupert og byr på utfordringer i fht. plassering av hytter.

·         Deler av området er kartlagt som viktig i kommunens naturtypekartlegging. Slike småkuperte, fragmenterte landskap, med sørvendte berg og rasmark, har store miljøkvaliteter. Fylkesmannens Miljøvernavdeling vil om nødvendig gå imot tiltak som berører 100-metersbeltet og kvaliteter i det småkuperte, fragmenterte landskapet. (Miljøvernavdelingen har varslet innsigelse til tidligere planutkast).

·         Ikke tradisjon for sjøhus/-boder i tilknytning til fritidsbebyggelse i Tr.heimsfjorden.

·         Fylkesmannens landbruksavdeling forutsetter at dyrka mark blir regulert til landbruksformål og at de landskapsmessige forhold som miljøvernavdelingen påpeker blir ivaretatt.

·         Hensynet til allmennheten, fastboende, hytteeiere o.a. i nærområdet.

Kommunal høring/saksforberedelse av planforslag datert 10.09.08  

Planforslaget er forelagt barnerepresentanten og fagområdene landbruk- og natur-forvaltning, kultur, kommunalteknikk, helse, oppvekst og viltnemnda v/Arne Ramdal.

Naturforvaltning v/Kjærstad har meddelt at området ikke regnes som viktig for havørn.

Kultur, 04.12.08

Er ikke positiv til inngrep/småbåtanlegg i 100 m sonen – i strid med kommuneplanen.

Tror ikke det er spesielt gunstig med et badeområde og en småbåthavn så tett som det er foreslått her. I strandsonen finnes også interessante geologiske forekomster (konglomerat).

Gamle Lo kirkested er automatisk fredet etter kulturminneloven. Evt. rester etter middelalderkirkegård eller kirkas båtstø/brygge vil også være fredet.

Foreslår at hele strandsonen innenfor planområdet, inkl. kirketomta, og et belte i sjøen reguleres til friluftsområde.

Det har lenge vært en konflikt mellom eierne av fritidseiendommen 232/116 og Menighetsrådet i Åsen om adkomsten til kirketomta. I fbm. at det avholdes gudstjeneste på kirkestedet passerer deltakerne over fritidseiendommen. Konflikten burde kunne løses ved å anlegge en sti langs V-kanten av fritidseiendommen 232/123, videre mellom åkerkanten og bergskrenten fram til kirketomta.

Det bør vurderes å regulere inn en adkomstvei til kirkestedet.

Barnerepresentanten, 07.12.08

Barn og unges interesser i denne saken knytter seg for det første til strandsonen og øvrig friluftsareal. Det må i denne sammenheng vurderes om allmennhetens tilgang til disse områdene blir ivaretatt i planforslaget. For det andre knytter barn og unge sine interesser seg til trafikksikkerhetsmessige forhold. Det må også vurderes om planforslaget ivaretar dette på en god måte, i forhold til økt trafikk.

Kommunalteknikk, 08.12.08

Det vises til pkt 6.3 i planbeskrivelsen hvor det forutsettes at kommunen må innløse offentlig parkeringsplass ved Fv 120 og sørge for vedlikehold og evt brøyting. Denne parkeringsplassen vil ikke ligge i nærheten av kommunal veg, og evt. kommunalt vedlikehold vil bli svært lite rasjonelt. Med henvisning til de knappe ressursene kommunen rår over til vedlikehold av veger vil vi frarå at kommunen tar på seg ansvar for denne parkeringsplassen.

Landbruk, 08.12.08

Det er en relativt omfattende plan som legges fram, 18 ny hyttetomter og 4 eksisterende. Av kart ser det ut for at 7 av de nye tomtene vil grense mot dyrkamark. En har dårlig erfaring med denne kombinasjonen av fritidsbebyggelse og drift av dyrkajord. En kan her nevne ting som onnearbeid, dels til alle døgnets tider når dette arbeidet pågår. En får da støy-, støv- og luktplager som en vet vil føre til større eller mindre konflikter. Likeså vil en få slitasje/trafikk av dyrkajorda, og evt. uroing av beitedyr. (Jfr. rundskriv LD M-4/2003)

