Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 26.05.10 - sak 30/10 - 1719/315/104 m.fl. - Reguleringsplan for Levanger havn - del 1 - hotell/kulturhustomten - sluttbehandling

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2009/6095 - /L12
Olav Strid - klikk for personkort
Saksordfører: Olav Strid, DNA
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 04.11.09 87/09
Plan- og utviklingskomiteen 20.05.10 48/10
Kommunestyret 26.05.10 30/10

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 20.05.2010

Habilitet:
Geir Tore Persøy, FRP, fratrådte som inhabil.

Forslag i møte:
Forslag til vedtak fra Einar Vandvik, V:
Privat reguleringsplan fra Levanger Fjordhotell Eiendom AS, sak 87/09 - Reguleringsplan for hotell og kulturhus - Levanger havn, avslås.

Begrunnelse:
Levanger Venstre er positiv til etablering av nytt hotell og kulturhus i Levanger.
Havneområdet er en av Levangers mest attraktive utviklingsområder og disponering av området vil få betydning for kommunen i generasjoner framover.
Levanger kommune ved Levanger næringsselskap AS arbeider med en helhetlig reguleringsplan for området. Plan- og utviklingskomiteen mener at en ikke skal gjennomføre en stykkevis og delt regulering av området, før den helhetlige planen foreligger.

Avstemning:
Vandviks forslag til vedtak avvist med 8 mot 1 stemme.
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:
Forslag til reguleringsplan for ”Levanger havn – del 1 – Hotell/kulturhus”, datert 08.10.09, rev. 09.11.09, med bestemmelser sist revidert 05.05.10, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12.  

Til toppen av siden  

Rådmannens forslag til innstilling:
Forslag til reguleringsplan for ”Levanger havn – del 1 – Hotell/kulturhus”, datert 08.10.09, rev. 09.11.09, med bestemmelser sist revidert 05.05.10, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 08.10.09 PDF
  2. Plankart datert 08.10.09, rev. 09.11.09 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 08.10.09, sist rev. 05.05.10 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i hht. Plan- og utviklingskomiteens
vedtak i møte 04.11.09, sak 87/09. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 21.11.09, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 19.11.09. Høringsfristen var satt til 08.01.10.

Følgende uttalelser er mottatt:
01  Eldres Råd, 23.11.09
02  Advokat Carl Fredrik Hestbek pva. Norcem AS, 25.11.09
03  Nord-Trøndelag Sivilforsvarsdistrikt (NTFSD), 01.12.09
04  NVE, 10.12.09 - innsigelse
05  Sametinget, 17.12.09
06  NTNU Vitenskapsmuseet, 18.12.09
07  Indre Trondheimsfjord havnevesen (ITH), 05.01.10
08  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 04.01.10
09  Estetikkutvalget, 07.01.10
10  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 08.01.10 - betinget innsigelse
11  NVE, 25.02.10 - opprettholder innsigelsen
12  NTNU Vitenskapsmuseet, 27.01.10
13  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 11.02.10 - frafaller betinget innsigelse
14  Multiconsult AS, 18.02.10
15  NTE Nett AS, 19.02.10
16  NVE, 26.04.10

På bakgrunn av utfyllende dokumentasjon har fylkesmannen med brev av 11.02.10 frafalt sin betingede innsigelse vedrørende ROS-analyse og NVE har med brev av 26.04.10 frafalt sin innsigelse til planen vedrørende geotekniske forhold.

Planforslaget
Forslag til reguleringsplan for bl.a. hotell/kulturhus med tilhørende spaanlegg og parkering omfatter arealet sydvest for krysset Havnevegen x Gunnlaug Ormtunges gate på havneområdet i Levanger. Området ligger ved Sundet.

Planområdet er på ca. 24,4 dekar og foreslås regulert til:
Kvartal - Formål - %-BYA - BRA (m2) - Gesims
K (5,2 daa) - Næring/tjenesteyting - hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale. - 70 - 12000 - 50 m
L (3,6 daa) - Parkering kombinert medforretning, kontor, serviceanlegg i tilknytning til hotell (SPA) og med nødvendige lagerrom og andre ytre rom liggende i bygningsmasse. - 50 - 3000 - 15 m
Planen viser også formålene; Torg, annen veggrunn, gang-/sykkelveg kombinert med kai samt havneområde i sjø. Det vises til vedlagte planbeskrivelse for utfyllende informasjon.

Levanger Næringsselskap AS er oppdragsgiver for pågående arbeid med reguleringsplan for hele havneområdet. Vedlagte planforslag er utarbeidet pva. Levanger Fjordhotell Eiendom AS, som ønsker en raskere planavklaring med hensyn til hotelltomt. Foreløpig plan for hele havneområdet er vist med sort heltrukken strek på plankartet. Kartgrunnlag/basiskart er vist med tynnere grå heltrukken strek.
Vedlagte illustrasjoner viser ikke ytterste konsekvens av planforslagets - kun eksempel på utforming av hotell/kulturhus. Foreløpig situasjonsplan gjengitt i planbeskrivelsen er ikke i samsvar med planforslagets formålsavgrensninger.

Det er ikke sett behov for noen egen konsekvensutredning for planforslaget, men en har hatt nytte av opplysninger fra foreløpig konsekvensutredning for hele havneområdet i fbm. mottatte innsigelser til planen.   

Endringer etter høring/offentlig ettersyn
Planbeskrivelsen er dessverre ikke oppdatert mht. utfyllende ROS-vurderinger.

Reguleringsbestemmelsene

  • Pkt. 3.7 a): Den uklare formuleringen ”i størst mulig grad” er tatt ut.
  • Pkt. 3.7- følgende er tilføyd: ”Bygningsstruktur bør utformes slik at det bidrar til gode oppholdsarealer utomhus med hensynt til klima og vindforhold.”
  • Pkt. 3.8 Felles for parkering: Følgende er tilføyd etter 5. setning:
    ”Ved søknad om ramme- eller ettrinnssøknad skal det dokumenteres at tiltaket har egnet og trafikksikker inn-/utkjøring og nok parkeringskapasitet i forhold til behovet.”
    ”Det opprettes vegetasjonsbelter mot kaifront og mot Havnevegen. Vegetasjonsbeltene skal være min. 3 m brede og bestå av oppstammede trær og buskfelt med høyde min 1,0 m. Parkeringsplassen skal deles opp med et vegetasjonsbelte med min. 3,0 m bredde og beplantes med vegetasjon som når min. 1,5 m. Det skal i forhold til beplantingen tas trafikale- og sikkerhetsmessige hensyn. I siktsoner skal beplantingen sløyfes eller erstattes med lav vegetasjon.”
  • Pkt 6.3: Siste setning, om at fast fortøyning skal godkjennes av havnemyndigheten, er tatt ut.
  • Pkt.6.4: Bevertning er tatt ut.


Vurdering:
Uttalelsene er i det følgende gjengitt i sammendrag og kommentert:

01  Eldres Råd, 23.11.09
I forslagsstillers planbeskrivelse er det i pkt 8 angitt en rekke konsekvenser av planforslaget. Disse er ikke utdypet i særlig grad og reiser mer spørsmål enn de gir svar. Planen er lite detaljert og opplysningene sparsomme mht. å vurdere om planen utløser krav om konsekvensutredning. Eldres Råd mener planen er lite gjennomarbeidet og trenger ytterligere bearbeiding spesielt mht konsekvenser av utbyggingen.

Eldres Råd slutter seg til vedtaket i PUK om at ”En ferdigbehandling av reguleringsplanen (hotell/kulturhus) må ses i sammenheng med arbeidet med reguleringsplanen for hele området, blant annet med tanke på infrastrukturen”. Eldres Råd mener av den grunn at det må foreligge et forslag til utbyggingsavtale før videre behandling av reguleringsplanen.

Kommentar: Nevnte forhold er kommentert til slutt i saken.

02  Advokat Carl Fredrik Hestbek pva. Norcem AS, 25.11.09
Norcem har sagt seg villig til å flytte sin silovirksomhet for sement dersom Skald Ravn AS er villig til å innløse sementsiloen. Det er inngått opsjonsavtale om dette hvoretter Skald Ravn er gitt en opsjon til 01.06.2010.

Skald Ravn har imidlertid så langt ikke meddelt Norcem at de vil tiltre opsjonen. Inntil det er avklart om Skald Ravn vil tiltre opsjonen så må Norcem gjøre oppmerksom på at sementsiloen vil fortsette i full drift. Dette innebærer selve industrivirksomheten, trafikk av sementtrailere til og fra silo, og ikke minst skipsanløp med lossing av sement. Skipsanløp innebærer at nåværende kai med pumpeanlegg fortsatt må være slik det er i
dag, inntil Skald Ravn har trådt inn i opsjonen. Dersom opsjonen ikke gjøres gjeldende vil ikke planforslaget kunne gjennomføres, eller rekkefølgebestemmelsene i planforslaget kunne følges opp. Verken sjøareal utenfor Skald Ravns plass kan fylles opp eller havnepromenade kan opparbeides etter planforslaget av hensyn til fortsatt virksomhet for Norcem. For å betjene skipsanløp og pumping av sement må eksisterende kai beholdes uten den om-/nedbygging som planforslaget viser.

Etter det jeg forstår ligger i hovedsak de samme eierinteresser bak Skald Ravn AS og
Levanger Fjordhotell AS. Dersom Skald Ravn AS/Levanger Fjordhotell AS tiltrer opsjonen vil det imidlertid ikke være noen kjente konfliktforhold mellom Norcems etablerte virksomhet og planforslaget.

Kommentar: Nevnte privatrettslige forhold angående gjennomføring av planen har ikke betydning for planbehandlingen.

03  Nord-Trøndelag Sivilforsvarsdistrikt (NTFSD), 01.12.09
NTSFD har i dag sivilforsvarsmateriell i deler av et lager (315/194) på Levanger Havn. Dette er et lager som Levanger kommune er formell leietaker til, og som sivilforsvaret disponerer sammen med Levanger Brannvesen.

Sivilforsvarsmateriellet i dette lageret er planlagt avviklet i påvente av ny styrkestruktur i Sivilforsvaret. Distriktet vet pr. i dag ikke når vi kan begynne å tømme lageret for materiell, men det er antydet fra DSB at det kan skje i løpet av 2010.

Vi har derfor ingen innvendinger mot de reguleringsplaner som i dag foreligger. Vi forventer dog at vi i god tid før event. sanering av område, får beskjed om å flytte ut materiell, slik at vi kan planlegge med det som er igjen av materiell.

Kommentar: Uttalelsen tas til orientering og forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

04  NVE, 10.12.09 - innsigelse
Viser til vår uttalelse til planprogram for reguleringsplan for havneområdet av 28.08.2008. I planprogrammet for reguleringsplanen for havneområdet opplyses det om at forhold som bl.a. flom, ras og grunnforhold skal utredes i det videre reguleringsplanarbeidet. I vår uttalelse uttaler vi at vi vil komme med ytterligere kommentarer dersom ovennevnte forhold ikke er tilstrekkelig dokumentert og
ivaretatt.

I forslag til reguleringsbestemmelsene, § 3,14 ”Geoteknisk sikkerhet/stabilitet” foreslås det at ”Ved søknad om ramme- eller byggetillatelse skal det vedlegges en geoteknisk dokumentasjon på at det omsøkte prosjektet har tilfredsstillende sikkerhet/stabilitet”. Dette er positivt.

I følge ny plan- og bygningslov skal det for alle planer for utbygging gjennomføres risiko- og sårbarhetsanalyser. Vi ser imidlertid ofte at disse vurderingene flyttes fra plannivå til byggesaksnivå. En slik framgangsmåte vil ikke være i tråd med intensjonene i plan- og bygningslovens § 4-3 hvor det i lovkommentaren til plandelen heter at: ”Skal risiko- og sårbarhetsanalyser få praktisk betydning, må resultatene i nødvendig utstrekning komme til uttrykk i planene”. Ved å utsette disse vurderingene til byggesaken vil også mulighetene for høringsparter til å få en totalvurdering av saken, komme med faglige innspill og kommentarer og evt. innsigelser kunne bli svekket. Manglende vurderinger på planstadiet vil i enkelte tilfeller kunne medføre at tiltak lokaliseres på feil sted, til høyere kostnader og uten vurdering av evt. avbøtende tiltak som burde vært vurdert i plansaken.

I prosjekter som omsøkte tiltak som er omfattende og kostnadskrevende og hvor det kun foreligger ett alternativ til lokalisering, må det etter vårt syn gjennomføres en ROS-analyse som del av planarbeidet.

For dette tiltaket vil følgende tema kunne være aktuelle å vurdere i en slik analyse: grunnforhold, flom, overvannshåndtering, geoteknikk, stormflo og forholdet til forventet havnivåstigning.

Vi fremmer innsigelse mot planforslaget inntil det framlegges en ROS-analyse i tråd med Plan og bygningslovens § 4-3. ROS-analysen må kunne godtgjøre at tiltaket vil kunne gjennomføres uten fare for flom, ras og utglidninger, evt. hva som må gjøres av avbøtende tiltak for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet for tiltaket.

Kommentar: Se vår kommentar til NVEs siste uttalelse i saken.

05  Sametinget, 17.12.09
Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan en ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget.

Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (km1.) § 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.

Minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd. Lister opp eksempler på samiske kulturminner. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.

Kommentar: Uttalelsen tas til orientering og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

06  NTNU Vitenskapsmuseet, 18.12.09
Planområdet er ikke tidligere undersøkt med hensyn til kulturminner under vann. Før NTNU Vitenskapsmuseet kan gi en uttalelse til hvorvidt planforslaget kan komme i konflikt med kulturminner under vann vil det være påkrevd med en forundersøkelse av inngrepsområdet på sjøbunnen.

Vi antar det vil være aktuelt med geotekniske undersøkelser av sjøbunnen før planområdet utfylles. NTNU Vitenskapsmuseet vil her foreslå at det firmaet som skal utføre geotekniske undersøkelser i sitt survey tar hensyn til kulturminner under vann, hvor anomalier blir registrert og overlevert NTNU Vitenskapsmuseet. Vi vil her vise til den akustiske profileringen som ble gjennomført i 2008 av GeoSI for Levanger havn, hvor kulturminner under vann var en del av vurderingene.

Hvis en slik samkjøring ikke er aktuell, bes det om at det blir tatt kontakt opp mot NTNU Vitenskapsmuseet for videre fremdrift av de påkrevde undersøkelsene.

Kommentar: Uttalelsen er formidlet til tiltakshaver. Se siste uttalelse fra NTNU Vitenskapsmuseet.

07  Indre Trondheimsfjord havnevesen (ITH), 05.01.10
ITH disponerer og forvalter store deler av arealet som omfattes av tilsendte reguleringsplan. Planområdet benyttes pr. i dag hovedsakelig til anløp av skip som losser sement til Norcems siloanlegg i Levanger. Det er i tillegg utleie av lager på planområdet.

ITH anbefaler at arbeidet med reguleringsplanen for hele havneområdet, overføring av disposisjonsrett og oppgjør til havnekassen sluttføres før ny bruk av deler av området planlegges. Det må i tillegg utarbeides en ny løsning for Norcems virksomhet i regionen før annen bruk av arealet kan realiseres.

Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Nevnte privatrettslige forhold forutsettes avklart før gjennomføring av planen. Se også vår kommentar til NTFSD og Norcem.

08  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 04.01.10
Planforslaget er i samsvar med intensjonene i kommunedelplan Sundet - Havna som trekker opp langsiktige prinsipper for utvikling og omforming av havneområdet til en ny bydel. Selv om formålet avviker fra overordnet plan antar vi at endringen ikke er av en slik art at den utløser krav om egen konsekvensutredning etter pbl § 12-3. Geoteknisk sikkerhet og stabilitet er ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsenes § 3.14 som krever en geoteknisk dokumentasjon på at omsøkte prosjekt har tilfredsstillende sikkerhet/ stabilitet.

Plan- og utviklingskomiteen har i sitt vedtak forutsatt at en ferdigbehandling av
reguleringsplan må ses i sammenheng med arbeidet med pågående reguleringsplan-prosess for hele området. Ideelt sett bør området utvikles gjennom en helhetlig plan men vi antar at den framskyndte reguleringen som foretas her er godt avstemt med det helhetlige plangrepet da det er samme konsulent for begge planer.

Hotellområdet ligger strategisk til midt mellom eksisterende sentrum og den nye
Trønderhallen og høgskolen. Det er positivt at planen tar hensyn til denne strategiske
beliggenheten gjennom innregulering av et offentlig torg. Planen avviker noe fra
overordnet kommunedelplan gjennom en fortetting og en høyere utnyttelse av området. Området vil få en variert bruk og gjennomføring av planen vil resultere i at man gjenvinner kontakten med sjøen gjennom dannelsen av et nytt byrom.

Hotell og kulturhus krever mange parkeringsplasser. I den videre planleggingen bør
parkeringsløsningen bearbeides spesielt grundig slik at den ikke framstår dominerende
og kjedelig nordvest for kulturhuset. På sikt bør parkeringsløsningen integreres i ny
bebyggelse slik at området får et helhetlig bymessig preg.

I området K legges det til rette for et signalbygg med gesimshøyde på 50 m. Bygget vil
skille seg ut både i forhold til eksisterende næringsbebyggelse i området og det vil være i stor kontrast til bebyggelsen i sentrumskjernen. Det er derfor viktig at det estetisk utforming vektlegges spesielt i det videre arbeidet slik at den store kontrasten kan oppleves som et positivt nytt byelement.

Kulturminner: Saken er tidligere i prosessen diskutert med marinarkeologer ved Vitenskapsmuseet og det ble avtalt at den kulturvernfaglige vurderingen i sin helhet skal vurderes av Vitenskapsmuseet. Vitenskapsmuseet hadde etter undersøkelse ingen videre
anmerkninger til planen. Vi har ingen ytterligere kulturvernfaglige merknader.

Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Vi håper tiltakshaver følger opp fylkeskommunens råd vedrørende parkeringsløsning og estetisk utforming av bebyggelsen. Se også våre kommentarer til Estetikkutvalget og fylkesmannen.

09  Estetikkutvalget, 07.01.10
Vurderinger knyttet til planen må sees i lys av at den ikke bare skal knyttes opp mot eksisterende situasjon, men at dette er en regulering som skal passe inn i den videre regulering og utbyggingsstruktur som vil komme i nær framtid.

Kommentarer til reguleringsplanens fellesbestemmelser:
3.4 Landskapsmessige vurderinger
Hotellet og kulturhuset som signalbygg vil etter foreslåtte regulering bli et høyt og
dominerende bygg. Høyden som er foreskrevet er basert på økonomiske/tekniske valg og ikke nødvendigvis hva som er riktig dimensjon i omgivelsene. Byggets høyde og form må ikke virke forringende på de naturgitte omgivelsene. Foreløpig illustrasjon viser tydelig hvordan en stor flate preger omgivelsene.
For bestemmelse 3.4 foreslås følgende tilføyelse.
Ved utforming av bebyggelsen skal det hensyntas landskapsmessige omgivelser og
uteområder, slik at disse ikke forringes eller mister verdi som følge at tiltaket.

3.5 Estetikk og utforming
Bygget med sin størrelse vil bli et blikkfang og bety mye for hvordan det vil oppleves å være i nærområdet, eller selv på lengre avstad fra hotellet og kulturhuset. Det vil med andre ord oppleves som en del av det offentlige rom. Opplevelsen av høyden av bygget bestemmes ikke bare av høyden i selg selv, men også av bygningsstruktur og materialvalg og detaljeringer. Hvis man sammenligner tidligere illustrasjon med dagens eksempel ser man fort hvordan dette påvirker det offentlige rom. Det viktige med et signalbygg er opplevelsen av det som et godt komponert objekt/ smykke og ikke opplevelsen av høyden.
For bestemmelse 3.5 foreslås at bestemmelsene presiserer at bygningsstruktur, materialbruk og detaljeringen skal tilstrebe å dempe virkningen av høyden.

3.7 Bebyggelsen
Bygningens form kan ha betydning for vind og turbulens og således påvirke hvorvidt
oppholdsarealer enten kan bli lune eller vindfulle. Dette er viktig mht. bygging i et relativt værhardt område. Begrensningslinjer for bygget ligger ikke inne i reguleringen.

Foreløpig illustrasjon viser en situasjon hvor bygget er plassert ca. 15 meter fra kaikant. Dersom bygget plasseres så tett som 5 meter fra kaikant, vil dette forringe kaipromenaden sett i forhold at dette er en viktig del av uteområdet og kommunikasjonslinjen mellom torget og det utenforliggende havneområdet. Det er også en viktig del av det offentlige rom og ferdselen for allmennheten.
For punkt 3.7 foreslås følgende tillegg:
Det bør legges inn en begrensningslinje for byggets plassering mot kai. Alternativt at
kaipromenaden reguleres bredere. Bygningsstruktur bør utformes slik at det bidrar til gode oppholdsarealer utomhus med hensynt til klima og vindforhold.

3.8 Felles for parkering
I område L er det lagt til rette for en massiv parkering i gateplan. Dette harmonerer ikke med punkt 3.7 hvor det presiseres at 1.etasje i størst mulig grad skal nyttes til virksomheter som er publikumsorienterte. Et så stort areal burde legges under lokk for å skape siktsoner, park, uteoppholdsarealer eller bebygges. Store deler av parkering for hotell og kulturhus burde for ikke å skjemme området med store parkeringsarealer, heller blitt langt til kjeller i selve hotellet og kulturhuset. Hvis det skulle ende opp med at store deler av arealet blir benyttet til parkering, er det av avgjørende betydning i bestemmelsene at parkeringsarealer skal opparbeides med solid vegetasjon for å dempe virkningen av store asfalterte flater i nærområdet til hotellet og kulturhuset.

6.1 Torg
For å sikre at det ikke legges begrensninger for utforming av et fremtidig torg, kunne planens begrensning ha fulgt Havneveien helt ut mot Norcem bygget.

Kommentar:
Vi er svært takknemlige for konstruktive innspill, men å lage klare/entydige bestemmelser om estetiske forhold er en utfordring.