Hele området framstår som et fint kulturlandskap, og med den utbygginga som denne planen viser vil verdifulle kvaliteter går tapt. Landbrukssjefen er i utgangspunktet negativ til planen med den utstrekning den er framlagt. Det som landbrukssjefen kan, under sterk tvil, være med på å regulere til fritidsformål, er den nordligste delen av område H1, 5 tomter nord for eksisterende adkomstvei til eksisterende hytter ned mot sjøen. Dette vil ikke føre til noen vesentlig nedbygging av kulturlandskap, og vil være fysisk begrenset mellom de to veiene

En vil også nevne at planområdet ligger innenfor område som er registrert som viktig vinterbeite for elg. En vil anmode om at planen sendes til Levanger viltnemnd for uttalelse. Det er også nevnt i planbeskrivelsen at deler av planområdet ligger innenfor et område med prioritert naturtype, og inngrep i slike områder bør ikke skje. Men dersom planen begrenset som antydet i foregående avsnitt, vil en ikke komme i konflikt med dette naturtypeområdet.

Eier av Lo fikk i februar 2008 godkjent fradeling av boligtomt til sine foreldre i det gamle tunet på gården. Et av argumentene for dette var at gårdens framtidige våningshus og evt. ny driftsbygning ville bli oppført på vestsida av den gamle driftsbygningen, dvs. flytting av gårdstunet. Dette synes å være lite forenelig med den parkeringsplassen som er regulert inn like vest for dagens driftsbygning. Men dersom planen reduseres som antydet ovenfor, vil denne parkeringsplassen være uaktuell.

En vil slutte seg til uttalelsen fra Levanger kommune, kulturenheten, med hensyn til å regulere inn adkomstveg til det gamle kirkestedet. Det bør finnes en løsning som alle parter kan leve med.

Dialog vedrørende landbruksfaglig uttalelse 08.12.08

Lo utvikling har i brev av 16.01.09 uttrykt frustrasjon over at landbruksavdelingens synspunkter kommer fram så sent i planprosessen.

Vi har imidlertid diskutert et kompromiss, som landbruksavdelingen er innstilt på å godta. Jfr. også fylkesmannens uttalelse av 05.01.06 (om landskapsmessige forhold), ba vi om at tiltakshaver vurderer å begrense hytteutbyggingen til område H1 og H2, med mindre men flere tomter. Dvs. at områdene H3, H4 og H5 tas ut, mot at det legges til rette for en bedre utnytting av arealet i område H1/H2. Stier inntegnes med egnet formål.

Det ble avholdt et møte med tiltakshaver den 29.01.09. Tiltakshaver var innstilt på å ta ut område H5 (fire tomter). De ønsket imidlertid å opprettholde to planlagte tomter i område H3. Det ble ikke konkludert, da landbrukssjefen først ønsket å foreta en befaring.  

Planforslag sist revidert 16.02.09

Planforslaget ble revidert på bakgrunn av overnevnte. Fire hyttetomter (område H5 i nordøst) er endret til landbruksområde, parkeringsplassen OP og fellesanlegg VA er flyttet til andre siden av vegen P2 og sti til kirkestedet er vist og ifølge forslagsstiller justert til åkerkanten. Rev. planforslag er forelagt landbrukssjefen, som har uttalt følgende:

Landbruk, 04.03.09

Etter nye vurderinger er landbrukssjefen kommet til at på framlagt plankart sist rev. 16.02.09 godkjennes feltene H1 og H2 slik de er inntegnet, og forøvrig vegføring, parkering mv.

På feltet H3 er det, slik en oppfatter kartet, tegnet inn to nye tomter. Her vil landbrukssjefen godkjenne en tomt, grensende mot eksisterende tomt med gnr. 232/157. Men det settes som betingelse at tomta reduseres i størrelse til maksimum 1,2 dekar, og at det blir passasje mellom denne tomta og tomt med gnr. 232/116.

Vurdering:

Forholdet til kommuneplanens arealdel

I Plan Arkitekter AS´ referat fra møte med kommunen den 18.10.2005, går det fram at planområdet er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde, men at området er utbygd med hytter fra før og at den foreslåtte utbygging kan ses på som en fortetting.