  • 3.4 Landskapsmessige vurderinger: Punkt 3.4 anses tilstrekkelig.
  • 3.5 Estetikk og utforming: Vi antar noe av hensikten med et signalbygg ikke er helt i tråd med forslaget om at bygningsstruktur, materialbruk og detaljeringen skal tilstrebe å dempe virkningen av høyden. Punkt 3.5 anses tilstrekkelig.
  • 3.7 Bebyggelsen: Vi deler Estetikkutvalget bekymring, og er betenkt mht. planens begrensede detaljeringsnivå. Evt. begrensningslinje for byggets plassering mot kai kunne vært løst ved å trekke byggegrensen noen meter fra formålsgrensen. Alternativt kunne bredden av kaiformålet vært økt. Forslagsstiller har vært svært tilbakeholden med å legge inn føringer som begrenser utbyggers muligheter. Vi forventer at tiltakshaver benytter planens store frihet til et prosjekt som kan oppleves positivt for alle parter inkl. brukere av havnepromenaden.
  • For at vindforhold og klima ikke glemmes er følgende tilføyd bestemmelsenes punkt 3.7 Bebyggelsen ”Bygningsstruktur bør utformes slik at det bidrar til gode oppholdsarealer utomhus med hensynt til klima og vindforhold.”
  • 3.8 Felles for parkering: Planens store fleksibilitet mht. parkeringsløsning har både fordeler og ulemper. Evt. parkering i kjeller bør nødvendigvis avklares tidlig, og tiltakshaver for hotellet har ikke kalkulert med en slik løsning. Vi antar at forhold omkring evt. etappevis utbygging og utbygging av parkeringsløsning kan håndteres gjennom utbyggingsavtale. Følgende er tilføyd:
    ”Ved søknad om ramme- eller ettrinnssøknad skal det dokumenteres at tiltaket har egnet og trafikksikker inn-/utkjøring og nok parkeringskapasitet i forhold til behovet.”
    ”Det opprettes vegetasjonsbelter mot kaifront og mot Havnevegen. Vegetasjonsbeltene skal være min. 3 m brede og bestå av oppstammede trær og buskfelt med høyde min 1,0 m. Parkeringsplassen skal deles opp med et vegetasjonsbelte med min. 3,0 m bredde og beplantes med vegetasjon som når min. 1,5 m. Det skal i forhold til beplantingen tas trafikale- og sikkerhetsmessige hensyn. I siktsoner skal beplantingen sløyfes eller erstattes med lav vegetasjon.”
  • Angående framtidig torg: Slik vi har forstått det er planforslagets torgavgrensning mot Havnevegen i samsvar med pågående planarbeid for hele havneområdet. Vi ser ikke behov for å endre på plankartet.


10  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 08.01.10 - betinget innsigelse
Landbruksavdelingen har ingen merknader til planforslaget.

Miljøvernavdelingen konstaterer at planforslaget ligger innenfor kommunedelplan for Sundet - Havna fra 2003, og planområdet, delområde 1, berører områder som er avsatt til næringsformål på land og småbåthavn i sjø i kommunedelplanen. Samt at planforslaget medfører behov for nye utfyllinger i sjøen eller ny bryggefront i en trekant mellom eksisterende småbåthavn og kai/næringsarealer. Ingen merknader til endringer i arealbruken for dette område.

Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
I planprogrammet for reguleringsplanen er det gjort visse vurderinger knyttet til
samfunnssikkerhet, bl.a. relatert til grunnforhold og flom. Det er også vist til sjekkliste for kommunale areal-, regulering-, og bebyggelsesplaner, hvor ulike forhold er pekt på og vurdert som relevant å utrede i fbm. en rammesøknad. Fylkesmannen understreker at en slik sjekkliste er et godt hjelpemiddel for å identifisere ulike samfunnssikkerhets-forhold, men ikke tjener som en fullverdig ROS-analyse dersom man ikke utreder forholdene nærmere.

En ROS-analyse skal gjøre rede for alle samfunnssikkerhetsforhold som kan være av
betydning ved gjennomføring av reguleringsplanen, og gi en vurdering av tiltak knyttet til disse der det er nødvendig. Dette innebærer at nødvendige undersøkelser må gjøres før reguleringsplanen kan vedtas. Fylkesmannen mener derfor at de vurderinger som er gjort i fbm. reguleringsplanen, ikke kan kvalifisere som en ROS-analyse i tråd med pb1. § 4-3. DSB sin veileder ”Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen” kan benyttes til å gjennomføre en slik analyse.

Fylkesmannen er oppmerksom på at visse forhold er gitt en grundigere vurdering i planen, deriblant flomfare og stormflo. Vi vil imidlertid stille spørsmål ved grunnen til at tidligere observert flomål (4,36 m) ikke legges til grunn for planlagt nivå for utbygging. Det bes også om at fremtidig havnivåstigning, med de usikkerhetene dette innebærer, legges til grunn for fastsettelse av nivå for utbygging. Til dette kan Bjerknessenterets rapport om havnivåstigning benyttes som veiledende grunnlag.

Fylkesmannen fremmer en betinget innsigelse inntil de samfunnssikkerhetsforhold som kan være av betydning undersøkes grundigere gjennom en ROS analyse, med en plan for nødvendige avbøtende tiltak.

Til planbestemmelsene:
Pkt. 3.7: Omtrentlige angivelser som ”i størst mulig grad” bør tas ut, da disse gjør
bestemmelsene vanskelige å praktisere.
Pkt. 3.8, 5. setning, siste del: Dette bør gjøres klarere.
Pkt. 3.15: Slik vi har oppfattet det følger plikten til opparbeidelse/tilknytning av bestemmelser i byggesaksdelen i PBL. Vi er i tvil om siste del av bestemmelsen, da vilkårene som følger av bestemmelsen i byggesaksdelen uansett må være oppfylt før det kan pålegges tilknytningsplikt.
Pkt 6.3: Siste setning anses tvilsom.
Pkt.6.4: Bevertning er opplistet som eget underformål til næring i plan- og kartforskriften. Vi stiller spørsmål ved om bevertning inngår i formålet i 6.4.

Kommentar:
Betinget innsigelse ang. ROS: Fylkesmannen har frafalt denne på bakgrunn av oversendt utfyllende informasjon, se fylkesmannens uttalelse av 11.02.10.

Angående tidligere observert flomål på 4,36 m: Norge har minst 2 referansenivåer for høydeangivelse. Forannevnte høyde antas definert ut fra null-nivå fra sjøkart (Sjøkartnull). Alle landkart har fram til nå vært basert på en middelvannstand som ble definert i 1954 og kalles NN 1954 (Normal Null). Statens kartverks tidevannstabell for Trondheim, viser at NN 1954 ligger på 1,71 i fht. sjøkartnull, dvs. at 4,36 i sjøkartnull tilsvarer kt. 2,65 etter NN 1954. Nivået som er valgt på havna (3,80) tilsvarer således 5,51 i sjøkartnull.

Vi forventer at Multiconsult har tatt hensyn til havnivåstigning ved anbefaling av kotehøyde.

Reguleringsbestemmelsene:
• Pkt. 3.7: Vi ser utfordringen og har tatt ut uklar formulering.
• Pkt. 3.8, 5. setning, siste del: Vi ser at bestemmelsen kan bli lite forutsigbar for utbygger og vanskelig å forholde seg til både for utbygger og saksbehandler. Følgende er tilføyd: ”Ved søknad om ramme- eller ettrinnssøknad skal det dokumenteres at tiltaket har egnet og trafikksikker inn-/utkjøring og nok parkeringskapasitet i forhold til behovet.”
• Pkt. 3.15: NVE har med brev at 13.01.2010 godtatt en sammenslåing av de to tidligere konsesjonsområdene i Levanger sentrum for levering av fjernvarme. Dvs. at planområdet kan betjenes fra hovedvarmesentralen på Røstad, som vil få økt kapasitet. I dag foreligger det tilknytningsplikt gjennom kommunens vedtekt til plan- og bygningslovens § 66a. Jfr. pbl`s overgangsbestemmelser vil nevnte vedtekt gjelde inntil den blir erstattet av nye planbestemmelser, bl.a. til kommuneplanens arealdel.
Vi har ikke fått noe klart svar på om det kan fastsettes tilknytningsplikt i reguleringsplanen. Vi lar bestemmelsen stå, så får framtidige avklaringer fra MD og KRD vise om siste del er gyldig eller ikke.
• Pkt. 6.3: Siste setning er tatt ut, da vi har forstått det slik at plan- og bygningsloven ikke hjemler en slik bestemmelse. Brygga er forutsatt offentlig, og det synes noe uklart hvordan fortøyning av fritidsbåter evt. skal styres. Dette avklares ikke i planen.
• Pkt. 6.4: Hvis bevertning skal tillates må det tas inn som delformål i område L, noe som krever justering av både plankart og bestemmelser. Bevertning er tatt ut.

11  NVE, 25.01.10
Bakgrunn: I fbm. masselagring på havna ble det opplyst fra kommunen at det er utarbeidet et geoteknisk notat fra Multiconsult. Kommunen kan ettersende notatet om ønskelig og anser at konsekvensutredningen behandler de ROS-vurderingene som NVE etterspurte og anmoder NVE om å trekke innsigelsen.

Vi har i etterkant bedt om å få tilsendt Mulitconsults notat og har i tillegg henvendt oss til Mulitconsult og også fått oversendt de to resterende geotekniske rapportene for utfyllinga. Disse er gjennomgått av vår geotekniker.

Planfaglige forhold: NVE trekker ikke innsigelser, men dersom kravene/vilkårene i innsigelsen i ettertid blir oppfylt, faller grunnlaget for innsigelsen bort. NVE vil da gi en skriftlig tilbakemelding på dette. Planen kan da, dersom det ikke foreligger andre uavklarte innsigelser til denne, egengodkjennes i kommunestyret.

Flom, ras og grunnforhold:
I notat ”GEO-1” fra Mulitconsult presenteres opplysninger om grunnforhold og resultater av stabilitetsberegninger utført for den midlertidige og planlagte fyllinga. Notat ”GEO-2” og ”GEO-3” gjelder det samme men justert for generell oppfyllingshøyde hevet fra kote + 3,4 til + 3,8 NGO. Etter det vi kan se framkommer det ingen opplysninger om at de utførte grunnundersøkelsene for prosjektet har avdekket kvikkleire nært eller innenfor planområdet. Det er heller ikke tidligere registrert kvikkleiresoner i nærheten i forbindelse med den pågående landsdekkende kvikkleirekartleggingen. Ut i fra dette vil det ikke være grunnlag for å kreve utredning av planområdets områdestabilitet ihht. NVEs retningslinjer 1-2008.

Multiconsult viser i sine notater til at det er utført stabilitetsanalyse i to utvalgte beregningsprofiler lagt mot NØ (profil 4) og Ø (profil 5). Beregningene representerer grunnlag for vurdering av den lokale stabiliteten av selve fyllinga og omfatter både midlertidig og permanent (ferdig) tilstand. Resultatene er vurdert opp mot slike krav som er allment anerkjent, som for eksempel gitt i Statens vegvesens Håndbok 016.
På grunnlag av beregningsresultatene konkluderer Multiconsult med at:
”Beregningene viser tilfredsstillende sikkerhet mot utglidning for begge beregningsprofilene”.

Ved gjennomgang av det mottatte grunnlaget for denne vurderingen finner NVE grunn til å kommentere følgende:

  • Det er ikke oppgitt hva som er den vurderte utfyllingens Geotekniske prosjektklasse (NS 3480). Dette er av betydning for valg av omfang av undersøkelser og prosjektering, samt kontroll av prosjekteringen og utførelsen.
  • Det mangler en oversikt over de utførte grunnundersøkelsene i utfyllingsområdet.
  • Det er ikke vist evt. profiler mot SV-V-NV-N med utførte stabilitetsanalyser og resultater, til tross for at den framlagte reguleringsplanen også gjelder oppfylling mot denne siden.
  • Profil 4:
    o Det er ikke utført ADP-analyse av korttidstilstanden v/fylling til + 3,8.
    o (Fylling til + 3,4 gir ym = 1,38. Hva blir y v/+ 3,8 ? Krav er ym = 1,30)
  • Profil 5:
    o Profilet viser ikke boreresultater som underbygger den viste lagdelingen.
    o Situasjonsplanen (tegn.nr.1) viser ikke sjøbunnskoter som bekrefter profilet.
    o Det er ikke utført ADP-analyse av korttidstilstanden v/fylling til +3,8 (som i profil 4).


Konklusjon: NVE anser at det må framlegges en komplett dokumentasjon av den lokale stabiliteten som må legges til grunn for den videre utbygginga. Materialet vedlagt reguleringsplanen, samt det ettersendte materialet, anses ikke å gi den tilstrekkelig dokumentasjon til å kunne avklare den lokale stabiliteten.

NVE har forståelse for at kommunen ønsker å få egengodkjent planen for å komme videre i planarbeidet. Som fagetat finner vi det imidlertid vanskelig å kunne etterkomme kommunens ønske om å trekke innsigelsen før vi har fått tilsendt den nødvendige dokumentasjon som etterspørres i ovennevnte prikkpunkter. Denne dokumentasjonen vil også være et nødvendig og viktig bidrag i det videre arbeidet med konsekvens-utredningen for hele havneområdet. Dersom kommunen ønsker et møte med oss for å diskutere saken, stiller vi selvsagt opp på dette.

Kommentar:
Se vår kommentar til NVEs siste uttalelse. Videre er vi noe usikre på om § 3.14 i bestemmelsen nå kan utgå, men av hensyn til fundamentering lar vi den stå.

12  NTNU Vitenskapsmuseet, 27.01.10
Vi viser til oversendelse av sammendragsrapport, hvor forholdet til kulturminner under vann er tatt med. NTNU Vitenskapsmuseet har på bakgrunn av oversendelsen ingen ytterligere kommentarer til reguleringsplan for hotell og kulturhus.

Kommentar: Uttalelsen tas til orientering.

13  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 11.02.10
Fylkesmannen har mottatt foreløpig konsekvensutredning for Levanger havn som respons på vår betingete innsigelse til planforslaget. Vår innsigelse var begrunnet i manglende ROS-analyse for tiltaket. Vi kan ikke se at den foreløpige konsekvensutredningen tjener som en fullstendig ROS-analyse i tråd med pb1 § 4-3, men forstår det som om de risikoområdene som her er vurdert (flom, grunnforhold og forurensning) dekker de samfunnssikkerhetsmessige problemstillingene som er forbundet med tiltaket.

Vi forutsetter derfor at det er utført nødvendige analyser som utelukker eventuelle andre fareområder, og at de områder som er beskrevet i den foreløpige konsekvensutredningen er godt nok belyst til at tiltaket kan gjennomføres som beskrevet.

På bakgrunn av dette frafaller den betingede innsigelsen til forslaget til reguleringsplan.

Hva gjelder kvalitet og omfang av grunnundersøkelser i fbm. reguleringsplanen henviser vi til NVE sine vurderinger på dette.

Understreker at det skal gjøres en ROS-analyse/ROS-vurdering i alle arealplaner. Kommunen som planmyndighet er ansvarlig for at en slik analyse er gjort, og Fylkesmannen forventer at dette kravet følges i fremtidige planer. Det vises til aktuelle veiledninger.

14  Multiconsult AS, 18.02.10 – kommentarer til NVEs innsigelse
Brev til RG-prosjekt med kopi til kommunen og NVE.
Kommentarer til NVEs innsigelse til geotekniske notater:

1. Geoteknisk prosjektklasse:
Prosjektet er vurdert til å ligge i geoteknisk prosjektklasse 2. Geoteknisk prosjektklasse er vurdert og angitt i rapport nr. 413218-1, datert 10. desember 2008.

2. Oversikt over grunnundersøkelser: Se rapport nr. 413218-1.

3. Profiler og stabilitetsberegninger mot SV-V-NV-N.
I rapport nr. 413218-1 er det vist profiler og stabilitetsberegninger for profiler mot sørvest, nordvest og nord. I rapporten er det utført stabilitetsberegninger for tre utvalgte
beregningsprofiler. Videre er det i oppdrag 413812, notat GEO-1, GEO-2 og GEO-3, er det utført stabilitetsberegninger for to utvalgte profiler, beregningsprofil 4 og 5. Bakgrunnen for de nye beregningsprofilene (4 og 5) er endret fyllingsgeometri og fyllingsnivå. Disse er vurdert til å være de mest kritiske basert på fyllingsgeometri og bunntopografi.

4. Beregningsprofil 4
Det er ikke utført ADP-analyse for utfyllingsfasen for utfylling opp til kote +3,8 da tidligere beregninger (oppfylling til kote +3,4 og kote +3,6) har vist tilnærmet samme sikkerhetsnivå for aø -beregninger og ADP-analyser. Vi har derfor vurdert det som ikke nødvendig å utføre ADPanalyse for anleggsfasen. Norsk standard krever heller ikke dette. Oppsummering av sikkerhetsnivå er vist under:
 
5. Beregningsprofil 5
Lagdeling: Det er utført grunnundersøkelser rett nord og sør for beregningsprofil 5.
Grunnundersøkelsene viser relativt jevne grunnforhold, se Kummeneje rapport nr. 0.299-2 og 0.299-3 samt Rambøll rapport nr. 630047-1 Rev. 1. Disse underbygger den valgte lagdelinga.
Bunnkoter: Det er ikke utført bunnkotekartlegging ved beregningsprofilet. Bunnkotene er imidlertid kontrollert ved noen enkle loddinger.
ADP-analyse for korttidstilstanden: Da løsmassene består av friksjonsmasser til stor dybde, er det valgt kun å utføre aø-beregninger (både drenerte og udrenerte analyser) for dette profilet. Det vurderes at kritiske glideflater ikke kommer til å være så dype at de vil gå gjennom leirlaget under friksjonsmassene. Eventuelle dype glideflater vil også avgrenses mot berghorisonten som stiger mot øst.

Kommentar: Uttalelsen tas til orientering og er vurdert i NVEs brev av 26.04.10.

15  NTE Nett AS, 19.02.10
Strømforsyningsanlegg bør vurderes så tidlig som mulig i planprosessen, for å unngå seinere tilpasninger hvor en kanskje må ta i bruk friområder etc. for å etablere de nødvendige strømforsyningsanlegg som planen krever.

Eksisterende strømforsyningsanlegg har ikke tilstrekkelig kapasitet til nytt hotell/kulturhus. Det må derfor i hotellet avsettes rom (4,0m x 4,0 m) i første etasje nær teknisk rom og langs yttervegg for ny nettstasjon. Videre må det tilrettelegges for høyspennings kabeltrasé fra nettstasjon og ut mot gate. NTE Nett AS har flere høyspenningsjordkabler i området og det må påregne diverse omlegginger for å frigjøre utbyggingsområdet.

Kommentar: Uttalelsen tas til orientering og forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

16  NVE, 26.04.10
NVE har på oppfordring fra kommunen gjennomgått notatet fra Multiconsult og vurdert hvorvidt det i dette notatet framkommer nye opplysninger som vil kunne ha
betydning for NVEs vurdering av saken.

I denne saken foreligger en rekke dokumenter og rapporter som omhandler geotekniske forhold. I utgangspunktet var ingen av disse vedlagt saken men vi har i ettertid fått tilsendt noe fra kommunen og noe fra Multiconsult etter konkrete henvendelser (RG prosjekt nr. L08034 samt GEO-1-3). I notatet fra Multiconsult til RG-prosjekt kommenterer og imøtegår Multiconsult våre innsigelser i fem punkter. I de tre første punktene henvises det til rapport nr. 413218-1 av 10.12.08 mens en i punkt 5 viser til
Kummeneje rapporter nr. 0.299-2 og 0.299-3 samt Rambøl rapport nr. 630047-1 Rev.1. Disse rapportene har NVE ikke hatt kjennskap til. Vi gjør oppmerksom på at vi har basert våre uttalelser på det materiale som vi etter hvert har skaffet til veie. NVE minner om at det er opp til tiltakshaver å framskaffe den nødvendige dokumentasjon om omsøkte tiltak og la dette tilflyte kommunen og høringspartene slik at disse har tilstrekkelig grunnlag for sine høringsuttalelser og vedtak.

NVE har på bakgrunn av ovennevnte notat tatt kontakt med Mulitconsult og fått
tilsendt ovennevnte rapport ”413218-1: Levanger havn - utfylling, grunnundersøkelser - orienterende geoteknisk vurdering”.

Sakens innhold:
1. Oversikt over grunnundersøkelser - grunnforhold.
I den underliggende rapporten (som NVE nå har mottatt) finnes den etterspurte oversikten over grunnundersøkelser i området. Denne viser hvilke undersøkelser som er utfort mot SV-V-NV-N. NVE konstaterer at det foreligger et grunnlag for stabilitetsanalyser mv og forutsetter at Multiconsult anser dette som tilfredsstillende både i omfang og kvalitet for sine vurderinger. Jfr. også kommentar under pkt. 4 nedenfor.

2. Geoteknisk prosjektklasse
Rapporten angir også hvilken Geoteknisk prosjektklasse (2) som er vurdert for prosjektet, herunder også for den aktuelle reguleringsplanen.

3. Stabilitetsanalyser mot SV-V-NV-N
Rapporten viser også hvilke stabilitetsanalyser som er utfort. NVE konstaterer at det er utført stabilitetsanalyser i profiler både mot nord (Profil 1 og 2) og mot vest (Profil 3). Det er ikke utfort stabilitetsanalyse mot SV. Dette antar NVE har sin forklaring i at resultatene fra Profil 3 også vil være dekkende for dette området hvor sjøbunnen iflg. kart ligger høyere enn planlagt nødvendig motfylling i Profil 3.