Fritidsbebyggelse

Beliggenhet

Kommuneplanens arealdel gir bl.a. følgende føringer:

·         Fritidsbebyggelsen skal tilpasses i kulturlandskapet. Videre skal den ikke ligge på dyrka mark, eller med mindre spesielle forhold tillater det, på dyrkbar mark eller på skogsareal med middels eller bedre bonitet.

·         Avstanden til sjøkant eller vassdrag skal ikke være mindre enn 100 meter.

Av hensyn til dyrka og dyrkbar mark er nye hyttetomter søkt lagt til skogsareal. Se vedlagte landskapsanalysekart. Disse arealene ligger dels på høydedrag i terrenget. Det blir følgelig en utfordring å lokalisere hyttene slik at de ikke blir markerte elementer i landskapet. Se § 3.1-2 vedrørende dette.

Forslag: Område H3 reduseres i hht. uttalelse fra landbruk den 04.03.09.

Forslag til lokalisering av ny bebyggelse er vist i illustrasjonsplanen. Plasseringen synes ikke godt nok utredet ennå, og vi ser ikke grunn til å angi veiledende plassering. Bygningenes avstand til nabogrense går fram av plan- og bygningslovens § 70 og vegloven. Min. 4 m avstand anses også tilstrekkelig mot privat veg. Mot fylkesvegen kan det være hensiktsmessig å avvente høringsuttalelse fra Statens vegvesen, som planlegger vegomlegging.

Forholdet til 100-metersbeltet langs sjø: Planlagt bodanlegg B1 bryter med det generelle forbudet mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjø, men anlegget vil sannsynligvis også begrense behovet for kjøring ned til båtanlegget. Planen legger forøvrig til rette for at allmennheten også kan få adkomst til sjøsiden. 

Den eneste nye hyttetomten i område H3 som landbruk er villig til å akseptere, forutsatt at den begrenses noe, ligger i grenseland for hva som kan tillates i forhold til nærhet til sjø. Tomtas sydlige avgrensning (ca. 90 m fra sjø) synes likevel naturlig i fht. lokale terrengforhold (se landskapsanalysekart). Av samme grunn kan tomta i liten grad anses som noen ny barriere mot sjøen.

Tomtestørrelse: Planen viser forholdsvis store hyttetomter, dels over 2 dekar. (I Verdal kommune tillater kommuneplanens arealdel maks 1,5 dekar hyttetomt). Store tomter gir lav arealutnyttelse, som bl.a. landbruksmyndighetene ofte oppfatter som ugunstig. I kupert terreng, hvor hytteplasseringen ennå ikke er avklart pga. tett skog, har det imidlertid noen fordeler. Vi ser ikke bort ifra at en gjennom en mer detaljert planlegging kunne oppnådd både høyere arealutnytting og noe avstand til dyrka mark.

Vegetasjon og terrenginngrep

Oppføring av hytter og et generelt ønske om utsikt og sol vil trolig føre til tynning av skogen i hytteområdet, selv om det i § 3.1-6 foreløpig står at eksisterende vegetasjon i størst mulig grad bør tas vare på. Det anses likevel ikke hensiktsmessig å kombinere deler av hytteområdet med bevaring av landskap og vegetasjon. Terrenginngrep bør imidlertid kunne begrenses gjennom bestemmelsene.

Forslag:

§§ 3.1-6 og 3.2-3, tilføyelse: ”Terrenginngrep bør i størst mulig grad unngås.”

Bodanlegget B1 ved sjøen er ifølge planbeskrivelsen gitt en tilbaketrukket plassering i terrenget ved at det så langt som mulig skal holdes skjult av eksisterende vegetasjon i skogområdet. Dagens vegetasjon er tett og vil derfor hindre både innsyn fra land og fra sjøen.

Forslag: I tråd med beskrivelsen oppfordres forslagsstiler til å legge inn en buffersone rundt bodanlegget B1, som kombineres med spesialområde for bevaring av vegetasjon, hvor snauhogst bør være forbudt. 

Grad av utnytting

Det foreslås BYA = 120m2 per hyttetomt, for hytte inkl. evt. uthus/bod.

Ifølge møtereferat orientert kommunen allerede i 2005 om at gjeldende praksis ligger på 100 m2. Vi har minnet om praksisen, men søker ønsker en formell behandling av temaet.

Kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.00, gir følgende føringer for utarbeidelse av

nye reguleringsplaner for fritidsbebyggelse:

·         Hver hyttetomt eller feste kan bare bebygges med en hytteenhet. Største tillatte bruksareal pr. tomt eller tomtefeste er 80 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.

·         Avstand fra underkant bjelkelag til raft skal ikke overstige 2,5 meter for fritidsbolig og 2,2 meter for uthus/anneks. Avstand fra underkant bjelkelag til møne skal ikke overstige 4,3 meter for fritidsbolig og 3,8 meter for uthus/anneks.

·         Alle bygningene skal ha saltak med helning mellom 18 og 35 grader. Takmaterialet skal være matt og harmonere med omgivelsene.

Senere praksis:

”For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet bruksareal eller bebygd areal være

over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse i tilknytning til hytte og anneks med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.”

Av terrasser, plattinger, verandaer o.l. som ligger delvis over terreng skal bygningsdeler og konstruksjoner som ligger mer enn 0,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt byggverket medregnes i bebygd areal. Utkragede bygningsdeler medregnes i bebygd areal når høyden til planert terreng er høyst 5,0 m.

(I kommuneplanens arealdel for Verdal kommune, vedtatt 25.03.96, åpnes det for hytter i en etasje med bruksareal på 100 m2. Verdal kommune har imidlertid vedtatt en øvre grense på 120 m2 bruksareal for hytter i reguleringsplanene Vakkermyra og Sandvika. Mønehøyde 5 m og fundamenthøyde 50-100 cm).

Rullering av kommuneplanens arealdel er igangsatt, og vi tilrår at evt. endret praksis i fht. utnyttingsgrad i hytteområder først vurderes på overordnet plannivå.

Hyttene bør tilpasses terrenget, ikke omvendt. Dvs. at det estetisk sett kan være vanskelig å få hele golvflaten på samme plan i kupert terreng. Videre foreslår vi at man jfr. dagens praksis endrer uthus/bod til uthus/anneks, noe vi anser vil gi mulighet for frittstående hoveddel utenom selve hytta.

Forslag: § 3.1-4 første ledd endres til:

”For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres terrasse/veranda i tilknytning til hytta med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.”

Byggehøyder og takform

Foreslått maks mønehøyde i område H1-H4 på 6,0 m er ikke sammenlignbar med kommuneplanens føringer, som angir avstanden fra underkant bjelkelag til raft/møne.

Foreslått mønehøyde anses forholdsvis romslig, og gjelder også uthus/bod. Vi har vært i dialog med forslagsstiller om høydene, men de ønsker hverken lavere mønehøyde eller å fastsette gesimshøyde, bl.a. fordi kombinasjonen av regulert mønehøyde og saltaksvinkel regulerer gesimshøyden. De ønsker heller ikke å fastsette fundamenthøyde pga. dårlig kartgrunnlag og behov for å fjerne vegetasjon. Vi har forståelse for dette, men med litt utradisjonelle bygg i skrått terreng kan man oppnå enkeltfasader med relativt høy gesimshøyde. Dette vil estetisk sett være en utfordring.

Forslag:

§ 3.1-4 andre ledd endres til: ”Hytte tillates med mønehøyde inntil 6,0 m og uthus/anneks tillates med mønehøyde inntil 4,0 m.”

Foreslått saltaksform m/helningsvinkler er i hht. kommuneplanens føringer for fritidsbebyggelse, men minste takvinkel bør av estetiske hensyn økes til f.eks. 25 grader.

Forslag: § 3.1-5 første ledd endres til: ”Alle hytter skal ha saltak med helning mellom 25 og 35 grader.”

Felles bodanlegg ved sjøen for lagring av utstyr (flytevester, motorer etc.)

Bodanlegget skal oppføres som en bygningsenhet med inntil 20 boder med maksimalt bebygd areal per bod på 3 m2. Dette er totalt inkludert boder, midtgang og evt. toalett.

BYA = 80m2, mønehøyde 4,0 m og takvinkel 25-40 grader anses akseptabelt.

Adkomst, trafikk m.m.