4. Profiler og stabilitetsanalyser i Profil 4 og 5
Bunnkoter lagt til grunn ved stabilitetsanalyse oppgis å være basert på ”noen enkle loddinger”. Dersom disse loddingene er vurdert av Multiconsult å være pålitelige og tilstrekkelige i omfang, anses dette som akseptabelt. Det fremgår ikke av oversikten over grunnundersøkelser hvilke undersøkelser som er utfort ”rett nord og sør for beregningsprofil 5” og som danner grunnlag for stabilitetsanalysen i dette profilet. NVE anbefaler at det for det videre arbeidet med KU for hele området utarbeides en planoversikt over de ”komplette” grunnundersøkelser som vurderingene baseres på.
Med den siste dokumentasjonen anses at de utforte stabilitetsanalysene i disse profilene nå dekker de aktuelle fasene.

NVE konkluderer med følgende: NVE har fått ettersendt og gjennomgått rapport 413218-1 fra Multiconsult. Vi har fastslått at det er utført undersøkelser i relevante profiler og at relevante analyser og vurderinger er gjennomført. Vi vil understreke at riktighet av resultater tilligger tiltakshavers ansvar. På bakgrunn av dette finner NVE at våre krav og vilkår i innsigelse til reguleringsplan for hotell og kulturhus på Levanger av 25.01.10 er å anse som oppfylt. Planforslaget kan derved egengodkjennes av kommunen.

Kommentar: Uttalelsen tas til orientering.

Oppsummering/konklusjon
Forholdet til høringsuttalelsene
Selv om detaljreguleringsplanen for et så omfattende prosjekt synes lite detaljert og har en planbeskrivelse med knappe opplysninger mht. risiko- og sårbarhet inkl. geoteknikk er planforslaget nå fritt for innsigelser. Fylkesmannen frafalt sin betingede innsigelse angående ROS etter å ha fått oversendt foreløpig KU for hele havneområdet. NVE frafalt sin innsigelse angående geotekniske forhold etter å ha mottatt en noe uoversiktlig dokumentstrøm av utredninger gjort i fbm. overnevnte KU og kommunalt planarbeid for havneområdet. Det er beklagelig at relevante opplysninger for det begrensede planområdet, hentet fra nevnte utredninger, ikke er sammenfattet i noe notat eller revidert planbeskrivelse. Saksbehandler er heller ikke gjort kjent med alle dokumentene. Det forutsettes at tiltakshaver har full kontroll over aktuelle utfordringer i fbm. gjennomføring av planen.

Fylkesmannen og Estetikkutvalget har hatt kommentarer til bestemmelsene. Merknadene er søkt fulgt opp gjennom revisjon av bestemmelsene, se egen oversikt. Revisjoner av betydning er avklart med tiltakshaver. Estetikkutvalgets ønske om å flytte byggegrense evt. utvide havnepromenaden er ikke imøtekommet. Tiltakshaver har opplyst at illustrasjonene kun er foreløpige og at bl.a. plassering vil bli nærmere vurdert.
Privatrettslige forhold vedrørende Norcem, Indre Trondheimsfjord Havnevesen og Sivilforsvaret anses ikke å ha betydning for planbehandlingen, men bør avklares før gjennomføring. Innspill fra NTE forutsettes hensyntatt av tiltakshaver. Det samme gjelder forholdet til kulturminneloven ved evt. funn av automatisk freda kulturminner.

Forhold som skulle vurderes nærmere før sluttbehandling
- Bevertningsformålet er tatt ut av område L på bakgrunn av merknad fra fylkesmannen. 
- Byggehøyder: Da det ikke er mottatt innvendinger til foreslåtte høyder, ser vi ikke behov for å sette ned høydene.
- Renovasjonsløsning: Evt. føringer kan vurderes i salgs- eller utbyggingsavtale.
- Evt. inntegning av farled i sjø: Det er ikke mottatt uttalelse fra fergeselskapet eller kystverket. Trase vist i kystverkets kart antas for unøyaktig for inntegning.
- Plan- og utviklingskomiteen i Levanger forutsatte også at:
”En ferdigbehandling av reguleringsplanen (hotell/kulturhus) må ses i sammenheng med arbeidet med reguleringsplanen for hele området, blant annet med tanke på infrastrukturen.”
Se fylkeskommunens kommentar til dette. Planavdelingen har for øvrig ikke mottatt noe planforslag for hele havneområdet, for behandling, og samme plankonsulent benyttes. Foreløpig plan for hele havneområdet er for øvrig vist med sort heltrukken strek på plankartet.

Utbyggingsavtale, salgsavtale
I høringsbrevet tilrådde vi at evt. forslag til utbyggingsavtale bør foreligge før videre behandling. Kommunalteknikk har den 20.01.10 uttalt følgende:
”Kommunen ved næringsselskapet er selger av arealet her. Det vil derfor være mulig å knytte nødvendige vilkår til salgsavtalen - slik at utbyggingsavtale blir unødvendig.
Evt. forhandlinger om utbyggingsavtale bør derfor avventes til intensjonsavtale/ salgsavtale foreligger.”
Se også havnevesenets forutsetninger.

Konklusjon
På bakgrunn av en helhetsvurdering tilrår vi at det innstilles på at planforslaget vedtas.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 04.11.2009

Habilitet:
Geir Tore Persøy, FRP, ble enstemmig erklært inhabil, og fratrådte under behandling av saken.

Forslag i møte:
Forslag til vedtak fra Einar Vandvik, V:
Privat reguleringsplan fra Levanger Fjordhotell Eiendom AS, sak 87/09 - Reguleringsplan for hotell og kulturhus - Levanger havn, avslås.

Begrunnelse:
Levanger Venstre er positiv til etablering av nytt hotell og kulturhus i Levanger.
Havneområdet er en av Levangers mest attraktive utviklingsområder og disponering av området vil få betydning for kommunen i generasjoner framover.
Levanger kommune ved Levanger næringsselskap AS arbeider med en helhetlig reguleringsplan for området. Plan- og utviklingskomiteen mener at en ikke skal gjennomføre en stykkevis og delt regulering av området, før den helhetlige planen foreligger.

Forslag til tillegg fra Hanne Lilleberg, SV:
En ferdigbehandling av reguleringsplanen (hotell/kulturhus) må ses i sammenheng med arbeidet med reguleringsplanen for hele området, blant annet med tanke på infrastrukturen.

Saksordfører:
Olav Strid, DNA

Avstemning:
Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fra Vandvik:
Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 9 mot 1 stemme.
Tilleggsforslag fra Lilleberg vedtatt med 9 mot 1 stemme.

VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer på plankartet:
a) Grense for rekkefølgeområde endres til hensynssone infrastruktursone. Tekst på hensynssonen spesifiseres i tegnforklaringen.

Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene:
b) Punkt 3.6: Bestemmelsen om at bl.a. tekniske installasjoner fortrinnsvis skal plasseres i fasade tas ut. Siste setning om flaggstenger tas ut.
c) Punkt 6.4, tilføyelse: ”Parkeringsformålet i omr. L er privat/felles for område K og L.”
d) Punkt 8.1, tilføyelse. ”Dette gjelder hensynssone vist på planen.”
e) Punkt 8.3 endres til: ”Kaipromenaden skal være opparbeidet i hht. planen, før ny bebyggelse tas i bruk.”
f) Nytt punkt 3.14: ”Ved søknad om ramme- eller byggetillatelse skal det vedlegges en geoteknisk dokumentasjon på at omsøkte prosjekt har tilfredsstillende sikkerhet /stabilitet. Det vises til NVEs retningslinjer 1/2008, jfr. også sikkerhetsnivå mot skred gitt i TEK.”
g) Nytt punkt 3.15: ”Ny bebyggelse skal tilrettelegges for vannbåren oppvarming og tilknyttes eventuelt fjernvarmeanlegg.”

Forslag til reguleringsplan for ”Levanger havn – del 1 – Hotell/kulturhus”, datert 08.10.09 og revidert i hht. overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.

En ferdigbehandling av reguleringsplanen (hotell/kulturhus) må ses i sammenheng med arbeidet med reguleringsplanen for hele området, blant annet med tanke på infrastrukturen. 

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer på plankartet:
a) Grense for rekkefølgeområde endres til hensynssone infrastruktursone. Tekst på hensynssonen spesifiseres i tegnforklaringen.

Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene:
b) Punkt 3.6: Bestemmelsen om at bl.a. tekniske installasjoner fortrinnsvis skal plasseres i fasade tas ut. Siste setning om flaggstenger tas ut.
c) Punkt 6.4, tilføyelse: ”Parkeringsformålet i omr. L er privat/felles for område K og L.”
d) Punkt 8.1, tilføyelse. ”Dette gjelder hensynssone vist på planen.”
e) Punkt 8.3 endres til: ”Kaipromenaden skal være opparbeidet i hht. planen, før ny bebyggelse tas i bruk.”
f) Nytt punkt 3.14: ”Ved søknad om ramme- eller byggetillatelse skal det vedlegges en geoteknisk dokumentasjon på at omsøkte prosjekt har tilfredsstillende sikkerhet /stabilitet. Det vises til NVEs retningslinjer 1/2008, jfr. også sikkerhetsnivå mot skred gitt i TEK.”
g) Nytt punkt 3.15: ”Ny bebyggelse skal tilrettelegges for vannbåren oppvarming og tilknyttes eventuelt fjernvarmeanlegg.”

Forslag til reguleringsplan for ”Levanger havn – del 1 – Hotell/kulturhus”, datert 08.10.09 og revidert i hht. overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 08.10.09
  2. Plankart datert 08.10.09
  3. Reguleringsbestemmelser datert 08.10.09


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): (Havneområdet, gamle nettsider)


Saksopplysninger:
Forslag til reguleringsplan for bl.a. hotell/kulturhus med tilhørende spaanlegg og parkering omfatter arealet sydvest for krysset Havnevegen x Gunnlaug Ormtunges gate på havneområdet i Levanger. Området ligger ved Sundet, se kart i vedlagte planbeskrivelse.
Planforslaget er utarbeidet av Narud Stokke Wiig as pva. Levanger Fjordhotell Eiendom AS. Foreløpige illustrasjoner av hotellet er merket Kosberg Arkitektkontor AS.

Planområdet er på ca. 24,4 dekar og foreslås regulert til:
Kvartal: K (5,2 daa) 
Formål: Næring/tjenesteyting - hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale
%-BYA 70
BRA (m2): 12000
Gesims: 50 m

Kvartal: L (3,6 daa)
Formål: Parkering kombinert med forretning, kontor, serviceanlegg i tilknytning til hotell (SPA) og med nødvendige lagerrom og andre ytre rom liggende i bygningsmasse.
%-BYA 50
BRA (m2): 3000
Gesims: 15 m

Planen viser også formålene; Torg, annen veggrunn, gang-/sykkelveg kombinert med kai samt havneområde i sjø.

Ifølge matrikkelopplysninger eies grunnen i planområdet av Levanger kommune, men både Persøy Eiendom AS og Levanger havnestyre er registrert som festere innenfor område K/L. Foreslått torg berører areal som festes av Helga den Fagres gate 12 AS og Norcem AS. Foreslått annen veggrunn berører noen kvadratmeter av grunn som festes av Levanger Maskin AS. Planforslaget berører også eksisterende småbåthavn. Eiendommer som berøres av planforslaget er ikke utfyllende listet opp i plandokumentene.

Levanger Næringsselskap AS er oppdragsgiver for pågående arbeid med reguleringsplan for hele havneområdet, men Levanger Fjordhotell Eiendom AS ønsker en raskere planavklaring med hensyn til hotelltomt. Se vedlegg for nærmere informasjon om planforslaget. Foreløpig plan for hele havneområdet er vist med sort heltrukken strek på plankartet. Kartgrunnlag/basiskart er vist med tynnere grå heltrukken strek.
Vi gjør oppmerksom på at illustrasjonene ikke viser planforslagets ytterste konsekvens, men kun viser eksempel på utforming av hotell/kulturhus. Foreløpig situasjonsplan gjengitt i planbeskrivelsen er ikke i samsvar med planforslagets formålsavgrensninger.

Det private planforslaget må hensynta både pågående planarbeid og eksisterende situasjon, og det bør tas høyde for at planen skal kunne gjennomføres innen forholdsvis kort tid, jfr. Plan- og bygningsloven § 12-4 femte ledd:
”Er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter § 12-11, ikke satt i gang senest fem år etter vedtak av planen, kan tillatelsen til gjennomføring av planen ikke gis uten nytt planvedtak. Etter søknad fra tiltakshaveren kan planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen. Der det innenfor fristen på fem år med eventuell(e) forlengelse(r) er gitt rammetillatelse for et tiltak, gjelder fristen på tre år etter § 21-9 for tiltaket.”

Medvirkning
Oppstart av reguleringsplanarbeid for Levanger sentrum inkl. havneområdet ble varslet allerede i 2004. En fant etter hvert behov for å dele planarbeidet, og revisjon av reguleringsplan for sentrumsområdene ble vedtatt i 2008.
Vinteren 2007/2008 ble det på nytt varslet oppstart av reguleringsplan for havneområdet. det var bedt om inn innspill innen 20.02.08. Planprogram for konsekvensutredning i tilknytning til denne planen ble vedtatt 22.10.08. Planprogrammet angir følgende utredningstema; Trafikkforhold inkl. støy og luftforurensning, Forurensning av vann og bunnsedimenter, Flom og ras – Grunnforhold, Marinarkeologiske forhold, kulturminner, Miljø, klima, energi, De samfunnsmessige konsekvenser. Nevnte planforslag m/konsekvensutredning er ennå ikke mottatt for behandling.

Det ble ikke ansett som nødvendig å gjennomføre noe nytt oppstartsvarsel eller kreve planprogram for det begrensede private planforslaget, da dette bygger på overnevnte reguleringsplanarbeid. På bakgrunn av mottatte opplysninger, som forøvrig er noe knappe, kan vi heller ikke se at planforslaget utløser krav om konsekvensutredning. Vi ser imidlertid ikke bort fra at konsekvensutredning kan utløses på tiltaksnivå. Planforslaget forventes å være i tråd med pågående planarbeid for hele havneområdet, da det bl.a. er benyttet samme konsulent. Det er redegjort for innspill til planarbeidet i vedlagte planbeskrivelse.

Intern høring:
Planforslaget er forelagt følgende fagområder: Kommunalteknikk, Levanger Næringsselskap AS, Estetikkutvalget, naturforvaltning, kultur, helse, bygg og eiendom, brann samt barnrepresentanten. Følgende uttalelser er mottatt:

Naturforvaltning, 19.10.09 - biologisk mangfold.
Deler av hotelltomten (hotell/infrastruktur) betegnet som K og L i reguleringsplanen skal
oppbygges i havnebassenget, mens det i større eller mindre grad slik vi forstår det vil/kan bli en undersjøisk støttefylling i område som er betegnet som havneområde (11,3 da) i planen. Havneområdet i planen dekker over halvparten av sundets bredde slik at det er ikke uvesentlig i hvilken grad dette arealet blir påvirket.

Det går fram av uttalelsen at NIVA i år har kartlagt marine naturtyper nært inntil aktuelt område i sundet. Endelig rapport er ikke klar, men en foreløpig indikasjon tyder på at havneområdet i planen ikke er direkte berørt. Det nærmeste er motsatt bredd av sundet der såkalte A-områder for bløtbunn i strandsonen er registrert, foreløpig uten mer informasjon enn dette. For øvrig viser NIVA’s detaljkart at det er flere potensielt interessant bløtbunnsområder innover sundet.

I Eidsbotn er det et fuglefredningsområde, og en evt. radikal påvirkning av
Strømningsforhold gjennom sundet vil teoretisk sett kunne få konsekvenser for dette området og evt. tilstanden til bløtbunnsområdene videre innover sundet.

I utgangspunktet synes det lite trolig at de undersjøiske tiltakene skal være av en slik karakter at de skal ha slike skadevirkninger. Det er likevel vanskelig å konkludere eksakt om dette, da det ikke foreligger profiler eller masseberegninger som viser evt. alternativer for undersjøisk oppfylling.

Uttalelsen viser til planbeskrivelsens kapittel om risiko og sårbarhet, hvor bl.a. følgende står: ”Tiltak går ut på at det må legges ut stabiliserende motfyllinger ved fylling mot de dype partiene mot vest, inntil 30 meter utenfor fyllingsfoten. Over kote minus 3 m må fyllingen plastres mot bølgeerosjon.”

En går ut fra at dette omtaler mulige tiltak også i havneområdet, men det er en uklar synliggjøring av slike sammenhenger i plan og planbeskrivelse.

Videre viser uttalelsen til temaet sikkerhet sjøtomter, hvor bl.a. endrede strømningsforhold nevnes samt at tiltakshaver har tatt som utgangspunkt at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning.

Planens presisjonsnivå gjør det vanskelig å vurdere behovet for konsekvensutredninger i dag eller senere, men dersom konsekvensutredninger skal utføres bør spørsmålet om sekundære effekter av endrede strømningsforhold være noe som tas opp til vurdering. I så fall må ekstern kompetanse bringes inn, og plan og tiltaksbeskrivelser må ha en bedre konkretisering og kvalitet enn det foreliggende materialet.

Brann, 23.10.09 har følgende kommentar til bestemmelsene:

  • Pkt. 5.1.1: Brannvesenet tar forbehold om at bygget blir reist i hht. byggeforskrifter og brannlovgivning. Brannvesenets høydeutstyr kan rekke max ca. 25 - 27 meter over bakkenivå.
  • Pkt. 6.3: Det må tas høyde for at det anlegges en akseptabel/tilstrekkelig avstand mellom linje båtoppstillingsplasser og veggliv hotell/kulturhus.
  • Regner forøvrig med at det foretas en risiko- og sårbarhetsanalyse som omhandler både pkt 5.1.1 og 6.3.


Planstatus
Kommunedelplan Sundet – Havna, vedtatt 14.05.2003
Planforslaget berører kommunedelplanens område 13 og 15, som er avsatt til hhv. eksisterende forretning/kontor/industribebyggelse og eksisterende boligbebyggelse/
forretning/kontor/industri. Arealer langs sjøen/Sundet er avsatt som friområde og framtidig gang-/sykkelveg/fortau. Sjøarealene i Sundet er avsatt som friluftsområde i sjø.

Kommunedelplan Sundet – Havna, vedtatt 14.05.2003 - klikk for større kart 

For område 15 gjelder bl.a. plankrav ved boligutbygging, at bebyggelse kan ha inntil 3 etasjer og at 1. etasje kun skal benyttes til næringsvirksomhet. Område 13 omfattes av bestemmelsen om at gjeldende reguleringsplaner skal legges til grunn for utbygging.
Kommunedelplanen har også retningslinjer mht. sikring av allmennhetens interesser langs kaien, estestikk og fargesetting, grønt preg, miljøvennlig gateløp i Havnevegen osv. Oppankring av husbåter skal heller ikke være tillatt.
I tekstdelen til kommunedelplanen står det at en skal avklare om det er behov for nytt hotell i Levanger og at dette gjøres ved å invitere bransjen til å foreta en markedsanalyse. Samt at Levanger kommune tar aktivt del i prosessen når det gjelder tomtevalg.

Reguleringsplaner som berøres/endres
• Reguleringsplan for småbåthavn, vedtatt 03.03.2004.
• Reguleringsplan for Kirkegata - Havna 2, vedtatt 04.12.1997.
• Reguleringsplan Kirkegata – Havna 1, vedtatt 26.09.1996.
• Sjøbadet - Fagerneset, stadfestet 06.11.1984. Planforslaget berører kun areal i Sundet merket ”vann”.

Ifølge planbeskrivelsen er det gjennomført en markedsanalyse for hotell, men det er ikke opplyst om resultatet av denne. Vi kjenner ikke behovet.

Vurdering:
Eventuell konsekvensutredning for det private planforslaget
Forslagsstiller har valgt å vurdere spørsmålet om konsekvensvurdering for det begrensede planforslaget i fht. ny forskrift, selv om denne har overgangsbestemmelser som tilsier at gammel forskrift kan benyttes når varsel om planoppstart og planprogram er fastsatt før 01.07.09. Vi antar imidlertid at det ikke har avgjørende betydning om gammel eller ny forskrift benyttes.

Vi kan ikke se at det ligger føringer i vedtatt planprogram for hele havneområdet som forhindrer en forsert stykkevis regulering.
I planforslaget er maks bruksareal begrenset til 3000+12000 m2, dvs. like under oppfangingskriteriene for byggetiltak som alltid skal konsekvensutredes. Jfr. forslagsstillers konklusjon må vi også anta at kostnadene ligger lavere enn oppfangingskriteriene.
Planforslaget legger til rette for hotell/kulturhus m.m. med et bruksareal på over 5000 m2, men dette anses ikke å få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn. Vi må imidlertid ta noe forbehold mht. tilrettelegging av selve tomta, da omfang av evt. massedeponi i sjø m/påfølgende virkninger for bl.a. biologisk mangfold, ikke er mulig å vurdere på bakgrunn av mottatte opplysninger. Hvis en skal unngå konsekvensutredning må det også forutsettes at planen ikke medfører vesentlig forurensning, innebære risiko for alvorlige ulykker eller medføre ras- og flomsituasjoner. Vi antar at det vil være anledning til å kreve konsekvensutredning også på tiltaksnivå, hvis dette skulle vise seg nødvendig.

Konsekvensutredning sett i fht. overordnet plan; kommunedelplan Sundet - Havna
Planforslaget skal behandles etter PBL 2008, selv om oppstart ble varslet før ny lov trådte i kraft. Dette innebærer, jfr. §§ 12-3 og 4-2 andre ledd, at private forslag innholdsmessig må følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel. Ved vesentlige avvik gjelder følgende: ... ”og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse - konsekvensutredning - av planens virkninger for miljø og samfunn.”

At deler av sjøarealet i Sundet foreslås som område for bebyggelse og anlegg er ikke i hht. kommunedelplanen. For område L anses foreslåtte formål å være i tråd med overordnet plan, men foreslått gesimshøyde på 15 m er noe høyere enn kommunedelplanens 3 etasjer. Når det gjelder område K i planforslaget angir kommunedelplanen at dette er et eksisterende område for forretning/kontor/industri, hvor gjeldende reguleringsplaner skal legges til grunn for utbygging. Gjeldende reguleringsplan fra 1996 tillater formålene industri/lager, forretning kontor ol., bebyggelse med totalhøyde 10 m og utnyttingsgrad BYA 75 %. Foreslått kulturhusformål avviker noe. Hotell regnes som næring. Foreslått gesims på 50 m er mye høyere enn det gjeldende plan tillot - på det tidspunkt kommunedelplanen ble vedtatt.
Om overnevnte er å anse som vesentlige avvik kan det stilles spørsmål ved, men en har på bakgrunn av de opplysningene som er gitt kommet fram til at planforslaget ikke innebærer vesentlige virkninger for miljø og samfunn.