Gjennomføring av planen, inkludert avtale som sikrer allmennheten adkomst til friluftsområder, vil medføre noe økt trafikk på Fv102 samt utvidet bruk av to eksisterende avkjørsler til private veger i området. Ingen av vegene i området (inkl. Fv102) har langsgående gangarealer, men trafikkmengdene anses forholdsvis lave. Trafikken på fylkesvegen antas høyest i sommerhalvåret. Ifølge Nasjonal vegdatabank ligger trafikkmengden under 500. Vegtrafikkstøy antas ikke å være noe problem.

Forslag: § 7.1-2, tilføyelse: ”Avkjørsler mot Fv102 skal utformes i hht. Statens vegvesens vegnormaler.”

Frisikt i kryss/avkjørsler med Fv102 forutsettes avklart med vegvesenet, da vi mangler opplysninger om fartsgrense. Planen viser 8,5 x 65 m frisikt v/P1 og 6,5 x 65 m ved P2.

Internt privat vegsystem følger i stor grad eksisterende vegtraseer, men med en forlengelse ned til småbåtanlegg/friluftsområde og ny veg FA. Ifølge Statens vegvesens normaler for veg- og gateutforming (mai 2008) synes P1 og P2 noe overdimensjonert (det foreslås 6,0 m inkl. skuldre, ekskl. grøft). Vegbredden bør av hensyn til landbruks- og terrengmessige inngrep i større grad tilpasses forventet trafikkmengde. Ifølge nevnte normal synes 3,5 - 4 m vegbredde tilstrekkelig. Dette kan løses ved å si at grøfter inngår.

Forslag: § 7.1-2 første og andre ledd og § 8.1-2: Det tilføyes at breddene er inkl. grøfter. 

Parkering

Planen viser kjøreveg til alle hyttetomtene innenfor planområdet. I bestemmelsene er det ikke satt noe krav til parkering, men dette forutsettes løst på egen tomt, evt. også på felles parkeringsplass. Antall oppstillingsplasser er vist i illustrasjonsplanen:

FP1 viser 7 p-plasser for de 12 tomtene i område H1 og H2. Dvs. 0,6 plasser pr. tomt.

FP2 viser 10 p-plasser for de 6 hyttetomtene i område H3 og H4. Ifølge planbeskrivelsen er FP2 også tiltenkt brukerne av småbåthavna, da det ikke vil bli anledning til å parkere nede ved sjøen. Denne retten bør evt. om mulig hjemles i bestemmelsene.

Offentlig parkeringsplass OP viser 14 p-plasser. Plassen forutsettes innløst/driftet av kommunen, se nærmere omtale under overskriften ”Allmennhetens interesser.”

Gjeldende forskrift § 3-12 sier følgende: ”Parkeringsarealet går inn i beregnings-grunnlaget for grad av utnytting.” Dvs. at areal som er nødvendig for å dekke parkeringsbehovet på en tomt teller med. Bakgrunnen for dette er av hensyn til evt. senere behov for garasje/carport. Dette er ikke aktuelt her, og vi foreslår følgende:  

Forslag: ”3.1-3: ”Nødvendig parkeringsareal inngår ikke i BYA/BRA.”

Småbåtanlegg

Vi kjenner ikke til noe egna område for en større småbåthavn, som kan betjene flere hyttefelt i Åsenfjorden. Ifølge planbeskrivelsen synes forholdene her å ligge til rette for et mindre lokalt småbåtanlegg. Det planlegges inntil 30 båtplasser med tilhørende båtslipp, noe som kan bidra til en opprydding i eksisterende forhold der båter ligger i badeområdet på blåser. Med en slik opprydding kan også strandsonen bli mer attraktiv og tilgjengelig for allmennheten. Kulturenheten er imidlertid skeptisk til å anlegge småbåthavn så nært inntil badeområdet. Vi antar at en fysisk markering av naturlig badeområde kan forhindre konflikter mellom badende og båttrafikk.

Kulturminner

Lo kirkested foreslås bevart, i kombinasjon med område for jord- og skogbruk. Se §§ 4.1 og 7.6. Avgrensningen forventes avklart med fylkeskommunen i fbm. offentlig ettersyn.