Grad av utnytting
I område K foreslås det %-BYA = 70 % og BRA = 12000 m2. I område L foreslås det %-BYA = 50 % og BRA = 3000 m2. Dette synes ikke urimelig høyt i dette området. Deler av bruksarealet vil gå med til parkering. Planen gir få føringer på hvordan tillatt bygningsvolum skal fordeles vertikalt og horisontalt.

Forholdet til rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre
Planområdet ligger innenfor dagens sentrumsområde, men som et avlastningsområde til bykjernen, tilsvarende Moanområdet. Formålet kjøpesenter benyttes ikke i planforslaget, men i område L legges det bl.a. til rette for forretning med detaljhandel. Tillatt bruksareal er imidlertid begrenset oppad til 3000 m2, og kjøpesenterstoppen rammer kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn 3000 m2. Det skulle følgelig ikke være nødvendig å argumentere i fht. kjøpesenterstoppen. Parkering er også et delformål her.

Ny bebyggelse
Plassering av ny bebyggelse - byggegrenser
Et tidligere omriss av hotell/kulturhus, basert på vedlagte situasjonsplan, gikk noe utover foreslåtte formålsgrenser, og ble derfor tatt ut. At alternativet ble byggegrenser som følger formålsgrensene gir liten forutsigbarhet. Ny bebyggelse vil bl.a. danne en av veggene i uterommet Skald Ravns plass, noe som i liten grad er sikret i planen. I § 5 er det angitt at ”forsamlingslokalet” skal ha god tilknytning til Skald Ravns plass.

Vi er noe skeptisk til byggegrense i formålsgrense mot kaipromenaden. Bygging inntil byggegrensen kan medføre en privatisering av kaiområdet, slik at dette oppleves smalere. Evt. uteservering bør for eksempel anlegges på egen tomt. Byggegrensene bør også ivareta viktige siktlinjer gjennom Skald Ravns plass.  

Byggehøyder
I område K legges det til rette for et signalbygg med gesimshøyde 50 m + 3,2 m ekstra til installasjoner. Ifølge planbeskrivelsen planlegges bygget med 13 etasjer, hvorav toppetasjen er til heis- og tekniske rom. Det er vanskelig å få et inntrykk av hvordan et så høyt bygg vil ta seg ut, men illustrasjonene er noe til hjelp. Til sammenligning er Norcems silo ca. 32,5 - 35,5 m høy. Foreslått høydebestemmelse synes ikke spesielt godt tilpasset foreløpig snitt (ikke vedlagt), som ser ut til å ha hovedgesims på ca. 43 m, pluss ca. 20 m mindre volumiøse installasjoner på toppen. Planen vil uansett legge føringer for utbyggingen, og det bør ikke satses på dispensasjoner. Tillatt gesimshøyde bør settes i fht. gjeldende måleregler, og vi er noe usikre på hvordan illustrerte installasjoner på toppen bør angis i bestemmelsene. Å sette en gesimshøyde som dekker alt synes vel lettvint og uforutsigbart. Det tas forbehold om at bestemmelsen kan bli justert noe før sluttbehandling, i dialog med tiltakshaver.

Signalbygget vil nødvendigvis skille seg ut både i fht. eksisterende næringsbebyggelse og annen framtidig bebyggelse. Havneområdet står foran en betydelig transformasjon, og vi forutsetter at samspillet med videre utvikling av området er hensyntatt. Signalbygget vil bli en sterk kontrast til bebyggelsen i sentrumskjernen, som har en stor andel eldre verneverdig trehusbebyggelse, uten at vi ser dette som problematisk.

Foreslått gesimshøyde på 15 meter i område L, tilsvarer ca. 5 etasjer. Vi kan ikke se at dette er synliggjort i illustrasjonene. Kommunedelplanen angir tre etasjer. Hittil har 3-4 etasjer, evt. inntrukket 5. etasje vært tema i parallell planprosess. Det tas forbehold om at høyden kan bli justert noe ned før sluttbehandling.

Estetikk, landskapshensyn m.m.: Foreslått bestemmelse om god estetisk utforming er svært generell. Videre hadde vi helst sett at hensyn til landskap og solforhold, se bestemmelsenes punkt 3.4 og 3.13, ble vurdert på plannivå, når rammene for utbyggingen avklares. Skyggevirkninger av bebyggelse med 50 meters høyde anses interessant i fht. uteområder, inkl. torg samt i fht. tilliggende arealbruk (eksisterende og framtidig). Ifølge planbeskrivelsen har hotellet fra 3. etasje og oppover en noe smalere bygningskropp enn kulturhuset, men dette er ikke angitt i planen.
Forslag: Bestemmelsen i punkt 3.6 om at bl.a. tekniske installasjoner fortrinnsvis skal plasseres i fasade tas ut, selv om også ventilasjonsanlegg kan være dekorative. Siste setning om flaggstenger tas også ut.

Formålene i område L: I fellesbestemmelsen punkt 3.7 a) er det greit nok foreslått at virksomhet i 1. etasje i størst mulig grad skal være publikumsorientert. Ifølge punkt 6.4 skal 1. etasje i område L inneholde detaljhandel og bevertning. Detaljhandel er i samsvar med forretningsformålet, men ifølge veilederen er bevertning eget formål på lik linje med forretning og kontor. Vi er også noe skeptisk til at lager er angitt som eget delformål i punkt 2.2.3, selv om løsningen synes innskjerpet noe mer i punkt 6.4. Samme punkt tilsier også at parkering kan ligge i bygningsmasse. Foreløpig situasjonsplan viser kun bakkeparkering + trappe-/heishus i fbm. SPA i dette området.

Trafikk, adkomst og parkering
Planbeskrivelsen er svært knapp i fht. trafikale virkninger. Planforslaget legger til rette for en høy utnytting av formål som kan attrahere en god del trafikk. Selv om området ligger svært nær bykjernen, som har både tog- og busstilbud, må vi anta at en god del ansatte og hotellgjester ankommer pr. bil eller drosje. Evt. kulturhusfunksjoner og forretning/kontor vil også kunne attrahere en god del trafikk.

Adkomst
Eksisterende gatenett på havneområdet bør kunne håndtere den økte trafikkbelastningen som gjennomføring av denne planen vil medføre. Kirkegata har imidlertid svært høy trafikkbelastning allerede, og det er vanskelig å styre trafikken til havna utenom sentrum. Både Gunlaug Ormtunges gate og Helga den Fagres gate har fortau, slik at ferdselen for myke trafikanter anses ivaretatt. Avkjørselspiler på plankartet viser at hotell/kulturhuset skal ha kjøreadkomst fra Havnevegen via område L, hvor tilhørende parkering er tenkt anlagt. Gatestrukturen forventes justert noe gjennom pågående planarbeid for hele havneområdet.

Parkering
Store deler av område L er tenkt benyttet til bakkeparkering for hotell/kulturhus, men det legges også til rette for andre formål her. Utbyggingen i området vil kunne begrenses hvis både hotell, kulturhus og evt. næringsbygg skal få dekt sitt parkeringsbehov på bakken. Foreslått parkeringskrav for forretning og kontor er i hht. gjeldende vedtekter. Vi har ikke erfaring med parkeringsbehov tilknyttet hotell. Parkeringsbehovet for evt. kulturhus er ikke angitt. Hotell med 180 gjesterom vil ifølge forslag til bestemmelse ha behov for 72 p-plasser. Vi må fortusette at en også har tatt hensyn til et for oss ukjent antall ansatte gjennom denne bestemmelsen. Foreløpig situasjonsplan, gjengitt i planbeskrivelsen, viser 122 p-plasser, hvorav 29 overbygd med bebyggelse/SPA. Denne situasjonsplanen har ikke tomteavgrensning i hht. planforslaget, og når det gjelder utomhusarealene savner vi bl.a. parkeringsplasser tilpasset bevegelseshemmede, evt. grøntanlegg samt en buffersone mellom parkeringsplasser og kaipromenade.

Bakkeparkering er lite effektiv arealbruk, men å legge denne i kjeller vurderes i planbeskrivelsen som vanskelig og kostbar. Hotell-/kulturhustomta (område K) sin beliggenhet ved bl.a. torget Skald Ravns plass synes heller ikke særlig egnet for synlige parkeringsløsninger i bebyggelsen, da det her bør stilles strenge krav til funksjoner og estetisk utforming. I pågående planarbeid for havneområdet kan det bli lagt til rette for et større parkeringshus på havneområdet, men dette vil i tilfelle ligge noe fram i tid. Planområdet anses forøvrig å omfattes av kommunens vedtekt til pbl § 69 nr. 4 (1985) om frikjøpsordning.
Forslag: Parkeringsformålet i område L må angis i bestemmelsene som privat/felles for område K og L.

Torget Skald Ravns plass, annen veggrunn, kaipromenade
Torget vil bli et knutepunkt på havneområdet. Formålet annen veggrunn forventes revurdert i påfølgende plan for havneområdet, når en også kjenner trafikkprognoser for Havnevegen og evt. støybelastning. Arealet ligger strategisk til i fht. gangforbindelse og sikt til brua Holmgangen, som knytter havneområdet og sentrum til Røstadområdet.

Evt. oppfylling i Sundet: I fbm. tilrettelegging av hotelltomta kan det også være naturlig/praktisk å gjøre noe tilrettelegging på deler av tilliggende torg.
Forslag: Grense for rekkefølgeområde på plankartet endres til hensynssone infrastruktursone. Tekst på hensynssonen spesifiseres i tegnforklaringen. Rekkefølgebestemmelsen i punkt 8.1 knyttes til hensynssone vist på plankartet.

Den 5 m brede promenadekaien vil bli en del av et framtidig sammenhengende turvegnett for myke trafikanter rundt hele havneområdet.
Forslag: Punkt 8.3 endres til: ”Kaipromenaden skal være opparbeidet i hht. planen, før ny bebyggelse tas i bruk.”

Forholdet til småbåthavna: Planforslaget overlapper tidligere regulert og anlagt småbåthavn. Tilrettelegging av hotelltomt, kai og torg forutsetter først fjerning av småbåtplasser. I pågående planarbeid for hele havneområdet er det antydet småbåthavn noe lenger syd, men det tas ikke stilling til evt. erstatningsplasser for småbåter i denne saken. I en reguleringsplan tas det heller ikke stilling til hvem som skal bære kostnadene ved framtidig flytting av hele småbåthavna.