Allmennhetens interesser

Allmennhetens interesser synes godt ivaretatt gjennom at det foreslås friluftsområde både i sjø og på land (badeområde), offentlig parkering (sydvest for krysset Fv 102 x privat veg P2) samt at det opplyses om at allmennheten kan sikres gangadkomst til badeområde og kirkested gjennom en avtale mellom kommune og grunneier om ferdsel på privat veg og sti. Kommunalteknikk er imidlertid skeptisk til drift av offentlig parkeringsplass. Denne er forøvrig vist med adkomst fra privat veg. Alternativt kan denne parkeringsplassen vises som privat, men da må avtalen også omfatte denne. Forslag til avtale bør medfølge til andre gangs behandling.

Ifølge planbeskrivelsen søkes dagens brygge opprettholdt som badebrygge for allmennheten. Av hensyn til sikkerheten til de badende vil det i hht. § 7.3 ikke bli lov til å legge til med eller fortøye båter i friluftsområdet.

Biologisk mangfold og landbruksmessige konsekvenser

Ifølge planbeskrivelsen berører området lokalitet for havørn, med registrert hekking på 4 lokaliteter. Ifølge kommunens naturfaglige vurdering anses ikke området som viktig for havørn.

Ved Lo gård er det registrert et stort beiteområde på 30-40 daa, vest, sør og øst for gårdstunet. Området vurderes som et viktig naturtypeområde i forhold til biologisk mangfold. Selv om parkeringsplassen er flyttet til andre siden av vegen P2, legger denne pluss foreslått område for VA beslag på ca. 0,7 dekar av nevnte registrering.

Ifølge planbeskrivelsen vil foreslått forlengelse av privatvegen ned til bodanlegget og småbåthavna legge beslag på ca 0,26 daa jordbruksareal. Sammenlignet med markslagskart og ortofoto finner vi at ca. 80 m (nesten 0,5 dekar) av den planlagte vegforlengelsen berører dyrka mark. Vegforlengelse og sti avkjærer også et innmarksareal ved sjøen. Vi har ikke sjekket om markslagskartet stemmer med virkeligheten. Illustrasjonsplan og landskapsanalysekart viser en annen situasjon.

Kartgrunnlag, naust m.m.

Kartgrunnlaget er ikke helt oppdatert, noe som er spesielt synlig utenfor planområdet i fht. bebyggelse på Lo gård. Ifølge planbeskrivelsens punkt 3.7 ligger det ett naust innenfor planområdet, og det skal være gitt byggetillatelse til ytterligere ett naust. Vi minner om at igangsetting i hht. byggetillatelser er tidsbegrenset, og at planen ikke hjemler oppføring av naust. Vi antar det er i grunneiers interesse at det ikke er tatt hensyn til det ikke tinglyste festet 232/1/20 (se oversiktskart) ved høyspenttraseen i vest.

Samfunnssikkerhet og beredskap

Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn er gjennomgått, og aktuelle punkter er kommentert i planbeskrivelsen, punkt 6.

Fareområdets bredde og sikker byggeavstand i fht. stråling fra eksisterende høyspentanlegg forventes beregnet/vurdert av netteier i fbm. offentlig ettersyn.

Jfr. vedlagte planbeskrivelse tenkes ny bebyggelse tilknyttet eksisterende strømnett.

Ifølge forslagsstiller forventes grunnforholdene å være gode i forhold til planlagt bruk, uten spesiell forurensning- eller strålingsfare. Vi minner om at Levanger kommune ikke har gjennomført radonkartlegging.

For den nye bebyggelsen tenkes det etablert privat brønnanlegg og eget anlegg for rensing av avløp (merket FVA på plankartet). Ifølge planbeskrivelsen vil detaljert avklaring på hvordan dette løses komme i neste fase.

Forslag:

·         Ny § 3.1-7 og 3.2-4: ”Det er tillatt å legge inn vann i ny og eksisterende fritidsbebyggelse under forutsetning av at godkjent avløp er ordnet.”

·         Tegnforklaringen: Teksten til Annet fellesareal oppdateres i samsvar med plankartet.

Konklusjon

Planforslaget, med foreslåtte endringer, tilrås utlagt til offentlig ettersyn.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 26.05.2010 22:59
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051