Bebyggelse på gnr. 315/296 og 315/267: All bebyggelse i område K og L forutsettes fjernet, men tilsvarende er ikke vist for bebyggelsen som berøres av foreslått torg. Torget kan av hensyn til bl.a. eksisterende kjøreveg ikke opparbeides i sin helhet før gatenettet på havneområdet er omregulert og omlagt. Bebyggelse på bl.a. gnr. 315/296, som festes av Norcem, vanskeliggjør også en tidlig opparbeidelse av torget. Forholdet til Norcem er nærmere omtalt i planbeskrivelsen.

Havneområde i sjø
Farled i sjø for større fartøy som bl.a. ferga, bør legges inn. Vi forventer innspill/ høringsuttalelse fra fergeselskap og havnevesen på dette. I planbeskrivelsen under overskriften Risiko og sårbarhet omtales mulige motfyllinger i sjø, som ikke er synliggjort i planforslaget. Se også naturfaglig uttalelse.  

Universell utforming anses tilstrekkelig hensyntatt gjennom bestemmelsenes punkt 3.2 og 3.8. Etablering av høyere cotenivå på tomta kan gi utfordringer i fht. at universell utforming også bør hensyntas i (foreløpige) overgangssoner til områder som ikke heves samtidig.

Planens detaljeringsnivå m.m.
”Detaljreguleringen” er lite detaljert. Dette gir kommunen svært begrenset juridisk mulighet til senere styring av interne løsninger og utforming av bebyggelsen, selv om det gjennom bestemmelsenes punkt 3.11 skal foreligge utomhusplan. Utgangspunktet vil være at søknader i samsvar med planen skal godkjennes. En har ingen garanti for at de vil være i hht. vedlagte illustrasjoner. Situasjonsplanen er forøvrig ikke i hht. planforslaget. Bestemmelsene kan synes noe lite gjennomarbeidet, men de anses forståelige.

Det private planforslaget innebærer en ”forsert” stykkevis regulering som kan være uheldig i fht. å se planforslaget i sammenheng med pågående regulering av øvrige deler av havneområdet. Det kan også gi en utilsiktet begrensning av mulighetene i det videre planarbeidet for hele havneområdet, men samme konsulent er altså benyttet. Mot nord er planavgrensningen tilpasset framtidig Havnevegtrase m/busslomme og fortau, jfr. pågående planarbeid. Den ”forserte” reguleringen gjør det vanskelig å stille rekkefølgekrav om tidligere eller samtidig oppgradering av samferdselsanlegg og for eksempel torg. Planforslaget kommer muligens noe tidlig i fht. utredning av renovasjonsløsninger, fjernvarme, foreslått oppfyllingsnivå sett i fht. at en ser for seg en synkende cotehøyde fra indre til ytre havn. Utbyggingsavtale og det at kommunen fortsatt er grunneier gir imidlertid også noen styringsmuligheter. 

Kulturminner
Ifølge Riksantikvarens database for kulturminner på internett; Askeladden, er det ikke registrert kulturminner i dette området. Forholdet til evt. fornminner er hensyntatt i bestemmelsenes punkt 3.1, i tråd med kulturminnelovens meldingsplikt.
Vi gjør oppmerksom på at planen legger til rette for utfylling i sjø samt at det også i planbeskrivelsen omtales motfyllinger i sjø.
 
NIKU har uttrykt ønske om å bli varslet ved gravmeldinger i sentrumsområdet.

I NTNU Vitenskapsmuseets høringsuttalelse av 03.09.07, til sentrumsplanen ble det minnet om at det i fbm. kommunens ønske om mer utfylling av havneområdet NV for den eksisterende utfyllinga på industriområdet er påkrevd med en marinarkeologisk undersøkelse av området før nye utfyllinger kan godtas, jfr. kml § 9. Det går ikke fram om dette er gjennomført eller hvorvidt dette berører aktuelt planområde.

Støy
Punkt 3.9 i fellesbestemmelsene omhandler støy. Der prognoser for framtidig støybelastning viser økende støy, bør tiltak dimensjoneres for å tilfredsstille støygrensene minimum 10 år framover i tid. Retningslinjen T-1442 fastsetter at støysonekartet som anleggseier leverer til kommunen bør vise beregnet støy både ut fra dagens situasjon og aktivitetsnivå, og en prognosesituasjon, som normalt bør ta høyde for utvikling 10 - 20 år fram i tid.
Prosjektering av ny bebyggelse bør ta høyde for økt trafikkvekst på Havnevegen, som det vil bli lagt til rette for gjennom del 2. Vi antar trafikkprognosene ennå ikke er klare. Båttrafikk og evt. havnefunksjoner kan også påvirke støyforholdene.

Samfunnssikkerhet - risiko- og sårbarhetsanalyse
Planbeskrivelsen bør svare på utredningsbehov angitt i planprogrammet, som anses relevant for det begrensede planområdet. I plandokumentene er flere aktuelle forhold nevnt, men nærmere undersøkelser og avklaringer er i stor grad overlatt til rammesøknadsnivå, gjennom forslag til bestemmelser. Planens gjennomførbarhet er følgelig uavklart. I mottatt sjekkliste for risiko og sårbarhet (ikke vedlagt) er følgende tema angitt som aktuelle i fht. utrednings- og dokumentasjonskrav: Kvikkleire, ustadige grunnforhold, springflo, radon, høyspentledninger, støysoner ved infrastruktur. Evt. også undervannsledninger/kabler.

Vi er bl.a. kjent med DSB´s temahefte ”Samfunnssikkerhet i arealplanlegging.”

Naturfarer:
Oversvømmelse: Stormflo antas dimensjonerende, og sikkerhetsnivået bør minst tilsvare en 200-årshendelse. Plankartet viser oppfylling av uteområdene til cote +3,6, noe som må anses som et minstekrav, jfr. bestemmelsene. (Eksisterende terreng ligger på ca. cote +2,5 til 3). Laveste cotehøyde for 1. etasje er angitt i bestemmelsene til cote +3,8, noe som bør gjelde overkant gulv selv om dette ikke er angitt. Vi forutsetter at havnivåstigning/klima er hensyntatt gjennom foreslått bestemmelse (punkt 5.1.1 og 5.3.1.). I Bjerknessenterets rapport om havnivåstigning er stormflo for årene 2050 og 2100 anslått til hhv. 266 og 305 cm over NN 1954.

Grunnforhold og skred: Eksisterende brygge samt ytterligere ca. 2 dekar av område K og L omfatter eksisterende sjøareal i Sundet. Deler av framtidig torg planlegges også der det i dag er sjøareal. Planområdet er ikke registrert som fareområde kvikkleire, men beliggenhet ved/i Sundet tilsier ekstra varsomhet. Fyllingsfot mot sjø må bl.a. ha tilstrekkelig sikkerhet mot erosjon. Foreslått bestemmelse om sikkerhet sjøtomter synes ikke å omfatte skred-/erosjonsfare og stabilitet.
Forslag: Nytt punkt 3.14: ”Ved søknad om ramme- eller byggetillatelse skal det vedlegges en geoteknisk dokumentasjon på at omsøkte prosjekt har tilfredsstillende sikkerhet/stabilitet. Det vises til NVEs retningslinjer 1/2008, jfr. også sikkerhetsnivå mot skred gitt i TEK.”

Vind: All bebyggelse må takle ekstremvær, men det er ikke utredet hvorvidt en 50 m høy bygning kan medføre uønskede vindforhold på bakken eller i sjøen/Sundet. Det ønskes synspunkter på hvorvidt dette bør utredes.
  
Radon: Radonfaren er trolig ikke kartlagt, og området vil også bli oppfylt med andre masser. Temaet anses hensyntatt gjennom fellesbestemmelse punkt 3.8.

Menneske- og virksomhetsbaserte farer:
Strømforsyning er omtalt i planbeskrivelsen.

Brann: Tiltak for å forebygge og sikre tilfredsstillende rømningsveger ved brann forutsettes dokumentert/hensyntatt på byggesaksnivå, jfr. TEK. I fht. brannfare også i fortøyde båter er vi noe usikre på om min. 5 m er tilstrekkelig avstand til bebyggelse. Det vises til uttalelse fra brannvesenet mht. overnevnte.

Uhell/ulykker: Det bør vurderes om det er nødvendig med spesielle tiltak for å forebygge at uhell med ferge-/båttrafikk medfører fare eller skade.

Forurensning er hensyntatt i bestemmelsenes punkt 3.8. Forurensningsforskriften gjelder.

Luftkvalitet: Vi kjenner ikke bakgrunnen for at luftkvalitet er spesielt nevnt i bestemmelsenes punkt 3.8. Vi antar tiltakene ikke vil medføre vesentlig forringelse av luftkvaliteten. 

Renovasjon
Ifølge kommunens arbeidsnotat for hele havneområdet bør det legges til rette for gode miljømessige og estetisk fine renovasjonsløsninger innenfor området. Mulighet for skjult underjordisk renovasjonsløsninger på havneområdet skal bl.a. utredes. Dette gjenspeiles i liten grad i forslag til bestemmelser, men vi er også ukjent med hvilke løsninger markedet tilbyr for håndtering av næringsavfall. Det tas forbehold om at foreslått bestemmelse vedrørende renovasjon vil bli justert før sluttbehandling.

Energibruk og bærekraftig utvikling
Ifølge kommunens arbeidsnotat vedrørende utvikling av havneområdet Levanger skal havneområdet utvikles til et utstillingsvindu i bruk av alternative energikilder. Både lavenergibygg og energieffektivisering inkl. støtteordninger fra Enova nevnes i dette notatet. Vi kan ikke se at disse intensjonene gjenspeiles i planforslaget.

Bio Varme AS har konsesjon på levering av fjernvarme i dette området, og Levanger kommune har vedtekter til PBL 1985 § 66a som angir tilknytningsplikt:
       Bygninger som oppføres innenfor et område som omfattes av konsesjon gitt etter lov 18. april 1986 nr. 10 om bygging og drift av fjernvarmeanlegg, jf. energiloven 29. juni 1990 nr. 50, skal tilknyttes fjernvarmeanlegget.

Eksisterende fjernvarmesentral ligger ca. 0,5 km øst for Levangerelva.
Ifølge ny planlov skal vedtekter knyttet til PBL 1985 erstattes av generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Disse kan være grunnlag for oppfølgende konkretisering i reguleringsbestemmelser.
Forslag - nytt punkt 3.15 i bestemmelsene: ”Ny bebyggelse skal tilrettelegges for vannbåren oppvarming og tilknyttes eventuelt fjernvarmeanlegg.”

Utbyggingsavtale
Det vil sannsynligvis bli behov for en utbyggingsavtale, da planforslaget omfatter offentlig kaianlegg og torg. Deler av sistnevnte vil ikke være gjennomførbart i hht. planforslaget, før vegsystemet på havneområdet er omregulert og omlagt. Torget omfatter også deler av småbåthavna samt eksisterende bebyggelse, som en også må finne andre løsninger for før en kan gjennomføre torget. Det er følgelig ikke satt noe krav om at hele torget skal opparbeides i fbm. hotellprosjektet.

Konklusjon
Detaljreguleringen er lite detaljert og opplysningene noe sparsomme mht. å vurdere om planen utløser krav om egen konsekvensutredning. Vi finner likevel at planforslaget kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. I saken er det forutsatt at noen detaljeringer vurderes nærmere før sluttbehandling.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 26.05.2010 22:59
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051